LA DEPRECIACION

La depreciación es definida como el proceso de asignar a gastos el costo de un activo fijo en el período en el cual se estima que se utilizará. Muchas veces el concepto de la

depreciación trae a confusiones y es necesario tener muy claro lo siguiente:

1. La depreciación no es un proceso de valuación por el que se asigna a gastos el costo del activo de acuerdo con autovalúos realizados al fin de cada período. La depreciación es una asignación del costo del activo a gastos de acuerdo con su costo original.

2. Un activo totalmente depreciado solamente significa que ha alcanzado el final de su vida útil estimada, es decir, que no registra más depreciación para el activo. Esto no quiere decir que el activo sea desechado o que ya no se use; la mayoría de veces, las empresas continúan utilizando los activos totalmente depreciados.

3. La depreciación no significa que el negocio aparte efectivo para reemplazar los activos cuando lleguen a ser totalmente depreciados. La depreciación es simplemente parte del costo del activo que es enviado a gastos y no significa efectivo.

4. La depreciación no implica un movimiento de efectivo pero sí afecta el efectivo de un negocio en el sentido de que constituye un gasto deducible para fines impositivos. Por lo tanto, la depreciación afecta el nivel de utilidades y el pago de impuestos. A un mayor nivel de depreciación, las utilidades son menores, y los impuestos correspondientes, también son menores.

Modelo para la evaluacion de un Hotel (segunda parte)

Una vez que se tiene la información del proyecto hotelero por parte del arquitecto en cuanto a los metros cuadrados por planta, así como los volúmenes de construcción en un suelo previsto y el resumen de la INVERSION TOTAL por RUBROS, se debe comenzar a estudiar el PLAN DE FINANCIAMIENTO, en el supuesto ideal que el aporte propio sea del 60% y el aporte crediticio es del 40% restante para financiar los rubros que proporcionen garantía real ( hipotecara de primer grado y pignoraticia, además de otras garantías colaterales ). Si se parte de esa premisa entonces el 60% de financiación propia sería igual a ; 0,60 x 3.848,9 = 2.309,34 y el financiamiento bancario del 40% sería igual a: 0,40 x 3.848,9 = 1.539,56

Como se estima que el proyecto puede durar para su construcción y dotación DOS AÑOS y antes de que comience a operar, entonces es necesario prever para los años 2.008 y 2.009 los rubros a financiar por el capital propio, es decir para el año 2.008 el financiamiento del suelo, y una parte de la construcción, así como una parte del equipamiento y una parte también del valor de los proyectos y la dirección-ejecución.

Es posible que del valor para el financiamiento propio de 2.309,34 más o menos el 54% se haga en el año 2.008 y el resto o sea el 46% en el año 2.009.

En cambio, la financiación bancaria podría financiar rubros como: una parte del valor de la construcción, una parte del valor del equipamiento, también del área deportiva y quizá una parte de los diferidos, siempre que se pidan garantías colaterales además de las garantías reales.


Después de este supuesto de la manera de financiar la inversión, se debe estimar una Tabla de Depreciación de los activos fijos y de amortización de los activos diferidos o pre-operativos, partiendo del valor del suelo que no se deprecia, pero suponiendo que la legislación fiscal del país acepte la depreciación lineal de la Construcción en un 5% por año, el equipamiento en un 10% por año y los activos diferidos (como el valor de los proyectos , así como la dirección y ejecución) en un 20% al año. Esto daría un valor total por estos conceptos igual a 275,55 millones de unidades monetarias ( o sea el 7,16% de la inversión total).

Esta resultados sería en este caso como sigue ( en millones de unidades monterías)

Suelo = 0,00
Construcción = 113,35
Equipamiento = 99
Zona deportiva = 1,2
Proyectos = 20
Dirección y ejecución = 42

Financiamiento de proyectos

El enlace de arriba se refiere a utilizar la titularización de activos inmobiliarios como fuente de financiamiento. El ejemplo que aparece en seguida es un análisis del uso de este recurso en la ciudad de Bogotá-Colombia. Es un trabajo de Rosalba Méndez Parra de la Universidad de La Salle, División de Formación Avanzada, especialización Gerencia Financiera.

Parece que el tema amerita un análisis más profundo y cuidadoso en lo que se refiere a las alternativas de financiamiento de proyectos inmobiliarios.

Así como es importante el asunto del financiamiento de los bienes inmobiliarios, también es su control durante la fase de construcción. La idea es eliminar las actividades que no agreguen valor, reducir el tiempo de construcción de la obra y realizar una nueva planificación de la obra diferente a la tradicional. En seguida se estudia, desde Chile, la aplicación de lo que se llama el LEAN CONSTRUCCION que puede mejorar la productividad y eficiencia durante la construcción de un inmueble.

Raúl Rojas Vera, hace un análisis completo del asunto, en :

LEAN CONSTRUCCION