Calcular el capital necesario o patrimonio para un proyecto

Supongamos que que se piensa constituir un hotel de tres estrellas y de 120 habitaciones, cuyas ventas probables al año es como sigue:

120 habitaciones x 0,75 de capacidad promedio x 385 noches = 32.850 habitaciones al año

Tarifa media US$ 50 dólares la habitación. La venta de habitaciones al año es igual a US$ 50 x 32.850 = US$ 1.642.500

Al multiplicar la venta de habitaciones por el coeficiente 1,6 nos debe arrojar LA VENTA TOTAL; en este caso la operación es igual a :

1.642.500 x 1,6 = US$2.628.000.

Teniendo en cuenta el volumen de ventas estimado en US$ 2.628.000 al año, tenemos que hacer otros supuestos para el cálculo del capital propio o patrimonio que se aportaría a este proyecto, como:

a) Se presume que el índice de rotación de las existencias es igual a 12.

b) Las ventas del hotel son de contado

c) las compras de mercancías y materias primas se pagarían en un plazo de 30 días

d) El estimado de activos fijos (excluidos el capital de trabajo y los activos diferidos) es igual a US$ 70.000 por habitación, o sea : 120 habitaciones x US$ 70.000 = US$8.400.000

e) Del estimado del capital fijo anterior el 50% puede provenir del crédito bancario US$ 8.400.000 x 0,50 = US$ 4.200.000.

f) Los gastos y costos se estiman en : US$ 1.642.500 x 0,12 = US$ 197.100; luego : 2.628.000 menos 1.642.500 = 985.500 x 0,60 =US $591.300; y finalmente : 2.628.000 x 0,25 = US$707.000. Total costos y gastos : 197.100 + 591.300 + 707.000 = US$ 1.495.400 y más un 10% de imprevistos : 1,10 x 1.495.400 = US$ 1.644.940

g) El beneficio anual después de pagar el ISR y los intereses al banco debe ser igual a 0,20 x US$ 2.628.000 = US$ 525.600

h) Se estiman algunos activos diferidos con el fin de organizar la empresa para el nuevo proyecto. Es posible que este gasto amortizable sea igual a 0,10 x 8.400.000 = US$840.000

i) Para iniciar las operaciones del hotel es necesario disponer en un banco y en efectivo : 0,05 x 8.400.000 = US$ 420.000.

J) el costo de venta es igual a:

Ventas US$ 2.628.000
menos Costos y gastos estimados US$ 1.644.940
menos beneficios estimados US$ 525.600
Costo de ventas US$ 457.460

Podemos estimar el promedio que se necesita de existencias en el almacén: US$ 457.460 / 12 = US$ 38.122. O sea las existencias promedios se repondrán 12 veces durante el ejercicio anual.

Se estima el promedio de cuentas a pagar por créditos de mercancías: 360 / 30 = 12; entonces : US$ 457.460 / 12 = US$38.122.

De acuerdo a todos los estimados anteriores, el capital PATRIMONIAL necesario para el proyecto de este hotel se estima como sigue:

Activos fijos US$ 8.400.000 + existencias de mercancías US$ 38.122+ efectivo en Cta. Corriente US$ 420.000 +gastos pre-operativos de organización US$ 840.000 = U$ 9.698.122 menos el crédito bancario US$ 4.200.000 y menos crédito para comprar mercancías US$38.122 = US$ 5.460.000 capital necesario de los SOCIOS o sea el PATRIMONIO que se debe aportar al proyecto.

Todos esto estimados nos señalan que se puede estimar la inversión total de un hotel de 3 estrellas y de 120 habitaciones en más o menos US$ 80.818 dólares por habitación.

