jueves, diciembre 29, 2005
FOR LESSONS of WISE TRAINER (aprenda en linea)
Es un lugar para activar algunos cursos on-line. El curso que nos puede interesar es sobre finanzas. Pero mientras tanto podemos ver una Hoja Web que se llama Turismo y Mercadeo. En esa Hoja aparece también la Red de Investigadores en Turismo llamada RIATUR que se formó en el mes de Noviembre del 2.005 en el Congres sosbre Turismo realizado en Rosario-Argentina.
TURISMO Y MERCADEO
miércoles, diciembre 21, 2005
La inflacion en la evaluacion de proyectos
No debemos sorprendernos si observamos en las evaluaciones financieras cuando existe inflación, la utilización de una tasa de descuento mayor que la tasa convencional o Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (el costo de oprotunidad). Lo que pasa es que cuando se descuenta con una tasa mayor que la tasa convencional de descuento, se está asumiendo lo siguiente:
1) que todos los elementos que componen el flujo de caja operativo (los ingreso y los costos) se han aumentado cada año por efecto de la inflación. La tasa de inflación puede variar para cada item, o sea que los ingresos por venta y cada item de los costos: materias primas, pago a la mano de obra, gastos generales, etc...tendrían su propia inflación específica, diferente a la inflación general
2) que el flujo de caja en el futuro tendrá un valor real menor, debido al efecto de la inflación individual que se aplica a cada elemento del flujo de caja desde el año operativo 1 hasta el año operativo "n".
3) que la tasa de descuento sin la inflación, seguiría siendo la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (o costo de oportunidad).
En resumen, supongamos que la tasa de descuento que se utiliza para llevar a valor presente un flujo de caja sea igual al 15% por año (suponiendo que esta tasa es la que se cancelaría para adquirir Bonos del Estado de bajo riesgo). Si la inflación general es igual al 10% por año, uno estaría tentado entonces a descontar el flujo de caja no con la tasa del 15%, sino con una tasa ajustada por la inflación igual a : 15% + 10% ( 1 + 15%/100) = 26,5%. Esto es verdad, siempre que la INFLACION ESPECIFICA para cada item del flujo de caja (ingresos y cada costo) sea diferente a la INFLACION GENERAL que reporta el Banco Central de un país.
Si la Inflación específica para cada item operativo del flujo de caja es igual a la Inflación general del país entonces no hace falta aumentar las cifras, porque en la jerga de los evaluadores se dice que en esa situación la la inflación relativa es igual a CERO.
Para una información más completa sobre el asunto los invito a leer:
La Evaluación y la Inflación
martes, diciembre 20, 2005
Este es mi ROLLYO...!
ROLLYO es un lugar donde se almacena información que se busca en Internet y que le agrada a cada persona. Para una mayor información,por favor lean esto:
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lunes, diciembre 19, 2005
La Escuela Hotelera de CORNELL
Vamos a ver que nos dicen esta prestigiosa escuela hotelera sobre los aspectos que tienen que ver con la distribución, la inversión y el financiamiento hotelero.
FELIZ NAVIDAD Y PROSPERO AÑO NUEVO
domingo, diciembre 18, 2005
Una nota sobre hoteleria
En el enlace aparece tres artículos que había publicado hace dos años: el primero se refiere a los elementos empíricos de la hotelería venezolana, el segundo a un ensayo sobre La Ciencia Social de los Viajes y el tercero trata el tema sobre el Impacto Económico del Turismo a Nivel Local: el caso del Paseo de Las Canteras en la Isla de Palma de Gran Canaria.
Economia y Turismo
Una discusión, en idioma portugués, sobre el asunto y haciendo referencia a la tesis del Economista español Francisco Muñoz de Escalona, que fue premiada en la Universidad Complutense de Madrid.
Paginas olvidadas en EUMED
Al hacer Click arriba (en el título) aparecen los artículos publicados en EUMED (Universidad de Málaga) y uno de ellos es la evaluación de un hotel promedio de A. Ascanio.
Fue un aporte para esa página de la Universidad de Málaga que ya había olvidado y que la rescate de GOOGLE (el gran espía del ciberespacio).
Fue un aporte para esa página de la Universidad de Málaga que ya había olvidado y que la rescate de GOOGLE (el gran espía del ciberespacio).
miércoles, diciembre 14, 2005
El traductor FREETRANSLATION
Este es el traductor de Alta Vista. Si quiere hacer un comentario en otro idioma puede usarlo. Claro, la traducción robótica no es perfecta, hay que ayudarla...pero siempre es útil.This it is a translator so that do his comments in this Blog.
TRADUCTOR
martes, diciembre 13, 2005
Libro de A. Ascanio
Esta es la carátula de mi libro sobre hotelería y planificación del turismo. Es un libro traducido al portugués y publicado en Brasil por Editora Papirus ubicada en Campinas Sao Paulo. El libro se vende en más o menos 34,90 reales o sea más o emnos 16 dólares y se puede adquirir en:
PAPIRUS EDITORA
Aprovechen de adquirirlo ahora, pues su precio no es elevado para una obra de casi 200 páginas que cubre los principios de la economía hotelera, una introducción a la evaluación financiera de proyectos hoteleros,el hotel dentro del ámbito de la planificación integral del turismo y una introducción a la evaluación social del poyecto hotelero, además de dos ejemplos de evaluación y un amplio glosario de términos.
El LIBRO en PAPIRUS
domingo, diciembre 11, 2005
Los 16 cuadros para formular y evaluar
Por lo general cuando se realiza una formulación y evaluación de un proyecto hotelero es necesario desarrollar al menos 14 cuadros, como los siguientes:
1) Capacidad instalada en número de habitaciones y capacidad utilizada durante los años de proyección; y costo de la venta de habitaciones;
2) lo datos sobre la inversión discriminados en : suelo urbanizado, obra civil, maquinarias y equipos, muebles, enseres, activos diferidos, capital de trabajo e imprevistos;
3) la depreciación de los activos fijos y la amortización de los activos diferidos, incluyendo el costo financiero del crédito durante el período de construcción y las comisiones de apertura del crédito (1,75 % de su monto) y la comisión de compromiso (0,75% sobre el saldo pendiente de entrega durante la construcción);
4) el financiamiento de terceros, durante la fase de construcción (porcentajes de desembolsos y montos entregados, con su costo financiero) y durante la fase de operación (tabla de amortización del crédito);
5) el detalle de la nómina según su número, salario básico y prestaciones sociales (25% del costo total mensual o anual), y cualquier bono por concepto de productividad;
6) un cuadro de los costos de la nómina en costos fijos y costos variables;
7) venta de otros departamentos diferentes al departamento de habitaciones;
8) costos operativos para el departamento de habitaciones y para los otros departamentos, y los costos no distribuidos (25% de la venta general de todos los departamentos);
9) el Estado de Resultado (valores totales y valores unitarios);
10) la tabla del cálculo del Impuesto sobre la renta (ISR) incluyendo la base impositiva, la tasa a pagar y los deducibles según el valor de la unidad tributaria;
11) el cuadro de la distribución del valor de la producción en total de insumos y en total del valor agregado, incluyendo al valor de la producción la suma de los valores de la depreciación de los activos fijos y la amortización de los activos diferidos;
12) un cuadro sobre el punto de equilibrio;
13) un cuadro para calcular el capital de trabajo:
14) el cuadro del flujo de efectivo para obtener el saldo para los promotores:
15) el cuadro de la rentabilidad de la inversión, para obtener la rentabilidad del promotor o capital propio (Van y la TIR), y la rentabilidad de la inversión total.:
16) el análisis de sensibilidad para crear un escenario pesimista mediante el cambio de parámetros sensible y que producen riego. Y finalmente con todos los hallazgos, la Presentación Formal del Estudio a los actores interesados.
Estos cuadros forman parte de lo que se denomina en Inglés: Business Plan
BUSINESS PLAN
CREAR UN BUSINESS PLAN
Otros Tracks lo podré buscar en mi TRACKSTAR:
MI TRACKSTAR
1) Capacidad instalada en número de habitaciones y capacidad utilizada durante los años de proyección; y costo de la venta de habitaciones;
2) lo datos sobre la inversión discriminados en : suelo urbanizado, obra civil, maquinarias y equipos, muebles, enseres, activos diferidos, capital de trabajo e imprevistos;
3) la depreciación de los activos fijos y la amortización de los activos diferidos, incluyendo el costo financiero del crédito durante el período de construcción y las comisiones de apertura del crédito (1,75 % de su monto) y la comisión de compromiso (0,75% sobre el saldo pendiente de entrega durante la construcción);
4) el financiamiento de terceros, durante la fase de construcción (porcentajes de desembolsos y montos entregados, con su costo financiero) y durante la fase de operación (tabla de amortización del crédito);
5) el detalle de la nómina según su número, salario básico y prestaciones sociales (25% del costo total mensual o anual), y cualquier bono por concepto de productividad;
6) un cuadro de los costos de la nómina en costos fijos y costos variables;
7) venta de otros departamentos diferentes al departamento de habitaciones;
8) costos operativos para el departamento de habitaciones y para los otros departamentos, y los costos no distribuidos (25% de la venta general de todos los departamentos);
9) el Estado de Resultado (valores totales y valores unitarios);
10) la tabla del cálculo del Impuesto sobre la renta (ISR) incluyendo la base impositiva, la tasa a pagar y los deducibles según el valor de la unidad tributaria;
11) el cuadro de la distribución del valor de la producción en total de insumos y en total del valor agregado, incluyendo al valor de la producción la suma de los valores de la depreciación de los activos fijos y la amortización de los activos diferidos;
12) un cuadro sobre el punto de equilibrio;
13) un cuadro para calcular el capital de trabajo:
14) el cuadro del flujo de efectivo para obtener el saldo para los promotores:
15) el cuadro de la rentabilidad de la inversión, para obtener la rentabilidad del promotor o capital propio (Van y la TIR), y la rentabilidad de la inversión total.:
16) el análisis de sensibilidad para crear un escenario pesimista mediante el cambio de parámetros sensible y que producen riego. Y finalmente con todos los hallazgos, la Presentación Formal del Estudio a los actores interesados.
Estos cuadros forman parte de lo que se denomina en Inglés: Business Plan
Otros Tracks lo podré buscar en mi TRACKSTAR:
El Analisis de Sensibilidad
El objetivo del análisis de sensibilidad es crear escenarios pesimistas en relación al escenario promedio que aparece a lo largo de un proceso de evaluación. Es decir, para asegurar la bondad de un proyecto o para prevenir sobre aspectos que puedan hacer cambiar la rentabilidad, se deben cambiar los parámetros que el evaluador considere que pueden afectar al proyecto . Muchas veces se cambia el indicador de inflación, o las posibilidades de venta, los posibles costos y gastos, de manera que se prevean otros escenarios, alterando estos valores. Es común establecer tres tipos de escenarios: el normal que es el escenario según las hipótesis que han servido para hacer el estudio; el escenario optimista, donde se suponen mejores parámetros; y el pesimista, que puede impactar la factibilidad del proyecto.
El escenario pesimista es el más utilizado, pues pueden surgir causas atípicas que afecten la rentabilidad del proyecto. Se incrementan en valores porcentuales por ejemplo la depreciación de la unidad monetaria, pues ella por la inflación se deprecia año a año; si la tarifa hotelera ha permanecido fija durante los años y se supone que se está alterando, entonces se aplica el posible incremento porcentual que pueda sufrir; si la tasa de interés del préstamo bancario se supone será mayor, se aplicará el posible incremento porcentual de esa tasa de interés. Castigar con incrementos estos parámetros hará que el VAN y la TIR se modifiquen. Si la TIR se modifica o baja más allá del 10% menos, entonces la afectación se considera incisiva o de un nivel de riesgo alto.
La idea central es descubrir cuáles son los parámetros más sensibles y que cambia la TIR del proyecto, de una TIR normal a una TIR no conveniente. Por ejemplo si surge una elevada inflación en relación a la inflación del país desde donde se importan bienes (equipos, maquinarias, etc.. ) entonces se necesitan más monedas local para adquirir el bien. Si la inflación en USA es del 5% y en otro país es del 15%, la moneda de ese país se deprecia frente al dólar de USA en un 10% (15% menos 5%), esto significa que sería necesarios 1.10 unidades monetarias local para adquirir 1 dólar o lo que es lo mismo 0,90 de dólar para adquirir una unidad monetaria local. O sea, si ese es el caso se pagarían más monedas locales para adquirir la maquinaria importada lo que encarecería el proyecto.
Como consecuencia de la inflación puede subir la tasa de interés nominal activa, e incluso los costos operativos del proyecto.
Se puede bajar en un determinado porcentaje el precio de venta y también la capacidad utilizada del proyecto en base al año de arranque del mismo. O disminuir el incremento interanual de la capacidad utilizada año a año. Puede surgir un incremento de la Tasa Impositiva o del Impuesto sobre la renta, o un aumento de las prestaciones sociales de los trabajadores debido a una nueva legislación del Estado.
Cada parámetro de eleva en forma individual para ver su efecto en la TIR del proyecto y para saber cuál o cuales son los más sensibles.
Si los cambios de los parámetros hace que la TIR disminuya a CERO, eso indica que el proyecto sólo recupera el valor nominal de la inversión original.
Una vez que son detectados X número de parámetros peligrosos si cambian individualmente en X valor porcentual, entonces se procede a realizar un análisis acumulativo de esos parámetros sensibles uno a uno, o sea se van añadiendo cada uno al otro en forma acumulativa para conocer cuando se vuelve negativa la TIR.
Todo esto es necesario hacerlo en una Hoja de Cálculo en Excel.
También se dice que el análisis del punto de equilibrio es un análisis de sensibilidad pues se pueden cambiar los costos fijos, el porcentaje de los variables sobre ventas e incluso el precio de venta, y observar como se modifica el punto de equilibrio, como aparece en seguida:Hacer CLIC aquí
El escenario pesimista es el más utilizado, pues pueden surgir causas atípicas que afecten la rentabilidad del proyecto. Se incrementan en valores porcentuales por ejemplo la depreciación de la unidad monetaria, pues ella por la inflación se deprecia año a año; si la tarifa hotelera ha permanecido fija durante los años y se supone que se está alterando, entonces se aplica el posible incremento porcentual que pueda sufrir; si la tasa de interés del préstamo bancario se supone será mayor, se aplicará el posible incremento porcentual de esa tasa de interés. Castigar con incrementos estos parámetros hará que el VAN y la TIR se modifiquen. Si la TIR se modifica o baja más allá del 10% menos, entonces la afectación se considera incisiva o de un nivel de riesgo alto.
La idea central es descubrir cuáles son los parámetros más sensibles y que cambia la TIR del proyecto, de una TIR normal a una TIR no conveniente. Por ejemplo si surge una elevada inflación en relación a la inflación del país desde donde se importan bienes (equipos, maquinarias, etc.. ) entonces se necesitan más monedas local para adquirir el bien. Si la inflación en USA es del 5% y en otro país es del 15%, la moneda de ese país se deprecia frente al dólar de USA en un 10% (15% menos 5%), esto significa que sería necesarios 1.10 unidades monetarias local para adquirir 1 dólar o lo que es lo mismo 0,90 de dólar para adquirir una unidad monetaria local. O sea, si ese es el caso se pagarían más monedas locales para adquirir la maquinaria importada lo que encarecería el proyecto.
Como consecuencia de la inflación puede subir la tasa de interés nominal activa, e incluso los costos operativos del proyecto.
Se puede bajar en un determinado porcentaje el precio de venta y también la capacidad utilizada del proyecto en base al año de arranque del mismo. O disminuir el incremento interanual de la capacidad utilizada año a año. Puede surgir un incremento de la Tasa Impositiva o del Impuesto sobre la renta, o un aumento de las prestaciones sociales de los trabajadores debido a una nueva legislación del Estado.
Cada parámetro de eleva en forma individual para ver su efecto en la TIR del proyecto y para saber cuál o cuales son los más sensibles.
Si los cambios de los parámetros hace que la TIR disminuya a CERO, eso indica que el proyecto sólo recupera el valor nominal de la inversión original.
Una vez que son detectados X número de parámetros peligrosos si cambian individualmente en X valor porcentual, entonces se procede a realizar un análisis acumulativo de esos parámetros sensibles uno a uno, o sea se van añadiendo cada uno al otro en forma acumulativa para conocer cuando se vuelve negativa la TIR.
Todo esto es necesario hacerlo en una Hoja de Cálculo en Excel.
También se dice que el análisis del punto de equilibrio es un análisis de sensibilidad pues se pueden cambiar los costos fijos, el porcentaje de los variables sobre ventas e incluso el precio de venta, y observar como se modifica el punto de equilibrio, como aparece en seguida:
viernes, diciembre 09, 2005
Financiamiento de proyectos
El enlace de arriba se refiere a utilizar la titularización de activos inmobiliarios como fuente de financiamiento. El ejemplo que aparece en seguida es un análisis del uso de este recurso en la ciudad de Bogotá-Colombia. Es un trabajo de Rosalba Méndez Parra de la Universidad de La Salle, División de Formación Avanzada, especialización Gerencia Financiera.
Parece que el tema amerita un análisis más profundo y cuidadoso en lo que se refiere a las alternativas de financiamiento de proyectos inmobiliarios.
Así como es importante el asunto del financiamiento de los bienes inmobiliarios, también es su control durante la fase de construcción. La idea es eliminar las actividades que no agreguen valor, reducir el tiempo de construcción de la obra y realizar una nueva planificación de la obra diferente a la tradicional. En seguida se estudia, desde Chile, la aplicación de lo que se llama el LEAN CONSTRUCCION que puede mejorar la productividad y eficiencia durante la construcción de un inmueble.
Raúl Rojas Vera, hace un análisis completo del asunto, en :
LEAN CONSTRUCCION
Parece que el tema amerita un análisis más profundo y cuidadoso en lo que se refiere a las alternativas de financiamiento de proyectos inmobiliarios.
Así como es importante el asunto del financiamiento de los bienes inmobiliarios, también es su control durante la fase de construcción. La idea es eliminar las actividades que no agreguen valor, reducir el tiempo de construcción de la obra y realizar una nueva planificación de la obra diferente a la tradicional. En seguida se estudia, desde Chile, la aplicación de lo que se llama el LEAN CONSTRUCCION que puede mejorar la productividad y eficiencia durante la construcción de un inmueble.
Raúl Rojas Vera, hace un análisis completo del asunto, en :
miércoles, diciembre 07, 2005
Un debate sobre la ECONOMIA
En el vínculo aparece un debate sobre política económica y en especial el problema de la economía y la pobreza. ¿La Inversión en Proyectos puede ayudar a solucionar en parte el asunto espinoso de la pobreza?.
ECONOMIA
martes, diciembre 06, 2005
La Industria petrolera Venezolana como proyecto
En seguida voy a colocar dos enlaces referidos a la industria petrolera venezolana. El primer enlace trata de demostrar la rentabilidad del negocio en su totalidad y la rentabilidad para los operadores internacionales.
El segundo enlace es un análisis de la demanda de petróleo, para demostrar que las variables económicas no tienen una elevada influencia en la demanda, sino que ella depende mucho más de decisiones políticas de los Estados soberanos.
Veámos el primer enlace:
La Rentabilidad de la Industria Petrolera
Veámos en segundo enlace:
La demanda petrolera
El segundo enlace es un análisis de la demanda de petróleo, para demostrar que las variables económicas no tienen una elevada influencia en la demanda, sino que ella depende mucho más de decisiones políticas de los Estados soberanos.
Veámos el primer enlace:
Veámos en segundo enlace:
viernes, diciembre 02, 2005
Mi entrada a Universia
En Universia estoy comenzando a desarrollar algunos criterios complementación sobre la evaluación de proyectos hoteleros. Si tienen curiosidad para conocer este nuevo recurso, vayan al Link de arriba.
jueves, diciembre 01, 2005
VALOR ECONOMICO AGREGADO (EVA)
Para un proyecto determinado es posible estimar el llamado Valor Económico Agregado (EVA) especialmente para ver cómo evolucionaría en el hirizonte temporal y bajo las premisas aceptadas.
El EVA se obtiene de la siguiente manera : se busca la tasa del costo de oportunidad del dinero, esta tasa se multiplica por el capital invertido en el proyecto y a ese resultado se le resta la utilidad que produce el proyecto, después de pagar el Impuesto sobre la Renta (ISR).
En resumen : lo que se ha estimado ha sido la diferencia entre la ganancia que se hubiese tenido libre de riesgo y la ganancia que se obtendría en el proyecto considerando el riesgo. Se esperaría que el EVA sea positivo y que evolucione favorablemente a través del tiempo y en la medida en que la empresa se fortalece.
