La evaluación de proyectos y la asignación de prioridades
Venezuela fue un país que se había adelantado, con México, en el campo de la evaluación de inversiones y en el establecimiento de las prioridades para su fomento.
La primera iniciativa (1957) surgió en el Ministerio de Fomento, con la asistencia técnica del Dr. Alfred Klein, un experto de Naciones Unidas en el campo de la productividad industrial. El apoyo de Klein fue básico, pues el se dedicó a calificar al personal de la Dirección de Industrias del Ministerio para que con su asistencia se realizarán los estudios de las ramas industriales, de manera que ello sirviera como elemento básico para poder evaluar los proyectos que surgiera durante el período clave de sustitución de importaciones.
La segunda iniciativa (1961) surge con la colaboración del economista chileno Max Nolff, quien reune a un grupo de funcionarios públicos de manera que con el apoyo de Cordiplan y del Cendes, se establecieran los criterios básicos para ordenar las inversiones y darle prioridad aquellas iniciativas que fuesen rentable desde dos puntos de vista, el privado y el nacional.
La tercera iniciativa (1963) surgió del economista venezolano Alfredo Ascanio, quien había trabajado tanto con Klein como con Nolff, y que además se había preparado en estos asuntos en la Oficina de Productividad Industrial del Banco de México. Ascanio sugiere la implantación de la metodología durante su estadía en El Salvador, Centro América, con la colaboración del Instituto Salvadoreño de Fomento Industrial (INSAFI), durante la gestión del Licenciado Ramón de Clairmont Dueñas, acompañado del doctor Javier Angel Jefe del Departamento Técnico.
En seguida aparece un resumen de estos esfuerzos técnicos, que se adelantaron a su época.
El Análisis Factorial: una herramienta para la evaluación de inversiones
La herramienta de análisis denominada Análisis Factorial surgió del economista austriaco Alfred Klein cuando asesoraba al Banco de México en este campo con la colaboración de la Oficina de Productividad Industrial y del asesor Sánchez Sarto. El Análisis Factorial se transforma en una metodología sugerente y por ello el Banco de México publica dos libros sobre esta herramienta de trabajo, el primero titulado La Productividad como criterio de Inversión: guía para la evaluación de proyectos industriales, Banco de México, S.A., Dpto. de Investigaciones Industriales, 1961.; y el segundo Análisis Factorial de los autores A.W. Klein y N. Grabinsky.
La base del análisis factorial consistía en que existe un criterio que permite asignar prelaciones a los proyectos de inversión: la productividad marginal del recurso más escaso, es decir el aumento que se obtiene en el producto, como consecuencia de la adición de una cantidad determinada del factor más insuficiente de la producción, como lo puede ser por ejemplo el capital a invertir.
Este concepto es claro a nivel de las inversiones privadas, pero igualmente lo es si se considera la productividad social marginal, es decir la contribución neta total de la inversión prevista en los proyectos al PIB, añadiéndose otros beneficios como el empleo, la distribución del ingreso y los efectos en la balanza de pagos.
El Análisis Factorial es un método de trabajo sistemático para el estudio de ramas industriales o de servicios y en base a diez (10) factores básicos como son: la influencia del entorno o del medio ambiente, las políticas, los productos y procesos, el financiamiento, los medios de producción, la mano de obra, los suministros o insumos, la actividad productora, el mercadeo y finalmente la contabilidad y la estadística.
La Productividad como criterio de Inversión consiste en evaluar los proyectos según sus efectos más significativos en la economía de un país (máximo beneficio económico-social). Los proyectos por o general se evalúan desde el punto de vista del empresario inversionista (enfoque microeconómico), pero también es importante realizar una evaluación macroeconómica, vale decir desde el punto de vista social.
La evaluación según Cordiplan y Cendes
Este esquema de evaluación servía para establecer prioridades según criterios nacionales relacionados con las inversiones industriales o de servicios. La necesidad de optar entre una serie de alternativas de inversión, implicaba asignar determinados recursos escasos a diferentes usos de modo tal que se pudiese obtener los mejores resultados posibles.
Por una parte y según el punto de vista de inversionista privada era básico lograr la rentabilidad del capital propio invertido; pero desde el punto de vista del país como un todo era útil maximizar el valor de una o más variables vinculadas directamente con el nivel de bienestar, que como se sabe está en función de los ingresos y de su distribución.
La selección de alternativas siguiendo los criterios de la inversión privada conduciría a los mismos resultados que la selección privada a nivel social, sólo si el sistema de precios representara el verdadero costo económico en que se incurre al asignar un factor a un u so determinado; pero ello sólo se daría si existiese mercado de concurrencia plena, ocupación plena, perfecta movilidad de los factores productivos y perfecto conocimiento de las técnicas de producción. Tales condiciones no se dan ni siquiera en forma aproximada en las economías en desarrollo y menos aún en las que están en vías de desarrollo.
La evaluación supone entonces considerar el valor temporal del dinero, los problemas de los precios tanto el costo de oportunidad del dinero invertido en le caso de la evaluación privada como el asunto de los precios de cuenta en el caso de la evaluación social.
El criterio del costo de oportunidad entendido como el valor que un factor deja de producir en la actividad a la cual actualmente está asignado, al ser desplazado de esa actividad hacia otro proyecto. Esta forma de aplicar precios se puede utilizar especialmente para el factor mano de obra, pues para el capital se utilizaría la tasa de interés vigente en el mercado libre de capitales (o la tasa de equilibrio y de menor riesgo); y para las divisas, el tipo de cambio de paridad o un promedio ponderado de los tipos vigentes, pero corregido por un promedio ponderado de las tasas aduaneras. El precio de cálculo del factor tierra o suelo será en todo caso igual a cero.
El otro problema en cuanto a la evaluación social son los efectos indirectos de la inversión, bien sea hacia las empresas que proporcionan los insumos como hacia las empresas distributivas, siempre que esas empresas cuenten con capacidad instalada suficiente para satisfacer a la nueva inversión; e incluso se pueden igualmente considerar los efectos inducidos.
La rentabilidad de la inversión privada es la tasa de interés que permite actualizar la serie de ingresos netos anuales, de modo tal que iguale a la inversión inicial, o sea la Tasa Interna de Retorno del proyecto (TIR).
En cuanto a la evaluación social se presentan una serie de coeficientes parciales de evaluación y que podrían medir la productividad de los factores y quizá la relación beneficio / costo que mediría la productividad de un complejo de insumos utilizados en el proyecto. Los coeficientes parciales también se podrían ponderar según la importancia que se le atribuya al proyecto de inversión según su naturaleza.
Los criterios de inversión aplicados en el INSAFI
Los factores que se evaluaban desde el punto de vista social, en el Instituto Salvadoreño de Fomento Industrial fueron los siguientes:
➢ Mercado
➢ Efectos hacia atrás
➢ Utilización de nuevos recursos
➢ Mano de obra
➢ Ahorro de divisas a Centro América
➢ Ahorro de divisas a El Salvador
➢ Generación de divisas a Centro América
➢ Generación de Divisas a El Salvador
➢ Protección arancelaria solicitada
➢ Generación de nuevas empresas
➢ Productos que generen riqueza social
➢ Valor agregado significativo
➢ Inversión por persona ocupada
➢ Distribución de ingresos
➢ Descentralización
➢ Participación del capital nacional
➢ Diversificación de la propiedad industrial
Estos criterios que fueron luego cuantificados en tablas de doble entrada, respondían a un concepto central, vale decir considerar la economía de un país con sus recursos humanos y materiales como una gran “planta industrial” , las empresas individuales como sus “departamentos” de esa gran planta nacional y los proyectos de inversión como nuevas sugerencias o intentos para crear nuevos “ departamentos” .
Entonces, el objetivo de la evaluación de proyectos era estudiar: cómo la idea de un nuevo “departamento” (de un proyecto) encajaba en la gran planta ya existente (la economía del país) y cómo contribuiría a elevar la productividad por la mejor utilización de los recursos disponibles, tomando debidamente en cuenta los efectos sobre el empleo, la distribución del ingreso y el efecto sobre la balanza de pagos.
lunes, mayo 29, 2006
Evaluacion e Inflacion
La evaluación de inversiones en un contexto inflacionario
1. Introducción
2. La primera situación
3. Planteamiento del problema
4. La segunda situación
5. Análisis de sensibilidad y riesgo
Introducción
La evaluación de inversiones en un contexto de inflación puede distinguirse en dos situaciones:
a) que la inflación no afecte a al flujo de caja generado en el proyecto
b) que la inflación sí afecta al flujo de caja generado en el proyecto y que el nivel general de precios del país también se ve afectado por la inflación
La primera situación
a) En el primer caso, se puede calcular la llamada rentabilidad aparente aplicando las tasas de descuento conocidas, pero si queremos conocer cuál es la rentabilidad no aparente o rentabilidad real ( o sea la rentabilidad que considera la inflación general de precios del país y que deteriora el poder de compra del dinero), entonces será necesario hacer un ajuste al resultado de la TIR aparente para transformarla en una TIR real.
Veamos un ejemplo para aclarar el concepto:
Vamos a suponer los siguientes resultados de la evaluación de un nuevo hotel de tres estrellas que desea colocar en el mercado 120 nuevas habitaciones, con una inversión estimada el 1 de enero del año 2.004, de este modo : 100 habitaciones x US$ 70.000 por habitación : = digamos US$ 7.000.000 de inversión total.
Supongamos igualmente que una vez elaborados todos los estados financieros pro-forma en base a un conjunto de hipótesis de trabajo, se llega a los siguientes valores en efectivo generados para los socios que han hecho la inversión de US$ 7,0 millones de dólares:
La caja neta generada al final del año 2.004 = US$ 1.800.000
La caja neta generada al final del año 2.005 = US$ 2.700.000
La caja neta generada al final del año 2.006 = US$ 4.500.000
La caja neta generada al final del año 2.007 = US$ 4.500.000
La caja neta generada al final del año 2.008 = US$ 6.300.000
Supongamos también que como el horizonte de evaluación en este caso es de apenas 5 años y los activos fijos de la edificación se deprecian en 20 años y las maquinarias y equipos en 10 años, al final de ese horizonte de 5 años, debe existir un valor de rescate o valor salvado de esos activos aún no totalmente depreciados e incluso también se rescataría el valor del capital de trabajo de digamos 350.000.
Supongamos que los activos inmovilizados a depreciar son equivalentes a US$ 5.250.000 ( digamos US$ 3.500.000 en edificaciones y US$ 1.750.000 en maquinarias y equipos); una depreciación lineal de 175.000 por 20 años para la edificación y una depreciación lineal de 175.000 por 10 años para las maquinarias y equipos.
Así pues, en un horizonte corto de apenas 5 años, aún existe un valor no depreciado o de rescate igual a 2.625.000 para la edificación (15 años x 175.000) y un valor no depreciado igual a 875.000 ( 5 años x 175.000) para las maquinarias y equipos; e igualmente, se rescataría el capital de trabajo de digamos 350.000. O sea, que al final del año 5 existiría una entrada en caja debido al valor residual igual a : 2.625.000 + 875.000 + 350.000 = US$ 3.850.000.
La caja generada al final de cada uno de los años, se supone que no ha sido afectada, ni en las ventas ni en los costos, por índices de inflación específicos para cada uno de sus rubros; pero, en cambio, el resultado final, en valor monetario del Valor Actualizado Neto (VAN) si se verá erosionado por la inflación general del país (la subida general de precios), que según nos hemos informado con el Banco Central ha sido del 15% anual y acumulativo (interés compuesto que crece exponencialmente al 15% por año).
Planteamiento del problema
La pregunta entonces que nos debemos hacer es la siguiente : ¿cuál es la rentabilidad aparente y cuál es la rentabilidad real?
La rentabilidad aparente , descontando con la tasa de oportunidad del 30% y tomando en cuenta el valor de rescate, sería como sigue (en miles de US$) :
7.000= 1.800 / (1 + 0,30) + 2.700 / (1 + 0,30 ) elevado a la 2 + 4.500 / ( 1 + 0,30 ) elevado a la tres + 4.500 / ( 1 + 0,30) elevado a la cuatro + 6.300 (1 + 0,30 ) elevado a la cinco + 3.850 ( 1 + 0,30) elevado a la cinco.
7.000 = 1.800 x 0,769231 + 2.700 x 0,591716 + 4.500 x 0,455166 + 4.500 x 0,350128 + 6.300 x 0,269329 + 3.850 x 0,269329
7.000 = 1.385 + 1.598 + 2.048 + 1.576 + 1.697 + 1.037
US$7.000 = US$ 9.341
Es decir el valor actualizado neto (VAN) es de US$ 9.341 menos US$ 7.000 = US$ 2.341 miles de dólares.
Pero este valor monetario del VAN es un valor aparente, pues como existe en el contexto una inflación o subida general de precios del 15% por año en forma acumulativa, el VAN monetario real (su verdadero poder de compra ) es igual a :
VAN real =VAN aparente menos 0,15 / 1 + 0,15 =
VAN real =2.341 - 0,15 / 1,15
VAN real = US$ 2.036 miles de dólares
Vamos a descontar ahora con la tasa del 45%, es decir :
7.000 = 1.800 / (1 + 0,45) + 2.700 / (1 + 0,45) elevado a la 2 + 4.500 / ( 1 + 0,45) elevado a la tres + 4.500 / ( 1 + 0,45 ) elevado a la 4 + 6.300 / ( 1 + 0,45 ) elevado a la 5 + 3.850 / (1+0,45 ) elevado a la cinco.
7.000 = 1.800 x 0,689655 + 2.700 x 0,475624 + 4.500 x 0,328017 + 4.500 x 0,226218 + 6.300 x 0,156013 + 3.850 x 0,156013
7.000 = 1.241 + 1.284 + 1.476 + 1.018 + 983 + 601
US$ 7.000 = US$ 6.603
Al descontar con la tasa del 45% el VAN resulta negativo, en efecto la caja descontada igual a US$ 6.603 que es menor que US$ 7.000 en un valor de menos US$ 397.
Ahora bien para encontrar la Tasa Interna de Retorno (TIR) de este nuevo hotel podemos interpolar en esta forma :
TIR = 30% + ( 45% - 30% ) x 2.341 / 2.341 + 397
TIR = 30% + 15% x 2.341 / 2.738
TIR = 30% + 15% x 0,8550
TIR = 30% + 13%
TIR =43 %
Así pues la tasa interna de retorno (TIR) aparente es igual a 43%, pero la tasa interna de retorno
(TIR) real , tomando en consideración la inflación general del 15% es igual a:
TIR = 0,43 – 0,15 / 1 + 0,15
TIR = 0,2435
TIR = 24,35%
Si la gerencia general de este proyecto hotelero huviese establecido la norma de aprobar esta nueva inversión hotelera, cuando su rentabilidad fuese igual o superior al 43%, el efecto de la futura inflación llevaría la TIR al 24,35% lo cual estaría por debajo de la regla aprobatoria en 19 puntos porcentuales.
La segunda situación
b) En el segundo caso, que es más normal que suceda es que los factores de caja tanto el posible precio de venta de las habitaciones y otros servicios, los costos variables estimados y el costo fijo pueden verse afectados por su propia inflación (la llamada inflación específica, diferente de la inflación general del país
Vamos a suponer que estamos evaluando el mismo proyecto hotelero de 100 habitaciones con una inversión total en el año cero de US$ 7.000.000. Supongamos que el precio de venta de las habitaciones en el año cero es de US$ 70 por habitación alquilada y que esta es la única renta del hotel trabajando a plena capacidad, o sea : 100 habitaciones x US$ 70 x 365 noches = US$ 2.555.000. Supongamos que el costo variable de poner a punto estas habitaciones es de US$ 20 por habitación vendida en el año cero y que el costo fijo en el año cero es de US$ 520.000. La tasa de oportunidad para el descuento es del 30%.