Este es mi correo

Si hacen click arriba pueden ver mi correo en GMAIL. Si hay alguna duda o pregunta pueden comunicarse conmigo.
En todo caso si les interesa la GERENCIA DEL TURISMO, entonces hagan Click en la pestaña que sigue:

Página Gerencia del Turismo

Los Costos de la empresa

En la década de los años 50 Francisco Cholvis, profesor de la Facultad de Ciencias económicas de la Universidad de Buenos Aires escribió un libro muy didáctico que tituló La Dimensión más Económica de la Empresa. En esa obra se establece que el volumen óptimo de producción y venta se logra cuando analizamos los costos fijos por unidad de producción, los costos variables unitarios, el costo unitario total (suma de los fijos más los variables) y finalmente los cambios en más o en menos del costo unitario variable (que los economistas denominan Costo marginal). Si este costo marginal se iguala al valor de la venta unitaria, entonces el ingreso unitario de la venta será el valor óptimo porque los beneficios unitarios serán los mayores y después de allí esos beneficios bajan. Este principio de la economía de la empresa se puede lograr si previamente se conocen todos los costos con mucho detalle, tanto los costos de producción, así como los gastos de elaboración de los productos y servicios y los gastos de distribución.

Por ejemplo los costos para producir un bien o servicio por lo general son : las materias primas, la mano de obra y los gastos generales de elaboración. Las materias primas y la mano de obra son los costos directos o primo y los gastos generales de elaboración forman el costo indirecto que pueden ser fijos y variables, según oscilen con respecto al volumen de producción y venta.

Los gastos de elaboración fijos más conocidos son los sueldos y salarios indispensables que se pagaran a la mano de obra y que están sujetos a un contrato de empleo, el alquiler que se paga para ocupar una edificación, al depreciación de las maquinarias y equipos, los impuestos inmobiliarios. Son costos fijos dentro de ciertos límites de producción, pues si el negocio se amplía para producir más es evidente que los gastos fijos se pueden elevar igualmente, porque habrá que contratar nuevo personal, o alquilar otras edificaciones, etc..

Los gastos variables aumentan cuando se expande la producción y la venta; y pueden crecer en la misma proporción o sea directamente proporcional, como el gasto de combustible, o pueden variar en forma progresiva o sea más que proporcional al incremento de las ventas; o pueden ser gastos que se modifican a la baja en relación al crecimiento de las ventas.

Los gastos administrativos pueden presentar una parte fija y otra parte variable. En cuanto a los costos de distribución y ventas están formados pro los gastos administrativos que se originan primero al comprar mercancías como los impuesto de aduana, seguros, fletes, gastos de transporte, costos para almacenar, costos para promocionar las ventas como el coste de la publicidad o propaganda, comisión a vendedores. Existe también el costo de financiación por un crédito obtenido como el pago de intereses bancarios, o los costos de cobranza, costos de operaciones de cambio.

El concepto del costo marginal o incremental de los costos variables

Se entiende por costo marginal el aumento del costo variable que aparece al incrementarse una unidad de producción. Por ejemplo si los costos variables unitarios aumentan cada vez que se produce una nueva unidad, las diferencias de esos aumentos es el coste marginal, como aparece en el ejemplo que sigue:

costo variable
130
255
375
490
600

Las diferencias de esos incrementos son : 255 menos 130 = 125; 375 menos 255 = 120; 490 menos 375 = 115 ; y 600 menos 490 igual a 110. Los costos marginales o incrementales de los costos variables son en este ejemplo: 125,120,115 y 110.

El volumen mínimo de producción y venta se logra en el punto de equilibrio pues en ese momento la empresa no produce ni pérdidas ni ganancias. Y con esa producción mínima lo único que se cubren son los costos y gastos fijos.

El volumen máximo de producción y venta se logra cuando el costo marginal unitario se hace igual a la venta por unidad, ya que en ese momento se alcanza los beneficios máximos y después esos beneficios comienzan a bajar.

El RIESGO en los Flujos de caja Esperados

Hoy estuve revisando el libro de Emilio Soldevilla García sobre decisiones empresariales con riesgo e incertidumbre, publicado en Barcelona (España) en el año de 1984 por Editorial Hispano Europea, y esto me permite resumir los principales elementos que intervienen en una evaluación donde es necesario recurrir a la probabilidad subjetiva.