No obstante para hacer estos estimados es necesario, para cada una de las variables de la fórmula, hacer algunos ajustes:
EVA = UN - (COP * CAP)
donde :
EVA = Valor Económico Agregado
UN = Utilidad neta después de ISR
COP = Costo de oportunidad o costo medio ponderado del capita del la empresa o del proyecto
CAP = Capital invertido total
Ajustes para cada variable:
Ajustes para la Utilidad Neta después de ISR: 1) eliminar todos los intereses tanto ganados como perdidos; 2) eliminar la amotización de los activos diferidos o intangibles; 3) sólo tomar un 10% de las ventas para los costos de investigación y desarrollo, en el caso de que sea considerado ese costo ; 4) eliminar cualquier utilidad que no pertenezca a la operación genuina del negocio (por ejemplo las utilidadees por arrendamiento de espacios en el hotel); 5) eliminar cualquier resultado o utilidad considerada extraodinaria; 6) elimninar todos costo debido a cuentas incobrarbles e incluso toda previsión por obsolescencia.
Estimación del costo de oportunidad o costo medio ponderado del capital del proyecto. 1) Se entiende por costo de oportunidad, aquella tasa o retorno esperado de una inversión de bajo riesgo, como por ejemplo el interés medio pesado que produciría invertir en títulos de la deuda pública o bonos del Estado. Sería así una tasa de referencia para tomar decisiones a nivel del proyecto de inversión y comparar la TIR o Tasa Interna de Retorno con ese costo de oportunidad o Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR).
Ajustes para el Capital invertido : 1) Se considera todo el capital invertido tanto en activos fijos (tangible e Intangible) como en activos correintes o capital de trabajo; 2) El capital de trabajo, es la diferencia entre los activos corrientes y los pasivos corrientes, pero hay pasivos corrientes relacionados con pagarés de proveedores o créditos a corto plazo, los cuales poducen pasivos financieros que en este caso no se toman en cuenta; 3) En los activos fijos se puede incorporar las inversiones para investigación y desarrollo mayores del 10% de las ventas y se debe eliminar cualquier activo que no esté generando en ese momento utilidades, si el proyecto ya es una empresa en operación (como cualquier construcción en curso y no terminada); incluir cualquier activo sometido al arrendamiento financiero o leasing e incluir cualquier provisión que se haga para cubrir deudas incobrables o provisiones para obsolescencia (pérdida de eficiencia en los activos, por cambios de la tecnología).
No obstante en el horizonte temporal todo producto tiene su ciclo de vida, como aparece en seguida:
CICLO DE VIDA
El EVA se obtiene de la siguiente manera : se busca la tasa del costo de oportunidad del dinero, esta tasa se multiplica por el capital invertido en el proyecto y a ese resultado se le resta la utilidad que produce el proyecto, después de pagar el Impuesto sobre la Renta (ISR).
En resumen : lo que se ha estimado ha sido la diferencia entre la ganancia que se hubiese tenido libre de riesgo y la ganancia que se obtendría en el proyecto considerando el riesgo. Se esperaría que el EVA sea positivo y que evolucione favorablemente a través del tiempo y en la medida en que la empresa se fortalece.
No obstante para hacer estos estimados es necesario, para cada una de las variables de la fórmula, hacer algunos ajustes:
EVA = UN - (COP * CAP)
donde :
EVA = Valor Económico Agregado
UN = Utilidad neta después de ISR
COP = Costo de oportunidad o costo medio ponderado del capita del la empresa o del proyecto
CAP = Capital invertido total
Ajustes para cada variable:
Ajustes para la Utilidad Neta después de ISR: 1) eliminar todos los intereses tanto ganados como perdidos; 2) eliminar la amotización de los activos diferidos o intangibles; 3) sólo tomar un 10% de las ventas para los costos de investigación y desarrollo, en el caso de que sea considerado ese costo ; 4) eliminar cualquier utilidad que no pertenezca a la operación genuina del negocio (por ejemplo las utilidadees por arrendamiento de espacios en el hotel); 5) eliminar cualquier resultado o utilidad considerada extraodinaria; 6) elimninar todos costo debido a cuentas incobrarbles e incluso toda previsión por obsolescencia.
Estimación del costo de oportunidad o costo medio ponderado del capital del proyecto. 1) Se entiende por costo de oportunidad, aquella tasa o retorno esperado de una inversión de bajo riesgo, como por ejemplo el interés medio pesado que produciría invertir en títulos de la deuda pública o bonos del Estado. Sería así una tasa de referencia para tomar decisiones a nivel del proyecto de inversión y comparar la TIR o Tasa Interna de Retorno con ese costo de oportunidad o Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR).
Ajustes para el Capital invertido : 1) Se considera todo el capital invertido tanto en activos fijos (tangible e Intangible) como en activos correintes o capital de trabajo; 2) El capital de trabajo, es la diferencia entre los activos corrientes y los pasivos corrientes, pero hay pasivos corrientes relacionados con pagarés de proveedores o créditos a corto plazo, los cuales poducen pasivos financieros que en este caso no se toman en cuenta; 3) En los activos fijos se puede incorporar las inversiones para investigación y desarrollo mayores del 10% de las ventas y se debe eliminar cualquier activo que no esté generando en ese momento utilidades, si el proyecto ya es una empresa en operación (como cualquier construcción en curso y no terminada); incluir cualquier activo sometido al arrendamiento financiero o leasing e incluir cualquier provisión que se haga para cubrir deudas incobrables o provisiones para obsolescencia (pérdida de eficiencia en los activos, por cambios de la tecnología).
No obstante en el horizonte temporal todo producto tiene su ciclo de vida, como aparece en seguida:
martes, noviembre 29, 2005
Los cursos academicos MIT Sloan Management
MIT OpenCourseWare
MIT took a bold step in 2002 when it began making MIT course material available on the Internet through its OpenCourseWare (OCW) Initiative. OCW is a free and open educational resource for faculty, students, and self-learners around the world. It represents a new concept in the distribution of academic courseware and is consistent with MIT Sloan's goal of advancing innovation and leadership at MIT Sloan and worldwide.
Course material from the following MIT Sloan courses is available. Estos cusos están en inglés y tratan sobre finanzas, marketing, comunicación, estrategia, recursos humanos, tecnología, investigación de operaciones, organización, etc... Algunos cursos te ofrecen sus Lectures Notes en formato PDF, o sea las notas proporcionadas por el profesor.
MIT took a bold step in 2002 when it began making MIT course material available on the Internet through its OpenCourseWare (OCW) Initiative. OCW is a free and open educational resource for faculty, students, and self-learners around the world. It represents a new concept in the distribution of academic courseware and is consistent with MIT Sloan's goal of advancing innovation and leadership at MIT Sloan and worldwide.
Course material from the following MIT Sloan courses is available. Estos cusos están en inglés y tratan sobre finanzas, marketing, comunicación, estrategia, recursos humanos, tecnología, investigación de operaciones, organización, etc... Algunos cursos te ofrecen sus Lectures Notes en formato PDF, o sea las notas proporcionadas por el profesor.
domingo, noviembre 27, 2005
La Hoja : ECONOMISTA
La Hoja que se encuentra en el vínculo de arriba se llama ECONOMISTA y está dedicada a esta ciencia y a disciplinas afines.
miércoles, noviembre 23, 2005
Este es un curso sobre proyecto hotelero.
Puede navegar en este blog para tener acceso directo al curso sobre proyecto hotelero. El propósito de este blog es inspirar tanto a los estudiantes como los inversionistas prácticos en las varias técnicas especialmente si existe un interés en la evaluación de proyectos hoteleros y asegurar un mejor entendimiento de su propio proceso mental y los procedimientos empíricos que se relacionan con la preparación de un bien organizado proyecto.
The purpose of this blog is to inspire in both students and practitioners in various technical fields a keener and more intelligent interest in evaluation hotel project and to give them grater assurance based on a better understanding of their own mental processes and of the practical procedures involved in the preparation of a well/organized project.
miércoles, noviembre 16, 2005
domingo, noviembre 13, 2005
Free Translator y otros enlaces o Links.
Si quieres colocar en los comentarios tus ideas lo puedes hacer en tu idioma pero primero lo traduces al español con el LINK de arriba.
Please, If you want to communicate something in the place of commentaries, you can do it in your own language but before you can translate it to the Spanish in the Link of above.
Existen otros enlaces very cool:
Whois
MOOVEES
CLOWNS
ANIMATON Library
VPAD-BlogWare
WEB Discuss
36 Scripts
iKOBO-Receive and sent money
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Si quieren energia solar para su posada
Si quieren colocar en su posada turística o en su pequeño hotel la tecnología de las planchas solares para lograr una energía limpia y más barata, pueden ir al enlace que aparece arriba y bajar un libro gratuito que viene en 14 capítulos con sus anexos y que está preparado por la Asociación de Energía Solar de El PASO-TEXAS. En libro viene en plataforma PDF y es escrito por el Ing. Héctor L. Gasquet.
viernes, noviembre 11, 2005
La evaluacion economica y social
Un proyecto hotelero privado se puede evaluar desde dos puntos de vista:
1) desde el punto de vista del inversionista privado que privilegia la obtención de un VAN positivo y de una TIR mayor que el costo de oportunidad o mayor que una tasa mínima de rendimiento (TMAR);
y 2) desde el punto de vista de la economía como un colectivo, tomando en cuenta los verdaderos precios de los recursos que se utilizan en el proyecto. Estos verdaderos precios son los llamados precios de cuenta o económicos (precios sombra). Por ejemplo, en los países donde existe desempleo, una mano de obra desempleada a la cual se le cancela en el proyecto el salario mínimo, realmente como en la economía nacional ese recurso estaba desempleado entonces no aportaba nada a la economía, así pues su verdadero precio puede ser cero. Pero digamos que al menos en las economías emergentes el precio sombra de la mano de obra no calificada puede ser 0,50 a 0,70 de su precio de mercado. En cambio para un recurso muy escaso como son las divisas, allí es todo lo contrario su precio sombra o de cuenta es mayor que el precio del mercado en al menos 1,21 a 1,25. En el caso de la inversión con recursos importados, su precio sombra sería 1,30 mayor que el precio de mercado.
El otro asunto es que cuando se descuentan los flujos de caja en la evaluación privada se realiza con una tasa de descuento que es igual a la tasa de oportunidad (digamos la tasa que pagan los bonos gubernamentales de bajo riesgo), pero la tasa social de descuento para descontar los flujos económicos, calculados a precios de cuenta, por convención se sitúa entre el 12% y el 14%. EN USA y para la década de los años 60 esa tasa social fue del 10% para descontar proyectos de inversión pública.
Así pues, el flujo de caja privado tiene que ajustarse a los fines de su evaluación económica-social. Para ello las ventas las tenemos que segmentar en ventas en el mercado interno y ventas para exportación (o mercado externo), ya que estas últimas ventas al ser cotizadas en divisas se deben multiplicar por digamos 1,25. Igualmente sucede con las inversiones en caso de que una parte sea en moneda nacional y otra en moneda divisa. La parte de la inversión en bienes y servicios importados y cancelados en divisas se debe multiplicar por digamos 1,30. Y cuando revisamos los costos de producción pueden haber costos de insumos importados los cuales igualmente habría que multiplicarlo por 1,25 y puede haber una mano de obra no calificada ( recursos abundante) que habría que multiplicarlo digamosa por 0,60 (una media entre 0,50 y 0,70).
Esta es una manera sencilla y rápida para evaluar de nuevo el proyecto, pero desde otro punto de vista (el social), siendo los beneficios o riqueza que produce el proyecto la sumatoria de los Valores Agregados. Luego, es conveniente conocer la distribución de la riqueza que produce ese proyecto. Por lo general, la política de un Estado es utilizar los impuestos y subsidios para lograr ese aspecto distributivo;pero, también es conveniente que la remuneracióna al factor capital (la utilidad neta despues del pago de impuesto) y la remuneración al factor trabajo guarden un equilibrio dentro del proyecto mismo y según su productividad.
Otro asunto importante es la evaluación ambiental del proyecto, es decir las externalidades o impactos negativos o positivos del proyecto y que tienen que ver con el agua, el aire, la biodiversidad, la estética del paisaje, como consecuencia de la emisión de las aguas residuales del proyecto, o los procesos degenerativo del suelo , de la comunidad receptora, etc.. Las preguntas claves aquí son algunas como las siguientes: ¿Cuánto vale el estar dispuesto a pagar para evitar esos posibles daños?. ¿Porqué no introducir el reciclaje en los desechos sólidos ? ¿Cómo aumentar la calidad del uso del espacio y de la cultura de la comunidad ?
En el campo de la recreción y el turismo se puede utilizar el método del costo del viaje o bien el llamado la valoración contiengente. En ambos métodos se utiliza el recurso encuenta estratificada, para saber : el estar dispuesto a pagar por parte de los usuarios por determinado bien o servicio que se debe preservar y no dañar.
1) desde el punto de vista del inversionista privado que privilegia la obtención de un VAN positivo y de una TIR mayor que el costo de oportunidad o mayor que una tasa mínima de rendimiento (TMAR);
y 2) desde el punto de vista de la economía como un colectivo, tomando en cuenta los verdaderos precios de los recursos que se utilizan en el proyecto. Estos verdaderos precios son los llamados precios de cuenta o económicos (precios sombra). Por ejemplo, en los países donde existe desempleo, una mano de obra desempleada a la cual se le cancela en el proyecto el salario mínimo, realmente como en la economía nacional ese recurso estaba desempleado entonces no aportaba nada a la economía, así pues su verdadero precio puede ser cero. Pero digamos que al menos en las economías emergentes el precio sombra de la mano de obra no calificada puede ser 0,50 a 0,70 de su precio de mercado. En cambio para un recurso muy escaso como son las divisas, allí es todo lo contrario su precio sombra o de cuenta es mayor que el precio del mercado en al menos 1,21 a 1,25. En el caso de la inversión con recursos importados, su precio sombra sería 1,30 mayor que el precio de mercado.
El otro asunto es que cuando se descuentan los flujos de caja en la evaluación privada se realiza con una tasa de descuento que es igual a la tasa de oportunidad (digamos la tasa que pagan los bonos gubernamentales de bajo riesgo), pero la tasa social de descuento para descontar los flujos económicos, calculados a precios de cuenta, por convención se sitúa entre el 12% y el 14%. EN USA y para la década de los años 60 esa tasa social fue del 10% para descontar proyectos de inversión pública.
Así pues, el flujo de caja privado tiene que ajustarse a los fines de su evaluación económica-social. Para ello las ventas las tenemos que segmentar en ventas en el mercado interno y ventas para exportación (o mercado externo), ya que estas últimas ventas al ser cotizadas en divisas se deben multiplicar por digamos 1,25. Igualmente sucede con las inversiones en caso de que una parte sea en moneda nacional y otra en moneda divisa. La parte de la inversión en bienes y servicios importados y cancelados en divisas se debe multiplicar por digamos 1,30. Y cuando revisamos los costos de producción pueden haber costos de insumos importados los cuales igualmente habría que multiplicarlo por 1,25 y puede haber una mano de obra no calificada ( recursos abundante) que habría que multiplicarlo digamosa por 0,60 (una media entre 0,50 y 0,70).
Esta es una manera sencilla y rápida para evaluar de nuevo el proyecto, pero desde otro punto de vista (el social), siendo los beneficios o riqueza que produce el proyecto la sumatoria de los Valores Agregados. Luego, es conveniente conocer la distribución de la riqueza que produce ese proyecto. Por lo general, la política de un Estado es utilizar los impuestos y subsidios para lograr ese aspecto distributivo;pero, también es conveniente que la remuneracióna al factor capital (la utilidad neta despues del pago de impuesto) y la remuneración al factor trabajo guarden un equilibrio dentro del proyecto mismo y según su productividad.
Otro asunto importante es la evaluación ambiental del proyecto, es decir las externalidades o impactos negativos o positivos del proyecto y que tienen que ver con el agua, el aire, la biodiversidad, la estética del paisaje, como consecuencia de la emisión de las aguas residuales del proyecto, o los procesos degenerativo del suelo , de la comunidad receptora, etc.. Las preguntas claves aquí son algunas como las siguientes: ¿Cuánto vale el estar dispuesto a pagar para evitar esos posibles daños?. ¿Porqué no introducir el reciclaje en los desechos sólidos ? ¿Cómo aumentar la calidad del uso del espacio y de la cultura de la comunidad ?
En el campo de la recreción y el turismo se puede utilizar el método del costo del viaje o bien el llamado la valoración contiengente. En ambos métodos se utiliza el recurso encuenta estratificada, para saber : el estar dispuesto a pagar por parte de los usuarios por determinado bien o servicio que se debe preservar y no dañar.
jueves, noviembre 10, 2005
Optimizacion de las areas rentables
En un hotel es posible optimizar las áreas rentables mediante una propuesta como la siguiente:
Recepción/Lobby
5,50%
Cafetería
1,02%
Restaurante principal
1,57%
Bar
2,26%
Night-Club
2,26%
Oficinas administrativas
3,24%
Servicios generales
9,37%
Habitaciones
64,71%
Zona comercial
1,83%
Salones de banquetes
6,85%
Lavandería
1,39%
Se ha dicho que el costo de construcción de un hotel de 200 habitaciones, de siete pisos y de 4 estrellas, en una ubicación urbana, con los servicios estándares de estos hoteles puede representar el 50% de la inversión total estimada en US$ 20 millones de dólares. O sea, que el costo de construcción sería igual a US$ 10 millones. De esa cantidad las incidencias porcentuales podrían ser: para suelo urbanizado 14%, estructura 30%, instalaciones sanitarias y eléctricas 18%, cerramientos 3%, revestimientos y acabados 29%, paisajismo,estacionamientos y vias externas 6%.
Recepción/Lobby
5,50%
Cafetería
1,02%
Restaurante principal
1,57%
Bar
2,26%
Night-Club
2,26%
Oficinas administrativas
3,24%
Servicios generales
9,37%
Habitaciones
64,71%
Zona comercial
1,83%
Salones de banquetes
6,85%
Lavandería
1,39%
Se ha dicho que el costo de construcción de un hotel de 200 habitaciones, de siete pisos y de 4 estrellas, en una ubicación urbana, con los servicios estándares de estos hoteles puede representar el 50% de la inversión total estimada en US$ 20 millones de dólares. O sea, que el costo de construcción sería igual a US$ 10 millones. De esa cantidad las incidencias porcentuales podrían ser: para suelo urbanizado 14%, estructura 30%, instalaciones sanitarias y eléctricas 18%, cerramientos 3%, revestimientos y acabados 29%, paisajismo,estacionamientos y vias externas 6%.
lunes, octubre 31, 2005
MAPAdomingo, octubre 30, 2005
Muchas veces necesitamos una tabla de amortizacion
Muchas veces cuando elaboramos un proyecto necesitamos hacer cáculos financieros o bien preparar una Tabla de Amortización, pues bien en seguida aparece una herramienta para hacerlo. Aunque realmente una tabla de amortización se prepara de una manera rápida con los siguientes pasos: 1) Se calcula la cuota o servicio de la deuda con el factor de recuperación del capital (FRC) si conocemos el monto del crédito, los años de plazo y la tasa de interés, 2) luego que se calcula la cuota o servicio anual de la deuda, se lleva ese valor de esa cuota a valor presente (con el plazo en años y el tipo de interés) para estimar la parte del principal o capital del préstamo, y 3) Ahora que se tiene calculado el principal, ese valor se resta de la cuota para obtener el pago por concepto de interés.
Es muy fácil, si el préstamo es igual a digamos US$ 840.000 dólares , el plazo 10 años y el tipo de interés es del 12% al año, entonces en una Tabla de Interés Compuesto y de Descuento buscamos el FRC que para ese plazo y para ese interés es igual a:0,176984. Si ahora multiplicamos US$ 840.000 x 0,176984 obtenemos US$ 148.667 como cuota o servicio anual para pagar durante diez años la deuda. Si esa cuota igual y para cada año de US$ 148.667 la llevamos a valor presente multiplicándola por : 0,321973 (factor de descuento del 12% para el primer año), nos arroja : US$ 47.867 que sería el pago del capital o principal al final del primer año; y los intereses, sería la diferencia entre la cuota de US$ 148.667 y US$ 47.867, o sea : US$ 100.800. Y luego se continua el estimado del pago del principal y de los intereses para los 9 años que faltan, hasta que la sumatoria de los pagos de capital sea igual a US$ 840.000 dólares y luego la sumatoria total de los intereses.
En resumen durante el primer año se pagaría US$ 47.867 de principal o capital y US$ 100.800 por concepto de interés (que ambos suman la cuota igual a US$ 148.667). Y en esa misma forma se sigue calculando para los 9 años restante. Para el segundo año, ya se ha pagado del préstamo US$ 47.867, por lo que quedaría un saldo por pagar del préstamo igual a US$ 840.000 menos US$ 47.867 = US$ 792.133, que multiplicado por 0,12 daría, para el segundo año por concepto de interés la cantidad de US$ 95.056 y esto restado de la cuota, daría US$ 53.611 como principal para el segundo año y nos quedaría el saldo por pagar de US$ 738.522, que multiplicado por 0,12 daría el interés para el tercer año de US$ 88.623, y así se seguiría hasta el final del año 10. De todos modos podemos calcular una tabla de amortización con la herramienta que aparece en el vínculo de arriba. Otra manera de estimarlo es multiplicar la cuota de 148.667 por la tasa de descuento del año 9, o sea 0,360610 y ello arrojaría el valor de 53.611 (principal o capital) y luego la diferencia con la cuota o sea 148.667 menos 53.611 = 95.056.
