El asunto del mercado (resumen)

Algunas reflexiones cuantitativas y cualitativas del mercado existente y potencial.

Supongamos que en una zona turística determinada existen 100 posadas turísticas ya operando y que en promedio son posadas de 8 habitaciones con 3 plazas-camas por habitación. En esta zona se contabilizan entonces 800 habitaciones de posadas y 2.400 plazas-camas. Igualmente vamos a establecer la hipótesis, la cual se puede comprobar en el terreno, que el alta temporada las 100 posadas trabajan al 100% de su capacidad instalada en habitaciones, es decir que se venden las 800 habitaciones y por lo tanto las 2.400 plazas-camas, para visitantes que se alojan por motivos vacacionales y por un promedio de 6 noches. Igualmente se nos informa que durante la baja temporada sólo se trabaja al 35% de la capacidad instalada, debido a que el mercado se reduce sólo a visitantes de fines de semanas (un promedio de 2 noches). Igualmente se ha reportado que la alta temporada corresponde a la sumatoria de los días relacionados con la semana santa, los carnavales, el año nuevo y las vacaciones escolares y que ello corresponde a más o menos 170 días de los 365 días del año ( es decir: el 55% ); también lo que se denomina baja temporada corresponde sólo a 98 días, es decir visitas de fin de semana de 2 noches cada una ( es decir: 27% del total de días anuales) y sólo para alojar un promedio de 1,90 persona por habitación. Si este reportaje es cierto entonces, entonces la capacidad utilizada al año pero pesada por la influencia de los días es igual a : 100% x 0,55 = 55% + 35% x 0,27= 9,45%, o lo que es lo mismo que realmente las posadas trabajan solamente durante 268 días al año pero trabajando con una media del 64,45% de su capacidad instalada.

En resumen, en alta temporada las posadas contabilizan su mercado y sus ventas de habitaciones de esta manera:

800 habitaciones x 100% x 170 noches = 136.000 habitaciones-noches en alta temporada

136.000 x 3 personas por habitación y noche = 408.000 pernoctaciones

408.000 / 6 noches de estadía media = 68.000 visitantes (mercado de alta temporada)

En baja temporada las posadas contabilizan su mercado y la venta de habitaciones de esta manera:

800 habitaciones x 35% x 98 noches = 27.400 habitaciones-noches en baja temporada

27.400 x 1,90 personas por habitación y noche = 52.060 pernoctaciones

52.060 / 2 noches de estadía media = 26.030 visitantes (mercado de baja temporada).

El mercado cautivo para estas 100 posadas es igual a 68.000 + 26.030 = 94.030 visitantes. El 72% de los visitantes son vacacionistas de alta temporada turística y el 28% de los visitantes son parejas o grupos familiares muy pequeños que viajan los fines de semana por varias razones.

La pregunta que surge de inmediato para un nuevo emprendedor que desea instalar, en ese lugar una nueva posada, es conocer si la demanda para este tipo de alojamiento en ese sitio es mayor que la oferta existente de las 100 posadas que ya están operando y los posibles proyectos en cartera. Este apartado del problema tiene que ser estudiado con herramientas cualitativas, utilizando el instrumento encuesta o lo grupos focales. O bien, analizando una muestra representativa de las tarjetas que llenan en cada posada la clientela que se aloja, donde se conoce casi siempre las noches que pernoctará, el tamaño del grupo familiar o grupo de amigos, el lugar de procedencia.


La otra variable que es necesario conocer es la tarifa promedio por pernoctación o por persona-noche (casi siempre una tarifa para cancelar Cama y Desayuno).

La valoracion de inversiones

Existen varios métodos para valorar las inversiones. Los métodos tradicionales son tres:
1) El método del período de recuperación del capital invertido , el cual consiste en hacer la sumatoria de los saldos de caja rescatados y ver en qué momento se cubre la inversión del año cero. Este método aunque es muy simple , presenta algunos inconsistencias, fue utilizado hasta el año 1980 por el 70% de las empresas.
2) El método del rendimiento promedio expresado en %. Consistí en obtener la entrada de caja promedio y compararla con la llamada inversión media que era la inversión del año cero dividida entre 2. El 30% de las empresas en el año de 1980 utilizaban este método.
3) El método del rendimiento al igual que el rendimiento de espera un Banco, es decir se supone que la inversión en el año cero es un préstamo de la empresa para ser recuperado en partidas de interés y capital hasta el final del horizonte del proyecto y entonces el % de rendimiento, en ese período de tiempo, daría origen a la cuota anual y consecutiva a pagar.

Estos tres métodos aunque servirían para medir en algo el riesgo de invertir, fueron desplazados por el método de los saldos de caja o de efectivo descontados. El principio de este método consiste en calcular los saldos en efectivo previstos para los años de vida del proyecto para llevarlos a su valor actual, mediante el empleo de los Factores de Descuento correspondientes para cada año, desde final del año 1 hasta el final del año n. Como el Factor de Descuento para el año CERO, donde aparece la salida de caja de la inversión, es igual a 1 entonces ese valor no se altera.

Todas las entradas positivas en caja una vez descontadas, se suman y se resta de la inversión del año CERO. Si el resultado es positivo se dice que se ha obtenido un Valor Actual Neto positivo y el proyecto es aceptable, al menos que existen otras variables que se deban considerar, antes de tomar cualquier decisión. Si un flujo de caja se descuenta con la tasa del 20% y el VAN es positivo, ello indica que el rendimiento será superior al 20%

Supongamos que en 6 años un proyecto presente el siguiente flujo de efectivo para una inversión en el año CERO de 15.000:

• -15.000
• +6.000
• +6.000
• +6.000
• +6.000
• +4.000
• +2.000

Si este flujo de efectivo se descuenta con la tasa de oportunidad del 20%, obtendremos un VAN positivo:

-15.000 x 1
6000 x 0,833
6000 x 0,694
6000 x 0,579
6000 x 0,482
4000 x 0,402
2000 x 0,335
Lo anterior se traduce en estos valores:

-15.000
+4.998
+4.164
+3.474
+2.892
+1.608
+ 670
VAN = +2.806

Claro si el mismo cálculo se hace descontando con la tasa del 30% el resultado sería un VAN negativo igual a : -514. Es decir, con tasas de descuento que van desde el 20% hasta el 28% los VAN serían positivos, pero ya con tasas del 29% y del 30% aparece un VAN negativo. Daría la impresión entonces que la TIR que hace que el VAN sea igual a CERO estaría cercana o sería mayor del 28% y este sería el rendimiento verdadero del proyecto. Después de los años 80 más del 50% de las empresas utilizaban este método de evaluación financiera.

En el ejemplo anterior con la tasa de descuento del 20% el VAN fue positivo en 2.806 pero con la tasa de descuento del 30% el VAN fue negativo en menos 514. Entonces por interpolación podemos conocer la verdadera TIR:

20% + 2.806 / 2.806 + 514 x ( 30% - 20% ) = 28,5%

En esta explicación se debe tener claro que lo principal es poder determinar los saldos en efectivo o sea: el flujo de caja. Este flujo de caja es un estimado final, después de conocer el Balance Pro-forma del proyecto (activos y su forma de financiamiento); el estudio del mercado, que daría origen a un posible presupuesto de ventas y su incremento anual, la tabla de amortizar el préstamo bancario par obtener el pago del interés (gasto financiero que se refleja en el Estado de Resultado) y el pago del principal o capital ( que se paga con el flujo de caja); la tabla de depreciaciones pues esta partida anual se resta de las ventas (con fines fiscales), al igual que la estimación de los costos y gastos, todos reflejados en el Estado de Resultados. Para llegar al final a calcular las salidas de efectivo y las entradas de efectivo y el posible saldo final que les tocaría los socios del negocios (que es el efectivo que se descuenta desde el año 1 hasta el año n, para hacer la sumatoria y obtener el VAN o bien la TIR, por interpolación).

Un asunto también importante es saber con qué tasa de descuento debo hacer los estimados. Esta tasa de descuento se le llama EL COSTO DE OPORTUNIDAD del dinero y puede ser el costo medio ponderado de los capitales que financian el proyecto, como el costo en % de interés que establece el Banco para el préstamo y la tasa de rendimiento ( en %) que esperan, como mínima, los socios que aportan sus capitales. Otra manera de obtener el costo de oportunidad, es conocer que tasa de interés pagan los Bonos del Estado de bajo riesgo y suponer que esa tasa es el rendimiento mínimo y más seguro esperado.

Es necesario conocer los des-gravámenes que se establece en la Ley del Impuesto sobre la Renta, ya que ello influye en el saldo neto. Otro asunto es el efecto de la inflación. Los proyectos a menudo se calculan a valores constantes y al final una vez que se obtiene la TIR aparente se puede calcular la TIR real, conociendo el % de inflación anual. El tema del riesgo y de la incertidumbre en la evaluación de los proyectos de inversión es importante pues nos ocupamos de un futuro incierto y basado en parámetros hipotéticos para proyectar. A veces el riesgo se puede cuantificar para obtener una prima por riesgo si existiese una referencia histórica de proyectos similares, pero la incertidumbre sólo se puede manejar con un buen análisis de sensibilidad, con el supuesto de escenarios o bien con métodos más sofisticados que se relacionan con la probabilidad y los árboles de decisiones.

Un proyecto de ampliacion de una Posada

Supongamos que una posada con varios años de construida y que ha sido exitosa desea ampliarse construyendo nuevas habitaciones y añadiendo un espacio adicional a su comedor. En este caso la posada tendría que hacer una inversión nueva estimada en US$ 70 mil de inmovilizados o activos fijos y US$ 10 mil de capital de trabajo, para arrojar un total de inversión de US$ 80 mil. Esta inversión se hará en dos períodos bien definidos , un 50% en el año cero y el otro 50% al final del primer año o año 1.

En el segundo año o año 2 se iniciará la actividad de la posada con su nueva ampliación y con unos ingresos brutos igual a US$ 20 mil: se estima que los ingresos brutos del tercer año o año 3 podrían ser de US$ 40 mil ; y en los años 4, 5 hasta el año 9, este ingreso bruto podría ser igual a US$ 48 mil, pero se supone que ya para el año 10 los ingresos brutos se reducirían a US$ 30 mil y bajarían aún más al final del año 11 para situarse en US$ 15 mil . Se estima que el horizonte temporal sería de 12 años y para ese momento se recuperaría el capital de trabajo igual a US$ 10 mil y un posible valor salvado de la inversión de activos fijos que durarían 15 años y que se estima en US$ 16 mil para dar un total para ese año doce de ingresos brutos igual a US$ 26 mil. La depreciación de los activos fijos en 15 años es igual a US$ 5,3 mil por año desde el año 2 hasta el año 11. Ahora bien si a los ingresos brutos le restamos la depreciación nos arroja una cantidad sujeta a impuestos obre la renta , o sea una cantidad gravable. Luego que se deduce el ISR se debe añadir de nuevo la depreciación para obtener los ingresos netos o beneficios para el proyecto de ampliación.

Si la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) es del 10%, entonces la pregunta es la siguiente: ¿ vale la pena hacer la inversión para ampliar la posada ?

Veamos los resultados de este ejemplo numérico :

Salidas(-) y entradas (+) en caja


-40.000 (inversión)
-40.000 (inversión)
+20.000
+40.000
+48.000
+48.000
+48.000
+48.000
+48.000
+48.000
+30.000
+15.000
+26.000

Ahora aparecen las depreciaciones que se restan del flujo de efectivo para obtener los ingresos gravables:
0
0
5.300
5.300
5.300
5.300
5.300
5.300
5.300
5.300
5.300
5.300
0

Ahora aparecen los ingresos gravables con el 35% del ISR:

0
0
14.700
34.700
42.700
42.700
42.700
42.700
42.700
42.700
24.700
9.700
0

Ahora tenemos los ISR pagados al Estado:
0
0
5.145
12.145
14.945
14.945
14.945
14.945
14.945
14.945
8.645
3.395

Ahora la utilidad gravable menos los ISR y más la depreciación daría el flujo de caja a ser descontado:

-40.000
-40.000
+14.855
+27.855
+33.055
+33.055
+33.055
+33.055
+33.055
+33.055
+21.355
+11.605
+26.000

La caja o el flujo de efectivo anterior se descuenta con una tasa de descuento (o costo de oportunidad ) que en este caso es el 10% (Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento o TMAR). Los factores de descuento para cada año son.

