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lunes, octubre 03, 2011

Marketing, Ventas y Clientela



En la economía globalizada actual, la gente dedicada a las ventas tienen que escribir bien sus propuestas, y mejorarlas. A medida que las actividades industriales y de servicios se ha vuelto más competitivas y complejas, los clientes se han hecho más exigentes. Como resultado, es probable que escuchen una propuesta, asienten con la cabeza y murmuren con tímidas palabras: "¡Suena bien!, pero...

¿Por qué quieren los clientes propuestas ganadoras?

Una de las motivaciones es que el cliente quiere comparar ofertas de distintos proveedores para asegurarse de que al comprar algo ha encontrado la solución a su problema con una propuesta diferente y de valor.

En un nivel más simple, el cliente quieren comparar precios, aclarar la información, y recopilar los datos para que el "equipo que decide" o él mismo lo puedan revisar. Y seamos sinceros, a veces sólo quieren retrasar el proceso de compra sobre una propuesta hasta estar seguros de que la oferta es adecuada.

Sea cual sea la motivación del cliente, lo cierto es que la redacción de propuestas se ha convertido en un requisito común para el cierre de un negocio a lo largo de todo el mundo empresarial. Hoy en día, las personas que venden de todo, desde los servicios turísticos hasta tecnologías de la información necesitan propuestas convincentes.

Qué implica una propuesta convincente y ganadora?


Su objetivo al escribir una propuesta ganadora es ofrecer a sus clientes una información suficientemente persuasiva, presentándole la información que le sea útil y que lo motive para comprar sus servicios. Eso suena bastante sencillo, pero no lo es.

¿Entonces por qué la gran mayoría de las propuestas tratan de comenzar con la historia de la empresa proveedora del servicio?

¿El autor cree que hay algo tan fundamental y convincente para sus clientes que explicar el origen de la empresa ?

¿Y por qué un gran número de propuestas se centran exclusivamente en los productos del vendedor y los servicios, pero nunca mencionan cómo los productos y servicios ayudarán al cliente a resolver su problema de negocios y cerrar su importante brecha?

¿El escritor de una propuesta creen que los hechos son suficientes para motivar a un posible cliente para que diga "sí"?

Las propuestas ganadoras deben estar centrada en el cliente, no en la empresa. La mayoría de la gente compra porque están buscando soluciones a sus problemas apremiantes, y buscan los mejores recursos para cerrar sus necesidades, y para hacer frente a cuestiones difíciles. Lo que esto significa es que una propuesta no es una cotización, ni una lista de materiales, o un plan o un proyecto. Es algo más que eso.

Cada uno de estos elementos pueden ser parte de una propuesta, pero no son suficientes para hacer una propuesta convincente centrada en el cliente.

Nuestra experiencia nos dice que hay dos categorías de contenido que los que preparan propuestas deben contener para maximizar sus posibilidades de ganar:

1) Evidencias de que usted entiende el problema del cliente o la necesidad de la
gente para toma decisiones importantes al comprar.

2) Cuanto más compleja sea la decisión, mayor es la incertidumbre. El cliente sabe que incluso un vendedor bien intencionado pueden terminar perdiendo su tiempo o su dinero o ambas cosas.

Una forma de reducir su incertidumbre y minimizar la percepción del riesgo de seguir adelante con su oferta consiste en demostrarle que usted entiende claramente los problemas del comprador, las necesidades y oportunidades que el cliente busca, e incluso los objetivos o valores que todo comprador desea.Usted debe demostrar que entiende a su cliente y que usted tiene la solución basada en esos elementos.

Es útil dar recomendaciones para la solución de un asunto específico, para un programa, o para un diseño de un sistema, con una aplicación que va a resolver el problema del usuario y producirle resultados positivos.

Pero tal vez le sorprenda saber que la mayoría de las propuestas no contienen ninguna recomendación sobre estos asuntos. Lo que contienen en su lugar son sólo las descripciones de los productos o los servicios. ¿Cuál es la diferencia? Pues que una recomendación vincula al asunto y explícitamente organizada con las características de un producto o de un servicio según las necesidades del cliente, le muestra al futuro comprador cómo va a obtener resultados positivos si pone en práctica lo recomendado por el proponente.

Una razón de peso para que el cliente elija su recomendación al compararla con otras propuestas consiste en que su propuesta debe ser valiosa y totalmente compatible con las necesidades del cliente, y que lo que se recomienda o la solución sea la más adecuada, con con un precio atractivo, pero asegurando al que hace la propuesta un adecuado retorno de su inversión al reducir el coste total y elevar los ingresos.

Una buena propuesta debe incluir estudios de casos, referencias, y quizá testimonios. También pueden incluir planes de un proyecto, planes de gestión, experiencias de otras empresas, y otros medios de prueba como documentos técnicos, y el reconocimiento de terceros.

Si usted sigue la estructura básica de arriba, primero pensar en su propuesta, luego diseñarla según las necesidades del cliente, y luego a continuación mostrar el potencial de ganancia o de mejora para su clientela y, finalmente, indicandole al comprador que usted puede hacer el trabajo como debe ser y con éxito.

Existen dos principios que pueden ayudar al redactar propuestas exitosas:

1) Personalizar la propuesta

2) Primacía de la experiencia

Los clientes esperan más hoy en día. ¿Por qué? En parte, porque han sido entrenados para esperar una propuesta personalizada, y centrada en la "calidad total". Además porque espera que la propuesta refleje la experiencia del que la diseña.

Aquí hay cuatro conclusiones que surgen de esta realidad según las expectativas del cliente:

Un buen personal de ventas que sea eficaz no entregaría una propuesta aislada ni trataría a los clientes como unidades demográficas. Un buen vendedor participa en las conversaciones con su cliente, escucha y ven a los clientes como individuos interesados en solucionar sus problemas. Existe una diferencia entre vender y hacer Marketing. Vender se centra el vendedor pero hacer Marketing se centra en el receptor de la propuesta.

Una comercialización eficaz requiere una combinación de contenido y conocimiento de la clientela y también usando el idioma del cliente, para personalizar lo que se le ofrece.

El principio de primacía

¿Qué es el "principio de primacía"? Es la tendencia que todos tenemos para juzgar las experiencias futuras sobre la base de nuestra primera experiencia o primeras impresiones.

Por ejemplo, si compramos un servicio y ese servicio no fue el adecuado, tendríamos que ser masoquistas para volver a comprar ese servicio. Seguramente nunca vamos a volver a usar esa propuesta. Las investigaciones indican que el principio de primacía es tan fuerte que se necesitan al menos siete experiencias positivas en relación a un servicios para superar una primera impresión negativa. (O, por el contrario, siete experiencias negativas para destrozar una experiencia positiva inicial).

Entonces, ¿qué significado tiene esto para las propuestas? Esto significa que tenemos que poner los asuntos exitosos en la primera fila.

La solución

El principio de primacía nos dice que es de vital importancia para entender al cliente y la estructura el mensaje correctamente para asegurar siempre la calidad del servicio.

Satisfaciendo una necesidad percibida

La entrega de un valor superior supondría para el que ofrece la propuesta un retorno de su inversión (TIR y VAN), es decir, si lo que se oferta es adecuado es posible que la Tasa Interna de Retorno (TIR) sea mayor que el costo de oportunidad o la llamada Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR), y que el que prepara su oferta logre obtener un Valor Actualizado neto (VAN) positivo, para asegurar su éxito.

jueves, septiembre 22, 2011

EVALUACION BENEFICIO/COSTO

Todas las instituciones públicas gastan dinero, pero el objetivo de ese gasto se debe examinar en el contexto de la economía pública. Las inversiones públicas deben crear ventajas o beneficios para los públicos o algún segmento de ese público. Por ejemplo, invertir en la construcción de una carretera debería producir beneficios para sus usuarios, como el ahorro de tiempo al usar la vía, ahorro al usar una vía más directa, en una reducción del combustible, incluso en un mejor mantenimiento y reparaciones de los vehículos, en menores accidentes fatales.

Las inversiones privadas benefician a los inversionistas que corren el riesgo de preparar un nuevo proyecto, pero la inversión pública al invertir no beneficia a los inversionistas sino al público usuario de los proyectos del Estado. Incluso los proyectos públicos que se llevan a cabo con la recaudación de impuestos, pueden estar beneficiando a un público que no fueron sujetos en cuanto a la cancelación de los impuestos.

Cuando los fondos públicos son limitados, esos fondos se deben usar en inversiones que maximicen los beneficios sociales. El costo del capital de las inversiones públicas financiadas con impuestos, viene dado por el rendimiento de los bonos gubernamentales lo cual es la mejor medida relativa al costo de oportunidad de las inversiones impositivas.

Antes de proceder con los diversos métodos para la evaluación de las inversiones públicas, veamos en seguida uno de los métodos más utilizados en el campo de la economía pública al evaluar alternativas, nos referimos al cálculo de la razón beneficios netos para los usuarios / costos netos para el estado. El calificativo “neto” significa que a los beneficios es necesario restarle los perjuicios, y que a los costos que incurre el Estado se le deben restar los ahorros en que se pueda incurrir.

Veamos en seguida un primer ejemplo que podrá aclarar el método evaluativo.

Los semáforos controlan el flujo del tráfico a través de y entre las dos principales autopistas, o sea la ruta A y ruta B. Se estima que el 50% del tráfico en cada ruta se retrasa y que la pérdida de tiempo promedio por vehículo o demora es de 1,0 minutos en la ruta A y de 1,2 minutos en la ruta B.

El tráfico en la ruta A es de un promedio de 5.000 vehículos al día, y en la ruta B el tráfico es de 4.000 vehículos al día. Un 20% por ciento de los vehículos son camiones y vehículos comerciales y el resto son coches privados.

Ya sea por negocios o por placer el tiempo de los ocupantes puede ser visto como algo muy valioso. El costo del tiempo para los vehículos comerciales se estima en 0,60 centavos de dólar y 0,40 centavos de dólar para los vehículos particulares.

En los últimos 4 años ocurrieron dos accidentes fatales debido al hecho de no obedecer las señales de tráfico y las liquidaciones de los seguros fueron de $ 50.000 por cada accidente. En promedio 40 accidentes no fatales con un valor de $ 1.500 se produjeron en el mismo período anual. Estos accidentes fueron protagonizados por violaciones del mal uso de los semáforo y serán eliminados con el nuevo diseño que se prepararía.

Se invertirá en un paso a desnivel con un costo estimado igual a
$ 750.000 y con el propósito de sustituir la intersección. El mantenimiento adicional será de $ 2,500 al año. El paso a desnivel añade 1 / 4 de milla a la distancia para el 15% del tráfico total.

El costo de operación (costo incrementado) para los vehículos comerciales es de 25 centavos por milla, y para los vehículos no comerciales de 6 centavos por milla.

