Sailet estuve viendo la plantilla de excel. Aunque es un resumen;
para llegar a ese resumen se necesita una plantilla más completa.Yo
les voy a explicar en seguida las premisas básicas para evaluar una
Posada Turística de 12 habitaciones de modo que con esas premisas
ustedes puedan hacer su Paln de Negocio y colocar los datos en una
plantilla excel más completa.
La primera premisa tiene que ver con la INVERSION TOTAL y es que en
una posada la inversión por habitación es 10 mil dólares ( al cambio
oficial de 2,15 bolívares fuertes por dolar , entonces la inversión
por cada habitación sería igual a 21.500 bolívares fuerte). Ahora bien
si multiplican 12 habitaciones por 21.500 obtienen 258.000 bolívares
fuertes de inversión total para una posada de 12 habitaciones.
De esa inversión total el 10% sería inversión en tierra (parcela ya
lista para construir sobre ella), o sea : 25.800 bolívares fuertes; el
50% es para la construcción civil de la posada, o sea: 129.000
bolívares fuertes para la edificación; el 25% sería para invertir en
maquinariasy equipos, o sea 64.500 bolívares fuertes; el 10% sería
para el capital de trabajo, o sea 25.800 bolívares fuerte : y
finalmente el 5% restante sería para cubrir los activos diferidos o
pre-operativos ( o sea para pagar servicios profesionales) es decir
12.900 bolívares fuertes.Así pues la suma de todas esas partidas de
inversiones es igual a los 258.000 bolívares fuertes que es necesario
invertir para el proyecto POSADA de 12 habitaciones.
De la inversión total casi siempre los bancos pueden conceder un
préstamo igual al 60%. O sea en este caso sería el 60% de 258.000 que
es igual a un préstamo de 154.800 bolívares fuerte. Esa cantidad de
préstamo los bancos lo conceden así: plazo, a 10 años; tipo de interés
sobre saldo deudor del 12% sin años de gracia o años muertos.
Si el Banco concede 154.800 bolívares fuertes como préstamo, los
socios inversionistas tienen que aportar como capital propio o
patrimonio la diferencia o , sea: 258.000 menos 154.800 = o sea
103.200 bolívares fuerte que tienen los socios que invertir de su
patrimonio.
Ahora bien como el Banco concede 154.800 bolívares fuertes a 10 años
y al 12% de interés, entonces tenemos que estimar la cuota anual o
servicion de la deuda para cada año durante los 10 años (servicio de
la deuda formado por capital + intereses). Para conocer esa cuota o
servicio anual de principal+ interés, ustedes multiplican el valor del
préstamo de 258.000 por el Factor de Recuperación del Capital que
aparece en las tablas financieras igual a 0,176984 (para el 12% y para
10 años). Entonces, el servicio de la deuda o CUOTA cada año será
igual a:
154.800 x 0,176984 = 27.397 bolívares fuertes cada año durante 10
años. Y de esa cuota, una parte es CAPITAL o PRINCIPAL y otra parte
es INTERESES. Para saber que parte es principal e intereses se hace
una tabla de amortización para los 10 años.
Pero la forma más fácil de hacerlo es como sigue: para el primer año
se multiplica la CUOTA igual a 27.397 por el factor 0,321973 ( que es
el factor de descuento para el año 10 y al 12%) y esto da = 8.821 para
pagar ese primer año el capital o principal; y el interés sería la
diferencia entre la CUOTA de 27.397 menos 8.821 = 18.576 para pagar
interés. Y eso es para el primer año del proyecto . Claro en cada año
la cuota o servicio de la deuda sigue siendo 27.397, y esa cuota
estaría formada para el PRIMER AÑO así : 8.821 + 18.576 = 27.397.
Ahora veremos que para el segundo años el principal debe subir de
valor y los intereses deben bajar. Y esto se hace así :
el valor de la cuota de 27.397 ahora se multiplica por el factor
0,360610 (factor de descuento para el año 9 al 12%), y esto da el
valor de 9.880 (redondeado, o sea el pago del principal ha subido en
el segundo año, pero el interés será ahora más bajo o sea : 27.397
menos 9.880 =17.517 bolívares fuertes de pago de interés para ese
segundo año. Y así seguimos para el tercer año, para el cuarto
año...etc.. hasta llegar al año 10. Es decir, la cuota de 27.397 se
multiplica por los factores siguientes:
0,403883 ; 0,452349 ; 0,506631 ; 0,567425; 0,635518; 0,711780,
0,797194 y finalmente le factor descuento para 12% y para el año final
igual a : 0,892857.
O sea que el valor del la cuota igual a : 27.397 se debe multiplicar
por cada uno de los factores de descuento anteriores para poder
obtener el pago del capital o principal al banco para los años
tercero, cuarto, quinto, sexto, séptimo, octavo, noveno y décimo.
