Modelo para la evaluacion de un Hotel (cuarta parte)

Igualmente el hotel tiene que "producir" los platos para la alimentación y también las bebidas para sus clientes, así como estos mismos servicios para los clientes que no están alojados en el hotel o que asisten a seminarios y convenciones.

Otros servicios es la discoteca y otros ingresos por alquiler de salones o espacios para tiendas, así como cambio de moneda, uso de los teléfonos, la lavandería y el uso del mini-bar. Veremos ahora cómo se hacen estos estimados.

Para llegar al cálculo de los ingresos correspondientes al rubro de alimentación veremos en primer lugar los índices que para Sudamérica señala Laventhol & Horwth en su resumen anual de su publicación mensual, “Trend of Busines in the Londging Industry” (Tendencias de los negocios en la industria del hospedaje); es decir, que el 94.8% de las personas alojadas en un hotel desayunan en él, el 80.7% almuerzan y el 73% cenan.

Estos índices los ajustamos a la realidad de la ciudad de que nos interese analizar y la forma en que recibe a los turistas. Por ejemplo, otra forma de obtener esos servicios sería suponer que los clientes también antes del viaje pueden comprar "paquetes" de viajes con pensión completra o media pensión.

Supongamos para ser más conservadores que el 90% de los clientes alojados en el hotel desayunan, el 70% es un cliente para media pensión y el 20% para pensión completa. Para cada una de estas opciones hay que tener un precio promedio y estimar en seguida el 90%, el 70% y el 20% del número de plazas/camas a ser vendidas (o estancias o pernoctaciones). En este ejemplo, de 121.248 de plazas/camas a ser vendidas: el 90%, el 70% y el 20% respectivamente que es igual a 109.123, 84.874 y 24.250 serían cubiertos ha ser vendidos que se deben multiplicar por el precio medio digamos 600 el desayuno, 2.500 la media pensión y 4.000 la pensión completa, para arrojar los valores siguientes: 65,5 millones de unidades monetarias, 212,2 millones y 97,0 millones, dando un total de 374,7. La suma de los cubiertos de la media pensión de (84,9) y la pensión completa de (24,3) es igual a 109.2 cubiertos vendidos para esos dos conceptos y el 40% de ese dato es igual a 43,7 cubiertos vendidos pero para los que no están alojados en el hotel pero almuerzan o cenan en él y que a lo mejor pagan 3.000 , para dar como resultado el valor de 131,0 millones de unidades monetarias.

Los ingresos en actos sociales como seminarios y convenciones se obtiene al suponer que al año el hotel pueda realizar 70 eventos con un promedio de 150 personas, es decir que 10.500 personas al año que pagarían un estimado de 4.000 por cubierto para dar un valor monetario de 42 millones de unidades monetarias.

En cuanto al servicio de Bar y Cafeterías es necesario hacer el supuesto de que se puedan ofertar 3 servicios a los 121.248 clientes anuales para dar 363.744 servicios a la clientela interna que pagaría 400 por cada servicio, es decir un valor de 145,5 millones de unidades monetarias. Y del total de servicios a la clientela interna a lo mejor el 70% serían servicios para la clientela externa al hotel o sea 254.621 servicios por el mismo valor de 400 cada uno, lo cual es igual a 101,9 millones; y todo ello daría un gran total de 274,4 millones de unidades monetarias.

En cuanto al alquiler de salones ello depende de la capacidad del salón para los eventos que según el arquitecto lo había establecido en 1.000 m2 que si se alquilan en un año sería 1.000 x 365 = 365.000 m2 de alquiler pero que sólo se utilizaría el 20% de esa cantidad, es decir : 0,20 x 365.000 = 73.000 m2 x 250 valor de alquiler diario = 18,25 millones de unidades monetarias. La Discoteca la pueden usar 100 cliente al día para pagar 1.200 por cliente lo cual arroja 120.000 unidades monterías al día y 43,8 millones de unidades monetarias al año.

El alquiler de tiendas para un espacio de 262.800 m2 al precio de 100, daría un valor de 26,28 millones de unidades monetarias. Los servicios de uso del teléfono, lavandería y minibar, se puede suponer que su uso es de 3 servicios al día para 121.248 clientes al año, o sea: 3 x 121.248 = 363.744 servicios al año por su valor del servicio de 600 cada uno, es igual a 218,25 millones de unidades monetarias.

Ahora con todos los datos estimados de INGRESOS por venta de habitaciones, de alimentos y bebidas, de alquileres y otros servicios menores daría un gran total en millones de unidades monetarias igual a:

Alojamiento= 934,45
Desayunos= 65.5
Restauración interna= 309,2
Restauración externa = 131,0
Restauración actos sociales= 42,00
Servicios bares y cafeterías=274,4
Alquiler de salones=18,25
Discote/Sala de Fiestas =62,1
Alquiler Tiendas= 26,28
Teléfono, lavandería, minibar= 218,25
TOTAL INGRESOS= 2.081,4

En resumen el 45% es venta de habitaciones , el 46% venta de alimentos y bebidas y el 9% restante la venta de otros servicios.

Después de este estimado de ingresos para el hotel en proyecto, se deben estimar los llamados IMPUTS INTERMEDIOS o COSTES de VENTA con porcentajes sobre las ventas. Estos parámetros porcentuales nacen de la experiencia de la hotelería en operación.

En la quinta parte de este modelo haremos estos cálculos de los COSTES DE EXPLOTACION incluyendo el pago por nómina a los empleados ( en este caso 243 empleados, o sea 0.80 por habitación) que en muchos hoteles corresponde al 25% del valor total de ventas, e igualmente el valor de otros costes generales estimados con el 39% de las ventas generales, así como la sumatoria de las depreciaciones, el coste para remunerar a la empresa operadora (el 10% de los costes generales), todo lo cual nos debe arrojar un coste total para ser restado de los ingresos totales y obtener un rendimiento o utilidad antes del pago de los impuestos obre la renta (ISR) estimado en 35% y al final obtener el RENDIMIENTO O UTILIDAD NETA del proyecto hotelero.

Modelo para la evaluacion de un Hotel (tercera parte)

La tercera parte del proyecto se refiere al ESTUDIO DE LA DEMANDA disponible y posible, es decir el número de visitantes o turistas a captar ( distribuidos en nacionales y extranjeros) , así como la estancia media pesada de estos visitantes.

Igualmente es conveniente conocer o estimar el número de visitantes para cada uno de los meses del año ( la estacionalidad en un año), así como la posible distribución del número de visitantes durante los 7 días de la semana ( la estacionalidad diaria).

Se supone que el estudio de la demanda de visitantes se estima a partir del conocimiento de la oferta actual de habitaciones y camas/plazas ya operando en el mercado y de la capacidad media utilizada por la hotelería similar, durante un año, así como el análisis de número de visitantes que en la actualidad no se pueden alojar con la oferta existente.

En este ejemplo, se estimó para este proyecto un número total de visitantes para finales del primer año igual a 17.321 ( es decir : 304 habitaciones x 0,65 de uso promedio anual x 365 días al año = 72.124 habitaciones año, con un estimado de 1,68 persona por habitación, es decir una capacidad anual estimada en : 72.124 x 1,6811 = 121.248 camas/plazas al año entre 7 noches promedio = 17,321 turistas /año, según se estimó con anterioridad la capacidad de alojamiento.

Se estima que del total de visitantes el 60% sean nacionales y el 40% restante sean extranjeros, con una estadía media de 7 noches.

Este estimado de la demanda permite hacer las estimaciones para "la producción" del número de habitaciones con posibilidad de ser vendidas al año e igualmente el número de plazas / camas de posible venta al año. Claro, se parte de los supuesto de que durante el primer año operativo se trabajaría a una capacidad media anual del 65% tanto para habitaciones como para camas/plazas y suponiendo un ratio de estancia por habitación de 1,68 personas.

Del total de plazas/ camas igual a 221.920 anuales ( al 100% de capacidad) se puede estimar que un 55% sean vendidas en promedio o sea 121.248 plazas/camas; de las cuales, el 4,6% serían ocupadas en suites y el 95,4% en habitaciones dobles. Es decir se venderían 5.577 plazas-camas en suites y 115.671 plazas-camas en habitaciones dobles; por lo que se venderían entonces 5.577 habitaciones suites (suponiendo usada por 1 persona) y 57.836 habitaciones dobles ( o sea 115.671 plazas-camas entre 2 personas). En resumen se venderían 63.413 habitaciones durante el primer año. En seguida hay que estimar el precio medio de la venta de estas habitaciones para obtener los ingresos totales por la venta de habitaciones y el promedio ponderado de ingreso por habitación vendida.

Esto en cuanto a la "producción y venta" de habitaciones según el estudio de la demanda de visitantes, Ahora será necesario suponer con una determinada tarifa (casi siempre el 1 por mil de la inversión por habitación) para un posible ingreso estimado en 934,454 millones de unidades monetarias.

Observemos que la posible venta de habitaciones representa el 24% de la posible inversión total y el 41% de la inversión en contracción civil y que el promedio simple no pesado del valor de la habitación vendida de 14.736 unidades monetarias, equivale más o menos a la tarifa media a cobrar por habitación.

Modelo para la evaluacion de un Hotel (segunda parte)

Una vez que se tiene la información del proyecto hotelero por parte del arquitecto en cuanto a los metros cuadrados por planta, así como los volúmenes de construcción en un suelo previsto y el resumen de la INVERSION TOTAL por RUBROS, se debe comenzar a estudiar el PLAN DE FINANCIAMIENTO, en el supuesto ideal que el aporte propio sea del 60% y el aporte crediticio es del 40% restante para financiar los rubros que proporcionen garantía real ( hipotecara de primer grado y pignoraticia, además de otras garantías colaterales ). Si se parte de esa premisa entonces el 60% de financiación propia sería igual a ; 0,60 x 3.848,9 = 2.309,34 y el financiamiento bancario del 40% sería igual a: 0,40 x 3.848,9 = 1.539,56

Como se estima que el proyecto puede durar para su construcción y dotación DOS AÑOS y antes de que comience a operar, entonces es necesario prever para los años 2.008 y 2.009 los rubros a financiar por el capital propio, es decir para el año 2.008 el financiamiento del suelo, y una parte de la construcción, así como una parte del equipamiento y una parte también del valor de los proyectos y la dirección-ejecución.

Es posible que del valor para el financiamiento propio de 2.309,34 más o menos el 54% se haga en el año 2.008 y el resto o sea el 46% en el año 2.009.

En cambio, la financiación bancaria podría financiar rubros como: una parte del valor de la construcción, una parte del valor del equipamiento, también del área deportiva y quizá una parte de los diferidos, siempre que se pidan garantías colaterales además de las garantías reales.


Después de este supuesto de la manera de financiar la inversión, se debe estimar una Tabla de Depreciación de los activos fijos y de amortización de los activos diferidos o pre-operativos, partiendo del valor del suelo que no se deprecia, pero suponiendo que la legislación fiscal del país acepte la depreciación lineal de la Construcción en un 5% por año, el equipamiento en un 10% por año y los activos diferidos (como el valor de los proyectos , así como la dirección y ejecución) en un 20% al año. Esto daría un valor total por estos conceptos igual a 275,55 millones de unidades monetarias ( o sea el 7,16% de la inversión total).

Esta resultados sería en este caso como sigue ( en millones de unidades monterías)

Suelo = 0,00
Construcción = 113,35
Equipamiento = 99
Zona deportiva = 1,2
Proyectos = 20
Dirección y ejecución = 42

Modelo para la evaluacion de un Hotel (primera parte)

Supongamos un proyecto para un hotel de 5 estrellas, con el nombre siguiente: Hotel Cristal. Este proyecto consiste en 304 habitaciones de las cuales 278 son habitaciones dobles y 26 suites.

El número de plazas/camas sería igual a 608 ( 221.920 plazas-camas anual, trabajando al 100% de capacidad y suponiendo 2 personas por habitación).El proyecto comenzaría a operar en el año 2.010.