El costo de la operación de los semáforos era de $ 500 al año y se necesitaba contar con un patrullero que ganaba $6.000 al año para 2 horas al día vigilando el cruce ( el pago era en base a 2.000 horas de trabajo al año), pero con la nueva estructura a ser instalada no será necesario contar con el patrullero. La vida económica esperada de la inversión es de 25 años, con ningún valor salvado y el costo del capital es del 7%.

Calculemos ahora la relación beneficio / costo en base a los datos de arriba.

Beneficios para los usuarios

1. Ahorro anual en los retrazos
Ruta A = [ (5.000) (365) (0,5) (1,0 / 60] [(0,2) ($5.00) + (0,8) ( $2,00)] = $ 39.500
Ruta B = [ (4.000) (365) (0,5) (1,2 / 60] [(0,2) ($5.00) + (0,8) ( $2,00)] = $ 38.500
Total = $ 77,500
2. Costo de la distancia adicional
[ ( 5.000 + 4.000) ( 365) (0,15) (0,25)] [ (0,2) ($ 0,25) + (0,8) ( $ 0,06) = ( $ 1.210)

3. Ahorros en paradas y arranques
[ (5.000 + 4.000) (365) (0,5)] [ (0,2) ( $ 0,006) + (0,8) ( $ 0,004) = $ 7.230

4. Ahorros en accidents
( 2/4 ) ( $ 50.000 + ( 40 / 4) ($ 1.5000) = $ 40.000

Total beneficios de los items : 1 + 3 + 4 – 2 = $ 123.520

Costo para el Estado

1. Costo de la Inversión $ 750.000 x 0,085811 = $ 64.358
2. Mantenimiento = $ 2.500
3. Ahorros en la operación : 500 + (2) (365) ($6.000) / 2.000 = ($2.690)
Total = $ 64.168

Razón Beneficio neto para los usuarios / Costos neto para el Estado = $ 123.520 / $ 64.168 = 1,92

jueves, mayo 05, 2011

PLAN DE NEGOCIO


Toda empresa necesita un plan de negocios, un proyecto escrito que evalúe todos los aspectos de la factibilidad económica de su iniciativa comercial con una descripción y análisis de sus perspectivas empresariales, para conocer las ventajas, desventajas y riesgos de iniciar un negocio.

Al principio no es necesario contratar un experto para esto, con una pequeña guía es posible armar un plan de negocios preliminar.

Resumen ejecutivo: debe captar la atención del lector y debe explicar brevemente todo el contenido del plan (debe tener menos de 1 página)

Descripción del negocio: información sobre la empresa. Esta sección debe comenzar con la misión de la empresa, una descripción en uno o dos enunciados del objetivo del negocio y los mercados objetivos (¿qué va a hacer la empresa? ¿qué necesidades del mercado se van a cubrir?)

Mercadeo: aquí se debe incluir un estudio del mercado y estrategia y plan de Mercadeo, especificando quiénes son los clientes, la competencia, ventas programadas, crecimiento programado.

Desarrollo y producción del bien o servicio: descripción del producto y de las instalaciones necesarias, tiempo de manufactura, inventario necesario. En este punto es de vital importancia resaltar los atributos del producto o servicio respondiendo preguntas como ¿Qué características del producto y servicio hay que enfatizar para hacer que los clientes pongan atención a la empresa?

Dirección y organización de la empresa: ¿Quiénes dirigen y organizan la empresa? Recurso Humano necesario, incluyendo las responsabilidades y experiencia necesaria para cada cargo.

Finanzas. Recursos e inversiones a realizar. ¿Cuánto dinero necesita la empresa para arrancar? Inversión a corto, mediano y largo plazo. Retorno de la inversión. Si es necesario en esta parte se debe incluir información de interés para posibles inversionistas.

miércoles, noviembre 25, 2009

Asociación Nacional de Reataurantes (USA)


Esta Asociación ha elaborado una interesante investigación sobre el consumo de alimentos fuera del hogar.

The typical American household spent an average of $2,434 on food away from home in 2004. Per-capita expenditures on food away from home averaged $974 that year. (US$ 81 al mes)

Households with incomes of $70,000 and over spent an average of $4,308 ($1,390 per capita) on food away from home in 2004. Close to half (47.6 percent) of the total food dollar in these households was spent on food away from home.

Of 28 Metropolitan Statistical Areas (MSAs) studied, Seattle ranked number-one in per-capita spending ($1,251) on food away from home in 2003-2004. During the same period, Washington, D.C., households allocated the highest proportion of their total food budget on food away from home (48.1 percent).

Other MSAs rounding out the top five in terms of per-capita spending on food away from home included Minneapolis/St. Paul ($1,243), San Francisco ($1,235), New York City ($1,221) and San Diego ($1,182).

Employed persons living alone posted the highest per-capita expenditures on food away from home ($1,769) and allocated the largest portion (51.5 percent) of their food dollar to food away from home.

Households consisting of only a husband and wife recorded the highest per-capita expenditures on food away from home in 2004 ($1,347), 45 percent higher than the $866 in per-capita spending on food away from home posted by husband-wife households with children.

Una traducción:

El hogar estadounidense promedio gastó un promedio de 2.434 dólares en comida fuera de casa en 2004. El gasto per cápita en alimentación fuera del hogar un promedio de 974 dólares ese año. (EE.UU. $ 81 al mes)

Los hogares con ingresos de $ 70.000 y más gastaron un promedio de $ 4.308 ($ 1.390 per cápita) en alimentos fuera del hogar en 2004. Cerca de la mitad (47,6 por ciento) de los dólares totales de alimentos en estos hogares se gastó en alimentos fuera de casa.

De 28 Áreas Estadísticas Metropolitanas (MSA) estudiadas, Seattle clasificado como el número uno en el gasto por habitante (US$ 1.251) en alimentos fuera del hogar en el período 2003-2004. Durante el mismo período, en Washington, DC, las familias asignaban la mayor proporción de su presupuesto total de alimentos en alimentos fuera del hogar (48,1 por ciento).

Otros lugares que completan los cinco primeros en términos de gasto per cápita en alimentación fuera de casa fueron Minneapolis / St. Paul ($ 1.243), San Francisco (1.235 dólares), Nueva York ($ 1.221) y San Diego ($ 1.182).

Las personas empleadas que viven solas a disposición el mayor gasto per cápita en alimentación fuera de casa ($ 1.769) y se asignan la mayor proporción (51,5 por ciento) de su dólar de los alimentos a la alimentación fuera de casa.

Hogares formados por marido y mujer sólo registraron el mayor gasto per cápita en alimentación fuera de casa en el 2004 ($ 1.347), un 45 por ciento superior a los $ 866 de gasto per cápita en alimentación fuera de casa Publicado por el marido-esposa de hogares con niños .

martes, noviembre 10, 2009

El costo del capital medio y ponderado

Suponga una empresa que que tiene tres fuentes de financiamiento, cuyo importes y costos ,antes de deducir el ISR y sin tener en cuenta la inflación son :

Crédito 35
Préstamo bancario 40
capital propio 100
TOTAL = 175

El tipo de interés anual de cada fuente es::
10% para el crédito
12% para el préstamo bancario
14% para el capital propio

Si queremos conocer el costo medio ponderado REAL del capital de esa empresa, conociendo que sólo se aplica el ISR del 35% sobre los interés del crédito y del préstamo bancario.

En el caso del crédito el costo después del ISR es como sigue: c = 0,10 (1-0,35) = 0,0650 = 6,50% anual .En el caso del préstamo bancario el costo después del ISR es como sigue: C = 0,12 (1-0,35) = 0,0780 = 7,80 % anual.

Ponderando el costo de cada fuente de financiamiento por su importe, se obtiene el costo medio ponderado que, en este caso, antes de tener en cuenta la inflación del 6% al año,es como sigue:

CMP = 0,0650 x 0,35 + 0,0780 x 0,40 + 0,14 x 100 / 175 = 0,1108 = 11,08 %

Es costo medio ponderado del 11,08% al tomar en cuenta la inflación del 6% al año, a valor REAL, es :

CMP = 0,1108 - 0,06 / 1 + 0,06 = 0,0479 = 4,79%

lunes, noviembre 09, 2009

La relación perversa entre inflación y el ISR

Considere una inversión igual a 1.000 en 2 años, con los siguientes flujos de efectivo : 600 al final del primer año y 500 al final del segundo año. Considere también que existe un valor residual de la inversión al final del segundo año igual a 200. La tasa de descuento sería el 12% anual, pero en el entorno existe una INFLACION del 6% anual y el Impuesto sobre la renta (ISR) es del 36% sobre los flujos de caja.

Veamos primero el caso de que no exista inflación y que tampoco se paga ISR:

VAN = - 1.000 + 600/1,12 + 500/1,12 elevado a la dos + 200/ 1,12 elevado a la dos
Para simplificar podemos sumar el flujo de caja de 500 con el valor salvado igual a 200 y obtener 700, entonces:

VAN = - 1.000 + 600/1,12 + 700/1.12 elevado a la 2
VAN = - 1.000 + 600/1,12 + 700/1,2544

VAN = - 1.000 + 535,71+ 558,04

VAN = -1.000 + 1.093,75

VAN = + 93,75

Ahora vamos a estimar la TIR:

TIR = ( 1 + r) = + 600 + RAIZ de 600 al cuadrado + 4 x 1.000 x 700 / 2 x 1.000

TIR = (1+r) = + 600 + raíz de 3.160.000 / 2.000

TIR = ( 1+r) = 600+ 1.777,6/ 2.000

TIR = (1+r) = 2.377,6 / 2.000 = 1,19 = 0,19 = 19% rentabilidad nominal

COMO EL VAN ES POSITIVO y COMO LA TIR ES MAYOR QUE LA TASA DE DESCUENTO DEL 12% anual, entonces el proyecto es FACTIBLE.

Pero : ¿qué pasaría si ahora se introducen DOS NUEVOS FACTORES , o sea : LA INFLACION DEL 6% anual y además el pago del ISR del 36 sobre ganancias ?; pues veremos que estos nuevos FACTORES serán PERVERSOS para hacer que la INVERSION no sea FACTIBLE: En efecto:

VAN con inflación del 6% = -1.000 + 600 / 1,12 x 1,06 + 700 / 1,12 elevado a la dos + 1,06 elevado a la dos

VAN = - 1.000 + 600 / 1,1872 + 700 / 1,2544 x 1,1236

VAN = - 1.000 + 600 / 1.1872 + 700 / 1,4094

VAN = - 1.000 + 505,4 + 496,66

VAN = - 1.000 + 1.002,1

VAN = + 2,1
Nota: a pesar de que el VAN debido a la inflación se redujo muchísimo, sigue siendo el resultado positivo.

