Mi experiencia es que una posada debe comenzar con 12 habitaciones en promedio y con una tarifa media de Bs, 60.000 por persona y noche incluido el desayuno (US$ 28). O sea que la inversión total puede ser de más o menos US$ 120.000 dólares, es decir : US$ 10.000 por habitación (258 millones de bolívares de inversión total), de los cuales el 50% por lo general es construcción civil.
El Colegio de Economista establece que los honorarios profesionales para un estudio económico sea del 3% sobre la inversión total (en este caso sería entre 7 a 8 millones de bolívares, más o menos 3.721 dólares).
Podemos estimar entonces : cobrar 9 millones de bolívares (US$ 3.721) por el Estudio que comprenda una pre-factibilidad y el estudio de factibilidad final, que incluso puede ser financiado por el Banco con otros ítems como la construcción y las maquinarias y equipos, o sea que el Banco podría financiar el 80% de la inversión total y dejaría que el posadero ponga el 20% como capital propio.
De esos 9 millones se cancelarían al Economista 6 millones (el 67%) y para el Contador 4 millones (33%).
El estudio de pre-factibilidad se basa en estimaciones económicas y financieras y el estudio de factibilidad sería más detallado incluso con posibles escenarios. O sea, que el estudio de pre-factibilidad costaría 3 millones de bolívares (US$ 1.395) y el estudio de factibilidad 6 millones de bolívares (US$ 2.790).
Yo estimo que cuando se comienza el estudio de pre-factibilidad una posada de 12 habitaciones que cobra Bs. 60.000 por persona y por noche con desayuno (US$ 28), trabajaría al comienzo al 60% de su capacidad total. O sea si en una habitación se colocan 2 personas, un día de venta sería : 12 x 2 = 24 personas días si vendieran el 100% de las habitaciones, pero si venden sólo el 60% o sea 7,2 habitaciones x 2 personas = 14,4 personas cada día x 360 días al año = 5.l84 personas/ noches en un año a Bs. 60.000 por persona noche.
El ingreso anual estimado podría ser de 311 millones de bolívares en un primer año de operación (US$ 144.651). Y quizá con costes operativos de 38 millones de bolívares (US$ 17.674) y costes totales de 200 millones de bolívares (US$ 93.023) y el resto sería una utilidad neta del 36% sobre ventas que no estaría mal.
En el presupuesto siempre se señala que el estudio sería primero un esbozo breve o un estudio de pre-factibilidad económica y contable por valor de 3 millones de bolívares (US$ 1.395), el cual tiene los siguientes componentes:
1. Plan de posible inversión total y por rubros
2. Estimación del posible financiamiento de la inversión
3. Tabla de depreciación lineal
4. Estimación anual del pago del servicio de la deuda
5. Estimación de un Estado de Pérdidas y Ganancias proyectado por 3 años
6. Un análisis contable y económico ( todavía sin evaluación financiera)
El Estudio de Factibilidad desarrollaría los mismo 6 temas de arriba, pero con mayor detalle y con una proyección para 5 años, incluyendo un Flujo de Caja y el Análisis Financiero, estimando la Tasa Interna de Retorno (TIR) y el Valor Actualizado Neto (VAN).
En cuanto a los criterios del Arquitecto , se estima que una posada de 12 habitaciones incluyendo los otros espacios (sala, comedor, bar, almacén,etc…) puede ser de 500 metros cuadrados de construcción o a lo mejor un poco más.
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