Por supuesto que el estimado con la herramienta del vínculo se hará para una tabla de amortización de 120 meses y no para 10 años, y no con el tipo de interés no anual del 12%, sino mensual del 1%, y suponiendo una cuota inicial, que en nuestro caso sería igual a cero. De todos modos, pueden buscar la manera de hacer la tabla anualmente, o hacer el estimado para un sólo año de 12 meses para hacer una primera comprobación.
También si hacen click en el enlace de arriba pueden estimar el valor futuro incluso de una anualidad constante y también hacer el cáculo del interés compuesto ganado por una inversión o por un ahorro.
Que les aproveche...
Es muy fácil, si el préstamo es igual a digamos US$ 840.000 dólares , el plazo 10 años y el tipo de interés es del 12% al año, entonces en una Tabla de Interés Compuesto y de Descuento buscamos el FRC que para ese plazo y para ese interés es igual a:0,176984. Si ahora multiplicamos US$ 840.000 x 0,176984 obtenemos US$ 148.667 como cuota o servicio anual para pagar durante diez años la deuda. Si esa cuota igual y para cada año de US$ 148.667 la llevamos a valor presente multiplicándola por : 0,321973 (factor de descuento del 12% para el primer año), nos arroja : US$ 47.867 que sería el pago del capital o principal al final del primer año; y los intereses, sería la diferencia entre la cuota de US$ 148.667 y US$ 47.867, o sea : US$ 100.800. Y luego se continua el estimado del pago del principal y de los intereses para los 9 años que faltan, hasta que la sumatoria de los pagos de capital sea igual a US$ 840.000 dólares y luego la sumatoria total de los intereses.
En resumen durante el primer año se pagaría US$ 47.867 de principal o capital y US$ 100.800 por concepto de interés (que ambos suman la cuota igual a US$ 148.667). Y en esa misma forma se sigue calculando para los 9 años restante. Para el segundo año, ya se ha pagado del préstamo US$ 47.867, por lo que quedaría un saldo por pagar del préstamo igual a US$ 840.000 menos US$ 47.867 = US$ 792.133, que multiplicado por 0,12 daría, para el segundo año por concepto de interés la cantidad de US$ 95.056 y esto restado de la cuota, daría US$ 53.611 como principal para el segundo año y nos quedaría el saldo por pagar de US$ 738.522, que multiplicado por 0,12 daría el interés para el tercer año de US$ 88.623, y así se seguiría hasta el final del año 10. De todos modos podemos calcular una tabla de amortización con la herramienta que aparece en el vínculo de arriba. Otra manera de estimarlo es multiplicar la cuota de 148.667 por la tasa de descuento del año 9, o sea 0,360610 y ello arrojaría el valor de 53.611 (principal o capital) y luego la diferencia con la cuota o sea 148.667 menos 53.611 = 95.056.
Por supuesto que el estimado con la herramienta del vínculo se hará para una tabla de amortización de 120 meses y no para 10 años, y no con el tipo de interés no anual del 12%, sino mensual del 1%, y suponiendo una cuota inicial, que en nuestro caso sería igual a cero. De todos modos, pueden buscar la manera de hacer la tabla anualmente, o hacer el estimado para un sólo año de 12 meses para hacer una primera comprobación.
También si hacen click en el enlace de arriba pueden estimar el valor futuro incluso de una anualidad constante y también hacer el cáculo del interés compuesto ganado por una inversión o por un ahorro.
Que les aproveche...
jueves, octubre 27, 2005
Turismo Rural (alojamientos especiales)
En el vínculo aparece una información sobre turismo rural ,especialmente en España.El turismo rural aparece para competir con el turismo urbano y especialmente para atender al turismo doméstico o nacional.
miércoles, octubre 26, 2005
EPN (The Education Podcast Network)
En este vínculo podemos ver varios PODCAST relacionados con el Turismo.El podcast como sabemos es una herramienta multimedia que termite gravar.
viernes, octubre 21, 2005
Quiere alojarse gratis en el mundo?
En el vínculo de arriba aparece TEJO que es la organización que le otorga alojameinto gratis a las personas que aprenden y hablan el idioma internacional ESPERANTO. Quiere aprender el idioma, para tener cuarto internacional de gratis, pues vea un curso básico ahora:
CURSO BASICO
Los softwares sobre administracion de negocios
En el enlace aparecen algunos sofwares para administrar los negocios. Software para administrar, para gerenciar las utilidades, para gerenciar la nómina y la contabilidad.Son herramientas muy útiles para los gerentes hoteleros.
Que es una empresa turistica del tercer tipo?
Es una empresa que se debe humanizar, que debe lograr una sinergia social y económica, que debe innovar sin sacrificar el empleo, que debe lograr un nuevo liderazgo gerencial, que debe ser empresa pro-activas suavizando la flexibilidad, que debe privilegiar el adiestramiento de su personal y que saber movilizar su mejor recurso: su personal. Según sus valores socioculturales.
Es una empresa de proyecto compartido que tiene que reaccionar frente a su contexto para formar una sinergia de talentos.
Es una empresa que primero establece su meta a largo plazo (futuros posibles) o sea: un programa de 10 años , luego un plan de tres años (lo que se desea ser) y finalmente un sistema de inteligencia para monitorear día a día su ambiente y en especial su mercado actual y potencial. Escudriñar los entornos con banco de datos, conociendo lo que están haciendo otras empresas exitosas, tendencias de los turistas; es decir un sistema de monitoreo para conocer los riesgos y las oportunidades.
Es una empresa que debe reinventar en su empresa lo que otros negocios ya han inventado, inventar nuevos servicios con la colaboración y las ideas de todo el personal y conociendo las necesidades de la clientela.
La empresa además de asegurar su éxito económico, debe establecer criterios para mejorar su personal, debe estar siempre a la vanguardia técnica para asegurar un servicio de calidad, asegurar una buena utilidad para poder re-invertir y mejorar hasta llegar a ser empresa líder en su campo.
Hoy la actividad de la gerencia se basa en estar reaccionando con rapidez al conocer nuevas necesidades de los clientes y satisfacerlas.
Un objetivo inteligente consiste en buscar: cero averías, cero demoras, cero defectos, cero existencias y cero papeleo. O sea: eliminar los trabajos inútiles.
Estas empresas no quieren distanciamientos entre la jefatura y los empleados, sino más bien trabajo en equipo; son empresas que respetan al ser humano manteniéndolos informados
Los principales principios son: reaccionan a tiempo frente a los cambios, estar en estrecho contacto con la clientela, favorecer las innovaciones, conceder importancia a los individuos, saber que su principal objetivo es alcanzar el éxito, saber que lo más importante es sus servicios y su mercado, bajos niveles jerárquicos y organigramas sencillos y realistas, centralizar un mínimo de actividades claves y descentralizar todo lo demás, motivar pero movilizar a su personal aprovechando las ideas de todos teniendo en cuenta sus valores socioculturales, un proyecto de empresa compartida, vínculos de progreso entre varias empresas similares (asociaciones estratégicas)
Es una empresa de proyecto compartido que tiene que reaccionar frente a su contexto para formar una sinergia de talentos.
Es una empresa que primero establece su meta a largo plazo (futuros posibles) o sea: un programa de 10 años , luego un plan de tres años (lo que se desea ser) y finalmente un sistema de inteligencia para monitorear día a día su ambiente y en especial su mercado actual y potencial. Escudriñar los entornos con banco de datos, conociendo lo que están haciendo otras empresas exitosas, tendencias de los turistas; es decir un sistema de monitoreo para conocer los riesgos y las oportunidades.
Es una empresa que debe reinventar en su empresa lo que otros negocios ya han inventado, inventar nuevos servicios con la colaboración y las ideas de todo el personal y conociendo las necesidades de la clientela.
La empresa además de asegurar su éxito económico, debe establecer criterios para mejorar su personal, debe estar siempre a la vanguardia técnica para asegurar un servicio de calidad, asegurar una buena utilidad para poder re-invertir y mejorar hasta llegar a ser empresa líder en su campo.
Hoy la actividad de la gerencia se basa en estar reaccionando con rapidez al conocer nuevas necesidades de los clientes y satisfacerlas.
Un objetivo inteligente consiste en buscar: cero averías, cero demoras, cero defectos, cero existencias y cero papeleo. O sea: eliminar los trabajos inútiles.
Estas empresas no quieren distanciamientos entre la jefatura y los empleados, sino más bien trabajo en equipo; son empresas que respetan al ser humano manteniéndolos informados
Los principales principios son: reaccionan a tiempo frente a los cambios, estar en estrecho contacto con la clientela, favorecer las innovaciones, conceder importancia a los individuos, saber que su principal objetivo es alcanzar el éxito, saber que lo más importante es sus servicios y su mercado, bajos niveles jerárquicos y organigramas sencillos y realistas, centralizar un mínimo de actividades claves y descentralizar todo lo demás, motivar pero movilizar a su personal aprovechando las ideas de todos teniendo en cuenta sus valores socioculturales, un proyecto de empresa compartida, vínculos de progreso entre varias empresas similares (asociaciones estratégicas)
miércoles, octubre 19, 2005
MIs documentos y articulos en mi MALETIN
En mi maletín de Yahoo tengo una información muy útil. Es un lugar de Yahoo para guardar allí documentos que pueden ser valiosos para compartir.
sábado, octubre 15, 2005
viernes, octubre 14, 2005
jueves, octubre 06, 2005
El Proyecto en la version M. Solomon
De nuevo estoy revisando la obra de Morris J. Solomon relativa al Análisis de Proyectos, Este trabajo surge en el año de 1961. El método trata de combinar en una sola metodología la evaluación privada y la evaluación social de proyectos de inversión.
La metodología combina la evaluación de la llamada ingeniería económica y el análisis de los economistas los cuales utilizan precios sombra para las divisas y para la mano de obra, dos recursos importantes.
El autor parte del principio de que el desarrollo económico de un país se nutre de la sumatoria de los proyectos de inversión, ya que un proyecto es la unidad más pequeña que puede planificarse en forma independiente a fin de poder obtener alternativas promisorias según las metas propuestas. La primera pregunta que un planificador se hace es : ¿ cuáles son las líneas de acción que son más prometedoras? , es decir : ¿cuáles son las oportunidades más destacadas y prioritarias según los recursos disponibles y la demanda actual y potencial y las metas que se quieran logar?
El proyecto es poner en acción una actividad específica que debe formar parte de la economía, es decir: es un elemento de un sistema. Se puede considerar a la economía de un país con todos sus recursos como una planta nacional y las empresas individuales, que surgen de los proyectos, como departamentos de esa planta colectiva. Los proyectos son intentos de crear nuevos departamentos los cuales deberían encajar en la planta existente con el objetivo de elevar la productividad.
La metodología combina la evaluación de la llamada ingeniería económica y el análisis de los economistas los cuales utilizan precios sombra para las divisas y para la mano de obra, dos recursos importantes.
El autor parte del principio de que el desarrollo económico de un país se nutre de la sumatoria de los proyectos de inversión, ya que un proyecto es la unidad más pequeña que puede planificarse en forma independiente a fin de poder obtener alternativas promisorias según las metas propuestas. La primera pregunta que un planificador se hace es : ¿ cuáles son las líneas de acción que son más prometedoras? , es decir : ¿cuáles son las oportunidades más destacadas y prioritarias según los recursos disponibles y la demanda actual y potencial y las metas que se quieran logar?
El proyecto es poner en acción una actividad específica que debe formar parte de la economía, es decir: es un elemento de un sistema. Se puede considerar a la economía de un país con todos sus recursos como una planta nacional y las empresas individuales, que surgen de los proyectos, como departamentos de esa planta colectiva. Los proyectos son intentos de crear nuevos departamentos los cuales deberían encajar en la planta existente con el objetivo de elevar la productividad.
domingo, octubre 02, 2005
Un curso de varias semanas
En el LINK o ENLACE de arriba aparece un Curso de varias semanas para aprender los elementos básicos de excel, word, power point y otras herramientas útiles.
miércoles, agosto 17, 2005
lunes, junio 13, 2005
Las Funciones Financieras de EXCEL
Una de la más importantes aplicaciones en una Hoja de Cálculo como Excel es el área de fórmulas financieras y el área de las funciones relativa a la estadística. Para la evaluación de proyectos de inversión es básico utilizar esta herramienta para el hacer una tabla de amortización de un préstamo, hacer decisiones para cambiar algunos de los parámetros que se relacionan con el incremento de las ventas, el calcular el retorno del patrimonio invertido y el análisis del punto de equilibrio. Las funciones básicas son NPV (Valor Presente Neto), PV (Valor Presente), FV (Valor Futuro), PMT (pago de una deuda o cuota), Rate (función de la tasa de interés), IRR (la tasa de retorno) y MIRR (tasa de retorno modificada.
La función Valor Presente (PV) se utiliza para calcular valor presente de una inversión bien sea que el dinero se deposite a plazo fijo en un Banco o se invierta en un determinado negocio que promete devolver X cantidad en un tiempo determinado. Por supuesto que si alguna persona le dice que si usted ahora le presta US$ 1.500, él le devuelve esos US$ 1.500 dentro de un año, entonces usted no lo aceptaría pues si coloca esa cantidad de dinero en un Banco al 6% durante un año, se recupera US$ 1.590, es decir US$ 90 adicional.
Suponga que usted tiene US$ 5.000 paral invertir. Si alguien le ofrece la posibilidad de invertir ese dinero con la posibilidad de obtener US$ 1.500 al año durante los próximos 5 años. El retorno de esa propuesta se obtiene calculando el valor presente, utilizando la función PV, o sea con la fórmula
=PV (tasa de interés, número de períodos, pagos). Con estos tres argumentos, la propuesta anterior se calcula de esta manera, suponiendo la tasa de interés que puede pagar una inversión de menor riesgo como por ejemplo el 9% colocando el dinero en un banco:
=PV(9%,5,1.500)
Esta fórmula en Excel arroja un valor presente igual a ( US$ 5.834) lo cual significa que usted tendría que invertir US$ 5.834 a fin de obtener US$ 1,500 por año y en 5 años. Desde le mismo momento en que la inversión que se le propone sólo sería invertir US$ 5.000, la oferta parece que sería un buen negocio. En resumen: lo que realiza esta función es lo que en el análisis financiero se denomina VALOR ACTUAL DE UNA ANUALIDAD CONSTANTE que se recibe o se paga DURANTE X NUMEROS DE AÑOS. El cálculo es muy rápido recurriendo a la Tabla Financiera pues allí aparece que para 5 años y al 9%, el factor es igual a: 3, 88951 que multiplicado por US$ 1.500 arroja el valor US$ 5,834. El único parámetro que se asuma es la tasa de interés (costo de oportunidad del dinero o la tasa de menor riesgo de una determinada alternativa de inversión).
Se asume en los cálculos que los pagos y lo recibido siempre es al final del año, si se quiere estimar al comienzo del año hay que agregar en la fórmula un nuevo argumento o sea el número 1 (que se llama en inglés Type). Por ejemplo, si en el cálculo se agrega al final el número 1, los resultados serían US$ 5.835,13. O sea, US$ 1,13 más sólo por el hecho de pasar al fin del año (diciembre) y no al comienzo (enero).
También es posible que la propuesta no sea obtener anualidades iguales cada año de US$ 1.500 , sino una sola cantidad al final del año 5 de US$ 8.500. En este caso la fórmula funciona igual solamente que entre el año 5 y los 8.500 hay que colocar dos comas y no una, lo cual le indica a Excel que en la fórmula existe un missing argumento. O sea, el cálculo se hace así : =PV(9%,5,,8.500) y arroja el valor de (5.524), que se debe invertir en el año cero para lograr el valor futuro de 8.500 en el año 5 y al 9% por año. De nuevo si se coloca en la fórmula el argumento 1 al final para indicar que los pagos y lo que se recibe se hacen al comienzo del año, entonces el resultado será un poco mayor, será igual a: (5.524,42). O sea US$ 0,42 más. Es importante señalar que todas estas funciones del área financiera y muchas de las de estadística se llaman array (el estimado puede tomar un conjunto de datos arreglados de una manera y de una sola vez realizar el cálculo del conjunto). Para las Funciones con array después de hacer la fórmula no aparece el cálculo sólo con hacer clic en enter, hay que apretar al mismo tiempo comando y enter.
La función de Valor Presente de una serie de datos diferentes que aparecen desde el año cero hasta el año “n” (como los datos finales de un Flujo de Caja) para obtener el VAN o valor presente neto, es NPV cuya fórmula es : =NPV (tasa de interés, valor 1, valor 2,valor n).
Es muy común en la evaluación de proyectos de inversión que se invierte una cantidad del patrimonio y se recupera cada año una salida de efectivo en un horizonte de X años.
Digamos que en el año cero se invierte (US$ 5.000), o sea negativo porque es una salida de caja , y se obtienen efectivos netos de 1500 cada año durante 5 años. Si la tasa de descuento seleccionada es del 9%, en Excel el cálculo se realiza rápidamente de esta manera, colocando siempre la inversión inicial (del año cero) al final de la fórmula y de esta manera:
=NPV (9%, 1500, 1500, 1500, 1500,1500) – 5000
Esto arroja un resultado correcto de US$ 834, o sea un VAN positivo, lo que quiere decir que si se lleva a valor presente cada uno de los 1.500 multiplicándolos por sus correspondientes tasas de descuento y luego se suman el valor total será de US$ 5.834 que restado de US$ 5.000 nos arroja el valor de US$ 834.
Intentemos hacerlo manualmente para aclarar el concepto:
(5.000) x 1 = 5.000
1.500 x 0,917431 = 1.375
1.500 x 0,841680 = 1.263
1,500 x 0,772183 = 1.158
1.500 x 0,708425 = 1.063
1.500 x 0,649931 = 975
TOTAL = 5.834
Lo que ha hecho Excel y de una manera más rápido, porque ya tiene en la memoria los factores de descuento que para el cálculo manual se buscan en la tabla financiera, o se estiman con la fórmula 1 / (1+ i ) elevado a la n, que es el valor recíproco de la tasa de crecimiento exponencial : (1 + i ) elevado a la n, es lo mismo que aparece en el cálculo de arriba.
La Función Valor Futuro FV, se utiliza para calcular el valor futuro de una inversión, o sea lo opuesto a las funciones PV y NPV. Se necesita conocer la tasa de interés anual, el número de períodos y los pagos que se hacen cada digamos año (dos argumentos opcionales en la fórmula) .Si usted invierte US$ 4.000 al año y al 11% de interés espera por 17 años, en el futuro tendrá que retirar US$ 178.003, pues el estimado es como sigue:
=FV(11%,17, -4000)
Esto se calcula manualmente multiplicando 4.000 x 44,500843 = US$ 178.003
O sea se multiplica por el factor de interés compuesto para montos iguales cada año.
Como no hay Type argumento, se asume que se hacen los pagos y se obtiene el valor de rescate al final de cada año. Si los pagos se hacen al comienzo del año, es necesario agregar en la fórmula el argumento 1, pero colocando dos comas antes de ese número :
=FV (11%, 17, - 4000, , 1) , y el resultado es mayor o sea US$ 197.584
La función PMT sirve para calcular el pago o el servicio de la deuda de un préstamo (el pago del interés y el principal o capital). Esto se obtiene manualmente multiplicando el préstamo bancario por el llamado Factor de Recuperación del Capital con un interés dado y unos años determinados. Claro que si el tipo de interés no es anual sino mensual, se debe dividir el interés entre 12 meses y multiplicar los años por 12 meses cada uno. Si se ha hecho una inversión de US$ 12.000 al 11% de interés pagado en 5 años pero mensualmente, entonces en Excel se estima así :
=PMT(11% / 12, 5 * 12, 12000)
lo cual arroja un pago mensual de US$ 261 durante 60 meses, con un Interés mensual igual a 11% entre 12= 0,9167. Esta fórmula se puede utilizar para calcular una tabla de amortización de un préstamo, pieza fundamental en la evaluación de proyectos de inversión.
En la tabla de amortización es necesario colocar el pago del servicio de la deuda (que se calcula con la fórmula PMT, y el pago total, además de los datos del préstamo bancario, el tipo de interés y los años los meses. Si por ejemplo el préstamo bancario es de US$ 8.000 a pagar en 48 meses con un interés del 9% al año o sea 9 / 12= 0,75 al mes, el pago o servicio de la deuda será igual a : = PMT ($B$7 / 12, $B$8, - $B$6)
Lo anterior indica que en la celda 7 de Excel se ha colocado 9% y que en la celda 8 se ha colocado 48 meses y finalmente que en la celda 6 se ha colocado el valor del préstamo concedido de digamos 8.000. Esta fórmula arroja el valor de US$ 199,08 que se coloca en la celda 10.
Ese valor es el servicio de la deuda a pagar durante 48 meses, por lo que el pago total que va en la celda 11, se estima así : = ($B$8 * $B$10 ) , o sea US$ 199,08 por 48 meses , lo cual arroja el valor total de: US$ 9.555,84.
