Para que no sea sólo teoría, de inmediato pasemos a establecer los datos para Formular un proyecto de Poasada Turística y luego, con esos datos, armar el proyecto para poderlo evaluar.
Los datos básicos primero:
Año de inicio del proyecto o de la posible inversión : 2.006
Duración de la inversión: 1 año
Años de operación de la posada: 10 años (horizonte para formular y evaluar)
Rentabilidad alternativa o Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) en el contexto del lugar: 25% anual (se le denomina coste de oportunidad, o sea la tasa que corresponde al interés anual de Bonos del Estado).
Inflación prevista en el contexto del lugar donde se localizaría la posada, digamos 15% al año.
Datos de la posible Inversión:
-Suelo (por lo general el 6% al 10% de la inversión total en zona rural o semi-urbana, y en zona urbana el 20% )
-Edificación (por lo general un 50% de la inversión total)
-Maquinarias y equipos (por lo gteneral un 20% de la inversión total)
-Muebles y enseres (por lo general un 10% de la inversión total)
-Vajilla, cubiertería, mantelería, colchones, sábanas, fundas, cubrecamas, toallas, etc.. (por lo general un 7% de la inversión total)
-Activos diferidos o pre-operativos para el pago de profesionales que formulan y evaluan el proyecto (por lo general el 4% de la inversión total) .
-Capital de trabajo (inventarios y cuentas bancarias) por lo general el 3% de la inversión total o para 15 días de operación
Posible Tamaño de la posada:
-Número de habitaciones previstas (casi siempre 8 pero puede llegar hasta 20)
-Número de camas previstas o plazas-camas
-Número de personas o clientes previstos, trabajando a plena capacidad y número promedio de persona por habitación
-Uso probable de la capacidad: en ALTA TEMPORADA de _______días al año , se estima trabajar al ______% de la capacidad
total en habitaciones.
-Uso probable de la capacidad en BAJA TEMPORADA de ______ días al año, se estima trabajar al ______% de la capacidad total de habitaciones.
-Capacidad promedio anual ________% con un promedio de personas por habitación igual a ______
-Estadía promedio de la clientela en ALTA TEMPORADA igual a ______noches
-Estadía promedio de la clientela en BAJA TEMPORADA igual a ______noches
-Estadía media pesada ______noches
Posible mercado o clientes:
Estimación en ALTA TEMPORADA:
Número de habitaciones____ x _____% de capacidad x No. de días de la alta temporada x promedio de personas por habitación ____ =pernoctaciones/año en ALTA TEMPORADA
Estimación en BAJA TEMPORADA:
Número de habitaciones ______ x ____ % de capacidad x No. de días de baja temporada x promedio de personas por habitación_____ = pernoctaciones /año en BAJA TEMPORADA
Estime la estadía promedio en alta temporada y en baja temporada
Estime la posible tarifa competitiva para el alquiler de las habitaciones por pesrona y por noche ( la tarifa puede ser para vender cama y desayuno, o bien cama, desayuno y cena, o bien el paquete completo de todos los servicios)
Posible personal para trabajar en la Posada:
Para el servicio de habitaciones __________personas
Para el servicio de cocina y bar___________personas
Para el servicio de restaurante___________personas
Para el servicio de mantenimiento y otros ________personas
Estime los salarios y prestaciones sociales anuales para el personal a contratar
Estime algunos datos sobre la Alimentación:
Porcentaje de clientes que compran cama y desayuno______%
Porcentaje de clientes que regresan a cenar _________%
Estime el precio medio de una Cena_________________
Financiamiento previsto para la propuesta de Inversión:
De la inversión total qué porcentaje de capital propio ________%
De la inversión total qué porcentaje de capital crédito _______%
De las negociaciones con el Banco: cuáles son los rubros que pueden financiar, con qué tipo de garantía, con qué plazo en año, con qué tipo de interés anual, cuáles serían los años de gracia sólo para el pago de intereses, o en todo caso los años muertos para no pagar, durante unos años, la cuota del servicio de la deuda, cuál es la comisión Flat para administrar el préstamo bancario.
Estime con los datos que le proporcione el Banco una Tabla de Amortización del Préstamo para conocer la cuota o servicio anual de la deuda y año a año el pago del capital y el pago de intereses sobre el saldo deudor.
