En un apartado anterior divulgué la noticia que para el año 2008 saldrá al mercado mi libro sobre evaluación de inversiones hoteleras. Ahora bien, la Editorial TRILLAS de México ha decidido trabajar comol libro un manuscrito que escribí con el Barsileño Marcus Vinicius Campos y que se llama ELEMENTOS DEL TUISMO SUSTENTABLE de más de 150 paginas donde cubrimos el tema con abundantes conceptos y casos.
Creemos que este otro libro puede estar listo para mediados del año 2008 y en caso de que para ese año salgan los dos libros a la vez, entonces tendremos que viajar a la ciudad de Acapulco para bautizar las obras en la Universidad Americana de Acapulco, pues el apoyo para que salgan al mercado vienen de esa importante casa de estudios.
viernes, diciembre 21, 2007
viernes, noviembre 30, 2007
Un WIKI sobre economía
En el enlace de arriba aparece una hoja WIKI dedicada a la economía. Vale la pena conocer ese aporte. Otros Wikis educativos que pueden ser premiados:
This page was created to give Advanced Placement Environmental Science teachers a resource for teaching APES:
El Proyecto Horizonte:
El portafolio de Matemáticas:
Proyecto Salute:
sábado, noviembre 10, 2007
Los activos fijos
Los activos fijos se definen como los bienes que una empresa utiliza de manera continua en el curso normal de sus operaciones; representan al conjunto de servicios que se recibirán en el futuro a lo largo de la vida útil de un bien adquirido.
Para que un bien sea considerado activo fijo debe cumplir las siguientes características:
1. Ser físicamente tangible.
2. Tener una vida útil relativamente larga (por lo menos mayor a un año o a un ciclo normal de operaciones, el que sea mayor).
3. Sus beneficios deben extenderse, por lo menos, más de un año o un ciclo normal de operaciones, el que sea mayor. En este sentido, el activo fijo se distingue de otros activos (útiles de escritorio, por ejemplo) que son consumidos dentro del año o ciclo operativo de la empresa.
4. Ser utilizado en la producción o comercialización de bienes y servicios, para ser alquilado a terceros, o para fines administrativos. En otras palabras, el bien existe con la intención de ser usado en las operaciones de la empresa de manera continua y no para ser destinado a la venta en el curso normal del negocio.
Es importante aclarar que la clasificación de un bien como activo fijo no es única y que depende del tipo de negocio de la empresa; es decir, algunos bienes pueden ser considerados como activos fijos en una empresa y como inventarios en otra. Por ejemplo, un camión es considerado como activo fijo para una empresa que vende artefactos eléctricos si es que lo usa para entregas de mercadería; pero es considerado como un inventario (para ser destinado a la venta) en una empresa distribuidora de camiones.
El coste de un activo fijos como el terreno no solamente supone el precio de compra sino también los costes para cerrar la transacción (impuestos, gastos notariales,comisiones) y para preparar el terreno para su uso adecuado. El coste de un edificio incluye el coste original para su construcción. Las mejoras y reparaciones pueden formar parte del coste del activo (para capitalizarse) o pueden ser cargados a los gastos del periodo. Si las mejoras y reparaciones incrementan la vida útil del activo tangible si se puede incorporados como una nueva inversión y no como gastos.
La vida útil de un activo fijo es definida como la extensión del servicio que la empresa espera obtener del activo. La vida útil puede ser expresada en años, unidades de producción, kilómetros, horas, o cualquier otra medida. Por ejemplo, para un inmueble, su vida útil suele estimarse en años; para un vehículo, en kilómetros o millas; para una máquina, de acuerdo con las unidades de producción; para las turbinas de un avión, las horas de vuelo.
Además de los activos fijos tangibles existen también los intangibles, como las patentes, las franquicias el goodwill o marca registrada, etc..
Factores que limitan la vida útil de los activos:
* Factores físicos: Desgaste producido por el uso del activo y el deterioro causado por otros motivos distintos del uso y relacionado con el tiempo.
* Factores Funcionales: Obsolescencia tecnológica, incapacidad para producir eficientemente. Insuficiencia para la capacidad actual de la empresa (expansión del negocio).
