INVERSION

SEGUNDA PARTE sobre las inversiones de un hotel de 400 habitaciones:

Si el hotel es de 5 estrellas la inversión por habitación es igual a US$ 150.000, en este caso como son 400 habitaciones, la inversión total estimada es igual a : 400 x US$ 150.000 = 60 millones de US$.  

Es posible que de esa cantidad un Banco pueda financiar el 70% de activos que respondan a una primera hipoteca como la edificación y algunas maquinarias con reserva de dominio. El 30% restante sería un aporte de capital propio de los socios. 

De la inversión total es posible que el 15% corresponda al suelo o parcela de tierra; la inversión en construcción el 50%; un 20% para maquinaria y equipos y un 15% restante para cubrir el capital de trabajo y algunos activos diferidos (como los estudios de factibilidad). Así pues la inversión  de los 60 millones repartida en esos rubros sería :

Suelo US$ 9.000.000

Edificación US$ 30.000.000

Maquinarias y equipos US$ 12.000.000

Capital de trabajo y diferidos US$ 9.000.000

De los US$ 60 millones el Banco financiaría US$ 42 millones, o sea la edificación y las maquinarias y equipos. El capital de los socios sería igual a US$  18.000.000.

Las condiciones del banco para conceder un préstamo depende de cada país, y lo ideal es que sea un préstamo a 20 años de plazo con 2 años de gracia y un tipo de interés al menos del 12% sobre saldo deudor. Si eso fuese así, entonces hay que estimar, año a año, la cancelación del préstamo en capital + intereses. 

Si se tiene a la mano una Tabla Financiera el estimado es más facil de estimar, pues con 12% y 20 años de plazo  el factor de recuperación del capital sería igual a : 0,133879 x US$ 42 millones = US$ 5.622.918, como servicio de la deuda, que habría que distribuir en los 20 años en el pago del principal y los intereses, es decir armar una tabla de amortización.