El proyecto de Maria Pita (Curazao)

Maria Pita solamente para construír el alojamiento turístico de 75 habitaciones y de lujo (digamos 5 estrellas) la inversión se estima en 200.000 dólares por habitación , es decir sólo el alojamiento de tu proyecto estaría en mas o menos 15 millones de dolares. Pero hagamos el estimado con US$ 17.448.889.

Supongamos que los 75 alojamientos pudieran trabajar al 65% de ocupacion anual en 365,noches para entonces vender 17.794 habitaciones anuales con una tarifa media de 300 dolares por habitacion doble y entonces el ingreso por alojamiento seria igual a US$ 5.338.200 anual, sin contar con otros ingresos por excursiones y por el uso de los espacios recreativos, como un Parque de Agua.

Pero digamos que en principio el ingreso seria de 5.338.200 millones de dolares anuales, captando 6.800 turistas anuales (suponiendo 1,9 persona por habitacion y una estadia media de 7 noches) como cuota de mercado. Supongamos que esa venta tenga un crecimiento anual del 5%, que es bastante razonable. Asi la venta en un horizonte temporal de 10 años es como sigue:

1=5.338.200
2=5.605.110
3=5.885.366
4=6.179.634
5=6.488.615
6=6.813.046
7=7.153.698
8=7.511.383
9=7.856.952
10=8.281.299

Ahora vamos a restar a ese ingreso los costes operativos y los de administrar para obtener la utilidad bruta antes del pago del impuesto sobre la renta, en un Estado de Resultado pro-forma.

El coste operativo de una habitacion es más o menos el 12% o el 15% de los ingresos por habitación, porque la habitacion hotelera siempre tiene una elavada utilidad de digamos 86,5% en promedio. Asi pues, de la venta total de habitaciones de 5.338.200 anual el 12% serían los costes operativos, más un 23% de costes de administrar, amntener y promover (marketing), entonces los costes seían del 35% del ingreso por la venta de habitacion, es decir un estimado grueso de mas o menos US$ 1.868.370 para el primer año de ventas ,sin considerar el coste financiero de pagar a un Banco los intereses por un préstamo hipotecario.

Asi, quedaría una utilidad bruta antes de impuestos sobre la renta de US$ 3.469.830 para el primer año operativo. Y para la serie de 10 anos el resultado de esas utilidades brutas sería como sigue:

Primer año = 3.469.830
Segundo año =3.643.322
Tercer año = 3.825.488
Cuarto año = 4.016.762
Quinto año = 4.217.599
Sexto año = 4.428.479
Septimo año =4.649.904
Octavo año = 4.882.399
Noveno año = 5.107.019
Decimo año = 5.382.844

Para estimar las utilidades anuales despues del pago del Impuesto sobre la Renta (ISR) del 35% anual, lo primero que haremos es estimar la inversion para los 4 rubros principales del proyecto (construccion civil, parcela de terreno, maquinarias y equipos, capital de trabajo y activos diferidos), con los siguientes parámetros: 50% de la inversión total para la construccion civil, 20% de la inversión total como costo de la parcela de terreno, el 20% para maquinarias y equipos y el 10% restante para capital de trabajo (5%) y activos diferidos o de puesta en marcha (5%).

Como la inversión total estimada para las 75 habitaciones es de US$ 17.448.889 o sea 75 x US$ 232.652 por habitación, entonces los cuatro rubros de esa inversión son:

Construccion civil = US$ 8.724.444, entre 20 años, con una depreciacion anual igual a US$ 436.222

Suelo o parcela = US$ 3.489.778 sin depreciacion alguna

Mquinaria y equipos = US$ 3.489.778, entre 10 años, con una depreciacion anual igual a US$ 348.978

Activos diferidos = US$ 872.444, entre 5 años, con una depreciacion anual igual a US$ 174.489.

