INVERSION

SEGUNDA PARTE sobre las inversiones de un hotel de 400 habitaciones:

Si el hotel es de 5 estrellas la inversión por habitación es igual a US$ 150.000, en este caso como son 400 habitaciones, la inversión total estimada es igual a : 400 x US$ 150.000 = 60 millones de US$.  

Es posible que de esa cantidad un Banco pueda financiar el 70% de activos que respondan a una primera hipoteca como la edificación y algunas maquinarias con reserva de dominio. El 30% restante sería un aporte de capital propio de los socios. 

De la inversión total es posible que el 15% corresponda al suelo o parcela de tierra; la inversión en construcción el 50%; un 20% para maquinaria y equipos y un 15% restante para cubrir el capital de trabajo y algunos activos diferidos (como los estudios de factibilidad). Así pues la inversión  de los 60 millones repartida en esos rubros sería :

Suelo US$ 9.000.000

Edificación US$ 30.000.000

Maquinarias y equipos US$ 12.000.000

Capital de trabajo y diferidos US$ 9.000.000

De los US$ 60 millones el Banco financiaría US$ 42 millones, o sea la edificación y las maquinarias y equipos. El capital de los socios sería igual a US$  18.000.000.

Las condiciones del banco para conceder un préstamo depende de cada país, y lo ideal es que sea un préstamo a 20 años de plazo con 2 años de gracia y un tipo de interés al menos del 12% sobre saldo deudor. Si eso fuese así, entonces hay que estimar, año a año, la cancelación del préstamo en capital + intereses. 

Si se tiene a la mano una Tabla Financiera el estimado es más facil de estimar, pues con 12% y 20 años de plazo  el factor de recuperación del capital sería igual a : 0,133879 x US$ 42 millones = US$ 5.622.918, como servicio de la deuda, que habría que distribuir en los 20 años en el pago del principal y los intereses, es decir armar una tabla de amortización.

ESTIMADOS POARA UN PROYECTO HOTELERO

Veamos estos estimados para un Hotel según SERGIO DUPLAN en su libro publicado en la Editorial Trillas de México:  http://www.etrillas.com.mx

PRIMERA PARTE : LOS ESTIMADOS SE REFIEREN A INGRESOS Y COSTOS OPERATIVOS, pues con esos datos se puede hacer un Estado de Resultado o de Pérdidas y Ganancias para cada año operativo.

Departamento de habitaciones, ingresos por habitación con una tarifa igual a US$ 94:

Venta por habitaciones = US$ 94 x 0,76 x 400 x 365 = US$ 10.430.240

Es decir la tarifa por una posible ocupación del 76% por 400 habitaciones que tendría el hotel por 365 días al año. Esa venta total por habitaciones si divide  entre 400 habitaciones entonces obtenemos la cantidad de venta por habitación disponible o sea US$ 26.076.

Los gastos relativos por concepto de la  nómina se establece aplicando el 16,5% a la venta total de habitaciones para obtener US$ 10.,430.240 x 16,5% =  US$ 1.720.990 entre 400 habitaciones = US$  4.302,47 por habitación disponible. Y podemos considerar que el 65% serán costs fijos y el 35% restante costos variables.

Imprevistos igual al 7,6% de esta forma:  Venta ed habitaciones US$ 10.430.240 x 7,6% = US$ 792.698 entre 400 habitaciones = US$ 1.981,75 de imprevistos por habitación disponible y suponiendo un 30% de costo fijo y un 70% de costos variable.

Departamento de Alimentos y Bebidas

Se estima un 35,8% de las ventas de habitaciones como ingresos por alimentos :

US$ 10.430.240 x 0,358031 = US$ 3.734.390  / 400 habitaciones = US$ 9.338 por habitación disponible. Es posible que un 40% sean fijos y un 60% variable.

Se estima que un hombre de negocios demanda del total de alimentos y bebidas un 35% en la Cafetería, un 60% en el Restaurante y un 5% restante en servicios a la habitación. Igual par los turistas y en cambio los comensales locales solamente gastan el 50% en el restaurante.

Los ingresos por bebidas se estima como un 32% de la venta de alimentos o sea US$ 3.734.349 x 0,32 = US4 1.194.992 / 400 habitaciones = US$ 2.987 por habitación disponible.

La venta total de Alimentos y Bebidas se estima así: US$ 3.734.349 + 1.194.992 = US$ 4.929.341 que representa el 47,26% de la venta total de habitaciones

El costo de los alimentos se estima en un 33% de la venta de alimentos, o sea 0,33 x US$ 3.734.349 = US$ 1.232.335 / 400 habitaciones = US$ 3.080,84 por habitación disponible. Este costo es 100% variable. El costo de las bebidas es igual a 22% del total de ingresos por bebidas o sea 0,22 x 1.194.992 =  US$ 262.898 / 400 habitaciones = US4 857,25 por habitación disponible.

