Modelo para la evaluacion de un Hotel (tercera parte)

La tercera parte del proyecto se refiere al ESTUDIO DE LA DEMANDA disponible y posible, es decir el número de visitantes o turistas a captar ( distribuidos en nacionales y extranjeros) , así como la estancia media pesada de estos visitantes.

Igualmente es conveniente conocer o estimar el número de visitantes para cada uno de los meses del año ( la estacionalidad en un año), así como la posible distribución del número de visitantes durante los 7 días de la semana ( la estacionalidad diaria).

Se supone que el estudio de la demanda de visitantes se estima a partir del conocimiento de la oferta actual de habitaciones y camas/plazas ya operando en el mercado y de la capacidad media utilizada por la hotelería similar, durante un año, así como el análisis de número de visitantes que en la actualidad no se pueden alojar con la oferta existente.

En este ejemplo, se estimó para este proyecto un número total de visitantes para finales del primer año igual a 17.321 ( es decir : 304 habitaciones x 0,65 de uso promedio anual x 365 días al año = 72.124 habitaciones año, con un estimado de 1,68 persona por habitación, es decir una capacidad anual estimada en : 72.124 x 1,6811 = 121.248 camas/plazas al año entre 7 noches promedio = 17,321 turistas /año, según se estimó con anterioridad la capacidad de alojamiento.

Se estima que del total de visitantes el 60% sean nacionales y el 40% restante sean extranjeros, con una estadía media de 7 noches.

Este estimado de la demanda permite hacer las estimaciones para "la producción" del número de habitaciones con posibilidad de ser vendidas al año e igualmente el número de plazas / camas de posible venta al año. Claro, se parte de los supuesto de que durante el primer año operativo se trabajaría a una capacidad media anual del 65% tanto para habitaciones como para camas/plazas y suponiendo un ratio de estancia por habitación de 1,68 personas.

Del total de plazas/ camas igual a 221.920 anuales ( al 100% de capacidad) se puede estimar que un 55% sean vendidas en promedio o sea 121.248 plazas/camas; de las cuales, el 4,6% serían ocupadas en suites y el 95,4% en habitaciones dobles. Es decir se venderían 5.577 plazas-camas en suites y 115.671 plazas-camas en habitaciones dobles; por lo que se venderían entonces 5.577 habitaciones suites (suponiendo usada por 1 persona) y 57.836 habitaciones dobles ( o sea 115.671 plazas-camas entre 2 personas). En resumen se venderían 63.413 habitaciones durante el primer año. En seguida hay que estimar el precio medio de la venta de estas habitaciones para obtener los ingresos totales por la venta de habitaciones y el promedio ponderado de ingreso por habitación vendida.

Esto en cuanto a la "producción y venta" de habitaciones según el estudio de la demanda de visitantes, Ahora será necesario suponer con una determinada tarifa (casi siempre el 1 por mil de la inversión por habitación) para un posible ingreso estimado en 934,454 millones de unidades monetarias.

Observemos que la posible venta de habitaciones representa el 24% de la posible inversión total y el 41% de la inversión en contracción civil y que el promedio simple no pesado del valor de la habitación vendida de 14.736 unidades monetarias, equivale más o menos a la tarifa media a cobrar por habitación.

Elasticidad de la demanda

Supongamos que el Hotel Cristal observó que al elevar el precio o la tarifa de sus habitaciones de US$ 40 a US$ 50 sus ventas mensuales se redujeron de 1.490 a 1.278 habitaciones, sin que exista otra razón para explicar esa baja. ¿Cuál es entonces la elasticidad de la demanda respecto al precio en ese intervalo?

e = (50+40) / (1278 + 1490) x (1278 - 1490) / (50 - 40) = (90 / 2768) x (- 212/10) =0,689

Otros temas sobre la oferta y demanda aparecen en seguida:

CURVA de DEMANDA

CURVA de OFERTA

CURVAS D y O

PRECIO DE EQUILIBRIO

ELASTICIDAD PRECIO

DEMANDA y OFERTA

El mercado y la clientela turística

En cuanto al mercado, lo primero que se debe considerar es la posibilidad de captar una clientela que estaria dispuesta a pagar la tarifa hotelera para recibir los servicios. La tarifa no puede ser mayor que la establecida por los hoteles de la misma categoria que ya estan operando y que ofertan los mismos servicios que ofertaria el nuevo proyecto. Una manera practica de conocer como trabaja la competencia en relacion a su clientela, seria conocer su capacidad media anual de trabajo (supongamos que es del 65%), el numero de habitaciones, la tarifa media por cuarto noche , asi como el numero promedio de personas que se alojan por cuarto noche, y por supuesto la estadia media promedio (supongamos: 120 habitaciones, con una tarifa de US$ 40 por habitacion, una media de 1,8 personas por habitacion y una estadia promedio de al menos 5 noches. En caso de que esos sean los parametros que rescatamos, entonces los siguientes calculos nos ayudarian a obtener alguna de la informacion necesaria para nuestro futuro proyecto; en efecto para ese hotel que ya opera, lo que sabemos ahora es lo siguiente:

120 habitaciones x 65%x 365 noches =28.470 cuartos noches
28.470 x US$40 = US$ 1.138.800 ingreso bruto anual
28.470 x 1,8 personas por cuarto-noche= 51.246 visitantes-noches
51.246 / 5 noches de estancia = 10.240 visitantes

Asi pues, si este hotel que es casi parecido al proyecto y ya opera captando anualmente 10.240 turistas o visitantes, podriamos partir de una hipotesis muy preliminar, de que durante los dos primeros periodos anuales de nuestro proyecto, solo podriamos trabajar con una media del 50% anual y quiza con la misma tarifa de US$ 40 por cuarto-noche, y digamos con 1,5 personas por cuarto-noche, los cuales tendrian una estadia media de al menos 3 noches; entonces si el proyecto tendria 150 habitaciones, los estimados bajo esas premisas son como sigue,

150 x 50% x 365= 27.375 cuartos noches
27.375 x US$ 40 = US$ 1.095.000
27.375 x 1,5 personas cuarto-noche= 41.063 visitantes-noches
41,063 / 3 noches = 13.688 visitantes

Asi pues, hemos llegado a estimar una posible clientela anual de turistas o visitantes para el nuevo proyecto. Como se estima que esa cantidad de clientes podrian ser captados durante los dos primeros periodos anuales operativos, desde ese momento en adelante se tendria que tener una posible hipotesis de crecimiento medio anual de esa clientela, para poder hacer proyecciones al menos para un horizonte de 10 periodos anuales. Esa tasa de crecimiento se puede estimar a partir de la tasa de crecimiento medio del turismo en el pais, pero haciendo algunas consideraciones y ajustes para por lo menos tres escenarios (pesimista, optimista y el mas probable).