El total de la depreciacion anual sería de: US$ 959.690 anual, que se resta a cada utilidad bruta anual y luego se restan los intereses pagados al Banco (costo financiero) para entonces aplicar el 35% del ISR, como sigue:

Veamosm primero el tema del préstamo Bancario, para obtener el pago del capital y los intereses:

Tenemos que suponer que de la inversión total el Banco podría prestar el 60%, a 10 años de plazo y al 10% de interés anual. O sea que el Banco prestaria US$ 10.469.333 y en ese plazo de 10 años y al 10% al año, el servicio de la deuda a pagar cada año sería igual a US$ 1.703.832, distribuido en pago de capital y pago de interés como sigue:

ano 1 = 656.900 + 1.046.932
ano 2 = 722.591 + 981.241
ano 3 = 794.849 + 908.983
ano 4 = 874.335 + 829.497
ano 5 = 961.769 + 742.063
ano 6 = 1.157.945 + 545.887
ano 7 = 1.163.739 + 540.093
ano 8 = 1.280.114 + 423.718
ano 9 = 1.408.125 + 295.707
ano 10 =1.548.938 + 154.894

En 10 años el pago del principal acumulado es de US$ 10.469.333, y los intereses acumulados en 10 años serían US$ 5.923.128.

Ahora que se conoce el costo financiero de cada año y el pago del principal para cada año en el plazo de 10 años, se debe restar a la Utilidad BRUTA la depreciación y el costo financiero, para obtener la UTILIDAD NETA-NETA del proyecto durante cada año.

Primer año = US$ 3.469.830 menos US$ 959.690 = US$ 2.510.140 menos intereses al Banco de 1.046.932= 1.463.208 x 0,35 = US$ 512.123 pago de ISR

Segundo año = US$ 3.643.322 menos US$ 959.690 = US$ 2.683.632 menos 981.241= 1.722.391 x 0,35 % = US$ 602.837 pago de ISR

Tercer año = US$ 3.825.488 menos US$ 959.690 = US$ 2.865.798 menos 908.983 = 1.956.815 x 0,35% =US$ 684.885 pago de ISR

Cuarto año = US$ 4.016.762 menos US$ 959.690 + US$ 3.057.072 menos 829.497= 2.227.575 x 0,35 = US$ 779.651 pago de ISR

Quinto año = US$ 4.217.599 menos US$ 959.690 = US$ 3.257.909 menos 742.063= 2.515.846 x 0,35 = US$ 880.546 pago de ISR

Sexto año = US$ 4.428.479 menos US$ 959.690 =US$ 3.468.789 menos 545.887= 2.922.902 x 0,35 = US$ 1.023.016 pago de ISR

Séptimo año = US$ 4.649.904 menos US$ 959.690 = US$ 3.690.214 menos 540.093 = 3.150.121 x 0,35 = US$ 1.102.542 pago de ISR

Octavo año = US$ 4.882.399 menos US$ 959.690 = US$ 3.922.709 menos 423.718= 3.498.991 x 0,35 = US$ 1.224.647 pago de ISR

Noveno año = US$ 5.107.019 menos US$ 959.690 = US$ 4.147.329 menos 295.707= 3.851.622 x 0,35 = US$ 1.348.068 pago de ISR

Décimo año = US$ 5.382.844 menos US$ 959.690 = US$ 4.423.154 menos 154.894 = 4.268.260 x 0,35 = US$ 1.493.891 pago de ISR

La utilidad NETA-NETA después de pagar el coste financiero y el Impuesto sobre la renta (ISR) para cada año durante los 10 años es como sigue :

Primer año = US$ 951.085
Segundo año =US$ 1.119.554
Tercer año = US$ 1.271.930
Cuarto año = US$ 2.147.924
Quinto año = US$ 2.435.300
Sexto año = US$ 2.427.505
Séptimo año= US$ 2.047.579
Octavo año = US$ 2.274.344
Noveno año = US$ 2.503.554
Décimo año = US$ 2.774.369

Ahora bien, a esta utilidad neta-neta le agregamos de nuevo la depreciacion anual para obtener la verdadera utilidad o riqueza que produce el proyecto cada año, como aparece en seguida:

