viernes, julio 06, 2007

Modelo para la evaluacion de un Hotel (quinta parte)

Dijimos que para estimar los imputs intermedios del hotel es decir el coste de ventas podríamos aplicar un parámetro general igual al 36% sobre ventas. En el ejemplo que estamos tratando el estimado sería igual a : 0,36 x 2.081,4 = 749.3 millones. En cuanto al coste del personal (salarios y prestaciones sociales) se puede aplicar al número total de trabajadores o sea 243 (0,80 por 304 habitaciones), el coste medio anual por empleado digamos de 2.716.049, para obtener 660 millones de unidades monetarias. Otros analistas estiman el 25,1% del valor de ventas para obtener este dato, o sea: 0,251 x 2.081.4 = 522,4. Así pues el coste total de explotación se estima en : 749,3 + 660,00 = 1.409,3 millones. que restado de los ingresos totales de 2.081,4 daría un excedente igual a : 672,1 millones ( 32% de ventas ).

Se estima que de los costes y gastos generales igual a 1.409,3 millones el 53% son costes fijos (747 millones) y el 47% son costes variables ( 662 millones). Si restamos de los ingresos los costes variables no queda un margen de contribución y si dividimos los costes fijos entre ese margen obtenemos el punto de equilibrio que sería para el primer años operativo (año 2.010) igual a: 747 / (2.081.4 - 662) = 53% (este punto de equilibrio es muy elevado para el primer año operativo, pero para dentro de 5 años después del "período infantil" de un proyecto este punto de equilibrio debería ser igual al menos del 41% ó 39 %. En 5 años los incrementos promedio de la ocupación podría ser de pasar del 65% al año al 75% al año, o sea que al pasar del primer año operativo al segundo año el incremento de la capacidad podría ser del 5% (de 65% a 68,3%), y del año dos operativo al año tercero un incremento del 4% (68,3% a 71,03) y los años cuarto y quinto un incremento medio del 2,5% en cada año para pasar de 72,8 % al 75%. Estos incrementos de la ocupación permiten hacer una proyección temporal de los ingresos por ventas en términos corrientes: desde 2.081,4 hasta 2.387.

Los costes y gastos totales representan más o menos el 64% de los ingresos totales, de tal manera que el 64% de 2.387 es igual a 1.578 que sería el coste para dentro de 5 años ( 836 de coste fijos 742 de costes variables).

Los beneficios brutos se proyectan para los 5 años y a esos beneficios brutos se resta la depreciación y el coste pagado a la empresa operadora, así como el Impuesto sobre la renta para obtener los beneficios netos.

Si queremos obtener el flujo de efectivo año a año entonces a los beneficios netos le sumamos las depreciaciones. Esto es importante pues ese flujo de efectivo será descontado a valor presente al igual que las inversiones realizadas con el capital propio (2.309,34) pero repartida en dos años ya que durante el primer año antes de operaciones se invertirá 1.241,20 y en el año siguiente antes de operaciones 1.068,14.

Al hacer los descuentos de la serie de datos primero con la tasa del 15% (coste de oportunidad) daría un VAN positivo y luego al descontar con una tasa mayor del 28% daría un VAN negativo, pero entre esos dos VAN existe una tasa de equilibrio o TIR (Tasa Interna de Retorno) que por interpolación sería igual a 27,81%, pues esta tasa hace que el VAN sea igual a CERO. Como la TIR es mayor que la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) del 15%, entonces el proyecto es factible de realizar desde el punto de vista de la inversión con capital propio.

Modelo para la evaluacion de un Hotel (cuarta parte)

Igualmente el hotel tiene que "producir" los platos para la alimentación y también las bebidas para sus clientes, así como estos mismos servicios para los clientes que no están alojados en el hotel o que asisten a seminarios y convenciones.

Otros servicios es la discoteca y otros ingresos por alquiler de salones o espacios para tiendas, así como cambio de moneda, uso de los teléfonos, la lavandería y el uso del mini-bar. Veremos ahora cómo se hacen estos estimados.

Para llegar al cálculo de los ingresos correspondientes al rubro de alimentación veremos en primer lugar los índices que para Sudamérica señala Laventhol & Horwth en su resumen anual de su publicación mensual, “Trend of Busines in the Londging Industry” (Tendencias de los negocios en la industria del hospedaje); es decir, que el 94.8% de las personas alojadas en un hotel desayunan en él, el 80.7% almuerzan y el 73% cenan.