1
0,909
0,826
0,751
0,683
0,621
0,564
0,513
0,467
0,424
0,356
0,350
0,319

Si los factores de descuento al 10% anual se multiplican por el flujo de caja del proyecto, obtenemos el flujo de caja descontado a valor presente, como sigue:

-40.000
-36.360
+12.270
+20.919
+22.577
+20.527
+18.643
+16.957
+15.437
+14.015
+8.243
+4.062
+8.294

La salida de efectivo debido a la inversión realizada al final de los años 0 y 1 es igual US$ 76.360 ya descontados a valor presente. La sumatoria de las cajas recuperadas año a año y descontadas a valor presente es igual a: US$ 161.944. Estas entradas en efectivo se le resta la salida en efectivo debido a la inversión para la ampliación igual a US$ 76.360 y obtenemos un Valor Actualizado Neto (VAN) igual a US$ 85.584, es decir un valor mayor que la inversión descontada en 1,12.

Obsérvese que la suma de la caja neta aún no descontada suma US$ 300.000 menos US$ 80.000 daría US$ 220.000 de ingresos netos o caja neta, que si la comparamos con la inversión total de US$ 80.000 x 12, obtendríamos una rentabilidad porcentual media y neta igual a:

(220.000 / 80.000 x 12 ) x100 = 0,23 = 23%

Lo cual nos indica también que la ampliación de la posada es aceptable. Ahora podemos igualmente obtener la Tasa Interna de rendimiento ( la TIR) o rentabilidad intrínseca del proyecto de ampliación. Esto se debe hacer por tanteo y por interpolación pues lo que debemos buscar es la Tasa que hace que el VAN sea igual a cero. Descontaremos el flujo de caja con una tasa mayor del 10% , digamos que descontamos con la tasa del 40% ya que de esa manera obtendríamos valores descontados menores. En efecto:

-40.000 x 1.000 = -40.000
-40.000 x 0.714 = -28.560
+14.855 x 0.510 = +7.576
+27.855 x 0.364 = +10.139
+33.055 x 0,260= + 8.594
+33.055 x 0,186 = + 6.148
+33.055 x 0,095 = + 3.140
+33.055 x 0,068 = + 2.248
+33.055 x 0,048 = + 1.587
+33.055 x 0,035 = + 1.157
+21.355 x 0,025 = + 534
+11.605 x 0,018 = + 209
+26.000 x 0,013= + 338

La sumatoria de los valores positivos o entradas en la caja ahora suman + 41.670, pero la salida de caja debido a la inversión suma - 68.560, es decir una inversión superior que el rescate de la caja , lo cual produce un VAN negativo igual a: - 26.890, y este resultado se obtiene descontando con la tasa del 40%. Ahora por interpolación obtendremos entre el VAN positivo + 85.584 y el VAN negativo – 26.890 , la TIR de esta manera:

TIR = 10% + (40% - 10% ) x 85.584 / 85.584 + 26.890
TIR = 10% + ( 30% ) x 0,76
TIR = 10% + 22,8%
TIR = 32,8%

Como esta TIR del 33% es mayor que la TMAR del 10% el proyecto es bastante rentable siempre que en el contexto macroeconómico no existe una inflación elevada. De todos modos si la inflación fuese igual al 10% por año, entonces la TIR aparente se transforma en una TIR real, de esta manera:
0,33 -0,10 / 1,10 = 0,21 = 21%. Pero esta TIR real incluso en el contexto inflacionario del 10% todavía es una unidad de mérito que asegura que el proyecto de ampliar la posada es aceptable.

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El costo de oportunidad tradicional o el ajustado ?

El concepto de valor futuro = valor presente ( 1 + tasa de interés)

El concepto de valor presente= valor futuro / 1 + tasa de interés

Cuando se trabaja con un flujo de efectivo o de caja esperado (E-CF) debemos llevarlos a valor presente con una tasa de interés de oportunidad ajustada con una prima por riesgo (1 + i ) elevada a la “n”, y en un espacio temporal desde 1 hasta “n” años.

La primera tarea del analista es estimar el flujo de efectivo esperado, periodo a periodo; y luego, descontar esos flujos al presente con una tasa de descuento que corresponda al costo de oportunidad de esos fondos líquidos. El costo de oportunidad es el retorno que el proyectista espera obtener relativa a una inversión alternativa de igual o menor riesgo. A veces se utiliza como costo de oportunidad el costo pesado o ponderado del capital propio y del capital crédito (y este último ajustado con el ISR). Esto se denomina el Valor Presente Ajustado, sugerido por Stewart Myers del MIT. Esta sugerencia tiene por base que el costo de oportunidad debe ser ajustado con la tasa impositiva asociada a las ventaja que pueda tener una palanca financiera recurriendo al crédito. Entonces la tasa de descuento vendría dada de esta manera:

T de D = (débito /débito +capital propio) (tasa de interés del débito) ( 1 – ISR) + (capital propio / débito + capital propio) (tasa de interés que se desea obtener al invertir el capital propio).

Supongamos este ejemplo:

T de D sin ajuste = (60%) (12%) + (40%) ( 30%) = 7.2% + 12% = 19,2%

T de D con ajuste =(60%) (12%) ( 30%) + (40% (30%) = 2,16% + 12% = 14,16%

Si se utiliza la tasa de descuento del 19% entonces el factor de descuento para el primer año operativo sería igual a: 0,840336; pero si se descuenta con un costo de oportunidad ajustado del 14%, entonces el factor de descuento para el primer año operativo sería igual a : 0,877193, lo cual nos indica que el valor que aparezca del flujo de efectivo al final del año uno, será mayor a valor presente con la tasa de descuento del 14% y será menor con la tasa de descuento no ajustada del 19%.

En resumen: el interés del débito y el interés del capital propio, ambos son costos de oportunidad y cada uno supone una prima por riesgo. Pero la tasa de descuento ( T de D) tiene que ver con la estructura porcentual o el peso entre el capital débito y el capital propio, pero el ajuste se realiza con la variable : 1 – ISR, lo cual tiene como efecto lograr una tasa de descuento más modesta. Así a su turno se obtendría un valor presente del flujo de efectivo mucho mayor en relación al otro método que no realiza el ajuste.

El Estado de Resultado o de Perdidas y Ganancias

Relacionado también con el mercado es la determinación de los precios. Existen diferentes tipos de posadas y diferentes precios o tarifas de acuerdo a la calidad y a la forma de vender los servicios (cama y desayuno, paquete completo con todos los servicios). Lo ideal es conocer para cada tipo de posada, ubicada en diferentes espacios geográficos de un mismo territorio y para la forma como vender sus servicios, una relación de precios para sus servicios de: a) buena calidad, b) de muy buena calidad y c) de excelente calidad.

La idea es lograr valores promedios de los precios para la venta de los servicios a los consumidores. Ahora bien, para proyectar los precios en el tiempo, no se utiliza un modelo estadístico que ajuste la tendencia, sino más bien el ajuste se hace conociendo la inflación existente y proyectada. No obstante, existe también el criterio que los precios sean a valor constante y que lo que se modifica es el posible incremento de las ventas a través de los años. Sea cual sea el procedimiento empleado, lo importante es lograr las ventas totales proyectadas en el horizonte de 5 o de 10 años, a sabiendas que los primeros cinco años son los de mayor dificultad para obtener una adecuada cuota de mercado. La tasa de ocupación promedio se modificará al pasar los años y poder consolidar una determinada cuota de mercado.

En cuanto a los costos de venta, se sabe por experiencia que la venta de habitaciones produce un una utilidad bruta elevada y que el departamento que prepara y vende los alimentos siempre presenta una utilidad bruta menor.

Si habitaciones produce una utilidad estimada en un 80% y la preparación de alimentos presenta una utilidad media del 20%, entonces es posible que una posada que venda cama y desayuno presente una utilidad bruta media del 50%. A este porcentaje hay que restarle las incidencias porcentuales de los costos por concepto de luz, energía, agua, administración y promoción igual a un 13%, para así obtener una utilidad operativa de la posada igual al 37% de ventas y menos otros gastos para alargar la vida de los activos, como mantenimiento y reparaciones igual al 3% de ventas, nos debería arrojar un 34% y menos un 10% de imprevistos, quedaría 24% de utilidad operativa de la casa.

Es necesario estimar las ventas anuales y luego los costos variables (que en las posadas es igual al 70% de las ventas) y los costos fijos que no se relacionan con las ventas, pues son compromisos contractuales para pagar una determinada nómina, un determinado seguro o un gasto de mantenimiento preventivo.

Conocidos los ingresos por ventas año a año y los cotos variable y fijos, así como el costo financiero para cancelar los intereses al Banco y deducir también la depreciación, sólo con fines fiscales, se obtiene la UTILIDAD GRAVABLE, a la cual se le resta el Impuesto sobre la Renta (quizá el 35% ó 40% ) para obtener la UTILIDAD DESPUES DE PAGAR LOS IMPUESTOS

Las utilidades después de pagar los impuesto no son, sin embargo, la única riqueza producida por la posada, pues se había deducido la depreciación solamente con fines fiscales y que ahora al hacer el FLUJO DE CAJA o de EFECTIVOS, habría que sumar a la utilidad las depreciaciones anuales.

En otro apartado veremos cómo se forma el flujo de caja del proyecto y cómo se obtiene de ese estado financiero la cantidad que realmente le quedaría a los socios o inversionistas del proyecto que habían erogado su patrimonio o capital propio en el año cero y antes de operaciones.

La tabla de depreciaciones

La depreciación de los activos fijos y de los activos diferidos es importante pues su sumatoria, aunque no es una fuente de efectivo, si debe aparecer en el Estado de Resultados con fines fiscales.

Se ha dicho que con fines estimativos se suele valorar el valor anual de la depreciación en al menos 15%. Si no se dispone de datos concretos, la estimación se acostumbra a fijarla en un 10%. Así para una posada de 8 habitaciones donde la inversión total puede ser igual a : 8 x US$ 38.750 por habitación= US$ 310.000 y de esa inversión total la construcción puede ser entre el 55% al 57% (US$ 173.600) y las maquinarias y equipos 10% a 12% (US$ 34.100), Mobiliario 5% a 6% ( US$ 17.050), otros equipos 3% a 4% (US$ 10.850) y activos diferidos 2% a 3%. (US$ 7.750), es decir una cantidad a depreciar igual a US$ 243.350, para lo cual se podría estimar de una manera muy preliminar la cantidad de US$ 16,223 cada año como depreciación durante 15 años. Pero la cifra indicada es demaciado general para que pueda ser exacta, por lo que es necesario matizar esta cifra, teniendo en cuenta la vida probable de cada activo. Por ejemplo un edifición de hormigón tiene una vida de 50 años y uno de ladrillo y acero una vida de 30 años, Se podría decir que la vida de una edificación para una posada, bien sea a partir de una casa antigua rescatada o de una nueva construcción rural puede ser de 20 años. Una caldera de vapor tiene una vida de 25 años, motores eléctricos 14 años, bombas o hidroneumáticos 20 años, un horno de gas para la cocina 8 años, los activos diferidos 5 años.