Ano 1 = 951.085 + 959.690 =US$ 1.910.775
Ano 2 = 1.119.554 + 959.690 = US$ 2.079.244
Ano 3 = 1.271.930 + 959.690 = US$ 2.231.620
Ano 4 = 2.147.924 + 959.690 = US$ 3.107.614
Ano 5 = 2.435.300 + 959.690 = US$ 3.394.990
Ano 6 = 2.427.505 + 959.690 = US$ 3.387.195
Ano 7 = 2.047.579 + 959.690 = US$ 3.007.269
Ano 8 = 2.274.344 + 959.690 = US$ 3.234.034
Ano 9 = 2.503.554 + 959.690 = US$ 3.463.244
Ano 10 =2.774.369 + 959.690 = US$ 3.734.059

Esas utilidades para cada año se deben descontar a valor presente con la tasa anual del 10% que se supone sería la TASA MINIMA ATRACTIVA de RENDIMIENTO (sin mucho riesgo). Y una vez que se encuentre la sumatoria del Valor Presente de esas utilidades se netas-netas se restan de la inversion que los socios pondrán en el proyecto o sea: la inversion total menos el prétamo bancario, es decir US$ 6.979.556 que seria la inversion patrimonial de los socios en el ano CERO.

Si todas las utilidades llevadas a Valor Presente o sea descontadas con la tasa del 10% por ano y sumadas al ser restadas de la inversion patrimonial de US$ 6.979.556 arroja un VALOR ACTUALIZADO NETO (VAN) POSITIV0, el proyecto es factible.

Igualmente si por interpolacion lineal se logra conseguir la Tasa Interna de Retorno (TIR) y ella es mayor que el 10% anual (tasa de descuento o costo de oportunidad), igualmente es proyecto es confiable, siempre que en Curazao la Inflacion anual no sea elevada.

El FLUJO DE CAJA o de Efectivo del proyecto es igual a la utilidad neta-neta como aparece arriba menos el pago del capital o principal al Banco que concede el préstamo, es decir y este Flujo de Efectivo se descuenta con la tasadel 10%:

Ano 1 US$ 1.910.775 menos 656.900 = 1.253.875 x 0,909091 = 1.139.886
Ano 2 US$ 2.079.244 menos 722.591 = 1.356.653 x 0,826446 = 1.121.200
Ano 3 US$ 2.231.620 menos 794.849 = 1.436.771 x 0,751315 = 1.079.468
Ano 4 US$ 3.107.614 menos 874.335 = 2.233.279 x 0,683013 = 1.525.359
Ano 5 US$ 3.394.990 menos 961.769 = 2.433.221 x 0,620921 = 1.510.838
Ano 6 US$ 3.387.195 menos 1.157.945 = 2.229.250 x 0,564474 = 1.258.354
Ano 7 US$ 3.007.269 menos 1.163.739 = 1.843.530 x 0,513158 = 946.022
Ano 8 US$ 3.234.034 menos 1.280.114 = 1.953.920 x 0,466507 = 911.517
Año 9 US$ 3.463.244 menos 1.408.125 = 2.055.119 x 0,424098 = 865.164
Ano 10 US$ 3.734.059 menos 1.548.938 = 2.185.121 x 0,385543 = 842.458

SUMATORIA de las entradas en efectivo = = 11.200.266

US$ 11.200.266 menos US$ 6.979.556 = un VAN igual a: US$ 4.220.710
El proyecto es FACTIBLE.

NOTA : En Curazao los Bancos pueden conceder hasta el 75% del valor del proyecto con garantía hipotecaria de primer grado y con un plazo de 15 años y con una tasa de interes del 8% anual.La inflacion es muy baja entre 1% al 2% anual. El valor de la tierra incide en un 30% sobre la inversión total.

El financiamiento hotelero en USA

Hoy han cambiado las condiciones edel financiamiento en USA debido a la crisis financiera. En general si un banco se decide a otorgar un prestamo, las condiciones ahora son mas faciles de afrontar. El plazo es de 30 anos, el tipo de interes promedio es del 5,66%.