Se sabe que es posible que la inflación específica del precio de venta de las habitaciones pueda sufrir una inflación del 7% anual; que el índice de inflación del costo variable puede ser del 9% anual y que el índice de inflación del costo fijo puede ser del 10% anual. Las cantidades producidas en un horizonte de 5 años podrían ser trabajando con los siguientes porcentajes de la capacidad instalada:
Primer año operativo………16.425 habitaciones año (45% de capacidad)
Segundo año operativo……. 18.250 habitaciones año (50% de capacidad)
Tercer año operativo ……… 20.075 habitaciones año (55% de capacidad)
Cuarto año operativo ……… 21.900 habitaciones año (60% de capacidad)
Quinto año operativo………. 23.725 habitaciones año (65% de capacidad)
La venta a valores constantes de US$ 70 por habitación es como sigue :
16.425 x US$ 70 = US$ 1.149,750
18.250 x US$ 70 = US$ 1.277.500
20.075 x US$ 70 = US$ 1.405.250
21.900 x US$ 70 = US$ 1.533.000
23.725 x US$ 70 = US$ 1.660.750
El valor de rescate o valor residual fue estimado en US$ 3.850.000.
El índice de inflación general del 15% al año
La depreciación anual estimada de los inmovilizados igual a US$ 350.000
El impuesto de sociedades del 35%
La previsión de venta de habitaciones en cada año:
Año Venta en miles de US$ cada año
1 1.150 ( 1 + 0,07) = 1.231
2 1.278 ( 1 + 0,07) elevado a la 2 = 1.463
3 1.405 ( 1 + 0,07) elevado a la 3 = 1.721
4 1.533 ( 1 + 0,07) elevado a la 4 = 2.009
5 1.660 ( 1 + 0,07) elevado a la 5 = 2.328
Los costos variables se calculan de la siguiente manera :
Año Costos variables en miles de US$ cada año
1 329 ( 1 + 0,09 ) = 359
2 365 ( 1 + 0,09) elevado a la 2 = 434
3 402 ( 1 + 0,09) elevado a la 3 = 521
4 438 ( 1 + 0,09) elevado a la 4 = 618
5 475 ( 1 + 0,09) elevado a la 5 = 731
Y los costos fijos serán :
Año Costos fijos en miles de US$ cada año
1 520 ( 1 + 0,10) = 572
2 520 ( 1+ 0,10) elevado a la 2 = 629
3 520 ( 1 + 0,10) elevado a la 3 = 692
4 520 ( 1 + 0,10) elevado a la 4 = 761
5 520 ( 1 + 0,10) elevado a la 5 = 837
El conjunto de la caja generada en cada año y en forma esquemática será como sigue (en miles de US$):
Año Ventas Costos Depreciación Beneficio 35% ISR Caja neta*
Ejemplo: 1.463 -1..063=400 -350 = 50 x 0,35 = 18
entonces: 400-18 =382
1 1.231 931 350 (50) 0 350
2 1.463 1.063 350 50 18 382
3 1.721 1.213 350 158 55 503
4 2.009 1.379 350 280 98 532
5 2.328 1.568 350 410 144 616
* La caja neta es igual a la suma de la depreciación + los beneficios después de impuestos (350 + 32= 382)
En el año quinto se incluye también la caja del valor de recuperación o valor salvado estimado en unidades monetarias de ese año-igual a : 3.850 ( 1 + 0,15) elevado a la 5 =3.850 x 2.011357 = 7.744.
La rentabilidad aparente utilizando las cifras en miles de US$ sería como sigue:
7.000 = 350 / ( 1 + 0,30) + 382 / (1 + 0,30) elevado a la 2 + 503 / ( 1 + 0,30 ) elevado a la tres + 532 / ( 1 + 0,30 ) elevado a la cuatro + 616 / ( 1 + 0.30 ) elevado a la cinco + 7.744 / ( 1 + 0,30) elevado a la cinco
7.000 = 350 x 0,769231 + 382 x 0,591716 + 503 x 0,455166 + 532 x 0,350128 + 616 x 0,29329 + 7.744 x 0,29329
7.000 = 269 + 226 + 229 + 186+ 181 + 2.271
7.000 = 3.362
Es decir, la recuperación de la caja arroja un Valor Actualizado en miles de US$ 3.362 después de haber invertido en el año cero en miles US$ 7.000, lo cual daría un Valor Actualizado Neto (VAN) negativo aparente igual a : US$ 3.638 y a valor real de ese VAN negativo sería, tomando en cuenta la inflación del país del 15%, como sigue :
VAN real = 3.638 - 0,15 / 1 + 0,15
VAN real = 3.163
Análisis de sensibilidad y riesgo
Llegado a este punto de encontrar un VAN negativo, podría realizarse un análisis de sensibilidad y un análisis de riesgo, a los fines de medir la variación de los resultados del VAN y de la TIR al variar aisladamente algunas de las variables del sistema, como pueden ser :
a) el precio de venta de las habitaciones,
b) las cantidades de habitaciones vendidas ,
c) los costos fijos y los variables,
d) la cuantía de la inversión diseñando un hotel más pequeño,
e) los porcentajes de financiamiento propio y ajeno,
f) el tiempo para poner a punto el hotel y comenzar operaciones, y
g) la duración económica de la inversión ( horizonte de planificación tomando en cuenta no sólo la depreciación de los activos fijos, sino su obsolescencia debido a los cambios tecnológicos ).
En cuanto al análisis de riesgo, este toma en cuenta la probabilidad de que sucedan o no los cambios en los valores de las variables que entrarían en el análisis de sensibilidad y sus efectos en el flujo de caja y en la rentabilidad de la inversión.
El riesgo de un proyecto de inversión estaría dado por una gama de rentabilidades que se pueden alcanzar al realizar una determinada inversión. Si se tiene certeza total de que esa rentabilidad se conoce entonces que ello suceda es del 100%; en el otro extremo opuesto encontraríamos rentabilidades con incertidumbre total sin poder imputar probabilidades a la alteración de las principales variables que forman el flujo de caja descontado.
Si existe una gama de posibilidades o de hipótesis la formulación del proyecto y se puede precisar qué rentabilidad es la más probable que suceda, porque de alguna manera se ha evaluado bien el mercado, la acción de la competencia, la coyuntura económica del país (riesgo país), el avance tecnológico, las condiciones laborales, etc. entonces habría que buscar una metodología con el fin de estimar un índice para el proyecto de inversión en función del grado de incertidumbre que se pueda asignar. Entonces el criterio de base es que a mayor riesgo, mayor debería ser la rentabilidad del proyecto de inversión.
Así, la caja estimada en el período se podría multiplicar por un coeficiente de equivalencia de certeza, antes de que sea llevada a valor presente.
Una vez realizado el análisis de sensibilidad para conocer las variables del proyecto que más afectan sus resultados , el siguiente paso sería asignarle probabilidades a cada variación prevista utilizando para ello un árbol de decisiones.
Es probable que la inversión por habitación diseñada no cambie mucho, si el arquitecto se somete a los criterios estándares del diseño hotelero; es probable también que se pueda conocer la probable capacidad utilizada en cada temporada (alta y baja) para estimar una capacidad de trabajo media al año, pero lo que si puede variar son los precios o tarifas, y por supuesto los costos fijos y costos variables.
Cada posible precio de venta debería recibir un posible porcentaje de probabilidad que se de, al igual que los costos variables y los costos fijos; y todo ello podría dar como resultado una probabilidad conjunta de cada combinación de sucesos previstos que impactan la rentabilidad media correspondiente ( o esperanza matemática de esa rentabilidad). Casi siempre estos análisis se realizan con modelos de simulación apoyados con la computadora u ordenador.
(Fuente : Ramón Leonato M, Planificación y Evaluación de Inversiones : manual práctico, Madrid, Ibérico europea de Ediciones, 1977, pp. 142- 152. )
Alfredo Ascanio,Ph.D
Profesor del Dpto. de Economía de la
Universidad Simón Bolívar
Caracas-Venezuela
ajascanio@cantv.net
1. Introducción
2. La primera situación
3. Planteamiento del problema
4. La segunda situación
5. Análisis de sensibilidad y riesgo
Introducción
La evaluación de inversiones en un contexto de inflación puede distinguirse en dos situaciones:
a) que la inflación no afecte a al flujo de caja generado en el proyecto
b) que la inflación sí afecta al flujo de caja generado en el proyecto y que el nivel general de precios del país también se ve afectado por la inflación
La primera situación
a) En el primer caso, se puede calcular la llamada rentabilidad aparente aplicando las tasas de descuento conocidas, pero si queremos conocer cuál es la rentabilidad no aparente o rentabilidad real ( o sea la rentabilidad que considera la inflación general de precios del país y que deteriora el poder de compra del dinero), entonces será necesario hacer un ajuste al resultado de la TIR aparente para transformarla en una TIR real.
Veamos un ejemplo para aclarar el concepto:
Vamos a suponer los siguientes resultados de la evaluación de un nuevo hotel de tres estrellas que desea colocar en el mercado 120 nuevas habitaciones, con una inversión estimada el 1 de enero del año 2.004, de este modo : 100 habitaciones x US$ 70.000 por habitación : = digamos US$ 7.000.000 de inversión total.
Supongamos igualmente que una vez elaborados todos los estados financieros pro-forma en base a un conjunto de hipótesis de trabajo, se llega a los siguientes valores en efectivo generados para los socios que han hecho la inversión de US$ 7,0 millones de dólares:
La caja neta generada al final del año 2.004 = US$ 1.800.000
La caja neta generada al final del año 2.005 = US$ 2.700.000
La caja neta generada al final del año 2.006 = US$ 4.500.000
La caja neta generada al final del año 2.007 = US$ 4.500.000
La caja neta generada al final del año 2.008 = US$ 6.300.000
Supongamos también que como el horizonte de evaluación en este caso es de apenas 5 años y los activos fijos de la edificación se deprecian en 20 años y las maquinarias y equipos en 10 años, al final de ese horizonte de 5 años, debe existir un valor de rescate o valor salvado de esos activos aún no totalmente depreciados e incluso también se rescataría el valor del capital de trabajo de digamos 350.000.
Supongamos que los activos inmovilizados a depreciar son equivalentes a US$ 5.250.000 ( digamos US$ 3.500.000 en edificaciones y US$ 1.750.000 en maquinarias y equipos); una depreciación lineal de 175.000 por 20 años para la edificación y una depreciación lineal de 175.000 por 10 años para las maquinarias y equipos.
Así pues, en un horizonte corto de apenas 5 años, aún existe un valor no depreciado o de rescate igual a 2.625.000 para la edificación (15 años x 175.000) y un valor no depreciado igual a 875.000 ( 5 años x 175.000) para las maquinarias y equipos; e igualmente, se rescataría el capital de trabajo de digamos 350.000. O sea, que al final del año 5 existiría una entrada en caja debido al valor residual igual a : 2.625.000 + 875.000 + 350.000 = US$ 3.850.000.
La caja generada al final de cada uno de los años, se supone que no ha sido afectada, ni en las ventas ni en los costos, por índices de inflación específicos para cada uno de sus rubros; pero, en cambio, el resultado final, en valor monetario del Valor Actualizado Neto (VAN) si se verá erosionado por la inflación general del país (la subida general de precios), que según nos hemos informado con el Banco Central ha sido del 15% anual y acumulativo (interés compuesto que crece exponencialmente al 15% por año).
Planteamiento del problema
La pregunta entonces que nos debemos hacer es la siguiente : ¿cuál es la rentabilidad aparente y cuál es la rentabilidad real?
La rentabilidad aparente , descontando con la tasa de oportunidad del 30% y tomando en cuenta el valor de rescate, sería como sigue (en miles de US$) :
7.000= 1.800 / (1 + 0,30) + 2.700 / (1 + 0,30 ) elevado a la 2 + 4.500 / ( 1 + 0,30 ) elevado a la tres + 4.500 / ( 1 + 0,30) elevado a la cuatro + 6.300 (1 + 0,30 ) elevado a la cinco + 3.850 ( 1 + 0,30) elevado a la cinco.
7.000 = 1.800 x 0,769231 + 2.700 x 0,591716 + 4.500 x 0,455166 + 4.500 x 0,350128 + 6.300 x 0,269329 + 3.850 x 0,269329
7.000 = 1.385 + 1.598 + 2.048 + 1.576 + 1.697 + 1.037
US$7.000 = US$ 9.341
Es decir el valor actualizado neto (VAN) es de US$ 9.341 menos US$ 7.000 = US$ 2.341 miles de dólares.
Pero este valor monetario del VAN es un valor aparente, pues como existe en el contexto una inflación o subida general de precios del 15% por año en forma acumulativa, el VAN monetario real (su verdadero poder de compra ) es igual a :
VAN real =VAN aparente menos 0,15 / 1 + 0,15 =
VAN real =2.341 - 0,15 / 1,15
VAN real = US$ 2.036 miles de dólares
Vamos a descontar ahora con la tasa del 45%, es decir :
7.000 = 1.800 / (1 + 0,45) + 2.700 / (1 + 0,45) elevado a la 2 + 4.500 / ( 1 + 0,45) elevado a la tres + 4.500 / ( 1 + 0,45 ) elevado a la 4 + 6.300 / ( 1 + 0,45 ) elevado a la 5 + 3.850 / (1+0,45 ) elevado a la cinco.
7.000 = 1.800 x 0,689655 + 2.700 x 0,475624 + 4.500 x 0,328017 + 4.500 x 0,226218 + 6.300 x 0,156013 + 3.850 x 0,156013
7.000 = 1.241 + 1.284 + 1.476 + 1.018 + 983 + 601
US$ 7.000 = US$ 6.603
Al descontar con la tasa del 45% el VAN resulta negativo, en efecto la caja descontada igual a US$ 6.603 que es menor que US$ 7.000 en un valor de menos US$ 397.
Ahora bien para encontrar la Tasa Interna de Retorno (TIR) de este nuevo hotel podemos interpolar en esta forma :
TIR = 30% + ( 45% - 30% ) x 2.341 / 2.341 + 397
TIR = 30% + 15% x 2.341 / 2.738
TIR = 30% + 15% x 0,8550
TIR = 30% + 13%
TIR =43 %
Así pues la tasa interna de retorno (TIR) aparente es igual a 43%, pero la tasa interna de retorno
(TIR) real , tomando en consideración la inflación general del 15% es igual a:
TIR = 0,43 – 0,15 / 1 + 0,15
TIR = 0,2435
TIR = 24,35%
Si la gerencia general de este proyecto hotelero huviese establecido la norma de aprobar esta nueva inversión hotelera, cuando su rentabilidad fuese igual o superior al 43%, el efecto de la futura inflación llevaría la TIR al 24,35% lo cual estaría por debajo de la regla aprobatoria en 19 puntos porcentuales.
La segunda situación
b) En el segundo caso, que es más normal que suceda es que los factores de caja tanto el posible precio de venta de las habitaciones y otros servicios, los costos variables estimados y el costo fijo pueden verse afectados por su propia inflación (la llamada inflación específica, diferente de la inflación general del país
Vamos a suponer que estamos evaluando el mismo proyecto hotelero de 100 habitaciones con una inversión total en el año cero de US$ 7.000.000. Supongamos que el precio de venta de las habitaciones en el año cero es de US$ 70 por habitación alquilada y que esta es la única renta del hotel trabajando a plena capacidad, o sea : 100 habitaciones x US$ 70 x 365 noches = US$ 2.555.000. Supongamos que el costo variable de poner a punto estas habitaciones es de US$ 20 por habitación vendida en el año cero y que el costo fijo en el año cero es de US$ 520.000. La tasa de oportunidad para el descuento es del 30%.
