El valor de un hotel como inmueble

El valor de un hotel como inmueble o bien raíz (cuarta parte)

El valor del hotel considerado como un bien raíz o bien inmueble, dejando a un lado el valor artístico que le otorga el arquitecto y decorador de interiores, su sustancia evaluativa es el flujo de efectivo que le produce a sus propietarios. Así pues, el valor económico y financiero de una propiedad inmobiliaria como es el hotel es tan sólo el valor presente del flujo de efectivo que ese bien raíz genera. Este valor se representa primero por una salida en el año cero que corresponde a la inversión total y luego por entradas de efectivo en cada año operativo según el horizonte de años que estamos considerando (lo ideal es 20 años, para que todos los activos fijos queden totalmente depreciados).

Los activos y mercados de los bienes raíces como el hotel se diferencian de otros mercados financieros (como acciones, bonos), por ello merece un tratamiento especial.

Diferencias del hotel en el mercado financiero

Las diferencias se agrupan en tres clases de factores ;

1)aquellos factores relacionados con el inversionista
2)aquellos factores relacionados con el tipo de activo
3)aquellos factores relacionado con el mercado de los bienes raíces.

Inversionista en bienes raíces como el hotel

El inversionista hotelero sino tiene la intención de operar el hotel, entonces se interesará más por su venta con ganancias y no tanto por el efectivo que le pueda generar como dividendos anuales. Los flujos anuales que le interesaría son flujos netos-netos anuales o sea después de pagar las deudas y los impuestos. El financiamiento de terceros o apalancamiento financiero es uno de los elementos importantes para un proyecto hotelero como bien inmueble. Como esto supone alto riesgo, el inversionista esperaría un rendimiento de capital mayor que el que obtuviese en una alternativa más segura. La pregunta que surge de inmediato sería : ¿cuál es el rendimiento adecuado y cuál es la tasa de descuento requerida para efectuar un análisis o evaluación económica y financiera de ese bien inmobiliario llamado hotel?

El tipo de activo en este bien inmueble u hotel

Los activos de un hotel tienen ciertas características especiales : 1) la localización, 2) el tamaño relativamente grande de la inversión y 3) la durabilidad del activo.

Localización

El hotel por ser un bien inmovilizado no se le puede transferir a otro sitio. Una vez seleccionada una localización ella no se puede modificar pues está rodeado el hotel de un medio circundante que le otorga valores indirectos debido a que le produce externalidades positivas o negativas. Al depender del ambiente cada hotel es único y por eso se dice que estos bienes son heterogéneos.

El tamaño de la inversión

El hotel por lo general tiene una inversión total elevada. Un pequeño hotel de apenas 30 habitaciones tendría que invertir digamos US$ 20.000 por cada habitación, o sea un total de US$600.000 y en el otro extremo un hotel de 5 estrellas de 350 habitaciones tendría que inverstir 200.000 por habitación, o sea una inversión total de US$ 70.000.000 . Estos elevados tamaños produce una inflexibilidad para ajustarse a la demanda. Se requiere de una demanda mínima en número de habitaciones para poder construir. Además el período de gestación es elevado, por lo general la construcción puede durar de 2 a 3 años y en ese período pudo haber cambiado la demanda o las leyes urbanas y fiscales. Además las ampliaciones y remodelaciones son costosas. Al ser activos grandes requieren de financiamiento bancario de al menos el 60% de la inversión total, con plazos elevados y tipos de interés relativamente bajos y es un bien que no le es fácil diversificar su cartera de negocios.

La durabilidad del activo

La vida de un hotel puede ser de 50 años o quizá más si se le mantiene y restaura. El plazo mínimo para evaluar es de 10 años con valor de rescate o de salvamento del inmueble en la parte que aun no se ha depreciado (faltarían 10 años más para ser depreciado totalmente) y el ideal de 20 años. La duración física es diferente a la económica que tiene que ver con la posibilidad de generar ingresos, si los rendimientos decaen en relacionar a otra inversión alternativa, ello quiere decir que la vida económica estaría llegando a su fin, aunque la vida física todavía tenga vigencia. La vida económica depende de la obsolescencia (cambios de tecnología constructiva y de modas). En New de los mejores de la ciudad. Había cumplido su vida productiva.

Los mercados de bienes raíces y de la hotelería

Son mercados fragmentados pues cada tipo de hotel es diferente uno del otro y se ubican en lugares geográficos diversos, donde existe una estructura de precios y la demanda es diferente.

Las transacciones en estos mercados son menos frecuentes y menos visibles. Para acceder a sus precios de venta se requiere consultar con corredores y evaluadores e incluso con abogados, quienes manejan el monopolio de la información. Las transacciones tienen altos costos. Así pues este mercado no es competitivo, son imperfecciones de un mercado muy especial.

Flujos financieros

Veamos algunas definiciones y conceptos de los elementos que sirven para el análisis económico y financiero.

1) Ingreso potencial bruto : es la venta a plena capacidad de uso de las habitaciones y la venta de otros departamentos como alimentos y bebidas, telecomunicaciones, recreación y eventos ; e incluso ingresos por alquiler de espacios para tiendas. Por lo general un hotel de la venta total el 63% es venta de habitaciones y el 37% restante las otras ventas departamentales.
2) Como a veces existen habitaciones no ocupadas, ello quiere decir que el hotel del 100% del alquiler de habitaciones puede sólo estar operando digamos al 65% o 70% de su capacidad instalada.
3) El ingreso efectivo bruto se relaciona con la tasa media de ocupación, pues si el hotel trabaja una media del 65%, entonces : en caso de un hotel de 200 habitaciones x 0,65 x 365 noches = 47.450 habitaciones noches (que multiplicada por la tarifa habitación-noche, nos daría el ingreso efectivo neto.
4) Gastos de operación: los gastos operativos son muy diversos, desde los costos de mano de obra y gastos del Dpto. del Habitaciones, los costos y gastos del Dpto. de Alimentos y Bebidas, costos y gastos del Dpto. Telecomunicaciones y los de otros departamentos menores. Y también los gastos no distribuidos de administrar y mantener el hotel, incluyendo gastos de luz, agua y energía. Los gastos en un hotel en general pueden ser: el 17% de las ventas en el Dpto. de Habitaciones, el 64% de las ventas de alimentos, el 53% de las ventas de bebidas (digamos una media entre el 58% y el 60% de las ventas del Dpto. de A & B y el 89% de las ventas de otros departamentos menores, en , especial en Telecomunicaciones. Además un 25% de las ventas totales para gastos generales no distribuidos incluidos el gasto financiero o sea los intereses a pagar por las deudas contraídas y también la depreciación.
5) El ingreso o utilidad antes de impuestos sobre la renta (ISR) y después del pago del ISR.
6) Si a este ingreso neto después del pago del ISR se le suma la depreciación y se le resta el pago del principal al banco que otorgó un préstamo, entonces obtenemos el Flujo de Caja neto-neto después de ISR, que es principal indicador del potencial de ingreso o riqueza generado por el capital propio o patrimonio invertido en el hotel por los socios. y el verdadero valor de una propiedad hotelera.