La depreciación de los activos fijos y de los activos diferidos es importante pues su sumatoria, aunque no es una fuente de efectivo, si debe aparecer en el Estado de Resultados con fines fiscales.
Se ha dicho que con fines estimativos se suele valorar el valor anual de la depreciación en al menos 15%. Si no se dispone de datos concretos, la estimación se acostumbra a fijarla en un 10%. Así para una posada de 8 habitaciones donde la inversión total puede ser igual a : 8 x US$ 38.750 por habitación= US$ 310.000 y de esa inversión total la construcción puede ser entre el 55% al 57% (US$ 173.600) y las maquinarias y equipos 10% a 12% (US$ 34.100), Mobiliario 5% a 6% ( US$ 17.050), otros equipos 3% a 4% (US$ 10.850) y activos diferidos 2% a 3%. (US$ 7.750), es decir una cantidad a depreciar igual a US$ 243.350, para lo cual se podría estimar de una manera muy preliminar la cantidad de US$ 16,223 cada año como depreciación durante 15 años. Pero la cifra indicada es demaciado general para que pueda ser exacta, por lo que es necesario matizar esta cifra, teniendo en cuenta la vida probable de cada activo. Por ejemplo un edifición de hormigón tiene una vida de 50 años y uno de ladrillo y acero una vida de 30 años, Se podría decir que la vida de una edificación para una posada, bien sea a partir de una casa antigua rescatada o de una nueva construcción rural puede ser de 20 años. Una caldera de vapor tiene una vida de 25 años, motores eléctricos 14 años, bombas o hidroneumáticos 20 años, un horno de gas para la cocina 8 años, los activos diferidos 5 años.
Aunque es posible llegar a este detalle para cada activo, se puede decir que la edificación con un valor de inversión igual a US$ 173.600 se puede dividir entre 20 años (US$ 8.680 cada año durante 20 años), las maquinarias y equipos con una inversión igual a US$34.199, se puede dividir entre 10 años ( US$ 3.420 durante 10 años), el mobiliario con una inversión igual a US$ 17.050 se divide entre 5 años (US$ 3.410 por 5 años), los otros equipos de corta vida con una inversión igual a US$ 10.850 se divide entre 3 años ( US$ 3.617 cada año durante 3 años) y los activos diferidos igual a US$ 7.750 se divide entre 5 años ( US$ 1.550 para 5 años). Asi pues aunque la depreciación general es igual a US$ 20.677, se debe tener en cuenta que en un horizonte de 10 años la edificación sólo se habría depreciado en la mitad de su vida útil y la otra mitad quedaría como un valor salvado al final del año 10. En lo que respeta a los otros items, todos se habrían depreciado en el horizonte de 10 años, sin valor salvado alguno.
Algunas legislaciones permiten lo que se denomina la depreciación acelerada y algunas administraciones de gobiernos aceptan esta ventaja u otras ventajas en polos de desarrollos muy especiales. La depreciación acelerada supone que las cuotas de depreciación son elevadas al comienzo y van bajando cada año. Este método es ventajoso con fines fiscales y es adecuado para empresas débiles y cuando la inflación del país es elevada.
Uno de los métodos más conocidos relativo a la depreciación acelerada es el que se denomian la suma de los dígitos Si por ejemplo vamos a depreciar un activo fijo con valor inicial de US$ 20.000 y su vida útil se estima en 4 años, entonces la suma de los dígitos es: 1+2+3+4 = 10 y entonces la depreciación para el primer año es igual a : 4 / 10 = 0,40 x US$ 20.000 = US$ 8.000; para el segundo año sería igual a : 3 / 10 = 0,30 x US$ 20.000 = US$ 6.000; para el tercer año, sería 2 / 10 = 0,20 x US$ 20.000 = US$ 4.000 y para el cuarto año : 1/ 10 = 0,10 x US$ 20.000 = 2.000. Es necesario notar que los datos para depreciar son: 8.000, 6.000, 4.000 y 2.000, es decir que van disminuyendo al pasar los años.
En resumen: se estima la tabla de depreciación para poder reflejar esos datos en el Estado de Resultado y obtener así una ventaja fiscal, ya que si restamos de las ventas los costos operativos variables, los costos fijos, los intereses y también restamos la deprecaión, entonces la utilidad gravable será menor y se pagará menos impuesto sobre la renta (ISR).
Pero es necesario advertir que como la depreciación no es una salida de efectivo, en el Flujo de Caja debe aparecer como una
fuente de efectivo que se suma a otras fuentes durante los años operativos, como: la caja inicial (o capital de trabajo inicial desde el año 1 hasta el año n) y la utilidad antes del pago del ISR.
También es bueno recordar que en Flujo de Caja durante operaciones (año 1, año 2...año n) las salidas o usos del fectivo son el Pago del capital o principal al Banco, los pagos del ISR al Estado y lo que llamaremos el reparto de efectivo a los socio o inversionistas con su capital propio y también el saldo de caja final (o saldo de capital de trabajo desde el año cero en adelante hasta desaparecer al final del horizonte del proyecto).
lunes, mayo 15, 2006
domingo, mayo 14, 2006
El Financiamiento: buscando un buen mix
Una vez que se conoce el mercado posible, ello nos orienta en cuanto al posible tamaño de la posada en número de habitaciones y plazas-camas. Este tamaño es necesario transformarlo en un programa de inversiones y para ello tanto el arquitecto como el constructor pueden comenzar a diseñar lo que sería construido, según el suelo o parcela a utilizar y las normas para su uso establecidas por las autoridades locales e incluso según los criterios para establecer los tamaños de las habitaciones, el área total de habitaciones, el área total de espacios públicos, el área total de servicios y de estacionamiento, y otras áreas exteriores, con rangos mínimos y máximos.
Es posible que los m2/cuartos sea de 16 y los de baños de 3 m2, para dar un total por habitación de 19 m2. Las zonas de áreas públicas se refiere al vestíbulo, la cafetería, las áreas para la circulación, los sanitarios públicos; y las àreas de servicios como recepción, oficina, cuarto de máquinas, bodega, cocina y servicios para empleados, así como las áreas de circulación.
Es posible que el área de habitaciones con baños represente el 60% del total de área construida, dejando el 40% restante para las áreas públicas, de servicios y otras áreas, Las propuestas de habitaciones puede ser de doble crujia para 1 a 2 personas o de crujia sencilla y para cada habitación seleccionar un mobiliario compuesto por cama, cabecera, box sping, buró, silla , lámpara, tocador con gavetas,cortinero y cortina, espejo y elementos decorativos, closet con ganchos de ropa, otros equipos como protecctor de colchón, sábnas, almohadas, fundas, colchas, cenicero, jarra y vasos de agua, teléfono, aire acondicionado y en el baño los equipos con toallas grandes (2), cesto de papeles, cortina de regadera, tapete antiresbalante y si se requiere extrator de aire.
Por lo general el tamaño medio de una posada es de 8 habitaciones con baño en cada una x 19 m2 = 152 m2 y si esta área representa el 60%, ello quiere decir que el 40% corresponde a: 100 m2 ,para un total de área de igual a 252 m2. Es posible que se estime 6,4 m2 por cuarto para las áreas públicas y también 6,1 m2 por cuarto para las áreas de servicios. Con estos parámetros es posible que el área total para una posada de 8 habitaciones como se ha dicho de 252 m2.
Por experiencia se sabe que la inversión total para una posada de 8 habitaciones puede estar entre US$ 30.000 a US$ 40.000 por habitación, dependiendo del tipo de posada. Igualmente de la inversión total, el terreno puede incidir entre un 5% a 7%, la construcción entre 55% a 57%, los equipos fijos entre 10% a 12%, el mobiliario y la decoración entre un 5% a 6%, los equipos para la operación entre un 3% a %%, los gastos pre-operativos para cancelar honorarios profesionales entre un 2% a 3% , el capital de trabajo entre 1% a 2% y los gastos financieros durante la construcción entre el 5% al 8%.
Es posible que una posada de 8 habitaciones arroje un presupuesto total de inversión igual a US$ 310.000. De esta cantidad por lo general los bancos acostumbran a dar un crédito igual al 60% y el 40% sería financiado con capital propio. Sin embargo esta mezcla se debe estudiar con mucho cuidado para que el pago de los intereses al Banco no incida fuertemente en el Estado de Resultado. Aunque esto depende de la política de los bancos al conceder un determinado plazo, un determinado interés anual, y los rubros que desean financiar con garantía hipotecaria o prendaria, es posible negociar con las instituciones crediticias para llegar a un consenso de acuerdo a la naturaleza del negocio.
Una vez que se conoce el monto del crédito, los años de plazo y el tipo de interés, es necesario estimar la Cuota igual y consecutiva que se pagaría cada año en forma de anualidad formada por principal e intereses.
Supongamos para ilustrar este asunto que de una inversión total de US$ 300.000, el banco esté dispuesto a conceder un préstamo sobre la construcción civil (con garantía hipotería de primer grado) y sobre algunos de los equipos fijos (con garantía prendaria) y que decide financiar el 65% de la inversión total, es decir : US$ 195.000, con un plazo de 10 años y al 12% anual (sin años de gracia). Para estimar la cuota o servicio de esa deuda tenemos que buscar en la Tablas de Interés Compuesto y de Descuento, el factor de recuperación del capital para 10 años y el 12% anual. Este factor es igual a : 0,176984, lo que quiere decir que el pago anual que se requiere para cancelar el préstamo de US$ 195.000 en 10 años con un interés compuesto sobre saldo deudor del 12% anual, sería de : 0,176984 x US$ 195.000 = US$ 34.512 cada año durante 10 años.
Si ahora estimamos el pago del principal o capital multiplicando la cuota de US$ 34.512 por el factor de descuento para el año 10 y el 12% igual a : 0,321973, nos arroja para el primer año operativo un pago del principal igual a: US$ 11.112 y la diferencia según la cuota: US$ 34.512 menos US$ 11.112 = US$ 23.400 para pagar el interés para el primer año. Ahora bien para el segundo año seguimos en mismo procedimiento, solamente que ahora la cuota se multiplica por 0,360610 (para 9 años y 12% ), lo cual daría = 0,360610 x US$ 34.512 = US$ 12.445 para el pago del principal y ahora el interés sería igual a : US$ 34.512 menos 12.445 = US$ 22.067. Como se puede observar el principal se elevaría año a año y los intereses disminuirían (pero la suma de ambos daría la cuota anual). Si esto se sigue hasta el año 1, se obtendría la tabla de amortización para el préstamo. Lo importante es saber que los intereses, al ser un costo financiero año a año , ellos aparecen como costo en el Estado de Resultado del proyecto. Por su parte, el pago del principal aparerecerá como una salida de efectivo, cuando se calcule el Flujo de Caja del proyecto.
Ahora bien, esa mezcla para financiar el proyecto entre el capital crédito (deudas) y el capital propio (patrimonio) y su incidencia porcentual sobre el total de la inversión, podría ayudar a establecer la TASA DE DESCUENTO que serviría como costo de oportunidad para descontar los flujos de caja del proyecto y llevarlos al año CERO.
Como en el ejemplo el préstamo es igual al 65% de la inversión total y al costo del 12%, y el capital propio tiene un peso o incidencia del 35% de la inversión total, pero seguramente con el deseo de obtener un rendimiento del 30% sobre la inversión, entonces : (0,65 x 12) + (0,35 x 30) = 7,8 + 10,5 = 18,3%, que podría tomarse como la tasa anual para descontar el flujo de caja neto para los socios del proyecto. También es posible buscar una alternativa de inversión de muy bajo riesgo, como sería colocar los fondos en la compra de Bonos del Estado y el interés anual que paguen esos bonos se utilizaría como la Tasa de Descuento o como Costo de Oportunidad del dinero, para hacer el descuento de las entradas netas en el Flujo de Caja.
Es posible que los m2/cuartos sea de 16 y los de baños de 3 m2, para dar un total por habitación de 19 m2. Las zonas de áreas públicas se refiere al vestíbulo, la cafetería, las áreas para la circulación, los sanitarios públicos; y las àreas de servicios como recepción, oficina, cuarto de máquinas, bodega, cocina y servicios para empleados, así como las áreas de circulación.
Es posible que el área de habitaciones con baños represente el 60% del total de área construida, dejando el 40% restante para las áreas públicas, de servicios y otras áreas, Las propuestas de habitaciones puede ser de doble crujia para 1 a 2 personas o de crujia sencilla y para cada habitación seleccionar un mobiliario compuesto por cama, cabecera, box sping, buró, silla , lámpara, tocador con gavetas,cortinero y cortina, espejo y elementos decorativos, closet con ganchos de ropa, otros equipos como protecctor de colchón, sábnas, almohadas, fundas, colchas, cenicero, jarra y vasos de agua, teléfono, aire acondicionado y en el baño los equipos con toallas grandes (2), cesto de papeles, cortina de regadera, tapete antiresbalante y si se requiere extrator de aire.
Por lo general el tamaño medio de una posada es de 8 habitaciones con baño en cada una x 19 m2 = 152 m2 y si esta área representa el 60%, ello quiere decir que el 40% corresponde a: 100 m2 ,para un total de área de igual a 252 m2. Es posible que se estime 6,4 m2 por cuarto para las áreas públicas y también 6,1 m2 por cuarto para las áreas de servicios. Con estos parámetros es posible que el área total para una posada de 8 habitaciones como se ha dicho de 252 m2.
Por experiencia se sabe que la inversión total para una posada de 8 habitaciones puede estar entre US$ 30.000 a US$ 40.000 por habitación, dependiendo del tipo de posada. Igualmente de la inversión total, el terreno puede incidir entre un 5% a 7%, la construcción entre 55% a 57%, los equipos fijos entre 10% a 12%, el mobiliario y la decoración entre un 5% a 6%, los equipos para la operación entre un 3% a %%, los gastos pre-operativos para cancelar honorarios profesionales entre un 2% a 3% , el capital de trabajo entre 1% a 2% y los gastos financieros durante la construcción entre el 5% al 8%.
