El proyecto de Xavier de Honduras

1) Ell hotel de 48 habitaciones tendría un estimado de inversión total igual a US$ 50.000 x 48 hab = US$ 2.400.000. De esa inversión total yo estimo que si el hotel estaría fuera de zona urbana, las incidencias de la inversión serían así : 10% terreno, 50% construcción, 20% maquinarias y equipos, 10% muebles y 10% capital de trabajo. Si el hotel se ubica en una zona urbana entonces las incidencias son: 20% terreno, 50% construcción, 20% maquinarias y equipos y 10% para cubrir muebles y capital de trabajo.

2) De la capacidad instalada de 48 habitaciones en promedio se trabajaría al año con un 65% de esa capacidad, o sea: 48 x 0,65 x 365 noches = 11.388 habitaciones al año de venta. Yo supongo una tarifa de US$ 50 dólares al ser un hotel pequeño de 2 a 3 estrellas, o sea que la venta de 11.388 habitaciones al año podría arrojar US$ 569.400 de venta de habitaciones al año (US$ 11.863 por hab) y esa venta representa el 63% de la venta total, por lo que la venta tota anual del hotell podría ser igual a US$ 903.809, o sea la venta de habitaciones por el coeficiente 1,5873 ( y daría US$ 18.829 por hab).

3) La venta de otros departamentos sería igual a : US$ 334.409 (US$ 6.967 por hab) y se podría repartir así : el 65% de 334.409 sería para Alimentos, o sea:US$ 217.366 ( US$ 4.528 por hab); el 13% de para cafetería y bar, o sea: US$ 43.473 (US$ 906 por hab); 14% para telecomunicaciones, o sea US$ 46.817 al año (US$ 975 por hab); y 8% para otros servicios menores como lavandería, estacionamiento, o sea US$ 26.753 (US$ 557 por hab).

4) De la venta de habitaciones al año de US$ 569.400 el 15% son costos departamentales; pero en Alimentos de su venta estimada en US$ 217.366 al año el 60% son costos departamentales; en telecomunicaciones con venta de US$ 46.817 al año el 80% son costos departamentales; y de los ingresos por concepto de otros servicios menores como lavandería y estacionamiento de US$ 26.753 de venta al año el 50% son costos. También no hay que olvidar que existirán unos gastos Administrativos y de luz, agua,mantenimiento igual al 25% de la venta total del hotel.

5) Inventarios: pueden ser 20 días del costo de venta de alimentos y bebidas. O bien :10% de la venta total para inventario de materias primas de Alimentos y Bebidas, o bien el 17% de la venta de Alimentos y Bebidas (US$ 260.839 x 0,17 = US$ 44.343).

6) La posible distribución de la inversión total estimada en US$ 50.000 x 48 habitaciones = US$ 2.400.000: sería como sigue : si la ubicación es en un entorno semiurbano: 10% de terreno, 50% de construcción, 20% maquinarias y equipos, 10% muebles y 10% capital de trabajo. Si la ubicación es en un entorno urbano entonces el terreno incide en un 20% del total de inversión.

7) Créditos : de provevedores para el capital de trabajo, en el rubro inventario, sería el 10% al 15% de la venta total. Y el crédito bancario para la inversión total del hotel de más o menos US$ 2.400.000 se estimaría en el 60% de ese monto en activos con garantía hipotecaria de primer grado o maquinarias con reserva de dominio ; y el 40% sería inversión de patrimonio de los socios. Claro esta combinación depende de la incidencia del coste financiero (pago de intereses al Banco) en el Estado de Pérdidas y Ganancias.

Xavier aprovecho para informate que la EDITORIAL TRILLAS de México ya me publicó mi libro Titulado: INVERSION HOTELERA : ELEMENTOS para SU EVALUACION. Sería bueno que una librería en Honduras lo pueda solicitar pues el libro tiene un ISBN 978-968-24-8339-4 . Ya en México se vende en US$ 15 dólares el ejemplar y en España en US$ 25.