Estos índices los ajustamos a la realidad de la ciudad de que nos interese analizar y la forma en que recibe a los turistas. Por ejemplo, otra forma de obtener esos servicios sería suponer que los clientes también antes del viaje pueden comprar "paquetes" de viajes con pensión completra o media pensión.

Supongamos para ser más conservadores que el 90% de los clientes alojados en el hotel desayunan, el 70% es un cliente para media pensión y el 20% para pensión completa. Para cada una de estas opciones hay que tener un precio promedio y estimar en seguida el 90%, el 70% y el 20% del número de plazas/camas a ser vendidas (o estancias o pernoctaciones). En este ejemplo, de 121.248 de plazas/camas a ser vendidas: el 90%, el 70% y el 20% respectivamente que es igual a 109.123, 84.874 y 24.250 serían cubiertos ha ser vendidos que se deben multiplicar por el precio medio digamos 600 el desayuno, 2.500 la media pensión y 4.000 la pensión completa, para arrojar los valores siguientes: 65,5 millones de unidades monetarias, 212,2 millones y 97,0 millones, dando un total de 374,7. La suma de los cubiertos de la media pensión de (84,9) y la pensión completa de (24,3) es igual a 109.2 cubiertos vendidos para esos dos conceptos y el 40% de ese dato es igual a 43,7 cubiertos vendidos pero para los que no están alojados en el hotel pero almuerzan o cenan en él y que a lo mejor pagan 3.000 , para dar como resultado el valor de 131,0 millones de unidades monetarias.

Los ingresos en actos sociales como seminarios y convenciones se obtiene al suponer que al año el hotel pueda realizar 70 eventos con un promedio de 150 personas, es decir que 10.500 personas al año que pagarían un estimado de 4.000 por cubierto para dar un valor monetario de 42 millones de unidades monetarias.

En cuanto al servicio de Bar y Cafeterías es necesario hacer el supuesto de que se puedan ofertar 3 servicios a los 121.248 clientes anuales para dar 363.744 servicios a la clientela interna que pagaría 400 por cada servicio, es decir un valor de 145,5 millones de unidades monetarias. Y del total de servicios a la clientela interna a lo mejor el 70% serían servicios para la clientela externa al hotel o sea 254.621 servicios por el mismo valor de 400 cada uno, lo cual es igual a 101,9 millones; y todo ello daría un gran total de 274,4 millones de unidades monetarias.

En cuanto al alquiler de salones ello depende de la capacidad del salón para los eventos que según el arquitecto lo había establecido en 1.000 m2 que si se alquilan en un año sería 1.000 x 365 = 365.000 m2 de alquiler pero que sólo se utilizaría el 20% de esa cantidad, es decir : 0,20 x 365.000 = 73.000 m2 x 250 valor de alquiler diario = 18,25 millones de unidades monetarias. La Discoteca la pueden usar 100 cliente al día para pagar 1.200 por cliente lo cual arroja 120.000 unidades monterías al día y 43,8 millones de unidades monetarias al año.

El alquiler de tiendas para un espacio de 262.800 m2 al precio de 100, daría un valor de 26,28 millones de unidades monetarias. Los servicios de uso del teléfono, lavandería y minibar, se puede suponer que su uso es de 3 servicios al día para 121.248 clientes al año, o sea: 3 x 121.248 = 363.744 servicios al año por su valor del servicio de 600 cada uno, es igual a 218,25 millones de unidades monetarias.

Ahora con todos los datos estimados de INGRESOS por venta de habitaciones, de alimentos y bebidas, de alquileres y otros servicios menores daría un gran total en millones de unidades monetarias igual a:

Alojamiento= 934,45
Desayunos= 65.5
Restauración interna= 309,2
Restauración externa = 131,0
Restauración actos sociales= 42,00
Servicios bares y cafeterías=274,4
Alquiler de salones=18,25
Discote/Sala de Fiestas =62,1
Alquiler Tiendas= 26,28
Teléfono, lavandería, minibar= 218,25
TOTAL INGRESOS= 2.081,4

En resumen el 45% es venta de habitaciones , el 46% venta de alimentos y bebidas y el 9% restante la venta de otros servicios.

Después de este estimado de ingresos para el hotel en proyecto, se deben estimar los llamados IMPUTS INTERMEDIOS o COSTES de VENTA con porcentajes sobre las ventas. Estos parámetros porcentuales nacen de la experiencia de la hotelería en operación.