Es posible que una posada de 8 habitaciones arroje un presupuesto total de inversión igual a US$ 310.000. De esta cantidad por lo general los bancos acostumbran a dar un crédito igual al 60% y el 40% sería financiado con capital propio. Sin embargo esta mezcla se debe estudiar con mucho cuidado para que el pago de los intereses al Banco no incida fuertemente en el Estado de Resultado. Aunque esto depende de la política de los bancos al conceder un determinado plazo, un determinado interés anual, y los rubros que desean financiar con garantía hipotecaria o prendaria, es posible negociar con las instituciones crediticias para llegar a un consenso de acuerdo a la naturaleza del negocio.
Una vez que se conoce el monto del crédito, los años de plazo y el tipo de interés, es necesario estimar la Cuota igual y consecutiva que se pagaría cada año en forma de anualidad formada por principal e intereses.
Supongamos para ilustrar este asunto que de una inversión total de US$ 300.000, el banco esté dispuesto a conceder un préstamo sobre la construcción civil (con garantía hipotería de primer grado) y sobre algunos de los equipos fijos (con garantía prendaria) y que decide financiar el 65% de la inversión total, es decir : US$ 195.000, con un plazo de 10 años y al 12% anual (sin años de gracia). Para estimar la cuota o servicio de esa deuda tenemos que buscar en la Tablas de Interés Compuesto y de Descuento, el factor de recuperación del capital para 10 años y el 12% anual. Este factor es igual a : 0,176984, lo que quiere decir que el pago anual que se requiere para cancelar el préstamo de US$ 195.000 en 10 años con un interés compuesto sobre saldo deudor del 12% anual, sería de : 0,176984 x US$ 195.000 = US$ 34.512 cada año durante 10 años.
Si ahora estimamos el pago del principal o capital multiplicando la cuota de US$ 34.512 por el factor de descuento para el año 10 y el 12% igual a : 0,321973, nos arroja para el primer año operativo un pago del principal igual a: US$ 11.112 y la diferencia según la cuota: US$ 34.512 menos US$ 11.112 = US$ 23.400 para pagar el interés para el primer año. Ahora bien para el segundo año seguimos en mismo procedimiento, solamente que ahora la cuota se multiplica por 0,360610 (para 9 años y 12% ), lo cual daría = 0,360610 x US$ 34.512 = US$ 12.445 para el pago del principal y ahora el interés sería igual a : US$ 34.512 menos 12.445 = US$ 22.067. Como se puede observar el principal se elevaría año a año y los intereses disminuirían (pero la suma de ambos daría la cuota anual). Si esto se sigue hasta el año 1, se obtendría la tabla de amortización para el préstamo. Lo importante es saber que los intereses, al ser un costo financiero año a año , ellos aparecen como costo en el Estado de Resultado del proyecto. Por su parte, el pago del principal aparerecerá como una salida de efectivo, cuando se calcule el Flujo de Caja del proyecto.
Ahora bien, esa mezcla para financiar el proyecto entre el capital crédito (deudas) y el capital propio (patrimonio) y su incidencia porcentual sobre el total de la inversión, podría ayudar a establecer la TASA DE DESCUENTO que serviría como costo de oportunidad para descontar los flujos de caja del proyecto y llevarlos al año CERO.
Como en el ejemplo el préstamo es igual al 65% de la inversión total y al costo del 12%, y el capital propio tiene un peso o incidencia del 35% de la inversión total, pero seguramente con el deseo de obtener un rendimiento del 30% sobre la inversión, entonces : (0,65 x 12) + (0,35 x 30) = 7,8 + 10,5 = 18,3%, que podría tomarse como la tasa anual para descontar el flujo de caja neto para los socios del proyecto. También es posible buscar una alternativa de inversión de muy bajo riesgo, como sería colocar los fondos en la compra de Bonos del Estado y el interés anual que paguen esos bonos se utilizaría como la Tasa de Descuento o como Costo de Oportunidad del dinero, para hacer el descuento de las entradas netas en el Flujo de Caja.
sábado, mayo 13, 2006
viernes, mayo 12, 2006
El asunto de conocer el mercado posible
Le decía a Patricio Novoa, participante en mis cursos on-line, que existe una pre-condición para arrancar cualquier proyecto de inversión: tener mercado o clientela. La pregunta que surge de inmediato es: ¿ cómo se estima la clientela posible en un proyecto de alojamienti turístico ?. Lo primero es poder conocer una serie histórica de llegadas de visistantes en el lugar donde se instalaría la Posada Turística. Con esa serie histórica de datos entonces se proyectaría un año o dos años adicionales con un software o con la metodología de los mínimos cuadrados para obtener una ecuación lineal que nos permita hacer la proyección anual. Con esa herramienta se proyecta o se estima el posible número de visitantes para uno o dos años siguientes. Pero tenemos que conocer para ese entorno geográfico que visitan esos clientes, otros datos adicionales que nos van a permitir transformar el número de visitantes en número de habitaciones. Necesitamos entonces los siguientes datos: 1) la entancia o estadía media en noches; 2) un coeficiente por experiencia de la doble ocupación en las habitaciones; 3) un promedio de la ocupación de las habitaciones que podría existir en el sitio expresado en porcentaje, a sabiendas que en alta temporada se podría trabajar al 80% de las habitaciones totales y en baja temporada en más o menos entre el 40% y el 35% (que es el punto de equilibrio en alojamientos turísticos) entonces la ocupación podría ser entre el 57% y el 60% al año.
Ahora con todos esos datos podemos transformar las llegadas del número de turistas al año en la demanda de habitaciones al año, con la fórmula:
No. de Turistas x estancia media / ocupación media anual x coeficiente de doble ocupación x 365 noches al año.
Un ejemplo aclarará estos asuntos metodológicos. Suponga que en un lugar donde se iría a construir una posada turística se obtienen los datos siguientes sobre llegadas de turistas al año en 5 años:
185.500
201.453
218.778
237.593
258.026
y que al hacer la proyección lineal se obtiene la ecuación siguiente:
Y = 18,10 X + 166,10
R al cuadrado = 99,7%
Si X es igual al año 6to y siendo Y el posible número de clientes para ese año
entonces : Y = 18,10 x 6 + 166,10 = 274,7 ( o sea : 274.700 turistas posibles según la proyección lienal)
Ahora aplicamos la siguiente fórmula para obtener el número de habitaciones demandadas:
274.700 x 4,3 / 0,60 x 1,80 x 365 = 1.181.210 / 394,2 = 2.996 habitaciones para el año 6
En la fórmula hemos supuesto que la estadía media de los turistas es 4,3 noches y que se trabajaría al 60% de capacidad media al año y que el número de personas por habitación es igual a 1,8.
Si para el año 6to la posible oferta de habitaciones fuese de 2.000 y la demanda proyectada es de 2.996 , entonces existiría un deficit igual a 2.996 menos 2.000 = 996 habitaciones que faltarían por construir, es decir que el potencial para construir posadas es de 124 posadas de 8 habitaciones cada una, o en todo caso: 6 hoteles de 150 habitaciones cada uno.
El paso siguiente es suponer que al existir mercado para construir varias posadas turísticas de digamos 8 habitaciones cada una ( el tamaño) en ese lugar geográfico, entonces ahora el arquitecto y el constructor tienen la palabra, para establecer el diseño de la futura posada, localizada en una determinada parcela de tierra ya normada por el Ingeniería Municipal y establecer cuánto se necesita de suelo, cuáles serían los métros de construcción, qué maquinarias y equipos se necesitarían, qué cantidad de mobiliario y de otros activos, cuál es el valor que se le pagaría a los profesionales para formular y evaluar el proyecto, cuál sería el capital de trabajo que se necesitaría tener. En resumen , hay que estimar el proyecto de INVERSIONES para el proyecto de la posada.
Ahora con todos esos datos podemos transformar las llegadas del número de turistas al año en la demanda de habitaciones al año, con la fórmula:
No. de Turistas x estancia media / ocupación media anual x coeficiente de doble ocupación x 365 noches al año.
Un ejemplo aclarará estos asuntos metodológicos. Suponga que en un lugar donde se iría a construir una posada turística se obtienen los datos siguientes sobre llegadas de turistas al año en 5 años:
185.500
201.453
218.778
237.593
258.026
y que al hacer la proyección lineal se obtiene la ecuación siguiente:
Y = 18,10 X + 166,10
R al cuadrado = 99,7%
Si X es igual al año 6to y siendo Y el posible número de clientes para ese año
entonces : Y = 18,10 x 6 + 166,10 = 274,7 ( o sea : 274.700 turistas posibles según la proyección lienal)
Ahora aplicamos la siguiente fórmula para obtener el número de habitaciones demandadas:
274.700 x 4,3 / 0,60 x 1,80 x 365 = 1.181.210 / 394,2 = 2.996 habitaciones para el año 6
En la fórmula hemos supuesto que la estadía media de los turistas es 4,3 noches y que se trabajaría al 60% de capacidad media al año y que el número de personas por habitación es igual a 1,8.
Si para el año 6to la posible oferta de habitaciones fuese de 2.000 y la demanda proyectada es de 2.996 , entonces existiría un deficit igual a 2.996 menos 2.000 = 996 habitaciones que faltarían por construir, es decir que el potencial para construir posadas es de 124 posadas de 8 habitaciones cada una, o en todo caso: 6 hoteles de 150 habitaciones cada uno.
El paso siguiente es suponer que al existir mercado para construir varias posadas turísticas de digamos 8 habitaciones cada una ( el tamaño) en ese lugar geográfico, entonces ahora el arquitecto y el constructor tienen la palabra, para establecer el diseño de la futura posada, localizada en una determinada parcela de tierra ya normada por el Ingeniería Municipal y establecer cuánto se necesita de suelo, cuáles serían los métros de construcción, qué maquinarias y equipos se necesitarían, qué cantidad de mobiliario y de otros activos, cuál es el valor que se le pagaría a los profesionales para formular y evaluar el proyecto, cuál sería el capital de trabajo que se necesitaría tener. En resumen , hay que estimar el proyecto de INVERSIONES para el proyecto de la posada.
lunes, mayo 08, 2006
Los cursos de ASKAIN
Estos son los 4 cursos de arkain en Nuvvo. Y esta herramienta la puede utilizar en:
También es interesante conocer:
miércoles, mayo 03, 2006
La Evaluacion del Proyecto POSADA
Había señalado con anterioridad que la metodología sugiere, en esta fase, estimar la cuota para el servicio de la deuda bancaria de 310 millones. Un préstamo a 10 años de plazo y al 12% al año. Pues bien la cuota se estima multiplicando la cantidad del préstamo por el Factor de Recuperación del Capital para 12% y para 10 años, que en la Tabla de Interés Compuesto y de Descuento es: 0,176984. Recordemos que el factor de Recuperación del capital es el pago anual que se requiere hacer para cancelar un préstamo de X valor en determinados años de plazo, con interés compuesto sobre el saldo deudor. La fórmula general de este coeficiente es:
i ( 1 + i ) elevado a la n entre ( 1+ i) elevado a la n menos 1.
Si se multplica el factor por 310 millones de préstamo daría la cuota a pagar cada año durante 10 años igual a 54,9 millones.
El pago del capital o principal para los 10 años es como sigue:
17,7
19,8
22,2
24,8
27,8
31,2
34,9
39,1
43,8
48,8
Y el pago de los intereses cada año, sobre saldo deudor, es como sigue:
37,2
35,1
32,7
30,1
27,1
23,8
20,0
15,8
11,1
6,1
La Posada pagará en el horizonte de10 años una cantidad total por concepto de interés igual a 239,0 y por concepto de principal igual a 310, lo cual suma 549 millones.
Una manera rápida y simple de estimar el pago del principal y los intereses, cada año, es como sigue: para el primer año se multiplica la Cuota de 54,9 por el Factor de Descuento del año 10 o sea: 0,321973 y ello arroja el valor de 17,7 , que es el pago del principal para el primer año y luego si se resta de la cuota 54,9 ese valor de 17,7, se obtiene 37,2 que es el pago por concepto de intéres. Para el segundo año se hace el mismo cálculo sólo que ahora se multiplica la cuota de 54,9 por el Factor de Descuento para el año 9 y para el 12%, es decir 0,360610, lo cual nos arroja el valor de 19,8 para el pago del principal y de la cuota de 54,9 se resta 19,8 y ello daría 35,1 para el pago de los intereses para el segundo año, y de esta manera se continúa hasta el año 10.
El estimado de las depreciaciones lineales (sin valor de rescate) es como sigue:
Edificaciones 258 millones entre 20 años = 12,9 millones cada año
Maquinarias y Equipos 103 millones entre 10 años = 10,3 millones
Muebles y enseres 52 millones entre 5 años = 10,4
Vajillas y etc...36 millones entre 3 años = 12 millones
Gastos pre-operativos o diferidos 21 millones entre 5 años = 4,2 millones
Para los pirmeros 3 años el total de depreciación es igual a 12,9 + 10,3 + 10,4 + 12 + 4,2 0 = 49,8
Se supone que si se recuperan los activos ya depreciados, podemos suponer el valor de 49,8 como constante durante el horizonte de 10 años.
Como ya se han estimado las partidas de los intereses a pagar al Banco (costo financiero) y las depreciaones lineales y anuales, ahora se si puede presentar un Estado de Resultado o de Pérdidas y Ganancias, restando de las ventas totales, los costos operativos, los intereses a pagar al Banco, la depreciación anual, para obtener la Utilidad Gravable, como sigue:
73,0
82,1
84,5
87,1
90,0
102,5
106,2
110,4
115,1
120.1
A los montos anteriores se le deduce el 35% por concepto del pago del Impuesto sobre la Renta (ISR) y se obtiene la Utilidad después del pago del ISR, como sigue:
47,5
53,4
54,9
56,6
58,5
66,6
69,0
71,8
74,8
78,1
El paso siguiente en la metodología es hacer un estimado para un FLUJO DE EFECTIVO o FLUJO DE CAJA desde el año cero, donde se hace la in versión, hasta el año 10, que es el final del horizonte del proyecto. Este Flujo de Caja o de Efectivo comienza con la Caja Inicial desde el año 1 en adelante hasta el año 10, o sea: el capital de trabajo igual a 15 millones.
Luego sigue en el año CERO las partidas de entradas en efectivo del capital propio de 206 millones y del capital crédito de 310 millones. Ahora seguiría como entradas en efectivo y desde al año uno en adelante, la Utilidad antes del pago del ISR o sea: la Utilidad Gravable; y finalmente, desde el año uno en adelante la partida de depreciación lineal igual a 49,8 millones.
