Evaluación de selección de sitios para construir

Un alumno de la Universidad de Oriente (Isla de Margarita) me preguntaba si era posible evaluar entre dos sitios A y B las posible inversiones de un hotel con datos diferentes según sus localizaciones. En seguida voy a colocar un ejemplo que puede ilustrar este asunto:

Las Diferencias entre dos sitios para construir el hotel

1) Sitios A:

Capacidad anual de la producción de habitaciones:68.438 habitaciones (250 x 0,75 x 365)

Inversión del hotel en el año 1 = US$ 45,5 millones ( 250 x US$ 170.000)

Costo por habitación en el año 2 = 68.438 x U$ 100 = venta año US$ 6.843.800 x 0,12 = U$$ 821.256 costo total / 68.438 =US$ 12

Otros costos generales por habitación en el año 2 = US$ 6.843.800 x 0,25 = US$ 1.710.950, o sea US$ 25 por habitación. Costo total por habitación US$ 12+ US$ 25 = US$ 37

Crédito impositivo para la construcción = 5%

Reventa del hotel después de 5 años= US$ 31,9 millones

2) SITIO B:

Capacidad anual de la producción de habitaciones:82.125 habitaciones (250 x 0,90 x 365)

Inversión del hotel en el año 1 = US$ 65,5 millones ( 250 x US$ 262.000)

Costo por habitación en el año 2 = 82.125 x U$ 120 = venta año US$ 9.855.000 x 0,12 = U$$ 1.182.600 costo total / 82.125 =US$ 14,4

Otros costos generales por habitación en el año 2 = US$ 9.855.000 x 0,25 = US$ 2.463.750, o sea por habitación US$ 30 + US$ 14,4 = US$ 44,4 costo total por habitación

Crédito impositivo para la construcción = 10%

Reventa del hotel después de 5 años= US$ 37,2 millones

Condiciones comunes para ambos sitios

Retorno después de IRS que obtiene el hotel sobre una inversión alternativa= 12% o TASA DE DESCUENTO
Tiempo requerido para la construcción= 1 año
Precio por habitación pagado por un Operador en el año 2 = US$ 80,0 o sea 20% de descuento sobre precio por hab.
Vida productiva del hotel 10 años
Inflación estimada en el país que afecta a costos y precios= 7% anual
ISR para las utilidades hoteles= 35%
______
NOTA: el hotel espera maximizar su utilidad, el primero del año 6. Las inversiones, los costos,la venta y los impuestos se hacen el primer día de cada año al producirse los servicios.

LOS EFECTOS INMEDIATOS

En el sitio A la planta tiene que invertir US$ 45,5 millones. El ISR del 35% sobre ese monto invertido es igual a US$ 15,9 que obtiene como reducción de impuesto el hotel. Los impuesto (ISR) como crédito impositivo del 5% sobre la inversión es igual a US$2,28, que es una reducción impositiva o crédito fiscal debido a la inversión. La diferencia es igual a: (45,5) + 15,9 + 2,28 = (27,32) que es su salida neta de efectivo por hecho de invertir al final del año uno.

En el sitio B la planta tiene que invertir US$ 65,5 millones. El ISR del 35% sobre ese monto invertido es igual a US$ 22,9 que obtiene como reducción de impuesto el hotel. Los impuesto (ISR) como crédito impositivo del 10% sobre la inversión es igual a US$6,55, que es una reducción impositiva o crédito fiscal debido a la inversión.La diferencia es igual a : (65,5) + 22,9 + 6,55 =(36,05). que es su salida neta de efectivo por el hecho de invertir en el año uno.

Veamos los resultados

En el Sitio A

El Hotel tiene una salida de efectivo igual a su inversión estimada en US$ 45,5
El hotel tiene una entrada en efectivo al obtener reducción impositiva del 35% sobre la construcción igual a US$15,9 y el hotel obtiene un crédito fiscal o entrada de efectivo igual a US$ 2,28. El impacto inmediato es igual a : (45,5) + 15,9 + 2,28 = (45,5) + 18,18 = (27,32) o inversión neta en el año uno.

En el Sitio B

El Hotel tiene una salida de efectivo igual a su inversión estimada en US$ 65,5
El hotel tiene una entrada en efectivo al obtener reducción impositiva del 35% sobre la construcción igual a US$22,9 y el hotel obtiene un crédito fiscal o entrada de efectivo igual a US$ 6,55. El impacto inmediato es igual a : (65,5) + 22,9 + 6,55 = (65,5) + 29,45 = (36,05) o inversión neta en el año uno.

CALCULO de las UTILIDADES SOLO POR VENTA de HABITACIONES

La utilidad hotelera en el año 2 y en el SITIO A es igual a: precio estimado que paga por habitación el Operador US$80,0 menos costos totales por habitación igual a US$37, la diferencia es igual a : US$ 43.Con una producción de habitaciones en el año 2 igual a: 68.438 habitaciones, la utilidad antes del pago impositivo (ISR) es igual a: 68.438 x 43 = US$ 2.942.834, y después del pago del ISR del 35% la utilidad es igual a US$ 1.912.842 Si esa utilidad se re-invierte en 4 años adicionales su valor futuro será igual a : (1.912.842) (1,12) elevado a la cuatro = (1.912.842) x (1,573519) = US$ 3.009.893.

La utilidad hotelera en el año 2 y en el SITIO B es igual a: precio estimado que paga por habitación el Operador US$80,0 menos costos totales por habitación igual a US$44,4, la diferencia es igual a : US$ 35,6.Con una producción de habitaciones en el año 2 igual a: 82.125 habitaciones, la utilidad antes del pago impositivo (ISR) es igual a: 82.125 x 35,6 = US$ 2.923.650, y después del pago del ISR del 35% la utilidad es igual a US$ 1.900.373 Si esa utilidad se re-invierte en 4 años adicionales su valor futuro será igual a : (1.900.373) (1,12) elevado a la cuatro = (1.900.373) x (1,573519) = US$ 2.990.273 millones.

Tomando en cuenta la INFLACION del 7% anual, la utilidad REAL para el Sitio A al final del año uno (valor futuro) sería igual a : (1.912.842 ) x (1,0700) = 2.046.741; al final del año dos : (1.912.842) x 1,1449) = 2.190.013, y para final del año tres:(1.912.842) x (1,2250) = 2.343.231.

Tomando en cuenta la INFLACION del 7% anual, la utilidad REAL para el Sitio B al final del año uno (valor futuro) sería igual a :(1.900.373 ) x (1,0700) = 2.033.399; al final del año dos : (1.900.373) x 1,1449) = 2.175.737, y para final del año tres:(1.900.373) x (1,2250) = 2.327.957.

RESUMEN

El mejor sitio para ubicar el Hotel es el SITIO A. Para hacer un flujo de caja completo se necesita obtener las utilidades por la venta de Alimentos y Bebidas y por la venta de otros servicios menores. Pero con esos estimados breves sólo considerando la venta de habitaciones, ya se puede seleccionar el mejor lugar para ubicar el hotel.

Descripción de la Clase

Evaluacion de Proyectos Hoteleros by Askain

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4 Situaciones para evaluar posibles inversiones

Decisión para reemplazar equipos

Una empresa utiliza en la actualidad tres equipos o maquinarias con un costo de US$ 10.000 cada uno y el 70% ya ha sido depreciado. La empresa desea reemplazar un equipo con uno que tiene un costo de US$ 20.000. Se espera que el nuevo equipo pueda ahorrar US$ 40.000 al año por concepto de costos de mano de obra, mantenimiento y otros y por un período de 5 años. Debería ser reemplazada la unidad o maquinaria?.

Tamaño de una planta

Una empresa tiene dos alternativas para comprar un equipo. O compra un equipo pequeño cuya inversión sería US$ 1.000.000 o se decide por un equipo más grande cuya inversión es de US$ 1.500.000. La planta pequeña podría dar un retorno del 20% al año y la planta más grande un 17% al año. Cuál planta o equipo debería comprar?

Alquilar o comprar

Una empresa podría COMPRAR un equipo o en todo caso ARRENDARLO. El costo del equipo es de US$ 300.000 y su alquiler es de US$ 10.000 al mes. Y se estima que el equipo en 5 años ya sería obsoleto. Debería la empresa comprar o alquilar el equipo?

Refinanciar una deuda

Una empresa tiene en la actualidad 10 millones de dólares de deuda pendiente, respaldado con un cupón al 10% de interés. La deuda emitido se hizo con un descuento, pero todavía falta por amortizar US$ 500.000. La empresa puede emitir bonos al 9%. El costo para emitir los nuevos bonos es de US$ 200.000 y habrá un prima de los antiguos bonos de US$ 300.000. Los viejos bonos tienen 20 años restante ante su vencimiento. Debe la empresa de refinanciar la deuda?

Lo primero que e necesario conocer para poder tomar decisiones de inversión es el VALOR TEMPORAL DEL DINERO,

¿Qué supone este importante concepto? Este concepto lo que quiere decir es que un dinero que en el año 3 vale 5.000, si se lleva a valor presente (al año cero) ese dinero valdrá menos, dependiendo del tipo de interés anual que se utilice para llevar ese dinero al presente, o sea al año cero. Claro un dinero que ya se ubica temporalmente en el año CERO no necesita que se aplique una tasa de descuento, esto sólo se hará con los dineros que aparece en los años sucesivos o sea año 1,2 y 3, etc...

Asuma este ejemplo:

Una inversión o salida de caja de 12.337 y luego 2 entradas netas positivas. Algunas personas creen que para saber el resultado neto final se deben sumar los valores positivo ( 10.000 + 5.000 ) y luego restarlo del valor negativo de US$ 12.337. Y haciendo este cálculo dirían que el resultado neto es igual a : 15.000 menos 12.337 = 2.663. Pero ese calculo no es el correcto, porque los valores de 10.000 en el año 1 y de 5.000 en el año 2, al llevarlos al AÑO CERO son mucho menores y en el año CERO es donde se debe hacer el cálculo o sumatoria total.

Ahora bien, y ¿cómo se llevan esos valores al año CERO? Pues DESCONTANDO esos valores con una tasa de interés. Pero: ¿ con cuál tasa de interés?. Con la tasa mínima alternativa que sea la más segura. Y : ¿cuál es la Tasa Mínima Atractiva (TMA) que es la más segura para no correr riesgos? , pues es la tasa que pagaría un BONO del ESTADO. Si suponemos que los BONOS del Estado están pagando un 5% al año, esa tasa del cinco por ciento anual sería la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento y que sirve para descontar el flujo de esos tres números.

Año Cero US$ ( 12.337)
Año 1 +US$ 10.000
Año 2 + US$ 5.000

Vamos entonces a descontar las tres cifras con el 5% al año. En una TABLA DE DESCUENTO buscamos la Tabla del 5% y los factores para descontar son: para el año CERO 1,0000; para el año UNO el factor es 0,9524; y, para el año DOS el factor es 0,9070.