O sea : 27.397 x 0,403883 = 11.065 para pagar el principal al banco en
el año tercero, y el interés en ese año tercero será igual a : 27.397
menos 11.065 = 16.332 de inetrés. Y para el año cuarto el estimado es
: 27.397 x 0,452349 = 12.393 para pagar el principal, y luego para
pagar el interés: 27.397 menos 12.393 = 15.004. Para el año quinto el
cálculo es como sigue: 27.397 x 0,506631 = 13.880 para pagar el
principal y el interés : 27.397 menos 13.880 = 13.517 para pagar el
interés. Para el año sexto el estimado es igual a: 27.397 x 0,567425 =
15.546 para pagar el principal y ; 27.397 menos 15.546 =11.851 para
pagar interés. En el año séptimo : 27.397 x 0,635518 = 17.411 para
pagar el principal, y para pagar el interés : 27.397 menos 17.411 =
9.986 para pagar interés. Para el año octavo el estimado es : 27.397 x
0,711780 = 19.501 , y el interés : 27.397 meno 19.501 = 7.896 para
pagar interés. Para el año noveno el cálculo es así: 27.397 x 0,797194
= 21.841 para pagar capital o principal al banco , y el interés :
27.397 menos 21.841 = 5.556 para pagar interés al banco en el año
nueve: y finalmente en el año décimo: 27.397 x 0,892857 = 24.462 para
pagar el capital o proncipal al banco, y el interés :27.397 menos
24.462 = 2.935.
Al terminar esos cálculos pagaríamos el capital al banco, o sea:
8.821 + 9.880 + 11.065 + 12.393 + 13.880 + 15.546 + 17.411 + 19.501
+ 21.841 + 24.462 = 154.800 o sea el
Banco recobró lo que présto a los proyectistas de la posada; pero en
los 10 años obtuvo interéses por valor de : 18.576 + 17.517 + 16.332 +
15.004 + 13.517 + 11.851 + 9.986 + 7.896 + 5.556 + 2.935 = 119.170
que es el total de interés que rescata el banco en ese período de 10
años al12% de interés compuesto o sea interés sobresaldo deudor.
Así pues, hemos terminado la primera parte de la evaluación , pero
sólo relativo a la Inversión total de 258.000 bolívares fuertes de los
cuales se obtendría un préstamo del 60% o sea : 154.800 bolívares
fuertes a un plazode 10 años y al 12% de interés sobre saldos por
pagar. Y hemos estimado lo que se paga cada año por concepto de
principal o capital al banco, y hemso estimado también para cada año
lo que se paga por concepto de interés al banco.
Hay que recordar que el pago del interés cada año es un gasto de
capital que debe aparecer luego como un gasto fianciero en el Estado
de Pérdidas Y Ganancias o Estado de Resultado. También aparecerá cada
año la partida de depreciación permitido por la Ley del Impuesto
sobrebla Renta (ISR) que es lo que el Estado capta on sea el 35% de
impuesto sobre utilidad después que al ingreso por ventas se restan
los costos y gastos operativos y generales, los intereses pagados al
banco y la deprecaición y sobre esa utlidad hay que pagar el 35% al
Estado.
Pero entoncés hay que hacer una Tabla de Deprecaiciones, y esto es muy
fácil: la inversión en construcción civil igual a 129.000 se divide
entre 20 años que es su período de vida útil de una edificación y eso
da cada año 6.450 por concepto de depreciación cada año durante 20
años. En cambio el valor de las maquinrias y equipos de 64.500 se
divide entre 10 años que es su período de vida util y eso daría 6.450
cada año durante10 años. Y los activos diferidos con valor estimado
de 12.900 se dividen entre 5 años para arrojar una depreciación cada
año igual a : 2.580 bolívares fuertes.
Cada año tendremos deprecaiciones así : primer año : 6.450 + 6.450 +
2.580 = 15.480; y para los años hasta el año 5 sería igual : 15.450.
Claro para el año sexto sólo la suma de : 6450 + 6450 = 12.900 de
depreciación e igual cantidad para los años que siguen ahasta el año
10. Incluso al final del año 10 habrá un valor salvado o de rescate
pues la edifiacción todavía tiene 10 años más dec depreciación a 6.450
cada año on sea : 6.450 x 10 = 64.500, que no se había depreciado en
el horizonte de 10 años del proyecto. Los evaluadores deben toman en
cuenta ese valor al final del año 10 (en este caso 64.500 que luego
se desuentan al año primero cuando se hace la evaluación financiera
para obtener el VAN y la TIR. Pero bueno, eso se explicará luego.
Hasta ahora, ustedes con los cálculos anteriores han estimado la
INVERSION TOTAL para la poosada de12 habitaciones con la premisa de
que cada habitación tiene una inversión estimadade 10.000 dólares ( de
21.500 bolívares fuertes que se multiplica por 12 habitaciones, para
estimar la inversión total igual a 258.000).
Han estimado cuánto de esa inversión se puede pedir prestado a un
Banco y la premisa es el 60%, o sea : 154.800. Y el resto es
inversión de los socios con su patrimonio o sea igual a : 104.000
bolívares fuertes.
Al conocer el préstamo bancario ustedes han estimado para cada año
cuanto se le paga e Banco por concepto de capital o principal y
también para cada año el pago de interés. Y también han estimado la
depreciación para cada año e incluso el valor de rescate o sea la
deprecaión que faltaba a la Construcción Civil, pues una edificación
dura 20 años y en este proyecto los calculos se hacen sólo para 10
años ( que es el horizonte operativo del proyecto).
En otro COREO les explicaré el tema del Estado de Pérdidas y
Gannacias, o sea la estimación de las posibles ventas cada año y los
costos y gastos operativos y generales.
Esto lo pueden copiar y pegar en una Hoja Word mientras tanto para no
perderlo y estudiarlo con más calma: y después y al final hacer una
Hoja Excel. Pero por ahora sólo deben renerlo en una Hoja WORD y
estudiarlo para entenderlo bien.Así no lo pierden si desaparece ete
correo.
Saludos
Prof. Alfredo Ascanio