En la quinta parte de este modelo haremos estos cálculos de los COSTES DE EXPLOTACION incluyendo el pago por nómina a los empleados ( en este caso 243 empleados, o sea 0.80 por habitación) que en muchos hoteles corresponde al 25% del valor total de ventas, e igualmente el valor de otros costes generales estimados con el 39% de las ventas generales, así como la sumatoria de las depreciaciones, el coste para remunerar a la empresa operadora (el 10% de los costes generales), todo lo cual nos debe arrojar un coste total para ser restado de los ingresos totales y obtener un rendimiento o utilidad antes del pago de los impuestos obre la renta (ISR) estimado en 35% y al final obtener el RENDIMIENTO O UTILIDAD NETA del proyecto hotelero.

jueves, julio 05, 2007

Modelo para la evaluacion de un Hotel (tercera parte)

La tercera parte del proyecto se refiere al ESTUDIO DE LA DEMANDA disponible y posible, es decir el número de visitantes o turistas a captar ( distribuidos en nacionales y extranjeros) , así como la estancia media pesada de estos visitantes.

Igualmente es conveniente conocer o estimar el número de visitantes para cada uno de los meses del año ( la estacionalidad en un año), así como la posible distribución del número de visitantes durante los 7 días de la semana ( la estacionalidad diaria).

Se supone que el estudio de la demanda de visitantes se estima a partir del conocimiento de la oferta actual de habitaciones y camas/plazas ya operando en el mercado y de la capacidad media utilizada por la hotelería similar, durante un año, así como el análisis de número de visitantes que en la actualidad no se pueden alojar con la oferta existente.

En este ejemplo, se estimó para este proyecto un número total de visitantes para finales del primer año igual a 17.321 ( es decir : 304 habitaciones x 0,65 de uso promedio anual x 365 días al año = 72.124 habitaciones año, con un estimado de 1,68 persona por habitación, es decir una capacidad anual estimada en : 72.124 x 1,6811 = 121.248 camas/plazas al año entre 7 noches promedio = 17,321 turistas /año, según se estimó con anterioridad la capacidad de alojamiento.

Se estima que del total de visitantes el 60% sean nacionales y el 40% restante sean extranjeros, con una estadía media de 7 noches.

Este estimado de la demanda permite hacer las estimaciones para "la producción" del número de habitaciones con posibilidad de ser vendidas al año e igualmente el número de plazas / camas de posible venta al año. Claro, se parte de los supuesto de que durante el primer año operativo se trabajaría a una capacidad media anual del 65% tanto para habitaciones como para camas/plazas y suponiendo un ratio de estancia por habitación de 1,68 personas.

Del total de plazas/ camas igual a 221.920 anuales ( al 100% de capacidad) se puede estimar que un 55% sean vendidas en promedio o sea 121.248 plazas/camas; de las cuales, el 4,6% serían ocupadas en suites y el 95,4% en habitaciones dobles. Es decir se venderían 5.577 plazas-camas en suites y 115.671 plazas-camas en habitaciones dobles; por lo que se venderían entonces 5.577 habitaciones suites (suponiendo usada por 1 persona) y 57.836 habitaciones dobles ( o sea 115.671 plazas-camas entre 2 personas). En resumen se venderían 63.413 habitaciones durante el primer año. En seguida hay que estimar el precio medio de la venta de estas habitaciones para obtener los ingresos totales por la venta de habitaciones y el promedio ponderado de ingreso por habitación vendida.

Esto en cuanto a la "producción y venta" de habitaciones según el estudio de la demanda de visitantes, Ahora será necesario suponer con una determinada tarifa (casi siempre el 1 por mil de la inversión por habitación) para un posible ingreso estimado en 934,454 millones de unidades monetarias.

Observemos que la posible venta de habitaciones representa el 24% de la posible inversión total y el 41% de la inversión en contracción civil y que el promedio simple no pesado del valor de la habitación vendida de 14.736 unidades monetarias, equivale más o menos a la tarifa media a cobrar por habitación.