Entonces la SUMATORIA es igual a: : (12.337 ) x 1,0000 + 10.000 x 0,9524 + 5.000 x 0,9070 = US$ 1.722

Este resultado de un VALOR ACTUAL NETO (VAN) es lógico porque el descuento del valor del año cero es igual a (12.337) y el descuento de 10.000 es igual a ese valor multiplicado por 0,9524 o sea: 9.524 y el descuento de 5.000 es ese valor multiplicado por 0,9070 o sea: 4.535. La suma de 9.524 + 4.535 es igual a : + 14.059 y si a ese valor positivo se le resta el valor negativo ( o sea la inversión) de 12.337, el resultado final es : +1.722 que es una ganancia neta positiva.. En efecto, si el valor de 9.524 al estar ubicado en el año CERO, y pasa un año completo entonces al 5% por año, ese valor se transforma en : 9.524 x 0,05= 476 de pago de interés más los 9.524 es igual a: US$ 10.000.

El crecimiento del dinero en un 5% al año al estar ubicado en el año cero con valor de 9.524, al pasar un año ese dinero vale 10.000, por que ganó un interés del 5% anual; y al contrario, el valor de 10.000 ubicado en el año uno, al DECRECERLO al año CERO, con la tasa de descuento del 5% , se transforma en 9.524.

Este es el concepto del VALOR TEMPORAL DEL DINERO. Ahora bien, si esa serie de los 3 datos se descuenta NO con la tasa del 5% al año, SINO con la tasa del 16% al año, lo que sucedería sería es que ahora los factores de descuentos que encontramos en la TABLA FINANCIERA son: para el año CERO es 1,0000, para el año 2 es igual a : 0,8621, y para el año 3 el valor es igual a O,7432. Entonces : Los descuentos totales o sumatoria es como sigue: ( 12.337 ) x 1,0000 + 10.000 x 0,8621 + 5.000 x 0,7432 = a CERO. O sea, el punto de equilibrio donde el resultado final NETO no es ni NEGATIVO ni POSITIVO se logra descontando con la tasa del 16% anual, que se llama la TIR, o sea la TASA INTERNA DE RETORNO de invertir 12.337 en tres años. Y si se descuenta con una tasa mayor o sea del 20%, entonces el resultado final si es NEGATIVO para la empresa, o sea: ( 12.337 ) x 1,0000 + 10.000 x 0,8333 + 5.000 x 0,6944 = ( 532).

Todo estos cálculos se han hecho asumiendo CERTEZA total, pues si surge algún problema en el contexto (algún riesgo) como por ejemplo una fuerte INFLACION, entonces el resultado será otro.

Otros dos cálculos útiles son : (1) lo que se llama el Valor Equivalente anual o VALOR PRESENTE de una anualidad constante, y (2) el COSTO EQUIVALENTE ANUAL.

Si yo coloco o invierto en un Banco la cantidad de US$10.000 y después de 20 años me decido a retirar todo lo ganado al 5% al año, entonces de acuerdo a la Tabla del Valor Presente para una anualidad constante de 10.000 que permaneció en el Banco por 20 años, su valor es igual a : US$ 10.000 x 12,4622 = US$124.622.

El Costo Equivalente Anual, es el pago o la CUOTA ANUAL a cancelar por un préstamo bancario, formado por el pago del capital y de los intereses sobre saldo deudor.

Si yo pido prestado a un BANCO o a mi propia empresa para invertir : digamos US$ 12.337 y ese préstamo me lo dan por 2 años al 5% anual, entonces según la tabla EL FACTOR DE RECUPERACION DEL CAPITAL es de :0,537805, que al multiplicarlo por US$12.337 nos da el valor de US$ 6.635, valor que debo pagar durante dos años al banco. El primer año pagaré los intereses del 5% sobre el valor del préstamo o sea US$ 617, más el pago del capital o principal igual a US$$ 6.018; y el segundo año mi saldo deudor es igual a : US$ 12.337 menos mi pago de US$ 6.018 = US$ 6.319 y para ese saldo deudor pagaré un interés del 5% o sea igual a : US$ 316, pues 6.319 + 316 = US$ 6.635 que es la cuota anual. En resumen:le he pagado al Banco intereses por valor de 617 + 316 = US$ 933 y además el capital que me prestó igual a : US$ 12.337 ( o sea que el banco rescato la cantidad total de US$ 13.270).

Otra manera de lograr el valor igual a US$6.635 es dividiendo el préstamo de US$12.337 entre el valor actual de una anualidad constante para el año 1 y al 5% , es decir el factor : 1,8594; entonces: 12.337 / 1,8594 = US$ 6.635. Este valor es el costo equivalente anual de la inversión que he hecho con el préstamo de US$ 12.337.

Si suponemos que de una inversión obtenemos los ingresos en caja igual a US$10.000 en el primer año y US$ 5.000 en el año dos, entonces los valores presentes de esas dos cifras al 5% al año son: 10.000 x 0,9524 = US$9.524; y 5.000 x 0,9070 = US$ 4.534, o sea un total de US$ 14.058. El valor equivalente anual de ese último valor es : US$ 14.058 / 1,8594 = US$ 7.561. Si ahora restamos de US$ 7.561 el costo equivalente de la inversión calculada arriba y que daba US4 6.635, nos arroja una utilidad equivalente anual igual a US$ 926 por año. Otra manera de calcular este valor es dividiendo el flujo de caja descontado de la inversión original de (US$ 12.337) con los ingresos de 10.000 en el año uno y 5.000 en el año dos, que nos dio el valor de US$ 1.722 (ver más arriba), entre el factor 1,8594, y esto nos daría : US$ 1722 / 1,8594 = US$ 926.

EL BOLETIN TURISTICO

Este boletín es interesante para todos nosotros interesados en el turismo.

El costo de oportunidad

Cuál debe ser el nivel de ganancias que requieren los negocios en caso de existir una relación entre el crecimiento y prosperidad de las empresas y los objetivos nacionales?

Cuál es la mejor prueba para saber si el nivel de ganancias es el adecuado?

Aunque existe mucha incertidumbre y confusión en relación a estos dos asuntos, en seguida trataremos desarrollar un punto de vista al señalar que la guía no será la posible ganancia por cada acción de una empresa o quizá el costo del capital, sino que lo que hay que considerar es el concepto del costo de oportunidad.Es decir, la empresa debe compara su nivel de utilidad con los niveles que obtienen empresas similares en tamaño y en volumen de negocios.

TURISMO SOLIDARIO Y SOSTENIBLE en AFRICA

Es una Iniciativa de BANESCO que vale la pena conocer. Se parece mucho a lo que nosotros realizamos en Venezuela con el programa denominado de POSADAS TURISTICAS (en el año de 1970). Este programa venezolano surgió con el apoyo de los ministerios españoles que había desarrollado su programa de CASAS de LABRANZA. Y cuando terminamos de promover las primeras posadas en los Estados Lara y Trujillo, después 1.500 familias se decidieron por sus propios medios transformar sus viviendas rurales en posadas turísticas, bien sea remodelando esas viviendas o haciendo anexos para recibir al visitante.

Los tres tipos de depreciaciones

Existen tres tipos de depreciaciones de los activos fijos. Si bien en USA se acepta según su LEY del ISR aplicar cualquier tipo según la persona que administre en cada empresa ese asunto, en otros países no se acepta sino un tipo específico de depreciación y casi siempre es la DEPRECIACION LINEAL. Pero también existe la DEPRECIACION de los SALDOS DECRECIENTES y la depreciación con LA SUMA DE LOS DIGITOS: Se ha comprobado que entre los 3 tipos de depreciaciones la que conviene más, para tener mayor ahorro del Impuesto sobre la renta , o sea para lograr pagar menos impuestos es la depreciación de LOS SALDOS DECRECIENTES. Y en seguida veremos por que esto es así.

La DEPRECIACION LINEAL o en linea recta es muy sencilla pues lo que se hace es restar del valor del capital (del activo fijo a depreciar) su valor salvado y luego dividir entre los años de vida útil de ese activo. Por ejemplo una edificación con vida útil (n) de 20 años y que al cabo de un proyecto con un horizonte de 10 años, le quedan aún 10 años de depreciación o sea que tiene un valor salvado o valor de desecho, y que se estima el valor de esa edificación de digamos : US$ 2.000.000, el cálculo de su depreciación lineal es como sigue: si no existiera valor salvado porque el horizonte del proyecto es de 20 años, entonces la depreciación lineal sería igual a : D = US$ 2.000.000/20 años = US$ 100.000 por año. ( o sea 1/20 = 0,05 = 5% de depreciación al año). Pero si el horizonte del proyecto se estima sólo en 10 años entonces habrá un valor salvado igual a US$ 1.000.000 y la depreciación se calcula de este modo:

D = US$ 2.000.000 - US$ 1.000.000 / 20 años
D = US$ 1.000.000 / 20 años
D = US$ 50.000 por año

Claro el valor salvado de US$ 1.000.000 no puede ser ignorado y ese valor aparecerá al final de un flujo de caja para ser descontado a valor presente.

El otro método de depreciar es el llamado de SALDOS DECRECIENTES, que consiste en aplicar un porcentaje constante al valor en libro del activo al principio del año, pero el porcentaje será el DOBLE del que corresponda según la depreciación en linea recta que para una edificación con vida de 20 años es igual al 5%, entonces se aplicará el doble , o sea 10%. Pero después de un número dado de años es necesario cambiar al método de linea recta para que al final el valor en libro del activo quede en cero.

En el caso de una edificación con valor de US$ 2.000.000 y que se depreciaría en 20 años sin valor salvado, su depreciación anual sería así, para el primer año : D = 2 / n x C ; o sea: D = 2 /20 x US$ 2.000.000 = 0,10 x US$ 2.000.000 = US$ 200.000 para ese primer año. Ahora queda un valor en libro del activo igual a : Valor en libro =: US$ 2.000.000 menos la depreciación del primer año o sea US$200.000 = US$ 1.800.000. Sobre este valor en libro se aplica para el segundo año el mismo porcentaje de 2 / 20 = 0,10 = 10%. , es decir D = 0,10 x 1.800.000 = US$ 180.000. Y ahora el valor en libro es igual a :
Valor en libro = US$2.000.000 ( 1- 2 / 20 ) elevado a la dos
Valor en libro = US$ 2.000.000 x 0,90 elevado a la dos
Valor en libro = US$ 2.000.000 x 0,81 = US$ 1.620.000

Y sobre ese valor en libro de US$ 1.620.000 se aplica el 0,10 (el 10%) = US$ 162.000 y esta es la depreciación para el tercer año. Y de este mismo modo se sigue haciendo el cálculo para los otros años, pero para uno de los últimos años se vuelve a aplicar la depreciación lineal para que el valor en libro quede en CERO.