La sumatoria de todos estos items arrojaría, desde el año cero hasta el año 10, las entradas en efectivo que van a servir para ser usadas para hacer la inversión total en el año cero, para para pagar el Principal al Banco, para pagar el ISR, luego el saldo de caja final o capital de trabajo, desde el año cero hasta el año 9 y por diferencia para cubrir los totales de las entradas en efectivo, el Reparto a los Socios o Inversionistas de la Posada. Estos valores de Reparto a los Socios, desde el año 1 hasta el año 10, es la riqueza que produce el Proyecto durante cada año, RIQUEZA que deben ser DESCONTADAS a VALOR PRESENTE, para poder comparar su sumatoria, con la inversión realizada por el capital propio de 206 millones.
En este momento de la metodología surge un criterio clave para la evaluación: ¿Con que tasa de interés se debe hacer el descuento ?. Al comienzo del ejemplo ya se había señalado que la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) o la rentabilidad alternativa que se pudo haber tenido antes de decir el proyecto era del 25% anual ( interés que pagan los Bonos del Estado, o sea una rentabilidad sin riesgo o Costo de Oportunidad). Esta tasa del 25% sería el tipo de interés para descontar los flujos de dinero en efectivo, que cada año le quedan a los socios. La Tasa de Descuento es el valor recíproco de la Tasa de Crecimiento, o sea: para el primer año si la tasa de crecimiento es igual 1,25, entonces la tasa de descuento es igual a 1 / (1 + i), es decir 1 / 1,25 = 0,800000.
Recordemos los valores de efectivos que se relacionan con los socios inversionistas y que debemos llevar todos a valor presente, cada uno con su Factor de Descuento, como sigue:
Año Cero (206 millones) , una salida de caja para invertir su capital propio o patrimonio
Año uno, + 79,5 que descontado con 0,80000 da el valor igual = 63,6 millones
Año dos + 83,4 x 0,6400000 = 53,4 millones
Año tres + 82,5 x 0,5120000 = 42,2 millones
Año cuatro + 81,6 x 0,40960 = 33,4 millones
Año cinco + 80,5 x 0,327680 = 26,4 millones
Año seis + 85,2 x 0,2621440 = 22,3 millones
Año siete + 83,9 x 0,209715 = 17,6 millones
Año ocho + 82,5 x 0,167772 = 13,8 millones
Año nueve +80,8 x 0,134218= 10,8 millones
Año diez + 94,1 x 0,107374 = 10, 1 millones
Ahora si podemos hacer la sumatoria de las entradas en caja para los socios, porque todos los valores se encuentran temporalmente a Valor Presente. La sumatoria de los valores desde 63,6 hasta el valor 10,1 es igual a:
294 millones. Este valor es 1,43 veces mayor que la inversión en el año cero hecha por los socios de 206 millones. Es decir el proyecto ha producido un Valor Actual Neto (VAN) positivo igual a : 294 menos 206 = 88 millones.
Ahora bien se puede igualmente estimar la TASA INTERNA DE RETORNO del proyecto (TIR) y para ello es necesario hacerlo con interpolación entre un valor del VAN positivo y un valor de un VAN negativo. El VAN negativo se obtiene si los flujos de dineros para los socios se descuentan al 40% de interés, o sea que el factor de descuento para el año uno sería igual a.
1 entre 1,40 = 0,714286, que multiplicado por el primer valor de 79,5 arrojaría 56,8 millones. Si se siguen descontando con la tasa del 40% cada valor de las entradas en efectivo para los socios, la sumatoria total daría igual a 196,6 millones o sea un valor menor que la inversión del año cero de 206 millones. El resultado es un VAN negativo igual a (9,4 millones).
Ahora por interpolación se encontrará la TIR del proyecto:
Recordemos que el VAN descontado con la tasa de oportunidad del 25% fue igual a + 88
Recordemos que el VAN descontado con la tasa más elevada del 40%, fue negativo (9,4)
Entre estos dos valores debemos obtener la TIR, de esta manera:
TIR = 25 + (40 -25 ) x 88 / 88+ 9,4
TIR = 25 + (15 x 88/ 97,4
TIR = 25 + (15 x 0,9035)
TIR = 25 + 13,6
TIR = 38,6 %
Es decir una TIR APARENTE del 38,6% muchos mayor que la Tasa Mínima Tractiva de Rendimiento del 25%. Con este nuevo indicador el proyecto también parece ser aceptable. Pero el problema de la INFLACION del 15% reduce la TIR APARENTE a una TIR REAL igual al 26% (o sea un punto porcentual sobre el costo de oportunidad del 25% ) y ello nos indicaría mujcho riesgo, debido al contexto donde se hace el proyecto. En efecto:
TIR REAL = 0,386 - ( 0,15 / 1,15) = 0,386 - 0,13 = 0,256 = 25,6% (digamos 26% ).
martes, mayo 02, 2006
El tema de formular y de evaluar un proyecto
Para que no sea sólo teoría, de inmediato pasemos a establecer los datos para Formular un proyecto de Poasada Turística y luego, con esos datos, armar el proyecto para poderlo evaluar.
Los datos básicos primero:
Año de inicio del proyecto o de la posible inversión : 2.006
Duración de la inversión: 1 año
Años de operación de la posada: 10 años (horizonte para formular y evaluar)
Rentabilidad alternativa o Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) en el contexto del lugar: 25% anual (se le denomina coste de oportunidad, o sea la tasa que corresponde al interés anual de Bonos del Estado).
Inflación prevista en el contexto del lugar donde se localizaría la posada, digamos 15% al año.
Datos de la posible Inversión:
-Suelo (por lo general el 6% al 10% de la inversión total en zona rural o semi-urbana, y en zona urbana el 20% )
-Edificación (por lo general un 50% de la inversión total)
-Maquinarias y equipos (por lo gteneral un 20% de la inversión total)
-Muebles y enseres (por lo general un 10% de la inversión total)
-Vajilla, cubiertería, mantelería, colchones, sábanas, fundas, cubrecamas, toallas, etc.. (por lo general un 7% de la inversión total)
-Activos diferidos o pre-operativos para el pago de profesionales que formulan y evaluan el proyecto (por lo general el 4% de la inversión total) .
-Capital de trabajo (inventarios y cuentas bancarias) por lo general el 3% de la inversión total o para 15 días de operación
Posible Tamaño de la posada:
-Número de habitaciones previstas (casi siempre 8 pero puede llegar hasta 20)
-Número de camas previstas o plazas-camas
-Número de personas o clientes previstos, trabajando a plena capacidad y número promedio de persona por habitación
-Uso probable de la capacidad: en ALTA TEMPORADA de _______días al año , se estima trabajar al ______% de la capacidad
total en habitaciones.
-Uso probable de la capacidad en BAJA TEMPORADA de ______ días al año, se estima trabajar al ______% de la capacidad total de habitaciones.
-Capacidad promedio anual ________% con un promedio de personas por habitación igual a ______
-Estadía promedio de la clientela en ALTA TEMPORADA igual a ______noches
-Estadía promedio de la clientela en BAJA TEMPORADA igual a ______noches
-Estadía media pesada ______noches
Posible mercado o clientes:
Estimación en ALTA TEMPORADA:
Número de habitaciones____ x _____% de capacidad x No. de días de la alta temporada x promedio de personas por habitación ____ =pernoctaciones/año en ALTA TEMPORADA
Estimación en BAJA TEMPORADA:
Número de habitaciones ______ x ____ % de capacidad x No. de días de baja temporada x promedio de personas por habitación_____ = pernoctaciones /año en BAJA TEMPORADA
Estime la estadía promedio en alta temporada y en baja temporada
Estime la posible tarifa competitiva para el alquiler de las habitaciones por pesrona y por noche ( la tarifa puede ser para vender cama y desayuno, o bien cama, desayuno y cena, o bien el paquete completo de todos los servicios)
Posible personal para trabajar en la Posada:
Para el servicio de habitaciones __________personas
Para el servicio de cocina y bar___________personas
Para el servicio de restaurante___________personas
Para el servicio de mantenimiento y otros ________personas
Estime los salarios y prestaciones sociales anuales para el personal a contratar
Estime algunos datos sobre la Alimentación:
Porcentaje de clientes que compran cama y desayuno______%
Porcentaje de clientes que regresan a cenar _________%
Estime el precio medio de una Cena_________________
Financiamiento previsto para la propuesta de Inversión:
De la inversión total qué porcentaje de capital propio ________%
De la inversión total qué porcentaje de capital crédito _______%
De las negociaciones con el Banco: cuáles son los rubros que pueden financiar, con qué tipo de garantía, con qué plazo en año, con qué tipo de interés anual, cuáles serían los años de gracia sólo para el pago de intereses, o en todo caso los años muertos para no pagar, durante unos años, la cuota del servicio de la deuda, cuál es la comisión Flat para administrar el préstamo bancario.
Estime con los datos que le proporcione el Banco una Tabla de Amortización del Préstamo para conocer la cuota o servicio anual de la deuda y año a año el pago del capital y el pago de intereses sobre el saldo deudor.
El tema de las depreciaciones:
haga una tabla de depreciación de los activos fijos, los activos diferidos. Se estima por lo general depreciar la edificación en 20 años, las maquinarias y equipos en 10 años, los muebles y enseres en 5 años, los activos diferidos , para pagar honorarios profesionales en 5 años, los enseres como vajillas, cubietería,etc.. en 3 años
Pongamos un ejemplo para ilustrar el uso de los datos duranet el proceso sistemático de Formular el proyecto:
Consideremos las siguientes hipótesis:
Posada de 8 habitaciones con un promedio de 3 personas por habitación.
Trabajaría en ALTA TEMPORADA durante 200 días, pero sólo al 80% de su capacidad instalada, e decir que en Alta Temporada estime las pernoctaciones/año de esta manera.
8 habitaciones x 0,80 x 200 x 3 = 3.840 pernoctaciones/año
Trabajaría en BAJA TEMPORADA durante 165 días al año, pero sólo al 40% de la capacidad instalada, es decir que en Baja
Temporada las pernoctaciones / año sería:
8 habitaciones x 0,40 x 165 días x 3 = 1.584 pernoctaciones/año
Supongamos que perviendo algunos riesgos se decide una hipótesis para un promedio de temporada anual de esta manera:
8 habitaciones x 0,50 x 200 días x 3 = 2.400 pernoctaciones/año
Se supone que pueda existir una hipótesis de crecimiento del mercado (en base a la experiencia y observación de los negocios similares) de un 5% anual de las pernoctaciones anuales desde el año 1 al año 5 (período infantil del proyecto), y luego del 10% por año desde el año 6 al año 10.
Se parte del supuesto que la venta básica es Cama y Desayuno a una tarifa semilar a la de la competencia, es decir: de Bs. 65.000 (más o menos 30 dólares por personas y noche). Se supone que de las pernoctaciones totales, expresadas en dinero, el 46% de los clientes regresan a la Posada para consumir una cena de Bs. 30.000 (US$ 14 por cena). Así pues, la venta total estimada al año en millones de unidades monetarias sería como sigue:
Pernoctaciones/año (para los 10 años del horizonte del proyecto) y a valores corrientes y sin inflación:
2.400
2.520
2.520
2.520
2.520
2.640
2.640
2.640
2.640
2.640
Estas pernoctaciones al ser multiplicadas por la tarifa media por persona y noche de Bs. 65.000 ( digamos US$ 30) produce los ingresos por venta de habitaciones (y desayuno) en millones de unidades monetarias igual a :
156
164
164
164
164
172
172
172
172
172
El estimado de la venta de la Cena para el 48% de los clientes que la demandan a Bs. 30.000 por cena (US$ 14), sería en millones:
72
76
76
76
76
79
79
79
79
79
Para un estimado de una Venta Total Anual de:
228
240
240
240
240
251
251
251
251
251
Una vez que se ha determinado el posible presupuesto de ventas (Cama y desayuno + cena adicional ), se deben estimar los costos operativos. Aunque estos costos se deben estimar en base a la remuneración anual del personal y según los posible costos de la materia prima para preparar los alimentos y los gastos generales para mantener las habitaciones (incluyendo lavandería) y atender al restaurante y al bar, así como los gastos generales de mantenimiento y administración; en ete ejemplo aplicaremos algunos coeficientes o parámetros conocidos por la experiencia. En efecto, en el departamento de habitaciones los costos operativos por lo general son el 12% de los ingresos por la venta de habiatciones (en este caso Cama+Desayuno). En cuanto a los costos para alimentar a la clientela, corresponde al 60% de los ingresos por alimentación (en este caso sólo los ingresos por Cenas). Un vez estimados los costos totales se puede agregar un 10% de imprevistos. En este ejemplo los costos operativos por la venta de Cama+Desayuno es como sigue en millones de unidades monetarias:
19
20
20
20
20
21
21
21
21
21
Los costos operativos por la venta de las Cenas:
43
46
46
46
46
47
47
47
47
47
Arrojando un costo total operativo departamental con el 10% de imprevistos igual a :
68
73
73
73
73
75
75
75
75
75
Estos costos al restarlos de los ingresos por las ventas totales año a año (durante los 10 años) nos arrojaría una utilidad bruta operativa antes de los costos financieros (intereses al Banco) y antes de las depreciaciones y en millones igual a:
160
167
167
167
167
176
176
176
176
176
Es necesario explicar que en estos estimados se ha hecho una simplificación con los costos operativos totales, ya que no hemos clasifiacado los costos en fijos (que no se relacionan con las ventas) y en costos variables que si se relacionan proporcionalmente a las ventas. Se sabe que según la naturaleza del alojamiento posada: el 70% de los costos son variables y el el 30% adicional son costos fijos (nómina y mantenimiento). Esta distribución es diferente al hotel clásico en el cual el 45% son costos variables y el 55% son costos fijos.
Se podría agregar los costos generales no distribuidos para mantenimiento y administración con un parámetro conocido por experiencia. Pero en este caso sólo consideraremos estos costos operativos de habiatciones y alimentación. Para restarlos del estimado de las posible ventas y obtener la utilidad bruta antes de impuestos y antes de los intereses y la depreciación.