Se sabe que es posible que la inflación específica del precio de venta de las habitaciones pueda sufrir una inflación del 7% anual; que el índice de inflación del costo variable puede ser del 9% anual y que el índice de inflación del costo fijo puede ser del 10% anual. Las cantidades producidas en un horizonte de 5 años podrían ser trabajando con los siguientes porcentajes de la capacidad instalada:
Primer año operativo………16.425 habitaciones año (45% de capacidad)
Segundo año operativo……. 18.250 habitaciones año (50% de capacidad)
Tercer año operativo ……… 20.075 habitaciones año (55% de capacidad)
Cuarto año operativo ……… 21.900 habitaciones año (60% de capacidad)
Quinto año operativo………. 23.725 habitaciones año (65% de capacidad)
La venta a valores constantes de US$ 70 por habitación es como sigue :
16.425 x US$ 70 = US$ 1.149,750
18.250 x US$ 70 = US$ 1.277.500
20.075 x US$ 70 = US$ 1.405.250
21.900 x US$ 70 = US$ 1.533.000
23.725 x US$ 70 = US$ 1.660.750
El valor de rescate o valor residual fue estimado en US$ 3.850.000.
El índice de inflación general del 15% al año
La depreciación anual estimada de los inmovilizados igual a US$ 350.000
El impuesto de sociedades del 35%
La previsión de venta de habitaciones en cada año:
Año Venta en miles de US$ cada año
1 1.150 ( 1 + 0,07) = 1.231
2 1.278 ( 1 + 0,07) elevado a la 2 = 1.463
3 1.405 ( 1 + 0,07) elevado a la 3 = 1.721
4 1.533 ( 1 + 0,07) elevado a la 4 = 2.009
5 1.660 ( 1 + 0,07) elevado a la 5 = 2.328
Los costos variables se calculan de la siguiente manera :
Año Costos variables en miles de US$ cada año
1 329 ( 1 + 0,09 ) = 359
2 365 ( 1 + 0,09) elevado a la 2 = 434
3 402 ( 1 + 0,09) elevado a la 3 = 521
4 438 ( 1 + 0,09) elevado a la 4 = 618
5 475 ( 1 + 0,09) elevado a la 5 = 731
Y los costos fijos serán :
Año Costos fijos en miles de US$ cada año
1 520 ( 1 + 0,10) = 572
2 520 ( 1+ 0,10) elevado a la 2 = 629
3 520 ( 1 + 0,10) elevado a la 3 = 692
4 520 ( 1 + 0,10) elevado a la 4 = 761
5 520 ( 1 + 0,10) elevado a la 5 = 837
El conjunto de la caja generada en cada año y en forma esquemática será como sigue (en miles de US$):
Año Ventas Costos Depreciación Beneficio 35% ISR Caja neta*
Ejemplo: 1.463 -1..063=400 -350 = 50 x 0,35 = 18
entonces: 400-18 =382
1 1.231 931 350 (50) 0 350
2 1.463 1.063 350 50 18 382
3 1.721 1.213 350 158 55 503
4 2.009 1.379 350 280 98 532
5 2.328 1.568 350 410 144 616
* La caja neta es igual a la suma de la depreciación + los beneficios después de impuestos (350 + 32= 382)
En el año quinto se incluye también la caja del valor de recuperación o valor salvado estimado en unidades monetarias de ese año-igual a : 3.850 ( 1 + 0,15) elevado a la 5 =3.850 x 2.011357 = 7.744.
La rentabilidad aparente utilizando las cifras en miles de US$ sería como sigue:
7.000 = 350 / ( 1 + 0,30) + 382 / (1 + 0,30) elevado a la 2 + 503 / ( 1 + 0,30 ) elevado a la tres + 532 / ( 1 + 0,30 ) elevado a la cuatro + 616 / ( 1 + 0.30 ) elevado a la cinco + 7.744 / ( 1 + 0,30) elevado a la cinco
7.000 = 350 x 0,769231 + 382 x 0,591716 + 503 x 0,455166 + 532 x 0,350128 + 616 x 0,29329 + 7.744 x 0,29329
7.000 = 269 + 226 + 229 + 186+ 181 + 2.271
7.000 = 3.362
Es decir, la recuperación de la caja arroja un Valor Actualizado en miles de US$ 3.362 después de haber invertido en el año cero en miles US$ 7.000, lo cual daría un Valor Actualizado Neto (VAN) negativo aparente igual a : US$ 3.638 y a valor real de ese VAN negativo sería, tomando en cuenta la inflación del país del 15%, como sigue :
VAN real = 3.638 - 0,15 / 1 + 0,15
VAN real = 3.163
Análisis de sensibilidad y riesgo
Llegado a este punto de encontrar un VAN negativo, podría realizarse un análisis de sensibilidad y un análisis de riesgo, a los fines de medir la variación de los resultados del VAN y de la TIR al variar aisladamente algunas de las variables del sistema, como pueden ser :
a) el precio de venta de las habitaciones,
b) las cantidades de habitaciones vendidas ,
c) los costos fijos y los variables,
d) la cuantía de la inversión diseñando un hotel más pequeño,
e) los porcentajes de financiamiento propio y ajeno,
f) el tiempo para poner a punto el hotel y comenzar operaciones, y
g) la duración económica de la inversión ( horizonte de planificación tomando en cuenta no sólo la depreciación de los activos fijos, sino su obsolescencia debido a los cambios tecnológicos ).
En cuanto al análisis de riesgo, este toma en cuenta la probabilidad de que sucedan o no los cambios en los valores de las variables que entrarían en el análisis de sensibilidad y sus efectos en el flujo de caja y en la rentabilidad de la inversión.
El riesgo de un proyecto de inversión estaría dado por una gama de rentabilidades que se pueden alcanzar al realizar una determinada inversión. Si se tiene certeza total de que esa rentabilidad se conoce entonces que ello suceda es del 100%; en el otro extremo opuesto encontraríamos rentabilidades con incertidumbre total sin poder imputar probabilidades a la alteración de las principales variables que forman el flujo de caja descontado.
Si existe una gama de posibilidades o de hipótesis la formulación del proyecto y se puede precisar qué rentabilidad es la más probable que suceda, porque de alguna manera se ha evaluado bien el mercado, la acción de la competencia, la coyuntura económica del país (riesgo país), el avance tecnológico, las condiciones laborales, etc. entonces habría que buscar una metodología con el fin de estimar un índice para el proyecto de inversión en función del grado de incertidumbre que se pueda asignar. Entonces el criterio de base es que a mayor riesgo, mayor debería ser la rentabilidad del proyecto de inversión.
Así, la caja estimada en el período se podría multiplicar por un coeficiente de equivalencia de certeza, antes de que sea llevada a valor presente.
Una vez realizado el análisis de sensibilidad para conocer las variables del proyecto que más afectan sus resultados , el siguiente paso sería asignarle probabilidades a cada variación prevista utilizando para ello un árbol de decisiones.
Es probable que la inversión por habitación diseñada no cambie mucho, si el arquitecto se somete a los criterios estándares del diseño hotelero; es probable también que se pueda conocer la probable capacidad utilizada en cada temporada (alta y baja) para estimar una capacidad de trabajo media al año, pero lo que si puede variar son los precios o tarifas, y por supuesto los costos fijos y costos variables.
Cada posible precio de venta debería recibir un posible porcentaje de probabilidad que se de, al igual que los costos variables y los costos fijos; y todo ello podría dar como resultado una probabilidad conjunta de cada combinación de sucesos previstos que impactan la rentabilidad media correspondiente ( o esperanza matemática de esa rentabilidad). Casi siempre estos análisis se realizan con modelos de simulación apoyados con la computadora u ordenador.
(Fuente : Ramón Leonato M, Planificación y Evaluación de Inversiones : manual práctico, Madrid, Ibérico europea de Ediciones, 1977, pp. 142- 152. )
Alfredo Ascanio,Ph.D
Profesor del Dpto. de Economía de la
Universidad Simón Bolívar
Caracas-Venezuela
ajascanio@cantv.net
martes, mayo 23, 2006
Los Bienes Raices: evaluacion especial
La evaluación de un bien raíz como lo es una posada turística , un hotel u otro alojamiento supone un tratamiento especial porque pertenecen al llamado mercado inmobiliario. Las diferencias con los mercados financieros se de be al menos a tres clases de factores:
1) Aquéllos relacionados con la actitud del inversionista en bienes raíces
2) Aquéllos relacionados con las peculiaridades del activo
3) Aquéllos relacionados con rasgos específicos de los mercados de bienes raíces
1.1 La actitud del inversionista en bienes raíces
El inversionista típico en bienes raíces está más preocupado con el potencial valorativo de su inmueble pues es un patrimonio más importante incluso que con sus dividendos anuales. No obstante el inversionista toma igualmente en cuenta el flujo de efectivo después de deudas y después de impuesto (flujos de efectivo netos-netos), de allí que las características fiscales y de financiamiento es un aspecto básico de este tipo de inversión, en particular el efecto del apalancamiento financiero que a veces es atractivo para este tipo de inversiones por ser un componente importante en estos proyectos, donde la incidencia de los activos fijos como la construcción, los equipos y mobiliarios sobre la inversión total es elevada.
En vista del alto grado de apalancamiento de la mayoría de las inversiones en bienes raíces, también es verdad que se corre un mayor riesgo y la necesidad de obtener un rendimiento del capital propio más elevado al que obtendría con una inversión alternativa más segura.
1.2 Las características de los activos de bienes raíces
Los activos de bienes raíces (terrenos, edificaciones, etc…) tienen ciertas características especiales, las cuales se debe enfatizar. Estas particularidades son: a) la importancia de su localización, b) el tamaño relativamente grande de los activos fijos y c) y la durabilidad del activo.
Como por su propia naturaleza los activos de bienes raíces al decidir una localización dada son inamovibles y dependen mucho del ambiente que les rodea, no tendría sentido comparara por ejemplo dos posadas o dos hoteles, si no tenemos información sobre los sistemas de transporte para llegar a esos alojamientos y si no conocemos el mercado general del área. Entonces los bienes raíces son heterogéneos (cada uno es diferente a los demás) y además, están sujetos a externalidades del mercado, pues tienen mucha influencia de factores exógenos que pueden ser positivos o bien negativos y esas influencias explican, en gran parte, su valor ; por ejemplo, si una posada está localizada en un entorno lúdico muy agradable, de alguna forma esa posada posee un monopolio espacial que será explotado por el dueño de la posada, quien puede incluso cobrar tarifas más elevadas debido justamente a su localización.
Pero además de este monopolio geográfico, la posada puede tener un monopolio temporal si la demanda para este tipo de alojamiento es elevada y la oferta reducida. También puede tener una localización de nicho, pues la posada bien localizada puede posicionar sus servicios dentro de la gama de otras posadas existentes. Un nicho favorable concede de nuevo un monopolio y elevados los rendimientos, hasta el momento en que un competidor logra imitar el productos y los servicios del monopolista.
El tamaño de los activos con una mayor incidencia en relación a la inversión total, produce también elevados gastos de mantenimiento. Como estos activos son indivisibles se dificulta la construcción fraccionada y una vez construida X número de habitaciones, si estas no se alquilan durante un tiempo dado, ello produce pérdidas. Incluso el proyectista de una posada requiere de una demanda mínima para empezar a construir en un tiempo adecuado y antes que surja una competencia más agresiva. Igualmente es también costoso agrandar o reducir el tamaño seleccionado; y la rigidez en el tamaño, causa además molestias si se quieren hacer ajustes. Incluso el inversionista en este tipo de bien no les es fácil diversificar su cartera de negocios, como lo haría un inversionista en activos financieros (acciones, bonos, papeles comerciales, etc…).
La durabilidad de los activos, como la construcción y los equipos, puede tener una vida económica más corta que su vida física.
1.3 El financiamiento inmobiliario y la inversión total ventajosa.
Los inversionistas en bienes raíces dependen del crédito, es decir de los préstamos hipotecarios de mediano plazo (entre 5 y 10 años) donde el valor de la propiedad es considerado como garantía del préstamo. Este tipo de préstamo depende del tipo de inmueble, del destino del mismo y de los beneficios que le pueda conceder el Estado con sus leyes especiales. Estos préstamos se encuentran relacionados con el éxito del proyecto de inversión. Por lo general son préstamos para la construcción y remodelación de bienes inmuebles.
El valor probable de una inversión y su mezcla entre deuda y capital puede ser conocida a partir del ingreso de operación neto del bien inmueble y de las condiciones del financiamiento ofrecida por la entidad bancaria.
Supongamos que se estima que el Ingreso de Operación Neto del primer año sea igual a US$ 15.000, que el rendimiento esperado del capital propio antes de impuesto sea igual al 16,67%, supongamos que el interés del préstamo bancario sea del 15% por año, con un plazo de 25 años y que la razón de Cobertura de la Deuda sea igual a 1,20. Pues bien, si la propiedad obtiene US$ 15.000 en el primer año y el inversionista espera un rendimiento sobre su capital propio y antes de impuesto del 16,67% y sabe que podrá obtener un préstamo con una Cobertura de la Deuda igual a 1,20, bajo las condiciones de para el primer año de un tipo de interés del 15% a 25 años, entonces ello indica lo siguiente:
primero que el posible que el pago anual para cancelar la hipoteca sea igual a:
US$ 15.000 / 1,20 = US$ 12.500 y como esta es una anualidad igual y consecutiva durante 25 años al 15%, la deuda que esa cantidad amortizaría se obtendría multiplicando ese pago anual por el valor actual de una anualidad constante igual a: 6.464, lo que daría un posible préstamo igual a: US$ 12.500 x 6,464 = US$ 80.800.
No hay duda también que de los Ingresos Operativos Netos igual a US$ 15.000 si se resta la cantidad de US$ 12.500 para pago de deuda, le quedaría al inversionista: US$ 2.500 y esta cantidad residual, tratado como una entrada a perpetuidad tendría un valor para el inversionista de : US$ 2.500 / 0,1667 = US$ 14.997, si el espera realmente un rendimiento del 16,67%.
Entonces y en resumen la inversión total de esta propiedad inmobiliaria distribuida entre deuda y capital es igual a: US$ 80.800 + US$ 14.997 = US$ 95.797.
Esta forma rápida de obtener la mezcla entre la deuda y el capital propio, se parece en mucho a la forma en que se busca el Costo de Oportunidad o tasa de descuento mediante el costos ponderado de los capitales, es decir:
= (US$ 80.000 / US$ 95.797 ) x 0,15 + ( US$ 14.997 / US$ 95.797) x 0,1667
= 0,8351 x 0,15 + 0,1565 x 0,1667
= 0,125 + 0,026
= 0,151
Ahora si calculamos la tasa de capitalización del 15,1% en relación al Ingreso de Operación Neto de US$ 15.000, nos arrojaría el valor igual a: 15.000 / 0,151 = US$ 99.338, o sea una inversión total bastante cerca al valor de la inversión ventajosa para el proyecto igual a: US$ 95.797 y estimada anteriormente.
1.4 Elementos fiscales
Los efectos de los impuestos y las disposiciones fiscales generales, tienen sobre las decisiones de inversión en bienes raíces una importancia financiera, pues los proyectos inmobiliarios realizan su evaluación mediante los flujos de efectivo después de impuestos. Las regulaciones impositivas y el tratamiento a las posadas es un elemento que es necesario conocer. A veces la posada forma parte de una categoría de contribuyente que le es exonerado por el tiempo el pago del impuesto sobre la renta, por lo que es necesario conocer la Ley del Impuesto sobre la Renta (ISR), la Ley del Impuesto al Valor Agregado (IVA) y la Ley de Impuestos a la enajenación de activos inmobiliarios. Igualmente es necesario conocer el tratamiento fiscal de las depreciaciones
lunes, mayo 22, 2006
El asunto del mercado (resumen)
Algunas reflexiones cuantitativas y cualitativas del mercado existente y potencial.