Aunque es posible llegar a este detalle para cada activo, se puede decir que la edificación con un valor de inversión igual a US$ 173.600 se puede dividir entre 20 años (US$ 8.680 cada año durante 20 años), las maquinarias y equipos con una inversión igual a US$34.199, se puede dividir entre 10 años ( US$ 3.420 durante 10 años), el mobiliario con una inversión igual a US$ 17.050 se divide entre 5 años (US$ 3.410 por 5 años), los otros equipos de corta vida con una inversión igual a US$ 10.850 se divide entre 3 años ( US$ 3.617 cada año durante 3 años) y los activos diferidos igual a US$ 7.750 se divide entre 5 años ( US$ 1.550 para 5 años). Asi pues aunque la depreciación general es igual a US$ 20.677, se debe tener en cuenta que en un horizonte de 10 años la edificación sólo se habría depreciado en la mitad de su vida útil y la otra mitad quedaría como un valor salvado al final del año 10. En lo que respeta a los otros items, todos se habrían depreciado en el horizonte de 10 años, sin valor salvado alguno.

Algunas legislaciones permiten lo que se denomina la depreciación acelerada y algunas administraciones de gobiernos aceptan esta ventaja u otras ventajas en polos de desarrollos muy especiales. La depreciación acelerada supone que las cuotas de depreciación son elevadas al comienzo y van bajando cada año. Este método es ventajoso con fines fiscales y es adecuado para empresas débiles y cuando la inflación del país es elevada.

Uno de los métodos más conocidos relativo a la depreciación acelerada es el que se denomian la suma de los dígitos Si por ejemplo vamos a depreciar un activo fijo con valor inicial de US$ 20.000 y su vida útil se estima en 4 años, entonces la suma de los dígitos es: 1+2+3+4 = 10 y entonces la depreciación para el primer año es igual a : 4 / 10 = 0,40 x US$ 20.000 = US$ 8.000; para el segundo año sería igual a : 3 / 10 = 0,30 x US$ 20.000 = US$ 6.000; para el tercer año, sería 2 / 10 = 0,20 x US$ 20.000 = US$ 4.000 y para el cuarto año : 1/ 10 = 0,10 x US$ 20.000 = 2.000. Es necesario notar que los datos para depreciar son: 8.000, 6.000, 4.000 y 2.000, es decir que van disminuyendo al pasar los años.

En resumen: se estima la tabla de depreciación para poder reflejar esos datos en el Estado de Resultado y obtener así una ventaja fiscal, ya que si restamos de las ventas los costos operativos variables, los costos fijos, los intereses y también restamos la deprecaión, entonces la utilidad gravable será menor y se pagará menos impuesto sobre la renta (ISR).

Pero es necesario advertir que como la depreciación no es una salida de efectivo, en el Flujo de Caja debe aparecer como una
fuente de efectivo que se suma a otras fuentes durante los años operativos, como: la caja inicial (o capital de trabajo inicial desde el año 1 hasta el año n) y la utilidad antes del pago del ISR.

También es bueno recordar que en Flujo de Caja durante operaciones (año 1, año 2...año n) las salidas o usos del fectivo son el Pago del capital o principal al Banco, los pagos del ISR al Estado y lo que llamaremos el reparto de efectivo a los socio o inversionistas con su capital propio y también el saldo de caja final (o saldo de capital de trabajo desde el año cero en adelante hasta desaparecer al final del horizonte del proyecto).

El Financiamiento: buscando un buen mix

Una vez que se conoce el mercado posible, ello nos orienta en cuanto al posible tamaño de la posada en número de habitaciones y plazas-camas. Este tamaño es necesario transformarlo en un programa de inversiones y para ello tanto el arquitecto como el constructor pueden comenzar a diseñar lo que sería construido, según el suelo o parcela a utilizar y las normas para su uso establecidas por las autoridades locales e incluso según los criterios para establecer los tamaños de las habitaciones, el área total de habitaciones, el área total de espacios públicos, el área total de servicios y de estacionamiento, y otras áreas exteriores, con rangos mínimos y máximos.

Es posible que los m2/cuartos sea de 16 y los de baños de 3 m2, para dar un total por habitación de 19 m2. Las zonas de áreas públicas se refiere al vestíbulo, la cafetería, las áreas para la circulación, los sanitarios públicos; y las àreas de servicios como recepción, oficina, cuarto de máquinas, bodega, cocina y servicios para empleados, así como las áreas de circulación.

Es posible que el área de habitaciones con baños represente el 60% del total de área construida, dejando el 40% restante para las áreas públicas, de servicios y otras áreas, Las propuestas de habitaciones puede ser de doble crujia para 1 a 2 personas o de crujia sencilla y para cada habitación seleccionar un mobiliario compuesto por cama, cabecera, box sping, buró, silla , lámpara, tocador con gavetas,cortinero y cortina, espejo y elementos decorativos, closet con ganchos de ropa, otros equipos como protecctor de colchón, sábnas, almohadas, fundas, colchas, cenicero, jarra y vasos de agua, teléfono, aire acondicionado y en el baño los equipos con toallas grandes (2), cesto de papeles, cortina de regadera, tapete antiresbalante y si se requiere extrator de aire.

Por lo general el tamaño medio de una posada es de 8 habitaciones con baño en cada una x 19 m2 = 152 m2 y si esta área representa el 60%, ello quiere decir que el 40% corresponde a: 100 m2 ,para un total de área de igual a 252 m2. Es posible que se estime 6,4 m2 por cuarto para las áreas públicas y también 6,1 m2 por cuarto para las áreas de servicios. Con estos parámetros es posible que el área total para una posada de 8 habitaciones como se ha dicho de 252 m2.

Por experiencia se sabe que la inversión total para una posada de 8 habitaciones puede estar entre US$ 30.000 a US$ 40.000 por habitación, dependiendo del tipo de posada. Igualmente de la inversión total, el terreno puede incidir entre un 5% a 7%, la construcción entre 55% a 57%, los equipos fijos entre 10% a 12%, el mobiliario y la decoración entre un 5% a 6%, los equipos para la operación entre un 3% a %%, los gastos pre-operativos para cancelar honorarios profesionales entre un 2% a 3% , el capital de trabajo entre 1% a 2% y los gastos financieros durante la construcción entre el 5% al 8%.

Es posible que una posada de 8 habitaciones arroje un presupuesto total de inversión igual a US$ 310.000. De esta cantidad por lo general los bancos acostumbran a dar un crédito igual al 60% y el 40% sería financiado con capital propio. Sin embargo esta mezcla se debe estudiar con mucho cuidado para que el pago de los intereses al Banco no incida fuertemente en el Estado de Resultado. Aunque esto depende de la política de los bancos al conceder un determinado plazo, un determinado interés anual, y los rubros que desean financiar con garantía hipotecaria o prendaria, es posible negociar con las instituciones crediticias para llegar a un consenso de acuerdo a la naturaleza del negocio.

Una vez que se conoce el monto del crédito, los años de plazo y el tipo de interés, es necesario estimar la Cuota igual y consecutiva que se pagaría cada año en forma de anualidad formada por principal e intereses.

Supongamos para ilustrar este asunto que de una inversión total de US$ 300.000, el banco esté dispuesto a conceder un préstamo sobre la construcción civil (con garantía hipotería de primer grado) y sobre algunos de los equipos fijos (con garantía prendaria) y que decide financiar el 65% de la inversión total, es decir : US$ 195.000, con un plazo de 10 años y al 12% anual (sin años de gracia). Para estimar la cuota o servicio de esa deuda tenemos que buscar en la Tablas de Interés Compuesto y de Descuento, el factor de recuperación del capital para 10 años y el 12% anual. Este factor es igual a : 0,176984, lo que quiere decir que el pago anual que se requiere para cancelar el préstamo de US$ 195.000 en 10 años con un interés compuesto sobre saldo deudor del 12% anual, sería de : 0,176984 x US$ 195.000 = US$ 34.512 cada año durante 10 años.

Si ahora estimamos el pago del principal o capital multiplicando la cuota de US$ 34.512 por el factor de descuento para el año 10 y el 12% igual a : 0,321973, nos arroja para el primer año operativo un pago del principal igual a: US$ 11.112 y la diferencia según la cuota: US$ 34.512 menos US$ 11.112 = US$ 23.400 para pagar el interés para el primer año. Ahora bien para el segundo año seguimos en mismo procedimiento, solamente que ahora la cuota se multiplica por 0,360610 (para 9 años y 12% ), lo cual daría = 0,360610 x US$ 34.512 = US$ 12.445 para el pago del principal y ahora el interés sería igual a : US$ 34.512 menos 12.445 = US$ 22.067. Como se puede observar el principal se elevaría año a año y los intereses disminuirían (pero la suma de ambos daría la cuota anual). Si esto se sigue hasta el año 1, se obtendría la tabla de amortización para el préstamo. Lo importante es saber que los intereses, al ser un costo financiero año a año , ellos aparecen como costo en el Estado de Resultado del proyecto. Por su parte, el pago del principal aparerecerá como una salida de efectivo, cuando se calcule el Flujo de Caja del proyecto.

Ahora bien, esa mezcla para financiar el proyecto entre el capital crédito (deudas) y el capital propio (patrimonio) y su incidencia porcentual sobre el total de la inversión, podría ayudar a establecer la TASA DE DESCUENTO que serviría como costo de oportunidad para descontar los flujos de caja del proyecto y llevarlos al año CERO.

Como en el ejemplo el préstamo es igual al 65% de la inversión total y al costo del 12%, y el capital propio tiene un peso o incidencia del 35% de la inversión total, pero seguramente con el deseo de obtener un rendimiento del 30% sobre la inversión, entonces : (0,65 x 12) + (0,35 x 30) = 7,8 + 10,5 = 18,3%, que podría tomarse como la tasa anual para descontar el flujo de caja neto para los socios del proyecto. También es posible buscar una alternativa de inversión de muy bajo riesgo, como sería colocar los fondos en la compra de Bonos del Estado y el interés anual que paguen esos bonos se utilizaría como la Tasa de Descuento o como Costo de Oportunidad del dinero, para hacer el descuento de las entradas netas en el Flujo de Caja.

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El asunto de conocer el mercado posible

Le decía a Patricio Novoa, participante en mis cursos on-line, que existe una pre-condición para arrancar cualquier proyecto de inversión: tener mercado o clientela. La pregunta que surge de inmediato es: ¿ cómo se estima la clientela posible en un proyecto de alojamienti turístico ?. Lo primero es poder conocer una serie histórica de llegadas de visistantes en el lugar donde se instalaría la Posada Turística. Con esa serie histórica de datos entonces se proyectaría un año o dos años adicionales con un software o con la metodología de los mínimos cuadrados para obtener una ecuación lineal que nos permita hacer la proyección anual. Con esa herramienta se proyecta o se estima el posible número de visitantes para uno o dos años siguientes. Pero tenemos que conocer para ese entorno geográfico que visitan esos clientes, otros datos adicionales que nos van a permitir transformar el número de visitantes en número de habitaciones. Necesitamos entonces los siguientes datos: 1) la entancia o estadía media en noches; 2) un coeficiente por experiencia de la doble ocupación en las habitaciones; 3) un promedio de la ocupación de las habitaciones que podría existir en el sitio expresado en porcentaje, a sabiendas que en alta temporada se podría trabajar al 80% de las habitaciones totales y en baja temporada en más o menos entre el 40% y el 35% (que es el punto de equilibrio en alojamientos turísticos) entonces la ocupación podría ser entre el 57% y el 60% al año.

Ahora con todos esos datos podemos transformar las llegadas del número de turistas al año en la demanda de habitaciones al año, con la fórmula:

No. de Turistas x estancia media / ocupación media anual x coeficiente de doble ocupación x 365 noches al año.