El modelo debe calcular la capacidad del proyecto hotelero según sus diferentes plantas, como la planta piso donde se ubicarían las habitaciones, las oficinas, los cuartos de almacén, guardarropa y despachos, los salón sociales para dar los servicios de Internet y servicios secretariales y otras oficinas generales, para el departamento-de-contabilidad-administración.

Supongamos entonces que de acuerdo con los estimados del arquitecto esta PLANTA DE PISO es de una superficie total de 17.530 metros cuadrados. Aquí es necesario suponer que las habitaciones dobles son de 30 metros cuadrados cada una y que las suites son de 70 metros cuadrados cada una, e igualmente que las oficinas son de 100 metros cuadrados cada una y que los salones sociales son de 83 metros cuadrados cada uno. En el estimado además aparecen los metros cuadrados para los huecos de las escaleras, de los ascensores y los corredores de distribución.

La PLANTA BAJA Y TECNICA con 7.210 metros cuadrados aloja la Recepción, las cafeterías y restaurantes, el baal oficinas, baños públicos, salón social y de convenciones, la zona de tiendas y la llamada zona de equipos. Un hotel de 5 estrellas por lo general tendría 3 cafeterías/restaurantes, 2 recepciones, 1 bar, 12 tiendas y 1 salón de convenciones de 1.000 metros cuadrados. Supongamos que este PISO de 7.210 metros cuadrados, corresponde al 41% de la superficie corresponde a la Planta Piso de habitaciones y otros espacios.

La PLANTA SOTANO por lo general aloja las cocinas, los cuartos de máquinas, depósitos, despensa y bodega, área para el personal, lavandería, cuarto de basura, gimnasio, discoteca y áreas de mantenimiento. Este planta se estima en 4.930 metros cuadrados ( o sea el 28% del espacio PLANTA PISO que es el más importante en espacios).

Si se suman todos los metros cuadrados para obtener el volumen total a ser construido se llega a la suma de 29.670 metros cuadrados, lo cual requiere un suelo previsto tanto para el área edificable (digamos 30.000 m2) , para la zona de jardinería (digamos 50.000 m2) , para la zona de estacionamiento de vehículos (digamos 25.000 m2) y el área deportiva (digamos 30..000 m2, si el hotel tiene un campo de golf). O sea: un total de suelo previsto de 135.000 metros cuadrados. Este suelo estimado tendrá un valor monetario y como este valor depende de las negociaciones que se hagan con el vendedor de la parcela, aquí sólo y para fines metodológicos supondremos un valor supuesto de 2.000 por m2, para dar un valor total de suelo de 270.000 millones de unidades monetarias.

Es necesario igualmente estimar el valor de la construcción del hotel según los metros cuadrados y los valores por m2. Supongamos que el volumen constructivo interno de 30.000 m2 tenga un valor estimado de 2.076,90 millones de unidades monetarias y que la construcción externa y jardinería montan a 190 millones de unidades monetarias, para dar un gran total de 2.266,90 millones de unidades monetarias.

También se debe estimar el valor del equipamiento de las 304 habitaciones y de otras áreas y entonces podemos suponer un estimado de 990 millones de unidades monetarias (44% del valor de la construcción del hotel).

Otros estimados como el valor de la zona deportiva con una pista de tenis y piscinas por 12 millones de unidades monetarias y finalmente el valor del proyecto (arquitectónico, de viabilidad financiera y otros) por 100 millones de unidades monetarias , así como el valor monetario de la dirección y ejecución del proyecto en 210 millones, para arrojar un total de INVERSION de 3.848,9 millones de unidades monetarias donde el suelo ubicado en una zona no urbana incide en un 7% del total, la construcción del hotel en un 59% del total, el equipamiento de habitaciones y otras áreas incidiendo en un 26% del total, para dejar un 8% para cubrir los rubros de inversiones para la zona deportiva, los proyectos así como la dirección y ejecución del proyecto.

En cuanto a la inversión se estima casi 13 millones de unidades monetarias por habitación proyectada. En valor en dólares es más o menos entre 108 a 110 millones por habitación proyectada, dependiendo de los valores negociados para comprar el suelo, y para hacer la construcción, así como el valor de los proyectos (casi siempre 2,6% de la inversión total) y el valor para dirigir y ejecutar el proyecto (casi siempre igual al 5,5% de la inversión total). Este valor de la inversión en dólares por habitación puede llegar a un máximo de US$ 200.000 para un hotel clasificado como SUPERIOR o de LUJO

La alimentacion en la Hoteleria

Para llegar al cálculo de los ingresos correspondientes al rubro de alimentación veremos en primer lugar los índices que para Sudamérica señala Laventhol & Horwth en su resumen anual de su publicación mensual, “Trend of Busines in the Londging Industry” (Tendencias de los negocios en la industria del hospedaje); es decir, que el 94.8% de las personas alojadas en un hotel desayunan en él, el 80.7% almuerzan y el 73% cenan. Estos índices los ajustamos a la realidad de la ciudad de que nos interese en función de las siguientes consideraciones:

1) En lo que se refiere al desayuno, la mayoría de los que se hospedan desayunan en el hotel, esto por que los tours programados incluyen el desayuno y además porque las visitas de turismo a las diferentes zonas turísticas obligan al turista a salir temprano, hora en la que no podría encontrar desayuno en otro lugar, por lo que es obligatorio prácticamente el desayunar en el hotel. Es por ello que se considera un índice de 95% del total de hospedados que tomarán desayuno en el hotel.

2) En cuanto al índice de almuerzo que indica Horwath, o sea un promedio del 80.7% que almuerzan en el hotel, en este caso es bueno hacer una consulta con encuesta a los guías de las agencias de turismo, gerentes y administradores de hoteles; lo que se ha constatado en algunos casos es que : un promedio del 30% de los turistas salen de visita a los principales lugares turísticos de la ciudad o población más cercana y es por ello se considera que es posible que un 70% de los alojados solamente harán uso del comedor a la hora del almuerzo.

3 ) De igual modo para la cena en el hotel, de acuerdo a las consultas hechas a los guías de agencias de turismo, administradores y gerentes de hoteles, el 90% de los hospedados es posible que cenen en el hotel, y el resto prefieren salir a las calles y hacer uso de cafeterías y restaurantes. Es por ello que para la cena, se considera que entre un 80% y un 90% de los hospedados cenen en el hotel.

RATIOS FINANCIEROS

1- Ratios de Liquidez: diagnostican la posibilidad de poder hacer frente a las obligaciones a corto plazo. Su falta supone la imposibilidad de aprovechar las ventajas derivadas de los descuentos por pronto pago o las posibles oportunidades comerciales. Puede significar también incapacidad de la empresa para hacer frente al pago de sus obligaciones vencidas, y puede conducir a la venta forzosa de las inversiones y del activo a largo plazo, y en el peor de los casos a la insolvencia y la quiebra. En este sentido, la falta de liquidez implica falta de libertad de elección, así como una limitación a la libertad de movimientos, por parte de la dirección.

a) Razón de Liquidez General: mide el grado en que los activos circulantes cubren los pasivos circulantes.

RLG = Activo Circulante / Pasivo Circulante a corto plazo

Algunos autores como Demestre (2002) consideran este ratio aceptable cuando oscila sobre 2 veces. Oriol Amat (1998) lo sitúa entre 1.5 y 2 veces. Kennedy (1999) por su parte añade: "puesto que el tamaño de la razón del circulante depende de muchos factores, no puede designarse una razón estándar o común del circulante como apropiada para todos los negocios. Así una razón del 200% debe usarse solamente como punto de partida para una investigación posterior".

Si este ratio es muy superior a 2 puede significar que se tiene activos circulantes ociosos, y por tanto, se pierde rentabilidad sobre los mismos. Así mismo Demestre apunta que cuando el ratio no rebasa la unidad la empresa se encuentra en una situación de suspensión de pagos.

b) Ratio de Liquidez Inmediata: en este ratio se intenta restringir los activos a considerar como los más líquidos dentro del activo corriente para hacer frente a la totalidad del pasivo corriente. Romaro (2005) señala que un valor superior a 1 es muy bueno pues en él, solo se consideran los activos de más rápida realización. Tanto Demestre (2002) como Kennedy (1999) indican también un valor aceptable del 100%, aunque este último considera debe seguirse una ulterior investigación, ya que las cuentas por cobrar pudieran en ciertos casos, ser relativamente no liquidables y podría necesitarse efectivo de inmediato para pagar gastos de operación.

Debe señalarse que algunos autores como Kennedy, Demestre y Weston (1994) denominan también esta razón como prueba ácida, mientras otros como Oriol Amat prefieren el calificativo para la siguiente razón. Aquí se prefiere la segunda variante.

RLI = Realizable + Disponible / Pasivo a corto plazo

- Realizable: agrupa todos los derechos de cobros con vencimiento igual o inferior a un año.

- Disponible: dinero en caja y en las cuentas corrientes bancarias de libre disposición.

Por último debe tenerse en cuenta que la empresa puede tener un ratio liquidez general igual a 2 veces, pero si el ratio de inmediata es 0,3, entonces la empresa puede hacer suspensión de pagos por tener exceso de existencias y faltarle realizable y disponible.

c) Ratio de Disponibilidad: refleja la capacidad para atender las deudas a corto plazo, contando solamente para pagar con el disponible.

RD = Disponible / Pasivo a corto plazo

Demestre (2002) acepta un valor de este ratio alrededor de 0.5 veces. Otro entendido como Amat (1998) lo ubican alrededor de 0.3. Un valor bajo del ratio indica que se pueden tener problemas para atender los pagos y si es muy alto, entonces pueden existir disponibles ociosos y por tanto perderse rentabilidad sobre los mismos. Continua Amat señalando que: "al disponible podría añadírsele también aquellas inversiones financieras temporales que la empresa podría convertir en dinero en uno o dos días".

2- Ratios de Apalancamiento: para diagnosticar la cantidad y calidad de la deuda, así como para comprobar hasta que punto se obtiene el beneficio suficiente para soportar la carga financiera del endeudamiento.

Los ratios de Apalancamiento, según Weston (1994) "primeramente acaparan especial atención en los acreedores, quienes se interesan en el capital contable (…) Si los propietarios han proporcionado tan solo una pequeña proporción del financiamiento total, los riesgos de la empresa recaen principalmente en sus acreedores. Segundo, al obtener fondos mediante deudas, los propietarios obtienen los beneficios que surgen al mantener el control con una inversión limitada. Tercero, si la empresa gana sobre los fondos prestados más de lo que paga en interés, el rendimiento para los propietarios aumenta, (…) por lo el apalancamiento es favorable." En este último aspecto, de ocurrir lo contrario, el apalancamiento sería desfavorable.

Las empresas con razones pequeñas de apalancamiento, trabajan con estructuras de capital de tipo conservadoras, ya que basan su estrategia de financiamiento en la utilización fundamentalmente de capitales propios, no así la empresas que operan con mayores niveles de endeudamiento, las cuales a su vez, obtienen mayores rendimientos, pero con mayor riesgo.

Razón de Endeudamiento: mide la participación de los propietarios y terceros en la financiación de la inversión total de la empresa. Romaro (2005) señala que "este ratio permite evaluar la estructura de capital, poniendo de relieve el grado de dependencia a la financiación externa y el aporte de los propietarios para cubrir el riesgo empresarial. Cuando el endeudamiento se extiende a niveles máximos, la empresa enfrenta limitaciones de acceso a las fuentes externas, sea por decisión propia de racionamiento o por mayores costos marginales. Los acreedores elevan las tasas de interés e imponen garantías adicionales para protegerse del riesgo incremental que supone el crédito a una empresa altamente endeudada. En tales circunstancias la elevada carga fija de interés afecta la magnitud de las utilidades, reduciendo la rentabilidad del capital propio. A su vez la tensión financiera y económica restringe y otorga rigidez a las políticas de comercialización y producción, que disminuyen las posibilidades de la empresa frente al empuje y flexibilidad que debería ser característico en condiciones normales. Se erosiona la solidez de la empresa, se rompe el equilibrio financiero, pues la empresa se aleja cada vez más de prácticas sanas de endeudamiento y operatividad".