El tercer método de depreciar se llama la SUMA DE LOS DIGITOS. Si el edificio tiene una vida de 20 años sin valor salvado, entonces: se hace esta suma: 1 + 2+ 3 + 4 + 5 + 6 + 7+ 8 + 9 +10 + 11+12+13 + 14 + 15 + 16 + 17 + 18 + 19 n+ 20 = 210.

Y la depreciación para el primer año es igual a : 20/210=0,0952 = 9,5% del valor del activo en este caso de US$ 2.000.000, o sea : 0,0952 x US$ 2.00.000 = U$ 190.400. Claro para el segundo año entonces se estima 19 / 210 = 0,090, o sea el 9%: y para el tercer año se aplica : 18 / 210 = 0,086 o sea el 8,6% de depreciación y así se siguen buscando los porcentajes hasta el año final 20 que el porcentaje que se aplica corresponde a : 1/210 = 0,005 = 0,5% de US$ 2.000.000 = 0,005 x US$10.000=US$ 10.000.

El el método de la depreciación por la linea recta el monto siempre es igual : US$2.000.000 / 20 años = US$ 100.000 por año (suponiendo que no hay valor salvado). Pero en el métodos de los Saldos Decrecientes y de los dígitos los valores más elevados aparecen al comienzo y al final de los años los valores menores , y eso ayuda a pagar menos impuestos durante los primeros años "infantiles" de la empresa, pues al aparecer en el Estado de Resultado la depreciación como una erogación, entonces el % de ISR que se aplique sobre la utilidad bruta produce para la empresa un ahorro fiscal.

Turismo y su evolución

Internacional de Turismo impugnada por el deterioro de la Economía Mundial


* En 2008, las llegadas de turistas internacionales produjo 924 millones de euros, 16 millones de euros más que en el año 2007, lo que representó un crecimiento del 2%.
* La demanda de Turismo disminuyó considerablemente a lo largo del año 2008 bajo la influencia de una economía mundial extremadamente volátil; es decir: crisis financiera, precios elevados del petróleo y los aumentos de precios en general, así como las fluctuaciones del tipo de cambio. Los consumidores socavaron la confianza en las empresas y se tradujo en la actual recesión económica mundial.

* La segunda mitad de 2008 vio el crecimiento llegadas hasta tal punto que el número de llegadas internacionales disminuyó ligeramente - una tendencia que se espera que continúe en el año 2009.

El debilitamiento de la demanda global

El crecimiento global del 2% en el turismo internacional para 2008 se basa en los excelentes resultados de la primera parte del año antes del colapso de los mercados financieros.

La segunda mitad del año mostró un brusco cambio de tendencia con las llegadas de turistas internacionales mostrando un crecimiento negativo en cada uno de los últimos seis meses de 2008. En general, el crecimiento del 5% entre enero y junio ha dado lugar a una disminución del 1% en el segundo semestre del año. Aunque ciertamente el turismo no es inmune a las dificultades económicas, el turismo se ha resistido inicialmente a la crisis económica mejor que otros sectores económicos, tales como la industria de la construcción, de los bienes raíces o la fabricación de automóviles.

Con problemas como el actual escenario económico se espera que continúe así en el año 2009 y probablemente más allá, las previsiones iniciales de la OMT para este año son de un rendimiento aún más modesto. Según los datos para enero del año 2009 el Barómetro OMT del Turismo Mundial, indica que el turismo internacional tiende a estancarse o incluso a disminuir ligeramente durante el año. Sin embargo, todavía hay un alto grado de incertidumbre y mucho dependerá de la evolución de las condiciones económicas.

Si la economía empieza a mostrar signos de una recuperación, el turismo internacional podría crecer ligeramente en 2009, pero, si la economía se deteriora aún más la previsión actual podría sería ver un turismo a la baja.

Habida cuenta de la incertidumbre mundial y con las previsiones económicas que siguen experimentando revisiones a la baja, la OMT tendrá que seguir de cerca la evolución para proporcionar un análisis más preciso posible.

Mezcla de resultados por Regiones en el 2008

Para el conjunto del año, todas las regiones turísticas tuvieron comportamientos positivos, excepto Europa que sufrió un estancamiento en las llegadas de turismo receptivo. Los mejores resultados se registraron en el Oriente Medio (+11%), África (5%) y las Américas (4%) -y en el caso de las Américas, debido a la fuerza de tráfico turístico en los EE.UU. hasta el mes de agosto y el desempeño favorable de la mayoría de los países de América Central y del Sur.

El crecimiento fue negativo en los últimos seis meses de 2008 en Europa (-3%) y Asia (-3%). La caída fue aún más importante en Asia, debido a que había tenido un crecimiento de dos dígitos en el 2007 y luego en la primera mitad del 2008 (+6%). Por otra parte, las Américas (+1%), África (4%) y Oriente Medio (5%), con resultados positivos aún en la segunda mitad del año, aunque con una desaceleración significativa en comparación con el período comprendido entre enero y junio.

A pesar de la desaceleración, varios destinos en todo el mundo mostró resultados para el 2008 muy positivos en todas las regiones del mundo, - sobre todo en: Honduras, Nicaragua, Panamá, Uruguay, la República de Corea, Macao (China), Indonesia, India, Egipto, Líbano, Jordania , Marruecos y Turquía.

Estos resultados reflejan sólo las llegadas de turistas internacionales, para lo cual se completa los datos actualmente disponibles. Para el turismo interno o domestico, que es muy importante para muchos destinos del mundo, la OMT espera que se muestren más o menos similar a la tendencia hacia la desaceleración. Los resultados de los ingresos del turismo internacional se presentará en una etapa posterior. Sin embargo, la experiencia de los últimos años sugiere que el crecimiento o decremento de los ingresos tiende a seguir muy de cerca al crecimiento o decremento de las llegadas.

2009: vinculados a los resultados económicos globales

La desaceleración de las economías avanzadas, que se enfrentan a una contracción del Producto Interno Bruto (PIB) por primera vez desde la Segunda Guerra Mundial, ya se está extendiendo a los grandes mercados emergentes como China, India y Brasil.

La OMT espera que para el año 2009 el turismo internacional podría presentar una disminución entre 0% a un 2% . Junto con las Américas, Europa será la región más afectada en términos de resultados globales del turismo, ya que la mayoría de sus mercados de origen ya están en recesión. En Asia y el Pacífico se espera que los resultados sean positivos, aunque el crecimiento seguirá siendo mucho más lento en comparación con el rendimiento de la región en los últimos años; lo mismo se aplica al África y al Oriente Medio.

A pesar de esta evaluación, la OMT pone de relieve el hecho de que el reblandecimiento del crecimiento del turismo internacional sigue cuatro años históricamente fuertes:

* 7% anual en promedio entre los años 2004 y 2007, o muy por encima de 4% de la tendencia a largo plazo;

* 2008, con un incremento del 2% sobre la base de un fuerte primer semestre de rendimiento.

la respuesta de la OMT

La historia demuestra que las crisis también pueden proporcionar oportunidades porque convocatoria de importantes esfuerzos de solidaridad de la actividad turística. Además, el en caso de las crisis de corto plazo pueden estar alineados con la eliminación de la pobreza mundial a más largo plazo y las necesidades del cambio climático, y así la estructura del turismo se puede ver fortalecido.

En este contexto, la OMT está aumentando sus esfuerzos para proporcionar la respuesta del sector, y sus miembros en particular, con el apoyo necesario para ayudarles a soportar estas difíciles temporales. Por ejemplo la UNWTO se centrará en tres iniciativas:

* Apoyo a la respuesta inmediata del sector a través de su recientemente creado Comité de Turismo para fortalecer la capacidad de inteligencia de mercado y las mejores prácticas.
* Promover el turismo mediante la prioridad de medidas de estímulo económico.
* Promover el turismo verde o sustentable como un recurso que puede ofrecer un crecimiento oportuno, así como la infraestructura relacionada con la energía limpia y el incremento de puestos de trabajo.

Nuestro mensaje seguirá siendo que se trata de un sector altamente resistente a las crisis y que regresará con un fuerte crecimiento cuando los problemas económicos se resuelvan ; y que el turismo pueden contribuir más que otro sectores a la reducción de la pobreza, a la mejora del ambiente y a lo que se ha llamado: un New Deal ecológico.

El proyecto de Xavier de Honduras

1) Ell hotel de 48 habitaciones tendría un estimado de inversión total igual a US$ 50.000 x 48 hab = US$ 2.400.000. De esa inversión total yo estimo que si el hotel estaría fuera de zona urbana, las incidencias de la inversión serían así : 10% terreno, 50% construcción, 20% maquinarias y equipos, 10% muebles y 10% capital de trabajo. Si el hotel se ubica en una zona urbana entonces las incidencias son: 20% terreno, 50% construcción, 20% maquinarias y equipos y 10% para cubrir muebles y capital de trabajo.

2) De la capacidad instalada de 48 habitaciones en promedio se trabajaría al año con un 65% de esa capacidad, o sea: 48 x 0,65 x 365 noches = 11.388 habitaciones al año de venta. Yo supongo una tarifa de US$ 50 dólares al ser un hotel pequeño de 2 a 3 estrellas, o sea que la venta de 11.388 habitaciones al año podría arrojar US$ 569.400 de venta de habitaciones al año (US$ 11.863 por hab) y esa venta representa el 63% de la venta total, por lo que la venta tota anual del hotell podría ser igual a US$ 903.809, o sea la venta de habitaciones por el coeficiente 1,5873 ( y daría US$ 18.829 por hab).

3) La venta de otros departamentos sería igual a : US$ 334.409 (US$ 6.967 por hab) y se podría repartir así : el 65% de 334.409 sería para Alimentos, o sea:US$ 217.366 ( US$ 4.528 por hab); el 13% de para cafetería y bar, o sea: US$ 43.473 (US$ 906 por hab); 14% para telecomunicaciones, o sea US$ 46.817 al año (US$ 975 por hab); y 8% para otros servicios menores como lavandería, estacionamiento, o sea US$ 26.753 (US$ 557 por hab).

4) De la venta de habitaciones al año de US$ 569.400 el 15% son costos departamentales; pero en Alimentos de su venta estimada en US$ 217.366 al año el 60% son costos departamentales; en telecomunicaciones con venta de US$ 46.817 al año el 80% son costos departamentales; y de los ingresos por concepto de otros servicios menores como lavandería y estacionamiento de US$ 26.753 de venta al año el 50% son costos. También no hay que olvidar que existirán unos gastos Administrativos y de luz, agua,mantenimiento igual al 25% de la venta total del hotel.

