La Evaluacion del Proyecto POSADA

Había señalado con anterioridad que la metodología sugiere, en esta fase, estimar la cuota para el servicio de la deuda bancaria de 310 millones. Un préstamo a 10 años de plazo y al 12% al año. Pues bien la cuota se estima multiplicando la cantidad del préstamo por el Factor de Recuperación del Capital para 12% y para 10 años, que en la Tabla de Interés Compuesto y de Descuento es: 0,176984. Recordemos que el factor de Recuperación del capital es el pago anual que se requiere hacer para cancelar un préstamo de X valor en determinados años de plazo, con interés compuesto sobre el saldo deudor. La fórmula general de este coeficiente es:

i ( 1 + i ) elevado a la n entre ( 1+ i) elevado a la n menos 1.

Si se multplica el factor por 310 millones de préstamo daría la cuota a pagar cada año durante 10 años igual a 54,9 millones.

El pago del capital o principal para los 10 años es como sigue:

17,7
19,8
22,2
24,8
27,8
31,2
34,9
39,1
43,8
48,8

Y el pago de los intereses cada año, sobre saldo deudor, es como sigue:

37,2
35,1
32,7
30,1
27,1
23,8
20,0
15,8
11,1
6,1

La Posada pagará en el horizonte de10 años una cantidad total por concepto de interés igual a 239,0 y por concepto de principal igual a 310, lo cual suma 549 millones.

Una manera rápida y simple de estimar el pago del principal y los intereses, cada año, es como sigue: para el primer año se multiplica la Cuota de 54,9 por el Factor de Descuento del año 10 o sea: 0,321973 y ello arroja el valor de 17,7 , que es el pago del principal para el primer año y luego si se resta de la cuota 54,9 ese valor de 17,7, se obtiene 37,2 que es el pago por concepto de intéres. Para el segundo año se hace el mismo cálculo sólo que ahora se multiplica la cuota de 54,9 por el Factor de Descuento para el año 9 y para el 12%, es decir 0,360610, lo cual nos arroja el valor de 19,8 para el pago del principal y de la cuota de 54,9 se resta 19,8 y ello daría 35,1 para el pago de los intereses para el segundo año, y de esta manera se continúa hasta el año 10.

El estimado de las depreciaciones lineales (sin valor de rescate) es como sigue:

Edificaciones 258 millones entre 20 años = 12,9 millones cada año
Maquinarias y Equipos 103 millones entre 10 años = 10,3 millones
Muebles y enseres 52 millones entre 5 años = 10,4
Vajillas y etc...36 millones entre 3 años = 12 millones
Gastos pre-operativos o diferidos 21 millones entre 5 años = 4,2 millones

Para los pirmeros 3 años el total de depreciación es igual a 12,9 + 10,3 + 10,4 + 12 + 4,2 0 = 49,8
Se supone que si se recuperan los activos ya depreciados, podemos suponer el valor de 49,8 como constante durante el horizonte de 10 años.

Como ya se han estimado las partidas de los intereses a pagar al Banco (costo financiero) y las depreciaones lineales y anuales, ahora se si puede presentar un Estado de Resultado o de Pérdidas y Ganancias, restando de las ventas totales, los costos operativos, los intereses a pagar al Banco, la depreciación anual, para obtener la Utilidad Gravable, como sigue:

73,0
82,1
84,5
87,1
90,0
102,5
106,2
110,4
115,1
120.1

A los montos anteriores se le deduce el 35% por concepto del pago del Impuesto sobre la Renta (ISR) y se obtiene la Utilidad después del pago del ISR, como sigue:

47,5
53,4
54,9
56,6
58,5
66,6
69,0
71,8
74,8
78,1

El paso siguiente en la metodología es hacer un estimado para un FLUJO DE EFECTIVO o FLUJO DE CAJA desde el año cero, donde se hace la in versión, hasta el año 10, que es el final del horizonte del proyecto. Este Flujo de Caja o de Efectivo comienza con la Caja Inicial desde el año 1 en adelante hasta el año 10, o sea: el capital de trabajo igual a 15 millones.
Luego sigue en el año CERO las partidas de entradas en efectivo del capital propio de 206 millones y del capital crédito de 310 millones. Ahora seguiría como entradas en efectivo y desde al año uno en adelante, la Utilidad antes del pago del ISR o sea: la Utilidad Gravable; y finalmente, desde el año uno en adelante la partida de depreciación lineal igual a 49,8 millones.
La sumatoria de todos estos items arrojaría, desde el año cero hasta el año 10, las entradas en efectivo que van a servir para ser usadas para hacer la inversión total en el año cero, para para pagar el Principal al Banco, para pagar el ISR, luego el saldo de caja final o capital de trabajo, desde el año cero hasta el año 9 y por diferencia para cubrir los totales de las entradas en efectivo, el Reparto a los Socios o Inversionistas de la Posada. Estos valores de Reparto a los Socios, desde el año 1 hasta el año 10, es la riqueza que produce el Proyecto durante cada año, RIQUEZA que deben ser DESCONTADAS a VALOR PRESENTE, para poder comparar su sumatoria, con la inversión realizada por el capital propio de 206 millones.