Los hoteles que poseen salones para eventos los alquilan con un 3% de la venta de alimentos y bebidas, o sea, 0,03 x US4 4.929.341 = US$ 147.880 / 400 habitaciones = US4 369,70 ingreso por alquiler de salones  por habitación disponible.

La nómina de alimentos y bebidas es igual al 38% de las ventas totales de alimentos y bebidas, o sea el 0,38 x US$ 4.929.341 = US$ 1.873.149 / 400 habitaciones = US$ 4.683 por habitación disponible, o sea en un 60% sería un costo fijo y un 40% costo variable.

Los imprevistos como costo de alimentos y bebidas es igual al 10%  de las ventas totales de alimentos y bebidas. US$ 4.929.341 x 0,10 = US$ 492.934 / 400 habitaciones = US$ 1.232 por habitación disponible.

Los llamados departamentos menores o sea los ingresos por servicio de teléfono que es el más importante corresponde a un 5% por la venta de habitaciones, o sea US$ 10.430.240 x 0,05 = US$ 521.512 / 400 habitaciones = US$ 1.304 por habitación disponible, y es un costo 100% variable.

El costo del servicio de teléfono puede estimarse en un 95% de la venta del servicio telefónico, o sea 0,95 x US$ 521.512 = US$ 495.436 / 400 habitaciones = US4 1.239 por habitación disponible y ese costo puede ser un 30% costo fijo y un 70% costo variable.

Otros ingresos serían por servicio de lavandería o sea el 2% de la venta total  de habitaciones, con un estimado igual a US$ 208.605 / 400 habitaciones = US$ 521 por habitación disponible.

Otros gastos del hotel son los gastos no distribuidos de la administración general, los gastos por mercadeo y publicidad, los honorarios pagados al operador del hotel, el costo de energía y los costos de mantenimiento y conservación.Digamos 5%de las ventas total para cada item. Si la venta total estimada es : US$ 16.310.590  el 5% de ese monto es igual a : US$ 815.529  como gastos no distribuidos, y dos partidas m[as iguales para el costo de mercadeo y publicidad y la cancelación al operador hotelero. Un total estimado de 815.529 x 3 = US$ 2.446.588.

El costo de la energía se estima como un 4% de las ventas totales o sea 0,04 x  US$ 16.310.590 = US$ 652.412 o lo que ed lo mismo US4 US$ 1.631 por habitación disponible. Y para terminar con los costos y gastos el de mantenimiento sería igual al 5% de la venta total o sea 0,05 x US$ 16.310.560 = US$ 815.529 y por habitación disponible US$ 2038.

Existen los costos del seguro, de impuestos  y una reserva para un posible reemplazo de los activos fijos. Seguros 22% del valor de la edificación o sea US$ 51.840, los impuestos US$ 336.960 y un estimado del 2% de ventas totales para reserva para reemplazos, estimado en 0,02 x US4 16.310.560 = US$ 326.205 en promedio por año operativo desde el 3er año operativo.

Nos dec[ia Sergio Duplan que:

Durante  décadas,  la  industria  hotelera  se  dedicó  a  buscar  sitios  céntricos  o  destinos  de  playa  para  instalarse;  sin  embargo,  la  creciente  demanda,  los  cambios  en  los  intereses  de  los  turistas  y  la  necesidad  de  nuevos  productos  y  servicios  para  atraer  visitantes  de  todo  tipo  de  lugares,  ha  obligado  a  este  sector  a  buscar  nuevas  opciones  para  desarrollar  proyectos  de  gran  magnitud. Conocer  la  viabilidad  de  un  proyecto  hotelero  requiere  de  estudios  ambientales,  de  suelo,  mercado  y  principalmente  de  factibilidad;  es  decir,  para  tener  éxito  se  deben  identificar  las  fuerzas  y  debilidades  del  proyecto,  calcular  sus  resultados  financieros  y  operaciones  a  futuro. Sergio  Duplan  presenta  los  funamentos  teóricos,  procedimientos  y  técnicas  de  análisis  para  evaluar  un  estudio  de  factibilidad  hotelera,  y  desarrolla  un  ejemplo  práctico.  Ello  convierte  a  este  libro  en  una  herramienta  de  estudio  y  consulta  para  estudiantes  y  profesores  de  las  escuelas  y  universidades  que  incluyen  materias  relacionadas  con  la  hotelería  en  sus  planes  de  estudio,  para  inversionistas,  propietarios,  constructores,  desarrolladores,  compañias  operadoras  o  de  franquicias,  instituciones  de  crédito  y,  en  general,  para  las  personas  y  empresas  relacionadas  con  el  desarrollo  de  la  actividad  hotelera.