RE = Deudas Totales / Activos Totales

Amat (1998) ubica el valor óptimo de este ratio entre 0,4 y 0,6, añadiendo que en caso de ser inferior a 0,4 indica un exceso de capitales propios, y que un valor superior a 0,6 indica que la empresa pierde autonomía financiera ante terceros.

También se puede calcular dividiendo el Total de Deudas entre el Capital Propio, pero lógicamente la proporción ideal no será entonces la expresada anteriormente.

De la razón de endeudamiento puede inferirse el Grado de Autonomía Financiera que ostenta la empresa.

Grado de autonomía = ( 1 - razón de endeudamiento ) x 100

b) Indice de Solvencia: mide la capacidad de la empresa para solventar todas sus deudas, tanto a corto como a largo plazo con sus activos reales.

IS = Activo real / Deudas Totales

Activo real: Se obtiene restando al total del activo los denominados activos ficticios (gastos amortizables, acciones propias y accionistas capital pendiente de desembolsar).

Activo ficticio: se deducen para obtener el activo que puede utilizarse para afrontar las deudas. (Gastos diferidos, pérdidas)

Tanto Amat (1998) como Demestre (2002) toman como patrón aceptable un valor que se encuentre alrededor de 2 veces. Si el valor de la razón es menor que 1, la empresa esta en quiebra técnica. De igual manera – señalan ambos- el ratio no debe ser superior a las 2 veces, ya que los activos podrían encontrarse inmovilizados o existir poco financiamiento ajeno, lo que disminuye el rendimiento del capital propio.

c) Ratio de Calidad de la Deuda: este ratio permite medir con mayor precisión el riesgo.

RCD = Deudas a corto plazo / Deudas totales

Demestre (2002) apunta que mientras más se aproxime a uno el valor de este ratio, mayor es el peligro de no poder cumplir con el pago al término del vencimiento de las deudas.

d) Ratio de Cobertura de los Gastos Financieros: mide el grado en que gastos financieros son cubiertos por los beneficios antes de intereses e impuestos. Puede definirse a su vez como el rendimiento extraído del financiamiento ajeno.

CGF = Utilidad antes de interés e impuestos / gastos financieros

Lo ideal es que este ratio sea lo mas alto posible y por descontado >1 para evitar las pérdidas, según Amat (1998). Por lo general este criterio es unánime, pero Demestre (2002) añade algo interesante: "(…) debemos alertar sobre su incremento a expensas de la disminución de los niveles de endeudamiento, mas allá de los límites que resultan óptimos para la estructura de financiamiento de la entidad, que (…) debe obedecer a una política financiera inteligente, que propicie la potenciación de los capitales aportados por los propietarios." Los impuestos sobre utilidades se calculan después que los gastos por intereses han sido deducidos, por lo que la capacidad de pagar el interés por la deuda que se contrae no se ve afectada por los impuestos sobre ingresos o utilidades.

3- Ratios de Rotación: las razones de rotación pueden trabajarse relacionando las ventas netas o el costo total con diferentes partidas de activos incluso con los tipos de financiamientos empleados por la empresa y con otros factores de interés para el análisis.

a) Rotación de Capitales Ajenos: relaciona las ventas netas con los capitales ajenos, es por eso que resulta significativo en empresas fuertemente financiadas mediante deudas. Un aumento de la rotación es favorable, ya que mostraría mayores niveles ventas por el capital ajeno que utiliza la entidad.

RCA = Ventas / Capitales ajenos promedio

b) Rotación de Capital Propio: expresan la magnitud en que varían las ventas netas en relación con la variación de los capitales aportados por los propietarios. En empresas con alto nivel de autonomía adquiere más interés su análisis.

RCP = Ventas / Capitales propios promedio

En general el aumento de las razones de rotación indica una mejoría, pero lo más conveniente es indagar posteriormente en las causas que provocan este comportamiento, con el objetivo de alcanzar una exacta percepción del motivo de cada variación. Con el aumento de dichos ratios, cada vez se precisará una inversión menor en activos para el desarrollo de la actividad. Por tanto al tener menos activos, existirán menos pasivos y menos capitales propios en función de la actividad, y más eficiente podrá ser la empresa.


Ratios de Gestión de Cobros y Pagos: Sirven para comprobar la evolución de la política de cobro y pago de clientes y a proveedores.

a) Ciclo de Cobro:

Cíclo de cobro = Cuentas por cobrar /Ventas a crédito del período x Días del período

Cuanto menor sea este ratio indica que se cobra antes a los clientes.

b) Ciclo de Pago: refleja el número promedio de días que se tarda en pagar a los proveedores. Las cuentas y efectos por pagar deben promediarse para este cálculo con el objetivo de dinamizar tales partidas sus saldos.

Ciclo de pago = compras a crédito a proveedores / Compras a crédito del período x Días del período

Cuanto más se tarda en pagar a los proveedores se obtiene una mayor financiación y por lo tanto es positivo. No obstante Amat (1998) comenta – y aquí se coincide totalmente- que el retraso en el pago de lo convenido con los proveedores es totalmente negativo por la informalidad que refleja.

5-Razones de Rentabilidad: permiten conocer los efectos alcanzados con las ventas efectuadas.

a) Margen de Utilidad: a través de este ratio se conoce el porcentaje de utilidades alcanzado con relación al importe de las ventas netas; señalando Demestre (2002) que su calculo puede efectuarse a partir de cualquier nivel de resultados, pero es más recomendable hacerlo con la utilidad antes de intereses e impuestos, por reflejar esta, la utilidad que la empresa ha sido capaz de extraer a la gestión de sus activos. Es recomendable para profundizar en su análisis la utilización del Método de sustitución en cadena.

M de utilidad = Utilidad neta / Ventas

Este ratio expresa la porción que se obtiene de utilidad por cada peso de venta. Weston (1994) considera aceptable un valor en torno al 5 %.

b) Rendimiento Económico de la Inversión o Capacidad básica de generación de Utilidades: conocida también como el retorno de la inversión, esta razón logra resumir, en buena medida, el efecto de las utilidades generadas por el negocio sobre la totalidad de la inversión empleada por la empresa durante un período. Weston (1994) indica como aceptable un valor alrededor del 17 %, dependiendo de contexto y del coste de oportunidad.

Rendimiento económico de la inversión = utilidades antes de intereses e impuestos / Activos totales promedio

Rendimiento sobre el Capital Contable: muestra el rendimiento extraído a los capitales propios, o sea los capitales aportados por los propietarios. Weston (1994) considera un valor aceptable, el que ronda el 15%, dependiendo del contexto y del coste de oportunidad.

R sobre capital contable = Utilidad neta / Capital contable

Estos ratios dependen muchas veces del método de depreciación utilizado, del método de valorar los inventarios (FIFO o LIFO); de la estacionalidad y de la inflación.

(Resumen del trabajo de Efrén Domínguez Gómez)

El coste del capital : de una deuda y del capital propio

Coste de la deuda

El coste de una fuente de financiación externa específica se define según Amat (1998) como "el coste medio anual del endeudamiento"; y "será aquella tasa ( i ) que satisface la ecuación" siguiente:

+ FCR - FC1 / (1+i) elavo a la 1 menos FC2/ ( 1-i) elevado a la 2 menos FC3 / (1+i) elevado a la n = 0

Donde:

FCR es el flujo de caja que entra en la empresa debido a la deuda. (principal del préstamo)

FC1, FC2,…FCn son los flujos de dinero que entran y salen de la empresa como consecuencia de la deuda en los períodos 1,2…n o sea dineros para pagar el principal y pagar los intereses

En una financiación el primer flujo es positivo (importe recibido en préstamo) y los restantes son negativos (devolución de prestamos y pago de intereses). La TIR de una financiación es el coste medio por periodo. El coste de la deuda es la tasa o TIR que iguala la salida y entrada de dinero (VAN = cero). Un ejemplo: suponga un recurso monetario de 1.000 que pueden prestarle y que entra en su flujo de caja y que luego salen para repagar esa deuda : 100, 120 y 500 en los años 1, 2 y 3. Suponga que se desea descontar ese flujo de dinero con la tasa del 10% y que se obtiene como se verá luego una cantidad positiva igual a 80; veremos también que si se descuenta con una tasa o interés mayor, digamos del 20%, entonces el resultado sera negativo en 157. No hay duda que entre la tasa del 10% y la del 20% debe haber una tasa que arroje un resultado ni pocitivo ni negativo , sino cero; entonces, esa Tasa Interna de Retorno (TIR) que permite llegar a CERO, es el coste de ese capital prestado de 1.000. En efecto:

Primero, veremos el resultado con un interés del 10% anual:

= 1.000 - 100 / (1,10) elevado a la 1 menos 120 / (1,10) elevado a la 2 menos 500 / (1,10) elevado a la tres
= 1.000 - 100 / 0,9090 menos 120 / 0,82645 menos 500 / 0,751315
= 1.000 - 110 - 145 - 665
= + 80

Segundo, veremos el resultado con un interés del 20% anual:

= 1.000 - 100 / (1,20) elevado a la 1 menos 120 / (1,20) elevado a la 2 menos 500 / (1,20) elevado a la tres
= 1.000 - 100 / 0,8333 menos 120 / 0,6944 menos 500 / 0,5787
= 1.000 - 120 - 173 - 864
= -157

No hay duda que entre una tasa del 10% que produce un valor positivo (+) y una tasa del 20% que produce un valor negativo (-) tiene que existir una tasa de equilibro que al interpolar produzca un valor neutral de CER0 (ni positivo ni negativo), Vamos a buscar esa tasa de equilibrio interpolando entre 10% y 20% :

= 10% + (20% - 10% ) x 80 / 80 + 157
= 10% + ( 10 % ) x 80 / 237
= 10% + (10%) x 0,3376
= 10% + 3,376
= 13,38 %

Así pues, el coste del capital prestado de 1.000 es igual al 13,38%

Aunque de modo diferente, otros autores definen lo que se denomina el costo de una fuente de financiación en particular, al decir que es : "la tasa de descuento que iguala el valor actual de los fondos recibidos por la empresa netos de todo gasto, con el valor actual de las salidas de fondo esperadas:" Lo que es lo mismo a lo que acabamos de plantear en el ejemplo.


Coste de capital propio

El coste de capital propio, "viene dado por el coste de oportunidad de los accionistas. Se calcula a partir de la tasa de rentabilidad de las inversiones sin riesgo". Se trata de la "rentabilidad mínima o Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) que esperan los accionistas obtener, para ser recompensados al invertir en otras alternativas de inversión". En tanto otros autores) llama a este coste: el Costo de los Beneficios Retenidos y lo define igualmente como "el menor dividendo que el accionista ordinario recibe como consecuencia de la retención de sus beneficios", lo que en realidad quieren decir es que existe un Coste de Oportunidad de menor riesgo que sirve de criterio de comparación (como el interés que producen los Bonos del Estado libres de Riesgo).

Cálculo del costo medio del pasivo o costo de capital

El costo promedio de capital, se encuentra ponderando el costo de cada tipo específico de capital por las proporciones históricas o marginales de cada tipo de capital que se utilice. Las ponderaciones históricas se basan en la estructura de capital existente de la empresa, en tanto que las ponderaciones marginales consideran las proporciones reales de cada tipo de financiamiento que se espera al financiar un proyecto dado (por ejemplo 60% de crédito y 40% de capital propio). Entonces si el coste del crédito es digamos el 13% y el coste del capital propio es digamos del 20%, entonces el coste promedio pesado de estas dos fuentes es igual a : 0,13 x 0,60 + 0,20 x 0,40 = 0,078 + 0,08 = 0,158 = digamos el 16%.