El Proyecto Hotelero del Estudiante Holguer de Ecuador

Holguer las pautas para realizar un informe de evaluación de un proyecto hotelero es como sigue:

1) Primero se supone que se realiza un estudio del mercado para saber si hay todavía posibilidad de que entre al mercado un nuevo hotel bien sea de 3, 4 o 5 estrellas. Digamos que se va a hacer un proyecto para un Hotel de 3 estrella que es el más buscado por la clientela de visitantes o turistas, entonces se hace una lista de los hoteles de tres estrellas digamos que existen en Quito, si el hotel se localizaría allí, y se suman las habitaciones que tienen ese número de hoteles y se supone que trabajan como promedio al 65% de capciad intalada en habitaciones o sea que del total de habitaciones el 65% son las que se venden al año en promedio (según las temporadas baja, media y alta) y luego se transforma ese número de habitaciones, trabajando al 65%, en número de turistas con un promedio de estadía (de digamos 10 días de estancia en Quito) y así se obtiene el número de turistas que captan esos hoteles existentes.

Un ejemplo: suponga que en Quito hay 10 principales hoteles de 3 estrellas y que en total suman 600 habitaciones ( 60 cada uno) y que trabajan al 65% de capacidad promedio, o sea : 600 x 0,65 x 365 noches al año = 142.350 habitaciones al año, y supongámos una tarifa medio de esos 10 hoteles igual a US$ 40 dólares por habitación, entonces el ingreso total por venta de habitación sería igual a : 142.350 x US$ 40 = US$ 5.694.000.

También puedes suponer que en cada habitación se alojan 1,9 personas como promedio para estimar los visitantes por noche, o sea : 142.350 x 1,9 visitante noche = 270.465 visitantes en esas noches; y si se sabe que en promedio permanecen en Quito 10 días, entonces : 270.465 / 10 = 27.047 turistas o visitantes que esos 10 hoteles captan en un año. Y si a la ciudad llegan digamos 50.000 turistas que solicitan alojamiento en hoteles de 3 estrellas, entonces : 50.000 menos 27.047 = hay 22.953 turistas todavía para favorecer a otro grupo de hoteles de 3 estrellas y se supone que un proyecto de esa naturaleza tendría un buen mercado.

2) Si se supone que un grupo de inversionistas locales desean construir un hotel de 3 estrellas de 60 habitaciones y que estiman que trabajarían al comenzar al 45% de capacidad y luego después de 5 años al 70% de capacidad, entonces eso quiere decir que los primeros 5 años trabajarían así : 60 hab x 0,45 x 365 noches = 9.855 habitaciones a vender con una tarifa media de US$ 40 dólares la habitación. O sea : una venta durante 5 años de : US$ 394.200 cada año:y que en el año sexto el hotel trabajaría el hotel al 70% de capacidad o sea: 60 hab x 0,70 x 365 =15.330 habitaciones al año a US$ 40 dólares cada una o sea: US$ 613.200 durante 4 años más. En resumen la venta sólo de habitaciones sería como sigue:

Período "infantil" de la empresa:

año 1 =394.200
año 2 = 394.200
año 3 = 394.200
año 4 = 394.200
año 5 = 394.200

Período "maduro" de la empresa:

año 6 = 613.200
año 7 = 613.200
año 8 = 613.200
año 9 = 613.200
año 10 = 613.200

Entonces Holguer una vez que ya tienes la supuesta y probable venta en 10 años de habitaciones, hay que estimar la venta total del hotel en esos 10 años, pues el hotel vende otros servicios en su restaurante, en su cafetería y en el bar. Y ello se sabe porque la venta se habitacioes se multiplicad por 1,6 para lograr la venta total del hotel, o sea que la venta de US$ 394.200 dólares al primer año de habitaciones sería igual a : 1,6 x 394.200 = US$ 630.720 dólares al año desde le año 1 hasta el año 5; y la venta de US$ 613.200 x 1,6 = US$ 981.120 cada año desde el año 8 en adelante.

3) Ya tienes la venta total en los 10 años. Ahora tiene que estimar el Plan de Inversión y luego los costos y gastos para cada año, y obtener el Estado de Pérdidas y Ganancias, para desde allí hacer un Flujo de Caja o de Efectivo.