Veamos ahora el estimado de la TIR:

Recordmos que la TIR NOMINAL era igual a 19%, pues al considerar la inflación del 6% anual la TIR REAL es :

TIR = 0,19 - 0,06 / 1,06 = 0,12 = 12% de TIR
Nota: se obtiene un rentabilidad igual a la TASA DE DESCUENTO, o sea el proyecto desde ese punto de vista no es factible.

Pero : ¿ qué pasaría si además de la inflación también hay que pagar el Impuesto sobre la renta (ISR) del 36% ?

Para calcular los flujos de efectivo netos o sea con la resta del ISR, tomando en cuenta que la depreciación o sea 1.000 menos el valor salvado de 200 y entre dos años es igual a 400.

Q = ( 1 - 0,36) + 400 x 0,36

Q = 0,64 + 144

Entonces:

Q año 1 = 0,64 x 600 + 144 = 528
Q año 2 = 0,64 x 500 + 144 + 200 = 664

VAN = -1.000 + 528 / 1,12 + 664 / 1,12 elevado a la 2
VAN = - 1.000 + 528 / 1,12 + 664 / 1,2544
VAN = - 1.000 + 471,4 + 529,3
VAN = - 1.000 + 1.000,7
VAN = - 0,7
Nota: como el van es negativo es proyecto no es factible

Ahora calcularemos la TIR :

1 + r = 528 + RAIZ de 528 al cuadrado + 4 x 1.000 x 664 / 2 x 1.000

1 + r = 528 + Raiz de 278.784 + 2.656.000 / 2.000

1 + r = 528 + RAIZ de 2.934.784 / 2.000

1 + r = 528 + 1.713,1 / 2.000

1 + r = 1,12 = 0,12 = 12%
Nota : la rentabilidad es igual a la tasa de descuento y el proyecto no es factible

Incluso si estimamos el VAN después de impuestos y calculamos la TIR real, entonces se ve claramente lo siguiente:

VAN = - 1.000 + 528 / 1,12 x 1,06 + 664 / 1,12 elevado a la dos + 1,06 elevado a la dos

VAN = - 1.000 + 528 / 1,1872 + 664 / 1,2544 x 1,1236

VAN = - 1.000 + 528 / 1,1872 + 664 / 1,3978

Van - 1000 + 444,7 + 475,0

VAN = - 1.000 + 919,7 = -80,3

Nota: como ess un VAN negativo el proyecto no es factible

Ahora veremos la TIR REAL a partir de la TIR NOMINAL que era el 12%;

0,12 - 0,06 / 1,06 = 0,056 = 5,6%

Nota : una TIR más baja que la tasa de descuento del 12% y el proyecto no es factible.

domingo, noviembre 08, 2009

CUANDO EL VAN DEPENDE DE UNA ANUALIDAD CONSTANTE

Suponga una inversión con un desembolso inicial de 2.000 y que genera durante 5 años una Anualidad Constante igual a 600. Si utilizamos como tasa de descuento el 10% anual, podemos estimar el VAN y la TIR de esta manera:

VAN = - 2.000 + 600 x 1 - (1,10 ) elevado a la menos 5 / 0,10
VAN = - 2.000 + 600 x 1 - 0,620921 / 0,10
VAN = - 2.000 + 600 x 0,379079 / 0,10
VAN = - 2.000 + 227,45 / 0,10
VAN = - 2.000 + 2.274,47
VAN = + 274,47

como el VAN es positivo, la inversión es factible si no existe inflación u otros asuntos desconocidos.

Otra manera de hacer el estimado es : buscar en la TABLA DE DESCUENTO el VALOR ACTUAL DE UNA ANUALIDAD CONSTANTE para el 10% y para 5 años. Ese FACTOR es igual a : 3,790787, que multiplicado por 600 arroja : 2.274.47, es decir el valor descontado de una anualidad constante igual a 600 en 5 años al 10%.

Si se descuenta con la tasa del 20% y no del 10%, entonces el resultado es : 2,990612 x 600 = 1.794,37, y esto arroja un VAN NEGATIVO igual a : - 205,63

La TASA INTERNA DE RETORNO ( TIR) se obtiene por interpolación lineal así:

TIR = 10% + ( 20% - 10% ) x 274,47 / 274,47 + 205,63

TIR = 10% + 10% x 0,5717

TIR = 10% + 5,72

TIR = 15,72%

Como esta TIR es mayor que la tasa minima de descuento del 10%, el proyecto es factible.

ESTIMADO DEL VAN: varias maneras de hacerlo

Determine si es factible, según el criterio del VALOR ACTUALIZADO NETO (VAN), un proyecto de inversión que precisa un desembolso inicial de 2.000 u.m., y que genera unos flujos netos de caja de 200 u.m. el primer año, 300 el segundo año, 500 el tercer año y 1.200 el cuarto año, y último, de su duración. Se debe descontar con la TASA MINIMO ATRACTIVA de RENDIMIENTO del 8% anual y también se conoce que existe una inflación general de precios del 9% anual.

Si no existiera inflación el flujo de caja se descuenta con el 8% anual, es decir :

200 / (1 + 0,08) = 185,19
300 / (1 + 0,08) elevado a la dos= 257,20
500 / ( 1 + 0,08) elevado a la tres= 396,92
1.200 / (1 + 0,08) elevado a la cuatro=882,03

Si ahora sumamos estos flujos de caja ya descontados con la tasa del 8% anual, obtenemos : 185,19+ 257,20+ 396,92 + 882,03 = 2.118,26.

Como la suma de los flujos de caja netos a valor presente es mayor que la inversión de 2.000 en 118,26 u.m. eso indica que se obtiene UN VAN POSITIVO y el proyecto es factible, siempre que no exista inflación u otros problemas desconocidos.

Pero como nos han señalado que si existe una inflación del 9% anual acumulativa, entonces tenemos que descontar de nuevo los flujos de caja, tomando en consideración la inflación.

Esto se puede hacer de varias maneras: una forma sería que los flujos primeros los transformo en flujos reales o flujos con poder adquisitivo diferente según la inflación, o sea :

200 / (1 + 0,09) = 183,49
300 / ( 1 + 0,09) elevado a la dos = 252,50
500 / ( 1 + 0,09 ) elevado a la tres = 386,10
1.200 / ( 1 + 0,09) elevado a la cuatro = 850,09

Lo que quiere decir lo anterior es que el valor nominal de 200 al terminar un año con la inflación del 9% anual tiene un valor real de 183,49 y que el valor nominal de 1.200 al pasar 4 años con una inflación del 9% su poder de compra o valo real es igual a 850.09.

Una vez que tenemos los flujos de caja reales, ahora si los podemos descontar con la tasa de oportunidad del 8% o tasa de descuento:

183,49 / ( 1+0,08) = 169,90
252,50 / ( 1 + 0,08) elevado a la dos = 216,48
386,10 / ( 1 + 0,08 ) elevado a la tres = 306,50
850,09 / ( 1+0,08) elevado a cuatro = 624,84

Ahora la sumatoria de estos Flujos de Efecitvos Reales es igual a 1.317,72 ; y el valor actual (VAN) es Negativo pues si se invierte 2.000 y sólo se recupera una cantidad menor o sea 1.317,72 entonces el VAN es igual a (682,29). El proyecto no es factible al considerar la INFLACION.

Una forma de hacer el estimado mucho más rápido sería como sigue: el tipo de descuento del 8% anual con una Inflación anual acumulativa del 9% es : 0,08 + 0,09 + 0,08 x 0,09 = 0,1772. O sea, que hay que descontar con el 17,72 % para obtener el flujo de caja real en cada año. Así pues:

200 / 1,1772 = 169,90
300 / 1,1772 elevado a la dos = 216,48
500 / 1,1772 elevado a la tres = 306,50
1.200 / 1,1772 elevado a la cuatro = 624,84

Los resultados don iguales. Lo que se ha hecho es que el 8% nominal con una inflación del 9% es igual a 17,72% real que es el nuevo factor de descuento.

Otra manera de hacer este cálculo del VAN NEGATIVO estimado en 692,29 es así :

VAN = - 2.000 + 200 / (1,08 ) ( 1,09) + 300 / ( 1,08) a la dos (1,09) a la dos + 500 / (1,08) a la tres (1,09) a la tres + 1.200 / (1,08) a la cuatro ( 1,09) a la cuatro.

VAN = - 2.000 + 200 / 1.1772 + 300 / 1,1664 x 1,1881 + 500 / 1.2597 x 1,2950 + 1.200 / 1,3605 x 1,4116

VAN = - 2.000 + 200 / 1.1772 + 300 / 1,3858 + 500 / 1,6313 + 1.200 /1.920

VAN = - 2.000 + 169,89 + 216,48 + 306,50 + 624.84

VAN = - 2.000 + 1.307,71

VAN = - 692,29

domingo, julio 12, 2009

Un Análisis Integral


An analytical problem to reduce the risk to invest and promote
Alfredo Ascanio, Ph.D
Universidad Simon Bolívar

Investment decisions and in tourism promotion are based on the markets for temporary visitors with buying power. An example may clarify this approach. In a seminar held some years ago by the Travel Committee of the European Economic Community, whose goal was to estimate the potential travel based on the construction and delivery of new aircraft and future investment in tourist accommodation facility, Mr. C. Everett Johnson, a partner at the consulting firm Kerr and Foster, Inc. stated:

"If it is now selling only two Boeing 747 aircraft with a configuration of 400 seats each, and assuming a 50% use of their installed capacity in seats, and to operate with passengers from Europe to remain an average of 17 days and of which 70% used hotel rooms, then you require additional 4760 quarts, of which 75% were hotels tourist (type Ramada Inn) and 25% luxury hotels (type Euro building).

But that amount of additional hotel rooms would need an estimated investment of about U.S. $ 80,000 per room for hotels 3 and 4 star and approximately $ 180,000 per room for luxury hotels, would require an investment total of perhaps $ 500 million dollars, depending of course on the type of hotel design, the land value of the investment per m2 of construction, the average value of the equipment and furnishings and the cost of equity and borrowed capital.

Mr. Johnson also reported that these planes were already ordered 53 units to serve the travel corridor of the North Atlantic and most of those teams would be in service for the high tourist season. And also noted that Hawaii had already decided to expand its hotel rooms in order to duplicate them.

When the consulting firm Kerr and Foster was saying that Americans who travel to Europe was a middle-class segment, and that no demand luxury hotels, which was indicating was that the customer does not require large lobby or restaurants, not expensive decorations, hotel facilities, but rather "comfortable" with central air conditioning, modern and functional rooms, adequate bathrooms with shower and nice cafés and buffet meals.

