La evaluación de un bien raíz como lo es una posada turística , un hotel u otro alojamiento supone un tratamiento especial porque pertenecen al llamado mercado inmobiliario. Las diferencias con los mercados financieros se de be al menos a tres clases de factores:
1) Aquéllos relacionados con la actitud del inversionista en bienes raíces
2) Aquéllos relacionados con las peculiaridades del activo
3) Aquéllos relacionados con rasgos específicos de los mercados de bienes raíces
1.1 La actitud del inversionista en bienes raíces
El inversionista típico en bienes raíces está más preocupado con el potencial valorativo de su inmueble pues es un patrimonio más importante incluso que con sus dividendos anuales. No obstante el inversionista toma igualmente en cuenta el flujo de efectivo después de deudas y después de impuesto (flujos de efectivo netos-netos), de allí que las características fiscales y de financiamiento es un aspecto básico de este tipo de inversión, en particular el efecto del apalancamiento financiero que a veces es atractivo para este tipo de inversiones por ser un componente importante en estos proyectos, donde la incidencia de los activos fijos como la construcción, los equipos y mobiliarios sobre la inversión total es elevada.
En vista del alto grado de apalancamiento de la mayoría de las inversiones en bienes raíces, también es verdad que se corre un mayor riesgo y la necesidad de obtener un rendimiento del capital propio más elevado al que obtendría con una inversión alternativa más segura.
1.2 Las características de los activos de bienes raíces
Los activos de bienes raíces (terrenos, edificaciones, etc…) tienen ciertas características especiales, las cuales se debe enfatizar. Estas particularidades son: a) la importancia de su localización, b) el tamaño relativamente grande de los activos fijos y c) y la durabilidad del activo.
Como por su propia naturaleza los activos de bienes raíces al decidir una localización dada son inamovibles y dependen mucho del ambiente que les rodea, no tendría sentido comparara por ejemplo dos posadas o dos hoteles, si no tenemos información sobre los sistemas de transporte para llegar a esos alojamientos y si no conocemos el mercado general del área. Entonces los bienes raíces son heterogéneos (cada uno es diferente a los demás) y además, están sujetos a externalidades del mercado, pues tienen mucha influencia de factores exógenos que pueden ser positivos o bien negativos y esas influencias explican, en gran parte, su valor ; por ejemplo, si una posada está localizada en un entorno lúdico muy agradable, de alguna forma esa posada posee un monopolio espacial que será explotado por el dueño de la posada, quien puede incluso cobrar tarifas más elevadas debido justamente a su localización.
Pero además de este monopolio geográfico, la posada puede tener un monopolio temporal si la demanda para este tipo de alojamiento es elevada y la oferta reducida. También puede tener una localización de nicho, pues la posada bien localizada puede posicionar sus servicios dentro de la gama de otras posadas existentes. Un nicho favorable concede de nuevo un monopolio y elevados los rendimientos, hasta el momento en que un competidor logra imitar el productos y los servicios del monopolista.
El tamaño de los activos con una mayor incidencia en relación a la inversión total, produce también elevados gastos de mantenimiento. Como estos activos son indivisibles se dificulta la construcción fraccionada y una vez construida X número de habitaciones, si estas no se alquilan durante un tiempo dado, ello produce pérdidas. Incluso el proyectista de una posada requiere de una demanda mínima para empezar a construir en un tiempo adecuado y antes que surja una competencia más agresiva. Igualmente es también costoso agrandar o reducir el tamaño seleccionado; y la rigidez en el tamaño, causa además molestias si se quieren hacer ajustes. Incluso el inversionista en este tipo de bien no les es fácil diversificar su cartera de negocios, como lo haría un inversionista en activos financieros (acciones, bonos, papeles comerciales, etc…).
La durabilidad de los activos, como la construcción y los equipos, puede tener una vida económica más corta que su vida física.