Modelo para la evaluacion de un Hotel (segunda parte)

Una vez que se tiene la información del proyecto hotelero por parte del arquitecto en cuanto a los metros cuadrados por planta, así como los volúmenes de construcción en un suelo previsto y el resumen de la INVERSION TOTAL por RUBROS, se debe comenzar a estudiar el PLAN DE FINANCIAMIENTO, en el supuesto ideal que el aporte propio sea del 60% y el aporte crediticio es del 40% restante para financiar los rubros que proporcionen garantía real ( hipotecara de primer grado y pignoraticia, además de otras garantías colaterales ). Si se parte de esa premisa entonces el 60% de financiación propia sería igual a ; 0,60 x 3.848,9 = 2.309,34 y el financiamiento bancario del 40% sería igual a: 0,40 x 3.848,9 = 1.539,56

Como se estima que el proyecto puede durar para su construcción y dotación DOS AÑOS y antes de que comience a operar, entonces es necesario prever para los años 2.008 y 2.009 los rubros a financiar por el capital propio, es decir para el año 2.008 el financiamiento del suelo, y una parte de la construcción, así como una parte del equipamiento y una parte también del valor de los proyectos y la dirección-ejecución.

Es posible que del valor para el financiamiento propio de 2.309,34 más o menos el 54% se haga en el año 2.008 y el resto o sea el 46% en el año 2.009.

En cambio, la financiación bancaria podría financiar rubros como: una parte del valor de la construcción, una parte del valor del equipamiento, también del área deportiva y quizá una parte de los diferidos, siempre que se pidan garantías colaterales además de las garantías reales.


Después de este supuesto de la manera de financiar la inversión, se debe estimar una Tabla de Depreciación de los activos fijos y de amortización de los activos diferidos o pre-operativos, partiendo del valor del suelo que no se deprecia, pero suponiendo que la legislación fiscal del país acepte la depreciación lineal de la Construcción en un 5% por año, el equipamiento en un 10% por año y los activos diferidos (como el valor de los proyectos , así como la dirección y ejecución) en un 20% al año. Esto daría un valor total por estos conceptos igual a 275,55 millones de unidades monetarias ( o sea el 7,16% de la inversión total).

Esta resultados sería en este caso como sigue ( en millones de unidades monterías)

Suelo = 0,00
Construcción = 113,35
Equipamiento = 99
Zona deportiva = 1,2
Proyectos = 20
Dirección y ejecución = 42

Modelo para la evaluacion de un Hotel (primera parte)

Supongamos un proyecto para un hotel de 5 estrellas, con el nombre siguiente: Hotel Cristal. Este proyecto consiste en 304 habitaciones de las cuales 278 son habitaciones dobles y 26 suites.

El número de plazas/camas sería igual a 608 ( 221.920 plazas-camas anual, trabajando al 100% de capacidad y suponiendo 2 personas por habitación).El proyecto comenzaría a operar en el año 2.010.

El modelo debe calcular la capacidad del proyecto hotelero según sus diferentes plantas, como la planta piso donde se ubicarían las habitaciones, las oficinas, los cuartos de almacén, guardarropa y despachos, los salón sociales para dar los servicios de Internet y servicios secretariales y otras oficinas generales, para el departamento-de-contabilidad-administración.

Supongamos entonces que de acuerdo con los estimados del arquitecto esta PLANTA DE PISO es de una superficie total de 17.530 metros cuadrados. Aquí es necesario suponer que las habitaciones dobles son de 30 metros cuadrados cada una y que las suites son de 70 metros cuadrados cada una, e igualmente que las oficinas son de 100 metros cuadrados cada una y que los salones sociales son de 83 metros cuadrados cada uno. En el estimado además aparecen los metros cuadrados para los huecos de las escaleras, de los ascensores y los corredores de distribución.

La PLANTA BAJA Y TECNICA con 7.210 metros cuadrados aloja la Recepción, las cafeterías y restaurantes, el baal oficinas, baños públicos, salón social y de convenciones, la zona de tiendas y la llamada zona de equipos. Un hotel de 5 estrellas por lo general tendría 3 cafeterías/restaurantes, 2 recepciones, 1 bar, 12 tiendas y 1 salón de convenciones de 1.000 metros cuadrados. Supongamos que este PISO de 7.210 metros cuadrados, corresponde al 41% de la superficie corresponde a la Planta Piso de habitaciones y otros espacios.

La PLANTA SOTANO por lo general aloja las cocinas, los cuartos de máquinas, depósitos, despensa y bodega, área para el personal, lavandería, cuarto de basura, gimnasio, discoteca y áreas de mantenimiento. Este planta se estima en 4.930 metros cuadrados ( o sea el 28% del espacio PLANTA PISO que es el más importante en espacios).