Faced with these possibilities for architects and economists are asking: What is then the expected profitability of a hotel that would let U.S. investment of $ 80,000 per room and who also worked on average 65% of its installed capacity in rooms with an average fare of $ 100 per room / night and that one could only obtain 60% of bank financing, or U.S. $ 48,000 per room, leaving U.S. $ 32,000 per room on capital investment?

There is no doubt that the estimated annual sales for the fourth could be at least 365 x 0.65 x $ 100 = U.S. $ 23,725 and total sales by room and year hired could be equal to 2 times higher, or U.S. $ 47,450. Thus, the gross profit on the sale, before deducting depreciation and interest paid to a bank, would be equal to 40% or U.S. $ 47,450 x 0.40 = U.S. $ 18,980 per room and per year.

The loan granted in an environment of an economy with low inflation and as a possible investment would total estimated at U.S. $ 80,000 per room x 0.60 = U.S. $ 48,000 per room and perhaps giving a period of 10 years and a preferential interest rate 8% per annum. Thus, the debt service to pay per year would be equal to the capital recovery factor: U.S. $ 48,000 x 0.149029 = U.S. $ 7153 per room, as a share of annual capital and interest over the term of 10 years and a payment of principal or capital estimated at U.S. $ 7153 x 0.463193 = U.S. $ 3318 and interest of $ 3835 for the first operational year.

The average value of depreciable assets on a straight-line construction of about $ 40,000 and equipment exceeding $ 20,000, would be as follows: U.S. $ 40,000 / 20 = $ 2,000 and $ 20,000 / 10 = U.S. $ 2,000 or U.S. $ 4,000 per year, plus interest of $ 3835, would give U.S. $ 7835, so the remainder of the taxable value equal to U.S. $ 18,980 less $ 7835 = U.S. $ 11,145 U.S. per room and year and the income tax would be equal to U.S. $ 11,145 x 0.35 = U.S. $ 3901, leaving a profit after tax equal to U.S. $ 7245 per room and with the depreciation that would yield a value of U.S. $ 11,245 equivalent 24% of the estimated quarter sales for the first operational year.

The value was equal to U.S. $ 11,245 but would be necessary to cancel the capital to the Bank estimated at U.S. $ 3318, so that the value to the investors would only be $ 7927 per room / year, with the discounted rate of 10% Sovereign Bond (opportunity cost) would yield the following value: U.S. $ 7927 x 0.909091 = U.S. $ 7206 as cash flow per room for the first operational year, which is quite attractive.

For all the above was in that same seminar Mr. H. Kruls. Advisor KLM, he said, with much property, that investment in tourist accommodation depends on a much more complex relationship between available seats on aircraft, the needed hotel beds, but very special funded loans that allow value to the investors before they properly paid the tax before other incentives should be considered.

Investment in formal hotel is high risk, so that managers also invest in hotels or apartments timeshares, which helps offset in part by the low yields of the low tourist season, where it is possible that operating near the equilibrium point of 35% of installed capacity.

In this regard was very clear Gilbert Trigano, former director of Club Med, when he said that many visitors from developed countries would be willing to spend on a holiday trip of 10 days, what that person would pay for the annual depreciation of motor vehicle ($ 1,000 per person per day), and them to satisfy that market investment per room can not be greater than U.S. $ 60,000 per quarter, trying to find designs less orthodox and more imagination, allowing lower operating costs and maintenance, so that the return on capital can be estimated at least 20%. For the same reason the directors of the Club Med said that they could not afford to have 25 waitresses and several Bell-boy, devoted to the work of serving the customer, but a group of entertainers to ensure fun and recreation for tourists.

We do it in the presence of different strategic approaches, which have to be sure that the equity capital can achieve a net present value (NPV) and a positive Internal Rate of Return (IRR) greater than the minimum rate of return (TMAR) lower risk, as are the returns on sovereign bonds of the State.

lunes, junio 22, 2009

Realación entre el interés del BONO "A" y el interés hipotecario hotelero


En una interesante investigación realizada por John O´Neill y Stephen Rushmore de la Escuela Hotelera de la Universidad Johnson&Wales University han demostrado que existe una relación entre el interés de los Bonos y el interés hipotecario de la hotelería.

Ellos nos dicen que esa relación se encontró al corre una regresión lineal entre ambas variables y también al correo una regresión curvilínea o parabólica entre el interés que pagan los bonos "A" y el interés hipotecario de la hotelería que es su coste financiero.

En efecto la regresión lineal es como sigue: Y = 2,470 + 0,806 (X), donde Y sería la variable dependiente o sea el interés hipotecario de la hotelería y la variable independiente X sería el interés de los bonos soberanos. Si por ejemplo en Chile el BONO paga 5% al año, entonces el interés hipotecario del hotel sería, según esa fórmula : Y = 2,470 + 0,806 (5%), es decir el resultado es : Y = 2,470 + 4,03 = 6,5% (digamos 7%).

Si aplica una regresión curvilínea entonces esa relación viene dada por : Y = 3,421 + 0,625 (X) + o,008 ( X al cuadrado), es decir : Y = 3,421 + 0,625 ( 5) + 0,008 (25) , o sea : Y = 3,421 + 3,125 + 0,20 = 6,746 (digamos 7,5%).

Otra fórmula encontrada para predecir el interés hipotecario de los hoteles con el interés de los BONOS "A" pero suponiendo un desfase temporal del resultado, sería : Y = 4,166 + 0,479 (X) + 0,015 (X al cuadrado), es decir Y = 4,166 + 2,395 + 0,375 = 6,936 (digamos 7,4% ). Si el BONO A produce un interés del 10%, entonces el Interés Hipotecario de un Hotel es igual a:
Y = 4,166 + 4,79 + 1,5 = 10,5%.

martes, junio 16, 2009

Las Ideas de María C. Silva Herrera (CHILE)


El proyecto de transformar una Casona Colonial de 50 años en una HOSTERIA CHILENA es una excelente idea. Como la casona tiene 12 habitaciones, ese es el tamaño ideal para su transformación a costos razonables.

En seguida voy a colocar algunos datos preliminares para hacer un estudio de pre-factibilidad.

1) La inversión total por habitación en este tipo de restauraciones puede estimarse en la mitad para la construcción de una Hostería nueva, Una hostería nueva supone US$ 20.000 por habitación y en una remodelación como la que se haría puede ser US$10.000 por habitación, suponiendo que las tuberías de la casa todavía funcionan bien y no están oxidadas. Si esto fuese así las 12 habitaciones principales, las 3 habitaciones de servicio y los 10 baños (consideramos para la estimación como media habitación cada uno), nos daría un total de: 12 + 3 + 5 = 20 habitaciones x US$ 10.000 = US$ 200.000 dólares de inversión total más un 10% de imprevistos sería US$ 220.000 dólares

2) La distribución de esa inversión es como sigue: (a) Remodelación o construcción civil (50% de la inversión total), (b) Instalaciones especiales (10%), (c) Maquinaria y equipos (16%), (d) Mobiliario y decoración (14%), (e) Material y utillaje (5%) y capital de trabajo (5%).

Por lo general los Bancos acostumbran a financiar de esas partidas el 50% de la construcción civil con garantía hiptecaria de primer grado y las maquinarias y equipos como cocina industrial, aire acondicionado o equipos de calefacción (16%), con reserva de dominio o sea con garantía pignoraticia.

En resumen un Banco quizá estaría dispuesto a dar un crédito o préstamo del 66% de la inversión total del proyecto y exigiría que los socios inversionistas pongan el resto o sea el 34% adicional. En este caso si la inversión total con sus imprevistos fuese igual a US$ 220.000, el banco podría dar un crédito igual a US$ 145.200 dólares para que los inversionistas aporten un capital propio igual a US$ 74.800 dólares.

3) Aunque no conozco los plazos y el tipo de interés anual que acostumbra a dar la Banca Chilena, puedo suponer que seguirían las normas racionales o sea 10 años de plazo al 10% de interés anual. Si esto fuese así, entonces la amortización del un préstamo igual a US$ 145.200 dólares en ese plazo de 10 años y con la tasa de interés anual del 10%, el servicio de la deuda para cancelar al banco anualmente el capital y los intereses sería igual a : 0,162745 x 145.200 = US$ 23.631. Pero esa cantidad se distribuye entre el pago del capital y los intereses de esta manera: Pago del capital para el primer año igual a :

US$ 23.631 x 0,385543 = US$ 9.111 y el pago de los intereses el primer año sería igual a 23.631 menos 9.111 = US$ 14.520.

Un detalle de este pago al Banco sería como sigue:

Año 1 = principal 9.111=interés 14.520
Año 2 = principal 10.022 = interés 13.609
Año 3 = principal 11.024 = interés 12.607
Año 4 = principal 12.126 = interés 11.505
Año 5 = principal 13.339 = interés 10.292
Año 6 = principal 14.673 = interés 8.958
Año 7 = principal 16.140 = interés 7.491
Año 8 = principal 17.754 = interés 5.877
Año 9 = principal 19.530 = interés 4,101
Año 10= principal 21.481 = interés 2.148

TOTAL =pago capital en 10 años= US$ 145.200
TOTAL = pago interés en 10 años = US$ 91.108

Los pagos de interés cada año es el coste financiero que aparece en el Estado de Pérdidas Y Ganancias. Entonces ahora debemos estimar ese Estado de Pérdidas y Ganancias para 10 años, con los siguientes supuestos o sea trabajando en promedio al 60% del total de habitaciones : 12 habitaciones x 0,60 x 365 =2.628 habitaciones al año. Si la tarifa de una hostería fuese (CAMA y DESAYUNO)de US$ 50 por habitación doble, entonces el ingreso del primer año sería igual a : 2.628 habitaciones x US$ 50 = US$ 131.400 de ingresos por venta.Si esta venta anual creciera al 5% por año, entonces la venta en 10 años sería:

Año 1 = 131.400
Año 2 = 137.970
Año 3 = 144.869
Año 4 = 152.112
Año 5 = 159.718
Año 6 = 167.703
Año 7 = 176.088
Año 8 = 184.893
Año 9 = 194.138
Año 10= 203.845

Este es un estimado de ventas año a año durante 10 años conservador dado la crisis mundial que existe en la actualidad.

Si a esas ventas para cada año se les restan los costes operativos de la Hostería igual al 12% de la venta de habitaciones y un 25% para los gastos generales de administración, es decir un estimado de 37% de cada venta anual, entonces los costes operativos y gastos generales sería para cada año.

