La formulación y evaluación del proyecto hotelero (quinta parte). Las partes anteriores aparecen en otras ventanas.
Para realizar la evaluación primero es necesario formular al menos tres estados financieros : a) El Balance General pro-forma; b) El Estado de Resultado, y c) El Flujo de Caja.
Una vez que se en Balance General se conoce la cantidad de la inversión que sería financiada por un Banco y además el plazo y la tasa de interés que cobraría el banco, entonces se procede a formular una Tabla de Amortización del crédito, pero antes es necesario conocer la cuota o el servicio de la deuda que habría que pagar todos los años, para transformar esa cuota en el pago del interés y del capital o principal ¿Cómo se hace?. Buscando en la Tabla financiera el llamado factor de recuperación del capital para multiplicar ese factor por el monto a ser financiado por el banco. Por ejemplo, si el banco concede un préstamo de 10 millones al 12% anual y a 10 años, en la tabla se intercepta 12% con 10 años y nos da : 0,176984 que multiplicado por 10 millones arroja 1.769.840 que hay que pagar cada año durante 10 años. El 12% de 10 millones es 1.200.000, y estos intereses se restan de la cuota para obtener el pago del principal o capital, igual a : 569.840. Si pagamos ese capital quedaría un saldo deudor para el año siguiente igual a 10 millones menos 569.840 , o sea : 9.430.160, y de ese saldo el 12% es : 1.131.619 de interés (que bajan de monto), y se vuelve a restar de la cuota esos intereses para obtener el nuevo pago del principal, o sea 638.221 (que sube) y ese pago del capital se resta de 9.430.160 para obtener el otro saldo deudor igual a 8.791.939 sobre el cual de nuevo estimamos el interés del 12%, y todo esto se sigue calculando hasta el año 10. O en todo caso se hace la tabla de amortización con un software o con Excel.
Si no se tiene la tabla financiera para estimar el factor de recuperación del capital, entonces se obtiene con la fórmula:
i ( 1 + i) elevado a la n años / ( 1 + i ) elevado a la n –1
siendo i = tipo de interés (digamos 0,12 o 12%
siendo n = los años (digamos 10 años)
o sea : 0,12 ( 1,12) elevado a la 10 / (1,12) – 1
o sea : 0,12 ( 3,11) / 3,11 - 1
o sea : 0.372 /2,11 = 0,176
Igualmente si se quiere obtener el pago del principal para el primer año, se obtiene el valor presente de la cuota de 1,769.840 al multiplicar por el factor de descuento de 12% y 10 años, o sea : 0,321973, y ello arroja :569,840. Si no se tiene la tabla para conocer el factor de descuento, entonces se aplica la fórmula : 1 / (1 + i ) elevado a la n, en este caso , 1 / (1,12) elevado a la 10, o sea, 0,89285 elevado a la 10 = 0, 322 (que es el redondeo de 0,321973).
Una vez que ya se tiene el Balance General (o sea activos o proyecto de inversiones y el pasivo bancario + el patrimonio o capital propio), y se tiene la tabla de amortización del crédito bancario partiendo de la cuota o servicio de la deuda, se pasa a calcular la tabla de depreciación de los activos depreciables como son la edificación, las maquinarias y equipos, los muebles y los activos diferidos o pre-operativos. (dividiendo sus montos en dinero entre 20, 10 y 5 años respectivamente). Pero para poder hacer ese cálculo se conocer la inversión total y por rubros. Si el estimado es para un hotel de digamos 5 estrellas con 300 habitaciones entonces la inversión total es igual a : 300 x 200.000 US$ = US$ 60 millones de dólares, de los cuales el 15% sería inversión en suelo, 50% en edificio, 20% en máquinas y equipos, el 4% en muebles, el 8% en capital de trabajo , el 3% en activos diferidos.
Parece que así hemos avanzado al tener el Balance General pro-forma formado por toda la inversión y la manera de financiarla con préstamo y capital propio o patrimonio. La tabla de amortización del préstamo, para saber cuanto se paga cada año en interés y capital (la cuota cada año), la tabla de depreciación de los activos fijos (edificación, maquinarias, muebles, diferidos). Ahora nos falta calcular el Estado de Resultado formado por la posible venta, los costos y gastos y el Impuesto sobre la Renta (ISR).
Las venta de un hotel de 5 estrellas de 300 habitaciones y que trabaje una media al año del 70% , es igual a : 300 x 0,70 x 365 = 76.650 habitaciones al venta total-año. Si la tarifa para vender cada habitación es igual a 300 US$ la
Venta total sería igual a 300 x 76.650 = US$ 22.995.000, esta venta es sólo de habitaciones y el hotel vende otros servicios ( alimentos ,bebidas, telecomunicaciones, eventos), es posible que la venta total, para el primer año operativo, sea igual a : 22.995.000 x 1,67 = 38.401.650 US$ .
O también, otro estimado sería : si la venta de habitaciones es igual al 60%, las otras ventas es igual al 40%. En este caso la venta de 22.995.000 corresponde al 60%, por lo que las otras ventas serían igual a : 15.330.000, lo cual daría un total de venta de US$ 38.325.000 p.ara el primer año operativo.