Estas mismas condiones de plazo y de tasa de interes se aplican al financiamiento de una vivienda familiar.Por ejemplo en Houston (Texas) donde la vivienda es la mas baja en todo los Estados Unidos de America, una casa construida con lo basico y que tiene un valor de US$ 105.000, puede tener unas extras para llevar su valor a US$ 115.000.

Un banco entonces puede conceder un prestamo igual al 96% del valor de US$ 115.000, o sea puede ofrecer un prestamo base de US$ 110.975, pero que puede ser igual a US$ 112.917 por otras condiciones espciales. Este prestamo se otorga a 30 anos y con una tasa de interes promedio del 5,66% por anual.

Como el Banco tiene que investigar al solicitante para saber si aplica a ese prestamo, entonces esa investigacion tiene un costo igual al 2,42% del prestamo estimado de US$ 112.917, o sea ese coste es de US$ 2.741. El solicitante tiene que hacer un deposito para reservar la casa que quiere comprar y esa reserva tiene un coste de US$ 879 solo por 3 meses. En seguida existe tambien un coste para preparar el TITULO de propiedad con un valor de US$ 935, y el Banco tiene que considerar un coste para el gobierno loacal de US$ 620.

Al final el que compra tiene que dar una cuota inicial igual al 4% del prestamo que le otorgarian, o sea en este caso US$ 4.025 ,pero ademas de esa cuota inicial tiene que pagar para cerrar la operacion el valor de US$ 3.536 y pagar por reservar la vivienda y otros costes, por valor de US$ 4.078, todo lo cual suma US$ 11.639, o sea que la verdera cuota inicial es igual al 10% del valor del prestamo. Pero estas condciones de la cuota inicial cambia para grupos familiares que tiene un ingreso menor de US$ 40.000 anual.Si este es el caso, entonces la persona puede optar por el prestamo del gobierno federal que se llama FHA y con esa modalidad la cuota inicial baja a US$ 8.697, o sea el 8% del valor del prestamo.

Para esa familia que, por ejemplo, tenga un ingreso familar de digamos US$ 2.460 al mes o se US$ 29.520 anual, el pago de la hipoteca al Banco no deberia ser mayor del 26% de sus ingresos, pero como hay que pagar IMPUESTOS MUNICIPALES que representan el 54% del pago mensual al Banco para cancelar el prestamo hipotecario, entonces el pago al mes se eleva. En el ejemplo anterior el pago mensual para esa familia de bajos ingresos familires seria igual a US$ 976, de los cuales el pago al mes para cancelar el prestamo hipoterio seria de US$ 632 (el 26% del ingreso familiar mensual) y el pago de impuestos municipales es de US$ 344 (14% del ingreso familiar mensual).

Es decir que la familia tiene que tener presente que su pago mensual al Banco para pagar su prestamo y los impuestos municipales representan el 40% de su ingreso familiar. A esa familia le quedan de su ingreso mensual igual a US$ 2.460 solo el 60%para cubir sus otros compromisos familiares o sea le queda US$ 1.476 al mes para pagar mensualmente : luz, telefono, gas por un valor total de US$ 90 (US$ 45, US$ 30, US$ 15), quedando US$ 1.386, para cubrir US$ 100 al mes de mercado, y pagar gasolina al mes por valor de US$ 100 (que es muy elevado)y otros costos extras para recreacion igual a US$ 200, quedando al final US$ 986 para cancelar, el pago al mes de un auto usado igual a US$ 200 mensual. El colegio publico no se paga porque se incluye en el pago de impuesto municipales. El estimado es que la familia puede ahorrar al menso 500 a 400 dolares, o digamos un minimo del 15% de sus ingresos mensuales (para cubrir eventualidades medicas u otos riesgos).

La promocion agresiva en los hoteles en momentos de crisis

Decia Bjorn Hanson,especialista en hoteleria de la Universidad de NEW YORK, que todo cliente es importante y cada nicho de mercado es basico. Y esto tiene relacion con la situacion de hoy muy critica para los hoteles en USA, y quiza en otros lugares del mundo. Desde el 11 de septiembre cuando fueron atacadas las Torres en New York, el turismo no crece como antes al 5% anual sino ahora al 2% anual debido tambien a la crisis financiera mundial.En efecto los ingresos de los hoteles de USA han bajado en un 20% desde la ultima primavera y el 30% en los hoteles de lujo.