Para una posada de sólo 8 habitaciones es posible que la inversión por habitación sea de US$ 30.000 dólares por habitación, es decir un estimado total de US$ 240.000 dólares (en el caso de la unidad monetaria llamada Bolívar en Venezuela a Bs. 2.150 bolívares por dólar, entonces la inversión total de esta posada de 8 habitaciones se estimaría en 516 millones de bolívares, distribuido de esta manera):
Suelo: el 6% de la inversión total, o sea 31 millones
Construcción o Edificaciones : 50% de la inversión total , o sea 258 millones
Maquinarias y Equipos : el 20% de la inversión total, o sea 103 millones
Muebles y enseres: el 10% de la inversión total, o sea 52 millones
Vajillas, etc... el 7% de la inversión total, o sea 36 millones
Preoperativos para pagar profesionales: el 4% de la inversión total, o sea 21 millones
Capital de trabajo: el 3% de la inversión total, o sea 15 millones
Todo lo cual sumaría la inversión total igual a 516 millones
De esta inversión total el 60% sería financiado con un crédito bancario (310 millones) y el 40% con capital propio (206 millones).
Hasta este momento la metodología sistemática ha cubierto: el problema del Tamaño, del mercado y las posible ventas, los costos operativos (según la venta de habitaciones+desayuno y cenas), así como la posible inversión y sus fuentes de financiamiento. Es posible que el crédito bancario se conceda con un plazo de 10 años, al 12% anual de interés, sin años de gracias y financiando los rubros que tengan garantía hipotecaria de primer grado e incluso algunos equipos con garantía prendaria y alguna garantía colateral. Si este fuese el caso, es necesario entonces estimar una Tabla de Amortización del préstamo bancario de 310 millones, con el fin de conocer la cuota o servicio de la deuda anual, y los pagos del capital y los interes año a año.
Igualmente la metodología exige preparar la Tabla de Depreciaciones de los activos Fijos y los Activos Diferidos, considerando una depreciación anual y lineal de 20 años para la edificación, 10 años para la Maquinaria y los equipos, 5 años para los Muebles y Enseres, 5 años para los Activos Diferidos (para el pago de los servicios profesionales antes de operación), y 3 años para los otros activos de corta vida como: vajillas, cristaería, cubiertería, etc... Esta tabla de depreciación (sin valor salvado) permitirá colocar sus resultados en el Estado de Pérdidas y Ganancias pero sólo con fines fiscales, ya que la deprecaión no es una salida de efectivo, sino sólo se añade como si fuera un costo para poder estimar el pago del impuesto sobre la renta (ISR), por lo general del 35% de la utilidad bruta (ingresos por venta, menos costos operativos, menos intereses pagados al Banco, menos depreciaciones). Veremos que el resultado es una utilidad neta después de pagar el ISR y que se le debe de nuevo añadir la depreciación en el Flujo de Efectivo.
El paso siguiente es entonces preparar la Tabla de Amortización del préstamo, la Tabla de Depreciaciones, el Estado de Resultado y el Flujo de Efectivo, pues con este flujo de fectivo se podrá obtener la cantidad de efectivo que, año a año, le quedará a los inversionistas o socios dueños de la Posada y que produce cantidades que deben ser descontadas a valor presente, con la Tasa o el Interés de una posible rentabilidad alternativa (como lo que pagan los Bonos del Estado).
Hasta aquí la primera parte del ejemplo. En la otra Hoja de este Blog veremos como estimar la cuota del servicio de la deuda, el pago del principal o capital , el pago de intereses al Banco y los estimados de depreciaciones, para poder calcular el Estado de Resultado y el Flujo de Efectivo, que es la herramienta que permitirá obtener los datos para la evaluación del proyecto.
martes, abril 11, 2006
Elementos claves para formular y evaluar un proyecto
La evaluación de un proyecto hotelero se realiza encadenando de una forma sistemática un conjunto de presupuestos que van desde el presupuesto de un posible mercado de clientes y las posibles ventas, pasando luego por un presupuesto de inversión en activos circulantes, activos diferidos y activos fijos, con sus correspondientes formas de financiamiento (capital propio y capital crédito), un presupuesto relativo a las depreciaciones de los activos diferidos y los activos fijos, el presupuesto para el pago de la deuda en pago de intereses y pago del capital, el presupuesto de costos operativos variables y fijos, el presupuesto de los gastos generales no distribuidos.
Con estos presupuesto el analista primero estima un Balance General pro-forma donde debe definir el plan de inversión total y por rubros, así como los rubros que serían financiados por el crédito bancario y los rubros a ser financiado por el capital propio o patrimonio. Luego estima un posible Estado de Resultado o de Pérdidas y Ganancias, para lo cual se apoya en los estimados de ventas posibles tanto de habitaciones, así como de otros de los servicios hoteleros, vale decir: alimentos, bebidas y servicios menores. Esta venta tiene que ser proyectada en el tiempo con una determinada tasa de incremento según los estudios del mercado; esta proyección se acostumbra ha hacerla para un horizonte temporal de 10 años. De esos estimados de ventas anuales se deben deducir los costos variables (relacionados con el incremento o el decremento de las ventas), los costos fijos que permanecen más o menos iguales en el tiempo, así como los gastos generales no distribuidos que casi siempre forman un determinado porcentaje de la venta total. Se obtiene entonces una utilidad bruta si se restan las ventas estimadas de esos costos y gastos y de esa utilidad bruta se deduce el pago del impuesto sobre la renta (ISR), para obtener la utilidad neta después de pagar el ISR.
Veremos que esta utilidad neta temporal más los valores asignados a las depreciaciones forman la riqueza general de la empresa, lo cual permitiría hacer un Flujo de Caja o de Efectivo, que es el presupuesto clave para poder evaluar el proyecto hotelero en base a criterios financieros.
En cada uno de estos pasos sistemáticos existen parámetros que se pueden aplicar según la experiencia y existen partidas que se deben considerar para que el proceso de formulación sea el adecuado, como el tratamiento de la partida depreciación, de la partida intereses para el pago de la deuda, de lo que se denomina valor de rescate o valor salvado. Igualmente la comparación temporal entre las salidas del efectivo y las entradas de efectivo en un Flujo de Caja se debe hacer con la herramienta financiera de los valores descontados utilizando una adecuada tasa de descuento que es un elemento clave para una correcta evaluación.
Una explicación sencilla acerca del retorno de su inversión (ROI) lo encuentra COLOCANDO EN EL BUSCADOR : ROI VIDEO:
sábado, abril 08, 2006
El envio de archivos grandes
En el enlace de arriba aparece lo que se llama TURBO UPLOAD (Beta), un lugar donde ud. puede enviar sus archivos grandes y pesados sin problema. Los archivos máximos de 70 MB se van por este sistema sin problema alguno. Es muy útil para profesores que necesitamos mandar archivos completos a los alumnos o a otros profesores. No hay duda que esto facilita el asunto.
lunes, abril 03, 2006
La ampliacion y la decision financiera
El Hotel Cristal vende en la actualidad 51.721 habitaciones al año trabajando en promedio al 65% de su capacidad instalada en habitaciones, pero dentro de 3 años la gerencia tiene el proyecto de hacer una ampliación para cubrir nuevos segmentos del mercado. Entre tanto se han realizado los estudios técnicos y de mercado para analizar esta nueva iniciativa.
El hotel en el momento actual tiene un costo variable igual a US$ 197.003 que entre 51.721 habitaciones al año arroja un costo variable por habitación igual a US$ 3,81 y los costos fijos anuales son US$ 295.505 y además el hotel tiene una depreciación lineal igual a US$ 110.250. En los años que restan antes de su ampliación, el hotel tendrá ventas anuales igual a 51.721 x US$ 80 por habitación = US$ 4.137.680 al año. La política de la empresa es mantener estable sus tarifas o precios de sus habitaciones, incluso para las nuevas habitaciones del proyecto de ampliación.
Se estima que según el nuevo mercado la ampliación será de 82 nuevas habitaciones para llegar a un tamaño ideal de 300 habitaciones. Esta ampliación requerirá de una inversión adicional estimada en US$ 6.150,000, pero permitirá aumentar la venta de habitaciones en 19.454 unidades al año para ser vendidas también a US$ 80 por habitación.
El hotel de 300 habitaciones tendría un costo variable de US$ 5,06 por habitación y los mismos costos fijos de US$ 295.505 anual y además la depreciación lineal, según el nuevo plan de inversión en activos fijos.
El hotel estaría gravado en un 35% para pagar el impuesto sobre la renta (ISR). Suponiendo que los costos se cancelan en el año en que se generan y que los ingresos por venta de habitaciones se cobra de contado, la Gerencia desearía conocer si su proyecto de ampliación es una iniciativa adecuada, suponiendo una Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento del 10% anual.
-HOTEL ACTUAL
Verntas anuales (ingresos) = US$ 80 x 51.721 = US$ 4.137.680
Costos fijos = US$ 295.505
Depreciación lineal = US$ 110.250
Costos variables totales = US$ 3,81 x 51.721 = US$ 197.057
Pago de ISR = 0,35 ( 4.137.680 - 295.505 - 110.250 - 197.057) = US$ 1.237.204
Flujo neto de caja anual = US$4.137.680 - US$295.505 - US$197.057 - US$1.237.204 = US$ 2.407.914
Anualidades descontados = US$ 2.407.914 x 2, 486852 = US$ 5.988.126
- HOTEL AMPLIADO
Ventas anuales (ingresos) = US$ 80 x 71.175 = US$ 5.694.000
Costos fijos = US$ 295.505
Depreciación lineal = US$41.470
Costos variables totales = US$ 71.175 x US$ 5,06 = US$ 360.146
Pago de ISR = 0,35 ( 5.694.000 - 295.505 - 41.470 -360.146) = US$ 1.748.907
Flujo neto de caja anual = US$ 5.694.000 - US$ 295.505 - US$ 360.148 - US$ 1.748.907 = US$ 3.289.440
Anualidades descontadas = US$ 3.289.440 x 2,486852 = US$ 8.180.350
Resumen: siguiendo el criterio del VAN es acertada la decisión de realizar la ampliación.
(Nota : observése que 2,486852 es el valor actual de una anualidad constante al 10% anual y en 3 años).
viernes, marzo 31, 2006
Real Estate Analysis
Los cursos del MIT sobre el análisis de las inversiones inmobiliarias aparece abajo. Hay que hacer clic en MIT Courses:
El Software ARGUS que se utiliza para hacer el análisis aparece en seguida:
miércoles, marzo 29, 2006
El costo ponderado de los capitales
El costo ponderado de los capitales para financiar un proyecto, expresado en %, sirve como tasa de descuento y es una alternativa al costo de oportunidad del dinero. En efecto:
Supongamos que un proyecto se financia con dos tipos de capital : capital suscrito y débito bancario. Supongamos también que los flujos de rendimientos previstos no presentan crecimientos tendenciales y que las inversiones son homogéneas en relación a los rendimientos. Si una empresa Z tiene la siguiente característica:
Valor en el mercado de sus fuentes financieras
B = Valor de las obligaciones o préstamo 5.000
S = Valor en el mercado de las acciones 5.000
V = Valor en el mercado de la empresa 10.000
Flujos de rendimientos
O = utilidad líquida operativa prevista 1.000
F = Costo de los intereses pagados al banco 200
E = Utilidad líquida anual para el capital suscrito 800
Para esa empresa, debemos establecer las siguientes relaciones:
V = B + S , es decir: el valor total de la empresa en el mercado es igual al valor de sus obligaciones ( o empréstitos) más el valor en el mercado de sus acciones (capital suscrito). Además, si ignoramos el efecto del impuesto sobre la renta (ISR), entonces tenemos : O = E + F, es decir, la utilidad líquida operativa prevista sirve para pagar los intereses al banco y los dividendos a los accionistas con las cantidades fijas F y E respectivamente.
Por lo tanto, podemos considerar tres flujos de rentas y de tasas de capitalización ( o tasas de descuento) con valor fijos como sigue:
B = F / t 1, o sea que t1 = F / B
S = E / t2, o sea que t2 = E / S
V = O / t3, o sea que t3 = O / V
La primera tasa de descuento ( t1) , es simplemente el rendimiento que se cancela al banco por los intereses del préstamo o las obligaciones.
La tercera tasa de descuento (t3), refleja es el beneficio o lucro operativo en relación a todas las partidas financiadas (a los activos invertidos). Esta tasa t3 será superior a la tasa t1 si existe la probabilidad de que la empresa consiga los volúmenes previstos mayores al pago de los intereses bancarios.
Finalmente la tasa t2 es la tasa del flujo de utilidad residual que le queda a los accionistas para el pago de dividendos. En una situación donde el financiamiento se haga sólo con capital suscrito (sin préstamos) entonces t2 será igual a t3. Al obtener préstamos bancarios (incurrir en débito) , el flujo residual para pagar dividendos a los accionistas estaría sujeto a lo que se llama la incertidumbre financiera, además de la incertidumbre propia de la empresa.
Para cualquier empresa, con cualquier estructura de financiamiento con el capital suscrito debemos tener : t2 > t3 > t1. En ejemplo numérico, tenemos:
t1 = 200 / 5.000 = 0,04 ( 4%)
t2 = 800 / 5.000 = 0,16 (16%)
t3 = 1.000 / 10.000 = 0,10 (10%)
Para cualquier estructura de capital, la relación entre las tres tasas, en cualquier ocasión, viene dada por la fórmula :
t3 = t2 S + t1 B / B + S = 0,16 x 5.000 + 0,04 x 5.000 / 5.000 + 5.000 = 1.000 / 10.000 = 0,10 = 10%
La tasa del 10% puede ser también establecida como un promedio ponderado entre las tasas t2 y t1 (tasa para los accionistas y tasa para el banco). Sea el peso o la ponderación p1 = S / ( S+ B ) o sea: p1 = 5.000 / (10.000) = 0,50 (50%) , o sea el peso del valor del capital propio al valor total de todos los activos o valor de la empresa, y el peso p2 = B / (S +B) = 5.000 / ( 5.000 + 5.000) = 0,50 = 50% , o sea el peso del valor de las obligaciones o créditos sobre el valor total de los activos ( la incidencia del débito) , entonces :
t3 = t2 x p1 + t1 x p2
t3 = 16% x 0,50 + 4%. x 0,50
t3 = 0,08 + 0,02
t3 = 0,10 (10%)
Esa tasa global o combinada del 10% es el promedio pesado entre el costo del capital propio (16%) y el costo de los recursos proporcionados por el banco o débitos (4%). Y es la tasa para descontar. Si la TIR es mayor que esa tasa del 10%, entonces la inversión es aceptada como conveniente.
