Le decía a Patricio Novoa, participante en mis cursos on-line, que existe una pre-condición para arrancar cualquier proyecto de inversión: tener mercado o clientela. La pregunta que surge de inmediato es: ¿ cómo se estima la clientela posible en un proyecto de alojamienti turístico ?. Lo primero es poder conocer una serie histórica de llegadas de visistantes en el lugar donde se instalaría la Posada Turística. Con esa serie histórica de datos entonces se proyectaría un año o dos años adicionales con un software o con la metodología de los mínimos cuadrados para obtener una ecuación lineal que nos permita hacer la proyección anual. Con esa herramienta se proyecta o se estima el posible número de visitantes para uno o dos años siguientes. Pero tenemos que conocer para ese entorno geográfico que visitan esos clientes, otros datos adicionales que nos van a permitir transformar el número de visitantes en número de habitaciones. Necesitamos entonces los siguientes datos: 1) la entancia o estadía media en noches; 2) un coeficiente por experiencia de la doble ocupación en las habitaciones; 3) un promedio de la ocupación de las habitaciones que podría existir en el sitio expresado en porcentaje, a sabiendas que en alta temporada se podría trabajar al 80% de las habitaciones totales y en baja temporada en más o menos entre el 40% y el 35% (que es el punto de equilibrio en alojamientos turísticos) entonces la ocupación podría ser entre el 57% y el 60% al año.
Ahora con todos esos datos podemos transformar las llegadas del número de turistas al año en la demanda de habitaciones al año, con la fórmula:
No. de Turistas x estancia media / ocupación media anual x coeficiente de doble ocupación x 365 noches al año.
Un ejemplo aclarará estos asuntos metodológicos. Suponga que en un lugar donde se iría a construir una posada turística se obtienen los datos siguientes sobre llegadas de turistas al año en 5 años:
185.500
201.453
218.778
237.593
258.026
y que al hacer la proyección lineal se obtiene la ecuación siguiente:
Y = 18,10 X + 166,10
R al cuadrado = 99,7%
Si X es igual al año 6to y siendo Y el posible número de clientes para ese año
entonces : Y = 18,10 x 6 + 166,10 = 274,7 ( o sea : 274.700 turistas posibles según la proyección lienal)
Ahora aplicamos la siguiente fórmula para obtener el número de habitaciones demandadas:
274.700 x 4,3 / 0,60 x 1,80 x 365 = 1.181.210 / 394,2 = 2.996 habitaciones para el año 6
En la fórmula hemos supuesto que la estadía media de los turistas es 4,3 noches y que se trabajaría al 60% de capacidad media al año y que el número de personas por habitación es igual a 1,8.
Si para el año 6to la posible oferta de habitaciones fuese de 2.000 y la demanda proyectada es de 2.996 , entonces existiría un deficit igual a 2.996 menos 2.000 = 996 habitaciones que faltarían por construir, es decir que el potencial para construir posadas es de 124 posadas de 8 habitaciones cada una, o en todo caso: 6 hoteles de 150 habitaciones cada uno.
El paso siguiente es suponer que al existir mercado para construir varias posadas turísticas de digamos 8 habitaciones cada una ( el tamaño) en ese lugar geográfico, entonces ahora el arquitecto y el constructor tienen la palabra, para establecer el diseño de la futura posada, localizada en una determinada parcela de tierra ya normada por el Ingeniería Municipal y establecer cuánto se necesita de suelo, cuáles serían los métros de construcción, qué maquinarias y equipos se necesitarían, qué cantidad de mobiliario y de otros activos, cuál es el valor que se le pagaría a los profesionales para formular y evaluar el proyecto, cuál sería el capital de trabajo que se necesitaría tener. En resumen , hay que estimar el proyecto de INVERSIONES para el proyecto de la posada.
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