En este momento del 2.009 la tasa de ocupacion de los hoteles norteamericanos se ubico debajo del 56%. En el 2.008 esa tasa de ocupacion estuvo en un 60% y en el 2.007 era del 63% en promedio. Todo esto ha hecho que la promocion de los hoteles sea mas agresiva.

En efecto, los hoteles RITZ-CARLTON ofrecen a sus clientes un servicio de SPA con alimentos por un valor de US$ 200. El Hotel FOUR SEASONS de Houston (Texas) ofrece por solo US$ 20 dolares un fin de semana con piscina y agua EVIAN a clientela fuera del hotel. Los hoteles STARWOOD ofrecen una noche adicional a su cliente por un valor,segun los dos ultimos digitos de su ano de nacimiento ( si el cliente nacio en el 1960 le cobran solo US$ 60 por la noche). Los hoteles Kimpton ofrece una habitacion gratis a la clientela que hace su CHECK-IN.

Hay hoteles en Los Angeles y en California ,como los hoteles FAIRMONT y tambien en Chicago, que ofrecen cuartos especiales para clientes que necesitan recuperarse de una operacion ortopedica o de cirugia estetica.

LA HOJA WEB DE CARLOS SLIM

Carlos Slim es uno de los hombres mas rico del planeta. Es un empresario mexicano que ademas hace obras sociales. He colocado arriba su Hoja Web.

Modismos Vnezolanos

En 1964 llega a Venezuela el psicologo y reverendo catolico Joseph Heim; como al llegar al pais no entendia "ni papa" lo que le decian, comenzo a tomar nota de los modismos para luego interpretarlos en Ingles, y la lista que dejo parta la posteridad es la siguinte:

Modismo y su significado

A cada cochino le llega su sabado= Your day will come= Ya tu dia llegara
A pata de mingo= Right next door or close by= Muy cerca
A pepa de ojo= To make a guess/estimate= Calculo aproximado
Arrecho=Tough or angry=Persona molesta
Bajarse de la mula=Pay what you owe=Paga tu deuda
Bochinche=A wild and noise party or gathering=Reunion escandalosa
Bonche=Party=Fiesta
Bululu=A large and dense crowrd=Aglomeracion
Cachivache=Something that no longer serves=Algo inservible
Calentar la oreja=To sweet talk a woman=Susurrarle a una mujer
Cambiarle el agua al canario=Is going to orinate=Orinar
Carajito=Little boy =Muchachito
Chimbo=Something of poor quality=Algo de poca calidad
Chucuto=Someting less than it should be=Menos de lo esperasdo
Cogollo=The top,the older members=La parte mas imoportante
Comer cable=Bad financial situation=Mala situacion economica
Conchupancia=Complicity=Complicidad
Cuando la rana eche pelos=Never=Jamas/Nunca
Echarle un carro=Stand a person Up=Embarcar
Echarle los perros=Enmamoring=Enamorar
Echarse palos=To have few drinks=Tomar licor
Echon=Pure show= Presumido
En dos platos= Few words=En pocas palabras
Gozar un pullero=Have a lot fun=Disfrutar mucho
Jalar mecate=To get on the good side of someone=Procurar estar bien con alguien
Lavativa=Bothersome=Fastidiar
Muergano=You rat!!= Miserable

La Hoteleria segun su copmplejidad

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La Hotelería Pequeña: una visión optimista

por
Alfredo Ascanio

El negocios pequeño ( "artesanal" ) puede competir con los negocios grandes si puede considerar a su clientela muy especial, en un contexto donde ha surgido un turismo de naturaleza y un turismo de aventura. Su posicionamiento estratégico es otro; esta hotelería presenta muchas ventajas al ubicarse en un medio adecuado a las necesidades de un visitante que se interesa por la comunidad receptora como un hecho cultural y por sus valores.

