El proyecto de transformar una Casona Colonial de 50 años en una HOSTERIA CHILENA es una excelente idea. Como la casona tiene 12 habitaciones, ese es el tamaño ideal para su transformación a costos razonables.
En seguida voy a colocar algunos datos preliminares para hacer un estudio de pre-factibilidad.
1) La inversión total por habitación en este tipo de restauraciones puede estimarse en la mitad para la construcción de una Hostería nueva, Una hostería nueva supone US$ 20.000 por habitación y en una remodelación como la que se haría puede ser US$10.000 por habitación, suponiendo que las tuberías de la casa todavía funcionan bien y no están oxidadas. Si esto fuese así las 12 habitaciones principales, las 3 habitaciones de servicio y los 10 baños (consideramos para la estimación como media habitación cada uno), nos daría un total de: 12 + 3 + 5 = 20 habitaciones x US$ 10.000 = US$ 200.000 dólares de inversión total más un 10% de imprevistos sería US$ 220.000 dólares
2) La distribución de esa inversión es como sigue: (a) Remodelación o construcción civil (50% de la inversión total), (b) Instalaciones especiales (10%), (c) Maquinaria y equipos (16%), (d) Mobiliario y decoración (14%), (e) Material y utillaje (5%) y capital de trabajo (5%).
Por lo general los Bancos acostumbran a financiar de esas partidas el 50% de la construcción civil con garantía hiptecaria de primer grado y las maquinarias y equipos como cocina industrial, aire acondicionado o equipos de calefacción (16%), con reserva de dominio o sea con garantía pignoraticia.
En resumen un Banco quizá estaría dispuesto a dar un crédito o préstamo del 66% de la inversión total del proyecto y exigiría que los socios inversionistas pongan el resto o sea el 34% adicional. En este caso si la inversión total con sus imprevistos fuese igual a US$ 220.000, el banco podría dar un crédito igual a US$ 145.200 dólares para que los inversionistas aporten un capital propio igual a US$ 74.800 dólares.
3) Aunque no conozco los plazos y el tipo de interés anual que acostumbra a dar la Banca Chilena, puedo suponer que seguirían las normas racionales o sea 10 años de plazo al 10% de interés anual. Si esto fuese así, entonces la amortización del un préstamo igual a US$ 145.200 dólares en ese plazo de 10 años y con la tasa de interés anual del 10%, el servicio de la deuda para cancelar al banco anualmente el capital y los intereses sería igual a : 0,162745 x 145.200 = US$ 23.631. Pero esa cantidad se distribuye entre el pago del capital y los intereses de esta manera: Pago del capital para el primer año igual a :
US$ 23.631 x 0,385543 = US$ 9.111 y el pago de los intereses el primer año sería igual a 23.631 menos 9.111 = US$ 14.520.
Un detalle de este pago al Banco sería como sigue:
Año 1 = principal 9.111=interés 14.520
Año 2 = principal 10.022 = interés 13.609
Año 3 = principal 11.024 = interés 12.607
Año 4 = principal 12.126 = interés 11.505
Año 5 = principal 13.339 = interés 10.292
Año 6 = principal 14.673 = interés 8.958
Año 7 = principal 16.140 = interés 7.491
Año 8 = principal 17.754 = interés 5.877
Año 9 = principal 19.530 = interés 4,101
Año 10= principal 21.481 = interés 2.148
TOTAL =pago capital en 10 años= US$ 145.200
TOTAL = pago interés en 10 años = US$ 91.108
Los pagos de interés cada año es el coste financiero que aparece en el Estado de Pérdidas Y Ganancias. Entonces ahora debemos estimar ese Estado de Pérdidas y Ganancias para 10 años, con los siguientes supuestos o sea trabajando en promedio al 60% del total de habitaciones : 12 habitaciones x 0,60 x 365 =2.628 habitaciones al año. Si la tarifa de una hostería fuese (CAMA y DESAYUNO)de US$ 50 por habitación doble, entonces el ingreso del primer año sería igual a : 2.628 habitaciones x US$ 50 = US$ 131.400 de ingresos por venta.Si esta venta anual creciera al 5% por año, entonces la venta en 10 años sería:
Año 1 = 131.400
Año 2 = 137.970
Año 3 = 144.869
Año 4 = 152.112
Año 5 = 159.718
Año 6 = 167.703
Año 7 = 176.088
Año 8 = 184.893
Año 9 = 194.138
Año 10= 203.845
Este es un estimado de ventas año a año durante 10 años conservador dado la crisis mundial que existe en la actualidad.
Si a esas ventas para cada año se les restan los costes operativos de la Hostería igual al 12% de la venta de habitaciones y un 25% para los gastos generales de administración, es decir un estimado de 37% de cada venta anual, entonces los costes operativos y gastos generales sería para cada año.