También la tasa de capitalización o de descuento del capital propio, t2 = 0,16 (16%) en términos de la tasa global de descuento, t3 = 0,10 (10%) , se obtiene con un ajuste de la incertidumbre financiera ( relación débito a capital propio) de este modo:
t2 = t3 + (t2 – t1 ) x B / S
t2 = 0,10 + (0,10 – 0,04) x 5.000 / 5.000
t2 = 0,10 + (0,06) = 0,16 (16% )
Entonces y en resumen: el costo del capital en una combinación de capital propio más capital crédito, depende de la estructura combinada entre esas dos fuentes y sus pesos (ponderaciones) para lograr el financiamiento o estructura de capitalización.
(Fuente: Ezra Solomon. (1969) .Teoría de la administración financiera. Rio de Janeiro. Zahar Eitores. ).
No obstante en el año de 1997, es decir casi 10 años después de las sugerencias de Ezra Solomon, el profesor Timothy a. Luehrman del MIT (Sloan School of Management) nos señala que para no correr mucho riesgo con una tasa de descuento es preferible hacer un estimado más conservador y entonces la fórmula sería como sigue:
Tasa de Descuento = (débito / débito+capital propio) ( % del débito o su costo) ( 1 - TIR ) + (capital propio/ débito + capital propio) ( % del capital propio o su costo).
El profesor Luehrman nos dice que el costo del bébito y el costo del capital propio con los costos de oportunidad, pero que es necesario hacer un ajuste en esa estructura de capitales añadiendo: 1 - la TIR (siendo TIR la Tasa de Impuesto sobre la Renta corporativa). Este ajuste tiene el efecto de obtener una tasa de descuento más modesta y baja), lo cual daría como resultado un VAN más elevado que el que se obtendría sino hacemos tal ajuste. Es decir:
t3 = 16% x 0,50 + (4% x 0,50) ( 1 - 0,35)
t3 = 8% + 1,3%
t3 = 9,3% (tasa de descuento)
El resultado en relación a 10% que habíamos obtenido con anterioridad es 0,70 puntos porcentuales menos.
Recordemos que el factor de Descuento para el primer año y al 10% de interés es 0,909091, pero para el 9% es menor o sea: 0,917431. De manera pues que un valor igual a 100 descontado con el primer factor nos daría : 90,91, pero con el segundo factor su resultado es: 91,74, es decir 0,833 mayor, lo cual significa que al hacer este descuento con 9% el VAN será mejor que si lo hacemos con el 10%.
(Fuente: T. A. Luehrman, What´s It Worth ? A General Manager´s, Harvard Business Review, May-June, 1997)
martes, marzo 28, 2006
La evaluacion de proyectos publicos
El artículo del chileno Eduardo Contreras (buscarlo en el Blog de arriba en el tema Valor del tiempo del viaje), trata el asunto de la evaluación de inversiones públicas y su posible aplicabilidad a Chile. Nos dice Contreras que en Chile predominaba el análisis llamado Costo/Efectividad para bienes y servicios donde había mercados observables. Indagar otras metodologías era necesario, como la valoración contingente, precios hedonísticos, enfoque distributivo, evaluación de proyectos múltiples.
En un proyecto privado se compara toda la inversión con la sumatoria de los valores agregados del proyecto que formarían parte del PIB. Pero en un proyecto público como se evalua con la herramienta beneficio/costo y precios sombra o precios de cuenta, es diferente la manera de hacerlo, pues los beneficios pueden ser tangibles e intangibles. El asunto es poder conocer los impactos positivos y los impactos negativos de un proyecto público.
En un proyecto educativo se supone que el beneficio se puede conocer mediante el mercado de trabajo, pues antes de la formación técnica si la persona iba al mercado de trabajo ganaría menos que si estaría mejor preparado. La diferencia de salarios a través de los años es el beneficio debido al adistramiento y ello se descontaría a valor presente con la tasa social de descuento ( 10% o bien 12%) para conocer si esos beneficios desconatdos son mayores o menores que el costo durante años de preparar a esa persona.
En la evaluación de proyectos públicos pueden haber entradas y salidas de efectivo que a nivel social se anulan, como el pago de un impuesto que es un beneficio para el fisco pero es un costo para la sociedad como un todo. El impuesto es solamente una transferencia de un "bolsillo" a otro. Claro si el enfoque es distributivo es otro asunto.
lunes, marzo 27, 2006
Criterios de decision bajo riesgo e Incertidumbre
Al invertir en un nuevo proyecto tenemos que considerar el RIESGO y también la INCERTIDUMBRE, pues los resultados pueden ser muy diferentes a un una evaluación bajo CERTEZA TOTAL
Diversos factores internos y externos pueden entonces cambiar la rentabilidad del proyecto. Como en el caso del RIESGO los rendimientos son aleatorios, o sea que el VAN es una variable aleatoria y también la TIR o Tasa Interna de Retorno es una variable aleatoria, es necesario estimar un rendimiento monetario esperado o también una equivalencia de certidumbre o en todo caso una rentabilidad añadiéndole una prima por riesgo. El asunto se simplifica si es posible saber que los rendimientos netos pueden tomar diferentes cuantías y probabilidades de ocurrencia en digamos unos determinados años de duración prevista. El analista después de consultar la historia de los riesgos en proyectos similares, puede establecer por ejemplo que en 3 años los rendimientos netos y sus probabilidades son como sigue:
- AÑO 1
Rendimiento neto (millones)
40 con probabilidad 0,40
60 con probabilidad 0,60
- AÑO 2
Rendimiento neto (millones)
50 con probabilidad 0,30
60 con probabilidad 0,40
70 con probabilidad 0,30
- AÑO 3
Rendimiento neto (millones)
40 con probabilidad 0,20
60 con probabilidad 0,50
80 con probabilidad 0,30
Entonces los rendimientos esperados serían:
Año 1 = 40 x 0,4 + 60 x 0,6 = 52
Año 2 = 50 x 0,3 + 60 x 0,4 + 70 x 0,3 = 60
Año 3 = 40 x 0,2 + 60 x 0,5+ 80x 0,3 = 62
Para un descuento de digamos i = 20% y para 100 millones de efectivo, el rendimiento monetario esperado sería:
RME = 52 x 1/1,20 + 60 x 1/1,20 elevado a la dos+ 62 x 1/1,20 elevado a la tres menos 100 = 20,88 millones
O lo que es lo mismo:
RME= (52 x 0,8333 + 60 x 0,69444 + 62 x 0,578704) menos 100
RME = (43,33 + 41,67 + 35,88) menos 100 = 20,88 millones
Es decir: un VAN positivo pues la suma de los rendimientos esperados es igual a 120,88 mayor que la inversión original igual a 100.
Ahora bien la La INCERTIDUMBRE es un asunto más complejo porque la persona que va ha tomar la decisión no tiene suficiente información para asignar probabilidades a los posibles rendimientos futuros y lo único que conoce son los llamados ESTADOS DE LA NATURALEZA que podrían presentarse con sus consecuencias. Los criterios de decisión pueden ser;
- LAPLACE
- MAXIMIN
- MAXIMAX
- CRITERIO DE SAVAGE
Por ejemplo un proyecto de alojamiento turístico como un HOTEL puede realizarse en tres tamaños en cuanto al número de habitaciones: hotel pequeño (60 habitaciones), hotel mediano (120 habitaciones) o bien hotel grande (300 habitaciones). Por otra parte, se pueden presentar tres niveles distintos de demanda de habitaciones: baja, normal o alta. Entonces los rendimientos en millones de unidades monetarias que se podría esperar sería como sigue:
Hotel pequeño con demanda baja = 50; con demanda normal = 50 ; y con demanda alta= 50
Hotel mediano con demanda baja = 20; con demanda normal = 70; y con demanda alta = 70
Hotel grande con demanda baja = -40; con demanda normal = 40; y con demanda alta = 120
La pregunta es : ¿Qué proyecto se debe elegir según esos estados de la naturaleza?
Según el criterio de LAPLACE hay que estimar el valor medio de los rendimientos para cada tamaño de hotel. O sea.
hotel pequeño : 50+50+50 entre 3 = 50
hotel mediano : 20 +70+70 entre 3 = 53,33
hotel grande: -40 + 40+120 entre 3 = 40
Entonces se elige aquel hotel que presente el máximo rendimiento promedio, o sea el HOTEL MEDIANO con 53,33 millones de unidades monetarias. Esta es pues una elección PRUDENTE
Con el criterio MAXIMAX se elige la opción con el mayor rendimiento, es decir el HOTEL GRANDE con 120 millones. O sea un a elección con: OPTIMISMO TOTAL:
Puede también con el criterioMAXIMIN o de Wald, buscar para cada estado o demanda el mayor rendimiento, pero para la situación más crítica, en este caso la situación DE BAJA DEMANDA :
Demanda baja, tamano pequeño = 50
Demanda baja, tamaño mediano = 20
Demanda baja, tamaño grande = -40
La elección es el Hotel PEQUEÑO por presentar el mayor rendimiento, pero en una situación de demanda crítica. Una elección con OPTIMISMO PARCIAL:
Con el método de SAVAGE o minimax de pérdidas, se buscan para cada demanda el mayor rendimiento, o sea:
Para Demanda baja lo máximo en rendimiento es 50 millones
Para Demanda normal lo máximo en rendimiento es 70 millones
Para Demanda alta lo máximo en rendimiento es 120 millones
Con esos datos se construye una matriz de pérdidas donde aparecen las restas para cada estado de esta forma:
50 menos 50 = 0
50 menos 20 = 30
50 + 40 = 90
50 menos 70 = 20
70 menos 70 = 0
70 menos 40 = 30
120 menos 50 = 70
120 menos 70 = 50
120 mnos 120 = 0
Así pues la matriz sería
0 20 70
30 0 50
90 30 0
Y ahora se elige, en la MATRIZ, la mayor pérdida que se puede producir o lo máximo que se deja de ganar respecto al mejor resultado.
Hotel pequeño = máximo rendimiento que se deja de ganar = 70
Hotel mediano = máximo rendimiento que se deja de ganar = 50
Hotel grande = máximo rendimiento que se deja de ganar = 90
Luego se elige el proyecto con la menor pérdida o sea EL HOTEL MEDIANO. Es decir una elección con LA MENOR PERDIDA
Se observa que la elección del tamaño del hotel es distinta según el criterio que se aplique. Como cada criterio se basa en supuestos iniciales distintos o sea: PRUDENCIA, OPTIMISMO TOTAL, OPTIMISMO PARCIAL y MENOR PERDIDA, entonces será la alta gerencia a quién le tocará, como órgano superior, decidir en consecuencia.
El costo para una empresa de sus fuentes financieras
Una empresa casi siempre tiene varias fuentes para lograr el financiamiento para sus proyectos. Se dice en la jerga financiera que cuando se evalua un proyecto de inversión lo lógico es realizar el descuento de los flujos de efectivo, en el FLUJO DE CAJA,utilizando el mismo tipo de interés que hubiesemos descartado como una opción posible. Esto se llama descontar con el Costo de Oportunidad. Algunos analistas señalan que el Costo de Oportunidad es el interés que pagan los Bonos del Estado que son documentos sin riesgo alguno. Pero de nuevo si se obtuviese el costo ponderado de las fuentes para financiar un proyecto, ese costo de capital también puede ser la tasa de descuento. Casi siempre un proyecto se puede financiar recurriendo a las siguientes fuentes:
El llamado crédito de proveedor casi siempre se conceden a digamos 60 días, 90 días o bien a 120 días. Si este crédito se paga al contado se obtiene un descuento. El costo de esta fuente financiera se obtiene así: supongamos un crédito de proveedor a 90 días con un descuento del 10% si se paga al contado. El costo entonces se estima de este modo:
Costo del descuento= 10 x 360 / 90 = 40%
y su capitalización simple es igual a:
i = 365 x 0,40 / 365 - 0,40 x 90 = 146/329= 0,44 (44% )
El llamado descuento de papeles comerciales puede recibir un descuento del banco de digamos el 14% con un vencimiento medio de digamos 90 días, y con los posibles costos y comisiones ( depende cada Banco): Comisión de cobranza digamos un 4% y un timbre fiscal promedio del 3% del valor nominal de los papeles comerciales. Si el valor nominal de los papeles es de digamos 5.000.000, entonces el crédito que se puede obtener del banco es:
Efectivo que se obtiene = 5.000.000 ( 1 - 0,14 x 90/360 - 0,004-0,003) = 1 - 0,028= 0,972 x 5.000.000= 4.860.000
y el % de capitalización es :
i = 0.042/0,958 x 365 / 90 =0,04384 x 4,06 = 0,178 ( 17,8% )
Si se obtiene un préstamo de digamos 50 millones para amortizarlo mediante anualidades constantes en 6 años y al 12% anual, pero pagando comisión del 0,5, un corretaje del 0,15 sobre la cantidad prestada y otros gastos de administración sobre cada anualidad del 0,10. Entonces las anualidades a pagar por el proyecto 50 millones x el factor de recuperación del capital al 12% durante 6 años:
A = 50.000.000 x 0,243226 = 12.161.300
el % aplicable es del 12%
Finalmente es posible también obtener un préstamo formado por digamos 20.000 titulos de 10.000 unidades monetarias cada uno, amortizables por sorteo mediante anualidades constantes, siendo la duración 8 años y el cupón anual de 1.200, con una prima por emsión del 3% del valor de cada título, así como una prima de amortización del 4% de dicho valor. El grupo de Bancos que se encarga de colocar los títulos en le mercado percibe una comisión del 3,5% del valor del empréstito y además otros gastos iniciales de digamos 5 millones. Los gastos de administración son del 0,20 sobre el pago del cupón y el 0,15 sobre el valor de reembolso.