Luego existe la manera rápida de colocar los meses desde el número 1 hasta el 48 usando lo que se llama en excel Serie Comando para entrar la serie de valores en la columna A desde A15 en adelante .Se selecciona toda la columna de la serie incluyendo el primer valor no. 1, se va a EDIT Menú y se selecciona FILL y SERIES,donde aparece los nombres columna, linear y en el recuadro step value el no. 1 y en date unit se coloca mes. En este caso, se coloca el 1 en la celda A 15 , se selecciona el rango desde A15 hasta A62, luego se busca en el menú EDIT, FILL y Series, y al aparecer la caja de diálogo , allí se colocar por defecto columna, linear y mes, y se hace clic en OK. Así aparecen los números de los meses desde 1 al 48 en forma automática.
Luego en las celdas B15, C15, D15, E 15, F 15, y G15, entran:
= $B$6
= - PV ($B$7 / 12, ($B$8 – A15), $B$10)
= $B$10
= D15
= B15- C15
= E15 – F15
Luego se copia C15 a C16 , o sea : B16 = C15
E 16 = E15 + D16
F16 = F15 +B16 –C16
Lo que sigue lo hace Excel con el comando Fill Down (Edit Menú), para cada columna menos para la primera.
Otra función es la Tasa de Retorno o RATE, pues un préstamo de US$ 5.000 con un retorno de US$ 1,500 para los próximos 5 años, aparece así : = RATE (5, 1500 , - 5000) , lo cual arroja el valor 15,24% , una TIR que hace que el VAN sea igual a cero. Hay que compararla con la tasa de descuento o costo de oportunidad del dinero; si es 9% entonces esa TIR es excelente. Se usa también IRR (con los valores desde A1: A6), y a veces se usa la tasa de retorno modificada con la función MIRR con la serie del flujo de caja desde la inversión en negativo hasta todos los valores positivos, pero colocando como argumentos la TIR que arroja la función IRR y la tasa de interés de oportunidad o descuento.
= MIRR ( A1 : A6 , 9%, 15, 24%) y dará un valor modificado como si el flujo de caja se reinvirtiera a la tasa del 15,24%.
La función Valor Presente (PV) se utiliza para calcular valor presente de una inversión bien sea que el dinero se deposite a plazo fijo en un Banco o se invierta en un determinado negocio que promete devolver X cantidad en un tiempo determinado. Por supuesto que si alguna persona le dice que si usted ahora le presta US$ 1.500, él le devuelve esos US$ 1.500 dentro de un año, entonces usted no lo aceptaría pues si coloca esa cantidad de dinero en un Banco al 6% durante un año, se recupera US$ 1.590, es decir US$ 90 adicional.
Suponga que usted tiene US$ 5.000 paral invertir. Si alguien le ofrece la posibilidad de invertir ese dinero con la posibilidad de obtener US$ 1.500 al año durante los próximos 5 años. El retorno de esa propuesta se obtiene calculando el valor presente, utilizando la función PV, o sea con la fórmula
=PV (tasa de interés, número de períodos, pagos). Con estos tres argumentos, la propuesta anterior se calcula de esta manera, suponiendo la tasa de interés que puede pagar una inversión de menor riesgo como por ejemplo el 9% colocando el dinero en un banco:
=PV(9%,5,1.500)
Esta fórmula en Excel arroja un valor presente igual a ( US$ 5.834) lo cual significa que usted tendría que invertir US$ 5.834 a fin de obtener US$ 1,500 por año y en 5 años. Desde le mismo momento en que la inversión que se le propone sólo sería invertir US$ 5.000, la oferta parece que sería un buen negocio. En resumen: lo que realiza esta función es lo que en el análisis financiero se denomina VALOR ACTUAL DE UNA ANUALIDAD CONSTANTE que se recibe o se paga DURANTE X NUMEROS DE AÑOS. El cálculo es muy rápido recurriendo a la Tabla Financiera pues allí aparece que para 5 años y al 9%, el factor es igual a: 3, 88951 que multiplicado por US$ 1.500 arroja el valor US$ 5,834. El único parámetro que se asuma es la tasa de interés (costo de oportunidad del dinero o la tasa de menor riesgo de una determinada alternativa de inversión).
Se asume en los cálculos que los pagos y lo recibido siempre es al final del año, si se quiere estimar al comienzo del año hay que agregar en la fórmula un nuevo argumento o sea el número 1 (que se llama en inglés Type). Por ejemplo, si en el cálculo se agrega al final el número 1, los resultados serían US$ 5.835,13. O sea, US$ 1,13 más sólo por el hecho de pasar al fin del año (diciembre) y no al comienzo (enero).
También es posible que la propuesta no sea obtener anualidades iguales cada año de US$ 1.500 , sino una sola cantidad al final del año 5 de US$ 8.500. En este caso la fórmula funciona igual solamente que entre el año 5 y los 8.500 hay que colocar dos comas y no una, lo cual le indica a Excel que en la fórmula existe un missing argumento. O sea, el cálculo se hace así : =PV(9%,5,,8.500) y arroja el valor de (5.524), que se debe invertir en el año cero para lograr el valor futuro de 8.500 en el año 5 y al 9% por año. De nuevo si se coloca en la fórmula el argumento 1 al final para indicar que los pagos y lo que se recibe se hacen al comienzo del año, entonces el resultado será un poco mayor, será igual a: (5.524,42). O sea US$ 0,42 más. Es importante señalar que todas estas funciones del área financiera y muchas de las de estadística se llaman array (el estimado puede tomar un conjunto de datos arreglados de una manera y de una sola vez realizar el cálculo del conjunto). Para las Funciones con array después de hacer la fórmula no aparece el cálculo sólo con hacer clic en enter, hay que apretar al mismo tiempo comando y enter.
La función de Valor Presente de una serie de datos diferentes que aparecen desde el año cero hasta el año “n” (como los datos finales de un Flujo de Caja) para obtener el VAN o valor presente neto, es NPV cuya fórmula es : =NPV (tasa de interés, valor 1, valor 2,valor n).
Es muy común en la evaluación de proyectos de inversión que se invierte una cantidad del patrimonio y se recupera cada año una salida de efectivo en un horizonte de X años.
Digamos que en el año cero se invierte (US$ 5.000), o sea negativo porque es una salida de caja , y se obtienen efectivos netos de 1500 cada año durante 5 años. Si la tasa de descuento seleccionada es del 9%, en Excel el cálculo se realiza rápidamente de esta manera, colocando siempre la inversión inicial (del año cero) al final de la fórmula y de esta manera:
=NPV (9%, 1500, 1500, 1500, 1500,1500) – 5000
Esto arroja un resultado correcto de US$ 834, o sea un VAN positivo, lo que quiere decir que si se lleva a valor presente cada uno de los 1.500 multiplicándolos por sus correspondientes tasas de descuento y luego se suman el valor total será de US$ 5.834 que restado de US$ 5.000 nos arroja el valor de US$ 834.
Intentemos hacerlo manualmente para aclarar el concepto:
(5.000) x 1 = 5.000
1.500 x 0,917431 = 1.375
1.500 x 0,841680 = 1.263
1,500 x 0,772183 = 1.158
1.500 x 0,708425 = 1.063
1.500 x 0,649931 = 975
TOTAL = 5.834
Lo que ha hecho Excel y de una manera más rápido, porque ya tiene en la memoria los factores de descuento que para el cálculo manual se buscan en la tabla financiera, o se estiman con la fórmula 1 / (1+ i ) elevado a la n, que es el valor recíproco de la tasa de crecimiento exponencial : (1 + i ) elevado a la n, es lo mismo que aparece en el cálculo de arriba.
La Función Valor Futuro FV, se utiliza para calcular el valor futuro de una inversión, o sea lo opuesto a las funciones PV y NPV. Se necesita conocer la tasa de interés anual, el número de períodos y los pagos que se hacen cada digamos año (dos argumentos opcionales en la fórmula) .Si usted invierte US$ 4.000 al año y al 11% de interés espera por 17 años, en el futuro tendrá que retirar US$ 178.003, pues el estimado es como sigue:
=FV(11%,17, -4000)
Esto se calcula manualmente multiplicando 4.000 x 44,500843 = US$ 178.003
O sea se multiplica por el factor de interés compuesto para montos iguales cada año.
Como no hay Type argumento, se asume que se hacen los pagos y se obtiene el valor de rescate al final de cada año. Si los pagos se hacen al comienzo del año, es necesario agregar en la fórmula el argumento 1, pero colocando dos comas antes de ese número :
=FV (11%, 17, - 4000, , 1) , y el resultado es mayor o sea US$ 197.584
La función PMT sirve para calcular el pago o el servicio de la deuda de un préstamo (el pago del interés y el principal o capital). Esto se obtiene manualmente multiplicando el préstamo bancario por el llamado Factor de Recuperación del Capital con un interés dado y unos años determinados. Claro que si el tipo de interés no es anual sino mensual, se debe dividir el interés entre 12 meses y multiplicar los años por 12 meses cada uno. Si se ha hecho una inversión de US$ 12.000 al 11% de interés pagado en 5 años pero mensualmente, entonces en Excel se estima así :
=PMT(11% / 12, 5 * 12, 12000)
lo cual arroja un pago mensual de US$ 261 durante 60 meses, con un Interés mensual igual a 11% entre 12= 0,9167. Esta fórmula se puede utilizar para calcular una tabla de amortización de un préstamo, pieza fundamental en la evaluación de proyectos de inversión.
En la tabla de amortización es necesario colocar el pago del servicio de la deuda (que se calcula con la fórmula PMT, y el pago total, además de los datos del préstamo bancario, el tipo de interés y los años los meses. Si por ejemplo el préstamo bancario es de US$ 8.000 a pagar en 48 meses con un interés del 9% al año o sea 9 / 12= 0,75 al mes, el pago o servicio de la deuda será igual a : = PMT ($B$7 / 12, $B$8, - $B$6)
Lo anterior indica que en la celda 7 de Excel se ha colocado 9% y que en la celda 8 se ha colocado 48 meses y finalmente que en la celda 6 se ha colocado el valor del préstamo concedido de digamos 8.000. Esta fórmula arroja el valor de US$ 199,08 que se coloca en la celda 10.
Ese valor es el servicio de la deuda a pagar durante 48 meses, por lo que el pago total que va en la celda 11, se estima así : = ($B$8 * $B$10 ) , o sea US$ 199,08 por 48 meses , lo cual arroja el valor total de: US$ 9.555,84.
Luego existe la manera rápida de colocar los meses desde el número 1 hasta el 48 usando lo que se llama en excel Serie Comando para entrar la serie de valores en la columna A desde A15 en adelante .Se selecciona toda la columna de la serie incluyendo el primer valor no. 1, se va a EDIT Menú y se selecciona FILL y SERIES,donde aparece los nombres columna, linear y en el recuadro step value el no. 1 y en date unit se coloca mes. En este caso, se coloca el 1 en la celda A 15 , se selecciona el rango desde A15 hasta A62, luego se busca en el menú EDIT, FILL y Series, y al aparecer la caja de diálogo , allí se colocar por defecto columna, linear y mes, y se hace clic en OK. Así aparecen los números de los meses desde 1 al 48 en forma automática.
Luego en las celdas B15, C15, D15, E 15, F 15, y G15, entran:
= $B$6
= - PV ($B$7 / 12, ($B$8 – A15), $B$10)
= $B$10
= D15
= B15- C15
= E15 – F15
Luego se copia C15 a C16 , o sea : B16 = C15
E 16 = E15 + D16
F16 = F15 +B16 –C16
Lo que sigue lo hace Excel con el comando Fill Down (Edit Menú), para cada columna menos para la primera.
Otra función es la Tasa de Retorno o RATE, pues un préstamo de US$ 5.000 con un retorno de US$ 1,500 para los próximos 5 años, aparece así : = RATE (5, 1500 , - 5000) , lo cual arroja el valor 15,24% , una TIR que hace que el VAN sea igual a cero. Hay que compararla con la tasa de descuento o costo de oportunidad del dinero; si es 9% entonces esa TIR es excelente. Se usa también IRR (con los valores desde A1: A6), y a veces se usa la tasa de retorno modificada con la función MIRR con la serie del flujo de caja desde la inversión en negativo hasta todos los valores positivos, pero colocando como argumentos la TIR que arroja la función IRR y la tasa de interés de oportunidad o descuento.
= MIRR ( A1 : A6 , 9%, 15, 24%) y dará un valor modificado como si el flujo de caja se reinvirtiera a la tasa del 15,24%.
domingo, junio 12, 2005
El Uso de Excel en la Evaluación de Proyectos
Hasta ahora hemos recurrido para evaluar la inversión en el año cero (inversión patrimonial) comparándola con la suma descontada del efectivo que realmente obtienen los accionistas de un negocio, año a año. Ese descuento lo hemos efectuado recurriendo o las Tablas Financieras donde ya existen los factores de descuentos para cada año y para determinado tipo de interés, o bien aplicando la fórmula financiera correspondiente para obtener esos factores de descuento que luego multiplicarían a cada valor de la serie de años.
En la Hoja EXCEL es más rápido y fácil hacer ese descuento, pues allí lo que hacemos es buscan la función (en la categoría finanzas) del llamado en inglés Net Present Value (NPV), o sea la función del Valor Presente Neto (VPN) o valor actualizado neto (VAN), que corresponde a : =NPV (rate, valor 0, value1,value2, value3...), es decir : = VPN (tasa de descuento en %, valor del año cero, valor del año 1, valor del año 2, valor del año 3...); recordando que el valor del año CERO como es la inversión original y es una salida de efectivo debe aparecer con signo negativo o entre préntesis, los demás valores desde al año operativo 1, 2, 3, etc... son valores positivos o sea son entradas de efectivo en la caja.
Por ejemplo, si la inversión original es digamos US$ 30.000 ( o sea : -30.000) como inversión inicial, y los valores positivos desde el año 1 hasta el año " n " son digamos:
en el año 1 una pérdida de efectivo igual a -22.000, en el año 2 una ganancia en efectivo de 15.000, en el año 3 otra ganancia igual a 25.000, en el año 4 otra ganancia igual a 32.000, y finalmente en el año 5 (suponiendo sólo cinco años) una ganancia positiva igual a 38.000;
y partimos de la hipótesis que deberíamos descontar con el 8% de interés anual, ya que ese es el interés que se obtendría si colocaramos esos fondos en una alternativa sin mucho riesgo (en Bonos del Tesoro); asi pues si trabajamos con las TABLAS FINANCIERAS lo que hacemos es buscar los factores de descuento para la tasa del 8% y para cada uno de los años desde el año 1 al año 5, para luego multiplicar cada valor del efectivo por esas tasas de descuento (que son el recíproco de las tasas de crecimiento).
Es decir, la inversión del año cero se multiplica por 1, y los valores desde el año 1 hasta el año 5, por los factores de descuentos siguientes : 0,925926 , 0,857339, 0,793832, 0,735030 y 0,680583 (valores que se obtienen de la Tabla Financiera). Cada uno de estos factores se multiplican por los valores del flujo de efectivo desde el año 1 al año 5 ( y la iversión del año cero se multiplica por 1), al hacer la sumatoria de los valores descontados : (30.000) + (20.370,4 ) + 12.860,0 + 19. 845,8 + 23.520,96 + 25.862,2 , esa sumatoria daría un resultado final igual a: (50.370,4) + 82.088,96 = 31,718,6 . Este resultado lo que quiere decir es que si se ha invertido en el año cero (antes de operaciones) la cantidad de US$ 30.000 y el resultado del VAN es igual a US$ 31.718,6, se ha obtendio un valor actual positivo de US$ 1.719 más que la inversión original al inverstir el dinero al 8% por año.
Pero este mismo resultado se obtiene con EXCEL y en forma más rápida y sin posibilidad de errores, al aplicar la Función : = NPV (8%,22.000,15.000,25.000, 35.000,38.000) + 30.000
lo cual arrojaría automáticamente el valor US$ 31.718,63.
Conclusión : utilice la herramienta EXCEL para estas evaluaciones.
En la Hoja EXCEL es más rápido y fácil hacer ese descuento, pues allí lo que hacemos es buscan la función (en la categoría finanzas) del llamado en inglés Net Present Value (NPV), o sea la función del Valor Presente Neto (VPN) o valor actualizado neto (VAN), que corresponde a : =NPV (rate, valor 0, value1,value2, value3...), es decir : = VPN (tasa de descuento en %, valor del año cero, valor del año 1, valor del año 2, valor del año 3...); recordando que el valor del año CERO como es la inversión original y es una salida de efectivo debe aparecer con signo negativo o entre préntesis, los demás valores desde al año operativo 1, 2, 3, etc... son valores positivos o sea son entradas de efectivo en la caja.
Por ejemplo, si la inversión original es digamos US$ 30.000 ( o sea : -30.000) como inversión inicial, y los valores positivos desde el año 1 hasta el año " n " son digamos:
en el año 1 una pérdida de efectivo igual a -22.000, en el año 2 una ganancia en efectivo de 15.000, en el año 3 otra ganancia igual a 25.000, en el año 4 otra ganancia igual a 32.000, y finalmente en el año 5 (suponiendo sólo cinco años) una ganancia positiva igual a 38.000;
y partimos de la hipótesis que deberíamos descontar con el 8% de interés anual, ya que ese es el interés que se obtendría si colocaramos esos fondos en una alternativa sin mucho riesgo (en Bonos del Tesoro); asi pues si trabajamos con las TABLAS FINANCIERAS lo que hacemos es buscar los factores de descuento para la tasa del 8% y para cada uno de los años desde el año 1 al año 5, para luego multiplicar cada valor del efectivo por esas tasas de descuento (que son el recíproco de las tasas de crecimiento).
Es decir, la inversión del año cero se multiplica por 1, y los valores desde el año 1 hasta el año 5, por los factores de descuentos siguientes : 0,925926 , 0,857339, 0,793832, 0,735030 y 0,680583 (valores que se obtienen de la Tabla Financiera). Cada uno de estos factores se multiplican por los valores del flujo de efectivo desde el año 1 al año 5 ( y la iversión del año cero se multiplica por 1), al hacer la sumatoria de los valores descontados : (30.000) + (20.370,4 ) + 12.860,0 + 19. 845,8 + 23.520,96 + 25.862,2 , esa sumatoria daría un resultado final igual a: (50.370,4) + 82.088,96 = 31,718,6 . Este resultado lo que quiere decir es que si se ha invertido en el año cero (antes de operaciones) la cantidad de US$ 30.000 y el resultado del VAN es igual a US$ 31.718,6, se ha obtendio un valor actual positivo de US$ 1.719 más que la inversión original al inverstir el dinero al 8% por año.
Pero este mismo resultado se obtiene con EXCEL y en forma más rápida y sin posibilidad de errores, al aplicar la Función : = NPV (8%,22.000,15.000,25.000, 35.000,38.000) + 30.000
lo cual arrojaría automáticamente el valor US$ 31.718,63.
Conclusión : utilice la herramienta EXCEL para estas evaluaciones.
viernes, junio 10, 2005
Formular y Evaluar un pryecto hotelero (quinta parte)
La formulación y evaluación del proyecto hotelero (quinta parte). Las partes anteriores aparecen en otras ventanas.
Para realizar la evaluación primero es necesario formular al menos tres estados financieros : a) El Balance General pro-forma; b) El Estado de Resultado, y c) El Flujo de Caja.
Una vez que se en Balance General se conoce la cantidad de la inversión que sería financiada por un Banco y además el plazo y la tasa de interés que cobraría el banco, entonces se procede a formular una Tabla de Amortización del crédito, pero antes es necesario conocer la cuota o el servicio de la deuda que habría que pagar todos los años, para transformar esa cuota en el pago del interés y del capital o principal ¿Cómo se hace?. Buscando en la Tabla financiera el llamado factor de recuperación del capital para multiplicar ese factor por el monto a ser financiado por el banco. Por ejemplo, si el banco concede un préstamo de 10 millones al 12% anual y a 10 años, en la tabla se intercepta 12% con 10 años y nos da : 0,176984 que multiplicado por 10 millones arroja 1.769.840 que hay que pagar cada año durante 10 años. El 12% de 10 millones es 1.200.000, y estos intereses se restan de la cuota para obtener el pago del principal o capital, igual a : 569.840. Si pagamos ese capital quedaría un saldo deudor para el año siguiente igual a 10 millones menos 569.840 , o sea : 9.430.160, y de ese saldo el 12% es : 1.131.619 de interés (que bajan de monto), y se vuelve a restar de la cuota esos intereses para obtener el nuevo pago del principal, o sea 638.221 (que sube) y ese pago del capital se resta de 9.430.160 para obtener el otro saldo deudor igual a 8.791.939 sobre el cual de nuevo estimamos el interés del 12%, y todo esto se sigue calculando hasta el año 10. O en todo caso se hace la tabla de amortización con un software o con Excel.
Si no se tiene la tabla financiera para estimar el factor de recuperación del capital, entonces se obtiene con la fórmula:
i ( 1 + i) elevado a la n años / ( 1 + i ) elevado a la n –1
siendo i = tipo de interés (digamos 0,12 o 12%
siendo n = los años (digamos 10 años)
o sea : 0,12 ( 1,12) elevado a la 10 / (1,12) – 1
o sea : 0,12 ( 3,11) / 3,11 - 1
o sea : 0.372 /2,11 = 0,176
Igualmente si se quiere obtener el pago del principal para el primer año, se obtiene el valor presente de la cuota de 1,769.840 al multiplicar por el factor de descuento de 12% y 10 años, o sea : 0,321973, y ello arroja :569,840. Si no se tiene la tabla para conocer el factor de descuento, entonces se aplica la fórmula : 1 / (1 + i ) elevado a la n, en este caso , 1 / (1,12) elevado a la 10, o sea, 0,89285 elevado a la 10 = 0, 322 (que es el redondeo de 0,321973).