Supongamos que en una zona turística determinada existen 100 posadas turísticas ya operando y que en promedio son posadas de 8 habitaciones con 3 plazas-camas por habitación. En esta zona se contabilizan entonces 800 habitaciones de posadas y 2.400 plazas-camas. Igualmente vamos a establecer la hipótesis, la cual se puede comprobar en el terreno, que el alta temporada las 100 posadas trabajan al 100% de su capacidad instalada en habitaciones, es decir que se venden las 800 habitaciones y por lo tanto las 2.400 plazas-camas, para visitantes que se alojan por motivos vacacionales y por un promedio de 6 noches. Igualmente se nos informa que durante la baja temporada sólo se trabaja al 35% de la capacidad instalada, debido a que el mercado se reduce sólo a visitantes de fines de semanas (un promedio de 2 noches). Igualmente se ha reportado que la alta temporada corresponde a la sumatoria de los días relacionados con la semana santa, los carnavales, el año nuevo y las vacaciones escolares y que ello corresponde a más o menos 170 días de los 365 días del año ( es decir: el 55% ); también lo que se denomina baja temporada corresponde sólo a 98 días, es decir visitas de fin de semana de 2 noches cada una ( es decir: 27% del total de días anuales) y sólo para alojar un promedio de 1,90 persona por habitación. Si este reportaje es cierto entonces, entonces la capacidad utilizada al año pero pesada por la influencia de los días es igual a : 100% x 0,55 = 55% + 35% x 0,27= 9,45%, o lo que es lo mismo que realmente las posadas trabajan solamente durante 268 días al año pero trabajando con una media del 64,45% de su capacidad instalada.
En resumen, en alta temporada las posadas contabilizan su mercado y sus ventas de habitaciones de esta manera:
800 habitaciones x 100% x 170 noches = 136.000 habitaciones-noches en alta temporada
136.000 x 3 personas por habitación y noche = 408.000 pernoctaciones
408.000 / 6 noches de estadía media = 68.000 visitantes (mercado de alta temporada)
En baja temporada las posadas contabilizan su mercado y la venta de habitaciones de esta manera:
800 habitaciones x 35% x 98 noches = 27.400 habitaciones-noches en baja temporada
27.400 x 1,90 personas por habitación y noche = 52.060 pernoctaciones
52.060 / 2 noches de estadía media = 26.030 visitantes (mercado de baja temporada).
El mercado cautivo para estas 100 posadas es igual a 68.000 + 26.030 = 94.030 visitantes. El 72% de los visitantes son vacacionistas de alta temporada turística y el 28% de los visitantes son parejas o grupos familiares muy pequeños que viajan los fines de semana por varias razones.
La pregunta que surge de inmediato para un nuevo emprendedor que desea instalar, en ese lugar una nueva posada, es conocer si la demanda para este tipo de alojamiento en ese sitio es mayor que la oferta existente de las 100 posadas que ya están operando y los posibles proyectos en cartera. Este apartado del problema tiene que ser estudiado con herramientas cualitativas, utilizando el instrumento encuesta o lo grupos focales. O bien, analizando una muestra representativa de las tarjetas que llenan en cada posada la clientela que se aloja, donde se conoce casi siempre las noches que pernoctará, el tamaño del grupo familiar o grupo de amigos, el lugar de procedencia.
La otra variable que es necesario conocer es la tarifa promedio por pernoctación o por persona-noche (casi siempre una tarifa para cancelar Cama y Desayuno).
domingo, mayo 21, 2006
La valoracion de inversiones
Existen varios métodos para valorar las inversiones. Los métodos tradicionales son tres:
1) El método del período de recuperación del capital invertido , el cual consiste en hacer la sumatoria de los saldos de caja rescatados y ver en qué momento se cubre la inversión del año cero. Este método aunque es muy simple , presenta algunos inconsistencias, fue utilizado hasta el año 1980 por el 70% de las empresas.
2) El método del rendimiento promedio expresado en %. Consistí en obtener la entrada de caja promedio y compararla con la llamada inversión media que era la inversión del año cero dividida entre 2. El 30% de las empresas en el año de 1980 utilizaban este método.
3) El método del rendimiento al igual que el rendimiento de espera un Banco, es decir se supone que la inversión en el año cero es un préstamo de la empresa para ser recuperado en partidas de interés y capital hasta el final del horizonte del proyecto y entonces el % de rendimiento, en ese período de tiempo, daría origen a la cuota anual y consecutiva a pagar.
Estos tres métodos aunque servirían para medir en algo el riesgo de invertir, fueron desplazados por el método de los saldos de caja o de efectivo descontados. El principio de este método consiste en calcular los saldos en efectivo previstos para los años de vida del proyecto para llevarlos a su valor actual, mediante el empleo de los Factores de Descuento correspondientes para cada año, desde final del año 1 hasta el final del año n. Como el Factor de Descuento para el año CERO, donde aparece la salida de caja de la inversión, es igual a 1 entonces ese valor no se altera.
Todas las entradas positivas en caja una vez descontadas, se suman y se resta de la inversión del año CERO. Si el resultado es positivo se dice que se ha obtenido un Valor Actual Neto positivo y el proyecto es aceptable, al menos que existen otras variables que se deban considerar, antes de tomar cualquier decisión. Si un flujo de caja se descuenta con la tasa del 20% y el VAN es positivo, ello indica que el rendimiento será superior al 20%
Supongamos que en 6 años un proyecto presente el siguiente flujo de efectivo para una inversión en el año CERO de 15.000:
• -15.000
• +6.000
• +6.000
• +6.000
• +6.000
• +4.000
• +2.000
Si este flujo de efectivo se descuenta con la tasa de oportunidad del 20%, obtendremos un VAN positivo:
-15.000 x 1
6000 x 0,833
6000 x 0,694
6000 x 0,579
6000 x 0,482
4000 x 0,402
2000 x 0,335
Lo anterior se traduce en estos valores:
-15.000
+4.998
+4.164
+3.474
+2.892
+1.608
+ 670
VAN = +2.806
Claro si el mismo cálculo se hace descontando con la tasa del 30% el resultado sería un VAN negativo igual a : -514. Es decir, con tasas de descuento que van desde el 20% hasta el 28% los VAN serían positivos, pero ya con tasas del 29% y del 30% aparece un VAN negativo. Daría la impresión entonces que la TIR que hace que el VAN sea igual a CERO estaría cercana o sería mayor del 28% y este sería el rendimiento verdadero del proyecto. Después de los años 80 más del 50% de las empresas utilizaban este método de evaluación financiera.
En el ejemplo anterior con la tasa de descuento del 20% el VAN fue positivo en 2.806 pero con la tasa de descuento del 30% el VAN fue negativo en menos 514. Entonces por interpolación podemos conocer la verdadera TIR:
20% + 2.806 / 2.806 + 514 x ( 30% - 20% ) = 28,5%
En esta explicación se debe tener claro que lo principal es poder determinar los saldos en efectivo o sea: el flujo de caja. Este flujo de caja es un estimado final, después de conocer el Balance Pro-forma del proyecto (activos y su forma de financiamiento); el estudio del mercado, que daría origen a un posible presupuesto de ventas y su incremento anual, la tabla de amortizar el préstamo bancario par obtener el pago del interés (gasto financiero que se refleja en el Estado de Resultado) y el pago del principal o capital ( que se paga con el flujo de caja); la tabla de depreciaciones pues esta partida anual se resta de las ventas (con fines fiscales), al igual que la estimación de los costos y gastos, todos reflejados en el Estado de Resultados. Para llegar al final a calcular las salidas de efectivo y las entradas de efectivo y el posible saldo final que les tocaría los socios del negocios (que es el efectivo que se descuenta desde el año 1 hasta el año n, para hacer la sumatoria y obtener el VAN o bien la TIR, por interpolación).
Un asunto también importante es saber con qué tasa de descuento debo hacer los estimados. Esta tasa de descuento se le llama EL COSTO DE OPORTUNIDAD del dinero y puede ser el costo medio ponderado de los capitales que financian el proyecto, como el costo en % de interés que establece el Banco para el préstamo y la tasa de rendimiento ( en %) que esperan, como mínima, los socios que aportan sus capitales. Otra manera de obtener el costo de oportunidad, es conocer que tasa de interés pagan los Bonos del Estado de bajo riesgo y suponer que esa tasa es el rendimiento mínimo y más seguro esperado.
Es necesario conocer los des-gravámenes que se establece en la Ley del Impuesto sobre la Renta, ya que ello influye en el saldo neto. Otro asunto es el efecto de la inflación. Los proyectos a menudo se calculan a valores constantes y al final una vez que se obtiene la TIR aparente se puede calcular la TIR real, conociendo el % de inflación anual. El tema del riesgo y de la incertidumbre en la evaluación de los proyectos de inversión es importante pues nos ocupamos de un futuro incierto y basado en parámetros hipotéticos para proyectar. A veces el riesgo se puede cuantificar para obtener una prima por riesgo si existiese una referencia histórica de proyectos similares, pero la incertidumbre sólo se puede manejar con un buen análisis de sensibilidad, con el supuesto de escenarios o bien con métodos más sofisticados que se relacionan con la probabilidad y los árboles de decisiones.
jueves, mayo 18, 2006
Un proyecto de ampliacion de una Posada
Supongamos que una posada con varios años de construida y que ha sido exitosa desea ampliarse construyendo nuevas habitaciones y añadiendo un espacio adicional a su comedor. En este caso la posada tendría que hacer una inversión nueva estimada en US$ 70 mil de inmovilizados o activos fijos y US$ 10 mil de capital de trabajo, para arrojar un total de inversión de US$ 80 mil. Esta inversión se hará en dos períodos bien definidos , un 50% en el año cero y el otro 50% al final del primer año o año 1.
En el segundo año o año 2 se iniciará la actividad de la posada con su nueva ampliación y con unos ingresos brutos igual a US$ 20 mil: se estima que los ingresos brutos del tercer año o año 3 podrían ser de US$ 40 mil ; y en los años 4, 5 hasta el año 9, este ingreso bruto podría ser igual a US$ 48 mil, pero se supone que ya para el año 10 los ingresos brutos se reducirían a US$ 30 mil y bajarían aún más al final del año 11 para situarse en US$ 15 mil . Se estima que el horizonte temporal sería de 12 años y para ese momento se recuperaría el capital de trabajo igual a US$ 10 mil y un posible valor salvado de la inversión de activos fijos que durarían 15 años y que se estima en US$ 16 mil para dar un total para ese año doce de ingresos brutos igual a US$ 26 mil. La depreciación de los activos fijos en 15 años es igual a US$ 5,3 mil por año desde el año 2 hasta el año 11. Ahora bien si a los ingresos brutos le restamos la depreciación nos arroja una cantidad sujeta a impuestos obre la renta , o sea una cantidad gravable. Luego que se deduce el ISR se debe añadir de nuevo la depreciación para obtener los ingresos netos o beneficios para el proyecto de ampliación.
Si la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) es del 10%, entonces la pregunta es la siguiente: ¿ vale la pena hacer la inversión para ampliar la posada ?
Veamos los resultados de este ejemplo numérico :
Salidas(-) y entradas (+) en caja
-40.000 (inversión)
-40.000 (inversión)
+20.000
+40.000
+48.000
+48.000
+48.000
+48.000
+48.000
+48.000
+30.000
+15.000
+26.000
Ahora aparecen las depreciaciones que se restan del flujo de efectivo para obtener los ingresos gravables:
0
0
5.300
5.300
5.300
5.300
5.300
5.300
5.300
5.300
5.300
5.300
0
Ahora aparecen los ingresos gravables con el 35% del ISR:
0
0
14.700
34.700
42.700
42.700
42.700
42.700
42.700
42.700
24.700
9.700
0
Ahora tenemos los ISR pagados al Estado:
0
0
5.145
12.145
14.945
14.945
14.945
14.945
14.945
14.945
8.645
3.395
Ahora la utilidad gravable menos los ISR y más la depreciación daría el flujo de caja a ser descontado:
-40.000
-40.000
+14.855
+27.855
+33.055
+33.055
+33.055
+33.055
+33.055
+33.055
+21.355
+11.605
+26.000
La caja o el flujo de efectivo anterior se descuenta con una tasa de descuento (o costo de oportunidad ) que en este caso es el 10% (Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento o TMAR). Los factores de descuento para cada año son.
1
0,909
0,826
0,751
0,683
0,621
0,564
0,513
0,467
0,424
0,356
0,350
0,319
Si los factores de descuento al 10% anual se multiplican por el flujo de caja del proyecto, obtenemos el flujo de caja descontado a valor presente, como sigue:
-40.000
-36.360
+12.270
+20.919
+22.577
+20.527
+18.643
+16.957
+15.437
+14.015
+8.243
+4.062
+8.294
La salida de efectivo debido a la inversión realizada al final de los años 0 y 1 es igual US$ 76.360 ya descontados a valor presente. La sumatoria de las cajas recuperadas año a año y descontadas a valor presente es igual a: US$ 161.944. Estas entradas en efectivo se le resta la salida en efectivo debido a la inversión para la ampliación igual a US$ 76.360 y obtenemos un Valor Actualizado Neto (VAN) igual a US$ 85.584, es decir un valor mayor que la inversión descontada en 1,12.
Obsérvese que la suma de la caja neta aún no descontada suma US$ 300.000 menos US$ 80.000 daría US$ 220.000 de ingresos netos o caja neta, que si la comparamos con la inversión total de US$ 80.000 x 12, obtendríamos una rentabilidad porcentual media y neta igual a:
(220.000 / 80.000 x 12 ) x100 = 0,23 = 23%
Lo cual nos indica también que la ampliación de la posada es aceptable. Ahora podemos igualmente obtener la Tasa Interna de rendimiento ( la TIR) o rentabilidad intrínseca del proyecto de ampliación. Esto se debe hacer por tanteo y por interpolación pues lo que debemos buscar es la Tasa que hace que el VAN sea igual a cero. Descontaremos el flujo de caja con una tasa mayor del 10% , digamos que descontamos con la tasa del 40% ya que de esa manera obtendríamos valores descontados menores. En efecto:
-40.000 x 1.000 = -40.000
-40.000 x 0.714 = -28.560
+14.855 x 0.510 = +7.576
+27.855 x 0.364 = +10.139
+33.055 x 0,260= + 8.594
+33.055 x 0,186 = + 6.148
+33.055 x 0,095 = + 3.140
+33.055 x 0,068 = + 2.248
+33.055 x 0,048 = + 1.587
+33.055 x 0,035 = + 1.157
+21.355 x 0,025 = + 534
+11.605 x 0,018 = + 209
+26.000 x 0,013= + 338
La sumatoria de los valores positivos o entradas en la caja ahora suman + 41.670, pero la salida de caja debido a la inversión suma - 68.560, es decir una inversión superior que el rescate de la caja , lo cual produce un VAN negativo igual a: - 26.890, y este resultado se obtiene descontando con la tasa del 40%. Ahora por interpolación obtendremos entre el VAN positivo + 85.584 y el VAN negativo – 26.890 , la TIR de esta manera:
TIR = 10% + (40% - 10% ) x 85.584 / 85.584 + 26.890
TIR = 10% + ( 30% ) x 0,76
TIR = 10% + 22,8%
TIR = 32,8%
Como esta TIR del 33% es mayor que la TMAR del 10% el proyecto es bastante rentable siempre que en el contexto macroeconómico no existe una inflación elevada. De todos modos si la inflación fuese igual al 10% por año, entonces la TIR aparente se transforma en una TIR real, de esta manera:
0,33 -0,10 / 1,10 = 0,21 = 21%. Pero esta TIR real incluso en el contexto inflacionario del 10% todavía es una unidad de mérito que asegura que el proyecto de ampliar la posada es aceptable.
Directorio de Softwares Libres (en negocios)
Los softwares libres para negocios los puede bajar en este lugar.
miércoles, mayo 17, 2006
El costo de oportunidad tradicional o el ajustado ?
El concepto de valor futuro = valor presente ( 1 + tasa de interés)
El concepto de valor presente= valor futuro / 1 + tasa de interés
Cuando se trabaja con un flujo de efectivo o de caja esperado (E-CF) debemos llevarlos a valor presente con una tasa de interés de oportunidad ajustada con una prima por riesgo (1 + i ) elevada a la “n”, y en un espacio temporal desde 1 hasta “n” años.