Un ejemplo aclarará estos asuntos metodológicos. Suponga que en un lugar donde se iría a construir una posada turística se obtienen los datos siguientes sobre llegadas de turistas al año en 5 años:

185.500
201.453
218.778
237.593
258.026

y que al hacer la proyección lineal se obtiene la ecuación siguiente:

Y = 18,10 X + 166,10

R al cuadrado = 99,7%

Si X es igual al año 6to y siendo Y el posible número de clientes para ese año
entonces : Y = 18,10 x 6 + 166,10 = 274,7 ( o sea : 274.700 turistas posibles según la proyección lienal)

Ahora aplicamos la siguiente fórmula para obtener el número de habitaciones demandadas:

274.700 x 4,3 / 0,60 x 1,80 x 365 = 1.181.210 / 394,2 = 2.996 habitaciones para el año 6

En la fórmula hemos supuesto que la estadía media de los turistas es 4,3 noches y que se trabajaría al 60% de capacidad media al año y que el número de personas por habitación es igual a 1,8.

Si para el año 6to la posible oferta de habitaciones fuese de 2.000 y la demanda proyectada es de 2.996 , entonces existiría un deficit igual a 2.996 menos 2.000 = 996 habitaciones que faltarían por construir, es decir que el potencial para construir posadas es de 124 posadas de 8 habitaciones cada una, o en todo caso: 6 hoteles de 150 habitaciones cada uno.

El paso siguiente es suponer que al existir mercado para construir varias posadas turísticas de digamos 8 habitaciones cada una ( el tamaño) en ese lugar geográfico, entonces ahora el arquitecto y el constructor tienen la palabra, para establecer el diseño de la futura posada, localizada en una determinada parcela de tierra ya normada por el Ingeniería Municipal y establecer cuánto se necesita de suelo, cuáles serían los métros de construcción, qué maquinarias y equipos se necesitarían, qué cantidad de mobiliario y de otros activos, cuál es el valor que se le pagaría a los profesionales para formular y evaluar el proyecto, cuál sería el capital de trabajo que se necesitaría tener. En resumen , hay que estimar el proyecto de INVERSIONES para el proyecto de la posada.

Los cursos de ASKAIN

Estos son los 4 cursos de arkain en Nuvvo. Y esta herramienta la puede utilizar en:

NUVVO

También es interesante conocer:

EL BLOG DE NUVVO

La Evaluacion del Proyecto POSADA

Había señalado con anterioridad que la metodología sugiere, en esta fase, estimar la cuota para el servicio de la deuda bancaria de 310 millones. Un préstamo a 10 años de plazo y al 12% al año. Pues bien la cuota se estima multiplicando la cantidad del préstamo por el Factor de Recuperación del Capital para 12% y para 10 años, que en la Tabla de Interés Compuesto y de Descuento es: 0,176984. Recordemos que el factor de Recuperación del capital es el pago anual que se requiere hacer para cancelar un préstamo de X valor en determinados años de plazo, con interés compuesto sobre el saldo deudor. La fórmula general de este coeficiente es:

i ( 1 + i ) elevado a la n entre ( 1+ i) elevado a la n menos 1.

Si se multplica el factor por 310 millones de préstamo daría la cuota a pagar cada año durante 10 años igual a 54,9 millones.

El pago del capital o principal para los 10 años es como sigue:

17,7
19,8
22,2
24,8
27,8
31,2
34,9
39,1
43,8
48,8

Y el pago de los intereses cada año, sobre saldo deudor, es como sigue:

37,2
35,1
32,7
30,1
27,1
23,8
20,0
15,8
11,1
6,1

La Posada pagará en el horizonte de10 años una cantidad total por concepto de interés igual a 239,0 y por concepto de principal igual a 310, lo cual suma 549 millones.

Una manera rápida y simple de estimar el pago del principal y los intereses, cada año, es como sigue: para el primer año se multiplica la Cuota de 54,9 por el Factor de Descuento del año 10 o sea: 0,321973 y ello arroja el valor de 17,7 , que es el pago del principal para el primer año y luego si se resta de la cuota 54,9 ese valor de 17,7, se obtiene 37,2 que es el pago por concepto de intéres. Para el segundo año se hace el mismo cálculo sólo que ahora se multiplica la cuota de 54,9 por el Factor de Descuento para el año 9 y para el 12%, es decir 0,360610, lo cual nos arroja el valor de 19,8 para el pago del principal y de la cuota de 54,9 se resta 19,8 y ello daría 35,1 para el pago de los intereses para el segundo año, y de esta manera se continúa hasta el año 10.

El estimado de las depreciaciones lineales (sin valor de rescate) es como sigue:

Edificaciones 258 millones entre 20 años = 12,9 millones cada año
Maquinarias y Equipos 103 millones entre 10 años = 10,3 millones
Muebles y enseres 52 millones entre 5 años = 10,4
Vajillas y etc...36 millones entre 3 años = 12 millones
Gastos pre-operativos o diferidos 21 millones entre 5 años = 4,2 millones

Para los pirmeros 3 años el total de depreciación es igual a 12,9 + 10,3 + 10,4 + 12 + 4,2 0 = 49,8
Se supone que si se recuperan los activos ya depreciados, podemos suponer el valor de 49,8 como constante durante el horizonte de 10 años.

Como ya se han estimado las partidas de los intereses a pagar al Banco (costo financiero) y las depreciaones lineales y anuales, ahora se si puede presentar un Estado de Resultado o de Pérdidas y Ganancias, restando de las ventas totales, los costos operativos, los intereses a pagar al Banco, la depreciación anual, para obtener la Utilidad Gravable, como sigue:

73,0
82,1
84,5
87,1
90,0
102,5
106,2
110,4
115,1
120.1

A los montos anteriores se le deduce el 35% por concepto del pago del Impuesto sobre la Renta (ISR) y se obtiene la Utilidad después del pago del ISR, como sigue:

47,5
53,4
54,9
56,6
58,5
66,6
69,0
71,8
74,8
78,1

El paso siguiente en la metodología es hacer un estimado para un FLUJO DE EFECTIVO o FLUJO DE CAJA desde el año cero, donde se hace la in versión, hasta el año 10, que es el final del horizonte del proyecto. Este Flujo de Caja o de Efectivo comienza con la Caja Inicial desde el año 1 en adelante hasta el año 10, o sea: el capital de trabajo igual a 15 millones.
Luego sigue en el año CERO las partidas de entradas en efectivo del capital propio de 206 millones y del capital crédito de 310 millones. Ahora seguiría como entradas en efectivo y desde al año uno en adelante, la Utilidad antes del pago del ISR o sea: la Utilidad Gravable; y finalmente, desde el año uno en adelante la partida de depreciación lineal igual a 49,8 millones.
La sumatoria de todos estos items arrojaría, desde el año cero hasta el año 10, las entradas en efectivo que van a servir para ser usadas para hacer la inversión total en el año cero, para para pagar el Principal al Banco, para pagar el ISR, luego el saldo de caja final o capital de trabajo, desde el año cero hasta el año 9 y por diferencia para cubrir los totales de las entradas en efectivo, el Reparto a los Socios o Inversionistas de la Posada. Estos valores de Reparto a los Socios, desde el año 1 hasta el año 10, es la riqueza que produce el Proyecto durante cada año, RIQUEZA que deben ser DESCONTADAS a VALOR PRESENTE, para poder comparar su sumatoria, con la inversión realizada por el capital propio de 206 millones.

En este momento de la metodología surge un criterio clave para la evaluación: ¿Con que tasa de interés se debe hacer el descuento ?. Al comienzo del ejemplo ya se había señalado que la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) o la rentabilidad alternativa que se pudo haber tenido antes de decir el proyecto era del 25% anual ( interés que pagan los Bonos del Estado, o sea una rentabilidad sin riesgo o Costo de Oportunidad). Esta tasa del 25% sería el tipo de interés para descontar los flujos de dinero en efectivo, que cada año le quedan a los socios. La Tasa de Descuento es el valor recíproco de la Tasa de Crecimiento, o sea: para el primer año si la tasa de crecimiento es igual 1,25, entonces la tasa de descuento es igual a 1 / (1 + i), es decir 1 / 1,25 = 0,800000.

Recordemos los valores de efectivos que se relacionan con los socios inversionistas y que debemos llevar todos a valor presente, cada uno con su Factor de Descuento, como sigue:

Año Cero (206 millones) , una salida de caja para invertir su capital propio o patrimonio
Año uno, + 79,5 que descontado con 0,80000 da el valor igual = 63,6 millones
Año dos + 83,4 x 0,6400000 = 53,4 millones
Año tres + 82,5 x 0,5120000 = 42,2 millones
Año cuatro + 81,6 x 0,40960 = 33,4 millones
Año cinco + 80,5 x 0,327680 = 26,4 millones
Año seis + 85,2 x 0,2621440 = 22,3 millones
Año siete + 83,9 x 0,209715 = 17,6 millones
Año ocho + 82,5 x 0,167772 = 13,8 millones
Año nueve +80,8 x 0,134218= 10,8 millones
Año diez + 94,1 x 0,107374 = 10, 1 millones

Ahora si podemos hacer la sumatoria de las entradas en caja para los socios, porque todos los valores se encuentran temporalmente a Valor Presente. La sumatoria de los valores desde 63,6 hasta el valor 10,1 es igual a:
294 millones. Este valor es 1,43 veces mayor que la inversión en el año cero hecha por los socios de 206 millones. Es decir el proyecto ha producido un Valor Actual Neto (VAN) positivo igual a : 294 menos 206 = 88 millones.

Ahora bien se puede igualmente estimar la TASA INTERNA DE RETORNO del proyecto (TIR) y para ello es necesario hacerlo con interpolación entre un valor del VAN positivo y un valor de un VAN negativo. El VAN negativo se obtiene si los flujos de dineros para los socios se descuentan al 40% de interés, o sea que el factor de descuento para el año uno sería igual a.
1 entre 1,40 = 0,714286, que multiplicado por el primer valor de 79,5 arrojaría 56,8 millones. Si se siguen descontando con la tasa del 40% cada valor de las entradas en efectivo para los socios, la sumatoria total daría igual a 196,6 millones o sea un valor menor que la inversión del año cero de 206 millones. El resultado es un VAN negativo igual a (9,4 millones).
Ahora por interpolación se encontrará la TIR del proyecto:

Recordemos que el VAN descontado con la tasa de oportunidad del 25% fue igual a + 88
Recordemos que el VAN descontado con la tasa más elevada del 40%, fue negativo (9,4)
Entre estos dos valores debemos obtener la TIR, de esta manera:

TIR = 25 + (40 -25 ) x 88 / 88+ 9,4
TIR = 25 + (15 x 88/ 97,4
TIR = 25 + (15 x 0,9035)
TIR = 25 + 13,6
TIR = 38,6 %

Es decir una TIR APARENTE del 38,6% muchos mayor que la Tasa Mínima Tractiva de Rendimiento del 25%. Con este nuevo indicador el proyecto también parece ser aceptable. Pero el problema de la INFLACION del 15% reduce la TIR APARENTE a una TIR REAL igual al 26% (o sea un punto porcentual sobre el costo de oportunidad del 25% ) y ello nos indicaría mujcho riesgo, debido al contexto donde se hace el proyecto. En efecto:

TIR REAL = 0,386 - ( 0,15 / 1,15) = 0,386 - 0,13 = 0,256 = 25,6% (digamos 26% ).

El tema de formular y de evaluar un proyecto

Para que no sea sólo teoría, de inmediato pasemos a establecer los datos para Formular un proyecto de Poasada Turística y luego, con esos datos, armar el proyecto para poderlo evaluar.