El Plan de Invesrión es como sigue: para un hotel de 60 habitaciones y de 3 estrellas se sabe que invierte más o menos 70.000 dólares por habitación , o sea que la invesrión necesaria para ese proyecto es igual a US$ 70.000 x 60 habitaciones = US$ 4.200.000 de dólares. De estos dóalres el 50% es construcción civil, el 25% es para comprar maquinarias y equipos, el 20% para pagar una parcela de tierra y acondicionarla, y el 5% restante para capital de trabajo.

De esa cantidad a invertir es probable que un banco quiera dar un préstamo del 60% a 10 años de plazo y al 10% de interés sobre saldo deudor. O sea que el banco financiaría con garantía hipotecaria más o menos : 0,60 x 4.200.000 = US$ 2.520.000 ( o sea que financiaría 2.100.000 de la construcción civil con garantía hipotecaria, y además la financiaría también 420.000 como parte de la maquinaria y con garantía prendaria).

El resto sería el aporte patrimonial de los socios en ese negocio o sea US$ 4.200.000 menos 2.520.000 del Banco = US$ 1.680.000 como capital popio.quizá aportado en acciones. En resumen ya se sabe que para el proyecto se invirte US$ 4.200.000 y que se reparte así : 1.680.000 como capital propio o patrimonio y 2.520.000 como crédito bancario.

4) El siguinete paso es estimar una Tabla de Depreciaciones de los Activos Fijos, o sea del 50% de la construcción igual a US$ 2.100.000 entre 20 años (sin valor salvado), o sea se deprecia a : US$ 105.000 por año. Y las maquinarias y equipos igual al 25% de la inversión o sea US$ 1.050.000 entre 5 años , o sea : US$ 210.000 de depreciación. o sea durante 5 años la depreciación total sería igual a : 105.000 + 210.000 = 315.000. Y duarnte los años restante será sólo de 105.000, de la deprecaión de la edificación.

5) Los costos y gastos son los otros estimados pues como ya tienes el estimado venta durante cada año, hay que restar los costos y gastos para obtener la utilidad que pagará impuestos sobre la renta (ISR) según la ley de Ecuador (En Venezuela se paga el 35% de la utilidad bruta).

Los costos son los del departamento de HABITACIONES que son iguales al 12% de la venta de habitaciones; los costos del departamento de Alimentos y Bebidas que es igual al 60% de la venta de ese departamento, y el para los otros departamentos menores (telefocomunicaciones y lavandería) los costos es igual al 50% de la venta de esos departamentos menores. Digamos que los costos medio para otros deparatemntos diferentes al de habitaciones es del 55% de costos oiperativos sobre la venta de esos departamentos.

Recordemos que la venta de habitaciones fue igual a : US$ 394.200 para el año No. 1, y sus costos operativos de ese departamento de habitaciones es como sigue : 0,12 x 394.200 = US$ 47.304 y la utlidad de ese departamento es igual a : US$ 394.200 menos US$ 47.304 = US$ 346.896 en el primer año.

Pero hay que estimar la venta de los otros departamentos que es igual a US$ 236.520 y le aplicamos una media de coste igual al 55% y obtenemos: 0,55 x 236.520 =US$ 131.186 que son los otros costos departamentales de OTROS ( total costos operativos para el año No. 1 es : US$ 131.186 + US$ 47.304 = US$ 178.490 para el primer año.

6) Ahora la venta total de hotel US$ 630.720 para el primer año y menos US$ 178.490 = US$ 452.230. Pero a esta cantidad todavía le debes restar la depreciación anual de US$ 315.000 para el primer año y le restas también los intereses que se le pagaría al banco durante el primer año.

O sea: quedaría un remanente igual a US$ 137.230 antes de restar el interés al banco. El préstamo bancario es de US$ 2.520.000 que se multiplica por 0,162745 = US$ 410.117 para el pago anual o cuota al Banco por la deuda (distribuida así para el primer año : US$158.117 de pago de principal y US$ 252.000 de pgo de interés).