El tema de las depreciaciones:
haga una tabla de depreciación de los activos fijos, los activos diferidos. Se estima por lo general depreciar la edificación en 20 años, las maquinarias y equipos en 10 años, los muebles y enseres en 5 años, los activos diferidos , para pagar honorarios profesionales en 5 años, los enseres como vajillas, cubietería,etc.. en 3 años
Pongamos un ejemplo para ilustrar el uso de los datos duranet el proceso sistemático de Formular el proyecto:
Consideremos las siguientes hipótesis:
Posada de 8 habitaciones con un promedio de 3 personas por habitación.
Trabajaría en ALTA TEMPORADA durante 200 días, pero sólo al 80% de su capacidad instalada, e decir que en Alta Temporada estime las pernoctaciones/año de esta manera.
8 habitaciones x 0,80 x 200 x 3 = 3.840 pernoctaciones/año
Trabajaría en BAJA TEMPORADA durante 165 días al año, pero sólo al 40% de la capacidad instalada, es decir que en Baja
Temporada las pernoctaciones / año sería:
8 habitaciones x 0,40 x 165 días x 3 = 1.584 pernoctaciones/año
Supongamos que perviendo algunos riesgos se decide una hipótesis para un promedio de temporada anual de esta manera:
8 habitaciones x 0,50 x 200 días x 3 = 2.400 pernoctaciones/año
Se supone que pueda existir una hipótesis de crecimiento del mercado (en base a la experiencia y observación de los negocios similares) de un 5% anual de las pernoctaciones anuales desde el año 1 al año 5 (período infantil del proyecto), y luego del 10% por año desde el año 6 al año 10.
Se parte del supuesto que la venta básica es Cama y Desayuno a una tarifa semilar a la de la competencia, es decir: de Bs. 65.000 (más o menos 30 dólares por personas y noche). Se supone que de las pernoctaciones totales, expresadas en dinero, el 46% de los clientes regresan a la Posada para consumir una cena de Bs. 30.000 (US$ 14 por cena). Así pues, la venta total estimada al año en millones de unidades monetarias sería como sigue:
Pernoctaciones/año (para los 10 años del horizonte del proyecto) y a valores corrientes y sin inflación:
2.400
2.520
2.520
2.520
2.520
2.640
2.640
2.640
2.640
2.640
Estas pernoctaciones al ser multiplicadas por la tarifa media por persona y noche de Bs. 65.000 ( digamos US$ 30) produce los ingresos por venta de habitaciones (y desayuno) en millones de unidades monetarias igual a :
156
164
164
164
164
172
172
172
172
172
El estimado de la venta de la Cena para el 48% de los clientes que la demandan a Bs. 30.000 por cena (US$ 14), sería en millones:
72
76
76
76
76
79
79
79
79
79
Para un estimado de una Venta Total Anual de:
228
240
240
240
240
251
251
251
251
251
Una vez que se ha determinado el posible presupuesto de ventas (Cama y desayuno + cena adicional ), se deben estimar los costos operativos. Aunque estos costos se deben estimar en base a la remuneración anual del personal y según los posible costos de la materia prima para preparar los alimentos y los gastos generales para mantener las habitaciones (incluyendo lavandería) y atender al restaurante y al bar, así como los gastos generales de mantenimiento y administración; en ete ejemplo aplicaremos algunos coeficientes o parámetros conocidos por la experiencia. En efecto, en el departamento de habitaciones los costos operativos por lo general son el 12% de los ingresos por la venta de habiatciones (en este caso Cama+Desayuno). En cuanto a los costos para alimentar a la clientela, corresponde al 60% de los ingresos por alimentación (en este caso sólo los ingresos por Cenas). Un vez estimados los costos totales se puede agregar un 10% de imprevistos. En este ejemplo los costos operativos por la venta de Cama+Desayuno es como sigue en millones de unidades monetarias:
19
20
20
20
20
21
21
21
21
21
Los costos operativos por la venta de las Cenas:
43
46
46
46
46
47
47
47
47
47
Arrojando un costo total operativo departamental con el 10% de imprevistos igual a :
68
73
73
73
73
75
75
75
75
75
Estos costos al restarlos de los ingresos por las ventas totales año a año (durante los 10 años) nos arrojaría una utilidad bruta operativa antes de los costos financieros (intereses al Banco) y antes de las depreciaciones y en millones igual a:
160
167
167
167
167
176
176
176
176
176
Es necesario explicar que en estos estimados se ha hecho una simplificación con los costos operativos totales, ya que no hemos clasifiacado los costos en fijos (que no se relacionan con las ventas) y en costos variables que si se relacionan proporcionalmente a las ventas. Se sabe que según la naturaleza del alojamiento posada: el 70% de los costos son variables y el el 30% adicional son costos fijos (nómina y mantenimiento). Esta distribución es diferente al hotel clásico en el cual el 45% son costos variables y el 55% son costos fijos.