Si se suman todos los metros cuadrados para obtener el volumen total a ser construido se llega a la suma de 29.670 metros cuadrados, lo cual requiere un suelo previsto tanto para el área edificable (digamos 30.000 m2) , para la zona de jardinería (digamos 50.000 m2) , para la zona de estacionamiento de vehículos (digamos 25.000 m2) y el área deportiva (digamos 30..000 m2, si el hotel tiene un campo de golf). O sea: un total de suelo previsto de 135.000 metros cuadrados. Este suelo estimado tendrá un valor monetario y como este valor depende de las negociaciones que se hagan con el vendedor de la parcela, aquí sólo y para fines metodológicos supondremos un valor supuesto de 2.000 por m2, para dar un valor total de suelo de 270.000 millones de unidades monetarias.

Es necesario igualmente estimar el valor de la construcción del hotel según los metros cuadrados y los valores por m2. Supongamos que el volumen constructivo interno de 30.000 m2 tenga un valor estimado de 2.076,90 millones de unidades monetarias y que la construcción externa y jardinería montan a 190 millones de unidades monetarias, para dar un gran total de 2.266,90 millones de unidades monetarias.

También se debe estimar el valor del equipamiento de las 304 habitaciones y de otras áreas y entonces podemos suponer un estimado de 990 millones de unidades monetarias (44% del valor de la construcción del hotel).

Otros estimados como el valor de la zona deportiva con una pista de tenis y piscinas por 12 millones de unidades monetarias y finalmente el valor del proyecto (arquitectónico, de viabilidad financiera y otros) por 100 millones de unidades monetarias , así como el valor monetario de la dirección y ejecución del proyecto en 210 millones, para arrojar un total de INVERSION de 3.848,9 millones de unidades monetarias donde el suelo ubicado en una zona no urbana incide en un 7% del total, la construcción del hotel en un 59% del total, el equipamiento de habitaciones y otras áreas incidiendo en un 26% del total, para dejar un 8% para cubrir los rubros de inversiones para la zona deportiva, los proyectos así como la dirección y ejecución del proyecto.

En cuanto a la inversión se estima casi 13 millones de unidades monetarias por habitación proyectada. En valor en dólares es más o menos entre 108 a 110 millones por habitación proyectada, dependiendo de los valores negociados para comprar el suelo, y para hacer la construcción, así como el valor de los proyectos (casi siempre 2,6% de la inversión total) y el valor para dirigir y ejecutar el proyecto (casi siempre igual al 5,5% de la inversión total). Este valor de la inversión en dólares por habitación puede llegar a un máximo de US$ 200.000 para un hotel clasificado como SUPERIOR o de LUJO

domingo, julio 01, 2007

La alimentacion en la Hoteleria

Para llegar al cálculo de los ingresos correspondientes al rubro de alimentación veremos en primer lugar los índices que para Sudamérica señala Laventhol & Horwth en su resumen anual de su publicación mensual, “Trend of Busines in the Londging Industry” (Tendencias de los negocios en la industria del hospedaje); es decir, que el 94.8% de las personas alojadas en un hotel desayunan en él, el 80.7% almuerzan y el 73% cenan. Estos índices los ajustamos a la realidad de la ciudad de que nos interese en función de las siguientes consideraciones:

1) En lo que se refiere al desayuno, la mayoría de los que se hospedan desayunan en el hotel, esto por que los tours programados incluyen el desayuno y además porque las visitas de turismo a las diferentes zonas turísticas obligan al turista a salir temprano, hora en la que no podría encontrar desayuno en otro lugar, por lo que es obligatorio prácticamente el desayunar en el hotel. Es por ello que se considera un índice de 95% del total de hospedados que tomarán desayuno en el hotel.

2) En cuanto al índice de almuerzo que indica Horwath, o sea un promedio del 80.7% que almuerzan en el hotel, en este caso es bueno hacer una consulta con encuesta a los guías de las agencias de turismo, gerentes y administradores de hoteles; lo que se ha constatado en algunos casos es que : un promedio del 30% de los turistas salen de visita a los principales lugares turísticos de la ciudad o población más cercana y es por ello se considera que es posible que un 70% de los alojados solamente harán uso del comedor a la hora del almuerzo.

3 ) De igual modo para la cena en el hotel, de acuerdo a las consultas hechas a los guías de agencias de turismo, administradores y gerentes de hoteles, el 90% de los hospedados es posible que cenen en el hotel, y el resto prefieren salir a las calles y hacer uso de cafeterías y restaurantes. Es por ello que para la cena, se considera que entre un 80% y un 90% de los hospedados cenen en el hotel.