(Resumen del trabajo de Efrén Domínguez Gómez)

Puedes ahora hacer un buen PLAN DE NEGOCIO

En el enlace de arriba aparece un lugar para bajar de GRATIS al menos CUATRO PLAN DE NEGOCIOS (o Modelos), lo cuales son:
1) Un sistema para crear un Plan de Negocio
2) Modelos ya redactados para copiar o adaptar
3)Guines y platillsa para escribir el Plan de Negocios
4)El llamado Plan Financiero o sea un conjunto de Hojas Excel para hacerlo para varios años.

Tesis de Maestria y Doctorado en e-tesis

En el enlace de arriba aparece una hoja denominada E-Tesis con una buena colección de tesis de Maestría y de Doctorado. La mayoría están en inglés o en francés, pero si ustede tiene un resumen en Word de su tesis de Maestría o de Doctorado la puede subir allí para que sea publicada. Saludos

The objective of our project is to bring theses (both master and PhD) online. These theses are the result of a considerable period of hard work by students and young scholars, but that result often ends up in the vaults of the academic world.
By publishing those theses online, we not only give them a wider, and well deserved, audience, but we also build a valuable scientific database for our students, and for the rest of the world.

Dos enlaces utiles sobre ESTADISTICA

LA INFERENCIA

ESTADISTICA DESCRIPTIVA

Vale la pena que los estudiantes de Evaluación de Proyectos y de gerencia Turística estudien esos dos LINKS.

El asunto de la ganancia en economías socialistas

El Presidente Chávez repite a cada momento que las empresas no deben ganar dinero porque esa es la forma capitalista de administrar las empresas. Pero resulta que si leemos el libro titulado "Planificación de la Economía Socialista", preparado por la Facultad de Economía de la Universidad de Moscú en la época del comunismo en ese país, allí se dice muy claramente lo siguiente:

Pag. 86 : "la solución sería el minimax" es decir elevar la eficacia de la producción logrando un gasto mínimo de recursos materiales, mano de obra y capital (y se infiere entoncés que si se trata de bajar costes es para elevar la ganacia vía mayor productividad).

Pág.50 : "Los criterios para la optimización consiste en lograr el mínimo de gastos para un volumen determinado de proiducción final o sea maximizar la productividad"; y en la pag. 266 se dice que el índicador clave es : Valor de la producción menos costos reducidos entre la inversión.

Pág.105 : "el crecimieto de la eficacia de la producción es imposible sin la correcta planificación de las ganancias,de la rentabilidad, de la rebaja de los gastos de producción y comercialización e incluso sin el perfeccionamiento de los estímulos económicos para producir"

Pág.91 : " Los resortes económicos o estímulos son: la ganancia, el precio, las primas, el crédito y el interés" (Esto lo llamaban los soviéticos las relaciones monetario-mercantiles, para elevar la eficacia de la producción planificada)

Incluso si esos criterios se lo aplicamos al Turismo habría que aplicar varios indicadores:
1) Tasa de crecimiento de los productos turísticos que se puedan vender
2) Indice de la producción física con énfasis en el turismo doméstico y en el turismo receptivo (exportación in-situ). Indice de calidad. Crecimiento de la productividad del trabajo. Indice de inversiones turísticas en relación a sus ganancias. Todo ello con el fundamento de lograr una mejor calidad de vida en las zonas de acogida o comunidad receptora de turistas.

Los anuncios del Presidente

El Presidente Chávez anunció la creación de 11 nuevas universidades especializadas y otro tanto no especializadas pero si cubriendo algunos Estados del terriorio nacional. El problema es que al mismo tiempo que se crean universidades para la enseñanza en campos específicos se requiere contar con profesores especializado. Hubiese sido coherente la propuesta si se huebiese anunciado la creación de un Centro Pedagógico de Alto Nivel para la formación de profesores e investigadores, pero no fue así. El otro anuncio relativo al pago de las prestaciones sociales atrasadas, que legalmente hay que pagarlas,fue bien venido y el ajuste salarial para homologarlo en el tiempo será en promedio 30% adicional (en escalas desde el obrero o trabajador un % mayor hasta el profesor titular un porcentaje menor), pero aquí aparece otro problema: LA INFLACION, el Presidente se dió cuenta de ese detalle y cuando fue a tocarlo alguien le debe haber hecho una seña que ni se le ocurra hablar del tema. Es que el tema lo que nos avierte es que si el incremento salarial NOMINALes en promedio del 30%, pero el verdadero aumento REAL o sea tomando en cuenta el 20% de inflación ( la más elevada de América Latina), será sólo del 8%, pues el cálculo es como sigue:

0,30% - 0,20% / 1,20 = 0,0833 = 8,33%

Los números nunca fallan....

Business Analyst

Arriba aparece el link o enlace sobre ANALISIS DE NEGOCIOS Este es un WIKI dedicado al tema. Existe allí una amplia historia del análisis de los negocios desde 1920 hasta nuestros días. Esta escrito en la hoja WIKIA y en idioma inglés.

Asociacion de Agentes de Viajes del Amazona

La asociación de agentes de viajes del Amazona en Brasil aparece en seguida en el Link de arriba.

Cuota de mercado, mejor precio y beneficios

Supongamos que el Proyecto para el Hotel Cristal supone 83 habitaciones tipo boutique (de Lujo). Si el hotel trabajace en promedio al año al 65,3% de capacidad entonces en un año las habitaciones-noches vendidas serían: 83 x 0,653 x 365 =19.782. Se ha estimado con la ecuación de regresión lineal que la demanda potencial de noches a vender al año se ajuste a la siguiente ecuación:

Y = 19.782 + 1.754 (X) con un coeficiente de correlación igual a 0,8562 (85,6%), lo que indica que el ajuste entre los datos reales y los datos estimados es aceptable.

Pues bien los diseñadores del proyecto hoteles investigan la respuesta del mercado en relación al futuro lanzamiento de sus servicios y se consideran tres posibles precios para la apertura del hotel con diferentes tasas de penetración del mercado de visitantes. Por ejemplo para el precio mas elevado de US$ 200 la penetración al mercado podría ser del 2%; con el precio medio de US$ 150 es posible atraer el 3% del mercado; y con el precio más bajo de US$ 100 se podría llegar a captar una cuota de mercado del 4%.

Los analistas han estimado para este proyecto unos margenes de beneficio unitario de US$ 24, US$18 y US$ 12, para los precios más altos, intermedio y bajo, respectivamente. Pero los analistas quieren calcular el volumen de demanad total de habitaciones ocupadas y también determinar el precio más recomendable para el proyecto, si se desea obtener el mayor beneficio total en 4 años (período infantil de la futura empresa).

Para solucionar este problema los analistas utilizan el MODELO FOURT-WOODLOCKque establece un sistema de cálculo para sucesivos incrementos de la demanda de un período a otro en función de la cuota de mercado para el hotel o sea de la tasa de penetración del hotel en el mercado según la demanda potencial en el mismo período y su fórmula es como sigue:

qt = r x q*t ( 1 + r ) elevado a la t

donde r = tasa de penetración del mercado
q* = demanda potencial
elevado a la 2, a la 2, a la 3,etc..

En el primer período las demandas potenciales según las hipótesis de habitaciones-noches y la ecuación de regresión es igual a 19.782 + 1.754 (1) = 21.536; para el período 2 sería igual a 19.782 + 1.754 (2) = 23.290; para el período 3 : 19.782 + 1.754 (3) = 25.044 y para el período 4: 19.782 + 1.754 (4) = 26.798

Sobre estas demandas potenciales, el proyecto hotelero tiene 3 hipótesis de penetración al mercado por período de tiempo, es decir se estima que primero peued haber un incremento de la demanda del 2% con la tarifa o precio más elevado. Entonces para la tasa r = 2% y aplicando el Modelo Fourt-Woolock tendríamos lo siguiente:

= 0,02 x 21.536 ( 1 - 0,02 ) elevado a la cero = 430,7 habitaciones-noches
= 0,02 x 23.290 ( 1 - 0,02 ) elevado a la 1 = 456,5 habitaciones-noches
= 0,02 x 25.044 ( 1 - 0,02 ) elevado a la 2 = 481,0 habitaciones- noches
= 0,02 x 26.798 ( 1 - 0,02 ) elevado a la 3 = 504,4 habitaciones- noches

Al tener el proyecto hotelero una tasa de penetración del 2%, la demanda total que se podría obtener para los cuatros períodos considerados sería igual a : 430,7 + 456,5 + 481, 0 + 504,4 = 1.872,6 habitaciones noches. Si se conoce el beneficio unitario por cada nueva habitación a colocar en el mercado, entonces es psoible hacer las comparaciones para este resultado con los otros pero suponiendo las otras penetraciones al disminuir los precios , o sea: r = 0,03 y r= 0,04.

Con el precio más elevado de US$ 200, el beneficio unitario que se había estimado era de US$ 24, por lo que

= 24 ( 430,7) = US$ 10.337
= 24 ( 421 + 456,5) = US$ 21.060
= 24 ( 877,5 + 481,0) = US$ 32.604
= 24 ( 1.358,5 + 504,4) = US$ 44.710

TOTAL US$ 108.711 que es el beneficio total estimado paralos 4 períodos considerados y con una penetrración al mercado adicional a la demanda potencial del 2%.

Los mismos cálculos se deben hacer para los otros precios, sus penetraciones porcentuales y sus beneficios estimados. La idea centra es comparar los beneficios totales para cada uno de estos escenarios a los fines de seleccionar el mejor precio y el máximo beneficio.

El Marketing como Sistema

Por qué se considera complejas las decsiones del marketing ?. Siendo el marketing un sistema con decisiones de multicriterios entonces:

1) Pueden haber al menos, como mínimo, 2 alternativas posible;
2) Pueden haber, como mínimo, al menos 2 objetivos posibles

Los indicadores que hacen complejo al marketing son:

1) Numerosas estrategias relacionadas con productos, lugares, precios, promociones. Y cada estrategia puede tener, a su vez, varias alternativas relativas al target del mercado, a los productos a posicionar, a los servicios a ofertar, a los precios a considerar, a las publicidades a implantar en una campaña de venta.

2) Numerosos criterios de evaluación para el logro de los objetivos con el fin de conocer qué alternativa es la más conveniente. Por ejemplo: evaluar del coste de un alquiler por m2, el potencial del tráfico peatonal o demanda, las características de un sitio, o varios criterios para seleccionar ideas para un nuevo producto que debe ser innovador.

3) Porque las alternativas pudeden estar en conflicto con relación a los criterios evaluativos u objetivos

4) Debido a la naturaleza del criterio de evaluación usado, pues si existen varios intangibles, como es en el caso de la publicidad, la selección es más compleja debido a que se deben incluir imágenes y comportamientos humanos e incluso variables incontrolables del entorno

5) Debido a que en las decisiones participan muchos actores internos y externos, incluyendo suplidores y otras agencias con sus propios criterios evaluativos

Cuando existan más atrbutos e intercambios de información para tomar decisiones entonces los juicios de valor se hacen más difíciles y menos lineales pues todo se transforma en un proceso iterativo, dinámico y estocástico. A su vez las decisiones de marketing envuelven niveles altos de riesgo financiero debido a que : a) los cotes de hacer marketing pueden llegar a ser más elevados que la capcidad de una empresa para soportarlos; b) porque una decisión para introducir un nuevo productos al mercado, requiere de un presupuesto especial y presonal especialmente calificado.

Las decisones de marketing es pues un SISTEMA donde varios juicios se requieren porque: 1) hay que buscar DATOS internos y externos y almacenarlos: 2) además, los datos hay que ANALIZARLOS y relacionarlos, y 3) hay además que otorgarPRIORIDADa las alternativas según sus PROS y sus CONTRAS con un índice pesado o ponderado o establecer un proceso de decisiones JERARQUIZADAS y a veces recurriendo a la PROGRAMACION LINEAL

En efecto la definición del MARKETING es que este sujeto es proceso de selección entre ALTERNATIVAS o cursos de acción basado en un conjunto de CRITERIOS para poder evaluar y lograr los OBJETIVOS establecidos.