Año 1 = 48.618
Año 2 = 51.050
Año 3 = 53.601
Año 4 = 56.281
Año 5 = 59.096
Año 6 = 62.050
Año 7 = 65.153
Año 8 = 68.410
Año 9 = 71.831
Año 10= 75.423

En una Hostería el 70% de los costos y gastos son FIJOS y el 30% son costos y gastos variables, porque una hostería tiene que pagar su personal (quizá pueda ser atendida por 5 personas), luz, agua, teléfono, mantenimiento; y los costos operativos variables se refieren a la preparación de los desayunos. Entonces el Punto de Ewuilibrio de este proyecto es como sigue:

Costo Variable: =0,30 x 48.618 = US$ 14.585 entre 2.628 habitaciones /año = US$ 5,5; el costo fijo es US$ 0,70 x 48.618 = US$ US$ 34.033.

Punto de Equilibrio para el primer año : US4 34.033 / US$ 50 - US$ 5,5 = 34033 / 44,5 =768 habitaciones / 2628 = 29% Este punto de equilibrio lo que quiere decir es que la Hostería siempre tiene que trabajar sobre el 29% de su capacidad en habitaciones, es decir siempre tiene que vender 768 habitaciones al año o sea 64 habitaciones al mes o lo que es lo mismo 2 habitaciones en promedio cada día. Si vende menos de 64 habitaciones al mes, entonces la hostería podría producir pérdidas.En baja temporada turística tiene siempre que vender el 29% de sus habitaciones disponibles, o en todo caso en la Alta Tempoarada turística vender casi el total de las 12 habiatciones, o sea trabajar al 80% o al 90% de su capacidad.

La utilidad bruta antes de pago del Impuesto sobre la renta (del 35%) y del coste financiero es decir de los intereses pagados año a año al Banco es como sigue, según estos estimados e hipótesis:

Año 1 = 82.782
Año 2 = 86.920
Año 3 = 91.268
Año 4 = 95.831
Año 5 = 100.622
Año 6 = 105.653
Año 7 = 110.935
Año 8 = 116.483
Año 9 = 122.307
Año 10= 128.422

En seguida voy a realizar un estimado de la depreciación anual de los activos. Recordemos que la construcción civil (remodelar la casona) puede tener un valor de US$110.000 entre 20 años = US$ 5.500 cada año de depreciación sin valor de rescate. La maquinaria,equipos e instalaciones especiales por valor de US$ 57,200 entre 10 años = US$ 5.720 cada año. El mobiliario US$ 30.800 entre 5 años = US$ 6.160, y el material y utillaje US$ 11.000 entre 2 años = US$ 5.500.

Depreciación
Año 1 = US$ 22.880
Año 2 = US$ 22.880
Año 3 = US$ 17.380
Año 4 = US$ 17.380
Año 5 = US$ 17.380
Año 6 = US$ 17.380
Año 7 = US$ 11.220
Año 8 = US$ 11.220
Año 9 = US$ 11.220
Año 10= US$ 11.220

Ahora:

AÑO 1 =ventas totales= 131.400 menos costos 46.618 menos depreciación 22.880 menos gastos financieros 14.520, el primer año una ganancia antes de ISR igual a 47.392, y el ISR 16.587 ,quedando una utilidad neta igual a US$ 30.805 (23% de las ventas).

AÑO 2 = ventas totales = 137.970 menos costos 51.050 menos depreciación 22.880 menos gastos financieros 13.609, la ganancia antes del ISR es de 50.431, y el ISR de 17.651, quedando una utilidad neta igual a 32.780

Año 3 = ventas totales = 144.869 menos costos 53.601 menos depreciación 17.380 menos gastos financieros 12.607, la ganancia antes del ISR es 61.281, y el ISR de 21.448, quedando una utilidad neta igual a 39.833 (27% de las ventas)

Año 4 = ventas totales = 152.112 menos costos 56.281 menos 17.380 menos gastos financieros 11.505, la ganancia antes del ISR es 66.946, y el ISR de 23.431, quedando una utilidad neta igual a 43.515 (29% de las ventas)

Año 5 =ventas totales = 159.718 menos costos 59.096 menos 17.380 menos gastos financieros 10.292, la ganancia antes del ISR es 72.950, y el ISR de 25.533, quedando una utilidad neta igual a 47.417 (30% de las ventas)

Año 6 =ventas totales = 167.718 menos costos 62.050 menos 17.380 menos gastos financieros 8.958, la ganancia antes del ISR es 79.330, y el ISR de 27.766, quedando una utilidad neta igual a 51.564 (31% de las ventas)

Año 7 =ventas totales = 176.088 menos costos 65.153 menos 11.220 menos gastos financieros 7.491, la ganancia antes del ISR es 92.224, y el ISR de 32.278, quedando una utilidad neta igual a 59.946 (34% de las ventas)

Año 8 =ventas totales = 184.893 menos costos 68.410 menos 11.220 menos gastos financieros 5.877, la ganancia antes del ISR es 99.386, y el ISR de 34.785, quedando una utilidad neta igual a 64.601 (35% de las ventas)

Año 9 =ventas totales = 194.138 menos costos 71.831 menos 11.220 menos gastos financieros 4.101, la ganancia antes del ISR es 106.986, y el ISR de 37.445, quedando una utilidad neta igual a 69.541 (36% de las ventas)

Año 10 =ventas totales = 203.845 menos costos 75.423 menos 11.220 menos gastos financieros 2.148, la ganancia antes del ISR es 115.054, y el ISR de 40.269, quedando una utilidad neta igual a 74.785 (37% de las ventas)

Un estimado del Flujo de Caja o de Efectivo consiste en sumar a la utilidad neta la depreciación y restarle el pago del principal o capital al Banco que concedió el préstamo, suponiendo que el capital de trabajo no cambié radicalmente y sea igual.

Veámos esto para cada uno de los 10 años:

Año 1 = 30.805 + 22.880 - 9.111 = US$ 44.574
Año 2 = 32.789 + 22.880 - 10.022= US$ 45.647
Año 3 = 39.833 + 17.380 - 11.024= US$ 46.189
Año 4 = 43.515 + 17.380 - 12.126= US$ 48.769
Año 5 = 47.417 + 17.380 - 13.339= US$ 51.458
Año 6 = 51.564 + 17.380 - 14.673= US$ 54.271
Año 7 = 59.946 + 11.220 - 16.140= US$ 55.026
Año 8 = 64.601 + 11.220 - 17.754= US$ 58.067
Año 9 = 69.541 + 11.220 - 19.530= US$ 61.231
Año 10= 74.785 + 11.220 - 21.483= US$ 64.522

Recordemos que se supone que los accionistas o socios del proyecto aportarían como capital propio para la inversión la cantidad de US$74.800. Si descontamos los flujos de caja anteriores con la tasa de descunto de oportunidad o de menor riesgo del 10% que se supone pagan los Bonos del Estado, entonces el resultado es como sigue:

AÑO CERO = US$ 74.800 x 1,000 = US$ 74.800
AÑO 1 = US$ 44.574 x 0,909091 = US$ 40.522
AÑO 2 = US$ 45.647 x 0,826446 = US$ 37.725
AÑO 3 = US$ 46.189 x 0,751315 = US$ 34.702
AÑO 4 = US$ 48.769 x 0,683013 = US$ 33.310
AÑO 5 = US$ 51.458 x 0,620921 = US$ 31.951
AÑO 6 = US$ 54.271 x 0,564474 = US$ 30.635
AÑO 7 = US$ 55.026 x 0,513158 = US$ 28.237
Año 8 = US$ 58.067 x 0,466507 = US$ 27.089
Año 9 = US$ 61.231 x 0,424098 = US$ 25.968
Año 10= US$ 64.522 x 0,385543 = US$ 24.876

SUMATORIA de los flujos de efectivo descontados desde el año 1 al año 10 US$ 287.926

Estimacion del Valor Acualizado Neto (VAN) : US$ 287.926 menos US$ 74.800 = US$ 213.126

Ahora bien, si el descuento se realiza con una tasa del 50%, como aparece en seguida:

AÑO CERO = US$ 74.800 x 1,000 = US$ 74.800

AÑO 1 = US$ 44.574 x 0,666667 = US$ 29.716
AÑO 2 = US$ 45.647 x 0,444444 = US$ 20.288
AÑO 3 = US$ 46.189 x 0,296296 = US$ 13.686
AÑO 4 = US$ 48.769 x 0,197531 = US$ 9.633
AÑO 5 = US$ 51.458 x 0,131687 = US$ 6.775
AÑO 6 = US$ 54.271 x 0,087791 = US$ 4.765
AÑO 7 = US$ 55.026 x 0,058528 = US$ 3.221
Año 8 = US$ 58.067 x 0,039018 = US$ 2.266
Año 9 = US$ 61.231 x 0,026012 = US$ 1.593
Año 10= US$ 64.522 x 0,017342 = US$ 1.119

la sumatoria de los efectivos sería igual a US$ 93.062 que al ser restado de US$ 74.800 de inversión en el año cero, arroja un Valor Actualizado Neto (VAN) igual US$ US$ 18.262; esto quiere decir que la TIR es mayor del 50%.

Entonces supongamos que la TIR es igual al 50%; esta tasa de rendimiento aparente del 50%, debido a la inflación del 8% anual se transforma en TASA REAL de esta manera: 0,50-0,08/1 + 0,08 = 39% que un rendimiento muy bueno considerando que en Chile el Bono Soberano del Estado paga solamente 5% al año.

Es posible que los parámetros pra realizar este análisis de pre-factibilidad sean algunos muy optimistas o en todo caso algunos costos todavía bajos,pero casi siempre en la hotelería formal la utilidad sobre ingresos por ventas es igual al 25% y la rentabilidad real es entre el 30% al 35%.

En un proyecto de Hostería, que es una unidad de alojamiento más modesta, una rentabilidad nominal buena casi siempre es igual al 20% por año y la TIR real con inflación del 8% sería entonces igual al 11% o 12%, que comparado con lo que pagan los Bonos Soberanos del Estado sigue siendo un RENDIMIENTO atractivo.

jueves, mayo 21, 2009

El financiamiento hotelero en USA


Hoy han cambiado las condiciones edel financiamiento en USA debido a la crisis financiera. En general si un banco se decide a otorgar un prestamo, las condiciones ahora son mas faciles de afrontar. El plazo es de 30 anos, el tipo de interes promedio es del 5,66%.

Estas mismas condiones de plazo y de tasa de interes se aplican al financiamiento de una vivienda familiar.Por ejemplo en Houston (Texas) donde la vivienda es la mas baja en todo los Estados Unidos de America, una casa construida con lo basico y que tiene un valor de US$ 105.000, puede tener unas extras para llevar su valor a US$ 115.000.

Un banco entonces puede conceder un prestamo igual al 96% del valor de US$ 115.000, o sea puede ofrecer un prestamo base de US$ 110.975, pero que puede ser igual a US$ 112.917 por otras condiciones espciales. Este prestamo se otorga a 30 anos y con una tasa de interes promedio del 5,66% por anual.