Una vez que ya se tiene el Balance General (o sea activos o proyecto de inversiones y el pasivo bancario + el patrimonio o capital propio), y se tiene la tabla de amortización del crédito bancario partiendo de la cuota o servicio de la deuda, se pasa a calcular la tabla de depreciación de los activos depreciables como son la edificación, las maquinarias y equipos, los muebles y los activos diferidos o pre-operativos. (dividiendo sus montos en dinero entre 20, 10 y 5 años respectivamente). Pero para poder hacer ese cálculo se conocer la inversión total y por rubros. Si el estimado es para un hotel de digamos 5 estrellas con 300 habitaciones entonces la inversión total es igual a : 300 x 200.000 US$ = US$ 60 millones de dólares, de los cuales el 15% sería inversión en suelo, 50% en edificio, 20% en máquinas y equipos, el 4% en muebles, el 8% en capital de trabajo , el 3% en activos diferidos.
Parece que así hemos avanzado al tener el Balance General pro-forma formado por toda la inversión y la manera de financiarla con préstamo y capital propio o patrimonio. La tabla de amortización del préstamo, para saber cuanto se paga cada año en interés y capital (la cuota cada año), la tabla de depreciación de los activos fijos (edificación, maquinarias, muebles, diferidos). Ahora nos falta calcular el Estado de Resultado formado por la posible venta, los costos y gastos y el Impuesto sobre la Renta (ISR).
Las venta de un hotel de 5 estrellas de 300 habitaciones y que trabaje una media al año del 70% , es igual a : 300 x 0,70 x 365 = 76.650 habitaciones al venta total-año. Si la tarifa para vender cada habitación es igual a 300 US$ la
Venta total sería igual a 300 x 76.650 = US$ 22.995.000, esta venta es sólo de habitaciones y el hotel vende otros servicios ( alimentos ,bebidas, telecomunicaciones, eventos), es posible que la venta total, para el primer año operativo, sea igual a : 22.995.000 x 1,67 = 38.401.650 US$ .
O también, otro estimado sería : si la venta de habitaciones es igual al 60%, las otras ventas es igual al 40%. En este caso la venta de 22.995.000 corresponde al 60%, por lo que las otras ventas serían igual a : 15.330.000, lo cual daría un total de venta de US$ 38.325.000 p.ara el primer año operativo.
¿Y cómo estimar los costos y gastos? Primero los costos operativos o costos de venta o para vender; y luego los gastos generales no distribuidos de administrar y mantener el hotel.. El estimado es fácil si se sabe la utilidad bruta de cada departamento, pues por diferencia se estimarían los costos operativos. El departamento de habitaciones tiene por lo general una utilidad del 80%, y sus costos operativos del 20% de su ventas departamentales. En el Departamento de Alimentos y Bebidas el 40% es utilidad operativa bruta y sus costos 60% de sus ventas departamentales. En los departamentos menores la utilidad es igual al 10%, y los costos operativos igual al 90% de sus propias ventas. Y finalmente, los gastos generales de administración y mantenimiento (incluida luz, agua y energía) es igual al 25% de las ventas totales del hotel.
Todas estos costos y gastos son sin incluir todavía los intereses pagados al banco (costo financiero) y la depreciación, que aunque no es un gasto se incluye en el Estado de Resultado sólo con fines fiscales.
La venta total de un hotel como este del ejemplo y estimada en digamos US$
Venta de habitaciones US$ 22.995.000, la venta de alimentos y bebidas igual el 68% de la venta de otros departamentos, o sea : 0,65 x 15.330.000 = 9.964.500 (venta de alimentos y bebidas), y la venta de departamentos menores por diferencia es igual a : 15.330.000 menos 9.964.500 =5.365.500.
Los costos y gastos operativos serían como sigue:
Habitaciones : venta igual a US$ 22.995.000 x 0,20 = US$ 4.599.000
Dpto de A&B: venta igual a US$ 9.964.500 x 0,60 = US$ 5.978.000
Dptos menores: venta igual a US$ 5.365.500 x 0,90 = US$ 4.828.500
Gastos generales no distribuidos : venta total US$ 38.325.000 x 0,25 = US$9.581.250.
La sumatoria de los costos y gastos totales para el primer año se estiman en :
US$ 24. 986. 750, dejando un margen de ganancia bruta de US$ 13.338.250
antes de costos financieros, depreciación y antes de ISR. O sea, el 35% de la venta total.
Ahora bien para distribuir estos costos operativos en fijos y variables, lo cual serviría para proyectarlos año a año, el 60% de esos costos serían fijos y el 40% serían variables en relación a la venta total. Los fijos son : 0,60 x 24.986.750 = US$ 14.992.050 para cada año. Para estimar los variables es necesario primero estimar las ventas año a año, ya que el costo y gastos variable en el caso de la hotelería es igual al 40% de las ventas.
El incremento año a año de las ventas totales es un parámetro delicado de estimar ya que depende de la evolución del mercado (de la demanda ) y de las acciones de hoteles similares (de la oferta competitiva). Pero supongamos que si la inflación es del 15% al año, las ventas deberían evolucionar al mejos al 10% al año, lo cual daría para el segundo año un estimado de US$ 38.225.000 x 1,10 = 42.047.500 y para el tercer año un estimado igual a US$ 42.047.500 x 1,10 = 46.252.250, etc.. hasta el final del año 10, si el horizonte de años se estima en 10 años.
Sobre esa venta anual estimada para cada año el 40% costos y gastos variables y se suman los costos fijos de US$ 14.992.050 para cada año. Luego se agrega cada año la depreciación total que proviene de la tabla elaborada anteriormente y los intereses que se pagarían al banco cada año que proviene de la Tabla de Amortización estimada según los términos negociados con el Banco. Así llegaríamos al final del Estado de Resultado para obtener año a año la utilidad antes del pago del Impuesto sobre la Renta (ISR) del 35%.
Al deducir este pago impositivo, se obtiene la utilidad neta (utilidad de la casa como se le llama en la hotelería) para cada año. Esta utilidad neta-neta más la depreciación, formaría los fondos en efectivo que produce el negocio, de los cuales hay que deducir el pago año a año del principal al banco, para obtener el efectivo año a año que le quedaría a los socios que han invertido un patrimonio de digamos el 40% de la inversión total, el cual debe ser recuperado con creces o con una rentabilidad (TIR) mayor que la que obtuviese en una alternativa de menor riesgo (digamos invirtiendo en Bonos del Estado, rendimiento que sería el costo de oportunidad del dinero patrimonial), o en todo caso un Valor Actual Neto (diferencia entre la inversión patrimonial y todos los fondos para los socios llevados a valor presente con una determinada tasa de descuento, igual al costo de oportunidad del dinero, o sea con una tasa del 25% al año si ese sería el tipo de interés que pagarían al año los Bonos del Estado.) .
Si ese VAN es positivo el proyecto es factible si es negativo el proyecto no es factible en los términos de las hipótesis de que se ha partido para hacer todos los estimados. Vale entonces hacer dos cosas: un análisis de sensibilidad cambiando en el Excel los valores de las variables críticas y también estimar el punto de equilibrio del hotel (que debería situarse al 35% de su capacidad instalada en habitaciones) y analizarlo con cuidado para mejorar los costos y gastos o las ventas.
Para realizar la evaluación primero es necesario formular al menos tres estados financieros : a) El Balance General pro-forma; b) El Estado de Resultado, y c) El Flujo de Caja.
Una vez que se en Balance General se conoce la cantidad de la inversión que sería financiada por un Banco y además el plazo y la tasa de interés que cobraría el banco, entonces se procede a formular una Tabla de Amortización del crédito, pero antes es necesario conocer la cuota o el servicio de la deuda que habría que pagar todos los años, para transformar esa cuota en el pago del interés y del capital o principal ¿Cómo se hace?. Buscando en la Tabla financiera el llamado factor de recuperación del capital para multiplicar ese factor por el monto a ser financiado por el banco. Por ejemplo, si el banco concede un préstamo de 10 millones al 12% anual y a 10 años, en la tabla se intercepta 12% con 10 años y nos da : 0,176984 que multiplicado por 10 millones arroja 1.769.840 que hay que pagar cada año durante 10 años. El 12% de 10 millones es 1.200.000, y estos intereses se restan de la cuota para obtener el pago del principal o capital, igual a : 569.840. Si pagamos ese capital quedaría un saldo deudor para el año siguiente igual a 10 millones menos 569.840 , o sea : 9.430.160, y de ese saldo el 12% es : 1.131.619 de interés (que bajan de monto), y se vuelve a restar de la cuota esos intereses para obtener el nuevo pago del principal, o sea 638.221 (que sube) y ese pago del capital se resta de 9.430.160 para obtener el otro saldo deudor igual a 8.791.939 sobre el cual de nuevo estimamos el interés del 12%, y todo esto se sigue calculando hasta el año 10. O en todo caso se hace la tabla de amortización con un software o con Excel.
Si no se tiene la tabla financiera para estimar el factor de recuperación del capital, entonces se obtiene con la fórmula:
i ( 1 + i) elevado a la n años / ( 1 + i ) elevado a la n –1
siendo i = tipo de interés (digamos 0,12 o 12%
siendo n = los años (digamos 10 años)
o sea : 0,12 ( 1,12) elevado a la 10 / (1,12) – 1
o sea : 0,12 ( 3,11) / 3,11 - 1
o sea : 0.372 /2,11 = 0,176
Igualmente si se quiere obtener el pago del principal para el primer año, se obtiene el valor presente de la cuota de 1,769.840 al multiplicar por el factor de descuento de 12% y 10 años, o sea : 0,321973, y ello arroja :569,840. Si no se tiene la tabla para conocer el factor de descuento, entonces se aplica la fórmula : 1 / (1 + i ) elevado a la n, en este caso , 1 / (1,12) elevado a la 10, o sea, 0,89285 elevado a la 10 = 0, 322 (que es el redondeo de 0,321973).
Una vez que ya se tiene el Balance General (o sea activos o proyecto de inversiones y el pasivo bancario + el patrimonio o capital propio), y se tiene la tabla de amortización del crédito bancario partiendo de la cuota o servicio de la deuda, se pasa a calcular la tabla de depreciación de los activos depreciables como son la edificación, las maquinarias y equipos, los muebles y los activos diferidos o pre-operativos. (dividiendo sus montos en dinero entre 20, 10 y 5 años respectivamente). Pero para poder hacer ese cálculo se conocer la inversión total y por rubros. Si el estimado es para un hotel de digamos 5 estrellas con 300 habitaciones entonces la inversión total es igual a : 300 x 200.000 US$ = US$ 60 millones de dólares, de los cuales el 15% sería inversión en suelo, 50% en edificio, 20% en máquinas y equipos, el 4% en muebles, el 8% en capital de trabajo , el 3% en activos diferidos.
Parece que así hemos avanzado al tener el Balance General pro-forma formado por toda la inversión y la manera de financiarla con préstamo y capital propio o patrimonio. La tabla de amortización del préstamo, para saber cuanto se paga cada año en interés y capital (la cuota cada año), la tabla de depreciación de los activos fijos (edificación, maquinarias, muebles, diferidos). Ahora nos falta calcular el Estado de Resultado formado por la posible venta, los costos y gastos y el Impuesto sobre la Renta (ISR).
Las venta de un hotel de 5 estrellas de 300 habitaciones y que trabaje una media al año del 70% , es igual a : 300 x 0,70 x 365 = 76.650 habitaciones al venta total-año. Si la tarifa para vender cada habitación es igual a 300 US$ la
Venta total sería igual a 300 x 76.650 = US$ 22.995.000, esta venta es sólo de habitaciones y el hotel vende otros servicios ( alimentos ,bebidas, telecomunicaciones, eventos), es posible que la venta total, para el primer año operativo, sea igual a : 22.995.000 x 1,67 = 38.401.650 US$ .
O también, otro estimado sería : si la venta de habitaciones es igual al 60%, las otras ventas es igual al 40%. En este caso la venta de 22.995.000 corresponde al 60%, por lo que las otras ventas serían igual a : 15.330.000, lo cual daría un total de venta de US$ 38.325.000 p.ara el primer año operativo.
¿Y cómo estimar los costos y gastos? Primero los costos operativos o costos de venta o para vender; y luego los gastos generales no distribuidos de administrar y mantener el hotel.. El estimado es fácil si se sabe la utilidad bruta de cada departamento, pues por diferencia se estimarían los costos operativos. El departamento de habitaciones tiene por lo general una utilidad del 80%, y sus costos operativos del 20% de su ventas departamentales. En el Departamento de Alimentos y Bebidas el 40% es utilidad operativa bruta y sus costos 60% de sus ventas departamentales. En los departamentos menores la utilidad es igual al 10%, y los costos operativos igual al 90% de sus propias ventas. Y finalmente, los gastos generales de administración y mantenimiento (incluida luz, agua y energía) es igual al 25% de las ventas totales del hotel.
Todas estos costos y gastos son sin incluir todavía los intereses pagados al banco (costo financiero) y la depreciación, que aunque no es un gasto se incluye en el Estado de Resultado sólo con fines fiscales.
La venta total de un hotel como este del ejemplo y estimada en digamos US$
Venta de habitaciones US$ 22.995.000, la venta de alimentos y bebidas igual el 68% de la venta de otros departamentos, o sea : 0,65 x 15.330.000 = 9.964.500 (venta de alimentos y bebidas), y la venta de departamentos menores por diferencia es igual a : 15.330.000 menos 9.964.500 =5.365.500.
Los costos y gastos operativos serían como sigue:
Habitaciones : venta igual a US$ 22.995.000 x 0,20 = US$ 4.599.000
Dpto de A&B: venta igual a US$ 9.964.500 x 0,60 = US$ 5.978.000
Dptos menores: venta igual a US$ 5.365.500 x 0,90 = US$ 4.828.500
Gastos generales no distribuidos : venta total US$ 38.325.000 x 0,25 = US$9.581.250.
La sumatoria de los costos y gastos totales para el primer año se estiman en :
US$ 24. 986. 750, dejando un margen de ganancia bruta de US$ 13.338.250
antes de costos financieros, depreciación y antes de ISR. O sea, el 35% de la venta total.
Ahora bien para distribuir estos costos operativos en fijos y variables, lo cual serviría para proyectarlos año a año, el 60% de esos costos serían fijos y el 40% serían variables en relación a la venta total. Los fijos son : 0,60 x 24.986.750 = US$ 14.992.050 para cada año. Para estimar los variables es necesario primero estimar las ventas año a año, ya que el costo y gastos variable en el caso de la hotelería es igual al 40% de las ventas.
El incremento año a año de las ventas totales es un parámetro delicado de estimar ya que depende de la evolución del mercado (de la demanda ) y de las acciones de hoteles similares (de la oferta competitiva). Pero supongamos que si la inflación es del 15% al año, las ventas deberían evolucionar al mejos al 10% al año, lo cual daría para el segundo año un estimado de US$ 38.225.000 x 1,10 = 42.047.500 y para el tercer año un estimado igual a US$ 42.047.500 x 1,10 = 46.252.250, etc.. hasta el final del año 10, si el horizonte de años se estima en 10 años.
Sobre esa venta anual estimada para cada año el 40% costos y gastos variables y se suman los costos fijos de US$ 14.992.050 para cada año. Luego se agrega cada año la depreciación total que proviene de la tabla elaborada anteriormente y los intereses que se pagarían al banco cada año que proviene de la Tabla de Amortización estimada según los términos negociados con el Banco. Así llegaríamos al final del Estado de Resultado para obtener año a año la utilidad antes del pago del Impuesto sobre la Renta (ISR) del 35%.
Al deducir este pago impositivo, se obtiene la utilidad neta (utilidad de la casa como se le llama en la hotelería) para cada año. Esta utilidad neta-neta más la depreciación, formaría los fondos en efectivo que produce el negocio, de los cuales hay que deducir el pago año a año del principal al banco, para obtener el efectivo año a año que le quedaría a los socios que han invertido un patrimonio de digamos el 40% de la inversión total, el cual debe ser recuperado con creces o con una rentabilidad (TIR) mayor que la que obtuviese en una alternativa de menor riesgo (digamos invirtiendo en Bonos del Estado, rendimiento que sería el costo de oportunidad del dinero patrimonial), o en todo caso un Valor Actual Neto (diferencia entre la inversión patrimonial y todos los fondos para los socios llevados a valor presente con una determinada tasa de descuento, igual al costo de oportunidad del dinero, o sea con una tasa del 25% al año si ese sería el tipo de interés que pagarían al año los Bonos del Estado.) .
Si ese VAN es positivo el proyecto es factible si es negativo el proyecto no es factible en los términos de las hipótesis de que se ha partido para hacer todos los estimados. Vale entonces hacer dos cosas: un análisis de sensibilidad cambiando en el Excel los valores de las variables críticas y también estimar el punto de equilibrio del hotel (que debería situarse al 35% de su capacidad instalada en habitaciones) y analizarlo con cuidado para mejorar los costos y gastos o las ventas.
jueves, junio 09, 2005
El valor de un hotel como inmueble
El valor de un hotel como inmueble o bien raíz (cuarta parte)
El valor del hotel considerado como un bien raíz o bien inmueble, dejando a un lado el valor artístico que le otorga el arquitecto y decorador de interiores, su sustancia evaluativa es el flujo de efectivo que le produce a sus propietarios. Así pues, el valor económico y financiero de una propiedad inmobiliaria como es el hotel es tan sólo el valor presente del flujo de efectivo que ese bien raíz genera. Este valor se representa primero por una salida en el año cero que corresponde a la inversión total y luego por entradas de efectivo en cada año operativo según el horizonte de años que estamos considerando (lo ideal es 20 años, para que todos los activos fijos queden totalmente depreciados).
Los activos y mercados de los bienes raíces como el hotel se diferencian de otros mercados financieros (como acciones, bonos), por ello merece un tratamiento especial.
Diferencias del hotel en el mercado financiero
Las diferencias se agrupan en tres clases de factores ;
1)aquellos factores relacionados con el inversionista
2)aquellos factores relacionados con el tipo de activo
3)aquellos factores relacionado con el mercado de los bienes raíces.
Inversionista en bienes raíces como el hotel
El inversionista hotelero sino tiene la intención de operar el hotel, entonces se interesará más por su venta con ganancias y no tanto por el efectivo que le pueda generar como dividendos anuales. Los flujos anuales que le interesaría son flujos netos-netos anuales o sea después de pagar las deudas y los impuestos. El financiamiento de terceros o apalancamiento financiero es uno de los elementos importantes para un proyecto hotelero como bien inmueble. Como esto supone alto riesgo, el inversionista esperaría un rendimiento de capital mayor que el que obtuviese en una alternativa más segura. La pregunta que surge de inmediato sería : ¿cuál es el rendimiento adecuado y cuál es la tasa de descuento requerida para efectuar un análisis o evaluación económica y financiera de ese bien inmobiliario llamado hotel?
El tipo de activo en este bien inmueble u hotel
Los activos de un hotel tienen ciertas características especiales : 1) la localización, 2) el tamaño relativamente grande de la inversión y 3) la durabilidad del activo.
Localización
El hotel por ser un bien inmovilizado no se le puede transferir a otro sitio. Una vez seleccionada una localización ella no se puede modificar pues está rodeado el hotel de un medio circundante que le otorga valores indirectos debido a que le produce externalidades positivas o negativas. Al depender del ambiente cada hotel es único y por eso se dice que estos bienes son heterogéneos.
El tamaño de la inversión
El hotel por lo general tiene una inversión total elevada. Un pequeño hotel de apenas 30 habitaciones tendría que invertir digamos US$ 20.000 por cada habitación, o sea un total de US$600.000 y en el otro extremo un hotel de 5 estrellas de 350 habitaciones tendría que inverstir 200.000 por habitación, o sea una inversión total de US$ 70.000.000 . Estos elevados tamaños produce una inflexibilidad para ajustarse a la demanda. Se requiere de una demanda mínima en número de habitaciones para poder construir. Además el período de gestación es elevado, por lo general la construcción puede durar de 2 a 3 años y en ese período pudo haber cambiado la demanda o las leyes urbanas y fiscales. Además las ampliaciones y remodelaciones son costosas. Al ser activos grandes requieren de financiamiento bancario de al menos el 60% de la inversión total, con plazos elevados y tipos de interés relativamente bajos y es un bien que no le es fácil diversificar su cartera de negocios.