Es decir, las preguntas básicas al plantear el problema son: qué se debe hacer, dónde se debe hacer, cómo se debe hacer, para que mercado se debe trabajar y luego: organizar, implantar y controlar.

Además, el análisis de una SITUACION supone conocer el comportamiento de los futuros clientes, lo que necesitan, la calidad que buscan, la competencia a que están sometidos, los suplidores de servicios, la distribución, el contexto o ambiente; y por ello es que se necesita establecer bien los OBJETIVOS y las ESTRTATEGIAS, organizarse, analizar la utilidad de los productos que fijaran un precio, en una plaza dada y que requiere publicidad y promoción.

Un enlace del Foro Mundial sobre Turismo

En el enlace se puede bajar un PDF sobre el INDICE de COMPETITIVIDAD TURISTICA a nivel mundial.

Hostales en Mexico

En méxico los hostales son las Posadas venezolanas. Las tarifas por persona y por noche van desde 9 dólares hasta 16 dólares. Muy barato... Vale la pena usar estos alojamientos. Incluos el llamado Hostal Amigo ganó el premio en el año 2.006 como el mejor hostal mexicano.

Un simulador para el pago de un credito

Si hacen click arriba encontrarán un simular para estimar el pago mes a mes en intereses y capital de un posible crédito bancario. Es una herramienta útil al estimar la cuota a pagar en un estudio de factibilidad.

La Innovación en hotelería

Este el tema que trata la revista de Embratur que se llama : Observatorio de Innovación en Turismo. Es una revista académica que en este número se dedica a la hotelería.

La ganancia en situacion de riesgo y de incertidumbre

Supongamos que un inversionista al hacer la evaluación de su proyecto hotelero A supone tres posibles escenarios: auge del país, economía normal y economía recesiva. Para esos estados de la economía proyecta sus posibles ganancias y señala que en el escenario del AUGE existe una probabilidad de ocurrencia de 0,25 (del 25%) para que el hotel gane US$ 500,pero que en una situación de economía NORMAL existe la probabilidad de ocurrencia de 0,50 (del 50%) de que el hotel gane 400 y finalmente que en un contexto de una economía RECESIVA existe la probabilidad de ocurrencia también de 0,25 (del 25%) de que el hotel gane US$300. Entonces los valores esperados de estas tres ganancias en esos tres escenarios es : 500 x 0,25 = US$ 125; 400 x 0,50 = US$ 200; y, 300 x 0,25 = US$ 75.

El socio le sugiere que mejor es recurrir a un proyecto de contingencia B que según su evaluación daría los siguientes resultados: en AUGE con 0,25 de pobabilidad daría una ganancia de US$ 600 y un Valor Esperado igual a : US$ 150; en el contexto de una economía NORMAL existe la probabilidad de 0,50 y la utilidad podría ser US$ 400 con un Valor Esperado igual a US$ 200, y que en el contexto de una economía RECESIVA existe la probabilidad de 0,25 y la utilidad sería US$ 200, con una Valor Esperado de US$ 50.

Pero entonces el socio principal le dice que no habría pasado nada porque al sumar los VALORES ESPERADO de ambos proyectos, o sea : 125 + 200+ 75 = 400, y para el proyecto de contingecia B , la suma sería : 150 + 200 + 50 = 400. Es rsumen las GANANCIAS ESPERADAS en ambos posibles proyectos es igual. Pero el socio amigo le advierte que el rango de la ganancia de su proyecto es igual a : US$ 500 menos US$ 300 =US$ 200; pero que el rango de la ganancia del proyecto B es igual a: US$ 600 menos US$ 200 = US$ 400.

Para buscar una solución de consenso, el socio mayor le sugiere que estimen la DESVIACION ESTANDAR de la distribución de probabilidades de las dos ALTERNATIVAS para poder medir el RIESGO de esos dos proyectos. Entonces los cálculos fueron los siguientes :

Proyecto A

500 - 400 = 100, con probabilidad de 0,25
400 - 400 = 0, con probbailidad de 0,50
300 - 400 = -100, con probabilidad de 0,25

Ahora cada desviación al cuadrado por su probabilidad sería:
US$ 10.000 x 0,25 = US$ 2.500
US$ 0 x 0,50 = US$ 0
US$ 10.000 x 0,25 = US$ 2.500
Entonces la Varianza sería US$ 5.000 y la Desviación Estándar sería la raíz de 5.000 = US$ 70.71

Este mismo cálculo para el proyecto B, arroja una desviación estándar igual a: US$ 141,42

Con estos datos los socios midieron el RIESGO de estas alternativas de negocios de esta manera:
Para el proyecto A : US$ 70,71 / US$ 400 = 0,18
Para el proyecto B : US$ 141,42 / US$ 400 = 0,36

La ganancia esperada para ambos proyectos es igual , pero el proyecto A tiene una menor dispersión relativa y el riesgo porcentual es del 18%, mientras que el proyecto B tiene una mayor dispersión relativa y un riesgo, en términos porcentuales, del 36%.

Como los socios son adversos al RIESGO, se decidieron por el proyecto A.

Ahora bien si los socios no saben o no pueden estimar la PROBABILIDAD de OCURRENCIA de las ganancias de los proyectos, entonces se encuentran en una típica decisión en situación de INCERTIDUMBRE, y la única manera de asegurar una decisión racional es establecer unos cálculos bajo los CRITERIOS MAXIMIN y MINIMAX

El criterio MAXIMINdice que el proyectista debe determinar el peor resultado posible de cada estrategia, para seleccionar lo mejor de estos peores resultados; es decir, una posición CONSERVADORA, porque se tiene adversión al riesgo y la supervivencia del proyecto es evitar las pérdidas.

Entoces existen dos estrategias en dos contextos, o sea: se invierte o no se invierte en un posible estado de EXITO o de FRACASO.

Si inviette y el proyecto es exitoso, puede tener una ganancia de US$ 40.000 y si fracasa, una pérdida de US$ 20.000, lo que no se sabe es la probabilidad de ese éxito y de ese fracaso. En este caso el peor resultado es menos US$ 20.000 si INVIERTE en el proyecto; y si no invierte, entonces la ganancia es CERO. Así pues, lo mejor de los peores posibles resultados es NO INVERTIR

El criterio MINIMAXdice que el proyectista debe seleccionar la estrategia que minimiza el criterioMAXIMIN o sea: minimiza una decisión errónea.En este caso, el proyectista sabe que si existe el FRACASO del proyecto al invertir, la ganancia sería US$ 40.000 menos US$ 20.000 = US$ 20.000; y si no invierte en un estado de éxito, entonces deja de obtener US$ 40.000. Pero para ser conservador se decide por al MAXIMIN más bajo: o sea por US$ 20.000.

La ganancia de la empresa y la ganancia economica

La ganancia de la empresa es el ingreso de la firma menos lo que llamamos los costes explícitos, es decir aquellos costes para pagar su mano de obra, compra de sus materias primas y materiales y el pago de los intereses al negociar un préstamo. Pero el concepto de ganancia econñomica tiene que ver con la eficiencia para asignar socialmente los recursos de que disponemos, y por ello tiene que ver con el concepto de coste de oportunidad. Por esto la venta de una empresa debería cubrir no sólo sus costes explícitos sino también los llamados costes implícitos que vienen dados por la alternativa que existe de usar los recursos de otra manera. Por ejemplo, si el gerente de una empresa conoce el valor en que él puede vender sus servicios de administrador a otra empresa y si el capital que desearía invertir le produce un ingreso adicional si se lo presta a otra firma similar a la él, entonces lo que puede suceder es que la ganancia de la empresa se puede transforme en una pérdida económica. Voy a poner un ejemplo para aclarar el concepto.

Si una empresa vende al año digamos US$ 100.000 y sus costes explícitos para contratar sus insumos es de US$ 80.000 al año, no hay duda que la ganancia brutra de la empresa es igual a la diferencia entre los ingresos y los cotes o sea: US$ 20.000 al año.

Ahora bien si el dueño de la empresa nos dice que si el dejara ese negocio y fuese contratado por una firma él podría tener ingresos propios igual a US$ 30.000 al año y también señala que si el capital que el ha colocado en su empresa lo utilizara en otra alernativa como sería comprar bonos del Estado ese dinero le rendería US$ 5.000 adicionales. Entonces, la ganacia económica sería los ingresos de la firma menos los llamados costes IMPLICITOS, es decir : US$ 100.000 menos US$ 35.000, es decir US$ 65.000. La ganancia desde el punto de vista del coste de oportunidad es menor en US$ 15.000 que la ganancia de la empresa. Para la sociedad como un todo la verdadera ganancia de esa empresa es de US$ 65.000, pero para el empresa dueño de la empresa la ganancia de su negocio es igual a US$ 80.000.

Where Not To Build a Hotel

Where Not To Build a Hotel
by Larry Mundy

The economy is improving. People are traveling again. Things are looking up for the hotel business.
You know what that means, of course. It means hotel developers are in high gear planning, financing and building new projects. If they hurry, and there are no glitches in zoning, and the loan terms are favorable, and construction gets started before winter, then maybe, just maybe, the new hotel can be opened just as the industry enters another “down cycle.” Actually, if enough new hotels are opened, that can cause the next down cycle all by itself, but that’s another column.

Some new hotels are instantly successful. Some are in trouble before the grand opening balloons pop. If I could forecast reliably whether a given new hotel project will make money, I would be far more popular, and able to afford much more expensive bad habits. But I do have some suggestions where hotel developers should not locate a new hotel:

Near an older sports stadium

Nothing makes your sport-fan market disappear faster than a shiny new stadium opening across town, and the home team moving there. But every sports-team owner in the country is pressuring local civic leaders for a proper new $1 billion facility with an opening roof and thousands of expensive “skyboxes,” built at public expense and leased to the team owner for $1 a year. The old stadium will host two tractor-pulls, and will then be demolished to make room for public housing.

Adjacent to the corporate-campus headquarters of a new high-tech company

A lot of people learned this lesson during the dot-com bust. Nothing appears and disappears faster than a fast-moving, high-tech enterprise. The amazing new gadget they can’t make fast enough for $300 will be cloned in Taiwan and on the shelves at Wal-Mart next year for $19.97, and the stock that surged through the $100 mark will soon be useful only as scratch paper. You may sell some group rooms to lawyers while the “creative accounting” is investigated, but after that your hotel will be as empty as the former Intergalactic Headquarters building.

Near a pristine national park

You know, the kind of eco-tourist boutique hotel made of rough-hewn cedar, but which has a 24-hour masseuse and $500 wine bottles in the cellar. You may get the rich jet setters trying to look rugged, but next week the nice folks who run the U.S. government will probably decide to allow oil exploration, strip mining, and storage of nuclear waste at the base of Mount Rebus. Jet-setters are so fickle.

In any country whose government changes weekly

In the search for emerging markets, U.S. companies are planning hotels on the white-sand beaches of various banana republics with liberal gaming laws and a constabulary eager to supplement their meager wages with, um, “contributions.” Just realize that when your assets are “nationalized,” that generally means you don’t own them anymore, and that the former Minister of Jungle Tourism probably thinks he can run the hotel better than you anyway. Especially if he gets it for free.

On a major earthquake fault line, artificial beach made of fill materials, or area known for sink-holes

Hotels tend to be heavier than many other structures, like pup tents or camping trailers. If the first floor or two suddenly goes subterranean, guests may balk at staying on the upper floors as well. A corollary is to avoid sites of former landfills, where decaying garbage will bubble methane to the surface for the next 300 years. You have enough methane problems just hosting the chili cook-off.

Next door to any hotel owned by a governmental agency

You don’t want to compete for rate with a hotel that has no debt service or profit motive, and funds its capital needs with “mill levies.” There aren’t many of these catering to the general public, and most of them are nothing to write home about, but remember that anything run by the government has more money than you, because they print the stuff.