Los datos básicos primero:

Año de inicio del proyecto o de la posible inversión : 2.006
Duración de la inversión: 1 año
Años de operación de la posada: 10 años (horizonte para formular y evaluar)
Rentabilidad alternativa o Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) en el contexto del lugar: 25% anual (se le denomina coste de oportunidad, o sea la tasa que corresponde al interés anual de Bonos del Estado).
Inflación prevista en el contexto del lugar donde se localizaría la posada, digamos 15% al año.

Datos de la posible Inversión:
-Suelo (por lo general el 6% al 10% de la inversión total en zona rural o semi-urbana, y en zona urbana el 20% )
-Edificación (por lo general un 50% de la inversión total)
-Maquinarias y equipos (por lo gteneral un 20% de la inversión total)
-Muebles y enseres (por lo general un 10% de la inversión total)
-Vajilla, cubiertería, mantelería, colchones, sábanas, fundas, cubrecamas, toallas, etc.. (por lo general un 7% de la inversión total)
-Activos diferidos o pre-operativos para el pago de profesionales que formulan y evaluan el proyecto (por lo general el 4% de la inversión total) .
-Capital de trabajo (inventarios y cuentas bancarias) por lo general el 3% de la inversión total o para 15 días de operación

Posible Tamaño de la posada:

-Número de habitaciones previstas (casi siempre 8 pero puede llegar hasta 20)
-Número de camas previstas o plazas-camas
-Número de personas o clientes previstos, trabajando a plena capacidad y número promedio de persona por habitación
-Uso probable de la capacidad: en ALTA TEMPORADA de _______días al año , se estima trabajar al ______% de la capacidad
total en habitaciones.
-Uso probable de la capacidad en BAJA TEMPORADA de ______ días al año, se estima trabajar al ______% de la capacidad total de habitaciones.
-Capacidad promedio anual ________% con un promedio de personas por habitación igual a ______
-Estadía promedio de la clientela en ALTA TEMPORADA igual a ______noches
-Estadía promedio de la clientela en BAJA TEMPORADA igual a ______noches
-Estadía media pesada ______noches

Posible mercado o clientes:
Estimación en ALTA TEMPORADA:
Número de habitaciones____ x _____% de capacidad x No. de días de la alta temporada x promedio de personas por habitación ____ =pernoctaciones/año en ALTA TEMPORADA

Estimación en BAJA TEMPORADA:
Número de habitaciones ______ x ____ % de capacidad x No. de días de baja temporada x promedio de personas por habitación_____ = pernoctaciones /año en BAJA TEMPORADA

Estime la estadía promedio en alta temporada y en baja temporada
Estime la posible tarifa competitiva para el alquiler de las habitaciones por pesrona y por noche ( la tarifa puede ser para vender cama y desayuno, o bien cama, desayuno y cena, o bien el paquete completo de todos los servicios)

Posible personal para trabajar en la Posada:
Para el servicio de habitaciones __________personas
Para el servicio de cocina y bar___________personas
Para el servicio de restaurante___________personas
Para el servicio de mantenimiento y otros ________personas

Estime los salarios y prestaciones sociales anuales para el personal a contratar

Estime algunos datos sobre la Alimentación:
Porcentaje de clientes que compran cama y desayuno______%
Porcentaje de clientes que regresan a cenar _________%
Estime el precio medio de una Cena_________________

Financiamiento previsto para la propuesta de Inversión:
De la inversión total qué porcentaje de capital propio ________%
De la inversión total qué porcentaje de capital crédito _______%

De las negociaciones con el Banco: cuáles son los rubros que pueden financiar, con qué tipo de garantía, con qué plazo en año, con qué tipo de interés anual, cuáles serían los años de gracia sólo para el pago de intereses, o en todo caso los años muertos para no pagar, durante unos años, la cuota del servicio de la deuda, cuál es la comisión Flat para administrar el préstamo bancario.

Estime con los datos que le proporcione el Banco una Tabla de Amortización del Préstamo para conocer la cuota o servicio anual de la deuda y año a año el pago del capital y el pago de intereses sobre el saldo deudor.

El tema de las depreciaciones:
haga una tabla de depreciación de los activos fijos, los activos diferidos. Se estima por lo general depreciar la edificación en 20 años, las maquinarias y equipos en 10 años, los muebles y enseres en 5 años, los activos diferidos , para pagar honorarios profesionales en 5 años, los enseres como vajillas, cubietería,etc.. en 3 años

Pongamos un ejemplo para ilustrar el uso de los datos duranet el proceso sistemático de Formular el proyecto:

Consideremos las siguientes hipótesis:

Posada de 8 habitaciones con un promedio de 3 personas por habitación.
Trabajaría en ALTA TEMPORADA durante 200 días, pero sólo al 80% de su capacidad instalada, e decir que en Alta Temporada estime las pernoctaciones/año de esta manera.

8 habitaciones x 0,80 x 200 x 3 = 3.840 pernoctaciones/año

Trabajaría en BAJA TEMPORADA durante 165 días al año, pero sólo al 40% de la capacidad instalada, es decir que en Baja
Temporada las pernoctaciones / año sería:

8 habitaciones x 0,40 x 165 días x 3 = 1.584 pernoctaciones/año

Supongamos que perviendo algunos riesgos se decide una hipótesis para un promedio de temporada anual de esta manera:

8 habitaciones x 0,50 x 200 días x 3 = 2.400 pernoctaciones/año

Se supone que pueda existir una hipótesis de crecimiento del mercado (en base a la experiencia y observación de los negocios similares) de un 5% anual de las pernoctaciones anuales desde el año 1 al año 5 (período infantil del proyecto), y luego del 10% por año desde el año 6 al año 10.

Se parte del supuesto que la venta básica es Cama y Desayuno a una tarifa semilar a la de la competencia, es decir: de Bs. 65.000 (más o menos 30 dólares por personas y noche). Se supone que de las pernoctaciones totales, expresadas en dinero, el 46% de los clientes regresan a la Posada para consumir una cena de Bs. 30.000 (US$ 14 por cena). Así pues, la venta total estimada al año en millones de unidades monetarias sería como sigue:

Pernoctaciones/año (para los 10 años del horizonte del proyecto) y a valores corrientes y sin inflación:

2.400
2.520
2.520
2.520
2.520
2.640
2.640
2.640
2.640
2.640

Estas pernoctaciones al ser multiplicadas por la tarifa media por persona y noche de Bs. 65.000 ( digamos US$ 30) produce los ingresos por venta de habitaciones (y desayuno) en millones de unidades monetarias igual a :

156
164
164
164
164
172
172
172
172
172

El estimado de la venta de la Cena para el 48% de los clientes que la demandan a Bs. 30.000 por cena (US$ 14), sería en millones:
72
76
76
76
76
79
79
79
79
79

Para un estimado de una Venta Total Anual de:

228
240
240
240
240
251
251
251
251
251

Una vez que se ha determinado el posible presupuesto de ventas (Cama y desayuno + cena adicional ), se deben estimar los costos operativos. Aunque estos costos se deben estimar en base a la remuneración anual del personal y según los posible costos de la materia prima para preparar los alimentos y los gastos generales para mantener las habitaciones (incluyendo lavandería) y atender al restaurante y al bar, así como los gastos generales de mantenimiento y administración; en ete ejemplo aplicaremos algunos coeficientes o parámetros conocidos por la experiencia. En efecto, en el departamento de habitaciones los costos operativos por lo general son el 12% de los ingresos por la venta de habiatciones (en este caso Cama+Desayuno). En cuanto a los costos para alimentar a la clientela, corresponde al 60% de los ingresos por alimentación (en este caso sólo los ingresos por Cenas). Un vez estimados los costos totales se puede agregar un 10% de imprevistos. En este ejemplo los costos operativos por la venta de Cama+Desayuno es como sigue en millones de unidades monetarias:

19
20
20
20
20
21
21
21
21
21

Los costos operativos por la venta de las Cenas:

43
46
46
46
46
47
47
47
47
47

Arrojando un costo total operativo departamental con el 10% de imprevistos igual a :

68
73
73
73
73
75
75
75
75
75

Estos costos al restarlos de los ingresos por las ventas totales año a año (durante los 10 años) nos arrojaría una utilidad bruta operativa antes de los costos financieros (intereses al Banco) y antes de las depreciaciones y en millones igual a:

160
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176
176
176
176

Es necesario explicar que en estos estimados se ha hecho una simplificación con los costos operativos totales, ya que no hemos clasifiacado los costos en fijos (que no se relacionan con las ventas) y en costos variables que si se relacionan proporcionalmente a las ventas. Se sabe que según la naturaleza del alojamiento posada: el 70% de los costos son variables y el el 30% adicional son costos fijos (nómina y mantenimiento). Esta distribución es diferente al hotel clásico en el cual el 45% son costos variables y el 55% son costos fijos.

Se podría agregar los costos generales no distribuidos para mantenimiento y administración con un parámetro conocido por experiencia. Pero en este caso sólo consideraremos estos costos operativos de habiatciones y alimentación. Para restarlos del estimado de las posible ventas y obtener la utilidad bruta antes de impuestos y antes de los intereses y la depreciación.

Para una posada de sólo 8 habitaciones es posible que la inversión por habitación sea de US$ 30.000 dólares por habitación, es decir un estimado total de US$ 240.000 dólares (en el caso de la unidad monetaria llamada Bolívar en Venezuela a Bs. 2.150 bolívares por dólar, entonces la inversión total de esta posada de 8 habitaciones se estimaría en 516 millones de bolívares, distribuido de esta manera):

Suelo: el 6% de la inversión total, o sea 31 millones
Construcción o Edificaciones : 50% de la inversión total , o sea 258 millones
Maquinarias y Equipos : el 20% de la inversión total, o sea 103 millones
Muebles y enseres: el 10% de la inversión total, o sea 52 millones
Vajillas, etc... el 7% de la inversión total, o sea 36 millones
Preoperativos para pagar profesionales: el 4% de la inversión total, o sea 21 millones
Capital de trabajo: el 3% de la inversión total, o sea 15 millones

Todo lo cual sumaría la inversión total igual a 516 millones
De esta inversión total el 60% sería financiado con un crédito bancario (310 millones) y el 40% con capital propio (206 millones).

Hasta este momento la metodología sistemática ha cubierto: el problema del Tamaño, del mercado y las posible ventas, los costos operativos (según la venta de habitaciones+desayuno y cenas), así como la posible inversión y sus fuentes de financiamiento. Es posible que el crédito bancario se conceda con un plazo de 10 años, al 12% anual de interés, sin años de gracias y financiando los rubros que tengan garantía hipotecaria de primer grado e incluso algunos equipos con garantía prendaria y alguna garantía colateral. Si este fuese el caso, es necesario entonces estimar una Tabla de Amortización del préstamo bancario de 310 millones, con el fin de conocer la cuota o servicio de la deuda anual, y los pagos del capital y los interes año a año.

Igualmente la metodología exige preparar la Tabla de Depreciaciones de los activos Fijos y los Activos Diferidos, considerando una depreciación anual y lineal de 20 años para la edificación, 10 años para la Maquinaria y los equipos, 5 años para los Muebles y Enseres, 5 años para los Activos Diferidos (para el pago de los servicios profesionales antes de operación), y 3 años para los otros activos de corta vida como: vajillas, cristaería, cubiertería, etc... Esta tabla de depreciación (sin valor salvado) permitirá colocar sus resultados en el Estado de Pérdidas y Ganancias pero sólo con fines fiscales, ya que la deprecaión no es una salida de efectivo, sino sólo se añade como si fuera un costo para poder estimar el pago del impuesto sobre la renta (ISR), por lo general del 35% de la utilidad bruta (ingresos por venta, menos costos operativos, menos intereses pagados al Banco, menos depreciaciones). Veremos que el resultado es una utilidad neta después de pagar el ISR y que se le debe de nuevo añadir la depreciación en el Flujo de Efectivo.