En este momento de la metodología surge un criterio clave para la evaluación: ¿Con que tasa de interés se debe hacer el descuento ?. Al comienzo del ejemplo ya se había señalado que la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) o la rentabilidad alternativa que se pudo haber tenido antes de decir el proyecto era del 25% anual ( interés que pagan los Bonos del Estado, o sea una rentabilidad sin riesgo o Costo de Oportunidad). Esta tasa del 25% sería el tipo de interés para descontar los flujos de dinero en efectivo, que cada año le quedan a los socios. La Tasa de Descuento es el valor recíproco de la Tasa de Crecimiento, o sea: para el primer año si la tasa de crecimiento es igual 1,25, entonces la tasa de descuento es igual a 1 / (1 + i), es decir 1 / 1,25 = 0,800000.

Recordemos los valores de efectivos que se relacionan con los socios inversionistas y que debemos llevar todos a valor presente, cada uno con su Factor de Descuento, como sigue:

Año Cero (206 millones) , una salida de caja para invertir su capital propio o patrimonio
Año uno, + 79,5 que descontado con 0,80000 da el valor igual = 63,6 millones
Año dos + 83,4 x 0,6400000 = 53,4 millones
Año tres + 82,5 x 0,5120000 = 42,2 millones
Año cuatro + 81,6 x 0,40960 = 33,4 millones
Año cinco + 80,5 x 0,327680 = 26,4 millones
Año seis + 85,2 x 0,2621440 = 22,3 millones
Año siete + 83,9 x 0,209715 = 17,6 millones
Año ocho + 82,5 x 0,167772 = 13,8 millones
Año nueve +80,8 x 0,134218= 10,8 millones
Año diez + 94,1 x 0,107374 = 10, 1 millones

Ahora si podemos hacer la sumatoria de las entradas en caja para los socios, porque todos los valores se encuentran temporalmente a Valor Presente. La sumatoria de los valores desde 63,6 hasta el valor 10,1 es igual a:
294 millones. Este valor es 1,43 veces mayor que la inversión en el año cero hecha por los socios de 206 millones. Es decir el proyecto ha producido un Valor Actual Neto (VAN) positivo igual a : 294 menos 206 = 88 millones.

Ahora bien se puede igualmente estimar la TASA INTERNA DE RETORNO del proyecto (TIR) y para ello es necesario hacerlo con interpolación entre un valor del VAN positivo y un valor de un VAN negativo. El VAN negativo se obtiene si los flujos de dineros para los socios se descuentan al 40% de interés, o sea que el factor de descuento para el año uno sería igual a.
1 entre 1,40 = 0,714286, que multiplicado por el primer valor de 79,5 arrojaría 56,8 millones. Si se siguen descontando con la tasa del 40% cada valor de las entradas en efectivo para los socios, la sumatoria total daría igual a 196,6 millones o sea un valor menor que la inversión del año cero de 206 millones. El resultado es un VAN negativo igual a (9,4 millones).
Ahora por interpolación se encontrará la TIR del proyecto:

Recordemos que el VAN descontado con la tasa de oportunidad del 25% fue igual a + 88
Recordemos que el VAN descontado con la tasa más elevada del 40%, fue negativo (9,4)
Entre estos dos valores debemos obtener la TIR, de esta manera:

TIR = 25 + (40 -25 ) x 88 / 88+ 9,4
TIR = 25 + (15 x 88/ 97,4
TIR = 25 + (15 x 0,9035)
TIR = 25 + 13,6
TIR = 38,6 %

Es decir una TIR APARENTE del 38,6% muchos mayor que la Tasa Mínima Tractiva de Rendimiento del 25%. Con este nuevo indicador el proyecto también parece ser aceptable. Pero el problema de la INFLACION del 15% reduce la TIR APARENTE a una TIR REAL igual al 26% (o sea un punto porcentual sobre el costo de oportunidad del 25% ) y ello nos indicaría mujcho riesgo, debido al contexto donde se hace el proyecto. En efecto:

TIR REAL = 0,386 - ( 0,15 / 1,15) = 0,386 - 0,13 = 0,256 = 25,6% (digamos 26% ).