In any market where the average occupancy rate, expressed as a percentage, is lower than the number of grades you completed in school

I don’t care how marvelous and unique your hotel will be. If there are three other hotels in the market, and each has three cars in the parking lot at 3 AM, the “market” consists of approximately nine people. Even if you get them all, and run the other three hotels completely out of business, your lender will soon own your hotel. Developers always argue that their hotel will be so unique and wonderful it will “induce” business. The Hotel Developer’s Dictionary defines “induce” this way: “induce, v., in-dooce. (1) to be so unique and wonderful that people stay at your hotel, even though their meeting is in another town; (2) to be even more unique and wonderful than that, so that local residents stay at your hotel just to escape their own drab abodes; (3) to hallucinate with drunken optimism.”

Those are just some suggestions where not to put a new hotel. I’m sure our readers could come up with dozens of additional suggestions, all of which boil down to this: “Don’t put it next to mine!”

E-Commerce Strategy

Does Your Business Have an E-Commerce Strategy?

Act now to avoid being left behind in the "new industrial revolution."

E-commerce is the fastest growing area of industry in the world. The online marketplace is developing so rapidly that an Internet presence will soon become the norm for businesses in the United Kingdom, as it is in the USA. There are currently around 250,000 British commercial domains (addresses ending in "co.uk") with up to 20,000 more being added every month. Soon, businesses that are not online will be at a serious competitive disadvantage.

A Growing Industry

Some estimates suggest that over 170 million people worldwide now use the Internet. The World Wide Web is growing at a rate of 15% per month, and every day 45 thousand people go online for the first time. Over seven million people in the U.K. now use the Net regularly, and personal computers are currently outselling televisions.

With a potential marketplace of this scale, there are enormous opportunities for those small and medium-sized enterprises that can embrace e-commerce.

The implications for all businesses, large or small, are clear - develop and implement an e-commerce strategy soon, or risk being left behind.

Benefits of Being Online

For SMEs there are particular benefits from being online. These include having the opportunity to reach a wide geographical area and a large target market for relatively low costs, and being "open for business" 24 hours a day, 7 days a week.

Business-to-business e-commerce is already reasonably well developed in the U.K., but business-to-customer / client trading is fast catching up and research shows that Britain is increasingly becoming a nation of technophiles. However, if a business wishes to reap some of the benefits of e-commerce, it is not enough simply to go online. As with any other marketing activity, the quantity an quality of your returns depends upon the quantity and quality of your investment.

Web Sites

Perhaps the most important element of your e-commerce strategy will be your web site, which, if well-designed, can be used to achieve a number of objectives:

To sell products and services online
To provide key customer services online
To provide up-to-the-minute information on your products and services
To provide post-sales support
To prospect for new customers/clients
To stay ahead of the competition
To enhance the reputation of your business
To improve firm and brand awareness

There is a wealth of information on the Internet aimed at helping businesses develop e-commerce strategies - simply typing "e-commerce" into a search engine will provide a vast range of options. The development of the online marketplace represents a great opportunity for small businesses. Make sure that your business

El estudio de una Posada

Mi experiencia es que una posada debe comenzar con 12 habitaciones en promedio y con una tarifa media de Bs, 60.000 por persona y noche incluido el desayuno (US$ 28). O sea que la inversión total puede ser de más o menos US$ 120.000 dólares, es decir : US$ 10.000 por habitación (258 millones de bolívares de inversión total), de los cuales el 50% por lo general es construcción civil.

El Colegio de Economista establece que los honorarios profesionales para un estudio económico sea del 3% sobre la inversión total (en este caso sería entre 7 a 8 millones de bolívares, más o menos 3.721 dólares).

Podemos estimar entonces : cobrar 9 millones de bolívares (US$ 3.721) por el Estudio que comprenda una pre-factibilidad y el estudio de factibilidad final, que incluso puede ser financiado por el Banco con otros ítems como la construcción y las maquinarias y equipos, o sea que el Banco podría financiar el 80% de la inversión total y dejaría que el posadero ponga el 20% como capital propio.

De esos 9 millones se cancelarían al Economista 6 millones (el 67%) y para el Contador 4 millones (33%).

El estudio de pre-factibilidad se basa en estimaciones económicas y financieras y el estudio de factibilidad sería más detallado incluso con posibles escenarios. O sea, que el estudio de pre-factibilidad costaría 3 millones de bolívares (US$ 1.395) y el estudio de factibilidad 6 millones de bolívares (US$ 2.790).

Yo estimo que cuando se comienza el estudio de pre-factibilidad una posada de 12 habitaciones que cobra Bs. 60.000 por persona y por noche con desayuno (US$ 28), trabajaría al comienzo al 60% de su capacidad total. O sea si en una habitación se colocan 2 personas, un día de venta sería : 12 x 2 = 24 personas días si vendieran el 100% de las habitaciones, pero si venden sólo el 60% o sea 7,2 habitaciones x 2 personas = 14,4 personas cada día x 360 días al año = 5.l84 personas/ noches en un año a Bs. 60.000 por persona noche.

El ingreso anual estimado podría ser de 311 millones de bolívares en un primer año de operación (US$ 144.651). Y quizá con costes operativos de 38 millones de bolívares (US$ 17.674) y costes totales de 200 millones de bolívares (US$ 93.023) y el resto sería una utilidad neta del 36% sobre ventas que no estaría mal.

En el presupuesto siempre se señala que el estudio sería primero un esbozo breve o un estudio de pre-factibilidad económica y contable por valor de 3 millones de bolívares (US$ 1.395), el cual tiene los siguientes componentes:

1. Plan de posible inversión total y por rubros
2. Estimación del posible financiamiento de la inversión
3. Tabla de depreciación lineal
4. Estimación anual del pago del servicio de la deuda
5. Estimación de un Estado de Pérdidas y Ganancias proyectado por 3 años
6. Un análisis contable y económico ( todavía sin evaluación financiera)

El Estudio de Factibilidad desarrollaría los mismo 6 temas de arriba, pero con mayor detalle y con una proyección para 5 años, incluyendo un Flujo de Caja y el Análisis Financiero, estimando la Tasa Interna de Retorno (TIR) y el Valor Actualizado Neto (VAN).

En cuanto a los criterios del Arquitecto , se estima que una posada de 12 habitaciones incluyendo los otros espacios (sala, comedor, bar, almacén,etc…) puede ser de 500 metros cuadrados de construcción o a lo mejor un poco más.

Algunos parametros utiles en hoteleria

La venta de un hotel puede estar representada en los siguientes rubros: 1) Venta de habitaciones (60% de la venta total); 2) Venta de Alimentos & Bebidas (34% de la venta total); 3) Venta de comunicaciones (4% de la venta total); 4) Venta de servicio de lavandería a Huéspedes (0,71 % de la venta total); y 5) Otras ventas :cambio de monedas,etc.. 1,29% de la venta total).

El Departamento de habitaciones es el más importante de todos los departamentos. Este departamento tiene solamente dos items de costes; el coste de la Nómina, casi todos formando parte del servicio de pisos. Este coste por lo general es igual al 12,39% de la venta total de habitaciones. El otro coste corresponde a los materiales de limpieza, y a las amenidades que se colocan en la habitación como papel de baño, jabones, champú, etc.. y este coste representa el 4,88% de la venta total de habitaciones. Estos dos costes inciden entonces en un 17,27% del valor total de la venta de habitaciones, dejando un margen de utilidad departamental igual al 82,73%.

También es verdad que existen otros costes y gastos administrativos en el hotel como los que corresponden a los gastos de administración, mantenimiento, marketing y gastos de luz, agua y energía y los cargos fijos, que pueden representar el 35% de la venta total de un hotel formado por la venta de habitaciones, de alimentos y bebidas, de comunicaciones, de lavandería, de cambio de monedas, etc.. Estos gastos generales de administrar, mantener,etc.. se pueden distribuir en forma prorrateada entre los dos principales departamentos operativos, vale decir el Dpto. de Habitaciones y el Dpto. de Alimentos y Bebidas. Esta distribución puede representar la asignación del 63% para el Departamento de Habitaciones y el resto o sea el 37% para el Depto. de Alimentos y Bebidas.

Después de esa asignación de los gastos de administrar, mantener, etc.. la estructura de costes y gastos departamentales es como sigue. En el Dpto. de Habitaciones: Nómina (12,4% de las ventas de habitaciones); Otros gastos (4,88% de las ventas de habitaciones) y los generales distribuidos ( 36,91% de las ventas de habitaciones) , restando el 45,81% como utilidad departamental.

Veamos ahora el Dpto . Alimentos & Bebidas. En este departamento el Coste de Venta debido a la compra de materias primas y otros materiales es igual a 32% de la venta de ese departamento. La nómina incide en un 22% de la venta del departamento, otros gastos el 7,37% de la venta departamental y finalmente la asignación de gastos generales igual al 38% de las ventas departamentales, para dejar una utilidad de ese departamento igual al 0,63% de sus ventas.

El Dpto. de Comunicaciones tiene un coste de venta de igual al 66% de sus ingresos, la nómina el 16% de la venta de ese departamento y finalmente otros gastos que inciden en un 3% de la venta departaental, dejando un 15% por concepto de utilidad.

El Dto. de Lavandería tiene un coste de venta igual al 60% de los ingresos de ese departamento y el resto o sea el 40% es la utilidad departamental sobre ventas. Y claro existen otros ingresos que nos presentan costes.

Veremos que sobre la venta total de todos los departamentos incluido los otros ingresos, el coste de venta incide en un 14%, la nómina incide en un 16%, los otros gastos el 6%, y los gastos asignados incluyendo algunos fijos es igual a una incidencia sobre venta total del hotel del 35%, dejando uan utilidad igual al 29% antes del pago de los impuestos sobre la renta, antes de la depreciación y de intereses apagados a un banco.

En la mayor parte de los países de América Latina de la Venta Total, los ingresos del departamento de habitaciones representan entre el 57% al 60% , los ingresos por concepto de Alimentos & Bebidas inciden en un 31%, los ingresos por el servicio de ccomunicaciones inciden entre un 4% al 7%, los servicios de lavandería 4% y los otros ingresos entre un 2% y un 4%. También se ha podido comprobar empíricamente que los ingresos para el Dpto. de Alimentos & Bebidas representan el 53% de los ingresos por concepto de la venta de habitaciones.

Conceptos sobre el tamaño de una muestra

Aprende a defender el tamaño de una muestra

En la medida en que la población o universo es más pequeño, la fórmula para estimar el tamaño con un universo FINITO nos acerca a trabajar con el mismo universo, o sea si el universo fuesen digamos 10 personas o sujetos, al aplicar la fórmula la muestra sería de 9,68 (digamos 10 ), por eso las tablas para determinar el tamaño de una muestra, basada en una población finita, comienzan con poblaciones de 500 y siguen hasta llegar a sólo 100.000, ya que por convención se ha supuesto que toda población mayor de 100.000 es una población INFINITA y entonces la fórmula sería otra como aparece en seguida :

n = sigma al cuadrado x p x q / error admitido al cuadrado
( o bien: utilizar para el cálculo las tablas de Harvard College o la de Tagliacarne).

En la medida en que el margen de error cambie, cambia también el tamaño, como cambiaría si en vez de aplicar el margen de confianza del 95,5% aplicáramos por ejemplo el 99,7%.

Por ejemplo, con 99,7% que corresponde a 3 sigmas y con un error del 10%, el tamaño para una población pequeña y finita de 61 sería igual a : 48 personas, y si en vez de 10% de margen de error fuese 5%, el resultado sería 53 personas.¿Que pasaría si se admite un error de más o menos 2%?, pues simplemente que el tamaño de la muestra sería casi igual al tamaño del universo, porque el error admitido lo hemos reducido, o si dejamos el mismo error del 4% y aplicamos 99,7% de margen de significación (3 sigmas), igualmente nos acercamos también al valor del universo.

