La evaluación de un proyecto hotelero se realiza encadenando de una forma sistemática un conjunto de presupuestos que van desde el presupuesto de un posible mercado de clientes y las posibles ventas, pasando luego por un presupuesto de inversión en activos circulantes, activos diferidos y activos fijos, con sus correspondientes formas de financiamiento (capital propio y capital crédito), un presupuesto relativo a las depreciaciones de los activos diferidos y los activos fijos, el presupuesto para el pago de la deuda en pago de intereses y pago del capital, el presupuesto de costos operativos variables y fijos, el presupuesto de los gastos generales no distribuidos.
Con estos presupuesto el analista primero estima un Balance General pro-forma donde debe definir el plan de inversión total y por rubros, así como los rubros que serían financiados por el crédito bancario y los rubros a ser financiado por el capital propio o patrimonio. Luego estima un posible Estado de Resultado o de Pérdidas y Ganancias, para lo cual se apoya en los estimados de ventas posibles tanto de habitaciones, así como de otros de los servicios hoteleros, vale decir: alimentos, bebidas y servicios menores. Esta venta tiene que ser proyectada en el tiempo con una determinada tasa de incremento según los estudios del mercado; esta proyección se acostumbra ha hacerla para un horizonte temporal de 10 años. De esos estimados de ventas anuales se deben deducir los costos variables (relacionados con el incremento o el decremento de las ventas), los costos fijos que permanecen más o menos iguales en el tiempo, así como los gastos generales no distribuidos que casi siempre forman un determinado porcentaje de la venta total. Se obtiene entonces una utilidad bruta si se restan las ventas estimadas de esos costos y gastos y de esa utilidad bruta se deduce el pago del impuesto sobre la renta (ISR), para obtener la utilidad neta después de pagar el ISR.
Veremos que esta utilidad neta temporal más los valores asignados a las depreciaciones forman la riqueza general de la empresa, lo cual permitiría hacer un Flujo de Caja o de Efectivo, que es el presupuesto clave para poder evaluar el proyecto hotelero en base a criterios financieros.
En cada uno de estos pasos sistemáticos existen parámetros que se pueden aplicar según la experiencia y existen partidas que se deben considerar para que el proceso de formulación sea el adecuado, como el tratamiento de la partida depreciación, de la partida intereses para el pago de la deuda, de lo que se denomina valor de rescate o valor salvado. Igualmente la comparación temporal entre las salidas del efectivo y las entradas de efectivo en un Flujo de Caja se debe hacer con la herramienta financiera de los valores descontados utilizando una adecuada tasa de descuento que es un elemento clave para una correcta evaluación.
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