El paso siguiente es entonces preparar la Tabla de Amortización del préstamo, la Tabla de Depreciaciones, el Estado de Resultado y el Flujo de Efectivo, pues con este flujo de fectivo se podrá obtener la cantidad de efectivo que, año a año, le quedará a los inversionistas o socios dueños de la Posada y que produce cantidades que deben ser descontadas a valor presente, con la Tasa o el Interés de una posible rentabilidad alternativa (como lo que pagan los Bonos del Estado).

Hasta aquí la primera parte del ejemplo. En la otra Hoja de este Blog veremos como estimar la cuota del servicio de la deuda, el pago del principal o capital , el pago de intereses al Banco y los estimados de depreciaciones, para poder calcular el Estado de Resultado y el Flujo de Efectivo, que es la herramienta que permitirá obtener los datos para la evaluación del proyecto.

Elementos claves para formular y evaluar un proyecto

La evaluación de un proyecto hotelero se realiza encadenando de una forma sistemática un conjunto de presupuestos que van desde el presupuesto de un posible mercado de clientes y las posibles ventas, pasando luego por un presupuesto de inversión en activos circulantes, activos diferidos y activos fijos, con sus correspondientes formas de financiamiento (capital propio y capital crédito), un presupuesto relativo a las depreciaciones de los activos  diferidos y los activos fijos, el presupuesto para el pago de la deuda en pago de intereses y pago del capital, el presupuesto de costos operativos variables y fijos, el presupuesto de los gastos generales no distribuidos.

Con estos presupuesto el analista primero estima un Balance General pro-forma donde debe definir el plan de inversión total y por rubros, así como los rubros que serían financiados por el crédito bancario y los rubros a ser financiado por el capital propio o patrimonio. Luego estima un posible Estado de Resultado o de Pérdidas y Ganancias, para lo cual se apoya en los estimados de ventas posibles tanto de habitaciones, así como de otros de los servicios hoteleros, vale decir: alimentos, bebidas y servicios menores. Esta venta tiene que ser proyectada en el tiempo con una determinada tasa de incremento según los estudios del mercado; esta proyección se acostumbra ha hacerla para un horizonte temporal de 10 años. De esos estimados de ventas anuales se deben deducir los costos variables (relacionados con el incremento o el decremento de las ventas), los costos fijos que permanecen más o menos iguales en el tiempo, así como los gastos generales no distribuidos que casi siempre forman un determinado porcentaje de la venta total. Se obtiene entonces una utilidad bruta si se restan las ventas estimadas de esos costos y gastos y de esa utilidad bruta se deduce el pago del impuesto sobre la renta (ISR), para obtener la utilidad neta después de pagar el ISR.

Veremos que esta utilidad neta temporal más los valores asignados a las depreciaciones forman la riqueza general de la empresa, lo cual permitiría hacer un Flujo de Caja o de Efectivo, que es el presupuesto clave para poder evaluar el proyecto hotelero en base a criterios financieros.

En cada uno de estos pasos sistemáticos existen parámetros que se pueden aplicar según la experiencia y existen partidas que se deben considerar para que el proceso de formulación sea el adecuado, como el tratamiento de la partida depreciación, de la partida intereses para el pago de la deuda, de lo que se denomina valor de rescate o valor salvado. Igualmente la comparación temporal entre las salidas del efectivo y las entradas de efectivo en un Flujo de Caja se debe hacer con la herramienta financiera de los valores descontados utilizando una adecuada tasa de descuento que es un elemento clave para una correcta evaluación.

Una explicación sencilla acerca del retorno de su inversión (ROI) lo encuentra COLOCANDO EN EL BUSCADOR : ROI VIDEO:

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El envio de archivos grandes

En el enlace de arriba aparece lo que se llama TURBO UPLOAD (Beta), un lugar donde ud. puede enviar sus archivos grandes y pesados sin problema. Los archivos máximos de 70 MB se van por este sistema sin problema alguno. Es muy útil para profesores que necesitamos mandar archivos completos a los alumnos o a otros profesores. No hay duda que esto facilita el asunto.

La ampliacion y la decision financiera

El Hotel Cristal vende en la actualidad 51.721 habitaciones al año trabajando en promedio al 65% de su capacidad instalada en habitaciones, pero dentro de 3 años la gerencia tiene el proyecto de hacer una ampliación para cubrir nuevos segmentos del mercado. Entre tanto se han realizado los estudios técnicos y de mercado para analizar esta nueva iniciativa.

El hotel en el momento actual tiene un costo variable igual a US$ 197.003 que entre 51.721 habitaciones al año arroja un costo variable por habitación igual a US$ 3,81 y los costos fijos anuales son US$ 295.505 y además el hotel tiene una depreciación lineal igual a US$ 110.250. En los años que restan antes de su ampliación, el hotel tendrá ventas anuales igual a 51.721 x US$ 80 por habitación = US$ 4.137.680 al año. La política de la empresa es mantener estable sus tarifas o precios de sus habitaciones, incluso para las nuevas habitaciones del proyecto de ampliación.

Se estima que según el nuevo mercado la ampliación será de 82 nuevas habitaciones para llegar a un tamaño ideal de 300 habitaciones. Esta ampliación requerirá de una inversión adicional estimada en US$ 6.150,000, pero permitirá aumentar la venta de habitaciones en 19.454 unidades al año para ser vendidas también a US$ 80 por habitación.

El hotel de 300 habitaciones tendría un costo variable de US$ 5,06 por habitación y los mismos costos fijos de US$ 295.505 anual y además la depreciación lineal, según el nuevo plan de inversión en activos fijos.

El hotel estaría gravado en un 35% para pagar el impuesto sobre la renta (ISR). Suponiendo que los costos se cancelan en el año en que se generan y que los ingresos por venta de habitaciones se cobra de contado, la Gerencia desearía conocer si su proyecto de ampliación es una iniciativa adecuada, suponiendo una Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento del 10% anual.

-HOTEL ACTUAL

Verntas anuales (ingresos) = US$ 80 x 51.721 = US$ 4.137.680
Costos fijos = US$ 295.505
Depreciación lineal = US$ 110.250
Costos variables totales = US$ 3,81 x 51.721 = US$ 197.057
Pago de ISR = 0,35 ( 4.137.680 - 295.505 - 110.250 - 197.057) = US$ 1.237.204
Flujo neto de caja anual = US$4.137.680 - US$295.505 - US$197.057 - US$1.237.204 = US$ 2.407.914
Anualidades descontados = US$ 2.407.914 x 2, 486852 = US$ 5.988.126

- HOTEL AMPLIADO

Ventas anuales (ingresos) = US$ 80 x 71.175 = US$ 5.694.000
Costos fijos = US$ 295.505
Depreciación lineal = US$41.470
Costos variables totales = US$ 71.175 x US$ 5,06 = US$ 360.146
Pago de ISR = 0,35 ( 5.694.000 - 295.505 - 41.470 -360.146) = US$ 1.748.907
Flujo neto de caja anual = US$ 5.694.000 - US$ 295.505 - US$ 360.148 - US$ 1.748.907 = US$ 3.289.440
Anualidades descontadas = US$ 3.289.440 x 2,486852 = US$ 8.180.350

Resumen: siguiendo el criterio del VAN es acertada la decisión de realizar la ampliación.
(Nota : observése que 2,486852 es el valor actual de una anualidad constante al 10% anual y en 3 años).

Real Estate Analysis

Los cursos del MIT sobre el análisis de las inversiones inmobiliarias aparece abajo. Hay que hacer clic en MIT Courses:

FORO

El Software ARGUS que se utiliza para hacer el análisis aparece en seguida:

ARGUS SOFTWARE

El costo ponderado de los capitales

El costo ponderado de los capitales para financiar un proyecto, expresado en %, sirve como tasa de descuento y es una alternativa al costo de oportunidad del dinero. En efecto:

Supongamos que un proyecto se financia con dos tipos de capital : capital suscrito y débito bancario. Supongamos también que los flujos de rendimientos previstos no presentan crecimientos tendenciales y que las inversiones son homogéneas en relación a los rendimientos. Si una empresa Z tiene la siguiente característica:

Valor en el mercado de sus fuentes financieras

B = Valor de las obligaciones o préstamo 5.000
S = Valor en el mercado de las acciones 5.000
V = Valor en el mercado de la empresa 10.000

Flujos de rendimientos

O = utilidad líquida operativa prevista 1.000
F = Costo de los intereses pagados al banco 200
E = Utilidad líquida anual para el capital suscrito 800

Para esa empresa, debemos establecer las siguientes relaciones:

V = B + S , es decir: el valor total de la empresa en el mercado es igual al valor de sus obligaciones ( o empréstitos) más el valor en el mercado de sus acciones (capital suscrito). Además, si ignoramos el efecto del impuesto sobre la renta (ISR), entonces tenemos : O = E + F, es decir, la utilidad líquida operativa prevista sirve para pagar los intereses al banco y los dividendos a los accionistas con las cantidades fijas F y E respectivamente.

Por lo tanto, podemos considerar tres flujos de rentas y de tasas de capitalización ( o tasas de descuento) con valor fijos como sigue:

B = F / t 1, o sea que t1 = F / B

S = E / t2, o sea que t2 = E / S

V = O / t3, o sea que t3 = O / V

La primera tasa de descuento ( t1) , es simplemente el rendimiento que se cancela al banco por los intereses del préstamo o las obligaciones.

La tercera tasa de descuento (t3), refleja es el beneficio o lucro operativo en relación a todas las partidas financiadas (a los activos invertidos). Esta tasa t3 será superior a la tasa t1 si existe la probabilidad de que la empresa consiga los volúmenes previstos mayores al pago de los intereses bancarios.

Finalmente la tasa t2 es la tasa del flujo de utilidad residual que le queda a los accionistas para el pago de dividendos. En una situación donde el financiamiento se haga sólo con capital suscrito (sin préstamos) entonces t2 será igual a t3. Al obtener préstamos bancarios (incurrir en débito) , el flujo residual para pagar dividendos a los accionistas estaría sujeto a lo que se llama la incertidumbre financiera, además de la incertidumbre propia de la empresa.

Para cualquier empresa, con cualquier estructura de financiamiento con el capital suscrito debemos tener : t2 > t3 > t1. En ejemplo numérico, tenemos:

t1 = 200 / 5.000 = 0,04 ( 4%)
t2 = 800 / 5.000 = 0,16 (16%)
t3 = 1.000 / 10.000 = 0,10 (10%)

Para cualquier estructura de capital, la relación entre las tres tasas, en cualquier ocasión, viene dada por la fórmula :

t3 = t2 S + t1 B / B + S = 0,16 x 5.000 + 0,04 x 5.000 / 5.000 + 5.000 = 1.000 / 10.000 = 0,10 = 10%

La tasa del 10% puede ser también establecida como un promedio ponderado entre las tasas t2 y t1 (tasa para los accionistas y tasa para el banco). Sea el peso o la ponderación p1 = S / ( S+ B ) o sea: p1 = 5.000 / (10.000) = 0,50 (50%) , o sea el peso del valor del capital propio al valor total de todos los activos o valor de la empresa, y el peso p2 = B / (S +B) = 5.000 / ( 5.000 + 5.000) = 0,50 = 50% , o sea el peso del valor de las obligaciones o créditos sobre el valor total de los activos ( la incidencia del débito) , entonces :

t3 = t2 x p1 + t1 x p2
t3 = 16% x 0,50 + 4%. x 0,50
t3 = 0,08 + 0,02
t3 = 0,10 (10%)

Esa tasa global o combinada del 10% es el promedio pesado entre el costo del capital propio (16%) y el costo de los recursos proporcionados por el banco o débitos (4%). Y es la tasa para descontar. Si la TIR es mayor que esa tasa del 10%, entonces la inversión es aceptada como conveniente.