El tema de formular y de evaluar un proyecto

Para que no sea sólo teoría, de inmediato pasemos a establecer los datos para Formular un proyecto de Poasada Turística y luego, con esos datos, armar el proyecto para poderlo evaluar.

Los datos básicos primero:

Año de inicio del proyecto o de la posible inversión : 2.006
Duración de la inversión: 1 año
Años de operación de la posada: 10 años (horizonte para formular y evaluar)
Rentabilidad alternativa o Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) en el contexto del lugar: 25% anual (se le denomina coste de oportunidad, o sea la tasa que corresponde al interés anual de Bonos del Estado).
Inflación prevista en el contexto del lugar donde se localizaría la posada, digamos 15% al año.

Datos de la posible Inversión:
-Suelo (por lo general el 6% al 10% de la inversión total en zona rural o semi-urbana, y en zona urbana el 20% )
-Edificación (por lo general un 50% de la inversión total)
-Maquinarias y equipos (por lo gteneral un 20% de la inversión total)
-Muebles y enseres (por lo general un 10% de la inversión total)
-Vajilla, cubiertería, mantelería, colchones, sábanas, fundas, cubrecamas, toallas, etc.. (por lo general un 7% de la inversión total)
-Activos diferidos o pre-operativos para el pago de profesionales que formulan y evaluan el proyecto (por lo general el 4% de la inversión total) .
-Capital de trabajo (inventarios y cuentas bancarias) por lo general el 3% de la inversión total o para 15 días de operación

Posible Tamaño de la posada:

-Número de habitaciones previstas (casi siempre 8 pero puede llegar hasta 20)
-Número de camas previstas o plazas-camas
-Número de personas o clientes previstos, trabajando a plena capacidad y número promedio de persona por habitación
-Uso probable de la capacidad: en ALTA TEMPORADA de _______días al año , se estima trabajar al ______% de la capacidad
total en habitaciones.
-Uso probable de la capacidad en BAJA TEMPORADA de ______ días al año, se estima trabajar al ______% de la capacidad total de habitaciones.
-Capacidad promedio anual ________% con un promedio de personas por habitación igual a ______
-Estadía promedio de la clientela en ALTA TEMPORADA igual a ______noches
-Estadía promedio de la clientela en BAJA TEMPORADA igual a ______noches
-Estadía media pesada ______noches

Posible mercado o clientes:
Estimación en ALTA TEMPORADA:
Número de habitaciones____ x _____% de capacidad x No. de días de la alta temporada x promedio de personas por habitación ____ =pernoctaciones/año en ALTA TEMPORADA

Estimación en BAJA TEMPORADA:
Número de habitaciones ______ x ____ % de capacidad x No. de días de baja temporada x promedio de personas por habitación_____ = pernoctaciones /año en BAJA TEMPORADA

Estime la estadía promedio en alta temporada y en baja temporada
Estime la posible tarifa competitiva para el alquiler de las habitaciones por pesrona y por noche ( la tarifa puede ser para vender cama y desayuno, o bien cama, desayuno y cena, o bien el paquete completo de todos los servicios)

Posible personal para trabajar en la Posada:
Para el servicio de habitaciones __________personas
Para el servicio de cocina y bar___________personas
Para el servicio de restaurante___________personas
Para el servicio de mantenimiento y otros ________personas

Estime los salarios y prestaciones sociales anuales para el personal a contratar

Estime algunos datos sobre la Alimentación:
Porcentaje de clientes que compran cama y desayuno______%
Porcentaje de clientes que regresan a cenar _________%
Estime el precio medio de una Cena_________________

Financiamiento previsto para la propuesta de Inversión:
De la inversión total qué porcentaje de capital propio ________%
De la inversión total qué porcentaje de capital crédito _______%

De las negociaciones con el Banco: cuáles son los rubros que pueden financiar, con qué tipo de garantía, con qué plazo en año, con qué tipo de interés anual, cuáles serían los años de gracia sólo para el pago de intereses, o en todo caso los años muertos para no pagar, durante unos años, la cuota del servicio de la deuda, cuál es la comisión Flat para administrar el préstamo bancario.

Estime con los datos que le proporcione el Banco una Tabla de Amortización del Préstamo para conocer la cuota o servicio anual de la deuda y año a año el pago del capital y el pago de intereses sobre el saldo deudor.