Como el Banco tiene que investigar al solicitante para saber si aplica a ese prestamo, entonces esa investigacion tiene un costo igual al 2,42% del prestamo estimado de US$ 112.917, o sea ese coste es de US$ 2.741. El solicitante tiene que hacer un deposito para reservar la casa que quiere comprar y esa reserva tiene un coste de US$ 879 solo por 3 meses. En seguida existe tambien un coste para preparar el TITULO de propiedad con un valor de US$ 935, y el Banco tiene que considerar un coste para el gobierno loacal de US$ 620.

Al final el que compra tiene que dar una cuota inicial igual al 4% del prestamo que le otorgarian, o sea en este caso US$ 4.025 ,pero ademas de esa cuota inicial tiene que pagar para cerrar la operacion el valor de US$ 3.536 y pagar por reservar la vivienda y otros costes, por valor de US$ 4.078, todo lo cual suma US$ 11.639, o sea que la verdera cuota inicial es igual al 10% del valor del prestamo. Pero estas condciones de la cuota inicial cambia para grupos familiares que tiene un ingreso menor de US$ 40.000 anual.Si este es el caso, entonces la persona puede optar por el prestamo del gobierno federal que se llama FHA y con esa modalidad la cuota inicial baja a US$ 8.697, o sea el 8% del valor del prestamo.

Para esa familia que, por ejemplo, tenga un ingreso familar de digamos US$ 2.460 al mes o se US$ 29.520 anual, el pago de la hipoteca al Banco no deberia ser mayor del 26% de sus ingresos, pero como hay que pagar IMPUESTOS MUNICIPALES que representan el 54% del pago mensual al Banco para cancelar el prestamo hipotecario, entonces el pago al mes se eleva. En el ejemplo anterior el pago mensual para esa familia de bajos ingresos familires seria igual a US$ 976, de los cuales el pago al mes para cancelar el prestamo hipoterio seria de US$ 632 (el 26% del ingreso familiar mensual) y el pago de impuestos municipales es de US$ 344 (14% del ingreso familiar mensual).

Es decir que la familia tiene que tener presente que su pago mensual al Banco para pagar su prestamo y los impuestos municipales representan el 40% de su ingreso familiar. A esa familia le quedan de su ingreso mensual igual a US$ 2.460 solo el 60%para cubir sus otros compromisos familiares o sea le queda US$ 1.476 al mes para pagar mensualmente : luz, telefono, gas por un valor total de US$ 90 (US$ 45, US$ 30, US$ 15), quedando US$ 1.386, para cubrir US$ 100 al mes de mercado, y pagar gasolina al mes por valor de US$ 100 (que es muy elevado)y otros costos extras para recreacion igual a US$ 200, quedando al final US$ 986 para cancelar, el pago al mes de un auto usado igual a US$ 200 mensual. El colegio publico no se paga porque se incluye en el pago de impuesto municipales. El estimado es que la familia puede ahorrar al menso 500 a 400 dolares, o digamos un minimo del 15% de sus ingresos mensuales (para cubrir eventualidades medicas u otos riesgos).

lunes, mayo 18, 2009

Modismos Vnezolanos


En 1964 llega a Venezuela el psicologo y reverendo catolico Joseph Heim; como al llegar al pais no entendia "ni papa" lo que le decian, comenzo a tomar nota de los modismos para luego interpretarlos en Ingles, y la lista que dejo parta la posteridad es la siguinte:

Modismo y su significado

A cada cochino le llega su sabado= Your day will come= Ya tu dia llegara
A pata de mingo= Right next door or close by= Muy cerca
A pepa de ojo= To make a guess/estimate= Calculo aproximado
Arrecho=Tough or angry=Persona molesta
Bajarse de la mula=Pay what you owe=Paga tu deuda
Bochinche=A wild and noise party or gathering=Reunion escandalosa
Bonche=Party=Fiesta
Bululu=A large and dense crowrd=Aglomeracion
Cachivache=Something that no longer serves=Algo inservible
Calentar la oreja=To sweet talk a woman=Susurrarle a una mujer
Cambiarle el agua al canario=Is going to orinate=Orinar
Carajito=Little boy =Muchachito
Chimbo=Something of poor quality=Algo de poca calidad
Chucuto=Someting less than it should be=Menos de lo esperasdo
Cogollo=The top,the older members=La parte mas imoportante
Comer cable=Bad financial situation=Mala situacion economica
Conchupancia=Complicity=Complicidad
Cuando la rana eche pelos=Never=Jamas/Nunca
Echarle un carro=Stand a person Up=Embarcar
Echarle los perros=Enmamoring=Enamorar
Echarse palos=To have few drinks=Tomar licor
Echon=Pure show= Presumido
En dos platos= Few words=En pocas palabras
Gozar un pullero=Have a lot fun=Disfrutar mucho
Jalar mecate=To get on the good side of someone=Procurar estar bien con alguien
Lavativa=Bothersome=Fastidiar
Muergano=You rat!!= Miserable

domingo, abril 12, 2009

VIDEO-Marketing


Es un aporte de Francesco LUNA desde Barcelona (España). Después que lo vea con mayor detalle me voy a suscribir de inmediato.

La red de Internet está cambiando la forma de comunicar y de hacer negocios. Más de 1.800 millones de persona conectan a Internet cada día, y el 10% de estos lo hacen en castellano. Quien quiera estar presente en los mercados hispanos, lo ha de hacer por este medio, sin duda.

jueves, abril 09, 2009

Evaluación de selección de sitios para construir


Un alumno de la Universidad de Oriente (Isla de Margarita) me preguntaba si era posible evaluar entre dos sitios A y B las posible inversiones de un hotel con datos diferentes según sus localizaciones. En seguida voy a colocar un ejemplo que puede ilustrar este asunto:

Las Diferencias entre dos sitios para construir el hotel

1) Sitios A:

Capacidad anual de la producción de habitaciones:68.438 habitaciones (250 x 0,75 x 365)

Inversión del hotel en el año 1 = US$ 45,5 millones ( 250 x US$ 170.000)

Costo por habitación en el año 2 = 68.438 x U$ 100 = venta año US$ 6.843.800 x 0,12 = U$$ 821.256 costo total / 68.438 =US$ 12

Otros costos generales por habitación en el año 2 = US$ 6.843.800 x 0,25 = US$ 1.710.950, o sea US$ 25 por habitación. Costo total por habitación US$ 12+ US$ 25 = US$ 37

Crédito impositivo para la construcción = 5%

Reventa del hotel después de 5 años= US$ 31,9 millones

2) SITIO B:

Capacidad anual de la producción de habitaciones:82.125 habitaciones (250 x 0,90 x 365)

Inversión del hotel en el año 1 = US$ 65,5 millones ( 250 x US$ 262.000)

Costo por habitación en el año 2 = 82.125 x U$ 120 = venta año US$ 9.855.000 x 0,12 = U$$ 1.182.600 costo total / 82.125 =US$ 14,4

Otros costos generales por habitación en el año 2 = US$ 9.855.000 x 0,25 = US$ 2.463.750, o sea por habitación US$ 30 + US$ 14,4 = US$ 44,4 costo total por habitación

Crédito impositivo para la construcción = 10%

Reventa del hotel después de 5 años= US$ 37,2 millones

Condiciones comunes para ambos sitios

Retorno después de IRS que obtiene el hotel sobre una inversión alternativa= 12% o TASA DE DESCUENTO
Tiempo requerido para la construcción= 1 año
Precio por habitación pagado por un Operador en el año 2 = US$ 80,0 o sea 20% de descuento sobre precio por hab.
Vida productiva del hotel 10 años
Inflación estimada en el país que afecta a costos y precios= 7% anual
ISR para las utilidades hoteles= 35%
______
NOTA: el hotel espera maximizar su utilidad, el primero del año 6. Las inversiones, los costos,la venta y los impuestos se hacen el primer día de cada año al producirse los servicios.

LOS EFECTOS INMEDIATOS

En el sitio A la planta tiene que invertir US$ 45,5 millones. El ISR del 35% sobre ese monto invertido es igual a US$ 15,9 que obtiene como reducción de impuesto el hotel. Los impuesto (ISR) como crédito impositivo del 5% sobre la inversión es igual a US$2,28, que es una reducción impositiva o crédito fiscal debido a la inversión. La diferencia es igual a: (45,5) + 15,9 + 2,28 = (27,32) que es su salida neta de efectivo por hecho de invertir al final del año uno.

En el sitio B la planta tiene que invertir US$ 65,5 millones. El ISR del 35% sobre ese monto invertido es igual a US$ 22,9 que obtiene como reducción de impuesto el hotel. Los impuesto (ISR) como crédito impositivo del 10% sobre la inversión es igual a US$6,55, que es una reducción impositiva o crédito fiscal debido a la inversión.La diferencia es igual a : (65,5) + 22,9 + 6,55 =(36,05). que es su salida neta de efectivo por el hecho de invertir en el año uno.

Veamos los resultados

En el Sitio A

El Hotel tiene una salida de efectivo igual a su inversión estimada en US$ 45,5
El hotel tiene una entrada en efectivo al obtener reducción impositiva del 35% sobre la construcción igual a US$15,9 y el hotel obtiene un crédito fiscal o entrada de efectivo igual a US$ 2,28. El impacto inmediato es igual a : (45,5) + 15,9 + 2,28 = (45,5) + 18,18 = (27,32) o inversión neta en el año uno.

En el Sitio B

El Hotel tiene una salida de efectivo igual a su inversión estimada en US$ 65,5
El hotel tiene una entrada en efectivo al obtener reducción impositiva del 35% sobre la construcción igual a US$22,9 y el hotel obtiene un crédito fiscal o entrada de efectivo igual a US$ 6,55. El impacto inmediato es igual a : (65,5) + 22,9 + 6,55 = (65,5) + 29,45 = (36,05) o inversión neta en el año uno.

CALCULO de las UTILIDADES SOLO POR VENTA de HABITACIONES

La utilidad hotelera en el año 2 y en el SITIO A es igual a: precio estimado que paga por habitación el Operador US$80,0 menos costos totales por habitación igual a US$37, la diferencia es igual a : US$ 43.Con una producción de habitaciones en el año 2 igual a: 68.438 habitaciones, la utilidad antes del pago impositivo (ISR) es igual a: 68.438 x 43 = US$ 2.942.834, y después del pago del ISR del 35% la utilidad es igual a US$ 1.912.842 Si esa utilidad se re-invierte en 4 años adicionales su valor futuro será igual a : (1.912.842) (1,12) elevado a la cuatro = (1.912.842) x (1,573519) = US$ 3.009.893.

