Después que se ha terminado de estimar la inversión del proyecto para una posada y la manera de financiar ese plan de inversión; y después de estimar las depreciaciones de los activos fijos y del activo diferido, se hacen los estimados de las posibles ventas durante cada año y de los costos y gastos a los fines de conocer la utilidad que produciría el proyecto. Claro en el Estado de Pérdidas y Ganancias deben aparecer los estimados de las ventas año a año y de los costos y gastos operativos pero también debe aparecer el costo financiero o sea los intereses durante cada año que se pagaría al Banco e igualmente como un escudo fiscal las depreciaciones cada año. Así se obtiene la diferencia entre las ventas y todos los costos y gastos para obtener la utilidad y aplicar el 35% de impuesto sobre la renta y entonces obtener finalmente la utilidad neta del proyecto.
El paso siguiente es hacer los cálculos para el Estado de Efectivo o Flujo de Caja. Para ello lo más practico es sumar a la UTILIDAD NETA después del pago de Impuesto sobre la Renta (ISR), sumarle de nuevo las DEPRECIACIONES, pero restar el PAGO DEL PRINCIPAL o capital al Banco que haya hecho el préstamo. Es importante señalar que las DEPRECIACIONES se suman a la UTILIDAD NETA porque las depreciaciones no es una salida de efectivo y sólo se colocaron el en Estado de Pérdidas y Ganancias con fines fiscales o sea para pagar menos impuestos al fisco.
En resumen para cada año el FLUJO DE EFECTIVO será : la suma de la UTILIDAD NETA + LA SUMA de las DEPRECIACIONES pero menos EL PAGO DEL PRINCIPAL AL BANCO. Y ese será el FLUJO DE CAJA para los socios del negocio o sea el FLUJO DE CAJA NETO DE LOS INVERSIONISTAS, pues le FLUJO DE CAJA DEL BANCO son los pagos del PRINCIPAL que reciben del proyecto después de conceder el préstamo.
Por ejemplo, para el primer año ambos flujos de efectivo serían como sigue :
Ventas totales = 555.130
Costos y gastos operativos =348.871
Costo financiero =18.576
Depreciación total =15.480
Suma de costos y depreciación = 382.927
Utilidad sujeta al pago del ISR = 555.130 menos 382.927 o sea : 172.203
Pago del ISR =35% de 172.203 = 60.271
Utilidad Neta del proyecto = 172.203 menos 60.271 = 111.932
Más Depreciaciones =15.480
Menos Pago del principal =8.821
Flujo de Caja para los inversionistas = 111.932 + 15.480 menos 8.821 = 118.591
O sea en la Hoja Excel debe aparecer el valor de 118.591 bolívares fuertes durante el primer año como el Flujo de Caja neto para los Inversionistas. Y el mismo estimado se hace para cada uno de los años que faltan o sea desde el año 2 al año 10.
El Flujo de Caja para el pago del principal al BANCO durante el primer año es igual a 8.821 bolívares fuerte; y este es el flujo de caja de la entidad Bancaria para el primer año.
Los datos estimados anteriores, o sea los flujos de caja de los INVERSIONISTA año a año se llevan a valor presente con una tasa de descuento que se llama la TASA MINIMA de RENDIMIENTO esperada en una alternativa sin riesgo, o sea por ejemplo lo que pagaría un Bono del Estado, digamos que pagaría el 20% de rendimiento, pues entonces los Flujos de Caja Neto para los inversionistas se descuentan a VALOR PRESENTE con la tasa de descuento del 20%, o sea los flujos de caja de cada año se multiplican por los factores descuentos siguientes:
0,833333
0,694444
0,578704
0,482253
0,401878
0,334898
0,279082
0,232568
0,193807
0,161506
Incluso el valor de rescate de la depreciación acumulada en 10 años de la construcción civil igual a 64.500 se debe descontar con el factor de descuento de 0,161506, o sea : 64.500 x 0,161506 = 10.417 y este valor se agrega a los descuentos anteriores de los flujos de caja para los inversionistas.
El ejemplo para el PRIMER AÑO sería descontar el flujo de caja igual a 118.591 x 0,833333 = 98.825 bolívares fuertes que estaría colocado entonces en el año CERO, donde también los inversionistas o socios han INVERTIDO Bs. 103.200 , pues el Banco ha invertido el resto o sea Bs. 154.800, ya que la inversión total para la posada de 12 habitaciones fue igual a : Bs. 258.000.
Solamente al observar el primer valor descontado igual a 98.825, ya se sospecha que este proyecto presentará un VAN positivo y una TIR estimada atractiva, aunque la TIR real ajustada por la elevada inflación que existe en Venezuela del 20% al año, puede no ser tan atractiva.
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