Un alumno de la Universidad de Oriente (Isla de Margarita) me preguntaba si era posible evaluar entre dos sitios A y B las posible inversiones de un hotel con datos diferentes según sus localizaciones. En seguida voy a colocar un ejemplo que puede ilustrar este asunto:
Las Diferencias entre dos sitios para construir el hotel
1) Sitios A:
Capacidad anual de la producción de habitaciones:68.438 habitaciones (250 x 0,75 x 365)
Inversión del hotel en el año 1 = US$ 45,5 millones ( 250 x US$ 170.000)
Costo por habitación en el año 2 = 68.438 x U$ 100 = venta año US$ 6.843.800 x 0,12 = U$$ 821.256 costo total / 68.438 =US$ 12
Otros costos generales por habitación en el año 2 = US$ 6.843.800 x 0,25 = US$ 1.710.950, o sea US$ 25 por habitación. Costo total por habitación US$ 12+ US$ 25 = US$ 37
Crédito impositivo para la construcción = 5%
Reventa del hotel después de 5 años= US$ 31,9 millones
2) SITIO B:
Capacidad anual de la producción de habitaciones:82.125 habitaciones (250 x 0,90 x 365)
Inversión del hotel en el año 1 = US$ 65,5 millones ( 250 x US$ 262.000)
Costo por habitación en el año 2 = 82.125 x U$ 120 = venta año US$ 9.855.000 x 0,12 = U$$ 1.182.600 costo total / 82.125 =US$ 14,4
Otros costos generales por habitación en el año 2 = US$ 9.855.000 x 0,25 = US$ 2.463.750, o sea por habitación US$ 30 + US$ 14,4 = US$ 44,4 costo total por habitación
Crédito impositivo para la construcción = 10%
Reventa del hotel después de 5 años= US$ 37,2 millones
Condiciones comunes para ambos sitios
Retorno después de IRS que obtiene el hotel sobre una inversión alternativa= 12% o TASA DE DESCUENTO
Tiempo requerido para la construcción= 1 año
Precio por habitación pagado por un Operador en el año 2 = US$ 80,0 o sea 20% de descuento sobre precio por hab.
Vida productiva del hotel 10 años
Inflación estimada en el país que afecta a costos y precios= 7% anual
ISR para las utilidades hoteles= 35%
______
NOTA: el hotel espera maximizar su utilidad, el primero del año 6. Las inversiones, los costos,la venta y los impuestos se hacen el primer día de cada año al producirse los servicios.
LOS EFECTOS INMEDIATOS
En el sitio A la planta tiene que invertir US$ 45,5 millones. El ISR del 35% sobre ese monto invertido es igual a US$ 15,9 que obtiene como reducción de impuesto el hotel. Los impuesto (ISR) como crédito impositivo del 5% sobre la inversión es igual a US$2,28, que es una reducción impositiva o crédito fiscal debido a la inversión. La diferencia es igual a: (45,5) + 15,9 + 2,28 = (27,32) que es su salida neta de efectivo por hecho de invertir al final del año uno.
En el sitio B la planta tiene que invertir US$ 65,5 millones. El ISR del 35% sobre ese monto invertido es igual a US$ 22,9 que obtiene como reducción de impuesto el hotel. Los impuesto (ISR) como crédito impositivo del 10% sobre la inversión es igual a US$6,55, que es una reducción impositiva o crédito fiscal debido a la inversión.La diferencia es igual a : (65,5) + 22,9 + 6,55 =(36,05). que es su salida neta de efectivo por el hecho de invertir en el año uno.
Veamos los resultados
En el Sitio A
El Hotel tiene una salida de efectivo igual a su inversión estimada en US$ 45,5
El hotel tiene una entrada en efectivo al obtener reducción impositiva del 35% sobre la construcción igual a US$15,9 y el hotel obtiene un crédito fiscal o entrada de efectivo igual a US$ 2,28. El impacto inmediato es igual a : (45,5) + 15,9 + 2,28 = (45,5) + 18,18 = (27,32) o inversión neta en el año uno.
En el Sitio B
El Hotel tiene una salida de efectivo igual a su inversión estimada en US$ 65,5
El hotel tiene una entrada en efectivo al obtener reducción impositiva del 35% sobre la construcción igual a US$22,9 y el hotel obtiene un crédito fiscal o entrada de efectivo igual a US$ 6,55. El impacto inmediato es igual a : (65,5) + 22,9 + 6,55 = (65,5) + 29,45 = (36,05) o inversión neta en el año uno.
CALCULO de las UTILIDADES SOLO POR VENTA de HABITACIONES
La utilidad hotelera en el año 2 y en el SITIO A es igual a: precio estimado que paga por habitación el Operador US$80,0 menos costos totales por habitación igual a US$37, la diferencia es igual a : US$ 43.Con una producción de habitaciones en el año 2 igual a: 68.438 habitaciones, la utilidad antes del pago impositivo (ISR) es igual a: 68.438 x 43 = US$ 2.942.834, y después del pago del ISR del 35% la utilidad es igual a US$ 1.912.842 Si esa utilidad se re-invierte en 4 años adicionales su valor futuro será igual a : (1.912.842) (1,12) elevado a la cuatro = (1.912.842) x (1,573519) = US$ 3.009.893.
La utilidad hotelera en el año 2 y en el SITIO B es igual a: precio estimado que paga por habitación el Operador US$80,0 menos costos totales por habitación igual a US$44,4, la diferencia es igual a : US$ 35,6.Con una producción de habitaciones en el año 2 igual a: 82.125 habitaciones, la utilidad antes del pago impositivo (ISR) es igual a: 82.125 x 35,6 = US$ 2.923.650, y después del pago del ISR del 35% la utilidad es igual a US$ 1.900.373 Si esa utilidad se re-invierte en 4 años adicionales su valor futuro será igual a : (1.900.373) (1,12) elevado a la cuatro = (1.900.373) x (1,573519) = US$ 2.990.273 millones.
Tomando en cuenta la INFLACION del 7% anual, la utilidad REAL para el Sitio A al final del año uno (valor futuro) sería igual a : (1.912.842 ) x (1,0700) = 2.046.741; al final del año dos : (1.912.842) x 1,1449) = 2.190.013, y para final del año tres:(1.912.842) x (1,2250) = 2.343.231.
Tomando en cuenta la INFLACION del 7% anual, la utilidad REAL para el Sitio B al final del año uno (valor futuro) sería igual a :(1.900.373 ) x (1,0700) = 2.033.399; al final del año dos : (1.900.373) x 1,1449) = 2.175.737, y para final del año tres:(1.900.373) x (1,2250) = 2.327.957.
RESUMEN
El mejor sitio para ubicar el Hotel es el SITIO A. Para hacer un flujo de caja completo se necesita obtener las utilidades por la venta de Alimentos y Bebidas y por la venta de otros servicios menores. Pero con esos estimados breves sólo considerando la venta de habitaciones, ya se puede seleccionar el mejor lugar para ubicar el hotel.
No hay comentarios.:
Publicar un comentario