Una vez que se conoce el mercado posible, ello nos orienta en cuanto al posible tamaño de la posada en número de habitaciones y plazas-camas. Este tamaño es necesario transformarlo en un programa de inversiones y para ello tanto el arquitecto como el constructor pueden comenzar a diseñar lo que sería construido, según el suelo o parcela a utilizar y las normas para su uso establecidas por las autoridades locales e incluso según los criterios para establecer los tamaños de las habitaciones, el área total de habitaciones, el área total de espacios públicos, el área total de servicios y de estacionamiento, y otras áreas exteriores, con rangos mínimos y máximos.
Es posible que los m2/cuartos sea de 16 y los de baños de 3 m2, para dar un total por habitación de 19 m2. Las zonas de áreas públicas se refiere al vestíbulo, la cafetería, las áreas para la circulación, los sanitarios públicos; y las àreas de servicios como recepción, oficina, cuarto de máquinas, bodega, cocina y servicios para empleados, así como las áreas de circulación.
Es posible que el área de habitaciones con baños represente el 60% del total de área construida, dejando el 40% restante para las áreas públicas, de servicios y otras áreas, Las propuestas de habitaciones puede ser de doble crujia para 1 a 2 personas o de crujia sencilla y para cada habitación seleccionar un mobiliario compuesto por cama, cabecera, box sping, buró, silla , lámpara, tocador con gavetas,cortinero y cortina, espejo y elementos decorativos, closet con ganchos de ropa, otros equipos como protecctor de colchón, sábnas, almohadas, fundas, colchas, cenicero, jarra y vasos de agua, teléfono, aire acondicionado y en el baño los equipos con toallas grandes (2), cesto de papeles, cortina de regadera, tapete antiresbalante y si se requiere extrator de aire.
Por lo general el tamaño medio de una posada es de 8 habitaciones con baño en cada una x 19 m2 = 152 m2 y si esta área representa el 60%, ello quiere decir que el 40% corresponde a: 100 m2 ,para un total de área de igual a 252 m2. Es posible que se estime 6,4 m2 por cuarto para las áreas públicas y también 6,1 m2 por cuarto para las áreas de servicios. Con estos parámetros es posible que el área total para una posada de 8 habitaciones como se ha dicho de 252 m2.
Por experiencia se sabe que la inversión total para una posada de 8 habitaciones puede estar entre US$ 30.000 a US$ 40.000 por habitación, dependiendo del tipo de posada. Igualmente de la inversión total, el terreno puede incidir entre un 5% a 7%, la construcción entre 55% a 57%, los equipos fijos entre 10% a 12%, el mobiliario y la decoración entre un 5% a 6%, los equipos para la operación entre un 3% a %%, los gastos pre-operativos para cancelar honorarios profesionales entre un 2% a 3% , el capital de trabajo entre 1% a 2% y los gastos financieros durante la construcción entre el 5% al 8%.
Es posible que una posada de 8 habitaciones arroje un presupuesto total de inversión igual a US$ 310.000. De esta cantidad por lo general los bancos acostumbran a dar un crédito igual al 60% y el 40% sería financiado con capital propio. Sin embargo esta mezcla se debe estudiar con mucho cuidado para que el pago de los intereses al Banco no incida fuertemente en el Estado de Resultado. Aunque esto depende de la política de los bancos al conceder un determinado plazo, un determinado interés anual, y los rubros que desean financiar con garantía hipotecaria o prendaria, es posible negociar con las instituciones crediticias para llegar a un consenso de acuerdo a la naturaleza del negocio.
Una vez que se conoce el monto del crédito, los años de plazo y el tipo de interés, es necesario estimar la Cuota igual y consecutiva que se pagaría cada año en forma de anualidad formada por principal e intereses.
Supongamos para ilustrar este asunto que de una inversión total de US$ 300.000, el banco esté dispuesto a conceder un préstamo sobre la construcción civil (con garantía hipotería de primer grado) y sobre algunos de los equipos fijos (con garantía prendaria) y que decide financiar el 65% de la inversión total, es decir : US$ 195.000, con un plazo de 10 años y al 12% anual (sin años de gracia). Para estimar la cuota o servicio de esa deuda tenemos que buscar en la Tablas de Interés Compuesto y de Descuento, el factor de recuperación del capital para 10 años y el 12% anual. Este factor es igual a : 0,176984, lo que quiere decir que el pago anual que se requiere para cancelar el préstamo de US$ 195.000 en 10 años con un interés compuesto sobre saldo deudor del 12% anual, sería de : 0,176984 x US$ 195.000 = US$ 34.512 cada año durante 10 años.
Si ahora estimamos el pago del principal o capital multiplicando la cuota de US$ 34.512 por el factor de descuento para el año 10 y el 12% igual a : 0,321973, nos arroja para el primer año operativo un pago del principal igual a: US$ 11.112 y la diferencia según la cuota: US$ 34.512 menos US$ 11.112 = US$ 23.400 para pagar el interés para el primer año. Ahora bien para el segundo año seguimos en mismo procedimiento, solamente que ahora la cuota se multiplica por 0,360610 (para 9 años y 12% ), lo cual daría = 0,360610 x US$ 34.512 = US$ 12.445 para el pago del principal y ahora el interés sería igual a : US$ 34.512 menos 12.445 = US$ 22.067. Como se puede observar el principal se elevaría año a año y los intereses disminuirían (pero la suma de ambos daría la cuota anual). Si esto se sigue hasta el año 1, se obtendría la tabla de amortización para el préstamo. Lo importante es saber que los intereses, al ser un costo financiero año a año , ellos aparecen como costo en el Estado de Resultado del proyecto. Por su parte, el pago del principal aparerecerá como una salida de efectivo, cuando se calcule el Flujo de Caja del proyecto.
Ahora bien, esa mezcla para financiar el proyecto entre el capital crédito (deudas) y el capital propio (patrimonio) y su incidencia porcentual sobre el total de la inversión, podría ayudar a establecer la TASA DE DESCUENTO que serviría como costo de oportunidad para descontar los flujos de caja del proyecto y llevarlos al año CERO.
Como en el ejemplo el préstamo es igual al 65% de la inversión total y al costo del 12%, y el capital propio tiene un peso o incidencia del 35% de la inversión total, pero seguramente con el deseo de obtener un rendimiento del 30% sobre la inversión, entonces : (0,65 x 12) + (0,35 x 30) = 7,8 + 10,5 = 18,3%, que podría tomarse como la tasa anual para descontar el flujo de caja neto para los socios del proyecto. También es posible buscar una alternativa de inversión de muy bajo riesgo, como sería colocar los fondos en la compra de Bonos del Estado y el interés anual que paguen esos bonos se utilizaría como la Tasa de Descuento o como Costo de Oportunidad del dinero, para hacer el descuento de las entradas netas en el Flujo de Caja.
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