Por todo lo anterior, las tablas como la de Harvard College trabajan el tamaño desde 500 hasta 100.000 y para errores que van desde más o menos 1% hasta más o menos 10% y para el margen de confianza del 95,5%; y para el margen de confianza del 99,7% llegan hasta un error de más o menos 5%.

En las tablas se coloca una nota que dice : “ cuando no se indica la amplitud de la población , ello significa que la muestra debería tener una amplitud superior a la mitad de la población, lo que equivaldría e trabajar con el total del universo o de la misma población”. El estudiante tiene que saber que existen fórmulas para estimar su muestra, que constituye una porción del universo, y que existe un límite mínimo marcado por la estadística.

Lo que le debe quedar claro a un estudiante es que el tamaño de la muestra, depende de cuatro factores:

1- La amplitud del universo (infinito o finito);
2- El nivel o margen de confianza adoptado expresado en porcentaje;
3- El error de estimación expresado en porcentaje;
4- La desviación típica o r ( o sigma).

En resumen, creo yo que es mejor para hacer la defensa del tamaño de un muestra, decir que se podría trabajar con 56 personas o señalar que su estimado se acerca mucho a la población y que trabajaría con 61 personas, pero explicando el por qué y con los criterios fundamentales, sin necesidad de ser un especialista en muestreo. El estudiante necesita saber defender sus estimados y no decir: bueno yo estimo que mi tamaño es 43 por que sí. O bien, a mi me dijeron que como el universo es pequeño, debería trabajar con el total de 61 personas.

Y en cuanto a la afijación la cantidad de cada estrato de la muestra para que represente al universo, la forma más directa y simple que se recomienda consiste en aplicar el mismo porcentaje que representa cada estrato dentro del universo al tamaño de la muestra, para no entrar en las complicaciones de afijación óptima al conocer las desviaciones típicas de cada estrato.

El Agente de Viaje y sus posibilidades de credito

El análisis más general y las premisas bancarias

El problema básico de la administración financiera de una empresa es la obtención de recursos en efectivo para financiar las decisiones sobre sus gastos e inversiones y para lo cual la empresa debería contestar al menos estas dos preguntas: ¿ Debo solicitar un crédito bancario para ampliar mi cartera de negocios? ; ¿ Las utilidades netas de mi empresa puede asegurarme el pago del servicio de la deuda?

Las ventas promedios de estas empresas dedicada a comercializar paquetes de viajes es de aproximadamente entre US$ 150 mil a US$ 200 mil dólares. En relación a esa venta media los agentes de viajes pueden estar obteniendo por concepto de comisión entre 15% a 10% de ingresos y algunas empresas incluso el 20%, dependiendo de la cartera de sus negocios.

Es decir, que es probable que los ingresos por comisión de estas empresas sea de más o menos US$ 22.500 a US$ 30.000 . De nuevo, si estas empresas sobre sus ingresos desean obtener un 20% de utilidad, entonces el 80% restante son costes (fijos y variables). Es decir, que la utilidad antes de impuestos, intereses de un préstamo y depreciación es de más o menos : 0,20 x US$ 26.250 = US$ 5.250, suponiendo un ingreso por comisión promedio de US$ 26,250.

Ahora bien lo importante es conocer si una empresa con estos valores promedio puede tener capacidad de pago para poder solicitar un préstamo bancario y pagar la cuota de principal e intereses, para un posible préstamo donde el 60% o el 70% sea deuda bancaria y el resto, o sea el 40% o 30%, aporte de capital propio.

Solamente como información general para ilustrar las posibles respuestas a las dos preguntas anteriores, vamos a suponer que la empresa necesita financiamiento para digamos 100 millones de bolívares (o sea: 46.512 dólares) y que el Banco le concedería 60 millones de bolívares como préstamo (o sea US$ 27.907 dólares al cambio oficial). Además supongamos que el Banco le puede otorgar 5 años de plazo al 10% de interés y sin años muertos. Con estas premisas bancarias, el servicio de la deuda, o sea el pago anual de principal e intereses será igual , según la tabla financiera: el factor para recuperar el capital, por parte del banco, es decir: 0,263797 que multiplicado por el préstamo daría la cuota o servicio de la deuda año a año y durante 5 años, o sea: US$ 7.362 cada año:

0,263797 x US$ 27.907 dólares = US$ 7.362. No hay duda que si la empresa anualmente sólo puede obtener una utilidad más o menos de: US$ 5.250 dólares, entonces se verá en dificultades para poder cumplir con el pago anual igual a US$ 7.362, ya que de la utilidad de la empresa habría que deducir el pago del primer año de interés o sea US$ 2.791, restando US$ 2.459 como utilidad antes de impuestos y US$ 1.475 después del pago del ISR. Utilidad que llevada a valor actual (descontada con el 20% ) quedaría en US$ 1.229, lo cual sería un flujo de efectivo que no permitiría el pago del principal al banco estimado en US$ 4.571.

Ahora supongamos que el agente de viaje solicita el préstamo de US$ 27.907 dólares a un banco de fomento que mejora sus condiciones para el financiamiento y que ahora ha establecido un plazo de 8 años con una tasa de interés sobre saldo deudor del 10%. En estas condiciones el pago de esa deuda al aumentar el plazo será igual a US$ 5.231 cada año durante 8 años.

0,187444 x US$ 27.907 = US$ 5.231. El detalle de estos pagos al Banco, podría ser como sigue :

El primer pago de esta cuota de 5,2 entonces será igual a: 2,41 para el pago del capital y 2,79 para cancelar intereses.

Supongamos que de la venta total promedio de US$ 26.250 dólares, se restan los costes operativos igual a : US$ 21.000 y luego se restan los intereses para pagar al Banco igual a US$ 2.790. Sin tomar en cuenta la depreciación de los activos de la empresa, al negocio todavía le restaría US$ 2.460; por lo que es probable, si se considera incluso la depreciación, la empresa si podría pagar de su flujo de efectivo el principal al banco igual a US$ 2.410 dólares.

Por supuesto que este análisis contable al desconocer con detalle el Estado de Resultado de la empresa según el volumen de ventas y los ingresos por comisión, así como los costes operativos y la utilidad después de impuestos y de los intereses bancarios, incluyendo la depreciación de los activos invertidos, no nos permite sino tener una idea muy general de la capacidad de pago de una deuda de estas empresas medianas y pequeñas, que son realmente empresas comisionistas. No obstante, lo que se quiere señalar con este enfoque preliminar es que cada negocio tiene la responsabilidad de conocer sus datos contables año a año, para poder hacer sus decisiones y conocer si estarían en posición para afrontar el compromiso de un préstamo bancario.

Dicho lo anterior, ahora se podría analizar con los pocos datos que nos suministraron las 10 empresas seleccionadas, las posibilidades que cada una tiene para solicitar un préstamo bancario, y el monto en que podrían incurrir, bajo la premisa de que el banco sólo financiaría el 70% de la inversión para que la empresa cubra el 30% con su capital propio o patrimonio. Igualmente, vamos a suponer que las condiciones bancarias sería otorgar el crédito a 8 años de plazo, sin años muertos y aplicando el 10% de interés anual. Claro, que si el plazo fuese digamos 10 años, entonces algunas empresas que no son sujetos de crédito se podrían beneficiar de ese plazo mayor.

PIRAÑA TOURS

Esta empresa se puede considerar mediana por el hecho de contar con 10 empleados y también y asegurar una venta anual estimada en US$ 1.348.837 dólares (al cambio oficial). Es probable que esta empresa tenga que hacer una erogación anual por concepto de nómina igual a US$ 87.072. Por lo general el coste de nómina en estas empresas medianas representan el 40% de sus gastos totales, es decir que según esta premisa el gasto total de esta empresa puede ser estimado en US$ 217.680 dólares al año.

Es posible que esta empresa comisionista obtenga el 20% por concepto de comisión sobre la venta estimada de US$ 1.348.837, es decir que sus ingresos en su Estado de Resultado podría ser igual a US$ 269.767 y como el coste total operativo de la empresa fue estimado en US$ 217.680, entonces la utilidad bruta podría ser de US$ 52.087 antes de pagar los intereses por un posible préstamo bancario y antes de la depreciación y el pago del Impuesto sobre la Renta (ISR).

Supongamos ahora que esta empresa mediana desea invertir US$ 150.000 dólares para ampliar su cartera de negocios y que el banco le ofrece financiar sólo el 70% de ese monto, al 10% anual de interés, sin años muertos y con un plazo de 8 años. Es decir, que el banco podría otorgar un crédito de US$ 105.000 en las condiciones estipuladas.

Lo primero es conocer el servicio de la deuda, o sea la cuota anual a pagar por parte de la empresa para que el banco pueda recuperar el pago del principal del crédito concedido y los intereses correspondientes.

La tabla financiera señala que el Factor de Recuperación del Capital para 8 años y para el 10% es igual a : 0,187444. Este factor al ser multiplicado por el crédito, nos arroja la cuota anual que la empresa debe pagar ala banco, o sea : 0,187444 x US$ 105.000 = US$ 19.682. De esta cantidad anual, el pago durante el primer año del capital o principal al Banco es igual a US$ 9.182 y el pago anual de interés es iguala US$ 10.500 (pues la suma de ambos es igual a la cuota o servicio de la deuda).

Recordemos que el pago de los intereses es un coste financiero que aparece en el Estado de Resultado de la Agencia de Viaje y en cambio el pago del principal al banco, se hace con el flujo de efectivo o de caja de la empresa solicitante del préstamo.

Anteriormente se ha supuesto que la empresa Piraña Tours podría obtener una utilidad bruta de US$ 52.087 dólares, si a esta cantidad de restamos los intereses para pagar al banco de US$ 10.500, entonces la utilidad antes del ISR (sin considerar la depreciación) podría ser igual a US$ 41.587 y después de impuestos de US$ 24.952 al año. A esta cantidad le restamos el pago del principal al banco calculado en US$ 9.182, para obtener un remanente de efectivo para la empresa igual a: US$ 15.770.

Podemos ahora suponer que esa utilidad a valor presente (descontada con el 20% anual) es igual a : US$ 15.770 x 0,833333 = US$ 13.142 lo cual representa el 4,9% de los ingresos por comisión estimados en US$ 269.767 y el 29% de rentabilidad del capital propio invertido de US$ 45.000 , con vistas a la nueva inversión de US$ 150.000, todo esto después de cumplir con las erogaciones por concepto del préstamo solicitado.

COQUIVACOA TOUR

Esta es una empresa pequeña con 4 empleados fijos y probablemente con una erogación anual por concepto de nómina estimada en US$ 20.000. Estos gastos de personal pueden representar el 50% de sus costes totales estimados en US$ 40.000 al año.

Si se supone que la venta anual de paquetes turísticos es de US$ 300.000 y que la comisión por esa venta es del 15%, entonces el ingreso en el Estado de Resultado de esta empresa se puede estimar en US$ 45.000 al año. Si a esta cantidad le restamos los costes operativos de US$ 40.000, entonces la utilidad bruta, antes del pago de intereses bancarios y antes de la depreciación y el ISR, sería igual a US$ 5.000 al año, es decir el 11% de los ingresos por comisión. En esta circunstancias esta pequeña empresa sólo debería hacer una nueva inversión para ampliar su negocio de más o menos US$ 20.000, para el cual el Banco otorgaría como préstamo sólo el 70% o sea US$ 14.000 dólares.

El servicio de la deuda o cuota en las condiciones de un plazo de 8 años y del 10% de interés sin años muertos, sería igual a: 0,187444 x US$ 14.000 = US$ 2.624, de los cuales el pago del capital sería de US$ 1.224 y los intereses sobre saldo deudor para el primer año sería de US$ 1.400.