Si al remannente anterior de US$ 137.230 se le resta US$ 252.000 de pago de interés al Banco, entonces durante el primer año se arroja un valor negativo o sea hay péridas por valor de US$ 114.770. Entonces hay que pedir menos préstamo al Banco y poner más Capital Propio si no se quiere tener esa pérdida en el primer año operativo del proyecto.

Después hay que hacer el Estado de Pérdidas y Ganancias para los 10 años y luego un Flujo de Efectivo para estimar el Valor Actual Neto (VAN) y la Tasa interna de Retorno (TIR) a valores descontados.Pero eso será en otro correo.

El Punto de EQUILIBRIO para administrar las utilidades

El punto de equilibrio es una herramienta muy fácil de aplicar siempre que los costos y gastos se hayan distribuido en forma adecuada entre FIJOS y VARIABLES, o sea: los fijos son aquellos que no dependen del incremento de las ventas, como el pago de un sueldo a un Gerente (pues es un pago contratado y hay que hacerlo bien sea que suba o bajen las ventas); o el pago de un alquiler.Los costos variables, como la compra de materia prima como alimentos o vinos, ya que estos si dependen del aumento de ventas, pues en la medida en que se vende más hay que comprar más materias primas o en licores o hay que gastar más energía o gas en la cocina.

Claro pueden haber algunos costos y gastos con una parte fija y una paret variable y la única manera de separarlos sería realizando una correlación simple entre las ventas y los gastos ( y = a + b x) para saber la parte variable y la fija ( o sea a la variable ( "b" ) en relacióna las ventas X y el valor ("a") o sea fijos ).Una vez que todos los costos y gastos del hotel se hayan cklasificado en Fijos y Variables, entonces el cálculo o los pasos para el cálculo es como sigue:

1) Obtenga la lista completa de costos operativos y gastos generales
2) Clasifíquelos en fijos y variables
3) Exprese los variables como un % de los costos totales
4) Con esos datos se pondría la siguiente fórmula preliminar : V = US$ fijos + % de V ( para poder despejar V)
5) Un ejemplo :

Costo total US$ 1.120.000; costos variables US$ 720.000 y costos Fijos US$ 400.000; o sea que los ciostos variables corresponden al 60% de los costos totales. Entoences:

V= 400.000 + 0,60V
10V = 4.000.000 - 6V
10V - 6V = 4.000.000
4V = 4.000.000
V = 1.000.000

O sea: en ese ejemplo la venta en el Punto de Equilibrio es igual a US$ 1.000.000. Y este resultado se comprueba de este modo: el 60% de 1.000.000 es US$ 600.000, entonces:

1.000.000 menos 600.000 es igual a 400.000 y al restar los fijos o sea 400.000 el resultado es CERO. O sea, que esa empresa al vender US$ 1.000.000 no tendrá ni ganancia ni pérdidas (y esa es la definición del punto de equilibrio).

Esta herramienta al ser una manera de hacer Análisis de Sensibilidad ayuda a mejorar los costos para obtener un buen punto de equilibrio o sea un punto de equilibrio adecuado al tipo de negocio.

En ocasiones es necesario obtener el Punto de equilibrio por unidad física a ser vendidas y no en valores monetarios. Para ello hay que dividir los costos variable entre las unidades vendidas y obtener el costos unitario por un cantidad vendida.

Supongamos que la empresa muy pequeña del ejemplo (una posada) al trabajar al 65% de capacidad vendía 60.000 camas al año por una tarifa de US$ 20 dólares, o sea tenía una venta de US$ 1.200.000 al año. Entonces al dividir los variables igual a 720.000 entre 60.000 camas vendidas al año nos da: US$ 12 de costo variable por cada cama vendida y el estimado del punto de euilibrio expresado en el número de camasa sería:

V = US$ 400.000 / US$ 20 menos US$ 12
V= US$ 400.000 / US$ 8
V= 50.000 camas

O sea que esa unidad de alojamiento tendría que vender mínimo 50.000 camas al año para no tener ni péridas ni ganancias. O sea un punto de vista bien elevado igual a 50.000 / 60.000 = 0,83 = 83%. En la hotelería formal ese valor no puede ser tan alto nii mayor de 35% al 40% porque habría problemas en el futuro.