En efecto, si se desea tomar una decsión de inversión con flujo de caja aleatorio, lo primero es que para cada año se suponen varios posibles flujos de efectivo y al lado una probabilidad asignada. La idea es determinar el valor esperado, luego los valores promedios y posteriormente calcular la VARIANZA y la DESVIACION ESTANDAR de los valores distribuidos en cada período, con el objetivo de hacer una interpretación de los resultados y conocer el posible riesgo de esa inversión.


Claro asignar a los futuros flujos netos de fectivo, en cada período, una probabilidad personal o subjetiva depende de la experiencia pasada de la empresa o de una empresa similar y tomando en cuenta la coyuntura económica y política del entorno. El resultado que se espera será la suma de los valores ponderados por la probabilidad del suceso, para así obtener EL VALOR ESPERADO de cada uno de los flujos de efectivo. O sea:


Año
Resultados
Probabilidad
Valor Esperado
1
120.000
0,2
24.000

110.000
0,3
33.000

100.000
0,4
40.000

90.000
0,1
9.000 =106.000
2
130.000
0,1
13.000

120.000
0,2
24.000

110.000
0,4
44.000

100.000
0,3
30.000=111.000
3
140.000
0,1
14.000

130.000
0,2
26.000

120.000
0,3
36.000

110.000
0,4
44.000=120.000


Así pues, los VALORES ESPERADOS en este caso son: para el año 1 = 106.000; para el año 2 = 111.000; y para eñ año 3 = 120.000. Esos valores esperados son valores promedio según las probabilidades asignadas. Estos valores esperados de los flujos de caja, son los datos para estimar la rentabilidad de la inversión y luego habrá que estimar el riesgo según lo esperado. Estos valores de los tres años se agrupan alrededor de la tendencia central, porque no hay valores extremos. Ahora bien, el grado de dispersión de los resultados esperados indica el riesgo que se tendría con esta decisión. Para interpretar esa dispersión se usa la VARIANZA pues mide el espacio de separación entre LOS RESULTADOS (X) y el VALOR ESPERADO (VE). La varianza es la suma de los cuadrados de las diferencias entre los RESULTADOS (X) y el valor esperado (VE), ponderando cada cada diferencia al cuadrado con la probabilidad de cada resultado. Vamos a clacular las varianzas para los añoas 1,2 y 3, de esa manera y obtenemos :

Año 1 Varianza = 11.320.000.000 - 106.000 al cuadrado = 84.000.000

Año 2 Varianza = 12.410.000.000 - 111,000 al cuadrado = 89.000.000

Año 3 Varianza = 14.500.000.000 - 120.000 al cuadrado = 100.000.000

Como interpretar la VARIANZA tiene cierta dificultad, entonces es mejor sacar la raíz cuadrada de los valores de cada varianza y obtenemos la desviación estándar o típica, pues cuato mayor sea esa desviación, mayor será el riesgo asociado a los datos. Las tres desviaciones típicas son:

Año 1 Raíz de 84.000.000 = 9.165,2

Año 2 Raíz de 89.000.000 = 9.434,0

Año 3 Raíz de 100.000.000=10.000,0


Entonces los flujos netos de caja tendrían un riesgo comprendido entre el más o el menos de la desviación típica, o sea:

Año 1 entre 115.165,2 y 96.834,9

Año 2 entre 120.433,9 y 101.566,1

Año 3 entre 130.000,0 y 110.000,0


Este riesgo se puede apreciar mejor al calcular lo que se llama el COEFICIENTE DE VARIACION, al dividir la desviación típica entre el valor espados:


Año 1 9.165,2 / 106.000 = 0,086

Año 2 9.434,0 / 111.000 = 0,085

Año 3 10.000 / 120.000 = 0,083


Si el coeficiente de variación se aleja de CERO, el riesgo aumenta y si se aproxima a CERO, el riesgo disminuye y entonces hay una relativa seguridad de obtener el resultado esperado. En este ejemplo es riesgo para la inversión es muy pequeño.