5) Inventarios: pueden ser 20 días del costo de venta de alimentos y bebidas. O bien :10% de la venta total para inventario de materias primas de Alimentos y Bebidas, o bien el 17% de la venta de Alimentos y Bebidas (US$ 260.839 x 0,17 = US$ 44.343).

6) La posible distribución de la inversión total estimada en US$ 50.000 x 48 habitaciones = US$ 2.400.000: sería como sigue : si la ubicación es en un entorno semiurbano: 10% de terreno, 50% de construcción, 20% maquinarias y equipos, 10% muebles y 10% capital de trabajo. Si la ubicación es en un entorno urbano entonces el terreno incide en un 20% del total de inversión.

7) Créditos : de provevedores para el capital de trabajo, en el rubro inventario, sería el 10% al 15% de la venta total. Y el crédito bancario para la inversión total del hotel de más o menos US$ 2.400.000 se estimaría en el 60% de ese monto en activos con garantía hipotecaria de primer grado o maquinarias con reserva de dominio ; y el 40% sería inversión de patrimonio de los socios. Claro esta combinación depende de la incidencia del coste financiero (pago de intereses al Banco) en el Estado de Pérdidas y Ganancias.

Xavier aprovecho para informate que la EDITORIAL TRILLAS de México ya me publicó mi libro Titulado: INVERSION HOTELERA : ELEMENTOS para SU EVALUACION. Sería bueno que una librería en Honduras lo pueda solicitar pues el libro tiene un ISBN 978-968-24-8339-4 . Ya en México se vende en US$ 15 dólares el ejemplar y en España en US$ 25.

El Proyecto Hotelero del Estudiante Holguer de Ecuador

Holguer las pautas para realizar un informe de evaluación de un proyecto hotelero es como sigue:

1) Primero se supone que se realiza un estudio del mercado para saber si hay todavía posibilidad de que entre al mercado un nuevo hotel bien sea de 3, 4 o 5 estrellas. Digamos que se va a hacer un proyecto para un Hotel de 3 estrella que es el más buscado por la clientela de visitantes o turistas, entonces se hace una lista de los hoteles de tres estrellas digamos que existen en Quito, si el hotel se localizaría allí, y se suman las habitaciones que tienen ese número de hoteles y se supone que trabajan como promedio al 65% de capciad intalada en habitaciones o sea que del total de habitaciones el 65% son las que se venden al año en promedio (según las temporadas baja, media y alta) y luego se transforma ese número de habitaciones, trabajando al 65%, en número de turistas con un promedio de estadía (de digamos 10 días de estancia en Quito) y así se obtiene el número de turistas que captan esos hoteles existentes.

Un ejemplo: suponga que en Quito hay 10 principales hoteles de 3 estrellas y que en total suman 600 habitaciones ( 60 cada uno) y que trabajan al 65% de capacidad promedio, o sea : 600 x 0,65 x 365 noches al año = 142.350 habitaciones al año, y supongámos una tarifa medio de esos 10 hoteles igual a US$ 40 dólares por habitación, entonces el ingreso total por venta de habitación sería igual a : 142.350 x US$ 40 = US$ 5.694.000.

También puedes suponer que en cada habitación se alojan 1,9 personas como promedio para estimar los visitantes por noche, o sea : 142.350 x 1,9 visitante noche = 270.465 visitantes en esas noches; y si se sabe que en promedio permanecen en Quito 10 días, entonces : 270.465 / 10 = 27.047 turistas o visitantes que esos 10 hoteles captan en un año. Y si a la ciudad llegan digamos 50.000 turistas que solicitan alojamiento en hoteles de 3 estrellas, entonces : 50.000 menos 27.047 = hay 22.953 turistas todavía para favorecer a otro grupo de hoteles de 3 estrellas y se supone que un proyecto de esa naturaleza tendría un buen mercado.

2) Si se supone que un grupo de inversionistas locales desean construir un hotel de 3 estrellas de 60 habitaciones y que estiman que trabajarían al comenzar al 45% de capacidad y luego después de 5 años al 70% de capacidad, entonces eso quiere decir que los primeros 5 años trabajarían así : 60 hab x 0,45 x 365 noches = 9.855 habitaciones a vender con una tarifa media de US$ 40 dólares la habitación. O sea : una venta durante 5 años de : US$ 394.200 cada año:y que en el año sexto el hotel trabajaría el hotel al 70% de capacidad o sea: 60 hab x 0,70 x 365 =15.330 habitaciones al año a US$ 40 dólares cada una o sea: US$ 613.200 durante 4 años más. En resumen la venta sólo de habitaciones sería como sigue:

Período "infantil" de la empresa:

año 1 =394.200
año 2 = 394.200
año 3 = 394.200
año 4 = 394.200
año 5 = 394.200

Período "maduro" de la empresa:

año 6 = 613.200
año 7 = 613.200
año 8 = 613.200
año 9 = 613.200
año 10 = 613.200

Entonces Holguer una vez que ya tienes la supuesta y probable venta en 10 años de habitaciones, hay que estimar la venta total del hotel en esos 10 años, pues el hotel vende otros servicios en su restaurante, en su cafetería y en el bar. Y ello se sabe porque la venta se habitacioes se multiplicad por 1,6 para lograr la venta total del hotel, o sea que la venta de US$ 394.200 dólares al primer año de habitaciones sería igual a : 1,6 x 394.200 = US$ 630.720 dólares al año desde le año 1 hasta el año 5; y la venta de US$ 613.200 x 1,6 = US$ 981.120 cada año desde el año 8 en adelante.

3) Ya tienes la venta total en los 10 años. Ahora tiene que estimar el Plan de Inversión y luego los costos y gastos para cada año, y obtener el Estado de Pérdidas y Ganancias, para desde allí hacer un Flujo de Caja o de Efectivo.

El Plan de Invesrión es como sigue: para un hotel de 60 habitaciones y de 3 estrellas se sabe que invierte más o menos 70.000 dólares por habitación , o sea que la invesrión necesaria para ese proyecto es igual a US$ 70.000 x 60 habitaciones = US$ 4.200.000 de dólares. De estos dóalres el 50% es construcción civil, el 25% es para comprar maquinarias y equipos, el 20% para pagar una parcela de tierra y acondicionarla, y el 5% restante para capital de trabajo.

De esa cantidad a invertir es probable que un banco quiera dar un préstamo del 60% a 10 años de plazo y al 10% de interés sobre saldo deudor. O sea que el banco financiaría con garantía hipotecaria más o menos : 0,60 x 4.200.000 = US$ 2.520.000 ( o sea que financiaría 2.100.000 de la construcción civil con garantía hipotecaria, y además la financiaría también 420.000 como parte de la maquinaria y con garantía prendaria).

El resto sería el aporte patrimonial de los socios en ese negocio o sea US$ 4.200.000 menos 2.520.000 del Banco = US$ 1.680.000 como capital popio.quizá aportado en acciones. En resumen ya se sabe que para el proyecto se invirte US$ 4.200.000 y que se reparte así : 1.680.000 como capital propio o patrimonio y 2.520.000 como crédito bancario.

4) El siguinete paso es estimar una Tabla de Depreciaciones de los Activos Fijos, o sea del 50% de la construcción igual a US$ 2.100.000 entre 20 años (sin valor salvado), o sea se deprecia a : US$ 105.000 por año. Y las maquinarias y equipos igual al 25% de la inversión o sea US$ 1.050.000 entre 5 años , o sea : US$ 210.000 de depreciación. o sea durante 5 años la depreciación total sería igual a : 105.000 + 210.000 = 315.000. Y duarnte los años restante será sólo de 105.000, de la deprecaión de la edificación.

5) Los costos y gastos son los otros estimados pues como ya tienes el estimado venta durante cada año, hay que restar los costos y gastos para obtener la utilidad que pagará impuestos sobre la renta (ISR) según la ley de Ecuador (En Venezuela se paga el 35% de la utilidad bruta).

Los costos son los del departamento de HABITACIONES que son iguales al 12% de la venta de habitaciones; los costos del departamento de Alimentos y Bebidas que es igual al 60% de la venta de ese departamento, y el para los otros departamentos menores (telefocomunicaciones y lavandería) los costos es igual al 50% de la venta de esos departamentos menores. Digamos que los costos medio para otros deparatemntos diferentes al de habitaciones es del 55% de costos oiperativos sobre la venta de esos departamentos.

Recordemos que la venta de habitaciones fue igual a : US$ 394.200 para el año No. 1, y sus costos operativos de ese departamento de habitaciones es como sigue : 0,12 x 394.200 = US$ 47.304 y la utlidad de ese departamento es igual a : US$ 394.200 menos US$ 47.304 = US$ 346.896 en el primer año.

Pero hay que estimar la venta de los otros departamentos que es igual a US$ 236.520 y le aplicamos una media de coste igual al 55% y obtenemos: 0,55 x 236.520 =US$ 131.186 que son los otros costos departamentales de OTROS ( total costos operativos para el año No. 1 es : US$ 131.186 + US$ 47.304 = US$ 178.490 para el primer año.

6) Ahora la venta total de hotel US$ 630.720 para el primer año y menos US$ 178.490 = US$ 452.230. Pero a esta cantidad todavía le debes restar la depreciación anual de US$ 315.000 para el primer año y le restas también los intereses que se le pagaría al banco durante el primer año.

O sea: quedaría un remanente igual a US$ 137.230 antes de restar el interés al banco. El préstamo bancario es de US$ 2.520.000 que se multiplica por 0,162745 = US$ 410.117 para el pago anual o cuota al Banco por la deuda (distribuida así para el primer año : US$158.117 de pago de principal y US$ 252.000 de pgo de interés).

Si al remannente anterior de US$ 137.230 se le resta US$ 252.000 de pago de interés al Banco, entonces durante el primer año se arroja un valor negativo o sea hay péridas por valor de US$ 114.770. Entonces hay que pedir menos préstamo al Banco y poner más Capital Propio si no se quiere tener esa pérdida en el primer año operativo del proyecto.

Después hay que hacer el Estado de Pérdidas y Ganancias para los 10 años y luego un Flujo de Efectivo para estimar el Valor Actual Neto (VAN) y la Tasa interna de Retorno (TIR) a valores descontados.Pero eso será en otro correo.

El Punto de EQUILIBRIO para administrar las utilidades

El punto de equilibrio es una herramienta muy fácil de aplicar siempre que los costos y gastos se hayan distribuido en forma adecuada entre FIJOS y VARIABLES, o sea: los fijos son aquellos que no dependen del incremento de las ventas, como el pago de un sueldo a un Gerente (pues es un pago contratado y hay que hacerlo bien sea que suba o bajen las ventas); o el pago de un alquiler.Los costos variables, como la compra de materia prima como alimentos o vinos, ya que estos si dependen del aumento de ventas, pues en la medida en que se vende más hay que comprar más materias primas o en licores o hay que gastar más energía o gas en la cocina.