La primera tarea del analista es estimar el flujo de efectivo esperado, periodo a periodo; y luego, descontar esos flujos al presente con una tasa de descuento que corresponda al costo de oportunidad de esos fondos líquidos. El costo de oportunidad es el retorno que el proyectista espera obtener relativa a una inversión alternativa de igual o menor riesgo. A veces se utiliza como costo de oportunidad el costo pesado o ponderado del capital propio y del capital crédito (y este último ajustado con el ISR). Esto se denomina el Valor Presente Ajustado, sugerido por Stewart Myers del MIT. Esta sugerencia tiene por base que el costo de oportunidad debe ser ajustado con la tasa impositiva asociada a las ventaja que pueda tener una palanca financiera recurriendo al crédito. Entonces la tasa de descuento vendría dada de esta manera:
T de D = (débito /débito +capital propio) (tasa de interés del débito) ( 1 – ISR) + (capital propio / débito + capital propio) (tasa de interés que se desea obtener al invertir el capital propio).
Supongamos este ejemplo:
T de D sin ajuste = (60%) (12%) + (40%) ( 30%) = 7.2% + 12% = 19,2%
T de D con ajuste =(60%) (12%) ( 30%) + (40% (30%) = 2,16% + 12% = 14,16%
Si se utiliza la tasa de descuento del 19% entonces el factor de descuento para el primer año operativo sería igual a: 0,840336; pero si se descuenta con un costo de oportunidad ajustado del 14%, entonces el factor de descuento para el primer año operativo sería igual a : 0,877193, lo cual nos indica que el valor que aparezca del flujo de efectivo al final del año uno, será mayor a valor presente con la tasa de descuento del 14% y será menor con la tasa de descuento no ajustada del 19%.
En resumen: el interés del débito y el interés del capital propio, ambos son costos de oportunidad y cada uno supone una prima por riesgo. Pero la tasa de descuento ( T de D) tiene que ver con la estructura porcentual o el peso entre el capital débito y el capital propio, pero el ajuste se realiza con la variable : 1 – ISR, lo cual tiene como efecto lograr una tasa de descuento más modesta. Así a su turno se obtendría un valor presente del flujo de efectivo mucho mayor en relación al otro método que no realiza el ajuste.
El concepto de valor presente= valor futuro / 1 + tasa de interés
Cuando se trabaja con un flujo de efectivo o de caja esperado (E-CF) debemos llevarlos a valor presente con una tasa de interés de oportunidad ajustada con una prima por riesgo (1 + i ) elevada a la “n”, y en un espacio temporal desde 1 hasta “n” años.
La primera tarea del analista es estimar el flujo de efectivo esperado, periodo a periodo; y luego, descontar esos flujos al presente con una tasa de descuento que corresponda al costo de oportunidad de esos fondos líquidos. El costo de oportunidad es el retorno que el proyectista espera obtener relativa a una inversión alternativa de igual o menor riesgo. A veces se utiliza como costo de oportunidad el costo pesado o ponderado del capital propio y del capital crédito (y este último ajustado con el ISR). Esto se denomina el Valor Presente Ajustado, sugerido por Stewart Myers del MIT. Esta sugerencia tiene por base que el costo de oportunidad debe ser ajustado con la tasa impositiva asociada a las ventaja que pueda tener una palanca financiera recurriendo al crédito. Entonces la tasa de descuento vendría dada de esta manera:
T de D = (débito /débito +capital propio) (tasa de interés del débito) ( 1 – ISR) + (capital propio / débito + capital propio) (tasa de interés que se desea obtener al invertir el capital propio).
Supongamos este ejemplo:
T de D sin ajuste = (60%) (12%) + (40%) ( 30%) = 7.2% + 12% = 19,2%
T de D con ajuste =(60%) (12%) ( 30%) + (40% (30%) = 2,16% + 12% = 14,16%
Si se utiliza la tasa de descuento del 19% entonces el factor de descuento para el primer año operativo sería igual a: 0,840336; pero si se descuenta con un costo de oportunidad ajustado del 14%, entonces el factor de descuento para el primer año operativo sería igual a : 0,877193, lo cual nos indica que el valor que aparezca del flujo de efectivo al final del año uno, será mayor a valor presente con la tasa de descuento del 14% y será menor con la tasa de descuento no ajustada del 19%.
En resumen: el interés del débito y el interés del capital propio, ambos son costos de oportunidad y cada uno supone una prima por riesgo. Pero la tasa de descuento ( T de D) tiene que ver con la estructura porcentual o el peso entre el capital débito y el capital propio, pero el ajuste se realiza con la variable : 1 – ISR, lo cual tiene como efecto lograr una tasa de descuento más modesta. Así a su turno se obtendría un valor presente del flujo de efectivo mucho mayor en relación al otro método que no realiza el ajuste.
El Estado de Resultado o de Perdidas y Ganancias
Relacionado también con el mercado es la determinación de los precios. Existen diferentes tipos de posadas y diferentes precios o tarifas de acuerdo a la calidad y a la forma de vender los servicios (cama y desayuno, paquete completo con todos los servicios). Lo ideal es conocer para cada tipo de posada, ubicada en diferentes espacios geográficos de un mismo territorio y para la forma como vender sus servicios, una relación de precios para sus servicios de: a) buena calidad, b) de muy buena calidad y c) de excelente calidad.
La idea es lograr valores promedios de los precios para la venta de los servicios a los consumidores. Ahora bien, para proyectar los precios en el tiempo, no se utiliza un modelo estadístico que ajuste la tendencia, sino más bien el ajuste se hace conociendo la inflación existente y proyectada. No obstante, existe también el criterio que los precios sean a valor constante y que lo que se modifica es el posible incremento de las ventas a través de los años. Sea cual sea el procedimiento empleado, lo importante es lograr las ventas totales proyectadas en el horizonte de 5 o de 10 años, a sabiendas que los primeros cinco años son los de mayor dificultad para obtener una adecuada cuota de mercado. La tasa de ocupación promedio se modificará al pasar los años y poder consolidar una determinada cuota de mercado.
En cuanto a los costos de venta, se sabe por experiencia que la venta de habitaciones produce un una utilidad bruta elevada y que el departamento que prepara y vende los alimentos siempre presenta una utilidad bruta menor.
Si habitaciones produce una utilidad estimada en un 80% y la preparación de alimentos presenta una utilidad media del 20%, entonces es posible que una posada que venda cama y desayuno presente una utilidad bruta media del 50%. A este porcentaje hay que restarle las incidencias porcentuales de los costos por concepto de luz, energía, agua, administración y promoción igual a un 13%, para así obtener una utilidad operativa de la posada igual al 37% de ventas y menos otros gastos para alargar la vida de los activos, como mantenimiento y reparaciones igual al 3% de ventas, nos debería arrojar un 34% y menos un 10% de imprevistos, quedaría 24% de utilidad operativa de la casa.
Es necesario estimar las ventas anuales y luego los costos variables (que en las posadas es igual al 70% de las ventas) y los costos fijos que no se relacionan con las ventas, pues son compromisos contractuales para pagar una determinada nómina, un determinado seguro o un gasto de mantenimiento preventivo.
Conocidos los ingresos por ventas año a año y los cotos variable y fijos, así como el costo financiero para cancelar los intereses al Banco y deducir también la depreciación, sólo con fines fiscales, se obtiene la UTILIDAD GRAVABLE, a la cual se le resta el Impuesto sobre la Renta (quizá el 35% ó 40% ) para obtener la UTILIDAD DESPUES DE PAGAR LOS IMPUESTOS
Las utilidades después de pagar los impuesto no son, sin embargo, la única riqueza producida por la posada, pues se había deducido la depreciación solamente con fines fiscales y que ahora al hacer el FLUJO DE CAJA o de EFECTIVOS, habría que sumar a la utilidad las depreciaciones anuales.
En otro apartado veremos cómo se forma el flujo de caja del proyecto y cómo se obtiene de ese estado financiero la cantidad que realmente le quedaría a los socios o inversionistas del proyecto que habían erogado su patrimonio o capital propio en el año cero y antes de operaciones.
La idea es lograr valores promedios de los precios para la venta de los servicios a los consumidores. Ahora bien, para proyectar los precios en el tiempo, no se utiliza un modelo estadístico que ajuste la tendencia, sino más bien el ajuste se hace conociendo la inflación existente y proyectada. No obstante, existe también el criterio que los precios sean a valor constante y que lo que se modifica es el posible incremento de las ventas a través de los años. Sea cual sea el procedimiento empleado, lo importante es lograr las ventas totales proyectadas en el horizonte de 5 o de 10 años, a sabiendas que los primeros cinco años son los de mayor dificultad para obtener una adecuada cuota de mercado. La tasa de ocupación promedio se modificará al pasar los años y poder consolidar una determinada cuota de mercado.
En cuanto a los costos de venta, se sabe por experiencia que la venta de habitaciones produce un una utilidad bruta elevada y que el departamento que prepara y vende los alimentos siempre presenta una utilidad bruta menor.
Si habitaciones produce una utilidad estimada en un 80% y la preparación de alimentos presenta una utilidad media del 20%, entonces es posible que una posada que venda cama y desayuno presente una utilidad bruta media del 50%. A este porcentaje hay que restarle las incidencias porcentuales de los costos por concepto de luz, energía, agua, administración y promoción igual a un 13%, para así obtener una utilidad operativa de la posada igual al 37% de ventas y menos otros gastos para alargar la vida de los activos, como mantenimiento y reparaciones igual al 3% de ventas, nos debería arrojar un 34% y menos un 10% de imprevistos, quedaría 24% de utilidad operativa de la casa.
Es necesario estimar las ventas anuales y luego los costos variables (que en las posadas es igual al 70% de las ventas) y los costos fijos que no se relacionan con las ventas, pues son compromisos contractuales para pagar una determinada nómina, un determinado seguro o un gasto de mantenimiento preventivo.
Conocidos los ingresos por ventas año a año y los cotos variable y fijos, así como el costo financiero para cancelar los intereses al Banco y deducir también la depreciación, sólo con fines fiscales, se obtiene la UTILIDAD GRAVABLE, a la cual se le resta el Impuesto sobre la Renta (quizá el 35% ó 40% ) para obtener la UTILIDAD DESPUES DE PAGAR LOS IMPUESTOS
Las utilidades después de pagar los impuesto no son, sin embargo, la única riqueza producida por la posada, pues se había deducido la depreciación solamente con fines fiscales y que ahora al hacer el FLUJO DE CAJA o de EFECTIVOS, habría que sumar a la utilidad las depreciaciones anuales.
En otro apartado veremos cómo se forma el flujo de caja del proyecto y cómo se obtiene de ese estado financiero la cantidad que realmente le quedaría a los socios o inversionistas del proyecto que habían erogado su patrimonio o capital propio en el año cero y antes de operaciones.
lunes, mayo 15, 2006
La tabla de depreciaciones
La depreciación de los activos fijos y de los activos diferidos es importante pues su sumatoria, aunque no es una fuente de efectivo, si debe aparecer en el Estado de Resultados con fines fiscales.
Se ha dicho que con fines estimativos se suele valorar el valor anual de la depreciación en al menos 15%. Si no se dispone de datos concretos, la estimación se acostumbra a fijarla en un 10%. Así para una posada de 8 habitaciones donde la inversión total puede ser igual a : 8 x US$ 38.750 por habitación= US$ 310.000 y de esa inversión total la construcción puede ser entre el 55% al 57% (US$ 173.600) y las maquinarias y equipos 10% a 12% (US$ 34.100), Mobiliario 5% a 6% ( US$ 17.050), otros equipos 3% a 4% (US$ 10.850) y activos diferidos 2% a 3%. (US$ 7.750), es decir una cantidad a depreciar igual a US$ 243.350, para lo cual se podría estimar de una manera muy preliminar la cantidad de US$ 16,223 cada año como depreciación durante 15 años. Pero la cifra indicada es demaciado general para que pueda ser exacta, por lo que es necesario matizar esta cifra, teniendo en cuenta la vida probable de cada activo. Por ejemplo un edifición de hormigón tiene una vida de 50 años y uno de ladrillo y acero una vida de 30 años, Se podría decir que la vida de una edificación para una posada, bien sea a partir de una casa antigua rescatada o de una nueva construcción rural puede ser de 20 años. Una caldera de vapor tiene una vida de 25 años, motores eléctricos 14 años, bombas o hidroneumáticos 20 años, un horno de gas para la cocina 8 años, los activos diferidos 5 años.
Aunque es posible llegar a este detalle para cada activo, se puede decir que la edificación con un valor de inversión igual a US$ 173.600 se puede dividir entre 20 años (US$ 8.680 cada año durante 20 años), las maquinarias y equipos con una inversión igual a US$34.199, se puede dividir entre 10 años ( US$ 3.420 durante 10 años), el mobiliario con una inversión igual a US$ 17.050 se divide entre 5 años (US$ 3.410 por 5 años), los otros equipos de corta vida con una inversión igual a US$ 10.850 se divide entre 3 años ( US$ 3.617 cada año durante 3 años) y los activos diferidos igual a US$ 7.750 se divide entre 5 años ( US$ 1.550 para 5 años). Asi pues aunque la depreciación general es igual a US$ 20.677, se debe tener en cuenta que en un horizonte de 10 años la edificación sólo se habría depreciado en la mitad de su vida útil y la otra mitad quedaría como un valor salvado al final del año 10. En lo que respeta a los otros items, todos se habrían depreciado en el horizonte de 10 años, sin valor salvado alguno.
Algunas legislaciones permiten lo que se denomina la depreciación acelerada y algunas administraciones de gobiernos aceptan esta ventaja u otras ventajas en polos de desarrollos muy especiales. La depreciación acelerada supone que las cuotas de depreciación son elevadas al comienzo y van bajando cada año. Este método es ventajoso con fines fiscales y es adecuado para empresas débiles y cuando la inflación del país es elevada.
Uno de los métodos más conocidos relativo a la depreciación acelerada es el que se denomian la suma de los dígitos Si por ejemplo vamos a depreciar un activo fijo con valor inicial de US$ 20.000 y su vida útil se estima en 4 años, entonces la suma de los dígitos es: 1+2+3+4 = 10 y entonces la depreciación para el primer año es igual a : 4 / 10 = 0,40 x US$ 20.000 = US$ 8.000; para el segundo año sería igual a : 3 / 10 = 0,30 x US$ 20.000 = US$ 6.000; para el tercer año, sería 2 / 10 = 0,20 x US$ 20.000 = US$ 4.000 y para el cuarto año : 1/ 10 = 0,10 x US$ 20.000 = 2.000. Es necesario notar que los datos para depreciar son: 8.000, 6.000, 4.000 y 2.000, es decir que van disminuyendo al pasar los años.
En resumen: se estima la tabla de depreciación para poder reflejar esos datos en el Estado de Resultado y obtener así una ventaja fiscal, ya que si restamos de las ventas los costos operativos variables, los costos fijos, los intereses y también restamos la deprecaión, entonces la utilidad gravable será menor y se pagará menos impuesto sobre la renta (ISR).
Pero es necesario advertir que como la depreciación no es una salida de efectivo, en el Flujo de Caja debe aparecer como una
fuente de efectivo que se suma a otras fuentes durante los años operativos, como: la caja inicial (o capital de trabajo inicial desde el año 1 hasta el año n) y la utilidad antes del pago del ISR.
También es bueno recordar que en Flujo de Caja durante operaciones (año 1, año 2...año n) las salidas o usos del fectivo son el Pago del capital o principal al Banco, los pagos del ISR al Estado y lo que llamaremos el reparto de efectivo a los socio o inversionistas con su capital propio y también el saldo de caja final (o saldo de capital de trabajo desde el año cero en adelante hasta desaparecer al final del horizonte del proyecto).