El análisis de los servicios de un hotel

Supongamos que un hotel de 200 habitaciones que estaría vendiendo sus servicios de este modo:

VENTAS ANUALES
Habitaciones
Venta Anual en dólares= 2.810.148 (62,45% del total)
Alimentos & Bebidas
Venta anual en dólares = 1.398.012 (31,07% del total)
Servicio de Teléfono
Venta anual en dólares = 229.440 (5,10% del total)
Servicio lavandería
Venta anual en dólares= 35.160 (0,78% del total)
Servicios piscina
Venta en dólares = 13.200 (0,29% del total)
Servicio estacionamiento
Venta en dólares = 14.040 (0,31% del total)

VENTA TOTAL ANUAL = 4.500.000

Los costos totales anuales operativos departamentales son:

HABITACIONES=325.286 dólares al año
ALIMENTOS y BEBIDAS = 888.963 dólares al año
TELEFONO= 184.608 dólares al año
LAVANDERIA=696 dólares al año
PISCINA=4.008 dólares al año
ESTACIONAMIENTO =9.912 dólares al año
La utilidad departamental anual es como sigue:
HABITACIONES=2.484.862 (88% de ventas)
ALIMENTOS y BEBIDAS= 509.049 (36% de ventas)
TELEFONO = 44.832 (20% de ventas)
LAVANDERIA=34.464 (98% de ventas)
PISCINA=9.192 (70% de ventas)
ESTACIONAMIENTO= 4.128 (29% de ventas)

COSTO TOTAL OPERATIVO ANUAL= 1.413.473

UTILIDAD TOTAL DEPARTAMENTAL= 3.086.527 o sea:un 69% de venta
GASTOS ADICIONALES ADMINISTRATIVO, MANTENIMIENTO,ENERGIA,AGUA= 28% de ventas o sea 1.249.063
UTLIDAD después de todos los costos operativos y de administración= 41% de ventas.

LOS COSTOS TOTALES ANUALES OPERATIVO DE ESTE HOTEL se expresan de esta manera (en dólares) :

Habitaciones = 209.508 + 4,12% de ventas anuales
Alimentos y Bebidas = 305.712+ 41,72% de ventas anuales
Teléfono = 12.528 + 75% de ventas anuales
Lavandería = 1,98% de ventas anuales
Piscina = 4.008 costos fijos
Estacionamiento = 9.912 costos fijos

EN RESUEMEN

Costos totales Operativos del hotel en su conjunto igual a US$ 1.413.473 (31,4% de ventas)
y el total de costos variables correspondientes a una venta anual de US$ 4.500.000 se estiman en US$ 888.552

El costo fijo total para el año e de US$ 541.668.

El coste variable total sobre ventas totales es igual al 20%

Si este hotel de 200 habitaciones trabajase al 65% de capacidad media al año (en las dos temporadas alta y baja), entonces el hotel vende : 200 x 0,65 x 365 noches = 47.450 habitaciones al año con una tarifa de US$ 80 por habitación noche. Si se dividen los costos variables al año de US$ 888.552 entre 47.450 habitaciones año esto arroja US$ 19 por habitación.

Con estos datos el punto de equlibrio de este hotel es igual a :

Pe = costo fijo / tarifa - costo variable por habitación
Pe = 541.668 / 80 - 19
pe = 541.668 / 61
pe = 8.880 habitaciones

O sea un punto de equilibrio bajo del 18% (8.880 habitaciones / 47.450 habitaciones)
Como el punto de equilibrio supone que el hotel no gana ni pierde, eso quiere decir que si se venden sólo 8.880 habitaciones y el margen de contribución por habitación es igual a US $ 61, entonces : US$ 61 x 8,880 = 541.680 para cubrir sólo los costos fijos con CERO UTILIDAD.