Claro pueden haber algunos costos y gastos con una parte fija y una paret variable y la única manera de separarlos sería realizando una correlación simple entre las ventas y los gastos ( y = a + b x) para saber la parte variable y la fija ( o sea a la variable ( "b" ) en relacióna las ventas X y el valor ("a") o sea fijos ).Una vez que todos los costos y gastos del hotel se hayan cklasificado en Fijos y Variables, entonces el cálculo o los pasos para el cálculo es como sigue:

1) Obtenga la lista completa de costos operativos y gastos generales
2) Clasifíquelos en fijos y variables
3) Exprese los variables como un % de los costos totales
4) Con esos datos se pondría la siguiente fórmula preliminar : V = US$ fijos + % de V ( para poder despejar V)
5) Un ejemplo :

Costo total US$ 1.120.000; costos variables US$ 720.000 y costos Fijos US$ 400.000; o sea que los ciostos variables corresponden al 60% de los costos totales. Entoences:

V= 400.000 + 0,60V
10V = 4.000.000 - 6V
10V - 6V = 4.000.000
4V = 4.000.000
V = 1.000.000

O sea: en ese ejemplo la venta en el Punto de Equilibrio es igual a US$ 1.000.000. Y este resultado se comprueba de este modo: el 60% de 1.000.000 es US$ 600.000, entonces:

1.000.000 menos 600.000 es igual a 400.000 y al restar los fijos o sea 400.000 el resultado es CERO. O sea, que esa empresa al vender US$ 1.000.000 no tendrá ni ganancia ni pérdidas (y esa es la definición del punto de equilibrio).

Esta herramienta al ser una manera de hacer Análisis de Sensibilidad ayuda a mejorar los costos para obtener un buen punto de equilibrio o sea un punto de equilibrio adecuado al tipo de negocio.

En ocasiones es necesario obtener el Punto de equilibrio por unidad física a ser vendidas y no en valores monetarios. Para ello hay que dividir los costos variable entre las unidades vendidas y obtener el costos unitario por un cantidad vendida.

Supongamos que la empresa muy pequeña del ejemplo (una posada) al trabajar al 65% de capacidad vendía 60.000 camas al año por una tarifa de US$ 20 dólares, o sea tenía una venta de US$ 1.200.000 al año. Entonces al dividir los variables igual a 720.000 entre 60.000 camas vendidas al año nos da: US$ 12 de costo variable por cada cama vendida y el estimado del punto de euilibrio expresado en el número de camasa sería:

V = US$ 400.000 / US$ 20 menos US$ 12
V= US$ 400.000 / US$ 8
V= 50.000 camas

O sea que esa unidad de alojamiento tendría que vender mínimo 50.000 camas al año para no tener ni péridas ni ganancias. O sea un punto de vista bien elevado igual a 50.000 / 60.000 = 0,83 = 83%. En la hotelería formal ese valor no puede ser tan alto nii mayor de 35% al 40% porque habría problemas en el futuro.

Un Modelo de Evaluación

Hoy estuvo revisando el excelente libro del autor Michel Schlosser que se llama CORPORATE FINANCE ( A model-building approach ).

En esta obra se trata el tema de la evlaaución de inversiones utilizando un MODELO. El libro señala primero los fundamentos del Modelo; luego, con ejemplos de varios casos pasa a desarrollar los fundamentos del Flujo de Efectivo en el Modelo, así como su uso en la planificación de estrategias y el análisis del riesgo.También aparece la forma de seleccionar la tasa de descuento y el presupuesto de capital.

Claro el MODELO es bien conocido pues comienza con las condiciones del MERCADO y la posible selección de una cuota de mercado y su posible crecimiento, para entonces establecer LAS VENTAS y su proyección a 10 años. Sigue el análisis de los COSTES y GASTOS, incluyendo los costes del financiamiento (intereses) y la DEPRECIACION, así como su relación porcentual con las ventas, para pasar a la UTILIDAD antes y después de Impuestos, para finalmente conformar el FLUJO DE EFECTIVO.

La tasa de descuento para evaluar el VAN y la TIR puede obtenerse al conocer la tasa de interés que producen los bonos del Estado, o las acciones corporativas de una empresa similar, bien sea añadiendo una prima por concepto de Riesgo y también la tasa de descuento en un entorno inflacionario.

Modelo Bussery (segunda parte)

Como todos sabemos el Estado de Resultado en todo proyectote inversión consiste en colocar cada año comenzando desde el año operativo : (1) las ventas; (2) los costos y gastos incluyendo el pago de intereses al banco (gasto financiero) y las depreciaciones (que aunque no son salidas de efectivo sirven como escudo fiscal para pagar menos impuestos al Estado, pues la legislación lo acepta). La resta de los costos en relación a las ventas nos proporciona la utilidad antes del pago de impuestos y al restar el impuesto sobre la renta (ISR) lo que resta es la utilidad neta durante cada año en el horizonte de vida del proyecto que en este caso es de 20 años.

Luego el Estado del Efectivo o Flujo de Caja resume los recursos que entran en la caja y luego el total de pagos en efectivo año en año para luego obtener el excedente de los recursos menos los pagos; así como la caja del proyecto al 1 de enero y la caja del proyecto al 31 de diciembre, ya que la suma de esa caja debe aparecer al final del horizonte del proyecto en la cuenta de PAGOS o salida de efectivo ya que se supone que los fondos en caja al terminar el proyecto en el año 22 puede recuperarse íntegramente y existe el supuesto de que todo los activos han sido depreciados y no habrá valor salvado.

Con los datos del flujo de caja se actualizan o se llevan a valor presente al menos con 3 tasas de descuento según el contexto de la época ( en este caso del año 1973 el coste de oportunidad para descontar era del 10% ,pero se hace sensibilidad con las tasas : 7% y 15%). La metodología sugiere descontar los valores desde el punto de vista de los socios o accionistas, la actualización del saldo de caja de la empresa, descontar las utilidades totales según las condiciones de la financiación, actualizar los préstamos y las cuotas de reembolso y finalmente las utilidades sin tener en cuenta las condiciones del financiamiento.

Las Tasas Internas de Rentabilidad (TIR) serán tres tasas para cada escenario según los tres precios de venta: la TIR para los accionistas, la TIR para el proyecto en su totalidad según las condiciones de su financiamiento y la TIR del proyecto en su totalidad sin tener en cuenta las condiciones para financiarlo.

Si se desea conocer las repercusiones económicas del proyecto en relación a las empresas que le suministran insumos o que construirían la fábrica, como: la empresas de la construcción, la empresa nacional de electricidad, la empresa que produce combustible, y el Estado que tiene que realizar algunos trabajos de mejora en sus infraestructuras como carreteras si se piensa montar la planta en el sitio seleccionado, entonces es necesario recabar otros datos de esos entes de la economía, como su capacidad de producción. Si tienen que hacer nuevas inversiones o contratar nuevo personal al suministrar insumos al nuevo proyecto siderúrgico, o si tienen que hacer nuevas inversiones para cumplir sus compromisos de suministro

Se supone que el tipo de cambio en ese año reflejaba el valor relativo de la moneda nacional en relación al dólar.
La forma de evaluar los impactos del proyecto de la siderúrgica consiste en estimar los efectos directos e indirectos que ejerce este proyecto sobre los diferentes agentes económicos, como los efectos que el proyecto tiene en la industria de la construcción, de la central eléctrica, de la refineríaa que le sumistra combustible, la incidencia en el Banco nacional que concede uno de los préstamos, los compradores de varillas o cabillas , los comerciantes de chatarra, los efectos sobre el Estado y sobre las unidades familiares, o sea sobre actores que están relacionados con el proyecto.

Cada empresa que le suministra insumos o que tiene que vender algo al nuevo proyecto de la siderúrgica , obtendrá ingresos adicionales y gastos adicionales y por ende utilidad adicional netas después de pagar impuestos, y son esas utilidades después de impuestos de esas empresas que sirven al nuevo proyecto las que se descuentan con la tasa de oportunidad del 10%, y las otras dos tasas del 7% y del 15%.

Como el banco nacional presta una cantidad de dinero al proyecto en el año 1, reembolsable en 5 años a la tasa del 7%, al actualizar su préstamo y sus recuperaciones al 7% el resultado es CERO, pero a la tasa del 10% y del15%, obtendrá un VAN negativo en ambos casos.

La repercusión en la tesorería del Estado tiene que ver que en este caso el Estado tiene que hacer inversiones adicionales en carretera, pero obtiene impuestos del proyecto siderúrgico y otros impuesto adicionales relativos a la empresa de la construcción, de la central eléctrica, de la refinería que suministra combustible al proyecto, la remuneración que obtiene al ser socio del proyecto, pero deja de recibir derechos de importación porque ahora no se importará cabillas o varillas ya que se van a producir en el país, y son todas esas entradas y salidas que dan un valor neto que son los valores que serán descontados a valor presente.

Las unidades familiares relacionadas con los salarios que paga la siderúrgica a su personal y los salarios adicionales de las empresas que suministran insumos al proyecto, todos esos ingresos adicionales que benefician a las unidades familiares también se descuentan.

Lo que queremos indicar con esta metodología es que se estarían realizando dos tipos de evaluaciones : (1) la evaluación desde el punto de vista privado del proyecto en sí mismo que produce una TIR mayor que la tasa de descuento del 10% cuando el precio de venta es de US$ 160 ó US$ 176 por tonelada, pero una TIR baja y menor que el 10% de descuento con el precio de US$ 144 la tonelada. (2) La otra evaluación tiene que ver con el impacto económico del proyecto en relación a las empresas que le suministran insumos y servicios, al Estado como socio y como recaudador de impuestos y la repercusión en la unidades familiares según los empleados que reciben salarios, e incluso el impacto en el banco nacional que concede un préstamo.

Es decir, con la metodología lo que se trata de averiguar es si el proyecto además de ser aceptable para los inversionistas, es también aceptable según sus repercusiones sociales al considerar los actores que se relacionan con el proyecto.

Como la teoría de la evaluación social de proyectos sugiere trabajar con precios de cuenta o de referencia y esa manera de proceder es más teórica y complicada, aquí se soluciona en parte con este método de estimar las repercusiones de valores descontados en las empresas que se sirven al proyecto nuevo al suministrarle insumos u otros servicios como el servicio bancario o el servicios del Estado haciendo inversiones nuevas necesarias y captando impuestos o pediendo impuestos.