Se ha dicho que con fines estimativos se suele valorar el valor anual de la depreciación en al menos 15%. Si no se dispone de datos concretos, la estimación se acostumbra a fijarla en un 10%. Así para una posada de 8 habitaciones donde la inversión total puede ser igual a : 8 x US$ 38.750 por habitación= US$ 310.000 y de esa inversión total la construcción puede ser entre el 55% al 57% (US$ 173.600) y las maquinarias y equipos 10% a 12% (US$ 34.100), Mobiliario 5% a 6% ( US$ 17.050), otros equipos 3% a 4% (US$ 10.850) y activos diferidos 2% a 3%. (US$ 7.750), es decir una cantidad a depreciar igual a US$ 243.350, para lo cual se podría estimar de una manera muy preliminar la cantidad de US$ 16,223 cada año como depreciación durante 15 años. Pero la cifra indicada es demaciado general para que pueda ser exacta, por lo que es necesario matizar esta cifra, teniendo en cuenta la vida probable de cada activo. Por ejemplo un edifición de hormigón tiene una vida de 50 años y uno de ladrillo y acero una vida de 30 años, Se podría decir que la vida de una edificación para una posada, bien sea a partir de una casa antigua rescatada o de una nueva construcción rural puede ser de 20 años. Una caldera de vapor tiene una vida de 25 años, motores eléctricos 14 años, bombas o hidroneumáticos 20 años, un horno de gas para la cocina 8 años, los activos diferidos 5 años.
Aunque es posible llegar a este detalle para cada activo, se puede decir que la edificación con un valor de inversión igual a US$ 173.600 se puede dividir entre 20 años (US$ 8.680 cada año durante 20 años), las maquinarias y equipos con una inversión igual a US$34.199, se puede dividir entre 10 años ( US$ 3.420 durante 10 años), el mobiliario con una inversión igual a US$ 17.050 se divide entre 5 años (US$ 3.410 por 5 años), los otros equipos de corta vida con una inversión igual a US$ 10.850 se divide entre 3 años ( US$ 3.617 cada año durante 3 años) y los activos diferidos igual a US$ 7.750 se divide entre 5 años ( US$ 1.550 para 5 años). Asi pues aunque la depreciación general es igual a US$ 20.677, se debe tener en cuenta que en un horizonte de 10 años la edificación sólo se habría depreciado en la mitad de su vida útil y la otra mitad quedaría como un valor salvado al final del año 10. En lo que respeta a los otros items, todos se habrían depreciado en el horizonte de 10 años, sin valor salvado alguno.
Algunas legislaciones permiten lo que se denomina la depreciación acelerada y algunas administraciones de gobiernos aceptan esta ventaja u otras ventajas en polos de desarrollos muy especiales. La depreciación acelerada supone que las cuotas de depreciación son elevadas al comienzo y van bajando cada año. Este método es ventajoso con fines fiscales y es adecuado para empresas débiles y cuando la inflación del país es elevada.
Uno de los métodos más conocidos relativo a la depreciación acelerada es el que se denomian la suma de los dígitos Si por ejemplo vamos a depreciar un activo fijo con valor inicial de US$ 20.000 y su vida útil se estima en 4 años, entonces la suma de los dígitos es: 1+2+3+4 = 10 y entonces la depreciación para el primer año es igual a : 4 / 10 = 0,40 x US$ 20.000 = US$ 8.000; para el segundo año sería igual a : 3 / 10 = 0,30 x US$ 20.000 = US$ 6.000; para el tercer año, sería 2 / 10 = 0,20 x US$ 20.000 = US$ 4.000 y para el cuarto año : 1/ 10 = 0,10 x US$ 20.000 = 2.000. Es necesario notar que los datos para depreciar son: 8.000, 6.000, 4.000 y 2.000, es decir que van disminuyendo al pasar los años.
En resumen: se estima la tabla de depreciación para poder reflejar esos datos en el Estado de Resultado y obtener así una ventaja fiscal, ya que si restamos de las ventas los costos operativos variables, los costos fijos, los intereses y también restamos la deprecaión, entonces la utilidad gravable será menor y se pagará menos impuesto sobre la renta (ISR).
Pero es necesario advertir que como la depreciación no es una salida de efectivo, en el Flujo de Caja debe aparecer como una
fuente de efectivo que se suma a otras fuentes durante los años operativos, como: la caja inicial (o capital de trabajo inicial desde el año 1 hasta el año n) y la utilidad antes del pago del ISR.
También es bueno recordar que en Flujo de Caja durante operaciones (año 1, año 2...año n) las salidas o usos del fectivo son el Pago del capital o principal al Banco, los pagos del ISR al Estado y lo que llamaremos el reparto de efectivo a los socio o inversionistas con su capital propio y también el saldo de caja final (o saldo de capital de trabajo desde el año cero en adelante hasta desaparecer al final del horizonte del proyecto).
domingo, mayo 14, 2006
El Financiamiento: buscando un buen mix
Una vez que se conoce el mercado posible, ello nos orienta en cuanto al posible tamaño de la posada en número de habitaciones y plazas-camas. Este tamaño es necesario transformarlo en un programa de inversiones y para ello tanto el arquitecto como el constructor pueden comenzar a diseñar lo que sería construido, según el suelo o parcela a utilizar y las normas para su uso establecidas por las autoridades locales e incluso según los criterios para establecer los tamaños de las habitaciones, el área total de habitaciones, el área total de espacios públicos, el área total de servicios y de estacionamiento, y otras áreas exteriores, con rangos mínimos y máximos.
Es posible que los m2/cuartos sea de 16 y los de baños de 3 m2, para dar un total por habitación de 19 m2. Las zonas de áreas públicas se refiere al vestíbulo, la cafetería, las áreas para la circulación, los sanitarios públicos; y las àreas de servicios como recepción, oficina, cuarto de máquinas, bodega, cocina y servicios para empleados, así como las áreas de circulación.
Es posible que el área de habitaciones con baños represente el 60% del total de área construida, dejando el 40% restante para las áreas públicas, de servicios y otras áreas, Las propuestas de habitaciones puede ser de doble crujia para 1 a 2 personas o de crujia sencilla y para cada habitación seleccionar un mobiliario compuesto por cama, cabecera, box sping, buró, silla , lámpara, tocador con gavetas,cortinero y cortina, espejo y elementos decorativos, closet con ganchos de ropa, otros equipos como protecctor de colchón, sábnas, almohadas, fundas, colchas, cenicero, jarra y vasos de agua, teléfono, aire acondicionado y en el baño los equipos con toallas grandes (2), cesto de papeles, cortina de regadera, tapete antiresbalante y si se requiere extrator de aire.
Por lo general el tamaño medio de una posada es de 8 habitaciones con baño en cada una x 19 m2 = 152 m2 y si esta área representa el 60%, ello quiere decir que el 40% corresponde a: 100 m2 ,para un total de área de igual a 252 m2. Es posible que se estime 6,4 m2 por cuarto para las áreas públicas y también 6,1 m2 por cuarto para las áreas de servicios. Con estos parámetros es posible que el área total para una posada de 8 habitaciones como se ha dicho de 252 m2.
Por experiencia se sabe que la inversión total para una posada de 8 habitaciones puede estar entre US$ 30.000 a US$ 40.000 por habitación, dependiendo del tipo de posada. Igualmente de la inversión total, el terreno puede incidir entre un 5% a 7%, la construcción entre 55% a 57%, los equipos fijos entre 10% a 12%, el mobiliario y la decoración entre un 5% a 6%, los equipos para la operación entre un 3% a %%, los gastos pre-operativos para cancelar honorarios profesionales entre un 2% a 3% , el capital de trabajo entre 1% a 2% y los gastos financieros durante la construcción entre el 5% al 8%.
Es posible que una posada de 8 habitaciones arroje un presupuesto total de inversión igual a US$ 310.000. De esta cantidad por lo general los bancos acostumbran a dar un crédito igual al 60% y el 40% sería financiado con capital propio. Sin embargo esta mezcla se debe estudiar con mucho cuidado para que el pago de los intereses al Banco no incida fuertemente en el Estado de Resultado. Aunque esto depende de la política de los bancos al conceder un determinado plazo, un determinado interés anual, y los rubros que desean financiar con garantía hipotecaria o prendaria, es posible negociar con las instituciones crediticias para llegar a un consenso de acuerdo a la naturaleza del negocio.
Una vez que se conoce el monto del crédito, los años de plazo y el tipo de interés, es necesario estimar la Cuota igual y consecutiva que se pagaría cada año en forma de anualidad formada por principal e intereses.
Supongamos para ilustrar este asunto que de una inversión total de US$ 300.000, el banco esté dispuesto a conceder un préstamo sobre la construcción civil (con garantía hipotería de primer grado) y sobre algunos de los equipos fijos (con garantía prendaria) y que decide financiar el 65% de la inversión total, es decir : US$ 195.000, con un plazo de 10 años y al 12% anual (sin años de gracia). Para estimar la cuota o servicio de esa deuda tenemos que buscar en la Tablas de Interés Compuesto y de Descuento, el factor de recuperación del capital para 10 años y el 12% anual. Este factor es igual a : 0,176984, lo que quiere decir que el pago anual que se requiere para cancelar el préstamo de US$ 195.000 en 10 años con un interés compuesto sobre saldo deudor del 12% anual, sería de : 0,176984 x US$ 195.000 = US$ 34.512 cada año durante 10 años.
Si ahora estimamos el pago del principal o capital multiplicando la cuota de US$ 34.512 por el factor de descuento para el año 10 y el 12% igual a : 0,321973, nos arroja para el primer año operativo un pago del principal igual a: US$ 11.112 y la diferencia según la cuota: US$ 34.512 menos US$ 11.112 = US$ 23.400 para pagar el interés para el primer año. Ahora bien para el segundo año seguimos en mismo procedimiento, solamente que ahora la cuota se multiplica por 0,360610 (para 9 años y 12% ), lo cual daría = 0,360610 x US$ 34.512 = US$ 12.445 para el pago del principal y ahora el interés sería igual a : US$ 34.512 menos 12.445 = US$ 22.067. Como se puede observar el principal se elevaría año a año y los intereses disminuirían (pero la suma de ambos daría la cuota anual). Si esto se sigue hasta el año 1, se obtendría la tabla de amortización para el préstamo. Lo importante es saber que los intereses, al ser un costo financiero año a año , ellos aparecen como costo en el Estado de Resultado del proyecto. Por su parte, el pago del principal aparerecerá como una salida de efectivo, cuando se calcule el Flujo de Caja del proyecto.
Ahora bien, esa mezcla para financiar el proyecto entre el capital crédito (deudas) y el capital propio (patrimonio) y su incidencia porcentual sobre el total de la inversión, podría ayudar a establecer la TASA DE DESCUENTO que serviría como costo de oportunidad para descontar los flujos de caja del proyecto y llevarlos al año CERO.
Como en el ejemplo el préstamo es igual al 65% de la inversión total y al costo del 12%, y el capital propio tiene un peso o incidencia del 35% de la inversión total, pero seguramente con el deseo de obtener un rendimiento del 30% sobre la inversión, entonces : (0,65 x 12) + (0,35 x 30) = 7,8 + 10,5 = 18,3%, que podría tomarse como la tasa anual para descontar el flujo de caja neto para los socios del proyecto. También es posible buscar una alternativa de inversión de muy bajo riesgo, como sería colocar los fondos en la compra de Bonos del Estado y el interés anual que paguen esos bonos se utilizaría como la Tasa de Descuento o como Costo de Oportunidad del dinero, para hacer el descuento de las entradas netas en el Flujo de Caja.
Es posible que los m2/cuartos sea de 16 y los de baños de 3 m2, para dar un total por habitación de 19 m2. Las zonas de áreas públicas se refiere al vestíbulo, la cafetería, las áreas para la circulación, los sanitarios públicos; y las àreas de servicios como recepción, oficina, cuarto de máquinas, bodega, cocina y servicios para empleados, así como las áreas de circulación.
Es posible que el área de habitaciones con baños represente el 60% del total de área construida, dejando el 40% restante para las áreas públicas, de servicios y otras áreas, Las propuestas de habitaciones puede ser de doble crujia para 1 a 2 personas o de crujia sencilla y para cada habitación seleccionar un mobiliario compuesto por cama, cabecera, box sping, buró, silla , lámpara, tocador con gavetas,cortinero y cortina, espejo y elementos decorativos, closet con ganchos de ropa, otros equipos como protecctor de colchón, sábnas, almohadas, fundas, colchas, cenicero, jarra y vasos de agua, teléfono, aire acondicionado y en el baño los equipos con toallas grandes (2), cesto de papeles, cortina de regadera, tapete antiresbalante y si se requiere extrator de aire.
Por lo general el tamaño medio de una posada es de 8 habitaciones con baño en cada una x 19 m2 = 152 m2 y si esta área representa el 60%, ello quiere decir que el 40% corresponde a: 100 m2 ,para un total de área de igual a 252 m2. Es posible que se estime 6,4 m2 por cuarto para las áreas públicas y también 6,1 m2 por cuarto para las áreas de servicios. Con estos parámetros es posible que el área total para una posada de 8 habitaciones como se ha dicho de 252 m2.
Por experiencia se sabe que la inversión total para una posada de 8 habitaciones puede estar entre US$ 30.000 a US$ 40.000 por habitación, dependiendo del tipo de posada. Igualmente de la inversión total, el terreno puede incidir entre un 5% a 7%, la construcción entre 55% a 57%, los equipos fijos entre 10% a 12%, el mobiliario y la decoración entre un 5% a 6%, los equipos para la operación entre un 3% a %%, los gastos pre-operativos para cancelar honorarios profesionales entre un 2% a 3% , el capital de trabajo entre 1% a 2% y los gastos financieros durante la construcción entre el 5% al 8%.
Es posible que una posada de 8 habitaciones arroje un presupuesto total de inversión igual a US$ 310.000. De esta cantidad por lo general los bancos acostumbran a dar un crédito igual al 60% y el 40% sería financiado con capital propio. Sin embargo esta mezcla se debe estudiar con mucho cuidado para que el pago de los intereses al Banco no incida fuertemente en el Estado de Resultado. Aunque esto depende de la política de los bancos al conceder un determinado plazo, un determinado interés anual, y los rubros que desean financiar con garantía hipotecaria o prendaria, es posible negociar con las instituciones crediticias para llegar a un consenso de acuerdo a la naturaleza del negocio.
Una vez que se conoce el monto del crédito, los años de plazo y el tipo de interés, es necesario estimar la Cuota igual y consecutiva que se pagaría cada año en forma de anualidad formada por principal e intereses.
Supongamos para ilustrar este asunto que de una inversión total de US$ 300.000, el banco esté dispuesto a conceder un préstamo sobre la construcción civil (con garantía hipotería de primer grado) y sobre algunos de los equipos fijos (con garantía prendaria) y que decide financiar el 65% de la inversión total, es decir : US$ 195.000, con un plazo de 10 años y al 12% anual (sin años de gracia). Para estimar la cuota o servicio de esa deuda tenemos que buscar en la Tablas de Interés Compuesto y de Descuento, el factor de recuperación del capital para 10 años y el 12% anual. Este factor es igual a : 0,176984, lo que quiere decir que el pago anual que se requiere para cancelar el préstamo de US$ 195.000 en 10 años con un interés compuesto sobre saldo deudor del 12% anual, sería de : 0,176984 x US$ 195.000 = US$ 34.512 cada año durante 10 años.
Si ahora estimamos el pago del principal o capital multiplicando la cuota de US$ 34.512 por el factor de descuento para el año 10 y el 12% igual a : 0,321973, nos arroja para el primer año operativo un pago del principal igual a: US$ 11.112 y la diferencia según la cuota: US$ 34.512 menos US$ 11.112 = US$ 23.400 para pagar el interés para el primer año. Ahora bien para el segundo año seguimos en mismo procedimiento, solamente que ahora la cuota se multiplica por 0,360610 (para 9 años y 12% ), lo cual daría = 0,360610 x US$ 34.512 = US$ 12.445 para el pago del principal y ahora el interés sería igual a : US$ 34.512 menos 12.445 = US$ 22.067. Como se puede observar el principal se elevaría año a año y los intereses disminuirían (pero la suma de ambos daría la cuota anual). Si esto se sigue hasta el año 1, se obtendría la tabla de amortización para el préstamo. Lo importante es saber que los intereses, al ser un costo financiero año a año , ellos aparecen como costo en el Estado de Resultado del proyecto. Por su parte, el pago del principal aparerecerá como una salida de efectivo, cuando se calcule el Flujo de Caja del proyecto.