La utilidad hotelera en el año 2 y en el SITIO B es igual a: precio estimado que paga por habitación el Operador US$80,0 menos costos totales por habitación igual a US$44,4, la diferencia es igual a : US$ 35,6.Con una producción de habitaciones en el año 2 igual a: 82.125 habitaciones, la utilidad antes del pago impositivo (ISR) es igual a: 82.125 x 35,6 = US$ 2.923.650, y después del pago del ISR del 35% la utilidad es igual a US$ 1.900.373 Si esa utilidad se re-invierte en 4 años adicionales su valor futuro será igual a : (1.900.373) (1,12) elevado a la cuatro = (1.900.373) x (1,573519) = US$ 2.990.273 millones.

Tomando en cuenta la INFLACION del 7% anual, la utilidad REAL para el Sitio A al final del año uno (valor futuro) sería igual a : (1.912.842 ) x (1,0700) = 2.046.741; al final del año dos : (1.912.842) x 1,1449) = 2.190.013, y para final del año tres:(1.912.842) x (1,2250) = 2.343.231.

Tomando en cuenta la INFLACION del 7% anual, la utilidad REAL para el Sitio B al final del año uno (valor futuro) sería igual a :(1.900.373 ) x (1,0700) = 2.033.399; al final del año dos : (1.900.373) x 1,1449) = 2.175.737, y para final del año tres:(1.900.373) x (1,2250) = 2.327.957.

RESUMEN

El mejor sitio para ubicar el Hotel es el SITIO A. Para hacer un flujo de caja completo se necesita obtener las utilidades por la venta de Alimentos y Bebidas y por la venta de otros servicios menores. Pero con esos estimados breves sólo considerando la venta de habitaciones, ya se puede seleccionar el mejor lugar para ubicar el hotel.

domingo, marzo 01, 2009

Turismo y su evolución



Internacional de Turismo impugnada por el deterioro de la Economía Mundial


* En 2008, las llegadas de turistas internacionales produjo 924 millones de euros, 16 millones de euros más que en el año 2007, lo que representó un crecimiento del 2%.
* La demanda de Turismo disminuyó considerablemente a lo largo del año 2008 bajo la influencia de una economía mundial extremadamente volátil; es decir: crisis financiera, precios elevados del petróleo y los aumentos de precios en general, así como las fluctuaciones del tipo de cambio. Los consumidores socavaron la confianza en las empresas y se tradujo en la actual recesión económica mundial.

* La segunda mitad de 2008 vio el crecimiento llegadas hasta tal punto que el número de llegadas internacionales disminuyó ligeramente - una tendencia que se espera que continúe en el año 2009.

El debilitamiento de la demanda global

El crecimiento global del 2% en el turismo internacional para 2008 se basa en los excelentes resultados de la primera parte del año antes del colapso de los mercados financieros.

La segunda mitad del año mostró un brusco cambio de tendencia con las llegadas de turistas internacionales mostrando un crecimiento negativo en cada uno de los últimos seis meses de 2008. En general, el crecimiento del 5% entre enero y junio ha dado lugar a una disminución del 1% en el segundo semestre del año. Aunque ciertamente el turismo no es inmune a las dificultades económicas, el turismo se ha resistido inicialmente a la crisis económica mejor que otros sectores económicos, tales como la industria de la construcción, de los bienes raíces o la fabricación de automóviles.

Con problemas como el actual escenario económico se espera que continúe así en el año 2009 y probablemente más allá, las previsiones iniciales de la OMT para este año son de un rendimiento aún más modesto. Según los datos para enero del año 2009 el Barómetro OMT del Turismo Mundial, indica que el turismo internacional tiende a estancarse o incluso a disminuir ligeramente durante el año. Sin embargo, todavía hay un alto grado de incertidumbre y mucho dependerá de la evolución de las condiciones económicas.

Si la economía empieza a mostrar signos de una recuperación, el turismo internacional podría crecer ligeramente en 2009, pero, si la economía se deteriora aún más la previsión actual podría sería ver un turismo a la baja.

Habida cuenta de la incertidumbre mundial y con las previsiones económicas que siguen experimentando revisiones a la baja, la OMT tendrá que seguir de cerca la evolución para proporcionar un análisis más preciso posible.

Mezcla de resultados por Regiones en el 2008

Para el conjunto del año, todas las regiones turísticas tuvieron comportamientos positivos, excepto Europa que sufrió un estancamiento en las llegadas de turismo receptivo. Los mejores resultados se registraron en el Oriente Medio (+11%), África (5%) y las Américas (4%) -y en el caso de las Américas, debido a la fuerza de tráfico turístico en los EE.UU. hasta el mes de agosto y el desempeño favorable de la mayoría de los países de América Central y del Sur.

El crecimiento fue negativo en los últimos seis meses de 2008 en Europa (-3%) y Asia (-3%). La caída fue aún más importante en Asia, debido a que había tenido un crecimiento de dos dígitos en el 2007 y luego en la primera mitad del 2008 (+6%). Por otra parte, las Américas (+1%), África (4%) y Oriente Medio (5%), con resultados positivos aún en la segunda mitad del año, aunque con una desaceleración significativa en comparación con el período comprendido entre enero y junio.

A pesar de la desaceleración, varios destinos en todo el mundo mostró resultados para el 2008 muy positivos en todas las regiones del mundo, - sobre todo en: Honduras, Nicaragua, Panamá, Uruguay, la República de Corea, Macao (China), Indonesia, India, Egipto, Líbano, Jordania , Marruecos y Turquía.

Estos resultados reflejan sólo las llegadas de turistas internacionales, para lo cual se completa los datos actualmente disponibles. Para el turismo interno o domestico, que es muy importante para muchos destinos del mundo, la OMT espera que se muestren más o menos similar a la tendencia hacia la desaceleración. Los resultados de los ingresos del turismo internacional se presentará en una etapa posterior. Sin embargo, la experiencia de los últimos años sugiere que el crecimiento o decremento de los ingresos tiende a seguir muy de cerca al crecimiento o decremento de las llegadas.

2009: vinculados a los resultados económicos globales

La desaceleración de las economías avanzadas, que se enfrentan a una contracción del Producto Interno Bruto (PIB) por primera vez desde la Segunda Guerra Mundial, ya se está extendiendo a los grandes mercados emergentes como China, India y Brasil.

La OMT espera que para el año 2009 el turismo internacional podría presentar una disminución entre 0% a un 2% . Junto con las Américas, Europa será la región más afectada en términos de resultados globales del turismo, ya que la mayoría de sus mercados de origen ya están en recesión. En Asia y el Pacífico se espera que los resultados sean positivos, aunque el crecimiento seguirá siendo mucho más lento en comparación con el rendimiento de la región en los últimos años; lo mismo se aplica al África y al Oriente Medio.

A pesar de esta evaluación, la OMT pone de relieve el hecho de que el reblandecimiento del crecimiento del turismo internacional sigue cuatro años históricamente fuertes:

* 7% anual en promedio entre los años 2004 y 2007, o muy por encima de 4% de la tendencia a largo plazo;

* 2008, con un incremento del 2% sobre la base de un fuerte primer semestre de rendimiento.

la respuesta de la OMT

La historia demuestra que las crisis también pueden proporcionar oportunidades porque convocatoria de importantes esfuerzos de solidaridad de la actividad turística. Además, el en caso de las crisis de corto plazo pueden estar alineados con la eliminación de la pobreza mundial a más largo plazo y las necesidades del cambio climático, y así la estructura del turismo se puede ver fortalecido.

En este contexto, la OMT está aumentando sus esfuerzos para proporcionar la respuesta del sector, y sus miembros en particular, con el apoyo necesario para ayudarles a soportar estas difíciles temporales. Por ejemplo la UNWTO se centrará en tres iniciativas:

* Apoyo a la respuesta inmediata del sector a través de su recientemente creado Comité de Turismo para fortalecer la capacidad de inteligencia de mercado y las mejores prácticas.
* Promover el turismo mediante la prioridad de medidas de estímulo económico.
* Promover el turismo verde o sustentable como un recurso que puede ofrecer un crecimiento oportuno, así como la infraestructura relacionada con la energía limpia y el incremento de puestos de trabajo.

Nuestro mensaje seguirá siendo que se trata de un sector altamente resistente a las crisis y que regresará con un fuerte crecimiento cuando los problemas económicos se resuelvan ; y que el turismo pueden contribuir más que otro sectores a la reducción de la pobreza, a la mejora del ambiente y a lo que se ha llamado: un New Deal ecológico.

martes, febrero 10, 2009

Modelo Bussery (segunda parte)


Como todos sabemos el Estado de Resultado en todo proyectote inversión consiste en colocar cada año comenzando desde el año operativo : (1) las ventas; (2) los costos y gastos incluyendo el pago de intereses al banco (gasto financiero) y las depreciaciones (que aunque no son salidas de efectivo sirven como escudo fiscal para pagar menos impuestos al Estado, pues la legislación lo acepta). La resta de los costos en relación a las ventas nos proporciona la utilidad antes del pago de impuestos y al restar el impuesto sobre la renta (ISR) lo que resta es la utilidad neta durante cada año en el horizonte de vida del proyecto que en este caso es de 20 años.

Luego el Estado del Efectivo o Flujo de Caja resume los recursos que entran en la caja y luego el total de pagos en efectivo año en año para luego obtener el excedente de los recursos menos los pagos; así como la caja del proyecto al 1 de enero y la caja del proyecto al 31 de diciembre, ya que la suma de esa caja debe aparecer al final del horizonte del proyecto en la cuenta de PAGOS o salida de efectivo ya que se supone que los fondos en caja al terminar el proyecto en el año 22 puede recuperarse íntegramente y existe el supuesto de que todo los activos han sido depreciados y no habrá valor salvado.

Con los datos del flujo de caja se actualizan o se llevan a valor presente al menos con 3 tasas de descuento según el contexto de la época ( en este caso del año 1973 el coste de oportunidad para descontar era del 10% ,pero se hace sensibilidad con las tasas : 7% y 15%). La metodología sugiere descontar los valores desde el punto de vista de los socios o accionistas, la actualización del saldo de caja de la empresa, descontar las utilidades totales según las condiciones de la financiación, actualizar los préstamos y las cuotas de reembolso y finalmente las utilidades sin tener en cuenta las condiciones del financiamiento.

Las Tasas Internas de Rentabilidad (TIR) serán tres tasas para cada escenario según los tres precios de venta: la TIR para los accionistas, la TIR para el proyecto en su totalidad según las condiciones de su financiamiento y la TIR del proyecto en su totalidad sin tener en cuenta las condiciones para financiarlo.