La durabilidad del activo
La vida de un hotel puede ser de 50 años o quizá más si se le mantiene y restaura. El plazo mínimo para evaluar es de 10 años con valor de rescate o de salvamento del inmueble en la parte que aun no se ha depreciado (faltarían 10 años más para ser depreciado totalmente) y el ideal de 20 años. La duración física es diferente a la económica que tiene que ver con la posibilidad de generar ingresos, si los rendimientos decaen en relacionar a otra inversión alternativa, ello quiere decir que la vida económica estaría llegando a su fin, aunque la vida física todavía tenga vigencia. La vida económica depende de la obsolescencia (cambios de tecnología constructiva y de modas). En New de los mejores de la ciudad. Había cumplido su vida productiva.
Los mercados de bienes raíces y de la hotelería
Son mercados fragmentados pues cada tipo de hotel es diferente uno del otro y se ubican en lugares geográficos diversos, donde existe una estructura de precios y la demanda es diferente.
Las transacciones en estos mercados son menos frecuentes y menos visibles. Para acceder a sus precios de venta se requiere consultar con corredores y evaluadores e incluso con abogados, quienes manejan el monopolio de la información. Las transacciones tienen altos costos. Así pues este mercado no es competitivo, son imperfecciones de un mercado muy especial.
Flujos financieros
Veamos algunas definiciones y conceptos de los elementos que sirven para el análisis económico y financiero.
1) Ingreso potencial bruto : es la venta a plena capacidad de uso de las habitaciones y la venta de otros departamentos como alimentos y bebidas, telecomunicaciones, recreación y eventos ; e incluso ingresos por alquiler de espacios para tiendas. Por lo general un hotel de la venta total el 63% es venta de habitaciones y el 37% restante las otras ventas departamentales.
2) Como a veces existen habitaciones no ocupadas, ello quiere decir que el hotel del 100% del alquiler de habitaciones puede sólo estar operando digamos al 65% o 70% de su capacidad instalada.
3) El ingreso efectivo bruto se relaciona con la tasa media de ocupación, pues si el hotel trabaja una media del 65%, entonces : en caso de un hotel de 200 habitaciones x 0,65 x 365 noches = 47.450 habitaciones noches (que multiplicada por la tarifa habitación-noche, nos daría el ingreso efectivo neto.
4) Gastos de operación: los gastos operativos son muy diversos, desde los costos de mano de obra y gastos del Dpto. del Habitaciones, los costos y gastos del Dpto. de Alimentos y Bebidas, costos y gastos del Dpto. Telecomunicaciones y los de otros departamentos menores. Y también los gastos no distribuidos de administrar y mantener el hotel, incluyendo gastos de luz, agua y energía. Los gastos en un hotel en general pueden ser: el 17% de las ventas en el Dpto. de Habitaciones, el 64% de las ventas de alimentos, el 53% de las ventas de bebidas (digamos una media entre el 58% y el 60% de las ventas del Dpto. de A & B y el 89% de las ventas de otros departamentos menores, en , especial en Telecomunicaciones. Además un 25% de las ventas totales para gastos generales no distribuidos incluidos el gasto financiero o sea los intereses a pagar por las deudas contraídas y también la depreciación.
5) El ingreso o utilidad antes de impuestos sobre la renta (ISR) y después del pago del ISR.
6) Si a este ingreso neto después del pago del ISR se le suma la depreciación y se le resta el pago del principal al banco que otorgó un préstamo, entonces obtenemos el Flujo de Caja neto-neto después de ISR, que es principal indicador del potencial de ingreso o riqueza generado por el capital propio o patrimonio invertido en el hotel por los socios. y el verdadero valor de una propiedad hotelera.
El valor del hotel considerado como un bien raíz o bien inmueble, dejando a un lado el valor artístico que le otorga el arquitecto y decorador de interiores, su sustancia evaluativa es el flujo de efectivo que le produce a sus propietarios. Así pues, el valor económico y financiero de una propiedad inmobiliaria como es el hotel es tan sólo el valor presente del flujo de efectivo que ese bien raíz genera. Este valor se representa primero por una salida en el año cero que corresponde a la inversión total y luego por entradas de efectivo en cada año operativo según el horizonte de años que estamos considerando (lo ideal es 20 años, para que todos los activos fijos queden totalmente depreciados).
Los activos y mercados de los bienes raíces como el hotel se diferencian de otros mercados financieros (como acciones, bonos), por ello merece un tratamiento especial.
Diferencias del hotel en el mercado financiero
Las diferencias se agrupan en tres clases de factores ;
1)aquellos factores relacionados con el inversionista
2)aquellos factores relacionados con el tipo de activo
3)aquellos factores relacionado con el mercado de los bienes raíces.
Inversionista en bienes raíces como el hotel
El inversionista hotelero sino tiene la intención de operar el hotel, entonces se interesará más por su venta con ganancias y no tanto por el efectivo que le pueda generar como dividendos anuales. Los flujos anuales que le interesaría son flujos netos-netos anuales o sea después de pagar las deudas y los impuestos. El financiamiento de terceros o apalancamiento financiero es uno de los elementos importantes para un proyecto hotelero como bien inmueble. Como esto supone alto riesgo, el inversionista esperaría un rendimiento de capital mayor que el que obtuviese en una alternativa más segura. La pregunta que surge de inmediato sería : ¿cuál es el rendimiento adecuado y cuál es la tasa de descuento requerida para efectuar un análisis o evaluación económica y financiera de ese bien inmobiliario llamado hotel?
El tipo de activo en este bien inmueble u hotel
Los activos de un hotel tienen ciertas características especiales : 1) la localización, 2) el tamaño relativamente grande de la inversión y 3) la durabilidad del activo.
Localización
El hotel por ser un bien inmovilizado no se le puede transferir a otro sitio. Una vez seleccionada una localización ella no se puede modificar pues está rodeado el hotel de un medio circundante que le otorga valores indirectos debido a que le produce externalidades positivas o negativas. Al depender del ambiente cada hotel es único y por eso se dice que estos bienes son heterogéneos.
El tamaño de la inversión
El hotel por lo general tiene una inversión total elevada. Un pequeño hotel de apenas 30 habitaciones tendría que invertir digamos US$ 20.000 por cada habitación, o sea un total de US$600.000 y en el otro extremo un hotel de 5 estrellas de 350 habitaciones tendría que inverstir 200.000 por habitación, o sea una inversión total de US$ 70.000.000 . Estos elevados tamaños produce una inflexibilidad para ajustarse a la demanda. Se requiere de una demanda mínima en número de habitaciones para poder construir. Además el período de gestación es elevado, por lo general la construcción puede durar de 2 a 3 años y en ese período pudo haber cambiado la demanda o las leyes urbanas y fiscales. Además las ampliaciones y remodelaciones son costosas. Al ser activos grandes requieren de financiamiento bancario de al menos el 60% de la inversión total, con plazos elevados y tipos de interés relativamente bajos y es un bien que no le es fácil diversificar su cartera de negocios.
La durabilidad del activo
La vida de un hotel puede ser de 50 años o quizá más si se le mantiene y restaura. El plazo mínimo para evaluar es de 10 años con valor de rescate o de salvamento del inmueble en la parte que aun no se ha depreciado (faltarían 10 años más para ser depreciado totalmente) y el ideal de 20 años. La duración física es diferente a la económica que tiene que ver con la posibilidad de generar ingresos, si los rendimientos decaen en relacionar a otra inversión alternativa, ello quiere decir que la vida económica estaría llegando a su fin, aunque la vida física todavía tenga vigencia. La vida económica depende de la obsolescencia (cambios de tecnología constructiva y de modas). En New de los mejores de la ciudad. Había cumplido su vida productiva.
Los mercados de bienes raíces y de la hotelería
Son mercados fragmentados pues cada tipo de hotel es diferente uno del otro y se ubican en lugares geográficos diversos, donde existe una estructura de precios y la demanda es diferente.
Las transacciones en estos mercados son menos frecuentes y menos visibles. Para acceder a sus precios de venta se requiere consultar con corredores y evaluadores e incluso con abogados, quienes manejan el monopolio de la información. Las transacciones tienen altos costos. Así pues este mercado no es competitivo, son imperfecciones de un mercado muy especial.
Flujos financieros
Veamos algunas definiciones y conceptos de los elementos que sirven para el análisis económico y financiero.
1) Ingreso potencial bruto : es la venta a plena capacidad de uso de las habitaciones y la venta de otros departamentos como alimentos y bebidas, telecomunicaciones, recreación y eventos ; e incluso ingresos por alquiler de espacios para tiendas. Por lo general un hotel de la venta total el 63% es venta de habitaciones y el 37% restante las otras ventas departamentales.
2) Como a veces existen habitaciones no ocupadas, ello quiere decir que el hotel del 100% del alquiler de habitaciones puede sólo estar operando digamos al 65% o 70% de su capacidad instalada.
3) El ingreso efectivo bruto se relaciona con la tasa media de ocupación, pues si el hotel trabaja una media del 65%, entonces : en caso de un hotel de 200 habitaciones x 0,65 x 365 noches = 47.450 habitaciones noches (que multiplicada por la tarifa habitación-noche, nos daría el ingreso efectivo neto.
4) Gastos de operación: los gastos operativos son muy diversos, desde los costos de mano de obra y gastos del Dpto. del Habitaciones, los costos y gastos del Dpto. de Alimentos y Bebidas, costos y gastos del Dpto. Telecomunicaciones y los de otros departamentos menores. Y también los gastos no distribuidos de administrar y mantener el hotel, incluyendo gastos de luz, agua y energía. Los gastos en un hotel en general pueden ser: el 17% de las ventas en el Dpto. de Habitaciones, el 64% de las ventas de alimentos, el 53% de las ventas de bebidas (digamos una media entre el 58% y el 60% de las ventas del Dpto. de A & B y el 89% de las ventas de otros departamentos menores, en , especial en Telecomunicaciones. Además un 25% de las ventas totales para gastos generales no distribuidos incluidos el gasto financiero o sea los intereses a pagar por las deudas contraídas y también la depreciación.
5) El ingreso o utilidad antes de impuestos sobre la renta (ISR) y después del pago del ISR.
6) Si a este ingreso neto después del pago del ISR se le suma la depreciación y se le resta el pago del principal al banco que otorgó un préstamo, entonces obtenemos el Flujo de Caja neto-neto después de ISR, que es principal indicador del potencial de ingreso o riqueza generado por el capital propio o patrimonio invertido en el hotel por los socios. y el verdadero valor de una propiedad hotelera.
lunes, junio 06, 2005
Administrar el capital y los costes (tercera parte)
Administrar el capital hotelero (tercera parte). Las otras partes aparecen en otras ventanas.
Si bien es cierto que la actividad hotelera tiene que realizar un servicio eficiente y calidad y adiestrar a todo su personal para que sean buenos anfitriones, el manejo de un hotel a fin de cuentas es un negocio que tiene que saber administrar su capital y el criterio de su éxito es obtener adecuadas ganancias netas después de cancelar todos los costos y gastos, las cuales al ser descontadas a valor presente deben ser mayor que el patrimonio invertido por los socios o empresarios o en todo caso obtener una Tasa Interna de Retorno (TIR) mayor que la tasa mínima de rendimiento que se esperaría en la mejor alternativa donde el riesgo es menor,
El termómetro para poder conocer la rentabilidad y el éxito del negocio al administrar su capital son los documentos contables, o sea el Balance General, el Estado de Resultado y el Flujo de Caja o de Efectivo.
El Balance General resume el plan de inversión del hotel en partidas como el activo circulante, los activos diferidos o pagados por anticipado y antes de la operación, los activos fijos formado por el valor del terreno urbanizado, de las edificaciones, de las maquinarias y equipos, mobiliario y accesorios, blancos y uniformes y otros activos. Y resumen igualmente la forma para financiar ese plan de inversión como los pasivos circulantes, pasivo de largo plazo, capital o patrimonio.
El Estado de Resultado refleja los presupuestos de ventas departamentales ,así como los costos y gasto departamentales o costo de operación, otras fuentes de ingresos, utilidad disponible antes de gastos fijos y administrativos (o gastos no distribuidos), incluido la depreciación y los gastos financieros o intereses pagados a los bancos, ganancia antes del impuesto sobre la renta (ISR) y la ganancia después de pagar los ISR.
Las incidencias porcentuales que surgen de estos estados contables como la incidencia porcentual de los costos operativos de cada departamento en relación a sus ventas y también los costos generales de administrar y mantener en relación a la venta total, así como la clasificación de los costos y gastos en fijos y variables, forman parte de una herramienta útil para el análisis financiero y la toma de decisiones. Así como el flujo de caja o efectivo (entradas de efectivo y uso para realizar las inversiones; y entradas en efectivo durante la operación y su uso para poder cancelar las deudas del capital adeudado a los bancos, para pagar el ISR y dejar un saldo para los socios del negocio , saldo que debe ser actualizado y ser luego comparado con la inversión patrimonial a los fines de conocer si surge un Valor Actualizado Neto (VAN) positivo o bien una Tasa Interna de Retorno (TIR) mayor que la tasa mínima de rendimiento que se podía obtener en otra alternativa de bajo riesgo (como colocar el dinero patrimonial en .Bonos del Tesoro con rendimiento seguro).
Cuáles son los criterios para asegurar una flujo de caja con buena liquidez y asegurar el rendimiento:
1) Reducir y controlar los costos operativos y gastos generales
2) Mejorar las ventas: en nuevos mercados, promoviendo una estadía media más larga, buscando la fidelidad de la clientela, vendiendo más alimentos y bebidas que dejan buenos márgenes de utilidad, realizar eventos en temporadas bajas.
3) Mantener bajos inventarios para liberar efectivo, rentar espacios ociosos a empresas pequeñas de venta de artesanías, de revistas y libros, de artículos atractivos para el visitante u otros servicios.
4) Solicitando préstamos que actúen como una buena palanca financiera o sea cuyo interés a pagar sea menor que las utilidades que debe produciría el hotel
5) Estimar tarifas que puedan cubrir los costos y gastos y sus incrementos, y que sea una tarifa competitiva.
Una herramienta básica para analizar y tomar decisiones es el punto de equilibrio, o sea la división de los gastos fijos entre 100% menos el porcentaje de los gastos variables sobre ventas. Si un hotel presenta gastos fijos de digamos US$ 200.000 y los gastos variables sobre ventas es igual al 40%,entonces US$ 200.000 / 100% menos 40% = 75.000 / 60% = US$ 333.333. El punto de equilibrio de la venta de habitaciones es de US$ 333.333. Si el hotel cuenta con 120 habitaciones y una tarifa promedio de digamos US$ 22,2222 ,tendrá que vender 15.000 habitaciones al año (15.000 x US$ 22,2222 = US$ 333,333 ) para poder alcanzar el punto de equilibrio o sea el punto crítico donde el hotel no obtiene ni pérdidas ni ganancias. Si las habitaciones disponibles al año (la capacidad instalada de habitaciones) es igual a 120 habitaciones x 365 = 43.800, entonces el % de equilibrio es igual a :
15.000 habitaciones / 43.800 habitaciones = 0,342 = 34% , que corresponde en promedio al punto de equilibrio de la hotelería en general.
Los costos del departamento de alimentos y bebidas se pueden controlar y bajar:
1) ofertando un número menor de platos en el menú
2) ofertando platos preparados sobre pedidos
3) vender a una clientela de mayor poder de gasto
4) limitar las horas del servicio
5) hacer compras competitivas aprovechando ofertas de temporada
6) evitar la pérdida de alimentos por inadecuada refrigeración o almacenamiento
7) análisis del costo de alimentos y bebidas y comparar con la venta estimada. Los alimentos en general tienen un costo del 34% de ventas y las bebidas un 30%.
8) Se puede ahorrar en mano de obra reduciendo las horas de servicio sin alterar la calidad del mismo, por ejemplo cerrar el Room Serivice a las 11 de la noche. Eliminar servicios de lujo.
9) simplificar el proceso de los trabajos y reducir pagos extras
10) mejorar la capacitación del personal.
Las tarifas se pueden racionalizar e incluso la estructura tarifarla de las habitaciones se puede diseñar aplicando la fórmula de Hubbart que puedan cubrir los costos de operación y proporcionar una utilidad razonable, determinando el volumen total de venta de habitaciones para cubrir los costos y las utilidades esperadas. Se parte de calcular los gastos anuales de operación, incluido impuestos, seguros, depreciación de todos los activos y la utilidad esperada de la inversión; luego se restan los otros ingresos departamentales que no son ingresos por la venta de habitaciones. Así se obtiene la venta de habitaciones que cubre los gastos de operación y utilidad. Luego se multiplica el número de habitaciones del hotel por 70% y por 365, para obtener el número de habitaciones al año a ser vendidas a esa capacidad . Ahora se divide la cantidad total de venta de habitaciones para cubrir costos operativos y utilidad entre el número estimado de habitaciones al 70% de capacidad y así se obtiene la tarifa media requerida por habitación ocupada y alquilada.
Asegurar que esa tarifa está en línea con la tarifa de los hoteles similares.
Si pierde dinero y trabaja debajo del punto de equilibrio del 34% de capacidad, deje el negocio; si el mercado está en crisis y declina en forma muy rápida por incremento de una competencia muy eficiente, deje el negocio; si tiene problemas financieros y puede vender con algo de utilidad, venda y negocio una pequeña participación accionaría con los nuevos dueños;si tiene oportunidad de rentar para cubrir sus pagos hipotecarios, hágalo sin duda. Y todo lo contrario, si el promedio de ocupación se vislumbra mayor del 60% en promedio y el mercado está creciendo ,mejore sus instalaciones con una programa de renovación evaluado financieramente y siempre que el lugar del hotel sea selecto, se espera ser mejor que la competencia y si el programa de renovación puede producir utilidades descontadas mayor que la nueva inversión.
O en todo caso convierta el inmueble hotelero en otro negocio: clínica, club privado para spa, residencia estudiantil, centro comercial, oficinas para alquilar a ejecutivos, edificio de departamentos, escuela técnica.
Si bien es cierto que la actividad hotelera tiene que realizar un servicio eficiente y calidad y adiestrar a todo su personal para que sean buenos anfitriones, el manejo de un hotel a fin de cuentas es un negocio que tiene que saber administrar su capital y el criterio de su éxito es obtener adecuadas ganancias netas después de cancelar todos los costos y gastos, las cuales al ser descontadas a valor presente deben ser mayor que el patrimonio invertido por los socios o empresarios o en todo caso obtener una Tasa Interna de Retorno (TIR) mayor que la tasa mínima de rendimiento que se esperaría en la mejor alternativa donde el riesgo es menor,
El termómetro para poder conocer la rentabilidad y el éxito del negocio al administrar su capital son los documentos contables, o sea el Balance General, el Estado de Resultado y el Flujo de Caja o de Efectivo.
El Balance General resume el plan de inversión del hotel en partidas como el activo circulante, los activos diferidos o pagados por anticipado y antes de la operación, los activos fijos formado por el valor del terreno urbanizado, de las edificaciones, de las maquinarias y equipos, mobiliario y accesorios, blancos y uniformes y otros activos. Y resumen igualmente la forma para financiar ese plan de inversión como los pasivos circulantes, pasivo de largo plazo, capital o patrimonio.
El Estado de Resultado refleja los presupuestos de ventas departamentales ,así como los costos y gasto departamentales o costo de operación, otras fuentes de ingresos, utilidad disponible antes de gastos fijos y administrativos (o gastos no distribuidos), incluido la depreciación y los gastos financieros o intereses pagados a los bancos, ganancia antes del impuesto sobre la renta (ISR) y la ganancia después de pagar los ISR.
Las incidencias porcentuales que surgen de estos estados contables como la incidencia porcentual de los costos operativos de cada departamento en relación a sus ventas y también los costos generales de administrar y mantener en relación a la venta total, así como la clasificación de los costos y gastos en fijos y variables, forman parte de una herramienta útil para el análisis financiero y la toma de decisiones. Así como el flujo de caja o efectivo (entradas de efectivo y uso para realizar las inversiones; y entradas en efectivo durante la operación y su uso para poder cancelar las deudas del capital adeudado a los bancos, para pagar el ISR y dejar un saldo para los socios del negocio , saldo que debe ser actualizado y ser luego comparado con la inversión patrimonial a los fines de conocer si surge un Valor Actualizado Neto (VAN) positivo o bien una Tasa Interna de Retorno (TIR) mayor que la tasa mínima de rendimiento que se podía obtener en otra alternativa de bajo riesgo (como colocar el dinero patrimonial en .Bonos del Tesoro con rendimiento seguro).
Cuáles son los criterios para asegurar una flujo de caja con buena liquidez y asegurar el rendimiento:
1) Reducir y controlar los costos operativos y gastos generales
2) Mejorar las ventas: en nuevos mercados, promoviendo una estadía media más larga, buscando la fidelidad de la clientela, vendiendo más alimentos y bebidas que dejan buenos márgenes de utilidad, realizar eventos en temporadas bajas.
3) Mantener bajos inventarios para liberar efectivo, rentar espacios ociosos a empresas pequeñas de venta de artesanías, de revistas y libros, de artículos atractivos para el visitante u otros servicios.
4) Solicitando préstamos que actúen como una buena palanca financiera o sea cuyo interés a pagar sea menor que las utilidades que debe produciría el hotel
5) Estimar tarifas que puedan cubrir los costos y gastos y sus incrementos, y que sea una tarifa competitiva.
