Invertir consiste en adquirir activos que sean capaces de generar rendimientos en el futuro. Una inversión da origen a dos flujos de efectivo: un primer flujo, para hacer desembolsos para adquirir los activos (una salida de efectivo para invertir en activos); y un segundo flujo de efectvos, desde el primer año operativo hasta el año operativo "n" que son ingresos en caja. El rendimiento neto mide la diferencia entre la inversión en el origen (en el año cero) contra las entradas de efectivos netos que aparecen en cada año operativo desde el año 1 al año "n". Esto se denomina flujo de caja, flujo de efectivo y a veces se llama cuasirenta.
En resumen: un proyecto de inversión frecuentemente cuenta con un desembolso inicial para adquirir todos los activos (activos fijos, activos diferidos y activos circulantes); la suma de estos activos aparecen en el Balance General pro-forma. Luego si se arma un Estado de Resultado para cada año operativo (desde el año 1 al año "n") donde aparecen las ventas, menos todos los costos y gastos, incluyendo las depreciaciones de los activos fijos y las amortizaciones de los activos diferidos (con fines sólo fiscales), e incluso el pago de intereses por préstamos, obtenemos un beneficio sujeto al pago del Impuesto sobre la Renta (ISR); y al restar este impuesto, obtendremos, para cad año operativo, un beneficio neto después de impuestos, para luego volver ahora a sumar las depreciaciones de los activos fijos y la amortización de los diferidos, e incluso en el año "n" añadir el valor salvado de aquellos activos que no se han depreciado totalmente, para luego restar estos resultados netos al monto de inversión inicial. Hay dos maneras de hacer esta resta : 1) de una manera contable sin hacer ningún descuento, y 2) de una manera financiera, descontando todas las entradas netas operativas a valor presente, para que aparezcan homogeneizadas en el año CERO y esa sumatoria se pueda restar de la inversión inicial (también el el año CERO).
La pregunta clave para el segundo enfoque o sea el financiero, es : ¿ qué tasa o tipo de interés de descuento se debe utilizar para encontrar, para cada año operativo, el FACTOR DE DESCUENTO (que es lo contrario al FACTOR DE CRECIMIENTO) que me sirve para hacer el descuento de cada flujo de efectivo operativo? . Se dice que la tasa de descuento debe ser la llamada TASA MINIMA ATRACTIVA DE RENDIMIENTO (TMAR) o el llamado COSTO DE OPORTNIDAD del capital, que es la mejor tasa que se consigue en un mercado sin riesgo, como pudiera ser la tasa o interés que pagan los Bonos del Estado. Y esto tiene sentido, pues si el dinero que voy a invertir lo deposito en un Banco al comprar esos Bonos del Estado, obtendré cada año una cantidad de dinero por concepto de intereses, que son muy seguros y que sólo cobro cada año sin ningún riesgo; entonces si me decido por otro negocio o alternativa como sería invertir en un alojamiento turístico (un hotel por ejemplo), esperaría obtener rendimientos mayores que la Tasa Mínima Atractiva de bajo riesgo (TMAR) y por esos : esa tasa se llama Tasa Interna de Rendimiento (TIR) , que es aquella tasa que iguala la sumatoria de las salidas de efectivo operativas anuales (descontadas) con la salida o inversión en el año cero. En la jerga profesional se dice que la TIR es la tasa que hace que el Valos actual Neto (VAN) sea igual a cero.
Esta es pues la teoría o el marco referencial sobre el asunto. Cuando estos criterios y conceptos se operacionalizan: entonces hay que estimar un Balance General pro forma (activos + pasivos y capital propio), los Estados de Pérdidas y Ganancias para cada año, y luego el Flujo de Caja para cada año. Todo esto no es más que hacer estimaciones presupuestarias: presupuesto para inverir, presupuesto para pagar deudas, estimar las depreciaciones, presupuesto de ventas, presupuestos de costso y gastos y los presupuestos de efectivos.
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