Ahora bien, esa mezcla para financiar el proyecto entre el capital crédito (deudas) y el capital propio (patrimonio) y su incidencia porcentual sobre el total de la inversión, podría ayudar a establecer la TASA DE DESCUENTO que serviría como costo de oportunidad para descontar los flujos de caja del proyecto y llevarlos al año CERO.
Como en el ejemplo el préstamo es igual al 65% de la inversión total y al costo del 12%, y el capital propio tiene un peso o incidencia del 35% de la inversión total, pero seguramente con el deseo de obtener un rendimiento del 30% sobre la inversión, entonces : (0,65 x 12) + (0,35 x 30) = 7,8 + 10,5 = 18,3%, que podría tomarse como la tasa anual para descontar el flujo de caja neto para los socios del proyecto. También es posible buscar una alternativa de inversión de muy bajo riesgo, como sería colocar los fondos en la compra de Bonos del Estado y el interés anual que paguen esos bonos se utilizaría como la Tasa de Descuento o como Costo de Oportunidad del dinero, para hacer el descuento de las entradas netas en el Flujo de Caja.
sábado, mayo 13, 2006
viernes, mayo 12, 2006
El asunto de conocer el mercado posible
Le decía a Patricio Novoa, participante en mis cursos on-line, que existe una pre-condición para arrancar cualquier proyecto de inversión: tener mercado o clientela. La pregunta que surge de inmediato es: ¿ cómo se estima la clientela posible en un proyecto de alojamienti turístico ?. Lo primero es poder conocer una serie histórica de llegadas de visistantes en el lugar donde se instalaría la Posada Turística. Con esa serie histórica de datos entonces se proyectaría un año o dos años adicionales con un software o con la metodología de los mínimos cuadrados para obtener una ecuación lineal que nos permita hacer la proyección anual. Con esa herramienta se proyecta o se estima el posible número de visitantes para uno o dos años siguientes. Pero tenemos que conocer para ese entorno geográfico que visitan esos clientes, otros datos adicionales que nos van a permitir transformar el número de visitantes en número de habitaciones. Necesitamos entonces los siguientes datos: 1) la entancia o estadía media en noches; 2) un coeficiente por experiencia de la doble ocupación en las habitaciones; 3) un promedio de la ocupación de las habitaciones que podría existir en el sitio expresado en porcentaje, a sabiendas que en alta temporada se podría trabajar al 80% de las habitaciones totales y en baja temporada en más o menos entre el 40% y el 35% (que es el punto de equilibrio en alojamientos turísticos) entonces la ocupación podría ser entre el 57% y el 60% al año.
Ahora con todos esos datos podemos transformar las llegadas del número de turistas al año en la demanda de habitaciones al año, con la fórmula:
No. de Turistas x estancia media / ocupación media anual x coeficiente de doble ocupación x 365 noches al año.
Un ejemplo aclarará estos asuntos metodológicos. Suponga que en un lugar donde se iría a construir una posada turística se obtienen los datos siguientes sobre llegadas de turistas al año en 5 años:
185.500
201.453
218.778
237.593
258.026
y que al hacer la proyección lineal se obtiene la ecuación siguiente:
Y = 18,10 X + 166,10
R al cuadrado = 99,7%
Si X es igual al año 6to y siendo Y el posible número de clientes para ese año
entonces : Y = 18,10 x 6 + 166,10 = 274,7 ( o sea : 274.700 turistas posibles según la proyección lienal)
Ahora aplicamos la siguiente fórmula para obtener el número de habitaciones demandadas:
274.700 x 4,3 / 0,60 x 1,80 x 365 = 1.181.210 / 394,2 = 2.996 habitaciones para el año 6
En la fórmula hemos supuesto que la estadía media de los turistas es 4,3 noches y que se trabajaría al 60% de capacidad media al año y que el número de personas por habitación es igual a 1,8.
Si para el año 6to la posible oferta de habitaciones fuese de 2.000 y la demanda proyectada es de 2.996 , entonces existiría un deficit igual a 2.996 menos 2.000 = 996 habitaciones que faltarían por construir, es decir que el potencial para construir posadas es de 124 posadas de 8 habitaciones cada una, o en todo caso: 6 hoteles de 150 habitaciones cada uno.
El paso siguiente es suponer que al existir mercado para construir varias posadas turísticas de digamos 8 habitaciones cada una ( el tamaño) en ese lugar geográfico, entonces ahora el arquitecto y el constructor tienen la palabra, para establecer el diseño de la futura posada, localizada en una determinada parcela de tierra ya normada por el Ingeniería Municipal y establecer cuánto se necesita de suelo, cuáles serían los métros de construcción, qué maquinarias y equipos se necesitarían, qué cantidad de mobiliario y de otros activos, cuál es el valor que se le pagaría a los profesionales para formular y evaluar el proyecto, cuál sería el capital de trabajo que se necesitaría tener. En resumen , hay que estimar el proyecto de INVERSIONES para el proyecto de la posada.
Ahora con todos esos datos podemos transformar las llegadas del número de turistas al año en la demanda de habitaciones al año, con la fórmula:
No. de Turistas x estancia media / ocupación media anual x coeficiente de doble ocupación x 365 noches al año.
Un ejemplo aclarará estos asuntos metodológicos. Suponga que en un lugar donde se iría a construir una posada turística se obtienen los datos siguientes sobre llegadas de turistas al año en 5 años:
185.500
201.453
218.778
237.593
258.026
y que al hacer la proyección lineal se obtiene la ecuación siguiente:
Y = 18,10 X + 166,10
R al cuadrado = 99,7%
Si X es igual al año 6to y siendo Y el posible número de clientes para ese año
entonces : Y = 18,10 x 6 + 166,10 = 274,7 ( o sea : 274.700 turistas posibles según la proyección lienal)
Ahora aplicamos la siguiente fórmula para obtener el número de habitaciones demandadas:
274.700 x 4,3 / 0,60 x 1,80 x 365 = 1.181.210 / 394,2 = 2.996 habitaciones para el año 6
En la fórmula hemos supuesto que la estadía media de los turistas es 4,3 noches y que se trabajaría al 60% de capacidad media al año y que el número de personas por habitación es igual a 1,8.
Si para el año 6to la posible oferta de habitaciones fuese de 2.000 y la demanda proyectada es de 2.996 , entonces existiría un deficit igual a 2.996 menos 2.000 = 996 habitaciones que faltarían por construir, es decir que el potencial para construir posadas es de 124 posadas de 8 habitaciones cada una, o en todo caso: 6 hoteles de 150 habitaciones cada uno.
El paso siguiente es suponer que al existir mercado para construir varias posadas turísticas de digamos 8 habitaciones cada una ( el tamaño) en ese lugar geográfico, entonces ahora el arquitecto y el constructor tienen la palabra, para establecer el diseño de la futura posada, localizada en una determinada parcela de tierra ya normada por el Ingeniería Municipal y establecer cuánto se necesita de suelo, cuáles serían los métros de construcción, qué maquinarias y equipos se necesitarían, qué cantidad de mobiliario y de otros activos, cuál es el valor que se le pagaría a los profesionales para formular y evaluar el proyecto, cuál sería el capital de trabajo que se necesitaría tener. En resumen , hay que estimar el proyecto de INVERSIONES para el proyecto de la posada.
lunes, mayo 08, 2006
Los cursos de ASKAIN
Estos son los 4 cursos de arkain en Nuvvo. Y esta herramienta la puede utilizar en:
También es interesante conocer:
miércoles, mayo 03, 2006
La Evaluacion del Proyecto POSADA
Había señalado con anterioridad que la metodología sugiere, en esta fase, estimar la cuota para el servicio de la deuda bancaria de 310 millones. Un préstamo a 10 años de plazo y al 12% al año. Pues bien la cuota se estima multiplicando la cantidad del préstamo por el Factor de Recuperación del Capital para 12% y para 10 años, que en la Tabla de Interés Compuesto y de Descuento es: 0,176984. Recordemos que el factor de Recuperación del capital es el pago anual que se requiere hacer para cancelar un préstamo de X valor en determinados años de plazo, con interés compuesto sobre el saldo deudor. La fórmula general de este coeficiente es:
i ( 1 + i ) elevado a la n entre ( 1+ i) elevado a la n menos 1.
Si se multplica el factor por 310 millones de préstamo daría la cuota a pagar cada año durante 10 años igual a 54,9 millones.
El pago del capital o principal para los 10 años es como sigue:
17,7
19,8
22,2
24,8
27,8
31,2
34,9
39,1
43,8
48,8
Y el pago de los intereses cada año, sobre saldo deudor, es como sigue:
37,2
35,1
32,7
30,1
27,1
23,8
20,0
15,8
11,1
6,1
La Posada pagará en el horizonte de10 años una cantidad total por concepto de interés igual a 239,0 y por concepto de principal igual a 310, lo cual suma 549 millones.
Una manera rápida y simple de estimar el pago del principal y los intereses, cada año, es como sigue: para el primer año se multiplica la Cuota de 54,9 por el Factor de Descuento del año 10 o sea: 0,321973 y ello arroja el valor de 17,7 , que es el pago del principal para el primer año y luego si se resta de la cuota 54,9 ese valor de 17,7, se obtiene 37,2 que es el pago por concepto de intéres. Para el segundo año se hace el mismo cálculo sólo que ahora se multiplica la cuota de 54,9 por el Factor de Descuento para el año 9 y para el 12%, es decir 0,360610, lo cual nos arroja el valor de 19,8 para el pago del principal y de la cuota de 54,9 se resta 19,8 y ello daría 35,1 para el pago de los intereses para el segundo año, y de esta manera se continúa hasta el año 10.
El estimado de las depreciaciones lineales (sin valor de rescate) es como sigue:
Edificaciones 258 millones entre 20 años = 12,9 millones cada año
Maquinarias y Equipos 103 millones entre 10 años = 10,3 millones
Muebles y enseres 52 millones entre 5 años = 10,4
Vajillas y etc...36 millones entre 3 años = 12 millones
Gastos pre-operativos o diferidos 21 millones entre 5 años = 4,2 millones
Para los pirmeros 3 años el total de depreciación es igual a 12,9 + 10,3 + 10,4 + 12 + 4,2 0 = 49,8
Se supone que si se recuperan los activos ya depreciados, podemos suponer el valor de 49,8 como constante durante el horizonte de 10 años.
Como ya se han estimado las partidas de los intereses a pagar al Banco (costo financiero) y las depreciaones lineales y anuales, ahora se si puede presentar un Estado de Resultado o de Pérdidas y Ganancias, restando de las ventas totales, los costos operativos, los intereses a pagar al Banco, la depreciación anual, para obtener la Utilidad Gravable, como sigue:
73,0
82,1
84,5
87,1
90,0
102,5
106,2
110,4
115,1
120.1
A los montos anteriores se le deduce el 35% por concepto del pago del Impuesto sobre la Renta (ISR) y se obtiene la Utilidad después del pago del ISR, como sigue:
47,5
53,4
54,9
56,6
58,5
66,6
69,0
71,8
74,8
78,1
El paso siguiente en la metodología es hacer un estimado para un FLUJO DE EFECTIVO o FLUJO DE CAJA desde el año cero, donde se hace la in versión, hasta el año 10, que es el final del horizonte del proyecto. Este Flujo de Caja o de Efectivo comienza con la Caja Inicial desde el año 1 en adelante hasta el año 10, o sea: el capital de trabajo igual a 15 millones.
Luego sigue en el año CERO las partidas de entradas en efectivo del capital propio de 206 millones y del capital crédito de 310 millones. Ahora seguiría como entradas en efectivo y desde al año uno en adelante, la Utilidad antes del pago del ISR o sea: la Utilidad Gravable; y finalmente, desde el año uno en adelante la partida de depreciación lineal igual a 49,8 millones.
La sumatoria de todos estos items arrojaría, desde el año cero hasta el año 10, las entradas en efectivo que van a servir para ser usadas para hacer la inversión total en el año cero, para para pagar el Principal al Banco, para pagar el ISR, luego el saldo de caja final o capital de trabajo, desde el año cero hasta el año 9 y por diferencia para cubrir los totales de las entradas en efectivo, el Reparto a los Socios o Inversionistas de la Posada. Estos valores de Reparto a los Socios, desde el año 1 hasta el año 10, es la riqueza que produce el Proyecto durante cada año, RIQUEZA que deben ser DESCONTADAS a VALOR PRESENTE, para poder comparar su sumatoria, con la inversión realizada por el capital propio de 206 millones.
En este momento de la metodología surge un criterio clave para la evaluación: ¿Con que tasa de interés se debe hacer el descuento ?. Al comienzo del ejemplo ya se había señalado que la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) o la rentabilidad alternativa que se pudo haber tenido antes de decir el proyecto era del 25% anual ( interés que pagan los Bonos del Estado, o sea una rentabilidad sin riesgo o Costo de Oportunidad). Esta tasa del 25% sería el tipo de interés para descontar los flujos de dinero en efectivo, que cada año le quedan a los socios. La Tasa de Descuento es el valor recíproco de la Tasa de Crecimiento, o sea: para el primer año si la tasa de crecimiento es igual 1,25, entonces la tasa de descuento es igual a 1 / (1 + i), es decir 1 / 1,25 = 0,800000.
Recordemos los valores de efectivos que se relacionan con los socios inversionistas y que debemos llevar todos a valor presente, cada uno con su Factor de Descuento, como sigue:
Año Cero (206 millones) , una salida de caja para invertir su capital propio o patrimonio
Año uno, + 79,5 que descontado con 0,80000 da el valor igual = 63,6 millones
Año dos + 83,4 x 0,6400000 = 53,4 millones
Año tres + 82,5 x 0,5120000 = 42,2 millones
Año cuatro + 81,6 x 0,40960 = 33,4 millones
Año cinco + 80,5 x 0,327680 = 26,4 millones
Año seis + 85,2 x 0,2621440 = 22,3 millones
Año siete + 83,9 x 0,209715 = 17,6 millones
Año ocho + 82,5 x 0,167772 = 13,8 millones
Año nueve +80,8 x 0,134218= 10,8 millones
Año diez + 94,1 x 0,107374 = 10, 1 millones
Ahora si podemos hacer la sumatoria de las entradas en caja para los socios, porque todos los valores se encuentran temporalmente a Valor Presente. La sumatoria de los valores desde 63,6 hasta el valor 10,1 es igual a:
294 millones. Este valor es 1,43 veces mayor que la inversión en el año cero hecha por los socios de 206 millones. Es decir el proyecto ha producido un Valor Actual Neto (VAN) positivo igual a : 294 menos 206 = 88 millones.
Ahora bien se puede igualmente estimar la TASA INTERNA DE RETORNO del proyecto (TIR) y para ello es necesario hacerlo con interpolación entre un valor del VAN positivo y un valor de un VAN negativo. El VAN negativo se obtiene si los flujos de dineros para los socios se descuentan al 40% de interés, o sea que el factor de descuento para el año uno sería igual a.
1 entre 1,40 = 0,714286, que multiplicado por el primer valor de 79,5 arrojaría 56,8 millones. Si se siguen descontando con la tasa del 40% cada valor de las entradas en efectivo para los socios, la sumatoria total daría igual a 196,6 millones o sea un valor menor que la inversión del año cero de 206 millones. El resultado es un VAN negativo igual a (9,4 millones).
Ahora por interpolación se encontrará la TIR del proyecto:
Recordemos que el VAN descontado con la tasa de oportunidad del 25% fue igual a + 88
Recordemos que el VAN descontado con la tasa más elevada del 40%, fue negativo (9,4)
Entre estos dos valores debemos obtener la TIR, de esta manera:
TIR = 25 + (40 -25 ) x 88 / 88+ 9,4
TIR = 25 + (15 x 88/ 97,4
TIR = 25 + (15 x 0,9035)
TIR = 25 + 13,6
TIR = 38,6 %
Es decir una TIR APARENTE del 38,6% muchos mayor que la Tasa Mínima Tractiva de Rendimiento del 25%. Con este nuevo indicador el proyecto también parece ser aceptable. Pero el problema de la INFLACION del 15% reduce la TIR APARENTE a una TIR REAL igual al 26% (o sea un punto porcentual sobre el costo de oportunidad del 25% ) y ello nos indicaría mujcho riesgo, debido al contexto donde se hace el proyecto. En efecto:
TIR REAL = 0,386 - ( 0,15 / 1,15) = 0,386 - 0,13 = 0,256 = 25,6% (digamos 26% ).
martes, mayo 02, 2006
El tema de formular y de evaluar un proyecto
Para que no sea sólo teoría, de inmediato pasemos a establecer los datos para Formular un proyecto de Poasada Turística y luego, con esos datos, armar el proyecto para poderlo evaluar.