Año 1 = 48.618
Año 2 = 51.050
Año 3 = 53.601
Año 4 = 56.281
Año 5 = 59.096
Año 6 = 62.050
Año 7 = 65.153
Año 8 = 68.410
Año 9 = 71.831
Año 10= 75.423
En una Hostería el 70% de los costos y gastos son FIJOS y el 30% son costos y gastos variables, porque una hostería tiene que pagar su personal (quizá pueda ser atendida por 5 personas), luz, agua, teléfono, mantenimiento; y los costos operativos variables se refieren a la preparación de los desayunos. Entonces el Punto de Ewuilibrio de este proyecto es como sigue:
Costo Variable: =0,30 x 48.618 = US$ 14.585 entre 2.628 habitaciones /año = US$ 5,5; el costo fijo es US$ 0,70 x 48.618 = US$ US$ 34.033.
Punto de Equilibrio para el primer año : US4 34.033 / US$ 50 - US$ 5,5 = 34033 / 44,5 =768 habitaciones / 2628 = 29% Este punto de equilibrio lo que quiere decir es que la Hostería siempre tiene que trabajar sobre el 29% de su capacidad en habitaciones, es decir siempre tiene que vender 768 habitaciones al año o sea 64 habitaciones al mes o lo que es lo mismo 2 habitaciones en promedio cada día. Si vende menos de 64 habitaciones al mes, entonces la hostería podría producir pérdidas.En baja temporada turística tiene siempre que vender el 29% de sus habitaciones disponibles, o en todo caso en la Alta Tempoarada turística vender casi el total de las 12 habiatciones, o sea trabajar al 80% o al 90% de su capacidad.
La utilidad bruta antes de pago del Impuesto sobre la renta (del 35%) y del coste financiero es decir de los intereses pagados año a año al Banco es como sigue, según estos estimados e hipótesis:
Año 1 = 82.782
Año 2 = 86.920
Año 3 = 91.268
Año 4 = 95.831
Año 5 = 100.622
Año 6 = 105.653
Año 7 = 110.935
Año 8 = 116.483
Año 9 = 122.307
Año 10= 128.422
En seguida voy a realizar un estimado de la depreciación anual de los activos. Recordemos que la construcción civil (remodelar la casona) puede tener un valor de US$110.000 entre 20 años = US$ 5.500 cada año de depreciación sin valor de rescate. La maquinaria,equipos e instalaciones especiales por valor de US$ 57,200 entre 10 años = US$ 5.720 cada año. El mobiliario US$ 30.800 entre 5 años = US$ 6.160, y el material y utillaje US$ 11.000 entre 2 años = US$ 5.500.
Depreciación
Año 1 = US$ 22.880
Año 2 = US$ 22.880
Año 3 = US$ 17.380
Año 4 = US$ 17.380
Año 5 = US$ 17.380
Año 6 = US$ 17.380
Año 7 = US$ 11.220
Año 8 = US$ 11.220
Año 9 = US$ 11.220
Año 10= US$ 11.220
Ahora:
AÑO 1 =ventas totales= 131.400 menos costos 46.618 menos depreciación 22.880 menos gastos financieros 14.520, el primer año una ganancia antes de ISR igual a 47.392, y el ISR 16.587 ,quedando una utilidad neta igual a US$ 30.805 (23% de las ventas).
AÑO 2 = ventas totales = 137.970 menos costos 51.050 menos depreciación 22.880 menos gastos financieros 13.609, la ganancia antes del ISR es de 50.431, y el ISR de 17.651, quedando una utilidad neta igual a 32.780
Año 3 = ventas totales = 144.869 menos costos 53.601 menos depreciación 17.380 menos gastos financieros 12.607, la ganancia antes del ISR es 61.281, y el ISR de 21.448, quedando una utilidad neta igual a 39.833 (27% de las ventas)
Año 4 = ventas totales = 152.112 menos costos 56.281 menos 17.380 menos gastos financieros 11.505, la ganancia antes del ISR es 66.946, y el ISR de 23.431, quedando una utilidad neta igual a 43.515 (29% de las ventas)
Año 5 =ventas totales = 159.718 menos costos 59.096 menos 17.380 menos gastos financieros 10.292, la ganancia antes del ISR es 72.950, y el ISR de 25.533, quedando una utilidad neta igual a 47.417 (30% de las ventas)
Año 6 =ventas totales = 167.718 menos costos 62.050 menos 17.380 menos gastos financieros 8.958, la ganancia antes del ISR es 79.330, y el ISR de 27.766, quedando una utilidad neta igual a 51.564 (31% de las ventas)
Año 7 =ventas totales = 176.088 menos costos 65.153 menos 11.220 menos gastos financieros 7.491, la ganancia antes del ISR es 92.224, y el ISR de 32.278, quedando una utilidad neta igual a 59.946 (34% de las ventas)
Año 8 =ventas totales = 184.893 menos costos 68.410 menos 11.220 menos gastos financieros 5.877, la ganancia antes del ISR es 99.386, y el ISR de 34.785, quedando una utilidad neta igual a 64.601 (35% de las ventas)
Año 9 =ventas totales = 194.138 menos costos 71.831 menos 11.220 menos gastos financieros 4.101, la ganancia antes del ISR es 106.986, y el ISR de 37.445, quedando una utilidad neta igual a 69.541 (36% de las ventas)
Año 10 =ventas totales = 203.845 menos costos 75.423 menos 11.220 menos gastos financieros 2.148, la ganancia antes del ISR es 115.054, y el ISR de 40.269, quedando una utilidad neta igual a 74.785 (37% de las ventas)
Un estimado del Flujo de Caja o de Efectivo consiste en sumar a la utilidad neta la depreciación y restarle el pago del principal o capital al Banco que concedió el préstamo, suponiendo que el capital de trabajo no cambié radicalmente y sea igual.