Si a la utilidad bruta de la empresa de US$ 5.000 se le resta US$ 1.400 por concepto de interés, restarían US$ 3.600 antes del ISR y US$ 2.160 después del pago de los impuestos; de esta última cantidad se restaría el pago del principal al Banco estimado en US$ 1.224, para quedarle a la empresa un efectivo durante el primer año de US$ 936 dólares, que llevado a valor presente (descontado con la tasa de oportunidad del 20%), arrojaría la cantidad de US$ 780, lo cual representa el 2% de sus ingresos por comisión de US$ 45.000 y el 13% de la nueva inversión de su patrimonio para ampliar su cartera.

GRAN SABANA

Esta es una empresa muy pequeña y casi se podría calificar como “empresa familiar”.
Es posible que la empresa esté vendiendo al año un estimado de US$ 35.000, y si sobre esa venta obtiene una media de comisión del 15%, entonces sus ingreso en su Estado de Resultado es de US$ 5.250 dólares al año. Como la empresa emplea solamente 2 personas, es probable que el coste de la nómina al año sea de US$ 2.625 y su coste o gasto total se puede estimar en US$ 4.725., es decir el 90% de sus ingresos por concepto de comisión, restándole la cantidad de US$ 525 como utilidad bruta o sea el 10% de sus ingresos.

En las condiciones anteriores, lo ideal para esta empresa es que cualquier nueva inversión, para ampliar su cartera de negocios, sea hecho recurriendo al capital propio o patrimonio, pues si recurren al crédito bancario lo más probable es que la palanca financiera no les sea de mucha utilidad.

En efecto, supongamos que la empresa decide hacer una nueva inversión de US$ 5.000 y que el Banco sólo le financia el 40%, para que el 60% restante sea aporte de capital de la empresa.

Si el crédito bancario se estima en US$ 2.000 para comprar digamos algunos activos fijos o para mejorar su capital de trabajo, entonces en las condiciones bancarias de un plazo de 8 años y una tasa de interés del 10% al año, sin años muertos, el servicio de la deuda se estima, según el factor de recuperación del capital m en US$ 375. Esta cuota estaría formada por el pago del principal en el primer año de US$ 175 y por el pago de intereses de US$ 200.

Ahora bien, podemos restar de la utilidad bruta de la empresa estimada en US$ 525, los intereses bancarios de US$ 200, para quedar un remanente igual a US$ 325 dólares , como utilidad antes de ISR y después del pago de los impuestos, un estimado de US$ 195, para con esa cantidad poder erogar el pago del principal estimado en US$ 175, restando a la empresa una cantidad irrisoria de US$ 20 dólares, lo cual indicaría que esta empresa no es sujeta de crédito bancario, al menos que el aporte del capital propio o patrimonio sea el recurso monetario más importante para hacer su nueva inversión o que las condiciones del préstamo bancario puedan cambiar en cuanto a un mayor plazo o una tasa de interés menor o la combinación de ambos factores.

Efectos negativos de la inflacion en las empresas

Por lo general cuando se señalan los impactos de la inflación sólo se nombran aquellos de tipo macroeconómicos y se ignoran los efectos negativos de la inflación en la tributación de las empresas. Veamos varios de esos impactos. Lo primero que analizaremos es el impacto en los ingresos operativos. La diferencia entre los ingresos y los costes es lo que llamamos ingresos netos. Una empresa que ganó US$ 100 el año anterior ganaría en el año próximo, si sigue operando en las misma condiciones, los mismos US$ 100 pero siempre que no exista inflación. Si existiera un 25% de inflación tendría que ganar US$ 125 para que la empresa pueda resarcirse de la posible pérdida de su poder adquisitivo. Si se le aplica un ISR del 40% sobre su "virtual" ganancia adicional de 25 , o sea que se aplica un impuesto de US$ 10, se estaría gravando en form injusta una gananacia enexistente en términos constantes.

Otro impacto sucede con la depreciación, por eso la legislación debería permitir el re-valúo periódico de los activos que son sujetos de depreciación. Lo mismo sucede con los activos diferidos o gastos pre-operativos. También la manera de valorar los inventarios, cuando existe inflación, afecta al balance y al Estado de Resultado, según se adopte el método FIFO o el método LIFO. El método FIFO (first in first out) señala que la primera unidad que entra al almacen es la primera que sale del almacén. Y el método LIFO ( Last in First out) señala que la última unidad que llega al inventario es la primera que sale de el para la venta. El método LIFO es el más ventajoso tributariamente en época de inflación que supone costes ascendentes y utilidades menores (y menor pago de impuestos sobre la utilidad). Si los precios descienden, enton el método FIFO es el más conveniente para valorar los inventarios.

Un tercer método es el coste promedio ponderado de los items que integran el inventario. Y este método es el que se usa en los softwares automatizados.

La evaluacion tomando en cuenta la inflacion

Venezuela en la actualidad tiene una economía inflacionaria, por lo tanto la evaluación de proyectos en este contexto es diferente. Existen dos conceptos : 1) es muy diferente la inflación general del país (en nuestro caso del 12% al año) que las inflaciones específicas de cada item en el los Estados Financieros, pues incluso no todos los items tienen la misma inflación. 2) el tratamiento tributario que se dan a las partidas con inflación es diferente, que si no existiera inflación.

También es útil conocer los siguientes términos: 1) proyección en términos corrientes es aquella que involucra la inflación en todos los items que la componen como precios de venta, costes unitarios fijos y variables. 2) proyección en términos constante o real, es aquella en la cual se hace abstracción del efecto inflacionario, es decir los costes y precios permanecen constantes en el tiempo, o sea: no se toma en cuenta la inflación.

Es bueno señalar que las partidas que están dadas en términos corrientes o históricos se covierten a términos constantes deflactándolas o ajustandolas a términos reales con la tasa de inflación apropiada.

METODOLOGIA
Planteamiento del proyecto

Suponga una empresa en la cual se invierten hoy US$ 30 millones y que US$ 21 millones lo aportan los socios y US$ 9 millones es un impote de crédito bancario, pagadero en 3 años y al 30% de interés sobre saldos deudores; es decir, supongamos que se firma un pagaré que estipula cuotas anuales iguales sobre capital e intereses del 30% anual sobre saldo deudor.

Supongamos igualmente, para simplificar, que los US$ 21 millones se dedican a comprar un equipo que se deprecia en 3 años por el sistema de línea recta y qu al final de su vida útil no existe valor de rescate o valor salvado.

Vamos a suponer también que la producción es de 100.000 mil unidades por año, que hoy se venden a US$ 1.000 la unidad, con un coste unitario de US$ 800. Entonces la venta anual es de 100.000 x US$ 1.000 = US$ 100.000.000 y los costes anuales : 100.000 x US$ 800 = US$ 80.000.000, por lo que la utilidad antes de impuestos es igual a : US$ 100.000.000 menos US$ 80.000.000 = US$ 20.000.000 al año. Los únicos costes fijos son los intereses y la depreciación. La empresa es gravada con un impuesto sobre la renta del 40%, y además hace anticipos de estos impuestos del 70% aplicable al año siguiente. Supongamos que la inflación, en ese país, es del 25% al año y que esa inflación afecta tanto a los ingresos como a los costes.

ANALISIS

Como 9 millones de unidades monetarias proviene de un préstamo bancario, entonces el servicio de la deuda en este caso es como sigue. En el año CERO aparecen los 9 millones; y en los años operativos 1,2,3 aparecen el pago del principal en cada uno de eso años , o sea: 3,0, 3,0, 3,0. Entonces el saldo para pagar intereses para los años 1.2.3, es como sigue: 9,0, 6,0 y 3,0. Y si se obtiene el 30% anual de esos saldos para el pago de intereses y para los años 1.2 y 3, se obtiene : 2,7,1,8 y 0,90.

La tabla de deprecaición del equipo con valor de 21 millones y en 3 años, es igual para los años operativos 1. 2, y 3 de 7,0, 7,0 y 7,0.

Pero primero hagamos un análisis del caso MAS SIMPLE, es decir los socios aportan el total de la inversión de 30 millones y en cada año operativo producen una utilidad contable de 20 millones duarnte 3 años. No vamos a suponer la existencia de crédito, ni depreciación ni impuestos. Entonces, se nos presenta un flujo de efectivo muy simple a valor constante donde en el año cero se aportan los 30 millones y luego se recuperan durante los años operativos 1,2 y 3 los valores : 20, 20 y 20. Si se estima la Tasa Interna de Retorno de este flujo de caja con varias tasas de descuento, hasta hacer nulo el Valor Actual Neto (VAN), obtenemos una TIR igual al 44,63%. O sea: una rentabilidad constante, pues los valores de 20 no sufren inflación alguna, o sea no se toma en cuenta la inflación del 25% por año. Pero si tomamos en cuenta la inflación ( o sea el estimado en términso corrientes, que involucra la inflación) entonces el primer valor de 20 es igual a:
1,25 x 20= 25 ; ahora 25 multiplicado por 1,25 = 31,25, y finalmente 31,25 por 1,25 = 39,06. Ahora al obtener la TIR para este flujo de caja ajustado por la inflación y se obtiene 80,78%. Y en efecto la igualdad entre la TIR sin inflación y con inflación son valores coherentes, como aparece en seguida: (1 + 0,4463) (1+0,25) = (1 + 0,8078).

Ahora pasemos al caso también simple pero después de PAGAR IMPUESTOS. La empresa es pechada con el 40% de Impuesto sobre la renta (ISR) y hace anticipos del 70% aplicables al año siguiente. Vamos a seguir suponiendo que no existe crédito bancario, ni se considera la depreciación. Entonces, el flujo de fectivo en términos constante sin inflación, es como sigue. Año Cero 30 y en los años 1,2 y 3 los valores iguales de 20, 20 y 20. Sobre estos valores el 40% de ISR daría 8,0, 8,0 y 8,0 y sobre esos impuestos el 70% de anticipo daría : 5,60, 5,60 y 5,60, entonces el total de impuestos causados es : 13,6, 13,6 y 13,6.

Como los impuesto se pagan el año siguiente con un 25% menos de valor en unidades monetarias de hoy, entonces el impuesto pagado es igual a : 13,60 / 1,25 = 10,88 para cada año operativo (años 2, 3 y 4). Como el anticipo del 70% se recupera a los dos años, perdiendo valor en unidades monetarias de hoy, el estimado de esa recuperación en los años 3, 4 y 5 es igual a: 5,60 / 1,25 elevado a la dos = 5,60 / 1,5625 = 3,58 (en los años 3.4 y 5).

Ahora el flujo de fectivo para los socios es igual a : (30.0), + 20,0, + 9,12, + 12,70, (7,30) y 3,58. Entonces, la TIR de ese flujo de efectivo es igual a 15,60% en términos constantes y en términos corriente, tomando en cuenta la inflación la TIR sería igual a 44,50%. Se vuelve a comprobar l equivalencia: (1 + 0,1560) (1+ 0,25) = (1+0,4450).

Los otros análsis suponen un crédito de 9 millones y un aporte propio de 21 millones, lo cual lo veremos en términos constantes y en términos corrientes, con TIR igual a 23,94% y TIR igual a 55%. Y si el análisis se hace con el préstamo y con la depreciación en términos cosntantes la TIR es 34,62% y en términos corrientes 68,28%.

CONCLUSION y ERRORES FRECUENTES


1. Proyectar en términos constantes es arriesgado. Una TIR engañosa puede aparecer, porque lo ideal es primero analizar el flujo de caja en términos corriente y luego deflactarlo con la tasa de inflación para convertirlo en términos constantes o real. Una vez que ya el flujo de caja está deflactado, entonces si se procede a hacer el descuento con la tasa mínima tractiva de rendimiento (TMAR) que sería el costo de oportunidad (digamos con la tasa que pagan los Bonos Gubernamentales de bajo riesgo).

2. El otro error es aplicar la inflación inflación general del país tanto a los ingresos como a los costes, cuando lo lógico es aplicar a cada coste su inflación específica (o sea la inflación para el coste de mano de obra que será diferente que el coste de materias primas, etc..).