Siendo i = 1.200/10.00 = 0,12 (12% )
Las anualidades a pagar por el préstamo al 12% en 8 años es igual a.
A = 200.000.000 x 0,201303 = 40.260.600
Pero si estiamos los costos de la emisión y los gastos a cargo del los bancos emisores entoinces:
La prima por emisión = 0,03 x 10.000 = 300; así el valor del título es ahora : V = 10.000 - 300 = 9.700
Además los gastos iniciales son las comisiones y otros gastos:
C y Varios= 0,035 x 10.000 x 20.000 = 7.000.000 + 5.000.000 = 12.000.000, entonces:
9.700 (20.000) - 12.000.000 = 41.954.732 y esta anualidad sería al 15%.
Un resumen de todos los costos de capital de esas fuentes es como sigue:
El promedio sin ponderar es igual al 22% de costo, pero si ponderamos el valor será mayor o menor depende del peso que se otorgue a cada fuentes.
- Crédito de proveedor
- Descuento a papeles comerciales
- Descuento Financiero
- El préstamo bancario para amortizar
- Empréstito por un número X de títulos de Y valor cada uno
El llamado crédito de proveedor casi siempre se conceden a digamos 60 días, 90 días o bien a 120 días. Si este crédito se paga al contado se obtiene un descuento. El costo de esta fuente financiera se obtiene así: supongamos un crédito de proveedor a 90 días con un descuento del 10% si se paga al contado. El costo entonces se estima de este modo:
Costo del descuento= 10 x 360 / 90 = 40%
y su capitalización simple es igual a:
i = 365 x 0,40 / 365 - 0,40 x 90 = 146/329= 0,44 (44% )
El llamado descuento de papeles comerciales puede recibir un descuento del banco de digamos el 14% con un vencimiento medio de digamos 90 días, y con los posibles costos y comisiones ( depende cada Banco): Comisión de cobranza digamos un 4% y un timbre fiscal promedio del 3% del valor nominal de los papeles comerciales. Si el valor nominal de los papeles es de digamos 5.000.000, entonces el crédito que se puede obtener del banco es:
Efectivo que se obtiene = 5.000.000 ( 1 - 0,14 x 90/360 - 0,004-0,003) = 1 - 0,028= 0,972 x 5.000.000= 4.860.000
y el % de capitalización es :
i = 0.042/0,958 x 365 / 90 =0,04384 x 4,06 = 0,178 ( 17,8% )
Si se obtiene un préstamo de digamos 50 millones para amortizarlo mediante anualidades constantes en 6 años y al 12% anual, pero pagando comisión del 0,5, un corretaje del 0,15 sobre la cantidad prestada y otros gastos de administración sobre cada anualidad del 0,10. Entonces las anualidades a pagar por el proyecto 50 millones x el factor de recuperación del capital al 12% durante 6 años:
A = 50.000.000 x 0,243226 = 12.161.300
el % aplicable es del 12%
Finalmente es posible también obtener un préstamo formado por digamos 20.000 titulos de 10.000 unidades monetarias cada uno, amortizables por sorteo mediante anualidades constantes, siendo la duración 8 años y el cupón anual de 1.200, con una prima por emsión del 3% del valor de cada título, así como una prima de amortización del 4% de dicho valor. El grupo de Bancos que se encarga de colocar los títulos en le mercado percibe una comisión del 3,5% del valor del empréstito y además otros gastos iniciales de digamos 5 millones. Los gastos de administración son del 0,20 sobre el pago del cupón y el 0,15 sobre el valor de reembolso.
Siendo i = 1.200/10.00 = 0,12 (12% )
Las anualidades a pagar por el préstamo al 12% en 8 años es igual a.
A = 200.000.000 x 0,201303 = 40.260.600
Pero si estiamos los costos de la emisión y los gastos a cargo del los bancos emisores entoinces:
La prima por emisión = 0,03 x 10.000 = 300; así el valor del título es ahora : V = 10.000 - 300 = 9.700
Además los gastos iniciales son las comisiones y otros gastos:
C y Varios= 0,035 x 10.000 x 20.000 = 7.000.000 + 5.000.000 = 12.000.000, entonces:
9.700 (20.000) - 12.000.000 = 41.954.732 y esta anualidad sería al 15%.
Un resumen de todos los costos de capital de esas fuentes es como sigue:
- 44%
- 18%
- 12%
- 15%
El promedio sin ponderar es igual al 22% de costo, pero si ponderamos el valor será mayor o menor depende del peso que se otorgue a cada fuentes.
UNA ENCUESTA DE CONTROL SOBRE PROYECTOS
ESTA ENCUESTA SIRVE PARA SU PROPIO CONTROL SOBRE SUS CONOCIMIENTOS ACERCA DE LOS PROYECTOS DE INVERSIÓN. GRACIAS POR RESPONDER.
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sábado, marzo 25, 2006
La inversion de capitales (conceptos claves)
Invertir consiste en adquirir activos que sean capaces de generar rendimientos en el futuro. Una inversión da origen a dos flujos de efectivo: un primer flujo, para hacer desembolsos para adquirir los activos (una salida de efectivo para invertir en activos); y un segundo flujo de efectvos, desde el primer año operativo hasta el año operativo "n" que son ingresos en caja. El rendimiento neto mide la diferencia entre la inversión en el origen (en el año cero) contra las entradas de efectivos netos que aparecen en cada año operativo desde el año 1 al año "n". Esto se denomina flujo de caja, flujo de efectivo y a veces se llama cuasirenta.
En resumen: un proyecto de inversión frecuentemente cuenta con un desembolso inicial para adquirir todos los activos (activos fijos, activos diferidos y activos circulantes); la suma de estos activos aparecen en el Balance General pro-forma. Luego si se arma un Estado de Resultado para cada año operativo (desde el año 1 al año "n") donde aparecen las ventas, menos todos los costos y gastos, incluyendo las depreciaciones de los activos fijos y las amortizaciones de los activos diferidos (con fines sólo fiscales), e incluso el pago de intereses por préstamos, obtenemos un beneficio sujeto al pago del Impuesto sobre la Renta (ISR); y al restar este impuesto, obtendremos, para cad año operativo, un beneficio neto después de impuestos, para luego volver ahora a sumar las depreciaciones de los activos fijos y la amortización de los diferidos, e incluso en el año "n" añadir el valor salvado de aquellos activos que no se han depreciado totalmente, para luego restar estos resultados netos al monto de inversión inicial. Hay dos maneras de hacer esta resta : 1) de una manera contable sin hacer ningún descuento, y 2) de una manera financiera, descontando todas las entradas netas operativas a valor presente, para que aparezcan homogeneizadas en el año CERO y esa sumatoria se pueda restar de la inversión inicial (también el el año CERO).
La pregunta clave para el segundo enfoque o sea el financiero, es : ¿ qué tasa o tipo de interés de descuento se debe utilizar para encontrar, para cada año operativo, el FACTOR DE DESCUENTO (que es lo contrario al FACTOR DE CRECIMIENTO) que me sirve para hacer el descuento de cada flujo de efectivo operativo? . Se dice que la tasa de descuento debe ser la llamada TASA MINIMA ATRACTIVA DE RENDIMIENTO (TMAR) o el llamado COSTO DE OPORTNIDAD del capital, que es la mejor tasa que se consigue en un mercado sin riesgo, como pudiera ser la tasa o interés que pagan los Bonos del Estado. Y esto tiene sentido, pues si el dinero que voy a invertir lo deposito en un Banco al comprar esos Bonos del Estado, obtendré cada año una cantidad de dinero por concepto de intereses, que son muy seguros y que sólo cobro cada año sin ningún riesgo; entonces si me decido por otro negocio o alternativa como sería invertir en un alojamiento turístico (un hotel por ejemplo), esperaría obtener rendimientos mayores que la Tasa Mínima Atractiva de bajo riesgo (TMAR) y por esos : esa tasa se llama Tasa Interna de Rendimiento (TIR) , que es aquella tasa que iguala la sumatoria de las salidas de efectivo operativas anuales (descontadas) con la salida o inversión en el año cero. En la jerga profesional se dice que la TIR es la tasa que hace que el Valos actual Neto (VAN) sea igual a cero.
Esta es pues la teoría o el marco referencial sobre el asunto. Cuando estos criterios y conceptos se operacionalizan: entonces hay que estimar un Balance General pro forma (activos + pasivos y capital propio), los Estados de Pérdidas y Ganancias para cada año, y luego el Flujo de Caja para cada año. Todo esto no es más que hacer estimaciones presupuestarias: presupuesto para inverir, presupuesto para pagar deudas, estimar las depreciaciones, presupuesto de ventas, presupuestos de costso y gastos y los presupuestos de efectivos.
viernes, marzo 24, 2006
Como escribir en una Hoja Web
Cómo escribir en una Hoja Web o bien en un Blog es una técnica que los especialistas recomiendan, al decir: escriba breve. una idea por párrafo y utilice los links para mayor información. Pero en cualquier tipo de escritura se pueden utilizar estos tips, sólo que el redactor en un diario trabaja con una especie de pirámida invertida pues coloca primero las conclusiones o los hallazgos básicos para luego ir a los detalles. En el enlace de arriba paracen los papeles de trabajo y ensayos (en inglés) de Jakob Nielsen donde nos señala una cantidad de sugerencias sobre el tema.
Se ha comprobado que el lector de una Página Web o un blog nunca lee letra a letra; el lector pasa su vista rápidamente y selecciona aquello que le parece interesante. La lectura es rápida para que sea más productiva, por lo que el lector hace siempre una prueba de lectura. Es importante el uso de palabras claves, para que la lectura sea rápida. Para que lo escrito sea creible no exagere y utilce los enlaces adecuados. Hay que ser conciso, selectivo y objetivo.
miércoles, marzo 22, 2006
MI CURSO COMPLETO
Este curso lo tengo en un anexo en mi correo de Google.
Pero los cursos del MIT si están disponibles en:
Seguramente al activar la hoja ella va ha señalar que no encuentra lo que buscas, pero entonces tienes que hacer click en MIT OPEN COURSE WARE que aparece arriba y a la izquierda.
martes, marzo 21, 2006
Mi Super GLU
Mi SUPER-GLU es un resumen de todas mis hojas web, blogs y wikis. El lugar es excelente porque hasta cierto punto es mejor que colocar esto en un RSS.
lunes, marzo 20, 2006
Negocios : Videos y la practica.
En el enlace de arriba aparece un conjunto de videos que se pueden ver si trabaja sólo con MODEM o con BANDA ANCHA. Se trata de los cursos de negocios en Bachillerato en Inglaterra.
Applied Business
ICT in a business environment.
These videos show a mixed ability year 10 group learning the practical applications of business in contemporary society. Using a wide range of ICT, including voting devices, interactive whiteboards and a number of applications, students gain a comprehensive knowledge of internet and computer technology, and how it is relevant in the business world.
Coupled with this, through digital video footage of interviews with members of the commercial sector, the students are given comprehensive ideas of business aims and objectives, and physical examples of business documentation and practice.
Learning Objectives:
The main objectives for the lesson are to:
introduce the concept of formulating and recognising business aims and objectives
gain an awareness of how big and small businesses work; the differences and similarities
recognising and utilising ICT that is relevant, not only in school time, but also in the business sphere
Getting a taste of business practice through taped interviews and accompanying business literature.
Un Quiz sobre El Flujo de Efectivo
Arriba aparece la primera parte del Quiz sobre el Flujo de Efectivo o de Caja. Luego ahora aparecen los otros Quiz sobre este tema , claro se necesita un nombre de usuario y una contrraseña paar entrar en estos Quiz. Yo le proporciono a mis alumnos estos elementos para que puedan activar estos pequeños exámenes de conocimiento básico.
SEGUNDA PARTE
TERCERA PARTE
CUARTA PARTE
Existe otro enlace sobre el tema:
FLUJO DE EFECTIVO
Existe otro enlace sobre el tema:
Un Quiz sobre el Estado de Resultado
Arriba haga click para la primera parte de este Quiz, luego siga con los siguientes:
SEGUNDA PARTE
TERCERA PARTE
CUARTA PARTE
QUINTA PARTE
viernes, marzo 17, 2006
El Balance general este es un Quiz
Esta es la primera parte de este quiz sobre el Balanza General pro-forma. Haga clic arriba, lea con cuidado las preguntas y haga CLICK en el cuadro rojo de la pregunta para hacer su selección, pero que sea rápido, pues todo eso cuenta para la nota final sobre 100%.
Puede seguir luego con las otras partes del Quiz:
PARTE DOS
PARTE TRES
PARTE CUATRO
Puede seguir luego con las otras partes del Quiz:
Una prueba para conocer el Punto de Equilibrio
En inglés se llama Break-even Analysis. En esta prueba usted tiene que leer (está en inglés) unas pregunats y le dan un tiempo prudencial para responder y al final le proporcionan el resultado sobre 100%.
Este otro enlace trata el tema en inglés:
viernes, marzo 03, 2006
Escribir un Informe Técnico
En el libro de j Raleigh Nelson, profesor Emeritus de la Universidad de Michigan y titulado Writing the Technical Report, se dice que cuando alguien al escribir describe y motiva está utilizando las emociones; que cuando se argumenta se estaría tratando de convencer al lector de ciertas acciones; y que cuando se hace una EXPOSICION es realmente cuando se comunican ideas de una manera explícita para el lector. Es que la palabra Exposición proviene de la palabra latina Exponere es decir poner algo o proyectar algo presumiblemente para que sea visto y entendido, por lo que se debe colocar las ideas de una manera ordenada y sistemática, con un objetivo expecífico y de acuerdo con un plan preconcebido. Luego se debe interpretar lo que se escribe.
Es necesario entender que reportar (o escribir un Reporte Técnico) se hace mucho más en forma telegráfica recurriendo a cuadros , tablas y figuras, pues es una manera muy especial de exposición con un sentido práctico. ¿Qué se desea exponer, porqué y cuál es la mejor forma de hacerlo?