Veámos esto para cada uno de los 10 años:
Año 1 = 30.805 + 22.880 - 9.111 = US$ 44.574
Año 2 = 32.789 + 22.880 - 10.022= US$ 45.647
Año 3 = 39.833 + 17.380 - 11.024= US$ 46.189
Año 4 = 43.515 + 17.380 - 12.126= US$ 48.769
Año 5 = 47.417 + 17.380 - 13.339= US$ 51.458
Año 6 = 51.564 + 17.380 - 14.673= US$ 54.271
Año 7 = 59.946 + 11.220 - 16.140= US$ 55.026
Año 8 = 64.601 + 11.220 - 17.754= US$ 58.067
Año 9 = 69.541 + 11.220 - 19.530= US$ 61.231
Año 10= 74.785 + 11.220 - 21.483= US$ 64.522
Recordemos que se supone que los accionistas o socios del proyecto aportarían como capital propio para la inversión la cantidad de US$74.800. Si descontamos los flujos de caja anteriores con la tasa de descunto de oportunidad o de menor riesgo del 10% que se supone pagan los Bonos del Estado, entonces el resultado es como sigue:
AÑO CERO = US$ 74.800 x 1,000 = US$ 74.800
AÑO 1 = US$ 44.574 x 0,909091 = US$ 40.522
AÑO 2 = US$ 45.647 x 0,826446 = US$ 37.725
AÑO 3 = US$ 46.189 x 0,751315 = US$ 34.702
AÑO 4 = US$ 48.769 x 0,683013 = US$ 33.310
AÑO 5 = US$ 51.458 x 0,620921 = US$ 31.951
AÑO 6 = US$ 54.271 x 0,564474 = US$ 30.635
AÑO 7 = US$ 55.026 x 0,513158 = US$ 28.237
Año 8 = US$ 58.067 x 0,466507 = US$ 27.089
Año 9 = US$ 61.231 x 0,424098 = US$ 25.968
Año 10= US$ 64.522 x 0,385543 = US$ 24.876
SUMATORIA de los flujos de efectivo descontados desde el año 1 al año 10 US$ 287.926
Estimacion del Valor Acualizado Neto (VAN) : US$ 287.926 menos US$ 74.800 = US$ 213.126
Ahora bien, si el descuento se realiza con una tasa del 50%, como aparece en seguida:
AÑO CERO = US$ 74.800 x 1,000 = US$ 74.800
AÑO 1 = US$ 44.574 x 0,666667 = US$ 29.716
AÑO 2 = US$ 45.647 x 0,444444 = US$ 20.288
AÑO 3 = US$ 46.189 x 0,296296 = US$ 13.686
AÑO 4 = US$ 48.769 x 0,197531 = US$ 9.633
AÑO 5 = US$ 51.458 x 0,131687 = US$ 6.775
AÑO 6 = US$ 54.271 x 0,087791 = US$ 4.765
AÑO 7 = US$ 55.026 x 0,058528 = US$ 3.221
Año 8 = US$ 58.067 x 0,039018 = US$ 2.266
Año 9 = US$ 61.231 x 0,026012 = US$ 1.593
Año 10= US$ 64.522 x 0,017342 = US$ 1.119
la sumatoria de los efectivos sería igual a US$ 93.062 que al ser restado de US$ 74.800 de inversión en el año cero, arroja un Valor Actualizado Neto (VAN) igual US$ US$ 18.262; esto quiere decir que la TIR es mayor del 50%.
Entonces supongamos que la TIR es igual al 50%; esta tasa de rendimiento aparente del 50%, debido a la inflación del 8% anual se transforma en TASA REAL de esta manera: 0,50-0,08/1 + 0,08 = 39% que un rendimiento muy bueno considerando que en Chile el Bono Soberano del Estado paga solamente 5% al año.
Es posible que los parámetros pra realizar este análisis de pre-factibilidad sean algunos muy optimistas o en todo caso algunos costos todavía bajos,pero casi siempre en la hotelería formal la utilidad sobre ingresos por ventas es igual al 25% y la rentabilidad real es entre el 30% al 35%.
En un proyecto de Hostería, que es una unidad de alojamiento más modesta, una rentabilidad nominal buena casi siempre es igual al 20% por año y la TIR real con inflación del 8% sería entonces igual al 11% o 12%, que comparado con lo que pagan los Bonos Soberanos del Estado sigue siendo un RENDIMIENTO atractivo.