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Existe una diferencia básica entre la gran hotelería de cadenas y la hotelería familiar. No son sujetos comparables.

La hotelería familia pequeña tiene su propio mercado bien diferenciado y su fortaleza es justamente que sus servicios se parecen mucho más al trato que se recibe en un hogar, porque es personalizado y afable.

La empresa hotelera grande se ubica especialmente en zonas urbanas importantes o en lugares lujosos, pues su mercado es principalmente el visitante de negocios o bien vacacionistas de elevado poder adquisitivo. En esos espacios geográficos puede satisfacer a su clientela.

El negocio familiar pequeño se ubica en el medio geográfico semi-urbano en el medio rural, pues su clientela son grupos familiares o grupos de amigos que viajan con otras motivaciones y necesidades.

La calidad de los servicios de la gran hotelería se basa en inversiones relacionadas con el confort y el lujo de sus espacios, atendidos por personal muy bien calificados. La calidad de los servicios en la pequeña hotelería familiar es más emotivo que racional. Se basa más en el trato familiar y personificado que es justamente su mayor fortaleza.

El negocios pequeño ( "artesanal" ) puede competir con los negocios grandes si puede considerar a su clientela muy especial, en un contexto donde ha surgido un turismo de naturaleza y un turismo de aventura. Su posicionamiento estratégico es otro; esta hotelería presenta muchas ventajas al ubicarse en un medio adecuado a las necesidades de un visitante que se interesa por la comunidad receptora como un hecho cultural y por sus valores. Y en ese contexto donde la experiencia de sus fundadores pareciera ser un elemento clave para su éxito. El conocer el lugar, sus tradiciones, sus costumbre permite lograr un posicionamiento adecuado; posicionamiento que sólo se logra por los muchos años de convivir y conocer un lugar.

La tendencia actual de los negocios turísticos pequeños (el negocio turístico en un 80% es pequeño), es fusionarse en grupos homogéneos para poder bajar costos de promoción, publicidad y de los relacionados con las reservaciones. Se sabe, por ejemplo, que las agencias de viajes se fortalecen al unirse y transformarse en Asesores de Viajes y no sólo en simples vendedores de boletos aéreos, como fue en la década pasada. Las líneas aéreas están reviviendo la nave de turbo-hélice de apenas 40 pasajeros por unidad. La hotelería pequeña se ha fusionado con otros pequeños negocios como restaurantes, casas de artesanías, empresas pequeñas de transporte local, a fin de mejorar su rendimiento.

La empresa grande tiene que tomar sus decisiones recurriendo al análisis financiero (tomar decisiones en base al Valor Actual Neto o bien en base a la Tasa Interna de Retorno).

La empresa pequeña, menos compleja, le es suficiente conocer bien su clientela y trabajar con una contabilidad general que le permita conocer al menos sus costos fijos y variables y su punto de equilibrio como herramienta básica para decidir. Y muchas veces lo logra contratando los servicios de un buen contador con experiencia en mercadeo y costos.

Estoy de acuerdo que ambos negocios deben tener una visión más holística (más integral) y de mayor alcance; y allí si es necesario una mayor formación para sus dueños que son a su vez los principales accionistas.

Referencias Bibliográficas:

Ascanio, A.(2.003).Turismo e Planejamento Hoteleiro: Avaliacao Económica e Ambiental. Campinas SP: Papirus Editora.

A.Anthea ,R. and Phipps, D.(1977). Economics for the Hotel and Catering Industry. London: Barrie & Jenkins.

Barretto, M. (2.002). Turismo e Legado Cultural. Campinas SP, Papirus Editora.

Liu, J. (1980). "The use of loding in tourism". USA: Annals of Tourism Research, VII (3) , pp. 406-427.

Manrique, C. (1988). Lanzarote : Arquitectura Inédita. Arrecife: Cabildo Insular de Lanzarote.

Medlil. S. (1989). The Business of Hotels. London: Heinemann Professional Publishing.

Pires, M.J. (2.001). Lazer e Turismo Cultural. Baruiri SP: Editora Manole.