Una herramienta básica para analizar y tomar decisiones es el punto de equilibrio, o sea la división de los gastos fijos entre 100% menos el porcentaje de los gastos variables sobre ventas. Si un hotel presenta gastos fijos de digamos US$ 200.000 y los gastos variables sobre ventas es igual al 40%,entonces US$ 200.000 / 100% menos 40% = 75.000 / 60% = US$ 333.333. El punto de equilibrio de la venta de habitaciones es de US$ 333.333. Si el hotel cuenta con 120 habitaciones y una tarifa promedio de digamos US$ 22,2222 ,tendrá que vender 15.000 habitaciones al año (15.000 x US$ 22,2222 = US$ 333,333 ) para poder alcanzar el punto de equilibrio o sea el punto crítico donde el hotel no obtiene ni pérdidas ni ganancias. Si las habitaciones disponibles al año (la capacidad instalada de habitaciones) es igual a 120 habitaciones x 365 = 43.800, entonces el % de equilibrio es igual a :
15.000 habitaciones / 43.800 habitaciones = 0,342 = 34% , que corresponde en promedio al punto de equilibrio de la hotelería en general.
Los costos del departamento de alimentos y bebidas se pueden controlar y bajar:
1) ofertando un número menor de platos en el menú
2) ofertando platos preparados sobre pedidos
3) vender a una clientela de mayor poder de gasto
4) limitar las horas del servicio
5) hacer compras competitivas aprovechando ofertas de temporada
6) evitar la pérdida de alimentos por inadecuada refrigeración o almacenamiento
7) análisis del costo de alimentos y bebidas y comparar con la venta estimada. Los alimentos en general tienen un costo del 34% de ventas y las bebidas un 30%.
8) Se puede ahorrar en mano de obra reduciendo las horas de servicio sin alterar la calidad del mismo, por ejemplo cerrar el Room Serivice a las 11 de la noche. Eliminar servicios de lujo.
9) simplificar el proceso de los trabajos y reducir pagos extras
10) mejorar la capacitación del personal.
Las tarifas se pueden racionalizar e incluso la estructura tarifarla de las habitaciones se puede diseñar aplicando la fórmula de Hubbart que puedan cubrir los costos de operación y proporcionar una utilidad razonable, determinando el volumen total de venta de habitaciones para cubrir los costos y las utilidades esperadas. Se parte de calcular los gastos anuales de operación, incluido impuestos, seguros, depreciación de todos los activos y la utilidad esperada de la inversión; luego se restan los otros ingresos departamentales que no son ingresos por la venta de habitaciones. Así se obtiene la venta de habitaciones que cubre los gastos de operación y utilidad. Luego se multiplica el número de habitaciones del hotel por 70% y por 365, para obtener el número de habitaciones al año a ser vendidas a esa capacidad . Ahora se divide la cantidad total de venta de habitaciones para cubrir costos operativos y utilidad entre el número estimado de habitaciones al 70% de capacidad y así se obtiene la tarifa media requerida por habitación ocupada y alquilada.
Asegurar que esa tarifa está en línea con la tarifa de los hoteles similares.
Si pierde dinero y trabaja debajo del punto de equilibrio del 34% de capacidad, deje el negocio; si el mercado está en crisis y declina en forma muy rápida por incremento de una competencia muy eficiente, deje el negocio; si tiene problemas financieros y puede vender con algo de utilidad, venda y negocio una pequeña participación accionaría con los nuevos dueños;si tiene oportunidad de rentar para cubrir sus pagos hipotecarios, hágalo sin duda. Y todo lo contrario, si el promedio de ocupación se vislumbra mayor del 60% en promedio y el mercado está creciendo ,mejore sus instalaciones con una programa de renovación evaluado financieramente y siempre que el lugar del hotel sea selecto, se espera ser mejor que la competencia y si el programa de renovación puede producir utilidades descontadas mayor que la nueva inversión.
O en todo caso convierta el inmueble hotelero en otro negocio: clínica, club privado para spa, residencia estudiantil, centro comercial, oficinas para alquilar a ejecutivos, edificio de departamentos, escuela técnica.
domingo, junio 05, 2005
Administración hotelera -Segunda parte
La administración hotelera (segunda parte). Las otras partes aparecen en otras ventanas.
Algunos hoteles y cadenas hoteleras importantes han establecido algunos criterios o conceptos básicos relativos a su administración. Si la cadena o el hotel no es muy grande entonces se aconseja:
1) Uniformar los productos tanto en su diseño como en su operación (estandarizar)
2) Un tamaño limitado para poder hacer mejor el control de la calidad total
3) Servicio limitado a precios razonables con grandes volúmenes de ventas y poca ganancia por unidad
4) Identificarse con la comunidad donde operan
Si la cadena y el hotel es bastante grande se aconseja:
1) Convertir espacios desperdiciados en espacios productores de rentas como alquilar áreas para comercios o colocar una cafetería en un lugar clave, o máquinas vendedoras de refrescos y bocadillos
2) Mantenga el carácter y marca distintivo aunque cambie la administración
3) Enfatice la eficiencia y el servicio al cliente
4) Mantenga contacto con los empleados
5) Diversifique su negocio integrándose a otros o buscando nuevos espacios geográficas
6) Aplique las mejores técnicas de administración y operación
Tendencias
1) Un nicho de mercado que demanda hoteles austeros y económicos
2) Se demandan hoteles fuera de la ciudad pero donde exista algún tipo de animación urbana cercana como pequeños centros comerciales, cafeterías, restaurantes, golfitos, etc.
3) Si la localización es urbana se debe ofertar transporte a los sitios recreativos más cercanos
4) Ofrecer por cada noche de estadía adicional algún incentivo gratuito de manera que la entrada en efectivo de la noche adicional sea mayor que la erogación en costo de lo regalado
5) Asegure instalaciones para convenciones y eventos (matrimonios, bautizos, primera comunión, luna de miel..)
6) Facilite al huésped servicios de reservaciones de otros servicios y reconfirmación de viajes o excursiones
7) Administración por objetivos e incentivos para alcanzar metas viables y evaluables para reducir costos, incrementar las ventas
8) Utilizar modelos de computación para predecir los balances, los estados de resultados y los flujos de caja para los próximos 5 años
9) Costos variables y fijos asignados a cada departamento y centro de ganancia; comparar alternativas con el flujo de caja descontado; diagnóstico y control del hotel como un sistema
10) Realizar alguna obra social para la comunidad donde se opera
Algunos hoteles y cadenas hoteleras importantes han establecido algunos criterios o conceptos básicos relativos a su administración. Si la cadena o el hotel no es muy grande entonces se aconseja:
1) Uniformar los productos tanto en su diseño como en su operación (estandarizar)
2) Un tamaño limitado para poder hacer mejor el control de la calidad total
3) Servicio limitado a precios razonables con grandes volúmenes de ventas y poca ganancia por unidad
4) Identificarse con la comunidad donde operan
Si la cadena y el hotel es bastante grande se aconseja:
1) Convertir espacios desperdiciados en espacios productores de rentas como alquilar áreas para comercios o colocar una cafetería en un lugar clave, o máquinas vendedoras de refrescos y bocadillos
2) Mantenga el carácter y marca distintivo aunque cambie la administración
3) Enfatice la eficiencia y el servicio al cliente
4) Mantenga contacto con los empleados
5) Diversifique su negocio integrándose a otros o buscando nuevos espacios geográficas
6) Aplique las mejores técnicas de administración y operación
Tendencias
1) Un nicho de mercado que demanda hoteles austeros y económicos
2) Se demandan hoteles fuera de la ciudad pero donde exista algún tipo de animación urbana cercana como pequeños centros comerciales, cafeterías, restaurantes, golfitos, etc.
3) Si la localización es urbana se debe ofertar transporte a los sitios recreativos más cercanos
4) Ofrecer por cada noche de estadía adicional algún incentivo gratuito de manera que la entrada en efectivo de la noche adicional sea mayor que la erogación en costo de lo regalado
5) Asegure instalaciones para convenciones y eventos (matrimonios, bautizos, primera comunión, luna de miel..)
6) Facilite al huésped servicios de reservaciones de otros servicios y reconfirmación de viajes o excursiones
7) Administración por objetivos e incentivos para alcanzar metas viables y evaluables para reducir costos, incrementar las ventas
8) Utilizar modelos de computación para predecir los balances, los estados de resultados y los flujos de caja para los próximos 5 años
9) Costos variables y fijos asignados a cada departamento y centro de ganancia; comparar alternativas con el flujo de caja descontado; diagnóstico y control del hotel como un sistema
10) Realizar alguna obra social para la comunidad donde se opera
Desarrollo y gerencia hotelera (primera parte). Las otras partes aparecen en otras ventanas hasta poder 5 partes.
Evolución de la actividad hotelera
El desarrollo de la actividad hotelera tiene su origen en el momento mismo que aparece la moneda como medio normalizado de intercambio y ello ocurre en el siglo VI A.C., ya que surgen los comerciantes y la necesidad de viajar y alojarse. Los primeros albergues eran espacios acondicionados en casas privadas, mal administrados donde el visitante tenía que auto-servirse y donde no existía limpieza y por lo general mala reputación.
Al surgir en Inglaterra la Revolución Industrial surgen nuevos hospedajes, los cuales para los años entre 1750 y 1820 se consideraron los mejores a nivel mundial. Aunque su mayor desarrollo se concentró en Londres, al mejorar las carreteras surgieron más hoteles en otras zonas del país. Por alguna razón el auge de esta hotelería ingresa cayó en la rutina y apatía ; no así sus competidores o sea la hotelería norteamericana. Ya para 1800 Estados Unidos comenzaba un desarrollo hotelero importante que no se estaban construyendo sólo para una élite sino para satisfacer a varios segmentos del mercado y con tarifas al alcance de un mercado más amplio. El hábito en USA de viajar dentro del país, fue un factor importante para el éxito del negocio hotelero.
El hotel norte-americano evoluciona desde 1794 con la inauguración en New York el City Hotel con más de 73 habitaciones y que se convierte en el centro social para una urbe de 30.000 habitantes y el Adelphi Hotel con 6 pisos, considerado como el primer rascacielos de la urbe, hasta pasar por el Exchange Coffe House, el City Hotel de Baltimore y el Mansión House de Filadelfia.
El primer hotel de 5 estrella o de primera clase se construye en Boston llamado Tremont House, considerado el hotel más lujoso en el mundo para el año de 1829. Fue el primer hotel con habitaciones individuales privadas. La familia Boyden administraba el hotel, capacitando al personal. Este fue el primer hotel con comida francesa y con servicio de botones. El éxito de este hotel dio origen a un auge de la construcción de buenos hoteles y todas las ciudades de USA querían competir con mejores albergues. Hacia finales del siglo XIX cesó el auge de la hotelería de lujo como el Waldorf-Astoria y el Palace de San Francisco, pero no existía un hotel pequeño y menos caro para una población de nuevos viajeros. Surgen los moteles y la competencia con los hoteles se hace sentir. Para los años de 1900 y 1930 surge de nuevo un hotelero innovador: Ellsworth M. Statler que construye en Búfalo, N.Y. su hotel con su apellido el Statler Hotel. Inaugurado en 1908 marca una nueva etapa en la actividad hotelera pues se introducen muchas innovaciones en el diseño de las habitaciones y los baños; e incluso nuevo servicios como periódicos gratuitos en todas las habitaciones con huéspedes.
Entre los años de 1920 y 1930 surge de nuevo el auge de construir hoteles, En el año de 1927 se inaugura en Chicago el Stevens Hotel con 3.000 habitaciones ( el mayor hotel del mundo para la época). Con la depresión económica de 1930 surge la primera crisis hotelera y casi el 85% de los hoteles entran en quiebra judicial. Incluso la demanda de alojamiento era tan baja que era un riesgo invertir en hoteles. Para 1940 se comenzó a estabilizar la actividad y con la Segunda Guerra Mundial surge un nuevo mercado de viajeros que se desplazaban a las fábricas de armamentos y los hoteles trabajaban a plena capacidad. Luego otro auge constructivo en 1950, con la nueva estrategia de alquilar espacios para oficinas y construir cerca o dentro de centros comerciales. Vuelve a aparecer el motel de carretera Entre 1940 y 1962 se construyen 36.000 moteles, algunos incluso con 80 y 100 habitaciones y formando cadenas.
Llegó un momento en que una determinada ciudad contaba con 3.970 habitaciones trabajando al 87% de capacidad y esto era común en la mayoría de los lugares turísticos de USA
3.970 x 0,87 x 365 = 1,260,674 pernoctaciones
Para 1970 ya habían en el país más de 58 mil moteles que se asociaban en lo la misma marca y el mismo sistema de reservaciones, compartiendo los costos publicitarios. Se cancelaba una cuota como asociado dependiendo del tamaño del motel. Las cadenas de franquicias fue otra modalidad para promover estos negocios, que compraban a un proveedor único para bajar costos operativos debido a los volúmenes elevados. Por ejemplo Ramada Inns es una cadena de Franquicia con su operador independiente, en cambio Holiday Inns es una cadena manejada por una casa matriz con sede en Memphis. Surgió también la modalidad de las Cadenas de Co-propietarios, o sea 50% de las acciones para el inversionista y una compañía socia (casa matriz) el otro 50%, como es el caso de Travel Lodge.
Evolución de la actividad hotelera
El desarrollo de la actividad hotelera tiene su origen en el momento mismo que aparece la moneda como medio normalizado de intercambio y ello ocurre en el siglo VI A.C., ya que surgen los comerciantes y la necesidad de viajar y alojarse. Los primeros albergues eran espacios acondicionados en casas privadas, mal administrados donde el visitante tenía que auto-servirse y donde no existía limpieza y por lo general mala reputación.
Al surgir en Inglaterra la Revolución Industrial surgen nuevos hospedajes, los cuales para los años entre 1750 y 1820 se consideraron los mejores a nivel mundial. Aunque su mayor desarrollo se concentró en Londres, al mejorar las carreteras surgieron más hoteles en otras zonas del país. Por alguna razón el auge de esta hotelería ingresa cayó en la rutina y apatía ; no así sus competidores o sea la hotelería norteamericana. Ya para 1800 Estados Unidos comenzaba un desarrollo hotelero importante que no se estaban construyendo sólo para una élite sino para satisfacer a varios segmentos del mercado y con tarifas al alcance de un mercado más amplio. El hábito en USA de viajar dentro del país, fue un factor importante para el éxito del negocio hotelero.
El hotel norte-americano evoluciona desde 1794 con la inauguración en New York el City Hotel con más de 73 habitaciones y que se convierte en el centro social para una urbe de 30.000 habitantes y el Adelphi Hotel con 6 pisos, considerado como el primer rascacielos de la urbe, hasta pasar por el Exchange Coffe House, el City Hotel de Baltimore y el Mansión House de Filadelfia.
El primer hotel de 5 estrella o de primera clase se construye en Boston llamado Tremont House, considerado el hotel más lujoso en el mundo para el año de 1829. Fue el primer hotel con habitaciones individuales privadas. La familia Boyden administraba el hotel, capacitando al personal. Este fue el primer hotel con comida francesa y con servicio de botones. El éxito de este hotel dio origen a un auge de la construcción de buenos hoteles y todas las ciudades de USA querían competir con mejores albergues. Hacia finales del siglo XIX cesó el auge de la hotelería de lujo como el Waldorf-Astoria y el Palace de San Francisco, pero no existía un hotel pequeño y menos caro para una población de nuevos viajeros. Surgen los moteles y la competencia con los hoteles se hace sentir. Para los años de 1900 y 1930 surge de nuevo un hotelero innovador: Ellsworth M. Statler que construye en Búfalo, N.Y. su hotel con su apellido el Statler Hotel. Inaugurado en 1908 marca una nueva etapa en la actividad hotelera pues se introducen muchas innovaciones en el diseño de las habitaciones y los baños; e incluso nuevo servicios como periódicos gratuitos en todas las habitaciones con huéspedes.
Entre los años de 1920 y 1930 surge de nuevo el auge de construir hoteles, En el año de 1927 se inaugura en Chicago el Stevens Hotel con 3.000 habitaciones ( el mayor hotel del mundo para la época). Con la depresión económica de 1930 surge la primera crisis hotelera y casi el 85% de los hoteles entran en quiebra judicial. Incluso la demanda de alojamiento era tan baja que era un riesgo invertir en hoteles. Para 1940 se comenzó a estabilizar la actividad y con la Segunda Guerra Mundial surge un nuevo mercado de viajeros que se desplazaban a las fábricas de armamentos y los hoteles trabajaban a plena capacidad. Luego otro auge constructivo en 1950, con la nueva estrategia de alquilar espacios para oficinas y construir cerca o dentro de centros comerciales. Vuelve a aparecer el motel de carretera Entre 1940 y 1962 se construyen 36.000 moteles, algunos incluso con 80 y 100 habitaciones y formando cadenas.
Llegó un momento en que una determinada ciudad contaba con 3.970 habitaciones trabajando al 87% de capacidad y esto era común en la mayoría de los lugares turísticos de USA
3.970 x 0,87 x 365 = 1,260,674 pernoctaciones
Para 1970 ya habían en el país más de 58 mil moteles que se asociaban en lo la misma marca y el mismo sistema de reservaciones, compartiendo los costos publicitarios. Se cancelaba una cuota como asociado dependiendo del tamaño del motel. Las cadenas de franquicias fue otra modalidad para promover estos negocios, que compraban a un proveedor único para bajar costos operativos debido a los volúmenes elevados. Por ejemplo Ramada Inns es una cadena de Franquicia con su operador independiente, en cambio Holiday Inns es una cadena manejada por una casa matriz con sede en Memphis. Surgió también la modalidad de las Cadenas de Co-propietarios, o sea 50% de las acciones para el inversionista y una compañía socia (casa matriz) el otro 50%, como es el caso de Travel Lodge.
jueves, mayo 05, 2005
Varios enlaces interesantes: Hotelería y Turismo
Arriba en el link externo aparece una Universidad Virtual de Asia (en Timor del Este), desarrollada con la asistencia de la Escuela Hotelera de Suiza. En ese mismo enlace búsquen un curso gratis que se ofrece a los alumnos de la escuela hotelera y que trata sobre cómo manejar en forma eficiente las herramientas de computación (excel, word, power point, flash, blog, etc...). Les será muy útil revisar los temasde las siete semanas.
El BLOG del profesor Mark Esposito sobre turismo aparece en seguida :
El Blog de Mark
El BLOG del profesor Mark Esposito sobre turismo aparece en seguida :
jueves, abril 14, 2005
martes, abril 12, 2005
lunes, marzo 28, 2005
Estructura económica y financiera de un hotel
La estructura económica y financiera de un hotel promedio
Resumen : Es conveniente antes de proceder a realizar una evaluación en firme de una inversión hotelera, realizar primero un perfil que sea exploratorio y que permita discutir con la clientela o el inversionista los parámetros y criterios que serían utilizados. Cuando se prepara un proyecto hotelero es útil primero hacer unos estimados gruesos que sirvan para estimar un perfil o un documento tentativo que sería muy parecido a una hipótesis. Para ese objetivo es necesario conocer los parámetros básicos de un hotel promedio, a los fines de calcular la posible inversión por rubros, la posible tarifa para la venta de las habitaciones, la capacidad de trabajo y el perfil del hotel, el posible financiamiento de la inversión, las depreciaciones de los activos, la posible venta departamental, los costos y gastos operativos y generales, y el posible flujo de caja que sería la base para realizar la evaluación de la rentabilidad hotelera.
Inversión posible
Podemos establecer que el tamaño medio de un hotel puede ser de digamos 218 habitaciones. Con este dato podemos estimar la posible inversión total para un proyecto de un hotel de ese número de habitaciones al multiplicar por US$ 150.000, es decir : 218 x US$ 150.000 = US$ 32.700. 000. Tarifa media estimada: a partir de esa inversión total podemos hacer algunas estimaciones aproximadas; por ejemplo la posible tarifa media a cobrar por habitación podría ser de digamos US$ 150 por habitación vendida.
Capacidad instalada y capacidad usada y el perfil hotelero: empíricamente los hoteles estarían de acuerdo que una capacidad media al año, considerando la estacionalidad, podría ser del 63% de la capacidad total instalada. Si este dato fuese aceptable entonces podemos obtener el perfil de este posible hotel de esta manera : 218 habitaciones x 0,63 x 365 noches al año = 50.129 habitaciones al año vendidas 50.129 habitaciones al año x US$ 150 = US$ 7.519.350 venta anual de habitaciones. Suponiendo que la doble ocupación media de este hotel sea igual a 1,8 personas por habitación, entonces el número total de usuarios-noches o sea las pernoctaciones totales se ubicarían en : 50.129 x 1,8 = 90.232 usuarios noches año.
La experiencia indica que en un hotel de esta categoría (digamos 4 estrellas) es posible que el 70% de los alojados sean visitantes de negocios y el 30% restante otros visitantes y además que los visitantes por motivo de negocios pueden tener una estadía media de más o menos 5 noches y los otros visitantes una estadía media mayor digamos 10 noches, lo cual nos daría como resultado que la estadía media pesada sería igual a : 7 x 0,70 = 4,9 y 10 x 0,30 =3,0, lo cual nos indicaría que es posible que la estadía media de todos los clientes pueda ubicarse en : 4,9 + 3,0 = 7,9 noches. Si esto fuese así, entonces el número total de visitantes que pueda captar este hotel al año sea igual a : 90.232 usuarios-noches-año entre 7,9 estancia media = 11.422 usuarios al año.