Los datos básicos primero:
Año de inicio del proyecto o de la posible inversión : 2.006
Duración de la inversión: 1 año
Años de operación de la posada: 10 años (horizonte para formular y evaluar)
Rentabilidad alternativa o Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) en el contexto del lugar: 25% anual (se le denomina coste de oportunidad, o sea la tasa que corresponde al interés anual de Bonos del Estado).
Inflación prevista en el contexto del lugar donde se localizaría la posada, digamos 15% al año.
Datos de la posible Inversión:
-Suelo (por lo general el 6% al 10% de la inversión total en zona rural o semi-urbana, y en zona urbana el 20% )
-Edificación (por lo general un 50% de la inversión total)
-Maquinarias y equipos (por lo gteneral un 20% de la inversión total)
-Muebles y enseres (por lo general un 10% de la inversión total)
-Vajilla, cubiertería, mantelería, colchones, sábanas, fundas, cubrecamas, toallas, etc.. (por lo general un 7% de la inversión total)
-Activos diferidos o pre-operativos para el pago de profesionales que formulan y evaluan el proyecto (por lo general el 4% de la inversión total) .
-Capital de trabajo (inventarios y cuentas bancarias) por lo general el 3% de la inversión total o para 15 días de operación
Posible Tamaño de la posada:
-Número de habitaciones previstas (casi siempre 8 pero puede llegar hasta 20)
-Número de camas previstas o plazas-camas
-Número de personas o clientes previstos, trabajando a plena capacidad y número promedio de persona por habitación
-Uso probable de la capacidad: en ALTA TEMPORADA de _______días al año , se estima trabajar al ______% de la capacidad
total en habitaciones.
-Uso probable de la capacidad en BAJA TEMPORADA de ______ días al año, se estima trabajar al ______% de la capacidad total de habitaciones.
-Capacidad promedio anual ________% con un promedio de personas por habitación igual a ______
-Estadía promedio de la clientela en ALTA TEMPORADA igual a ______noches
-Estadía promedio de la clientela en BAJA TEMPORADA igual a ______noches
-Estadía media pesada ______noches
Posible mercado o clientes:
Estimación en ALTA TEMPORADA:
Número de habitaciones____ x _____% de capacidad x No. de días de la alta temporada x promedio de personas por habitación ____ =pernoctaciones/año en ALTA TEMPORADA
Estimación en BAJA TEMPORADA:
Número de habitaciones ______ x ____ % de capacidad x No. de días de baja temporada x promedio de personas por habitación_____ = pernoctaciones /año en BAJA TEMPORADA
Estime la estadía promedio en alta temporada y en baja temporada
Estime la posible tarifa competitiva para el alquiler de las habitaciones por pesrona y por noche ( la tarifa puede ser para vender cama y desayuno, o bien cama, desayuno y cena, o bien el paquete completo de todos los servicios)
Posible personal para trabajar en la Posada:
Para el servicio de habitaciones __________personas
Para el servicio de cocina y bar___________personas
Para el servicio de restaurante___________personas
Para el servicio de mantenimiento y otros ________personas
Estime los salarios y prestaciones sociales anuales para el personal a contratar
Estime algunos datos sobre la Alimentación:
Porcentaje de clientes que compran cama y desayuno______%
Porcentaje de clientes que regresan a cenar _________%
Estime el precio medio de una Cena_________________
Financiamiento previsto para la propuesta de Inversión:
De la inversión total qué porcentaje de capital propio ________%
De la inversión total qué porcentaje de capital crédito _______%
De las negociaciones con el Banco: cuáles son los rubros que pueden financiar, con qué tipo de garantía, con qué plazo en año, con qué tipo de interés anual, cuáles serían los años de gracia sólo para el pago de intereses, o en todo caso los años muertos para no pagar, durante unos años, la cuota del servicio de la deuda, cuál es la comisión Flat para administrar el préstamo bancario.
Estime con los datos que le proporcione el Banco una Tabla de Amortización del Préstamo para conocer la cuota o servicio anual de la deuda y año a año el pago del capital y el pago de intereses sobre el saldo deudor.
El tema de las depreciaciones:
haga una tabla de depreciación de los activos fijos, los activos diferidos. Se estima por lo general depreciar la edificación en 20 años, las maquinarias y equipos en 10 años, los muebles y enseres en 5 años, los activos diferidos , para pagar honorarios profesionales en 5 años, los enseres como vajillas, cubietería,etc.. en 3 años
Pongamos un ejemplo para ilustrar el uso de los datos duranet el proceso sistemático de Formular el proyecto:
Consideremos las siguientes hipótesis:
Posada de 8 habitaciones con un promedio de 3 personas por habitación.
Trabajaría en ALTA TEMPORADA durante 200 días, pero sólo al 80% de su capacidad instalada, e decir que en Alta Temporada estime las pernoctaciones/año de esta manera.
8 habitaciones x 0,80 x 200 x 3 = 3.840 pernoctaciones/año
Trabajaría en BAJA TEMPORADA durante 165 días al año, pero sólo al 40% de la capacidad instalada, es decir que en Baja
Temporada las pernoctaciones / año sería:
8 habitaciones x 0,40 x 165 días x 3 = 1.584 pernoctaciones/año
Supongamos que perviendo algunos riesgos se decide una hipótesis para un promedio de temporada anual de esta manera:
8 habitaciones x 0,50 x 200 días x 3 = 2.400 pernoctaciones/año
Se supone que pueda existir una hipótesis de crecimiento del mercado (en base a la experiencia y observación de los negocios similares) de un 5% anual de las pernoctaciones anuales desde el año 1 al año 5 (período infantil del proyecto), y luego del 10% por año desde el año 6 al año 10.
Se parte del supuesto que la venta básica es Cama y Desayuno a una tarifa semilar a la de la competencia, es decir: de Bs. 65.000 (más o menos 30 dólares por personas y noche). Se supone que de las pernoctaciones totales, expresadas en dinero, el 46% de los clientes regresan a la Posada para consumir una cena de Bs. 30.000 (US$ 14 por cena). Así pues, la venta total estimada al año en millones de unidades monetarias sería como sigue:
Pernoctaciones/año (para los 10 años del horizonte del proyecto) y a valores corrientes y sin inflación:
2.400
2.520
2.520
2.520
2.520
2.640
2.640
2.640
2.640
2.640
Estas pernoctaciones al ser multiplicadas por la tarifa media por persona y noche de Bs. 65.000 ( digamos US$ 30) produce los ingresos por venta de habitaciones (y desayuno) en millones de unidades monetarias igual a :
156
164
164
164
164
172
172
172
172
172
El estimado de la venta de la Cena para el 48% de los clientes que la demandan a Bs. 30.000 por cena (US$ 14), sería en millones:
72
76
76
76
76
79
79
79
79
79
Para un estimado de una Venta Total Anual de:
228
240
240
240
240
251
251
251
251
251
Una vez que se ha determinado el posible presupuesto de ventas (Cama y desayuno + cena adicional ), se deben estimar los costos operativos. Aunque estos costos se deben estimar en base a la remuneración anual del personal y según los posible costos de la materia prima para preparar los alimentos y los gastos generales para mantener las habitaciones (incluyendo lavandería) y atender al restaurante y al bar, así como los gastos generales de mantenimiento y administración; en ete ejemplo aplicaremos algunos coeficientes o parámetros conocidos por la experiencia. En efecto, en el departamento de habitaciones los costos operativos por lo general son el 12% de los ingresos por la venta de habiatciones (en este caso Cama+Desayuno). En cuanto a los costos para alimentar a la clientela, corresponde al 60% de los ingresos por alimentación (en este caso sólo los ingresos por Cenas). Un vez estimados los costos totales se puede agregar un 10% de imprevistos. En este ejemplo los costos operativos por la venta de Cama+Desayuno es como sigue en millones de unidades monetarias:
19
20
20
20
20
21
21
21
21
21
Los costos operativos por la venta de las Cenas:
43
46
46
46
46
47
47
47
47
47
Arrojando un costo total operativo departamental con el 10% de imprevistos igual a :
68
73
73
73
73
75
75
75
75
75
Estos costos al restarlos de los ingresos por las ventas totales año a año (durante los 10 años) nos arrojaría una utilidad bruta operativa antes de los costos financieros (intereses al Banco) y antes de las depreciaciones y en millones igual a:
160
167
167
167
167
176
176
176
176
176
Es necesario explicar que en estos estimados se ha hecho una simplificación con los costos operativos totales, ya que no hemos clasifiacado los costos en fijos (que no se relacionan con las ventas) y en costos variables que si se relacionan proporcionalmente a las ventas. Se sabe que según la naturaleza del alojamiento posada: el 70% de los costos son variables y el el 30% adicional son costos fijos (nómina y mantenimiento). Esta distribución es diferente al hotel clásico en el cual el 45% son costos variables y el 55% son costos fijos.
Se podría agregar los costos generales no distribuidos para mantenimiento y administración con un parámetro conocido por experiencia. Pero en este caso sólo consideraremos estos costos operativos de habiatciones y alimentación. Para restarlos del estimado de las posible ventas y obtener la utilidad bruta antes de impuestos y antes de los intereses y la depreciación.
Para una posada de sólo 8 habitaciones es posible que la inversión por habitación sea de US$ 30.000 dólares por habitación, es decir un estimado total de US$ 240.000 dólares (en el caso de la unidad monetaria llamada Bolívar en Venezuela a Bs. 2.150 bolívares por dólar, entonces la inversión total de esta posada de 8 habitaciones se estimaría en 516 millones de bolívares, distribuido de esta manera):
Suelo: el 6% de la inversión total, o sea 31 millones
Construcción o Edificaciones : 50% de la inversión total , o sea 258 millones
Maquinarias y Equipos : el 20% de la inversión total, o sea 103 millones
Muebles y enseres: el 10% de la inversión total, o sea 52 millones
Vajillas, etc... el 7% de la inversión total, o sea 36 millones
Preoperativos para pagar profesionales: el 4% de la inversión total, o sea 21 millones
Capital de trabajo: el 3% de la inversión total, o sea 15 millones
Todo lo cual sumaría la inversión total igual a 516 millones
De esta inversión total el 60% sería financiado con un crédito bancario (310 millones) y el 40% con capital propio (206 millones).
Hasta este momento la metodología sistemática ha cubierto: el problema del Tamaño, del mercado y las posible ventas, los costos operativos (según la venta de habitaciones+desayuno y cenas), así como la posible inversión y sus fuentes de financiamiento. Es posible que el crédito bancario se conceda con un plazo de 10 años, al 12% anual de interés, sin años de gracias y financiando los rubros que tengan garantía hipotecaria de primer grado e incluso algunos equipos con garantía prendaria y alguna garantía colateral. Si este fuese el caso, es necesario entonces estimar una Tabla de Amortización del préstamo bancario de 310 millones, con el fin de conocer la cuota o servicio de la deuda anual, y los pagos del capital y los interes año a año.
Igualmente la metodología exige preparar la Tabla de Depreciaciones de los activos Fijos y los Activos Diferidos, considerando una depreciación anual y lineal de 20 años para la edificación, 10 años para la Maquinaria y los equipos, 5 años para los Muebles y Enseres, 5 años para los Activos Diferidos (para el pago de los servicios profesionales antes de operación), y 3 años para los otros activos de corta vida como: vajillas, cristaería, cubiertería, etc... Esta tabla de depreciación (sin valor salvado) permitirá colocar sus resultados en el Estado de Pérdidas y Ganancias pero sólo con fines fiscales, ya que la deprecaión no es una salida de efectivo, sino sólo se añade como si fuera un costo para poder estimar el pago del impuesto sobre la renta (ISR), por lo general del 35% de la utilidad bruta (ingresos por venta, menos costos operativos, menos intereses pagados al Banco, menos depreciaciones). Veremos que el resultado es una utilidad neta después de pagar el ISR y que se le debe de nuevo añadir la depreciación en el Flujo de Efectivo.
El paso siguiente es entonces preparar la Tabla de Amortización del préstamo, la Tabla de Depreciaciones, el Estado de Resultado y el Flujo de Efectivo, pues con este flujo de fectivo se podrá obtener la cantidad de efectivo que, año a año, le quedará a los inversionistas o socios dueños de la Posada y que produce cantidades que deben ser descontadas a valor presente, con la Tasa o el Interés de una posible rentabilidad alternativa (como lo que pagan los Bonos del Estado).
Hasta aquí la primera parte del ejemplo. En la otra Hoja de este Blog veremos como estimar la cuota del servicio de la deuda, el pago del principal o capital , el pago de intereses al Banco y los estimados de depreciaciones, para poder calcular el Estado de Resultado y el Flujo de Efectivo, que es la herramienta que permitirá obtener los datos para la evaluación del proyecto.
martes, abril 11, 2006
Elementos claves para formular y evaluar un proyecto
La evaluación de un proyecto hotelero se realiza encadenando de una forma sistemática un conjunto de presupuestos que van desde el presupuesto de un posible mercado de clientes y las posibles ventas, pasando luego por un presupuesto de inversión en activos circulantes, activos diferidos y activos fijos, con sus correspondientes formas de financiamiento (capital propio y capital crédito), un presupuesto relativo a las depreciaciones de los activos diferidos y los activos fijos, el presupuesto para el pago de la deuda en pago de intereses y pago del capital, el presupuesto de costos operativos variables y fijos, el presupuesto de los gastos generales no distribuidos.
Con estos presupuesto el analista primero estima un Balance General pro-forma donde debe definir el plan de inversión total y por rubros, así como los rubros que serían financiados por el crédito bancario y los rubros a ser financiado por el capital propio o patrimonio. Luego estima un posible Estado de Resultado o de Pérdidas y Ganancias, para lo cual se apoya en los estimados de ventas posibles tanto de habitaciones, así como de otros de los servicios hoteleros, vale decir: alimentos, bebidas y servicios menores. Esta venta tiene que ser proyectada en el tiempo con una determinada tasa de incremento según los estudios del mercado; esta proyección se acostumbra ha hacerla para un horizonte temporal de 10 años. De esos estimados de ventas anuales se deben deducir los costos variables (relacionados con el incremento o el decremento de las ventas), los costos fijos que permanecen más o menos iguales en el tiempo, así como los gastos generales no distribuidos que casi siempre forman un determinado porcentaje de la venta total. Se obtiene entonces una utilidad bruta si se restan las ventas estimadas de esos costos y gastos y de esa utilidad bruta se deduce el pago del impuesto sobre la renta (ISR), para obtener la utilidad neta después de pagar el ISR.
Veremos que esta utilidad neta temporal más los valores asignados a las depreciaciones forman la riqueza general de la empresa, lo cual permitiría hacer un Flujo de Caja o de Efectivo, que es el presupuesto clave para poder evaluar el proyecto hotelero en base a criterios financieros.
En cada uno de estos pasos sistemáticos existen parámetros que se pueden aplicar según la experiencia y existen partidas que se deben considerar para que el proceso de formulación sea el adecuado, como el tratamiento de la partida depreciación, de la partida intereses para el pago de la deuda, de lo que se denomina valor de rescate o valor salvado. Igualmente la comparación temporal entre las salidas del efectivo y las entradas de efectivo en un Flujo de Caja se debe hacer con la herramienta financiera de los valores descontados utilizando una adecuada tasa de descuento que es un elemento clave para una correcta evaluación.
Una explicación sencilla acerca del retorno de su inversión (ROI) lo encuentra COLOCANDO EN EL BUSCADOR : ROI VIDEO:
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