En resumen: la exposición es un tipo de escritura para comunicar ordenamente las ideas de acuerdo a un objetivo y a un plan preconcebido. El Informe Técnico es un exposición especializada mediante la cual le sirve para determinado lector que busca conocer las características por ejemplo de un nuevo equipo, con sus interpretaciones anexas. Esas ideas que primero serán muy vagas, luego se comienza a ensamblalas y finalmente se detallan algunos aspectos claves. LA CLAVE es la forma de interrelacionar los párrafos para ayudar al lector. Siempre se comienza con una INTRODUCCION donde surge el problema planteado ( x = A + B), luego una introducción al párrafo A ( A= a+b+c+d) y esas 4 unidades de A siguen un orden con su sub-título y la relación de la unidad d con las unidades a, b y c estaría cuidadosamente indicada. Luego surge un párrafo de transición entre A y B; y entonces B sigue igual, con su introducción y formado de las unidades a`, b´, c´y d´. Y claro al final la conclusión (A+ B = x), con el fin de dar respuesta al problema planteado.
Es decir que siempre existe :
I. Introducción
II.Descripción
III.Caracteristicas (por ejemplo de un equipo técnico en diseño) divido en a, b, c
IV.Las ventajas y desventajas del diseño con a,b, c
V Otros asuntos relevantes
VI Conclusiones
viernes, febrero 17, 2006
Una Hoja de calculo lista para ser usada aqui
Arriba aparece NUM SUM una hoja de cálculos para colocar en las HOJAS WEBS o en los BLOGS. Es útil para nosotros los que tenemos que hacer cálculos fuera del software EXCEL.Igualmente se puede también utilizar la herramienta competido, o sea JOT SPOT:
JOT SPOT TRACKER
miércoles, febrero 15, 2006
Una encuesta muy importante...
Con esta encuesta estoy evaluando los temas que se desarrollan en este Blog.
sábado, febrero 11, 2006
Para que sirve este blog?
En el enlace de arriba aparece el objetivo que me propuesto para presentarles este Blog dedicado a la docencia sobre inversión de proyectos hoteleros.
viernes, febrero 10, 2006
Correo de VOZ
Con el enlace de arriba Ud. puede hacer su correo de Voz.
Ese correo de Voz fue hecho con esta herramienta que usted igualmente puede utilizar,pero con la condición de gravar sólo de 20 a 24 segundos que es el límite del software:
Pueden utilizar igualmente la herramienta SPTINGDOO, como aparece en seguida en estas pruebas:
Este software lo encuentran en:
Esta posibilidad se encuentra en :
miércoles, febrero 08, 2006
Un Blog complementario
En el Blog EVALUA ustedes encontrarán metodologías de evaluación complementarias a lo que se está escribiendo en este mi Blog. Los temas que puedes encontrar son: Beneficio por ahorro de mantenimiento, beneficio social en turismo, valor del tiempo del viaje. Anímate y conoce este importante BLOG.
EVALUA
lunes, febrero 06, 2006
Mercados y localizacion
Un hotel ubicado en una ciudad intermedia (Ciudad A) entre otras dos que podían ser sus mercados naturale (Ciudad B y Ciudad C ) se preguntaba: ¿ qué porcentajes podría atraer de cada uno de esas dos ciudades-mercado o sea de B y de C con un buen programa de promoción y publicidad ?. Un analista consultado recomendó hacer un análisis preliminar con la Ley de Gravitación del Comercio Minorista de Reilly, la cual señala que dos ciudades B y C atraen las posibles ventas de una localidad intermedia A en proporción directa a la población e inversa a los cuadrados de las distancias. Para poder aplicar esa Ley el analista solicitó la siguiente información:
Población de la ciudad B = 2 millones de habitantes
Población de la ciudad C = 1 millón de habitantes
Distancia en Km de la población B = 350 Km
Distancia en Km de la población C = 890 Km
Por lo que al aplicar la fórmula de Reilly,
VB / VC = 2.000.000 / 1.000.000 x ( 890 / 350) al cuadrado = 2 x 6,466 = 12,93
Es decir que la ciudad B podría ser un mercado para verder 13 veces lo que se podría vender en el mercado de la ciudad C, si el Hotel estaría ubicado en la ciudad intermedia A. Si se estima los porcentajes de posibles ventas, se obtendría que:
12,93 / 1 + 12,93 x 100 = 93%
1 / 1 + 12,93 x 100 = 7%
Así pues la ciudad B es más prometedora como mercado para este hotel ubicado en la ciudad A, pues del mercado total le correspondería el 93% mientras que para la ciudad C sería el resto o sea el 7%.
Población de la ciudad B = 2 millones de habitantes
Población de la ciudad C = 1 millón de habitantes
Distancia en Km de la población B = 350 Km
Distancia en Km de la población C = 890 Km
Por lo que al aplicar la fórmula de Reilly,
VB / VC = 2.000.000 / 1.000.000 x ( 890 / 350) al cuadrado = 2 x 6,466 = 12,93
Es decir que la ciudad B podría ser un mercado para verder 13 veces lo que se podría vender en el mercado de la ciudad C, si el Hotel estaría ubicado en la ciudad intermedia A. Si se estima los porcentajes de posibles ventas, se obtendría que:
12,93 / 1 + 12,93 x 100 = 93%
1 / 1 + 12,93 x 100 = 7%
Así pues la ciudad B es más prometedora como mercado para este hotel ubicado en la ciudad A, pues del mercado total le correspondería el 93% mientras que para la ciudad C sería el resto o sea el 7%.
Elasticidad de la demanda
Supongamos que el Hotel Cristal observó que al elevar el precio o la tarifa de sus habitaciones de US$ 40 a US$ 50 sus ventas mensuales se redujeron de 1.490 a 1.278 habitaciones, sin que exista otra razón para explicar esa baja. ¿Cuál es entonces la elasticidad de la demanda respecto al precio en ese intervalo?
e = (50+40) / (1278 + 1490) x (1278 - 1490) / (50 - 40) = (90 / 2768) x (- 212/10) =0,689
Otros temas sobre la oferta y demanda aparecen en seguida:
viernes, febrero 03, 2006
Precios para posadas o estancias rurales
En el entorno rural siempre existen alojamientos turísticos pequeños que se llaman Posadas, Estancias o Casas de Labranza y en el mundo anglosajón los denominan Bed and Breakfast (Cama y Desayuno); pues bien un problema común que se les presenta a estos negocios pequeños es poder fijar la tarifa o precio de sus habitaciones, la cual les permita lograr una adecuada rentabilidad sobre el capital que han invertido en construir y poner a punto su negocio de alojamiento. La mayoría de etos negocios son de 12 habitaciones en promedio y por lo general la inversión puede ser de US$ 36.000 dólares. Estos negocios ,según cada temporada turística, pueden trabajar bien sea al 80% de sus habitaciones totales (un escenario optimista), al 40% (un escenario pesimista) y en al 65% (un escenario más probable). Si estas previsiones de mercado fuesen ciertas, entonces la venta total de habitaciones en un año y para cada escenario sería como sigue:
Mercado op = 12 hab. x 0,80 x 365 = 9,6 x 365 = 3.504 hab. al año
Mercado p = 12 hab x 0,40 x 365 = 4,8 x 365 = 1.752 hab. al año
Mercado mp = 12 hab. x 0,65 x 365 = 7,8 x 365 =2.847 hab al año
Para determinar las hipótesis de precios según cada escenario, es necesario conocer los costos fijos totales (aquellos que no dependen de vender más o menos) , el costo variable unitario por habitación vendida y el beneficio que se desearía obtener de la inversión realizada. Supongamos estos datos: Costo fijo total al año=Cf = US$ 58.458; Costo variable unitario por habitación vendida=Cv =US$ 8; beneficio porcentual sobre la inversión estimada en US$ 36,000, el 20%, es decir : 0,20 x uS$ 36.000 = US$ 7.200.
Con estos datos estimados podemos establecer que el beneficio de cualquier negocio es igual a la diferencia entre los ingresos y los costos totales: B = I t menos Ct = p x q - (Cv x q + Cf)
donde
B= beneficio
p= precio de la habitación
q= cantidad demandada de los servicios por habitación
Cv=costo variable por habitación
Cf=costos fijos totales
El precio o la tarifa por habitación se obtiene despejando "p" de la expresión anterior, o sea:
p = (Cv x q ) + Cf + B / q
Y para cada uno de los escenarios segùn temporada turística surgen tres precios como sigue:
Pop = (US$ 8 x 3.504 ) + US$ 58.458 + US$ 7.200 / 3.504 = US$ 27
Ppe = (US$ 8 x 1.752) + US$ 58.458 + US$ 7.200 / 1.752 = US$ 45
Pmp = (US$ 8 x 2.847) + US$ 58.458 + US$ 7.200 / 2.847 = US$ US$ 31
Claro que la tarifa media no pesada sería igual a US$ 34 por habitación vendida.
martes, enero 31, 2006
Hoteleria: algunos estimados logicos
Un hotel de tamaño medio tiene un ritmo de producción de habitaciones al año de 18.168. Anualmente, los costos fijos totales represntan US$ 295.505 y los costos variables totales US$ 197.003. Si quisieramos calcular, mediante el método del llamado "full-cost", las variaciones que se producen en el precio de coste, si se consideran por separado un máximo de producción de habitaciones de 20.000 anual y un mínimo de 15.000 anual, entonces los cálculos comenzarían estimando el Coste Unitario Variable y el Coste medio fijo para una producción máxima de habitaciones al año de 18.160 y obtener así el precio de coste, es decir:
El coste unitario variable para la producción de 18.168 habitaciones al año es igual a 197.003 / 18.168 = US$ 11 por habitación. También el coste medio fijo por habitación vendida es igual a : 295.505 / 18.168 = US$ 16,3; entonces en este caso el precio de coste es igual a : 11 + 16,3 = US$ 27,3 por habitación.
Veamos ahora que pasaría en el contexto de una producción máxima de 20.000 habitaciones al año y un producción mínima de 15.000 habitaciones al año.
Costos fijo medio =295.505 / 20.000 = US$ 14,8 por habitación
Coste unitario variable =US$ 11 por habitación
Precio de coste = US$ 14,8 + US$ 11 = US$ 25,8 por habitación
Coste fijo medio = 295.000 / 15.000 = US$19,7 por habitación
Coste unitario variable = US$ 11
Precio de coste = US$ 19,7 + US$ 11 = US$ 30,7 por habitación
La economía de escala de la actividad al producir más o menos habitaciones estaría reflejando la diferencia de los precios de coste.
Ahora bien si este hotel solamente produciría al año 18.168 habitaciones y su coste unitario variable por habitación es de US$ 11. ¿Cuál sería el precio o tarifa por habitación recomendable si los dueños del hotel quisieran obtener al menos un 20% de beneficio sobre el precio de coste o coste total unitario?
El precio de coste o coste total unitario sería igual a : 295.505 + US$ 11 x 18.168 / 18.168 = US$ 27,3 por habitación
Precio o tarifa estimada = US$ 27,3 + 0,20 x US$ 27,3 = US$ 32,8 por habitación
Aunque este valor de US$ 33 dólares por habitación sería lo recomendable es posible que para cubrir cualquier eventualidad se sugiera US$ 40 por habitación, es decir un 21% adicional sobre el precio de US$ 33 por habitación. Este ajuste empírico depende del contexto inflacionario en el país respectivo.
domingo, enero 29, 2006
Las cuotas de mercado al Norte de America
En el mercado del Norte de las Americas compiten tres productos turísticos en ese espacio geográfico. El sondeo estadístico de la OMT de la llegada de turistas a México, Canadá y USA durante la década de los años 80 y 90 es como sigue:
Miles de llegadas
Década de los 80 (promedio)
México 14.287
Canadá 15.193
USA 33.447
TOTAL 62.927
Incidencia porcentual
México 23%
Canadá 24%
USA 53%
Década de los 90 (promedio)
México con 16.868
Canadá con 15.124
USA con 40.906
TOTAL 72.898
Incidencia porcentual
México 23%
Canadá 21%
USA 56%
SE ESTIMA EN RESUMEN QUE DE CADA 100 TURISTAS DE ESTOS PRODUCTOS DEL NORTE, EN EL AÑO QUE TERMINÓ DE LA DECADA DE LOS 90 23 TURISTAS VIAJARON A LA MARCA MÉXICO, 21 TURISTAS VIAJARON A LA MARCA CANADA Y 56 TURISTAS VIAJARON A LA MARCA USA. SI VEMOS LA INTENCIÓN DE VIAJES ENTRE LA DECADA DE LOS 80 Y DE LOS 90, SE LLEGA A LA CONCLUSIÓN QUE:
-DE CADA 100 TURISTAS QUE ADQUIRIERON LA MARCA MEXICO, EN PROMEDIO 82 (14 / 17) VOLVERAN A MEXICO, 2 SE CAMBIARIAN A CANADA Y 16 SE CAMBIARIAN A USA.
-DE CADA 100 TURISTAS QUE ADQUIRIERN LA MARCA CANADA, EN PROMEDIO 90 VOLVERAN A CANADA, 2 SE CAMBIARIAN A MEXICO Y 8 SE CAMBIARIAN A USA.
-DE CADA 100 TURISTAS QUE ADQUIRIERON LA MARCA USA, EN PROMEDIO 90 VOLVERAN A USA , 9 SE CAMBIARAN A MEXICO y 1 SE CAMBIARA A CANADA
EL AÑO QUE FINALIZÒ DURANTE LA DECADA DE LOS 90 LA CUOTA DE MERCADO DE LA MARCA MEXICO FUE DEL 23%, ,SIENDO DEL 21% LA QUE CORRESPONDIO A LA MARCA CANADA Y EL 56% RESTANTE CORRESPONDIO A LA MARCA USA.
P1 (0) = 0,23
P2 (0) = 0,21
P3 (0) = 0,56
Dicho en terminología de cadenas de Markov, el vector de estado de ese promedio de la década de los años 90 fue:
P (0) = [0,23 0,21 0,56 ]
PARA PREVEER LO QUE PUEDA PASAR EN LA PROXIMA DECADA DE LA MARCA MEXICO, BASTA CONSIDERAR QUE DE CADA 100 TURISTAS:
-23 VIAJARON A MEXICO EN LA DECADA DE LOS 90, PERO PARECE QUE EL 82% DE ESA CUOTA DE MERCADO PIENSAN VOLVER A MEXICO. ES DECIR 19 VOLVERAN DE NUEVO A MEXICO.