Si se desea conocer las repercusiones económicas del proyecto en relación a las empresas que le suministran insumos o que construirían la fábrica, como: la empresas de la construcción, la empresa nacional de electricidad, la empresa que produce combustible, y el Estado que tiene que realizar algunos trabajos de mejora en sus infraestructuras como carreteras si se piensa montar la planta en el sitio seleccionado, entonces es necesario recabar otros datos de esos entes de la economía, como su capacidad de producción. Si tienen que hacer nuevas inversiones o contratar nuevo personal al suministrar insumos al nuevo proyecto siderúrgico, o si tienen que hacer nuevas inversiones para cumplir sus compromisos de suministro

Se supone que el tipo de cambio en ese año reflejaba el valor relativo de la moneda nacional en relación al dólar.
La forma de evaluar los impactos del proyecto de la siderúrgica consiste en estimar los efectos directos e indirectos que ejerce este proyecto sobre los diferentes agentes económicos, como los efectos que el proyecto tiene en la industria de la construcción, de la central eléctrica, de la refineríaa que le sumistra combustible, la incidencia en el Banco nacional que concede uno de los préstamos, los compradores de varillas o cabillas , los comerciantes de chatarra, los efectos sobre el Estado y sobre las unidades familiares, o sea sobre actores que están relacionados con el proyecto.

Cada empresa que le suministra insumos o que tiene que vender algo al nuevo proyecto de la siderúrgica , obtendrá ingresos adicionales y gastos adicionales y por ende utilidad adicional netas después de pagar impuestos, y son esas utilidades después de impuestos de esas empresas que sirven al nuevo proyecto las que se descuentan con la tasa de oportunidad del 10%, y las otras dos tasas del 7% y del 15%.

Como el banco nacional presta una cantidad de dinero al proyecto en el año 1, reembolsable en 5 años a la tasa del 7%, al actualizar su préstamo y sus recuperaciones al 7% el resultado es CERO, pero a la tasa del 10% y del15%, obtendrá un VAN negativo en ambos casos.

La repercusión en la tesorería del Estado tiene que ver que en este caso el Estado tiene que hacer inversiones adicionales en carretera, pero obtiene impuestos del proyecto siderúrgico y otros impuesto adicionales relativos a la empresa de la construcción, de la central eléctrica, de la refinería que suministra combustible al proyecto, la remuneración que obtiene al ser socio del proyecto, pero deja de recibir derechos de importación porque ahora no se importará cabillas o varillas ya que se van a producir en el país, y son todas esas entradas y salidas que dan un valor neto que son los valores que serán descontados a valor presente.

Las unidades familiares relacionadas con los salarios que paga la siderúrgica a su personal y los salarios adicionales de las empresas que suministran insumos al proyecto, todos esos ingresos adicionales que benefician a las unidades familiares también se descuentan.

Lo que queremos indicar con esta metodología es que se estarían realizando dos tipos de evaluaciones : (1) la evaluación desde el punto de vista privado del proyecto en sí mismo que produce una TIR mayor que la tasa de descuento del 10% cuando el precio de venta es de US$ 160 ó US$ 176 por tonelada, pero una TIR baja y menor que el 10% de descuento con el precio de US$ 144 la tonelada. (2) La otra evaluación tiene que ver con el impacto económico del proyecto en relación a las empresas que le suministran insumos y servicios, al Estado como socio y como recaudador de impuestos y la repercusión en la unidades familiares según los empleados que reciben salarios, e incluso el impacto en el banco nacional que concede un préstamo.

Es decir, con la metodología lo que se trata de averiguar es si el proyecto además de ser aceptable para los inversionistas, es también aceptable según sus repercusiones sociales al considerar los actores que se relacionan con el proyecto.

Como la teoría de la evaluación social de proyectos sugiere trabajar con precios de cuenta o de referencia y esa manera de proceder es más teórica y complicada, aquí se soluciona en parte con este método de estimar las repercusiones de valores descontados en las empresas que se sirven al proyecto nuevo al suministrarle insumos u otros servicios como el servicio bancario o el servicios del Estado haciendo inversiones nuevas necesarias y captando impuestos o pediendo impuestos.

Lo que sería ideal es que el proyecto presentara una TIR mayor que la tasa de oportunidad de descuento (en este caso 10%), pero que sus repercusiones económicas con los actores o agentes económicos más cercanos a ese proyecto sea también positivo. Pero puede darse el caso que la evaluación privada para los socios del proyecto sea positiva ,pero desde el punto de vista social o sea las repercusiones a los otros actores no sean positivas sino negativas y esto permite tomar otras decisiones a tiempo.

Evaluacion de proyectos: modelo de Andre Bussery (primera parte)


En el año 1973 Andre Bussry, un experto de Naciones Unidas, había desarrollado un modelo de evaluación muy diferente a los modelos conocidos. Y como todo buen docente ilustró su metodología con un caso concreto. El objetivo fue ilustrar con el caso los impactos económicos de un proyecto. El caso se refería a la evaluación de una planta siderúrgica de 30.000 toneladas anuales, basada en un horno eléctrico para chatarra y una laminadora para fabricar varillas o cabillas de hormigón. Para evaluar el proyecto se disponía del estudio del mercado nacional, un estudio técnico detallado, así como los estimados de la inversión necesaria y los costes de fabricación, así como el esquema de financiación bancaria.

El esudio del mercado determinó que la planta podría fabricar más o menos 20.000 toneladas anuales de varilla y que probablemente que ese mercado crecería anualmente en un 6% al menos en unos 10 años. Entonces el programa de producción en toneladas sería como sigue (a ser vendido a un precio estimado de 160 dólares la tonelada y en otros escenarios a 176 dólares la tonelada o bien a 144 dólares la tonelada):

Año 2 10.000
Año 3 15.000
Año 4 a 10 20.000
Año 11 a 15 25.000
Año 16 a 21 30.000

Se estimó que la elaboración de una tonelada de producto terminado exigía 1,2 toneladas de chatarra.. El mercado nacional de chatarra sólo podía cubrir un 33% de la demanda de la planta proyectada, o sea: 400 kilogramos de chatarra para 1 tonelada de producto terminado con un precio puesto en fábrica de US$ 20 por tenelada., que era el mismo precio f.o.b de la chatarra exportada. Pero entonces para ese proyecto fue necesario importar 800 kg. por tonelada a precio c.i.f de US$ 40 la tonelada, el doble del precio local.

La inversión

Adquirir un horno eléctrico de arco, con capacidad de 10 teneladas por colada (10 coladas cada 24 horas). Adquirie una laminadora clásica para lingotes de pequeña dimensión. Se estimó una inversión total de US$ 4 millones de dólares con este detalle:

Infraestructura, depreciable en 20 años US$ 300.000 (15.000 depreciación)
Edificaciones, depreciable en 20 años US$ 900.000 ( 45.000 depreciación)
Materiales renovables cada 10 años US$ 1.500.000 (150.000 para renovar)
Material renovable cada 5 años US$ 200.000 (40.000 para renovar)

Depreciación total a partir del año 2 igual a US$ 250.000

Gastos iniciales preoperativos activos diferidos depreciaciable en 3 años US$ 10.000 (33.000 depreciación) , lo que daría una depreciación total para los tres primeros años de operación igual a US$ 283.000.

Capital de trabajo inicial US$ 600.000 para existencias y US$ 400.000 en caja para gastos corrientes.

La inversión será financiada de esta manera: capital patrimonial de 1,5 milllones de dólares repartido así : 60% el Estado (0,90) y el 40% empresarios o socios (0,40).Un préstamo bancario de largo plazo de un Banco Extranjero por 10 años de 1,5 millones de dólares al 8% anual de interés sobre saldo deudor y reembolsable en cuotas anuales fijas y a partir del año 6. Un préstamo de mediano plazo o sea 5 años de 1,0 millónde dólares al 7% de inetrés anual y reembolsable en cuotas anuales fijas, otorgado por un banco nacional. El importe de los préstamos estará disponible en el año 1, y el reembolso y el pago de intereses comenzarán en el año 2.

Como hay tres escenarios de precios de venta o sea 160 dólares la tonelada, 176 dólares la tonelada y 144 dólares la tonelada, entonce habrán tres estimados para el Estado de Pérdidas y Ganancias y tres estimados para el FLUJO DE EFECTIVO o FLUJO DE CAJA del proyecto. En la próxima entrega haremos un resumen de esos estados.

jueves, febrero 05, 2009

Jerarquizar elementos


Muchas veces para tomar decisiones primero tenemos que jerarquizar las variables. Si son digamos 6 espacios turísticos que queremos analizar para darle jerarquía y cada lugar presenta una data que nos indica : (1) el número de sitios turísticos más relevantes; (2) el número de los atractivos culturales y ambientales que posee;(3) el número de paseos o excursiones que se ofrecen; (4) el número de hoteles en su entorno inmediato; (5) el número de restaurantes y cafetería; (6) el número de noches de cada paquete con todo incluido; (7) el precio de cada paquete. Entonces los pasos para el análisis es como sigue:


PASO No. 1

(a) Comparar la data de cada espacio turístico con un juicio verbal como sigue: Extremadamente preferente con valor 9; fuertemente preferente con valor 7; medianamente preferente con valor 5 ; moderadamente preferente con valor 3; y igualmente preferente con valor 1. La comparación se realiza entre pares de espacios turísticos.


PASO No. 2

En una matriz de doble entrada se coloca las comparaciones entre pares de espacios turísticos, o sea: el espacio 1 con 1, 1 con 2, 1 con 3, 1 con 4 , 1 con 5 y 1 con 6; poniendo el juicio verbal que corresponda. Por ejemplo el espacio turístico 1 con el mismo no. 1, se califica de igualmente preferente y se coloca en la matriz el valor 1 ; pero si se compara el espacio turístico 1 con el espacio turístico 2, a lo mejor hay que colocar digamos el no. 5 que corresponde a medianamente preferente, etc..Claro si se compara 2 con 1 entonces su valor es 1/5, o sea lo contrario de de 1 con 2. Y así se sigue llenando la matriz de comparaciones para asignarle valores preferentes.

PASO No. 3

En este paso se NORMALIZA la matriz anterior. Normalizar quiere decir que al sumar todas las columnas del paso anterior, se obtiene un total y cada variable asignada son su valor preferente se compara contra ese total. Por ejemplo si el total de la primera columna es igual a 2,69, uno de los valores era 1/3 (0,33), entonces 0,33 entre el total de 2,69 es igual a 0,12. Asi se logra tener una matriz de valores NORMALIZADOS.

PASO No. 4

Ahora se suman todos los valores de las LINEAS ya NORMALIZDAS y se divide en este caso entre 6 pues son 6 espacios turísticos que se comparan y lo que se quiere obtener en un valor PROMEDIO de la sumatoria de cada linea. O sea hemos encontrado así PRIORIDADES RELATIVAS de los 6 espacios turísticos.

Todos estos pasos se puede hacer en forma automática con el SOFTWARE EXPERT CHOICE.