También la tasa de capitalización o de descuento del capital propio, t2 = 0,16 (16%) en términos de la tasa global de descuento, t3 = 0,10 (10%) , se obtiene con un ajuste de la incertidumbre financiera ( relación débito a capital propio) de este modo:

t2 = t3 + (t2 – t1 ) x B / S

t2 = 0,10 + (0,10 – 0,04) x 5.000 / 5.000
t2 = 0,10 + (0,06) = 0,16 (16% )

Entonces y en resumen: el costo del capital en una combinación de capital propio más capital crédito, depende de la estructura combinada entre esas dos fuentes y sus pesos (ponderaciones) para lograr el financiamiento o estructura de capitalización.
(Fuente: Ezra Solomon. (1969) .Teoría de la administración financiera. Rio de Janeiro. Zahar Eitores. ).

No obstante en el año de 1997, es decir casi 10 años después de las sugerencias de Ezra Solomon, el profesor Timothy a. Luehrman del MIT (Sloan School of Management) nos señala que para no correr mucho riesgo con una tasa de descuento es preferible hacer un estimado más conservador y entonces la fórmula sería como sigue:

Tasa de Descuento = (débito / débito+capital propio) ( % del débito o su costo) ( 1 - TIR ) + (capital propio/ débito + capital propio) ( % del capital propio o su costo).

El profesor Luehrman nos dice que el costo del bébito y el costo del capital propio con los costos de oportunidad, pero que es necesario hacer un ajuste en esa estructura de capitales añadiendo: 1 - la TIR (siendo TIR la Tasa de Impuesto sobre la Renta corporativa). Este ajuste tiene el efecto de obtener una tasa de descuento más modesta y baja), lo cual daría como resultado un VAN más elevado que el que se obtendría sino hacemos tal ajuste. Es decir:

t3 = 16% x 0,50 + (4% x 0,50) ( 1 - 0,35)
t3 = 8% + 1,3%
t3 = 9,3% (tasa de descuento)

El resultado en relación a 10% que habíamos obtenido con anterioridad es 0,70 puntos porcentuales menos.
Recordemos que el factor de Descuento para el primer año y al 10% de interés es 0,909091, pero para el 9% es menor o sea: 0,917431. De manera pues que un valor igual a 100 descontado con el primer factor nos daría : 90,91, pero con el segundo factor su resultado es: 91,74, es decir 0,833 mayor, lo cual significa que al hacer este descuento con 9% el VAN será mejor que si lo hacemos con el 10%.

(Fuente: T. A. Luehrman, What´s It Worth ? A General Manager´s, Harvard Business Review, May-June, 1997)

La evaluacion de proyectos publicos

Un blog con el documento

El artículo del chileno Eduardo Contreras (buscarlo en el Blog de arriba en el tema Valor del tiempo del viaje), trata el asunto de la evaluación de inversiones públicas y su posible aplicabilidad a Chile. Nos dice Contreras que en Chile predominaba el análisis llamado Costo/Efectividad para bienes y servicios donde había mercados observables. Indagar otras metodologías era necesario, como la valoración contingente, precios hedonísticos, enfoque distributivo, evaluación de proyectos múltiples.

En un proyecto privado se compara toda la inversión con la sumatoria de los valores agregados del proyecto que formarían parte del PIB. Pero en un proyecto público como se evalua con la herramienta beneficio/costo y precios sombra o precios de cuenta, es diferente la manera de hacerlo, pues los beneficios pueden ser tangibles e intangibles. El asunto es poder conocer los impactos positivos y los impactos negativos de un proyecto público.

En un proyecto educativo se supone que el beneficio se puede conocer mediante el mercado de trabajo, pues antes de la formación técnica si la persona iba al mercado de trabajo ganaría menos que si estaría mejor preparado. La diferencia de salarios a través de los años es el beneficio debido al adistramiento y ello se descontaría a valor presente con la tasa social de descuento ( 10% o bien 12%) para conocer si esos beneficios desconatdos son mayores o menores que el costo durante años de preparar a esa persona.

En la evaluación de proyectos públicos pueden haber entradas y salidas de efectivo que a nivel social se anulan, como el pago de un impuesto que es un beneficio para el fisco pero es un costo para la sociedad como un todo. El impuesto es solamente una transferencia de un "bolsillo" a otro. Claro si el enfoque es distributivo es otro asunto.

Criterios de decision bajo riesgo e Incertidumbre

Al invertir en un nuevo proyecto tenemos que considerar el RIESGO y también la INCERTIDUMBRE, pues los resultados pueden ser muy diferentes a un una evaluación bajo CERTEZA TOTAL

Diversos factores internos y externos pueden entonces cambiar la rentabilidad del proyecto. Como en el caso del RIESGO los rendimientos son aleatorios, o sea que el VAN es una variable aleatoria y también la TIR o Tasa Interna de Retorno es una variable aleatoria, es necesario estimar un rendimiento monetario esperado o también una equivalencia de certidumbre o en todo caso una rentabilidad añadiéndole una prima por riesgo. El asunto se simplifica si es posible saber que los rendimientos netos pueden tomar diferentes cuantías y probabilidades de ocurrencia en digamos unos determinados años de duración prevista. El analista después de consultar la historia de los riesgos en proyectos similares, puede establecer por ejemplo que en 3 años los rendimientos netos y sus probabilidades son como sigue:

• AÑO 1
  Rendimiento neto (millones)
  40 con probabilidad 0,40
  60 con probabilidad 0,60
  

• AÑO 2
  Rendimiento neto (millones)
  50 con probabilidad 0,30
  60 con probabilidad 0,40
  70 con probabilidad 0,30
  

• AÑO 3
  Rendimiento neto (millones)
  40 con probabilidad 0,20
  60 con probabilidad 0,50
  80 con probabilidad 0,30
  

Entonces los rendimientos esperados serían:

Año 1 = 40 x 0,4 + 60 x 0,6 = 52
Año 2 = 50 x 0,3 + 60 x 0,4 + 70 x 0,3 = 60
Año 3 = 40 x 0,2 + 60 x 0,5+ 80x 0,3 = 62

Para un descuento de digamos i = 20% y para 100 millones de efectivo, el rendimiento monetario esperado sería:

RME = 52 x 1/1,20 + 60 x 1/1,20 elevado a la dos+ 62 x 1/1,20 elevado a la tres menos 100 = 20,88 millones

O lo que es lo mismo:

RME= (52 x 0,8333 + 60 x 0,69444 + 62 x 0,578704) menos 100
RME = (43,33 + 41,67 + 35,88) menos 100 = 20,88 millones
Es decir: un VAN positivo pues la suma de los rendimientos esperados es igual a 120,88 mayor que la inversión original igual a 100.

Ahora bien la La INCERTIDUMBRE es un asunto más complejo porque la persona que va ha tomar la decisión no tiene suficiente información para asignar probabilidades a los posibles rendimientos futuros y lo único que conoce son los llamados ESTADOS DE LA NATURALEZA que podrían presentarse con sus consecuencias. Los criterios de decisión pueden ser;

• LAPLACE
  
• MAXIMIN
  
• MAXIMAX
  
• CRITERIO DE SAVAGE
  

Por ejemplo un proyecto de alojamiento turístico como un HOTEL puede realizarse en tres tamaños en cuanto al número de habitaciones: hotel pequeño (60 habitaciones), hotel mediano (120 habitaciones) o bien hotel grande (300 habitaciones). Por otra parte, se pueden presentar tres niveles distintos de demanda de habitaciones: baja, normal o alta. Entonces los rendimientos en millones de unidades monetarias que se podría esperar sería como sigue:

Hotel pequeño con demanda baja = 50; con demanda normal = 50 ; y con demanda alta= 50
Hotel mediano con demanda baja = 20; con demanda normal = 70; y con demanda alta = 70
Hotel grande con demanda baja = -40; con demanda normal = 40; y con demanda alta = 120

La pregunta es : ¿Qué proyecto se debe elegir según esos estados de la naturaleza?

Según el criterio de LAPLACE hay que estimar el valor medio de los rendimientos para cada tamaño de hotel. O sea.

hotel pequeño : 50+50+50 entre 3 = 50
hotel mediano : 20 +70+70 entre 3 = 53,33
hotel grande: -40 + 40+120 entre 3 = 40

Entonces se elige aquel hotel que presente el máximo rendimiento promedio, o sea el HOTEL MEDIANO con 53,33 millones de unidades monetarias. Esta es pues una elección PRUDENTE

Con el criterio MAXIMAX se elige la opción con el mayor rendimiento, es decir el HOTEL GRANDE con 120 millones. O sea un a elección con: OPTIMISMO TOTAL:

Puede también con el criterioMAXIMIN o de Wald, buscar para cada estado o demanda el mayor rendimiento, pero para la situación más crítica, en este caso la situación DE BAJA DEMANDA :

Demanda baja, tamano pequeño = 50
Demanda baja, tamaño mediano = 20
Demanda baja, tamaño grande = -40

La elección es el Hotel PEQUEÑO por presentar el mayor rendimiento, pero en una situación de demanda crítica. Una elección con OPTIMISMO PARCIAL:

Con el método de SAVAGE o minimax de pérdidas, se buscan para cada demanda el mayor rendimiento, o sea:

Para Demanda baja lo máximo en rendimiento es 50 millones
Para Demanda normal lo máximo en rendimiento es 70 millones
Para Demanda alta lo máximo en rendimiento es 120 millones

Con esos datos se construye una matriz de pérdidas donde aparecen las restas para cada estado de esta forma:

50 menos 50 = 0
50 menos 20 = 30
50 + 40 = 90

50 menos 70 = 20
70 menos 70 = 0
70 menos 40 = 30

120 menos 50 = 70
120 menos 70 = 50
120 mnos 120 = 0

Así pues la matriz sería

0 20 70
30 0 50
90 30 0

Y ahora se elige, en la MATRIZ, la mayor pérdida que se puede producir o lo máximo que se deja de ganar respecto al mejor resultado.

Hotel pequeño = máximo rendimiento que se deja de ganar = 70
Hotel mediano = máximo rendimiento que se deja de ganar = 50
Hotel grande = máximo rendimiento que se deja de ganar = 90

Luego se elige el proyecto con la menor pérdida o sea EL HOTEL MEDIANO. Es decir una elección con LA MENOR PERDIDA

Se observa que la elección del tamaño del hotel es distinta según el criterio que se aplique. Como cada criterio se basa en supuestos iniciales distintos o sea: PRUDENCIA, OPTIMISMO TOTAL, OPTIMISMO PARCIAL y MENOR PERDIDA, entonces será la alta gerencia a quién le tocará, como órgano superior, decidir en consecuencia.