Lo que sería ideal es que el proyecto presentara una TIR mayor que la tasa de oportunidad de descuento (en este caso 10%), pero que sus repercusiones económicas con los actores o agentes económicos más cercanos a ese proyecto sea también positivo. Pero puede darse el caso que la evaluación privada para los socios del proyecto sea positiva ,pero desde el punto de vista social o sea las repercusiones a los otros actores no sean positivas sino negativas y esto permite tomar otras decisiones a tiempo.

Evaluacion de proyectos: modelo de Andre Bussery (primera parte)

En el año 1973 Andre Bussry, un experto de Naciones Unidas, había desarrollado un modelo de evaluación muy diferente a los modelos conocidos. Y como todo buen docente ilustró su metodología con un caso concreto. El objetivo fue ilustrar con el caso los impactos económicos de un proyecto. El caso se refería a la evaluación de una planta siderúrgica de 30.000 toneladas anuales, basada en un horno eléctrico para chatarra y una laminadora para fabricar varillas o cabillas de hormigón. Para evaluar el proyecto se disponía del estudio del mercado nacional, un estudio técnico detallado, así como los estimados de la inversión necesaria y los costes de fabricación, así como el esquema de financiación bancaria.

El esudio del mercado determinó que la planta podría fabricar más o menos 20.000 toneladas anuales de varilla y que probablemente que ese mercado crecería anualmente en un 6% al menos en unos 10 años. Entonces el programa de producción en toneladas sería como sigue (a ser vendido a un precio estimado de 160 dólares la tonelada y en otros escenarios a 176 dólares la tonelada o bien a 144 dólares la tonelada):

Año 2 10.000
Año 3 15.000
Año 4 a 10 20.000
Año 11 a 15 25.000
Año 16 a 21 30.000

Se estimó que la elaboración de una tonelada de producto terminado exigía 1,2 toneladas de chatarra.. El mercado nacional de chatarra sólo podía cubrir un 33% de la demanda de la planta proyectada, o sea: 400 kilogramos de chatarra para 1 tonelada de producto terminado con un precio puesto en fábrica de US$ 20 por tenelada., que era el mismo precio f.o.b de la chatarra exportada. Pero entonces para ese proyecto fue necesario importar 800 kg. por tonelada a precio c.i.f de US$ 40 la tonelada, el doble del precio local.

La inversión

Adquirir un horno eléctrico de arco, con capacidad de 10 teneladas por colada (10 coladas cada 24 horas). Adquirie una laminadora clásica para lingotes de pequeña dimensión. Se estimó una inversión total de US$ 4 millones de dólares con este detalle:

Infraestructura, depreciable en 20 años US$ 300.000 (15.000 depreciación)
Edificaciones, depreciable en 20 años US$ 900.000 ( 45.000 depreciación)
Materiales renovables cada 10 años US$ 1.500.000 (150.000 para renovar)
Material renovable cada 5 años US$ 200.000 (40.000 para renovar)

Depreciación total a partir del año 2 igual a US$ 250.000

Gastos iniciales preoperativos activos diferidos depreciaciable en 3 años US$ 10.000 (33.000 depreciación) , lo que daría una depreciación total para los tres primeros años de operación igual a US$ 283.000.

Capital de trabajo inicial US$ 600.000 para existencias y US$ 400.000 en caja para gastos corrientes.

La inversión será financiada de esta manera: capital patrimonial de 1,5 milllones de dólares repartido así : 60% el Estado (0,90) y el 40% empresarios o socios (0,40).Un préstamo bancario de largo plazo de un Banco Extranjero por 10 años de 1,5 millones de dólares al 8% anual de interés sobre saldo deudor y reembolsable en cuotas anuales fijas y a partir del año 6. Un préstamo de mediano plazo o sea 5 años de 1,0 millónde dólares al 7% de inetrés anual y reembolsable en cuotas anuales fijas, otorgado por un banco nacional. El importe de los préstamos estará disponible en el año 1, y el reembolso y el pago de intereses comenzarán en el año 2.

Como hay tres escenarios de precios de venta o sea 160 dólares la tonelada, 176 dólares la tonelada y 144 dólares la tonelada, entonce habrán tres estimados para el Estado de Pérdidas y Ganancias y tres estimados para el FLUJO DE EFECTIVO o FLUJO DE CAJA del proyecto. En la próxima entrega haremos un resumen de esos estados.

Estudio de Factibilidad de una Agencia de Viaje Mayorista

Estudio de Factibilidad de una Agencia de Viaje Mayorista

Introducción

El presente estudio trata de demostrar la factibilidad económica y financiera de una nueva agencia de viajes ubicada en la ciudad de Caracas. La agencia será una nueva empresa o filial de CREDITO URBANO,C.A. (CREDIURBE), lo cual garantiza el mercado para la nueva agencia porque es posible que el 27% de los 31.740 clientes de CREDIURBE sean captados para darles los servicios de viajes y turismo.

Presentación

La empresa se denominará UrbeTravel Serivice, filial de Inversiones Crediurbe y tendrá por objetivo principal asesorar a la clientela en cuanto a sus viajes y turismo y en especial a los clientes de las empresas asociadas a saber: Crediurbe, Interbannk, Banco Urbano, Venezolana de Arrendamientos y Seguros Federación.

La empresa tendrá un Capital suscrito de Bs. 50.000.000 el cual estaría pagado en un 60% para el momento de su registro y el 40% restante se pagaría después de 2 años.

Los promotores de esta nueva agencia de viajes es inversiones Crediurbe, empresa debidamente constituida y registrada en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo en número 84, tomo 30-a en fecha 19 de abril de 1998 y en el registro de información fiscal con el no. J-00071683-8. El objeto principal de CREDIURBE es el de efectuar cualquier actividad de lícito comercio. Su sede se ubica en el piso 2 del Edificio Torre CREDIURBE, Avenida Venezuela, El Rosal, Caracas. El director principal de la empresa es Enrique Pérez Maldonado, venezolano, administrador, titular de la cédula No. 3.568.769 y domiciliado en la ciudad de Caracas.

La nueva agencia tendrá 4 directores principales, todos con experiencia bancaria y de los viajes, así como de inmobiliaria turística y estudios de tráfico aéreo y promoción de ventas.

Estudio del mercado

UrbeTravel Service, C.A. será una organización que comenzará primero como una empresa pequeña que sólo se dedicará durante su primer año a la venta de boletos aéreos nacionales e internacionales punto a punto, para luego comenzar a trabajar el renglón de los viajes de grupos y de los viajes de cruceros. La agencia estará localizada en la avenida principal de Las Merecdes con calle Londres, ubicación estratégica para captar el mercado de personas pertenecientes a importantes empresas y peatones de clase media pudiente que hacen su vida comercial en esta parte de la ciudad de Caracas.

La zona de influencia de la nueva agencia de viajes es el área formada por las urbanizaciones : Las Mercedes, Chuao, El Rosal, Bello Monte, Chacaíto, Sabana Grande y parte de la Avenida Francisco de Miranda.

Las principales agencias de viajes que reportaron sus ventas al Banco Internacional son 162 de las cuales el 25% están ubicadas en las cercanías de la nueva agencia UrbeTravel Sericie . La venta media en dólares de estas agencias y para el año de 1999, aparecen en seguida:

Venta Anual (en US$ )

63 agencias con menos de 500.000
61 agencias entre 500.001 y 1.000.000
24 agencias entre 1.000.001 y 1.500.000
7 agencias entre 1.500.001 y 2.000.000
4 agencias entre 2.000.001 y 2.500.000
3 agencias con más de 2.500.000


Hipótesis de posibles ventas

En base a ese mercado competitivo perteneciente a la ciudad de Caracas, la nueva agencia de viaje piensa ubicarse en el grupo que realiza ventas anuales en dólares entre 500.001 y 1.000.000, pues es el segmento de mercado más común de las agencias de viajes medianas y donde se ha comprobado que todavía existe un espacio para que puedan operar nuevas empresas de ese tamaño. Los directores de la nueva agencia prevén lo siguiente:

1- Venta bruta de boletería internacional. Comenzar con una venta probable de US$ 500.000 al año. Esta venta total se distribuiría de esta manera: Venta de boletería internacional a empresas comerciales en un 80% del total y venta de boletería a individuos o familias en un 20% restante del total.

2- La venta de boletería nacional representaría sólo el 10% de la venta de boletería internacional.

3- Se estima que la distribución de la venta total en venta de boletería internacional y boletería nacional sería 90% y 10% en un escenario optimista. Incluso se podría considerar otros ingresos por servicios de reservaciones hoteleras y transporte terrestre.

4- En un escenario conservador o más probable es posible que la nueva agencia pueda tener una venta bruta de boletería internacional durante el primer año de operación de menos de US$ 500.000 o quizá muy parecido a lo que están facturando las empresas similares en tamaño y en la ciudad de Caracas, con una media estimada de US$ 350.000 de boletería internacional y con un 15% de esa venta dedicada a la boletería nacional, pero concentrándose en el target de los viajes corporativos de gente de negocios.

Mercado potencial estimado

En base a las hipótesis anteriores y los estudios del mercado se han establecido los siguientes escenarios de posibles ventas para la nueva agencia de viajes:

Escenario optimista:

Presupuesto de venta estimado en millones de bolívares

Ventas brutas

Boletería internacional 1.075 1.236 1.421 1.634 1.879
(a) a empresas 860 989 1.137 1.307 1.503
(b) a individuos 215 247 284 327 376

Boletería nacional 140 145 142 142 217

Venta bruta total 1.215 1.381 1.563 1.776 2.096

(*) El incremento interanual de ventas se estimó en un 15% , parecido al incremento de las ventas de las agencias de viajes venezolanas.

Escenario más probable o conservador

Ventas brutas en millones de bolívares

Boletería internacional 788 945 1.066 1.208 1,634
Boletería nacional 143 145 142 213 245

Venta bruta total 930 1.090 1.208 1.421 1.879

Tomando como base estos volúmenes de ventas de boletería (operación básica de la agencia para sus primeros 5 años “infantiles”) en seguida se estima el costo de venta y luego la utilidad bruta (o comisión rescatada por la agencia) a los fines de estimar su posible Estado de Resultado.

Consideraciones generales sobre el mercado de viajes y turismo en Venezuela

El país para 1999 estaba pasando por una nueva etapa del negocio de los viajes y el turismo. Entre los años de 1.977 y 1.982 Venezuela fue más que todo un país emisor de viajes y en su mayor parte los visitantes que llegaban al país lo hacían por motivo de negocios; pero a partir del año de 1983 hasta los primeros años del 90, el país comenzó a cambiar su mezcla de visitantes. Por ejemplo, el Hotel Tamanaco que siempre dependía del viajero de negocios en un 85%, comenzó a reportar que ese segmento del mercado, para los primeros años de 1999, representaba el 70% y que la clientela de visitantes por motivos vacacionales era del 30% (ver Revista Equipamiento, No. 1, Año 1, marzo de 1999) . En efecto, el turismo receptivo comenzaba a crecer al 16% por año, es decir 50 mil turistas al año. También el incremento del turismo nacional o doméstico se incrementaba al 13% por año. (un millón de visitantes- año).