-21 VIAJARON A CANADA EN LA DECADA DE LOS AÑOS 90, PERO PARECE QUE EL 2% SE CAMBIARÍA A LA MARCA MEXICO, ES DECIR 0,42 VIAJARAN A LA MARCA MEXICO.
-56 VIAJARON A USA EN LA DECADA DE LOS AÑOS 90, PERO PARECE QUE 9% SE CAMBIARÑIA A MEXICO, ES DECIR 5 VIAJARIAN A LA MARCA MEXICO.
EN RESUMEN, DE CADA 100 TURISTAS QUIZÁ : 19+ 0,42+ 5 = 24,42 PRESUMIBLEMENTE VIAJARÍAN A LA MARCA MEXICO, ES DECIR VOLVEMOS A VER QUE LA CUOTA DE MERCADO ES DEL 24% PARA ESTA DECADA DE LOS AÑOS 2.000. DICHO DE OTRO MODO, LA NUEVA CUOTA DE MERCADO SERIA : Q1 (MEXICO) = 0,23*0,82 + 0,21 * 0,02 + 0,56 * 0,09 =
0,1886 + 0,0042 + 0,0504 = 0,19 + 0,42 + 5,04 = 24.4
LO QUE NOS INDICA ESTE ANALISIS RACIONAL ES QUE LA CUOTA MEXICANA DEL TURISMO QUE LLEGA AL NORTE DE LAS AMERICAS SE MANTIENE EN UNA MEDIA DEL 23% AUNQUE HAYA CAMBIADO ENTRE LA DECADA DE LOS 80 Y DE LOS 90 EL NUMERO DE TURISTAS QUE VIAJARON A MEXICO, CANADA Y USA EN MÁS O MENOS 10 MILLONES DE TURISTAS.
DE ESOS NUEVOS 10 MILLONES DE VISITANTES, EL 24% VISITARÍA MEXICO, (2 MILLONES ADICIONALES), ES DECIR PASAR DE UNA MEDIA DE 16 MILLONE A MAS O MENOS 18 MILLONES.
Miles de llegadas
Década de los 80 (promedio)
México 14.287
Canadá 15.193
USA 33.447
TOTAL 62.927
Incidencia porcentual
México 23%
Canadá 24%
USA 53%
Década de los 90 (promedio)
México con 16.868
Canadá con 15.124
USA con 40.906
TOTAL 72.898
Incidencia porcentual
México 23%
Canadá 21%
USA 56%
SE ESTIMA EN RESUMEN QUE DE CADA 100 TURISTAS DE ESTOS PRODUCTOS DEL NORTE, EN EL AÑO QUE TERMINÓ DE LA DECADA DE LOS 90 23 TURISTAS VIAJARON A LA MARCA MÉXICO, 21 TURISTAS VIAJARON A LA MARCA CANADA Y 56 TURISTAS VIAJARON A LA MARCA USA. SI VEMOS LA INTENCIÓN DE VIAJES ENTRE LA DECADA DE LOS 80 Y DE LOS 90, SE LLEGA A LA CONCLUSIÓN QUE:
-DE CADA 100 TURISTAS QUE ADQUIRIERON LA MARCA MEXICO, EN PROMEDIO 82 (14 / 17) VOLVERAN A MEXICO, 2 SE CAMBIARIAN A CANADA Y 16 SE CAMBIARIAN A USA.
-DE CADA 100 TURISTAS QUE ADQUIRIERN LA MARCA CANADA, EN PROMEDIO 90 VOLVERAN A CANADA, 2 SE CAMBIARIAN A MEXICO Y 8 SE CAMBIARIAN A USA.
-DE CADA 100 TURISTAS QUE ADQUIRIERON LA MARCA USA, EN PROMEDIO 90 VOLVERAN A USA , 9 SE CAMBIARAN A MEXICO y 1 SE CAMBIARA A CANADA
EL AÑO QUE FINALIZÒ DURANTE LA DECADA DE LOS 90 LA CUOTA DE MERCADO DE LA MARCA MEXICO FUE DEL 23%, ,SIENDO DEL 21% LA QUE CORRESPONDIO A LA MARCA CANADA Y EL 56% RESTANTE CORRESPONDIO A LA MARCA USA.
P1 (0) = 0,23
P2 (0) = 0,21
P3 (0) = 0,56
Dicho en terminología de cadenas de Markov, el vector de estado de ese promedio de la década de los años 90 fue:
P (0) = [0,23 0,21 0,56 ]
PARA PREVEER LO QUE PUEDA PASAR EN LA PROXIMA DECADA DE LA MARCA MEXICO, BASTA CONSIDERAR QUE DE CADA 100 TURISTAS:
-23 VIAJARON A MEXICO EN LA DECADA DE LOS 90, PERO PARECE QUE EL 82% DE ESA CUOTA DE MERCADO PIENSAN VOLVER A MEXICO. ES DECIR 19 VOLVERAN DE NUEVO A MEXICO.
-21 VIAJARON A CANADA EN LA DECADA DE LOS AÑOS 90, PERO PARECE QUE EL 2% SE CAMBIARÍA A LA MARCA MEXICO, ES DECIR 0,42 VIAJARAN A LA MARCA MEXICO.
-56 VIAJARON A USA EN LA DECADA DE LOS AÑOS 90, PERO PARECE QUE 9% SE CAMBIARÑIA A MEXICO, ES DECIR 5 VIAJARIAN A LA MARCA MEXICO.
EN RESUMEN, DE CADA 100 TURISTAS QUIZÁ : 19+ 0,42+ 5 = 24,42 PRESUMIBLEMENTE VIAJARÍAN A LA MARCA MEXICO, ES DECIR VOLVEMOS A VER QUE LA CUOTA DE MERCADO ES DEL 24% PARA ESTA DECADA DE LOS AÑOS 2.000. DICHO DE OTRO MODO, LA NUEVA CUOTA DE MERCADO SERIA : Q1 (MEXICO) = 0,23*0,82 + 0,21 * 0,02 + 0,56 * 0,09 =
0,1886 + 0,0042 + 0,0504 = 0,19 + 0,42 + 5,04 = 24.4
LO QUE NOS INDICA ESTE ANALISIS RACIONAL ES QUE LA CUOTA MEXICANA DEL TURISMO QUE LLEGA AL NORTE DE LAS AMERICAS SE MANTIENE EN UNA MEDIA DEL 23% AUNQUE HAYA CAMBIADO ENTRE LA DECADA DE LOS 80 Y DE LOS 90 EL NUMERO DE TURISTAS QUE VIAJARON A MEXICO, CANADA Y USA EN MÁS O MENOS 10 MILLONES DE TURISTAS.
DE ESOS NUEVOS 10 MILLONES DE VISITANTES, EL 24% VISITARÍA MEXICO, (2 MILLONES ADICIONALES), ES DECIR PASAR DE UNA MEDIA DE 16 MILLONE A MAS O MENOS 18 MILLONES.
sábado, enero 28, 2006
Las practicas del Marketing
Un libro excelente por su enfoque práctico se denomina Prácticas de Marketing de los profesores Agueda Esteban y Eduardo Pérez Gorostegui, de la Universidad Complutense de Madrid.
El libro fue publicado en el año de1991 por la Editorial Ariel, ubicada en Barcelona. ¿ Porqué califico de extraordinario este texto docente ? . Por que además de ser un libro original, existen muy pocos libros en el mercado y en idioma castellano que presenten ejercicios interesantes e incluso resueltos.
La mayoría de los libros sobre el tema del marketing sólo plantean los asuntos referenciales sobre la mezcla relativas al producto, la plaza, el precio y la promoción, pero dejan a un lado la metodología, como sería, por ejemplo, cómo cálcular una función logarítmica de demanda y cómo calcular las elasticidades de esa demanda respecto a tres variables independientes básicas, o sea:el precio, la venta del touroperador y las variables promocionales, incluso tomando variaciones infinitesimales aplicando de una manera práctica con las derivadas parciales.
También el modelo para calcular los niveles de gastos promocionales y de la venta realizada por los tour operadores a fin de maximizar las ventas de paquetes turísticos según los presupuestos anuales establecidos para las variables y aplicando la función lagrangiana, para luego derivar y obtener las ecuaciones.
Igualmente sucede con los cálculos de cuotas de mercado. Hoy en un mundo competitivo de un turismo sesgado hacia apenas 16 países privilegiados con relación a 180 países, es necesario conocer porqué se adquiren determinados paquetes turísticos y no otros y las intenciones de compra de los visitantes-turistas, si se cambiarán de paquete o no. Con el modelo de cadenas de Markov se puede solucionar en parte el asunto.
Investigar la respuesta del mercado ante el lanzamiento de un nuevo producto turístico según la demanda potencial y su ecuación de crecimiento en función del tiempo (medido en años), así como las posible tasas de penetración para determinados precios y según márgenes de posibles beneficios. Aquí se puede utilizar el Modelo Fout y Woodlock, incluso cuál es el precio que puede maximizar el beneficio actualizado según un flujo de caja y una determinada tasa de actualización.
Estimar el posible crecimiento de las ventas en los próximos años, según investigación Delfi y los intervalos de ventas posibles según una ley beta y para un nivel de confianza del 95%, según escenarios pesimista, probable y optimista.
Igualmente los temas sobre investigación de mercados para lanzar un nuevo producto turístico y el posible beneficio esperado de este lanzamiento. Los estudios para decidir sobre la conveniencia del desarrollo de nuevos productos, aplicando el Modelo mutuplicativo de Bridgeman. Igualmente la determinación de precios según los costes variables y fijos y la demanda anual. El análisis de campañas promocionales y gastos publicitados. El tamaño de la fuerza de venta. La distribución según costos del transporte. Optimizar la mezcla de marketing. Y otros problemas prácticos.
Varios temas muy general acerca del marketing aparecen en seguida:
MARKETING MIX
MARKETING EN POWER-POINT
MARKETING and BUSINESS
MARKETING-POWER
INVESTIGAR EL MERCADO
SEGMENTOS
MARKETING MIX
El libro fue publicado en el año de1991 por la Editorial Ariel, ubicada en Barcelona. ¿ Porqué califico de extraordinario este texto docente ? . Por que además de ser un libro original, existen muy pocos libros en el mercado y en idioma castellano que presenten ejercicios interesantes e incluso resueltos.
La mayoría de los libros sobre el tema del marketing sólo plantean los asuntos referenciales sobre la mezcla relativas al producto, la plaza, el precio y la promoción, pero dejan a un lado la metodología, como sería, por ejemplo, cómo cálcular una función logarítmica de demanda y cómo calcular las elasticidades de esa demanda respecto a tres variables independientes básicas, o sea:el precio, la venta del touroperador y las variables promocionales, incluso tomando variaciones infinitesimales aplicando de una manera práctica con las derivadas parciales.
También el modelo para calcular los niveles de gastos promocionales y de la venta realizada por los tour operadores a fin de maximizar las ventas de paquetes turísticos según los presupuestos anuales establecidos para las variables y aplicando la función lagrangiana, para luego derivar y obtener las ecuaciones.
Igualmente sucede con los cálculos de cuotas de mercado. Hoy en un mundo competitivo de un turismo sesgado hacia apenas 16 países privilegiados con relación a 180 países, es necesario conocer porqué se adquiren determinados paquetes turísticos y no otros y las intenciones de compra de los visitantes-turistas, si se cambiarán de paquete o no. Con el modelo de cadenas de Markov se puede solucionar en parte el asunto.
Investigar la respuesta del mercado ante el lanzamiento de un nuevo producto turístico según la demanda potencial y su ecuación de crecimiento en función del tiempo (medido en años), así como las posible tasas de penetración para determinados precios y según márgenes de posibles beneficios. Aquí se puede utilizar el Modelo Fout y Woodlock, incluso cuál es el precio que puede maximizar el beneficio actualizado según un flujo de caja y una determinada tasa de actualización.
Estimar el posible crecimiento de las ventas en los próximos años, según investigación Delfi y los intervalos de ventas posibles según una ley beta y para un nivel de confianza del 95%, según escenarios pesimista, probable y optimista.
Igualmente los temas sobre investigación de mercados para lanzar un nuevo producto turístico y el posible beneficio esperado de este lanzamiento. Los estudios para decidir sobre la conveniencia del desarrollo de nuevos productos, aplicando el Modelo mutuplicativo de Bridgeman. Igualmente la determinación de precios según los costes variables y fijos y la demanda anual. El análisis de campañas promocionales y gastos publicitados. El tamaño de la fuerza de venta. La distribución según costos del transporte. Optimizar la mezcla de marketing. Y otros problemas prácticos.
Varios temas muy general acerca del marketing aparecen en seguida:
Aqui pueden ver mi enfoque docente sobre el tema
Hagan Click en el título de arriba para ver la metodología de formular y evaluar proyectos de inversión, la cual se identifica con el sistema contable, económico y financiero de un poyecto, en este caso hotelero. Les sugiero estudiarlo con detalle.
Después que vean este WebQuest, pueden ratificar la metodología en una evaluación real que yo mismo realice con los datos de un hotel promedio.
El enlace se encuentra en la Hoja Web de la Universidad de Málaga y fue publicado en el mes de Febrero del año 2.005. Búsquelo, por favor, en este mismo Blog en el tema: Las páginas olvidadas en EUMED, y allí encontrará el artículo con la aplicación práctica del Sistema para formular y evaluar un hotel de tamaño medio.
jueves, enero 26, 2006
miércoles, enero 25, 2006
Estas son las mejores posadas de Venezuela
Al hacer click en el título de arriba podrán ver las 6 mejores posadas de Venezuela las cuales forman el Cicuito de La Excelencia.. Se llaman : Momentos, el Encanto, Hato Cristero, Xinia y Peter, La Húerfana y el Solar de la luna.
Claro también hay que decir que la Posada Don Elicio, ubicada en la Colonia Tovar, es de excelente calidad como se puede apreciar en seguida:POSADA DON ELICIO
Y en el Archiliélago de Los Roques igualmente podemos apreciar las 35 principales Posadas my agradables:
ROQUES POSADAS
Claro también hay que decir que la Posada Don Elicio, ubicada en la Colonia Tovar, es de excelente calidad como se puede apreciar en seguida:
Y en el Archiliélago de Los Roques igualmente podemos apreciar las 35 principales Posadas my agradables:
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