El tema de las depreciaciones:
haga una tabla de depreciación de los activos fijos, los activos diferidos. Se estima por lo general depreciar la edificación en 20 años, las maquinarias y equipos en 10 años, los muebles y enseres en 5 años, los activos diferidos , para pagar honorarios profesionales en 5 años, los enseres como vajillas, cubietería,etc.. en 3 años

Pongamos un ejemplo para ilustrar el uso de los datos duranet el proceso sistemático de Formular el proyecto:

Consideremos las siguientes hipótesis:

Posada de 8 habitaciones con un promedio de 3 personas por habitación.
Trabajaría en ALTA TEMPORADA durante 200 días, pero sólo al 80% de su capacidad instalada, e decir que en Alta Temporada estime las pernoctaciones/año de esta manera.

8 habitaciones x 0,80 x 200 x 3 = 3.840 pernoctaciones/año

Trabajaría en BAJA TEMPORADA durante 165 días al año, pero sólo al 40% de la capacidad instalada, es decir que en Baja
Temporada las pernoctaciones / año sería:

8 habitaciones x 0,40 x 165 días x 3 = 1.584 pernoctaciones/año

Supongamos que perviendo algunos riesgos se decide una hipótesis para un promedio de temporada anual de esta manera:

8 habitaciones x 0,50 x 200 días x 3 = 2.400 pernoctaciones/año

Se supone que pueda existir una hipótesis de crecimiento del mercado (en base a la experiencia y observación de los negocios similares) de un 5% anual de las pernoctaciones anuales desde el año 1 al año 5 (período infantil del proyecto), y luego del 10% por año desde el año 6 al año 10.

Se parte del supuesto que la venta básica es Cama y Desayuno a una tarifa semilar a la de la competencia, es decir: de Bs. 65.000 (más o menos 30 dólares por personas y noche). Se supone que de las pernoctaciones totales, expresadas en dinero, el 46% de los clientes regresan a la Posada para consumir una cena de Bs. 30.000 (US$ 14 por cena). Así pues, la venta total estimada al año en millones de unidades monetarias sería como sigue:

Pernoctaciones/año (para los 10 años del horizonte del proyecto) y a valores corrientes y sin inflación:

2.400
2.520
2.520
2.520
2.520
2.640
2.640
2.640
2.640
2.640

Estas pernoctaciones al ser multiplicadas por la tarifa media por persona y noche de Bs. 65.000 ( digamos US$ 30) produce los ingresos por venta de habitaciones (y desayuno) en millones de unidades monetarias igual a :

156
164
164
164
164
172
172
172
172
172

El estimado de la venta de la Cena para el 48% de los clientes que la demandan a Bs. 30.000 por cena (US$ 14), sería en millones:
72
76
76
76
76
79
79
79
79
79

Para un estimado de una Venta Total Anual de:

228
240
240
240
240
251
251
251
251
251

Una vez que se ha determinado el posible presupuesto de ventas (Cama y desayuno + cena adicional ), se deben estimar los costos operativos. Aunque estos costos se deben estimar en base a la remuneración anual del personal y según los posible costos de la materia prima para preparar los alimentos y los gastos generales para mantener las habitaciones (incluyendo lavandería) y atender al restaurante y al bar, así como los gastos generales de mantenimiento y administración; en ete ejemplo aplicaremos algunos coeficientes o parámetros conocidos por la experiencia. En efecto, en el departamento de habitaciones los costos operativos por lo general son el 12% de los ingresos por la venta de habiatciones (en este caso Cama+Desayuno). En cuanto a los costos para alimentar a la clientela, corresponde al 60% de los ingresos por alimentación (en este caso sólo los ingresos por Cenas). Un vez estimados los costos totales se puede agregar un 10% de imprevistos. En este ejemplo los costos operativos por la venta de Cama+Desayuno es como sigue en millones de unidades monetarias:

19
20
20
20
20
21
21
21
21
21

Los costos operativos por la venta de las Cenas:

43
46
46
46
46
47
47
47
47
47

Arrojando un costo total operativo departamental con el 10% de imprevistos igual a :

68
73
73
73
73
75
75
75
75
75

Estos costos al restarlos de los ingresos por las ventas totales año a año (durante los 10 años) nos arrojaría una utilidad bruta operativa antes de los costos financieros (intereses al Banco) y antes de las depreciaciones y en millones igual a:

160
167
167
167
167
176
176
176
176
176

Es necesario explicar que en estos estimados se ha hecho una simplificación con los costos operativos totales, ya que no hemos clasifiacado los costos en fijos (que no se relacionan con las ventas) y en costos variables que si se relacionan proporcionalmente a las ventas. Se sabe que según la naturaleza del alojamiento posada: el 70% de los costos son variables y el el 30% adicional son costos fijos (nómina y mantenimiento). Esta distribución es diferente al hotel clásico en el cual el 45% son costos variables y el 55% son costos fijos.