La salida de venezolanos al exterior, durante el año de 1985, fue de más o menos 300 mil pasajeros y todavía para el año de 1999 esos viajes al exterior se incrementaron hasta llegar a 500 mil. Los lugares más visitados por los venezolanos y residentes en el país eran: Oporto. Santiago de Compostela, Madrid, New York, San Juan de Puerto Rico, Londres, Zurich, Argentina, Brasil y Perú. Los destinos más importantes para el turismo de vacaciones y de placer fueron: Curazao, Araba, Bonaire, República Dominicana y Panamá.

El turismo receptivo hacia Venezuela principalmente provenía para la fecha de New York, Puerto Rico, Suiza, Río de Janeiro, Lima y Buenos Aires.

La nueva agencia de viaje considera que su relación comercial será especialmente con el sector financiero y el personal que labora en ese segmento de la economía nacional, ya que se ha estimado que el 21% de la fuerza de trabajo labora en Instituciones Financieras, Compañías de Seguro y actividades comerciales (ver XI Censo general de Población-OCEI). Así pues, se prepararían paquetes de viajes para las fechas relacionadas con los feriados bancarios y los fines de semana largos e incluso paquetes de viajes para asistir a Ferias, Convenciones y Exposiciones. El turismo denominado social, será aquel que tenga que ver con competencias deportivas y a nivel nacional utilizando el servicio de transporte terrestre denominado Aerobús. Se estima igualmente organizar grupos de viajeros en cruceros.

Como UrbeTravel Service será un mayorista de viajes sus paquetes serán comerciacilizados a través de Agentes de Viajes minoristas y gozarán de las faciidades de financiamiento que pueda ofrecer la empresa CREDIURBE.

Estudio económico

Criterios de proyección

Para las proyecciones de los estados tanto de resultados como financiero se han calculados en base a los siguientes criterios:

Comisión de ventas: la comisión de venta de la boletería internacional es del 10% y la comisión para boletería nacional es del 7,5%. Se ha partido del supuesto de que la venta de boletería internacional sería del 82,5% en promedio para los dos escanerios y la venta de boletería nacional del 17,5% en promedio. La comisión promedio ponderada para los escenarios se estima en un 9,56% como aparece en seguida :

82,5% x 10% = 8,25%
17,5% z 7,5% = 1,31 %
Total 9,56%

Los otros ingresos diferentes a las comisiones se estiman en 10% de los ingresos total por concepto de comisión.

Los costos operativos para la agencia de viaje mayorista : los costos operativos se han estimado en un 80% de los ingresos brutos por comisión (que es el ingreso por venta de la agencia) ; del costo total, el 62% serán costos de nómina ( o lo que es lo mismo el 49% de los ingresos por comisión son costos para el pago del personal ).

Los gastos generales : estos gastos en relación los costes y gastos totales son:

alquiler más servicios de agua y electricidad, 8% ; Publicidad y promoción , 9%; teléfono y telex, 5%; papelería y efectos de oficina, 2%; viajes y relaciones públicas, 2% ; correo y promoción por correo, 1%; gasto de membresía, 1%; honorarios al abogado, contador y auditor, 3% ; cargos por mantenimiento y reparaciones, 3% ; y misceláneos, 2%.

Proyecciones para los primeros 5 años del Estado de Resultado o Estado de Pérdidas y Ganancias , para los dos escenarios y en base a los parámetros empíricos anteriores:

UrbeTravel Service
Proyección del Estado de Resultado para el escenario más probable – Millones de
Bolívares.

Boletería internacional 788 945 1.066 1.208 1,634
Boletería nacional 143 145 142 213 245

Venta bruta total 930 1.090 1.208 1.421 1.879
Comisión media 88,91 104,20 115,48 135,85 179,73

Costos y gastos
Operativos 71,13 83,36 92,38 108,68 143,78
Nómina 44,10 51,68 57,28 67,38 89,14
Gastos generales 27,03 31,68 35,10 41,30 54,64

Utilidad bruta 17,78 20,60 23,10 27,17 35,95
Otros ingresos 8,89 10,42 11,55 13,58 17,97
Utilidad antes
del ISR 26,67 31,02 34,65 40,75 53,92

Estimado de las Inversiones en bolívares

Gastos pre-operativos o activos diferidos (*)

Estudio de factibilidad1.690.714 9,16%
Constitución,registros 4.226.785 22,89%
Publicidad 4.200.000 22,75%
Decoraciones local 4.100.000 22,21%
Gastos representación-246.000 1,33%
Intereses pre-operativos-4.000.000 21,66%

TOTAL 18.463.499 100%

(*) Estos gastos pre-operativos se amortizan en 5 años

Estimado de la inversión en activos fijos (mobiliario y equipos) – 19.000.000
Capital de trabajo- 36.000.000,

La inversión total de : Bs. 73.000.000 (US$ 35 a 40 mill)

La inversión en Agencias de viajes corresponde más o menos al 75% o al 80% de los ingresos totales por comisión.

El financiamiento de la operación

El 49% de la inversión corresponde al capital propio o patrimonio, es decir : Bs. 35.770,000 y de esa cantidad el 62% se pagaría en el primer año y el 38% restante en el tercer año de operación. El capital de trabajo de Bs. 36.000.000 será financiado con un préstamo de corto plazo de un año y al 18% de interés anual. La cuota o servicio de la deuda sería igual a Bs. 42.480.000, de los cuales Bs. 6.479.999 serían intereses a pagar al final del primer año de operación y el pago del principal igual a Bs. 36.000.000 al final del primer año operativo.

Se estima que para el segundo año operativo el capital de trabajo se incrementará en un 40% de Bs. 36.000.000. Se requiere entonces el financiamiento de Bs. 14.400,000 del aumento, al 18% anual y en un año de plazo, lo cual equivaldría a un servicio de la deuda de Bs. 16.520.000, es decir Bs. 2.120.000 de intereses o gastos financieros y Bs. 14.400.000 como pago del principal, ambos a cancelar al final del segundo año operativo.

Se estima que la adquisición de los activos fijos se harán en la medida en que sea aportado el capital propio.

El flujo de caja del proyecto y la evaluación financiera

El flujo de efectivo del proyecto durante los cinco años operativos, antes y después del Impuesto sobre la Renta (ISR), es como sigue:


Fin Flujo efectivo Pago principal Pago Interés Cargos por Utilidad gravable
Año antes de ISR depreciación
0
1 27.360.000 36.000.000 6.479.999 6.912.000 13.968.000
2 31.680.000 14.400.000 2. 120.000 6.912.000 22.176.001
3 36.000.000 6.912.000 29.088.001
4 39.600.001 6.912.000 32.688.000
5 48.240.001 6.912.000 41.328.001

La provisión para el Impuesto sobre la Renta se estimó según la legislación vigente para la fecha prevista en el Art. 69 de la ley que establecía un 15% para ganancias menores de 36.000.000 y el 30% para ganancias entre 36.000.000 y hasta 360 millones.

El flujo de caja o de efectivo después del pago del ISR es como sigue:

Fin Utilidad gravable ISR Efectivo después del ISR (*)
Año
1 13.968.000 2.094.450 (17.214.450)
2 22.176.001 3.326.400 11.361.601
3 29.088.001 4.363.200 31.636.801
4 32.688.000 4.903.200 34.696.800
5 41.328.001 12.398.400 35.841.601

(*) El flujo de efectivo después de impuesto es igual a la utilidad gravable menos el ISR , más la depreciación y menos el pago del principal al Banco.

La actualización del flujo de efectivo después del ISR


Flujo Efectivo Factor Valor actual Factor Valor actual
18% 20% actual

Año 1 (22.177.400 ) 1,18000 (26.169.332) 1,2000 (26.612.880)
Año 0 (base) 1.0000 - - -
Año 1 (17.214,450) 0,847458 (14.588,523) 0,8333 (14.344.801
Año 2 11.361.601 0,718184 8.159.720 0,6944 7.889. 496
Año 3 31.636.801 0,608631 19.255.138 0,57870 18.308.217
Año 3 (13.032.000) 0,608631 (7.931.679) 0,57870 (7.541.618)
Año 4 34.696.800 0,515789 17.895.815 0,48225 16.732.532
Año 5 35.841.601 0,437109 15.666.686 0,40188 14,404.023

Resultado neto del flujo de caja 12.970.080 9.529.920

El proyecto presenta un Valor Actual Neto (VAN) positivo de Bs. 12.970.080 en relación a la inversión del capital propio al actualizarse al 18% (Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento). Y si se actualiza con el 20% el VAN es igual a Bs. 9.529.920.

La tasa Interna de Retorno (TIR) del proyecto es mucho mayor del 20%, lo cual hace atractivo al proyecto. En efecto, si el efectivo se descontase con una tasa del 29% el VAN del proyecto pasa a ser negativo en Bs. 3.163.104; por lo tanto el TIR del proyecto por interpolación lineal es como sigue:

TIR = 20% (29% -20%) x 9.529.920 / 9.529.920 + 3.163,104
TIR = 20% + 9 x 0,7508
TIR = 20% + 6,76%
TIR = 27%

El rendimiento del capital propio invertido en el proyecto es del 27% valor mayor a la Tasa de descuento o Tasa Mínima de Rendimiento (TMAR) del 18% e incluso del 20%.

Conclusión y recomendaciones

El servicio que ofrecerá el proyecto de la Agencia de Viaje Mayorista Urbe Travel Service está directamente relacionado al tipo de organización de viajes que rige para el momento la Ley de Turismo y su Reglamento de Agencias de Viajes y Turismo, por lo que la nueva empresa puede solicitar la licencia VT. Además, la empresa CREDIURBE que la promueve ya había acumulado una excelente experiencia en el mercado del financiamiento de los viajes y contaba con una cartera de 31.740 clientes con buenas referencias de pago en especial los clientes A1 que eran 8.615 y que representaban el 27,14% de su cartera de negocios.

CREDIURBE comenzará promoviendo una empresa pequeña para trabajar con los Agentes de Viaje minoristas y posteriormente entraría en la confección de paquetes de viajes tanto para la clientela internacional como para la nacional, ofreciendo también el financiamiento de dichos viajes.

El proyecto se ha evaluado sólo para un mercado potencial y para la venta de pasajes aéreos en un escenario conservador y prudente. La TIR del 27% se podría elevar al 32% en el momento en que la empresa comience a vender paquetes de viajes y ejercer su rol de empresa mayorista. Así pues, el proyecto es económicamente y financieramente factible.