El costo para una empresa de sus fuentes financieras

Una empresa casi siempre tiene varias fuentes para lograr el financiamiento para sus proyectos. Se dice en la jerga financiera que cuando se evalua un proyecto de inversión lo lógico es realizar el descuento de los flujos de efectivo, en el FLUJO DE CAJA,utilizando el mismo tipo de interés que hubiesemos descartado como una opción posible. Esto se llama descontar con el Costo de Oportunidad. Algunos analistas señalan que el Costo de Oportunidad es el interés que pagan los Bonos del Estado que son documentos sin riesgo alguno. Pero de nuevo si se obtuviese el costo ponderado de las fuentes para financiar un proyecto, ese costo de capital también puede ser la tasa de descuento. Casi siempre un proyecto se puede financiar recurriendo a las siguientes fuentes:

• Crédito de proveedor
  
• Descuento a papeles comerciales
  
• Descuento Financiero
  
• El préstamo bancario para amortizar
  
• Empréstito por un número X de títulos de Y valor cada uno
  

El llamado crédito de proveedor casi siempre se conceden a digamos 60 días, 90 días o bien a 120 días. Si este crédito se paga al contado se obtiene un descuento. El costo de esta fuente financiera se obtiene así: supongamos un crédito de proveedor a 90 días con un descuento del 10% si se paga al contado. El costo entonces se estima de este modo:

Costo del descuento= 10 x 360 / 90 = 40%
y su capitalización simple es igual a:
i = 365 x 0,40 / 365 - 0,40 x 90 = 146/329= 0,44 (44% )

El llamado descuento de papeles comerciales puede recibir un descuento del banco de digamos el 14% con un vencimiento medio de digamos 90 días, y con los posibles costos y comisiones ( depende cada Banco): Comisión de cobranza digamos un 4% y un timbre fiscal promedio del 3% del valor nominal de los papeles comerciales. Si el valor nominal de los papeles es de digamos 5.000.000, entonces el crédito que se puede obtener del banco es:

Efectivo que se obtiene = 5.000.000 ( 1 - 0,14 x 90/360 - 0,004-0,003) = 1 - 0,028= 0,972 x 5.000.000= 4.860.000
y el % de capitalización es :

i = 0.042/0,958 x 365 / 90 =0,04384 x 4,06 = 0,178 ( 17,8% )

Si se obtiene un préstamo de digamos 50 millones para amortizarlo mediante anualidades constantes en 6 años y al 12% anual, pero pagando comisión del 0,5, un corretaje del 0,15 sobre la cantidad prestada y otros gastos de administración sobre cada anualidad del 0,10. Entonces las anualidades a pagar por el proyecto 50 millones x el factor de recuperación del capital al 12% durante 6 años:
A = 50.000.000 x 0,243226 = 12.161.300
el % aplicable es del 12%

Finalmente es posible también obtener un préstamo formado por digamos 20.000 titulos de 10.000 unidades monetarias cada uno, amortizables por sorteo mediante anualidades constantes, siendo la duración 8 años y el cupón anual de 1.200, con una prima por emsión del 3% del valor de cada título, así como una prima de amortización del 4% de dicho valor. El grupo de Bancos que se encarga de colocar los títulos en le mercado percibe una comisión del 3,5% del valor del empréstito y además otros gastos iniciales de digamos 5 millones. Los gastos de administración son del 0,20 sobre el pago del cupón y el 0,15 sobre el valor de reembolso.
Siendo i = 1.200/10.00 = 0,12 (12% )
Las anualidades a pagar por el préstamo al 12% en 8 años es igual a.
A = 200.000.000 x 0,201303 = 40.260.600
Pero si estiamos los costos de la emisión y los gastos a cargo del los bancos emisores entoinces:
La prima por emisión = 0,03 x 10.000 = 300; así el valor del título es ahora : V = 10.000 - 300 = 9.700
Además los gastos iniciales son las comisiones y otros gastos:
C y Varios= 0,035 x 10.000 x 20.000 = 7.000.000 + 5.000.000 = 12.000.000, entonces:
9.700 (20.000) - 12.000.000 = 41.954.732 y esta anualidad sería al 15%.
Un resumen de todos los costos de capital de esas fuentes es como sigue:

• 44%
  
• 18%
  
• 12%
  
• 15%
  

El promedio sin ponderar es igual al 22% de costo, pero si ponderamos el valor será mayor o menor depende del peso que se otorgue a cada fuentes.

UNA ENCUESTA DE CONTROL SOBRE PROYECTOS

ESTA ENCUESTA SIRVE PARA SU PROPIO CONTROL SOBRE SUS CONOCIMIENTOS ACERCA DE LOS PROYECTOS DE INVERSIÓN. GRACIAS POR RESPONDER.

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La inversion de capitales (conceptos claves)

Invertir consiste en adquirir activos que sean capaces de generar rendimientos en el futuro. Una inversión da origen a dos flujos de efectivo: un primer flujo, para hacer desembolsos para adquirir los activos (una salida de efectivo para invertir en activos); y un segundo flujo de efectvos, desde el primer año operativo hasta el año operativo "n" que son ingresos en caja. El rendimiento neto mide la diferencia entre la inversión en el origen (en el año cero) contra las entradas de efectivos netos que aparecen en cada año operativo desde el año 1 al año "n". Esto se denomina flujo de caja, flujo de efectivo y a veces se llama cuasirenta.

En resumen: un proyecto de inversión frecuentemente cuenta con un desembolso inicial para adquirir todos los activos (activos fijos, activos diferidos y activos circulantes); la suma de estos activos aparecen en el Balance General pro-forma. Luego si se arma un Estado de Resultado para cada año operativo (desde el año 1 al año "n") donde aparecen las ventas, menos todos los costos y gastos, incluyendo las depreciaciones de los activos fijos y las amortizaciones de los activos diferidos (con fines sólo fiscales), e incluso el pago de intereses por préstamos, obtenemos un beneficio sujeto al pago del Impuesto sobre la Renta (ISR); y al restar este impuesto, obtendremos, para cad año operativo, un beneficio neto después de impuestos, para luego volver ahora a sumar las depreciaciones de los activos fijos y la amortización de los diferidos, e incluso en el año "n" añadir el valor salvado de aquellos activos que no se han depreciado totalmente, para luego restar estos resultados netos al monto de inversión inicial. Hay dos maneras de hacer esta resta : 1) de una manera contable sin hacer ningún descuento, y 2) de una manera financiera, descontando todas las entradas netas operativas a valor presente, para que aparezcan homogeneizadas en el año CERO y esa sumatoria se pueda restar de la inversión inicial (también el el año CERO).

La pregunta clave para el segundo enfoque o sea el financiero, es : ¿ qué tasa o tipo de interés de descuento se debe utilizar para encontrar, para cada año operativo, el FACTOR DE DESCUENTO (que es lo contrario al FACTOR DE CRECIMIENTO) que me sirve para hacer el descuento de cada flujo de efectivo operativo? . Se dice que la tasa de descuento debe ser la llamada TASA MINIMA ATRACTIVA DE RENDIMIENTO (TMAR) o el llamado COSTO DE OPORTNIDAD del capital, que es la mejor tasa que se consigue en un mercado sin riesgo, como pudiera ser la tasa o interés que pagan los Bonos del Estado. Y esto tiene sentido, pues si el dinero que voy a invertir lo deposito en un Banco al comprar esos Bonos del Estado, obtendré cada año una cantidad de dinero por concepto de intereses, que son muy seguros y que sólo cobro cada año sin ningún riesgo; entonces si me decido por otro negocio o alternativa como sería invertir en un alojamiento turístico (un hotel por ejemplo), esperaría obtener rendimientos mayores que la Tasa Mínima Atractiva de bajo riesgo (TMAR) y por esos : esa tasa se llama Tasa Interna de Rendimiento (TIR) , que es aquella tasa que iguala la sumatoria de las salidas de efectivo operativas anuales (descontadas) con la salida o inversión en el año cero. En la jerga profesional se dice que la TIR es la tasa que hace que el Valos actual Neto (VAN) sea igual a cero.

Esta es pues la teoría o el marco referencial sobre el asunto. Cuando estos criterios y conceptos se operacionalizan: entonces hay que estimar un Balance General pro forma (activos + pasivos y capital propio), los Estados de Pérdidas y Ganancias para cada año, y luego el Flujo de Caja para cada año. Todo esto no es más que hacer estimaciones presupuestarias: presupuesto para inverir, presupuesto para pagar deudas, estimar las depreciaciones, presupuesto de ventas, presupuestos de costso y gastos y los presupuestos de efectivos.

Como escribir en una Hoja Web

Cómo escribir en una Hoja Web o bien en un Blog es una técnica que los especialistas recomiendan, al decir: escriba breve. una idea por párrafo y utilice los links para mayor información. Pero en cualquier tipo de escritura se pueden utilizar estos tips, sólo que el redactor en un diario trabaja con una especie de pirámida invertida pues coloca primero las conclusiones o los hallazgos básicos para luego ir a los detalles. En el enlace de arriba paracen los papeles de trabajo y ensayos (en inglés) de Jakob Nielsen donde nos señala una cantidad de sugerencias sobre el tema.

Se ha comprobado que el lector de una Página Web o un blog nunca lee letra a letra; el lector pasa su vista rápidamente y selecciona aquello que le parece interesante. La lectura es rápida para que sea más productiva, por lo que el lector hace siempre una prueba de lectura. Es importante el uso de palabras claves, para que la lectura sea rápida. Para que lo escrito sea creible no exagere y utilce los enlaces adecuados. Hay que ser conciso, selectivo y objetivo.

MI CURSO COMPLETO

MI CURSO

Este curso lo tengo en un anexo en mi correo de Google.

Pero los cursos del MIT si están disponibles en:

CURSOS OCM-MIT

Seguramente al activar la hoja ella va ha señalar que no encuentra lo que buscas, pero entonces tienes que hacer click en MIT OPEN COURSE WARE que aparece arriba y a la izquierda.

Mi Super GLU

Mi SUPER-GLU es un resumen de todas mis hojas web, blogs y wikis. El lugar es excelente porque hasta cierto punto es mejor que colocar esto en un RSS.

Negocios : Videos y la practica.

En el enlace de arriba aparece un conjunto de videos que se pueden ver si trabaja sólo con MODEM o con BANDA ANCHA. Se trata de los cursos de negocios en Bachillerato en Inglaterra.
Applied Business

ICT in a business environment.

These videos show a mixed ability year 10 group learning the practical applications of business in contemporary society. Using a wide range of ICT, including voting devices, interactive whiteboards and a number of applications, students gain a comprehensive knowledge of internet and computer technology, and how it is relevant in the business world.

Coupled with this, through digital video footage of interviews with members of the commercial sector, the students are given comprehensive ideas of business aims and objectives, and physical examples of business documentation and practice.

Learning Objectives:
The main objectives for the lesson are to:

introduce the concept of formulating and recognising business aims and objectives
gain an awareness of how big and small businesses work; the differences and similarities
recognising and utilising ICT that is relevant, not only in school time, but also in the business sphere
Getting a taste of business practice through taped interviews and accompanying business literature.

Auto TEST

Vamos a probar nuestros conocimientos en los cursos de negocios de BBC:

CURSO DE NEGOCIOS

Un Quiz sobre El Flujo de Efectivo

Arriba aparece la primera parte del Quiz sobre el Flujo de Efectivo o de Caja. Luego ahora aparecen los otros Quiz sobre este tema , claro se necesita un nombre de usuario y una contrraseña paar entrar en estos Quiz. Yo le proporciono a mis alumnos estos elementos para que puedan activar estos pequeños exámenes de conocimiento básico.

SEGUNDA PARTE

TERCERA PARTE

CUARTA PARTE

Existe otro enlace sobre el tema:

FLUJO DE EFECTIVO

Un Quiz sobre el Estado de Resultado

Arriba haga click para la primera parte de este Quiz, luego siga con los siguientes:

SEGUNDA PARTE

TERCERA PARTE

CUARTA PARTE

QUINTA PARTE

El Balance general este es un Quiz

Esta es la primera parte de este quiz sobre el Balanza General pro-forma. Haga clic arriba, lea con cuidado las preguntas y haga CLICK en el cuadro rojo de la pregunta para hacer su selección, pero que sea rápido, pues todo eso cuenta para la nota final sobre 100%.

Puede seguir luego con las otras partes del Quiz:

PARTE DOS

PARTE TRES

PARTE CUATRO

Una prueba para conocer el Punto de Equilibrio

En inglés se llama Break-even Analysis. En esta prueba usted tiene que leer (está en inglés) unas pregunats y le dan un tiempo prudencial para responder y al final le proporcionan el resultado sobre 100%.

Este otro enlace trata el tema en inglés:

PUNTO DE EQUILIBRIO

PUNTO DE EQUILIBRIO (español)