Se podría agregar los costos generales no distribuidos para mantenimiento y administración con un parámetro conocido por experiencia. Pero en este caso sólo consideraremos estos costos operativos de habiatciones y alimentación. Para restarlos del estimado de las posible ventas y obtener la utilidad bruta antes de impuestos y antes de los intereses y la depreciación.

Para una posada de sólo 8 habitaciones es posible que la inversión por habitación sea de US$ 30.000 dólares por habitación, es decir un estimado total de US$ 240.000 dólares (en el caso de la unidad monetaria llamada Bolívar en Venezuela a Bs. 2.150 bolívares por dólar, entonces la inversión total de esta posada de 8 habitaciones se estimaría en 516 millones de bolívares, distribuido de esta manera):

Suelo: el 6% de la inversión total, o sea 31 millones
Construcción o Edificaciones : 50% de la inversión total , o sea 258 millones
Maquinarias y Equipos : el 20% de la inversión total, o sea 103 millones
Muebles y enseres: el 10% de la inversión total, o sea 52 millones
Vajillas, etc... el 7% de la inversión total, o sea 36 millones
Preoperativos para pagar profesionales: el 4% de la inversión total, o sea 21 millones
Capital de trabajo: el 3% de la inversión total, o sea 15 millones

Todo lo cual sumaría la inversión total igual a 516 millones
De esta inversión total el 60% sería financiado con un crédito bancario (310 millones) y el 40% con capital propio (206 millones).

Hasta este momento la metodología sistemática ha cubierto: el problema del Tamaño, del mercado y las posible ventas, los costos operativos (según la venta de habitaciones+desayuno y cenas), así como la posible inversión y sus fuentes de financiamiento. Es posible que el crédito bancario se conceda con un plazo de 10 años, al 12% anual de interés, sin años de gracias y financiando los rubros que tengan garantía hipotecaria de primer grado e incluso algunos equipos con garantía prendaria y alguna garantía colateral. Si este fuese el caso, es necesario entonces estimar una Tabla de Amortización del préstamo bancario de 310 millones, con el fin de conocer la cuota o servicio de la deuda anual, y los pagos del capital y los interes año a año.

Igualmente la metodología exige preparar la Tabla de Depreciaciones de los activos Fijos y los Activos Diferidos, considerando una depreciación anual y lineal de 20 años para la edificación, 10 años para la Maquinaria y los equipos, 5 años para los Muebles y Enseres, 5 años para los Activos Diferidos (para el pago de los servicios profesionales antes de operación), y 3 años para los otros activos de corta vida como: vajillas, cristaería, cubiertería, etc... Esta tabla de depreciación (sin valor salvado) permitirá colocar sus resultados en el Estado de Pérdidas y Ganancias pero sólo con fines fiscales, ya que la deprecaión no es una salida de efectivo, sino sólo se añade como si fuera un costo para poder estimar el pago del impuesto sobre la renta (ISR), por lo general del 35% de la utilidad bruta (ingresos por venta, menos costos operativos, menos intereses pagados al Banco, menos depreciaciones). Veremos que el resultado es una utilidad neta después de pagar el ISR y que se le debe de nuevo añadir la depreciación en el Flujo de Efectivo.

El paso siguiente es entonces preparar la Tabla de Amortización del préstamo, la Tabla de Depreciaciones, el Estado de Resultado y el Flujo de Efectivo, pues con este flujo de fectivo se podrá obtener la cantidad de efectivo que, año a año, le quedará a los inversionistas o socios dueños de la Posada y que produce cantidades que deben ser descontadas a valor presente, con la Tasa o el Interés de una posible rentabilidad alternativa (como lo que pagan los Bonos del Estado).

Hasta aquí la primera parte del ejemplo. En la otra Hoja de este Blog veremos como estimar la cuota del servicio de la deuda, el pago del principal o capital , el pago de intereses al Banco y los estimados de depreciaciones, para poder calcular el Estado de Resultado y el Flujo de Efectivo, que es la herramienta que permitirá obtener los datos para la evaluación del proyecto.