Se podría agregar los costos generales no distribuidos para mantenimiento y administración con un parámetro conocido por experiencia. Pero en este caso sólo consideraremos estos costos operativos de habiatciones y alimentación. Para restarlos del estimado de las posible ventas y obtener la utilidad bruta antes de impuestos y antes de los intereses y la depreciación.
Para una posada de sólo 8 habitaciones es posible que la inversión por habitación sea de US$ 30.000 dólares por habitación, es decir un estimado total de US$ 240.000 dólares (en el caso de la unidad monetaria llamada Bolívar en Venezuela a Bs. 2.150 bolívares por dólar, entonces la inversión total de esta posada de 8 habitaciones se estimaría en 516 millones de bolívares, distribuido de esta manera):
Suelo: el 6% de la inversión total, o sea 31 millones
Construcción o Edificaciones : 50% de la inversión total , o sea 258 millones
Maquinarias y Equipos : el 20% de la inversión total, o sea 103 millones
Muebles y enseres: el 10% de la inversión total, o sea 52 millones
Vajillas, etc... el 7% de la inversión total, o sea 36 millones
Preoperativos para pagar profesionales: el 4% de la inversión total, o sea 21 millones
Capital de trabajo: el 3% de la inversión total, o sea 15 millones
Todo lo cual sumaría la inversión total igual a 516 millones
De esta inversión total el 60% sería financiado con un crédito bancario (310 millones) y el 40% con capital propio (206 millones).
Hasta este momento la metodología sistemática ha cubierto: el problema del Tamaño, del mercado y las posible ventas, los costos operativos (según la venta de habitaciones+desayuno y cenas), así como la posible inversión y sus fuentes de financiamiento. Es posible que el crédito bancario se conceda con un plazo de 10 años, al 12% anual de interés, sin años de gracias y financiando los rubros que tengan garantía hipotecaria de primer grado e incluso algunos equipos con garantía prendaria y alguna garantía colateral. Si este fuese el caso, es necesario entonces estimar una Tabla de Amortización del préstamo bancario de 310 millones, con el fin de conocer la cuota o servicio de la deuda anual, y los pagos del capital y los interes año a año.
Igualmente la metodología exige preparar la Tabla de Depreciaciones de los activos Fijos y los Activos Diferidos, considerando una depreciación anual y lineal de 20 años para la edificación, 10 años para la Maquinaria y los equipos, 5 años para los Muebles y Enseres, 5 años para los Activos Diferidos (para el pago de los servicios profesionales antes de operación), y 3 años para los otros activos de corta vida como: vajillas, cristaería, cubiertería, etc... Esta tabla de depreciación (sin valor salvado) permitirá colocar sus resultados en el Estado de Pérdidas y Ganancias pero sólo con fines fiscales, ya que la deprecaión no es una salida de efectivo, sino sólo se añade como si fuera un costo para poder estimar el pago del impuesto sobre la renta (ISR), por lo general del 35% de la utilidad bruta (ingresos por venta, menos costos operativos, menos intereses pagados al Banco, menos depreciaciones). Veremos que el resultado es una utilidad neta después de pagar el ISR y que se le debe de nuevo añadir la depreciación en el Flujo de Efectivo.
El paso siguiente es entonces preparar la Tabla de Amortización del préstamo, la Tabla de Depreciaciones, el Estado de Resultado y el Flujo de Efectivo, pues con este flujo de fectivo se podrá obtener la cantidad de efectivo que, año a año, le quedará a los inversionistas o socios dueños de la Posada y que produce cantidades que deben ser descontadas a valor presente, con la Tasa o el Interés de una posible rentabilidad alternativa (como lo que pagan los Bonos del Estado).
Hasta aquí la primera parte del ejemplo. En la otra Hoja de este Blog veremos como estimar la cuota del servicio de la deuda, el pago del principal o capital , el pago de intereses al Banco y los estimados de depreciaciones, para poder calcular el Estado de Resultado y el Flujo de Efectivo, que es la herramienta que permitirá obtener los datos para la evaluación del proyecto.
No hay comentarios.:
Publicar un comentario