Supongamos un proyecto para un hotel de 5 estrellas, con el nombre siguiente: Hotel Cristal. Este proyecto consiste en 304 habitaciones de las cuales 278 son habitaciones dobles y 26 suites.
El número de plazas/camas sería igual a 608 ( 221.920 plazas-camas anual, trabajando al 100% de capacidad y suponiendo 2 personas por habitación).El proyecto comenzaría a operar en el año 2.010.
El modelo debe calcular la capacidad del proyecto hotelero según sus diferentes plantas, como la planta piso donde se ubicarían las habitaciones, las oficinas, los cuartos de almacén, guardarropa y despachos, los salón sociales para dar los servicios de Internet y servicios secretariales y otras oficinas generales, para el departamento-de-contabilidad-administración.
Supongamos entonces que de acuerdo con los estimados del arquitecto esta PLANTA DE PISO es de una superficie total de 17.530 metros cuadrados. Aquí es necesario suponer que las habitaciones dobles son de 30 metros cuadrados cada una y que las suites son de 70 metros cuadrados cada una, e igualmente que las oficinas son de 100 metros cuadrados cada una y que los salones sociales son de 83 metros cuadrados cada uno. En el estimado además aparecen los metros cuadrados para los huecos de las escaleras, de los ascensores y los corredores de distribución.
La PLANTA BAJA Y TECNICA con 7.210 metros cuadrados aloja la Recepción, las cafeterías y restaurantes, el baal oficinas, baños públicos, salón social y de convenciones, la zona de tiendas y la llamada zona de equipos. Un hotel de 5 estrellas por lo general tendría 3 cafeterías/restaurantes, 2 recepciones, 1 bar, 12 tiendas y 1 salón de convenciones de 1.000 metros cuadrados. Supongamos que este PISO de 7.210 metros cuadrados, corresponde al 41% de la superficie corresponde a la Planta Piso de habitaciones y otros espacios.
La PLANTA SOTANO por lo general aloja las cocinas, los cuartos de máquinas, depósitos, despensa y bodega, área para el personal, lavandería, cuarto de basura, gimnasio, discoteca y áreas de mantenimiento. Este planta se estima en 4.930 metros cuadrados ( o sea el 28% del espacio PLANTA PISO que es el más importante en espacios).
Si se suman todos los metros cuadrados para obtener el volumen total a ser construido se llega a la suma de 29.670 metros cuadrados, lo cual requiere un suelo previsto tanto para el área edificable (digamos 30.000 m2) , para la zona de jardinería (digamos 50.000 m2) , para la zona de estacionamiento de vehículos (digamos 25.000 m2) y el área deportiva (digamos 30..000 m2, si el hotel tiene un campo de golf). O sea: un total de suelo previsto de 135.000 metros cuadrados. Este suelo estimado tendrá un valor monetario y como este valor depende de las negociaciones que se hagan con el vendedor de la parcela, aquí sólo y para fines metodológicos supondremos un valor supuesto de 2.000 por m2, para dar un valor total de suelo de 270.000 millones de unidades monetarias.
Es necesario igualmente estimar el valor de la construcción del hotel según los metros cuadrados y los valores por m2. Supongamos que el volumen constructivo interno de 30.000 m2 tenga un valor estimado de 2.076,90 millones de unidades monetarias y que la construcción externa y jardinería montan a 190 millones de unidades monetarias, para dar un gran total de 2.266,90 millones de unidades monetarias.
También se debe estimar el valor del equipamiento de las 304 habitaciones y de otras áreas y entonces podemos suponer un estimado de 990 millones de unidades monetarias (44% del valor de la construcción del hotel).
Otros estimados como el valor de la zona deportiva con una pista de tenis y piscinas por 12 millones de unidades monetarias y finalmente el valor del proyecto (arquitectónico, de viabilidad financiera y otros) por 100 millones de unidades monetarias , así como el valor monetario de la dirección y ejecución del proyecto en 210 millones, para arrojar un total de INVERSION de 3.848,9 millones de unidades monetarias donde el suelo ubicado en una zona no urbana incide en un 7% del total, la construcción del hotel en un 59% del total, el equipamiento de habitaciones y otras áreas incidiendo en un 26% del total, para dejar un 8% para cubrir los rubros de inversiones para la zona deportiva, los proyectos así como la dirección y ejecución del proyecto.
En cuanto a la inversión se estima casi 13 millones de unidades monetarias por habitación proyectada. En valor en dólares es más o menos entre 108 a 110 millones por habitación proyectada, dependiendo de los valores negociados para comprar el suelo, y para hacer la construcción, así como el valor de los proyectos (casi siempre 2,6% de la inversión total) y el valor para dirigir y ejecutar el proyecto (casi siempre igual al 5,5% de la inversión total). Este valor de la inversión en dólares por habitación puede llegar a un máximo de US$ 200.000 para un hotel clasificado como SUPERIOR o de LUJO
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