Jerarquizar elementos

Muchas veces para tomar decisiones primero tenemos que jerarquizar las variables. Si son digamos 6 espacios turísticos que queremos analizar para darle jerarquía y cada lugar presenta una data que nos indica : (1) el número de sitios turísticos más relevantes; (2) el número de los atractivos culturales y ambientales que posee;(3) el número de paseos o excursiones que se ofrecen; (4) el número de hoteles en su entorno inmediato; (5) el número de restaurantes y cafetería; (6) el número de noches de cada paquete con todo incluido; (7) el precio de cada paquete. Entonces los pasos para el análisis es como sigue:


PASO No. 1

(a) Comparar la data de cada espacio turístico con un juicio verbal como sigue: Extremadamente preferente con valor 9; fuertemente preferente con valor 7; medianamente preferente con valor 5 ; moderadamente preferente con valor 3; y igualmente preferente con valor 1. La comparación se realiza entre pares de espacios turísticos.


PASO No. 2

En una matriz de doble entrada se coloca las comparaciones entre pares de espacios turísticos, o sea: el espacio 1 con 1, 1 con 2, 1 con 3, 1 con 4 , 1 con 5 y 1 con 6; poniendo el juicio verbal que corresponda. Por ejemplo el espacio turístico 1 con el mismo no. 1, se califica de igualmente preferente y se coloca en la matriz el valor 1 ; pero si se compara el espacio turístico 1 con el espacio turístico 2, a lo mejor hay que colocar digamos el no. 5 que corresponde a medianamente preferente, etc..Claro si se compara 2 con 1 entonces su valor es 1/5, o sea lo contrario de de 1 con 2. Y así se sigue llenando la matriz de comparaciones para asignarle valores preferentes.

PASO No. 3

En este paso se NORMALIZA la matriz anterior. Normalizar quiere decir que al sumar todas las columnas del paso anterior, se obtiene un total y cada variable asignada son su valor preferente se compara contra ese total. Por ejemplo si el total de la primera columna es igual a 2,69, uno de los valores era 1/3 (0,33), entonces 0,33 entre el total de 2,69 es igual a 0,12. Asi se logra tener una matriz de valores NORMALIZADOS.

PASO No. 4

Ahora se suman todos los valores de las LINEAS ya NORMALIZDAS y se divide en este caso entre 6 pues son 6 espacios turísticos que se comparan y lo que se quiere obtener en un valor PROMEDIO de la sumatoria de cada linea. O sea hemos encontrado así PRIORIDADES RELATIVAS de los 6 espacios turísticos.

Todos estos pasos se puede hacer en forma automática con el SOFTWARE EXPERT CHOICE.

El Valor en Libros de un Activo

Un activo que tiene una vida útil de 10 años y ya se ha usado 4 años ,puede calcularse su valor en libro utilizando la TABLA llamada VALORES DE FACTOR LIMITE donde aparecen varios tipos de interés y varias vidas útiles. Supongamos que queremos conocer el VALOR EN LIBROS de una máquina cuyo valor inicial fue de US$ 10.000 y que ha sido usada durante 4 años. Si consideramos un tipo de interés del 10%, y 10 años de vida total menos 4 años usada es igual 6 años que restan; ahora buscamos en la TABLA el valor de 10% con 6 años, que es : 0,43551 (este será el numerador en la fórmula); ahora buscamos en la TABLA el valor de 10% con 10 años, que es: 0,61446 ( este es el denominador en la fórmula). Con estos datos el valor en libro de la máquina es igual a:

VALOR EN LIBRO = US$ 10.000 ( 0,43551 / 0,61446) = US$ 10.000 x 0,7087686 = US$ 7.087,69

Calcular el capital necesario o patrimonio para un proyecto

Supongamos que que se piensa constituir un hotel de tres estrellas y de 120 habitaciones, cuyas ventas probables al año es como sigue:

120 habitaciones x 0,75 de capacidad promedio x 385 noches = 32.850 habitaciones al año

Tarifa media US$ 50 dólares la habitación. La venta de habitaciones al año es igual a US$ 50 x 32.850 = US$ 1.642.500

Al multiplicar la venta de habitaciones por el coeficiente 1,6 nos debe arrojar LA VENTA TOTAL; en este caso la operación es igual a :

1.642.500 x 1,6 = US$2.628.000.

Teniendo en cuenta el volumen de ventas estimado en US$ 2.628.000 al año, tenemos que hacer otros supuestos para el cálculo del capital propio o patrimonio que se aportaría a este proyecto, como:

a) Se presume que el índice de rotación de las existencias es igual a 12.

b) Las ventas del hotel son de contado

c) las compras de mercancías y materias primas se pagarían en un plazo de 30 días

d) El estimado de activos fijos (excluidos el capital de trabajo y los activos diferidos) es igual a US$ 70.000 por habitación, o sea : 120 habitaciones x US$ 70.000 = US$8.400.000

e) Del estimado del capital fijo anterior el 50% puede provenir del crédito bancario US$ 8.400.000 x 0,50 = US$ 4.200.000.

f) Los gastos y costos se estiman en : US$ 1.642.500 x 0,12 = US$ 197.100; luego : 2.628.000 menos 1.642.500 = 985.500 x 0,60 =US $591.300; y finalmente : 2.628.000 x 0,25 = US$707.000. Total costos y gastos : 197.100 + 591.300 + 707.000 = US$ 1.495.400 y más un 10% de imprevistos : 1,10 x 1.495.400 = US$ 1.644.940

g) El beneficio anual después de pagar el ISR y los intereses al banco debe ser igual a 0,20 x US$ 2.628.000 = US$ 525.600

h) Se estiman algunos activos diferidos con el fin de organizar la empresa para el nuevo proyecto. Es posible que este gasto amortizable sea igual a 0,10 x 8.400.000 = US$840.000

i) Para iniciar las operaciones del hotel es necesario disponer en un banco y en efectivo : 0,05 x 8.400.000 = US$ 420.000.

J) el costo de venta es igual a:

Ventas US$ 2.628.000
menos Costos y gastos estimados US$ 1.644.940
menos beneficios estimados US$ 525.600
Costo de ventas US$ 457.460

Podemos estimar el promedio que se necesita de existencias en el almacén: US$ 457.460 / 12 = US$ 38.122. O sea las existencias promedios se repondrán 12 veces durante el ejercicio anual.

Se estima el promedio de cuentas a pagar por créditos de mercancías: 360 / 30 = 12; entonces : US$ 457.460 / 12 = US$38.122.

De acuerdo a todos los estimados anteriores, el capital PATRIMONIAL necesario para el proyecto de este hotel se estima como sigue:

Activos fijos US$ 8.400.000 + existencias de mercancías US$ 38.122+ efectivo en Cta. Corriente US$ 420.000 +gastos pre-operativos de organización US$ 840.000 = U$ 9.698.122 menos el crédito bancario US$ 4.200.000 y menos crédito para comprar mercancías US$38.122 = US$ 5.460.000 capital necesario de los SOCIOS o sea el PATRIMONIO que se debe aportar al proyecto.

Todos esto estimados nos señalan que se puede estimar la inversión total de un hotel de 3 estrellas y de 120 habitaciones en más o menos US$ 80.818 dólares por habitación.

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Los Costos de la empresa

En la década de los años 50 Francisco Cholvis, profesor de la Facultad de Ciencias económicas de la Universidad de Buenos Aires escribió un libro muy didáctico que tituló La Dimensión más Económica de la Empresa. En esa obra se establece que el volumen óptimo de producción y venta se logra cuando analizamos los costos fijos por unidad de producción, los costos variables unitarios, el costo unitario total (suma de los fijos más los variables) y finalmente los cambios en más o en menos del costo unitario variable (que los economistas denominan Costo marginal). Si este costo marginal se iguala al valor de la venta unitaria, entonces el ingreso unitario de la venta será el valor óptimo porque los beneficios unitarios serán los mayores y después de allí esos beneficios bajan. Este principio de la economía de la empresa se puede lograr si previamente se conocen todos los costos con mucho detalle, tanto los costos de producción, así como los gastos de elaboración de los productos y servicios y los gastos de distribución.

Por ejemplo los costos para producir un bien o servicio por lo general son : las materias primas, la mano de obra y los gastos generales de elaboración. Las materias primas y la mano de obra son los costos directos o primo y los gastos generales de elaboración forman el costo indirecto que pueden ser fijos y variables, según oscilen con respecto al volumen de producción y venta.

Los gastos de elaboración fijos más conocidos son los sueldos y salarios indispensables que se pagaran a la mano de obra y que están sujetos a un contrato de empleo, el alquiler que se paga para ocupar una edificación, al depreciación de las maquinarias y equipos, los impuestos inmobiliarios. Son costos fijos dentro de ciertos límites de producción, pues si el negocio se amplía para producir más es evidente que los gastos fijos se pueden elevar igualmente, porque habrá que contratar nuevo personal, o alquilar otras edificaciones, etc..

Los gastos variables aumentan cuando se expande la producción y la venta; y pueden crecer en la misma proporción o sea directamente proporcional, como el gasto de combustible, o pueden variar en forma progresiva o sea más que proporcional al incremento de las ventas; o pueden ser gastos que se modifican a la baja en relación al crecimiento de las ventas.

Los gastos administrativos pueden presentar una parte fija y otra parte variable. En cuanto a los costos de distribución y ventas están formados pro los gastos administrativos que se originan primero al comprar mercancías como los impuesto de aduana, seguros, fletes, gastos de transporte, costos para almacenar, costos para promocionar las ventas como el coste de la publicidad o propaganda, comisión a vendedores. Existe también el costo de financiación por un crédito obtenido como el pago de intereses bancarios, o los costos de cobranza, costos de operaciones de cambio.

El concepto del costo marginal o incremental de los costos variables

Se entiende por costo marginal el aumento del costo variable que aparece al incrementarse una unidad de producción. Por ejemplo si los costos variables unitarios aumentan cada vez que se produce una nueva unidad, las diferencias de esos aumentos es el coste marginal, como aparece en el ejemplo que sigue:

costo variable
130
255
375
490
600

Las diferencias de esos incrementos son : 255 menos 130 = 125; 375 menos 255 = 120; 490 menos 375 = 115 ; y 600 menos 490 igual a 110. Los costos marginales o incrementales de los costos variables son en este ejemplo: 125,120,115 y 110.

El volumen mínimo de producción y venta se logra en el punto de equilibrio pues en ese momento la empresa no produce ni pérdidas ni ganancias. Y con esa producción mínima lo único que se cubren son los costos y gastos fijos.

El volumen máximo de producción y venta se logra cuando el costo marginal unitario se hace igual a la venta por unidad, ya que en ese momento se alcanza los beneficios máximos y después esos beneficios comienzan a bajar.