Estructura de los activos a invertir
Este posible hotel de 218 habitaciones y con una inversión media total de más o menos US$ 32.700.00, seguramente se nos presente con una estructura de sus activos invertidos de esta manera : Inversión en suelo o tierra 15% de la inversión total (si el hotel se ubicaría en zona sub-urbana o bien 30% de la inversión total si se ubicaría en zona urbana). Digamos que podemos estimar una media igual a 23% de la inversión total como inversión en suelo, o sea : US$ 7.521.000. La inversión en construcción civil o sea la construcción del hotel que se colocaría en ese suelo se puede estimar en aproximadamente una media del 50% de la inversión total, a fin de dejar un promedio del 20% para maquinas, equipos y dotaciones y un 7% del total de la inversión para estimar el capital de trabajo (especialmente para mantener una cuenta corriente en los bancos y un almacén de productos y materias primas para un mes aproximadamente) y otros activos, especialmente los diferidos que corresponden a estudios y gerencia del proyecto.
Entonces, podemos estimar la construcción de este hotel en más o menos US$ 16.350.000 (50% de la inversión total) y estimar las maquinarias, equipos y dotaciones en más o menos US$ 6.540.000 (20% de la inversión total), y finalmente el resto para cubrir el capital de trabajo, los activos o gastos diferidos y algunos imprevistos, es decir : US$ 2.289.000. Aporte propio y aporte crédito: los hoteleros acostumbran a negociar con los banqueros un préstamo o un crédito de al menos el 60% de la inversión total, a fin de dejar el 40% restante para inversión patrimonial o capital propio.
La mayoría de los banqueros exigen una garantía hipotecaria de primer grado sobre el inmueble más otras garantías colaterales y en general otorgan el préstamo a 10 años de plazo y al 12% de interés anual sobre saldo deudor (o el 1% de interés mensual durante 12 meses). En este caso de un hotel medio que pudiese estar invirtiendo una cantidad igual a US$ 32.700.000, el banco podría otorgar un préstamo estimado en US$ 19.620.000 (el 60% de la inversión total) y entonces el banco esperaría recuperar el capital prestado con una cuota anual por servicio de la deuda (capital más intereses) igual a 0,176984 x US$ 19.620.000 = US$ 3.472.426.
El hotelero podría estimar una tabla de amortización para su primer año (digamos el año 2.005) y entonces su erogación mensualmente por concepto de los intereses pagados al banco estaría en una media de US$ 41.714 y el pago del principal en una media mensual de US$ 19.651, es decir el hotel pagaría un servicio de la deuda o cuota cada mes igual a US$ 61.365. Si la palanca financiera es adecuada, porque el costo del capital que se obtenga en préstamo no incide fuertemente en el Estado de Resultado pro-forma, entonces se puede aceptar la negociación bancaria. La tabla de depreciaciones: el otro asunto importante es estimar la depreciación anual de los activos fijos y los activos diferidos.
Se puede partir de una depreciación lineal si en el contexto del país en cuestión no existe una fuerte inflación. Seguramente la construcción civil de la edificación se depreciará en 20 años, las maquinarias y equipos en 10 años (5% de depreciación sobre la inversión en construcción), el equipamiento entre 10 años (10% de deprecación sobre esa inversión) y los activos diferidos entre 5 años (20% del valor de esa partida). Es posible que para un hotel con una inversión total igual a US$ 32.700.000, el 50% para su construcción igual a US$ 16.350.000, la depreciación anual se estime en US$ 817.500 (seguramente que algún valor salvado si el horizonte del proyecto es menor de 20 años); La inversión en maquinarias, equipamiento igual a digamos US$ 6.540.000, tendría una depreciación lineal igual a US$ 654.000 y los activos diferidos de digamos y otros activos, sin incluir el capital de trabajo, de US$ 343.350 ,tendrían una amortización estimada igual a US$ 68.670.
En resumen una depreciación total estimada en US$ 1.540.170 durante los años del horizonte del proyecto hotelero.
El estimado de ventas
Un hotel de este tamaño y de estas características que pueda vender al año en concepto de habitaciones un estimado igual a US$ 7.519.350, seguramente tendría una venta total de todos sus servicios incluyendo alimentos, bebidas, telecomunicaciones y servicios menores, de aproximadamente 1,6 veces la venta de habitaciones, es decir US$ 12.030.960. De esta venta total ,por experiencia se sabe que más o menos el 62,5% corresponde a la venta de habitaciones (existen otros analistas que lo estiman en un 50%), la venta de alimentos y bebidas en un 28% , la venta de telecomunicaciones en un 3% y finalmente otras ventas de los departamentos menores y otros ingresos comerciales de 6,5%.
Con estos indicadores es posible estimar las ventas departamentales como sigue: departamento de habitaciones US$ 7.519.350 ; departamento de Alimentos y Bebidas US$ 3.368.669; departamento de telecomunicaciones US$ 360.929; departamentos menores y otros ingresos US$ 782.012.
Costos de venta o costos operativos.
¿Cuál es la importancia del estimado las ventas departamentales?. La importancia consiste en que a partir de allí se pueden estimar los costos operativos departamentales, ya que por experiencia se sabe que estos costos pueden ser los siguientes : 16% para el departamento de habitaciones, el 20% para el departamento de alimentos y bebidas, el 2% para el departamento de telecomunicaciones y para otros departamentos el 3% de su propia venta.
Es decir, que el total de estos costos de explotación o costos operativos (costo de ventas) pueden representar entre un 20% a 30% de las ventas totales (otros analistas estiman el costo de esos imputs intermedios en 36% del costo de las ventas y luego estiman el costo de la mano de obra en un 20% del costo de ventas, suponiendo que el número total de empleados corresponde al 0,80 por cada habitación).
En este caso, el costo de la nómina total puede ser igual al 25% de las ventas totales. En este caso también de la venta total de habitaciones igual a US$ 7.519.350, el 16% serían costos operativos, es decir : US$ 1.203.096; de la venta total de alimentos y bebidas estimado en US$ 3.368.669 el 70% serían costos operativos, es decir : US$ 2.358.068; de la venta total del departamento de telecomunicaciones igual a US$ 360.929 sus costos operativos o de venta se estimarían en un 20% de su venta, o sea : US$ 72.186; y finalmente de los otras ventas estimadas en US$ 782.012 el 3% podrían ser los costos esperados o sea : US$ 23.460. Todo ello, para arrojar una sumatoria total igual a : US$ 3.656.810. Si ahora estimamos un 25% de las ventas totales (US$ 12.030.960) como el costo de la nómina obtenemos US$ 3.007.740.
Es posible que otros gastos no distribuidos (gastos de administración, marketing, mantenimiento, energía y agua, incluyendo algunos cargos fijos relacionados con los cargos por depreciación e impuesto sobre la renta, representen el 30% de la venta total, en este caso US$ 3.609.288. Así pues los costos y gastos totales montarían a US$ 10.273.838, dejando un margen neto final del 15% sobre ventas.
Estimación del flujo de caja o efectivo
El flujo de caja, año a año, de un hotel que se esté proyectando corresponde a la suma de la utilidad neta después del pago del impuesto sobre la renta más la depreciación de los activos depreciables y menos el pago del capital que se tomó en préstamo de una entidad bancaria. Este flujo de caja para cada año se debe descontar a valor presente con una tasa de descuento igual al costo de oportunidad del dinero (digamos la tasa de interés que ganaría un capital colocado a plazo fijo en bonos del Estado y de bajo riesgo). Este flujo de caja descontado, se debe comparar con la inversión patrimonial que se habría hecho en el año cero, a los fines de saber si se puede obtener un valor actualizado neto (VAN) o bien una tasa de rendimiento (TIR) adecuada a la naturaleza del negocio y a los riesgos e incertidumbres posibles.
Bibliografía recomendada
Ascanio,A. 2.003. La evaluación social de proyectos turísticos : un enfoque simplificado con criterio de productividad. Turismo Em Análisis, Vol. 14, No. 1. San Pablo, Brasil.
Ascanio, A. 1994. El entorno turístico urbano y los incentivos turísticos. Estudios y Perspectivas en Turismo, Vol. 3, No. 1. Buenos Aires, Argentina (www.ciet.org.ar)
Ascanio, A. 2.003. Turismo e Planejamento Hoteleiro : avaliaçao económica y ambiental. Campinas,SP, Brasil: Papirus Editora (www.papirus.com.br)
Boullón, R.1995. Proyectos turísticos : identificación, localización y dimensionamiento. México : Editorial Diana.
Figuerola, M. 1990. Elementos para el estudio de la economía de la empresa turística. Madrid: Editorial Síntesis.
Gutierrez, M.1985. Decisiones financieras y costo del dinero en economías inflacionarias. Bogotá,Colombia: Editorial Norma. Hernández,E. 1983.
Proyectos turísticos : formulación y evaluación. México : Editorial Trillas.
Medlik, S. 1990. The Business of Hotels. London: Heinemann Profesional Publishing.
Schlosser, M. 1989. Corporate finance : a model-building approach. New York : Prentice Hall.
Smith, S.1989. Tourism Análisis : a handbook. New York: Longman Scientific Technical.
Resumen : Es conveniente antes de proceder a realizar una evaluación en firme de una inversión hotelera, realizar primero un perfil que sea exploratorio y que permita discutir con la clientela o el inversionista los parámetros y criterios que serían utilizados. Cuando se prepara un proyecto hotelero es útil primero hacer unos estimados gruesos que sirvan para estimar un perfil o un documento tentativo que sería muy parecido a una hipótesis. Para ese objetivo es necesario conocer los parámetros básicos de un hotel promedio, a los fines de calcular la posible inversión por rubros, la posible tarifa para la venta de las habitaciones, la capacidad de trabajo y el perfil del hotel, el posible financiamiento de la inversión, las depreciaciones de los activos, la posible venta departamental, los costos y gastos operativos y generales, y el posible flujo de caja que sería la base para realizar la evaluación de la rentabilidad hotelera.
Inversión posible
Podemos establecer que el tamaño medio de un hotel puede ser de digamos 218 habitaciones. Con este dato podemos estimar la posible inversión total para un proyecto de un hotel de ese número de habitaciones al multiplicar por US$ 150.000, es decir : 218 x US$ 150.000 = US$ 32.700. 000. Tarifa media estimada: a partir de esa inversión total podemos hacer algunas estimaciones aproximadas; por ejemplo la posible tarifa media a cobrar por habitación podría ser de digamos US$ 150 por habitación vendida.
Capacidad instalada y capacidad usada y el perfil hotelero: empíricamente los hoteles estarían de acuerdo que una capacidad media al año, considerando la estacionalidad, podría ser del 63% de la capacidad total instalada. Si este dato fuese aceptable entonces podemos obtener el perfil de este posible hotel de esta manera : 218 habitaciones x 0,63 x 365 noches al año = 50.129 habitaciones al año vendidas 50.129 habitaciones al año x US$ 150 = US$ 7.519.350 venta anual de habitaciones. Suponiendo que la doble ocupación media de este hotel sea igual a 1,8 personas por habitación, entonces el número total de usuarios-noches o sea las pernoctaciones totales se ubicarían en : 50.129 x 1,8 = 90.232 usuarios noches año.
La experiencia indica que en un hotel de esta categoría (digamos 4 estrellas) es posible que el 70% de los alojados sean visitantes de negocios y el 30% restante otros visitantes y además que los visitantes por motivo de negocios pueden tener una estadía media de más o menos 5 noches y los otros visitantes una estadía media mayor digamos 10 noches, lo cual nos daría como resultado que la estadía media pesada sería igual a : 7 x 0,70 = 4,9 y 10 x 0,30 =3,0, lo cual nos indicaría que es posible que la estadía media de todos los clientes pueda ubicarse en : 4,9 + 3,0 = 7,9 noches. Si esto fuese así, entonces el número total de visitantes que pueda captar este hotel al año sea igual a : 90.232 usuarios-noches-año entre 7,9 estancia media = 11.422 usuarios al año.
Estructura de los activos a invertir
Este posible hotel de 218 habitaciones y con una inversión media total de más o menos US$ 32.700.00, seguramente se nos presente con una estructura de sus activos invertidos de esta manera : Inversión en suelo o tierra 15% de la inversión total (si el hotel se ubicaría en zona sub-urbana o bien 30% de la inversión total si se ubicaría en zona urbana). Digamos que podemos estimar una media igual a 23% de la inversión total como inversión en suelo, o sea : US$ 7.521.000. La inversión en construcción civil o sea la construcción del hotel que se colocaría en ese suelo se puede estimar en aproximadamente una media del 50% de la inversión total, a fin de dejar un promedio del 20% para maquinas, equipos y dotaciones y un 7% del total de la inversión para estimar el capital de trabajo (especialmente para mantener una cuenta corriente en los bancos y un almacén de productos y materias primas para un mes aproximadamente) y otros activos, especialmente los diferidos que corresponden a estudios y gerencia del proyecto.
Entonces, podemos estimar la construcción de este hotel en más o menos US$ 16.350.000 (50% de la inversión total) y estimar las maquinarias, equipos y dotaciones en más o menos US$ 6.540.000 (20% de la inversión total), y finalmente el resto para cubrir el capital de trabajo, los activos o gastos diferidos y algunos imprevistos, es decir : US$ 2.289.000. Aporte propio y aporte crédito: los hoteleros acostumbran a negociar con los banqueros un préstamo o un crédito de al menos el 60% de la inversión total, a fin de dejar el 40% restante para inversión patrimonial o capital propio.
La mayoría de los banqueros exigen una garantía hipotecaria de primer grado sobre el inmueble más otras garantías colaterales y en general otorgan el préstamo a 10 años de plazo y al 12% de interés anual sobre saldo deudor (o el 1% de interés mensual durante 12 meses). En este caso de un hotel medio que pudiese estar invirtiendo una cantidad igual a US$ 32.700.000, el banco podría otorgar un préstamo estimado en US$ 19.620.000 (el 60% de la inversión total) y entonces el banco esperaría recuperar el capital prestado con una cuota anual por servicio de la deuda (capital más intereses) igual a 0,176984 x US$ 19.620.000 = US$ 3.472.426.
El hotelero podría estimar una tabla de amortización para su primer año (digamos el año 2.005) y entonces su erogación mensualmente por concepto de los intereses pagados al banco estaría en una media de US$ 41.714 y el pago del principal en una media mensual de US$ 19.651, es decir el hotel pagaría un servicio de la deuda o cuota cada mes igual a US$ 61.365. Si la palanca financiera es adecuada, porque el costo del capital que se obtenga en préstamo no incide fuertemente en el Estado de Resultado pro-forma, entonces se puede aceptar la negociación bancaria. La tabla de depreciaciones: el otro asunto importante es estimar la depreciación anual de los activos fijos y los activos diferidos.
Se puede partir de una depreciación lineal si en el contexto del país en cuestión no existe una fuerte inflación. Seguramente la construcción civil de la edificación se depreciará en 20 años, las maquinarias y equipos en 10 años (5% de depreciación sobre la inversión en construcción), el equipamiento entre 10 años (10% de deprecación sobre esa inversión) y los activos diferidos entre 5 años (20% del valor de esa partida). Es posible que para un hotel con una inversión total igual a US$ 32.700.000, el 50% para su construcción igual a US$ 16.350.000, la depreciación anual se estime en US$ 817.500 (seguramente que algún valor salvado si el horizonte del proyecto es menor de 20 años); La inversión en maquinarias, equipamiento igual a digamos US$ 6.540.000, tendría una depreciación lineal igual a US$ 654.000 y los activos diferidos de digamos y otros activos, sin incluir el capital de trabajo, de US$ 343.350 ,tendrían una amortización estimada igual a US$ 68.670.
En resumen una depreciación total estimada en US$ 1.540.170 durante los años del horizonte del proyecto hotelero.
El estimado de ventas
Un hotel de este tamaño y de estas características que pueda vender al año en concepto de habitaciones un estimado igual a US$ 7.519.350, seguramente tendría una venta total de todos sus servicios incluyendo alimentos, bebidas, telecomunicaciones y servicios menores, de aproximadamente 1,6 veces la venta de habitaciones, es decir US$ 12.030.960. De esta venta total ,por experiencia se sabe que más o menos el 62,5% corresponde a la venta de habitaciones (existen otros analistas que lo estiman en un 50%), la venta de alimentos y bebidas en un 28% , la venta de telecomunicaciones en un 3% y finalmente otras ventas de los departamentos menores y otros ingresos comerciales de 6,5%.
Con estos indicadores es posible estimar las ventas departamentales como sigue: departamento de habitaciones US$ 7.519.350 ; departamento de Alimentos y Bebidas US$ 3.368.669; departamento de telecomunicaciones US$ 360.929; departamentos menores y otros ingresos US$ 782.012.
Costos de venta o costos operativos.
¿Cuál es la importancia del estimado las ventas departamentales?. La importancia consiste en que a partir de allí se pueden estimar los costos operativos departamentales, ya que por experiencia se sabe que estos costos pueden ser los siguientes : 16% para el departamento de habitaciones, el 20% para el departamento de alimentos y bebidas, el 2% para el departamento de telecomunicaciones y para otros departamentos el 3% de su propia venta.
Es decir, que el total de estos costos de explotación o costos operativos (costo de ventas) pueden representar entre un 20% a 30% de las ventas totales (otros analistas estiman el costo de esos imputs intermedios en 36% del costo de las ventas y luego estiman el costo de la mano de obra en un 20% del costo de ventas, suponiendo que el número total de empleados corresponde al 0,80 por cada habitación).
En este caso, el costo de la nómina total puede ser igual al 25% de las ventas totales. En este caso también de la venta total de habitaciones igual a US$ 7.519.350, el 16% serían costos operativos, es decir : US$ 1.203.096; de la venta total de alimentos y bebidas estimado en US$ 3.368.669 el 70% serían costos operativos, es decir : US$ 2.358.068; de la venta total del departamento de telecomunicaciones igual a US$ 360.929 sus costos operativos o de venta se estimarían en un 20% de su venta, o sea : US$ 72.186; y finalmente de los otras ventas estimadas en US$ 782.012 el 3% podrían ser los costos esperados o sea : US$ 23.460. Todo ello, para arrojar una sumatoria total igual a : US$ 3.656.810. Si ahora estimamos un 25% de las ventas totales (US$ 12.030.960) como el costo de la nómina obtenemos US$ 3.007.740.
Es posible que otros gastos no distribuidos (gastos de administración, marketing, mantenimiento, energía y agua, incluyendo algunos cargos fijos relacionados con los cargos por depreciación e impuesto sobre la renta, representen el 30% de la venta total, en este caso US$ 3.609.288. Así pues los costos y gastos totales montarían a US$ 10.273.838, dejando un margen neto final del 15% sobre ventas.
Estimación del flujo de caja o efectivo
El flujo de caja, año a año, de un hotel que se esté proyectando corresponde a la suma de la utilidad neta después del pago del impuesto sobre la renta más la depreciación de los activos depreciables y menos el pago del capital que se tomó en préstamo de una entidad bancaria. Este flujo de caja para cada año se debe descontar a valor presente con una tasa de descuento igual al costo de oportunidad del dinero (digamos la tasa de interés que ganaría un capital colocado a plazo fijo en bonos del Estado y de bajo riesgo). Este flujo de caja descontado, se debe comparar con la inversión patrimonial que se habría hecho en el año cero, a los fines de saber si se puede obtener un valor actualizado neto (VAN) o bien una tasa de rendimiento (TIR) adecuada a la naturaleza del negocio y a los riesgos e incertidumbres posibles.
Bibliografía recomendada
Ascanio,A. 2.003. La evaluación social de proyectos turísticos : un enfoque simplificado con criterio de productividad. Turismo Em Análisis, Vol. 14, No. 1. San Pablo, Brasil.
Ascanio, A. 1994. El entorno turístico urbano y los incentivos turísticos. Estudios y Perspectivas en Turismo, Vol. 3, No. 1. Buenos Aires, Argentina (www.ciet.org.ar)
Ascanio, A. 2.003. Turismo e Planejamento Hoteleiro : avaliaçao económica y ambiental. Campinas,SP, Brasil: Papirus Editora (www.papirus.com.br)
Boullón, R.1995. Proyectos turísticos : identificación, localización y dimensionamiento. México : Editorial Diana.
Figuerola, M. 1990. Elementos para el estudio de la economía de la empresa turística. Madrid: Editorial Síntesis.
Gutierrez, M.1985. Decisiones financieras y costo del dinero en economías inflacionarias. Bogotá,Colombia: Editorial Norma. Hernández,E. 1983.
Proyectos turísticos : formulación y evaluación. México : Editorial Trillas.
Medlik, S. 1990. The Business of Hotels. London: Heinemann Profesional Publishing.
Schlosser, M. 1989. Corporate finance : a model-building approach. New York : Prentice Hall.
Smith, S.1989. Tourism Análisis : a handbook. New York: Longman Scientific Technical.
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