¿Y cómo estimar los costos y gastos? Primero los costos operativos o costos de venta o para vender; y luego los gastos generales no distribuidos de administrar y mantener el hotel.. El estimado es fácil si se sabe la utilidad bruta de cada departamento, pues por diferencia se estimarían los costos operativos. El departamento de habitaciones tiene por lo general una utilidad del 80%, y sus costos operativos del 20% de su ventas departamentales. En el Departamento de Alimentos y Bebidas el 40% es utilidad operativa bruta y sus costos 60% de sus ventas departamentales. En los departamentos menores la utilidad es igual al 10%, y los costos operativos igual al 90% de sus propias ventas. Y finalmente, los gastos generales de administración y mantenimiento (incluida luz, agua y energía) es igual al 25% de las ventas totales del hotel.
Todas estos costos y gastos son sin incluir todavía los intereses pagados al banco (costo financiero) y la depreciación, que aunque no es un gasto se incluye en el Estado de Resultado sólo con fines fiscales.
La venta total de un hotel como este del ejemplo y estimada en digamos US$
Venta de habitaciones US$ 22.995.000, la venta de alimentos y bebidas igual el 68% de la venta de otros departamentos, o sea : 0,65 x 15.330.000 = 9.964.500 (venta de alimentos y bebidas), y la venta de departamentos menores por diferencia es igual a : 15.330.000 menos 9.964.500 =5.365.500.
Los costos y gastos operativos serían como sigue:
Habitaciones : venta igual a US$ 22.995.000 x 0,20 = US$ 4.599.000
Dpto de A&B: venta igual a US$ 9.964.500 x 0,60 = US$ 5.978.000
Dptos menores: venta igual a US$ 5.365.500 x 0,90 = US$ 4.828.500
Gastos generales no distribuidos : venta total US$ 38.325.000 x 0,25 = US$9.581.250.
La sumatoria de los costos y gastos totales para el primer año se estiman en :
US$ 24. 986. 750, dejando un margen de ganancia bruta de US$ 13.338.250
antes de costos financieros, depreciación y antes de ISR. O sea, el 35% de la venta total.
Ahora bien para distribuir estos costos operativos en fijos y variables, lo cual serviría para proyectarlos año a año, el 60% de esos costos serían fijos y el 40% serían variables en relación a la venta total. Los fijos son : 0,60 x 24.986.750 = US$ 14.992.050 para cada año. Para estimar los variables es necesario primero estimar las ventas año a año, ya que el costo y gastos variable en el caso de la hotelería es igual al 40% de las ventas.
El incremento año a año de las ventas totales es un parámetro delicado de estimar ya que depende de la evolución del mercado (de la demanda ) y de las acciones de hoteles similares (de la oferta competitiva). Pero supongamos que si la inflación es del 15% al año, las ventas deberían evolucionar al mejos al 10% al año, lo cual daría para el segundo año un estimado de US$ 38.225.000 x 1,10 = 42.047.500 y para el tercer año un estimado igual a US$ 42.047.500 x 1,10 = 46.252.250, etc.. hasta el final del año 10, si el horizonte de años se estima en 10 años.
Sobre esa venta anual estimada para cada año el 40% costos y gastos variables y se suman los costos fijos de US$ 14.992.050 para cada año. Luego se agrega cada año la depreciación total que proviene de la tabla elaborada anteriormente y los intereses que se pagarían al banco cada año que proviene de la Tabla de Amortización estimada según los términos negociados con el Banco. Así llegaríamos al final del Estado de Resultado para obtener año a año la utilidad antes del pago del Impuesto sobre la Renta (ISR) del 35%.
Al deducir este pago impositivo, se obtiene la utilidad neta (utilidad de la casa como se le llama en la hotelería) para cada año. Esta utilidad neta-neta más la depreciación, formaría los fondos en efectivo que produce el negocio, de los cuales hay que deducir el pago año a año del principal al banco, para obtener el efectivo año a año que le quedaría a los socios que han invertido un patrimonio de digamos el 40% de la inversión total, el cual debe ser recuperado con creces o con una rentabilidad (TIR) mayor que la que obtuviese en una alternativa de menor riesgo (digamos invirtiendo en Bonos del Estado, rendimiento que sería el costo de oportunidad del dinero patrimonial), o en todo caso un Valor Actual Neto (diferencia entre la inversión patrimonial y todos los fondos para los socios llevados a valor presente con una determinada tasa de descuento, igual al costo de oportunidad del dinero, o sea con una tasa del 25% al año si ese sería el tipo de interés que pagarían al año los Bonos del Estado.) .
Si ese VAN es positivo el proyecto es factible si es negativo el proyecto no es factible en los términos de las hipótesis de que se ha partido para hacer todos los estimados. Vale entonces hacer dos cosas: un análisis de sensibilidad cambiando en el Excel los valores de las variables críticas y también estimar el punto de equilibrio del hotel (que debería situarse al 35% de su capacidad instalada en habitaciones) y analizarlo con cuidado para mejorar los costos y gastos o las ventas.
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