Dr Ascanio estoy muy interesada en sus estudios sobre el area hotelera los cuales he analizado casi en su totalidad. Quisiera preguntarle sobre como se comporta una inversion hotelera en países con alta inflación, incertidumbre y riego. Muchos saludos
La respuesta a la pregunta de Gloria se puede dividir en TRES partes:
1) Después que obtenemos, por interpolación lineal, la Tasa Interna de Retorno (TIR) del proyecto y supongamos que nos arroja la siguiente cifra:
TIR = 20% + (50% - 20% x 1-223.207 / 1.223.207 + 268.708
TIR = 20% + (30%) x 1.223.207 / 1.491.915
TIR = 20% + 30% x 0,82
TIR = 20 + 24,6%
TIR = 44,6% (digamos 45%)
O sea primero el flujo de caja o de efectivo se descontó con la tasa del 20% arrojando un VAN de US$ 1.223.207 positivo y al descontar con la tasa del 50% arrojó un VAN negativo de US$ 268.708, al interpolar como se hizo arriba la TIR fue del 44,6% mucho mayor que la tasa de descuento del 20%, pero ESA ES UNA TIR APARENTE, pues la llamada TIR REAL es decir después de considerar LA INFLACION, que supongamos sea elevada como el 30% que existe en Venezuela, entonces el resultado es una TIR del 12% :
0,45 - 0,30 / 1,30 = 0,115 = 11,5%
2) Cuando se inflan los datos del flujo de caja en un proyecto para incluir la inflación, es necesario tener en cuenta que un asunto es la INFLACION GENERAL del país y el otro asunto son las inflaciones INDIVIDUALES de cada RUBRO del flujo de efectivo.
Veremos que si inflamos los rubros del flujo de caja con la inflación general, el resultado del VAN es el mismo (si se infla o no) y por eso se recomienda inflar CADA RUBRO en particular con su propia INFLACION ESPECIFICA. Veamos un ejemplo:
La inflación específica vs. la inflación general
Ahora bien existe una diferencia entre la “inflación específica” de los varios renglones de un flujo de caja, lo cual es muy diferentes a la “inflación general” o subida general de precios ,como se dijo arriba.
Claro si la “inflación específica” de cada renglón en el flujo de caja es igual a la “inflación general”, no vale la pena hacer el ajuste por INFLACION, o sea: si se descuenta un flujo de caja con la tasa de descuento del 15% y se nos informa que la inflación general es del 10% por años, entonces el flujo de efectivo, considerando esa inflación de dos dígitos, tendría que ser inflado todo al 10% al año y luego descontar el flujo de efectivo con una tasa ajustada igual a : (1,15) x (1,10) = 1,265 = 26,5%, pero el resultado del VAN no se modificará, aunque se haga ese ajuste, si todos los rubros se inflan con el 10,0% anual y luego se descuentan con la tasa ajustada del 27% el resultado siempre será 116 como aparece en el ejemplo. Solamente esto tiene sentido si el rubro de los ingresos tiene una inflación diferente a la inflación de los costos, e incluso en cada rubro de los costos su inflación específica.
Solamente se modificaría el VAN si cada rubro del flujo de caja se infla con la tasa de inflación individual que le correspondería y en ese caso el resultado si daría un VAN diferente. El siguiente ejemplo puede aclarar este asunto:
Tenemos un flujo de efectivo en 5 años con una inversión en le año cero, y que debemos descontar con la tasa de oportunidad del 15% al año, el resultado es como sigue :
Tabla 15. Flujo de caja y el descuento sin inflación
Año cero = Inversión (50)
Ingresos en cinco años = 130 130 130 130 130
Costos en cinco años = (80) (80) (80) (80) (80)
Flujo neto = 50 50 50 50 50
Descuento con el Factor del 15% o sea con = 1,000 0,869 0,756 0,657 0,572 0,497
Resultado del descuento = (50) menos 43 + 38 + 32+ 28 + 25
VAN = 116,0
Veamos ahora el mismo flujo de caja pero aplicando a los ingreso y a los egreso la inflación general del 10%, y descontado con la tasa ajustado igual a 26,5% (digamos 27%) :
El flujo de caja y el descuento con inflación general y descontado con la tasa ajustada y en cinco años:
IAño cero = inversión (50)
Ingresos 143,0 157,3 173,0 190,3 209,3
Costos= (88) (96,8) (106,5) (117,1) (128,8)
Flujo neto= (50) 55,0 60,5 66,5 73,2 80,6
Descuento con el Factor del 26,5% =1,000 0,787 0,620 0,488 0,384 0,303
Resultado (50) menos 43 + 38 + 32 + 28+ 25
VAN = 116,0
Como el resultado del VAN es igual, sea 116,0 , no vale la pena ajustar la tasa de descuento del 15% con la inflación general del 10%, para descontar con una tasa ajustada del 26,5%, pues el resultado del VAN no cambia. Solamente el resultado final cambiaría si se conociera la “inflación específica” de los ingresos y la “inflación específica” de los costos e incluso de cada rubro de los costos.
3) También otra manera de controlar la incertidumbre y el riesgo sería multiplicando cada item del proyecto por un coeficiente de probabilidad, o sea si el valor del suelo se estima originalmente en digamos 270,0, uno podría decir que es probable que sea 24% más, o sea : 270 x 1,24 = 335; y que a lo mejor el valor de la construcción civil estimado en 2.267 puede ser 29 % más, o sea : 2.267 x 1,29 = 2.924. O que la demanda estimada en 13.579 pueda presentar una desviación estándar de 1.100, o sea que puede ubicarse entre : 12.479 a 14.679. También, si se estima el PUNTO DE EQUILIBRIO del proyecto, o sea donde no se obtiene ni pérdida ni beneficio, se puede hacer un análisis de sensibilidad, alterando algunas de las variables claves o principales para ver el nuevo resultado.