1.3 El financiamiento inmobiliario y la inversión total ventajosa.
Los inversionistas en bienes raíces dependen del crédito, es decir de los préstamos hipotecarios de mediano plazo (entre 5 y 10 años) donde el valor de la propiedad es considerado como garantía del préstamo. Este tipo de préstamo depende del tipo de inmueble, del destino del mismo y de los beneficios que le pueda conceder el Estado con sus leyes especiales. Estos préstamos se encuentran relacionados con el éxito del proyecto de inversión. Por lo general son préstamos para la construcción y remodelación de bienes inmuebles.
El valor probable de una inversión y su mezcla entre deuda y capital puede ser conocida a partir del ingreso de operación neto del bien inmueble y de las condiciones del financiamiento ofrecida por la entidad bancaria.
Supongamos que se estima que el Ingreso de Operación Neto del primer año sea igual a US$ 15.000, que el rendimiento esperado del capital propio antes de impuesto sea igual al 16,67%, supongamos que el interés del préstamo bancario sea del 15% por año, con un plazo de 25 años y que la razón de Cobertura de la Deuda sea igual a 1,20. Pues bien, si la propiedad obtiene US$ 15.000 en el primer año y el inversionista espera un rendimiento sobre su capital propio y antes de impuesto del 16,67% y sabe que podrá obtener un préstamo con una Cobertura de la Deuda igual a 1,20, bajo las condiciones de para el primer año de un tipo de interés del 15% a 25 años, entonces ello indica lo siguiente:
primero que el posible que el pago anual para cancelar la hipoteca sea igual a:
US$ 15.000 / 1,20 = US$ 12.500 y como esta es una anualidad igual y consecutiva durante 25 años al 15%, la deuda que esa cantidad amortizaría se obtendría multiplicando ese pago anual por el valor actual de una anualidad constante igual a: 6.464, lo que daría un posible préstamo igual a: US$ 12.500 x 6,464 = US$ 80.800.
No hay duda también que de los Ingresos Operativos Netos igual a US$ 15.000 si se resta la cantidad de US$ 12.500 para pago de deuda, le quedaría al inversionista: US$ 2.500 y esta cantidad residual, tratado como una entrada a perpetuidad tendría un valor para el inversionista de : US$ 2.500 / 0,1667 = US$ 14.997, si el espera realmente un rendimiento del 16,67%.
Entonces y en resumen la inversión total de esta propiedad inmobiliaria distribuida entre deuda y capital es igual a: US$ 80.800 + US$ 14.997 = US$ 95.797.
Esta forma rápida de obtener la mezcla entre la deuda y el capital propio, se parece en mucho a la forma en que se busca el Costo de Oportunidad o tasa de descuento mediante el costos ponderado de los capitales, es decir:
= (US$ 80.000 / US$ 95.797 ) x 0,15 + ( US$ 14.997 / US$ 95.797) x 0,1667
= 0,8351 x 0,15 + 0,1565 x 0,1667
= 0,125 + 0,026
= 0,151
Ahora si calculamos la tasa de capitalización del 15,1% en relación al Ingreso de Operación Neto de US$ 15.000, nos arrojaría el valor igual a: 15.000 / 0,151 = US$ 99.338, o sea una inversión total bastante cerca al valor de la inversión ventajosa para el proyecto igual a: US$ 95.797 y estimada anteriormente.
1.4 Elementos fiscales
Los efectos de los impuestos y las disposiciones fiscales generales, tienen sobre las decisiones de inversión en bienes raíces una importancia financiera, pues los proyectos inmobiliarios realizan su evaluación mediante los flujos de efectivo después de impuestos. Las regulaciones impositivas y el tratamiento a las posadas es un elemento que es necesario conocer. A veces la posada forma parte de una categoría de contribuyente que le es exonerado por el tiempo el pago del impuesto sobre la renta, por lo que es necesario conocer la Ley del Impuesto sobre la Renta (ISR), la Ley del Impuesto al Valor Agregado (IVA) y la Ley de Impuestos a la enajenación de activos inmobiliarios. Igualmente es necesario conocer el tratamiento fiscal de las depreciaciones
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