Para que un bien sea considerado activo fijo debe cumplir las siguientes características:
1. Ser físicamente tangible.
2. Tener una vida útil relativamente larga (por lo menos mayor a un año o a un ciclo normal de operaciones, el que sea mayor).
3. Sus beneficios deben extenderse, por lo menos, más de un año o un ciclo normal de operaciones, el que sea mayor. En este sentido, el activo fijo se distingue de otros activos (útiles de escritorio, por ejemplo) que son consumidos dentro del año o ciclo operativo de la empresa.
4. Ser utilizado en la producción o comercialización de bienes y servicios, para ser alquilado a terceros, o para fines administrativos. En otras palabras, el bien existe con la intención de ser usado en las operaciones de la empresa de manera continua y no para ser destinado a la venta en el curso normal del negocio.
Es importante aclarar que la clasificación de un bien como activo fijo no es única y que depende del tipo de negocio de la empresa; es decir, algunos bienes pueden ser considerados como activos fijos en una empresa y como inventarios en otra. Por ejemplo, un camión es considerado como activo fijo para una empresa que vende artefactos eléctricos si es que lo usa para entregas de mercadería; pero es considerado como un inventario (para ser destinado a la venta) en una empresa distribuidora de camiones.
El coste de un activo fijos como el terreno no solamente supone el precio de compra sino también los costes para cerrar la transacción (impuestos, gastos notariales,comisiones) y para preparar el terreno para su uso adecuado. El coste de un edificio incluye el coste original para su construcción. Las mejoras y reparaciones pueden formar parte del coste del activo (para capitalizarse) o pueden ser cargados a los gastos del periodo. Si las mejoras y reparaciones incrementan la vida útil del activo tangible si se puede incorporados como una nueva inversión y no como gastos.
La vida útil de un activo fijo es definida como la extensión del servicio que la empresa espera obtener del activo. La vida útil puede ser expresada en años, unidades de producción, kilómetros, horas, o cualquier otra medida. Por ejemplo, para un inmueble, su vida útil suele estimarse en años; para un vehículo, en kilómetros o millas; para una máquina, de acuerdo con las unidades de producción; para las turbinas de un avión, las horas de vuelo.
Además de los activos fijos tangibles existen también los intangibles, como las patentes, las franquicias el goodwill o marca registrada, etc..
Factores que limitan la vida útil de los activos:
* Factores físicos: Desgaste producido por el uso del activo y el deterioro causado por otros motivos distintos del uso y relacionado con el tiempo.
* Factores Funcionales: Obsolescencia tecnológica, incapacidad para producir eficientemente. Insuficiencia para la capacidad actual de la empresa (expansión del negocio).
LA DEPRECIACION
La depreciación es definida como el proceso de asignar a gastos el costo de un activo fijo en el período en el cual se estima que se utilizará. Muchas veces el concepto de la
depreciación trae a confusiones y es necesario tener muy claro lo siguiente:
1. La depreciación no es un proceso de valuación por el que se asigna a gastos el costo del activo de acuerdo con autovalúos realizados al fin de cada período. La depreciación es una asignación del costo del activo a gastos de acuerdo con su costo original.
2. Un activo totalmente depreciado solamente significa que ha alcanzado el final de su vida útil estimada, es decir, que no registra más depreciación para el activo. Esto no quiere decir que el activo sea desechado o que ya no se use; la mayoría de veces, las empresas continúan utilizando los activos totalmente depreciados.
3. La depreciación no significa que el negocio aparte efectivo para reemplazar los activos cuando lleguen a ser totalmente depreciados. La depreciación es simplemente parte del costo del activo que es enviado a gastos y no significa efectivo.
4. La depreciación no implica un movimiento de efectivo pero sí afecta el efectivo de un negocio en el sentido de que constituye un gasto deducible para fines impositivos. Por lo tanto, la depreciación afecta el nivel de utilidades y el pago de impuestos. A un mayor nivel de depreciación, las utilidades son menores, y los impuestos correspondientes, también son menores.
depreciación trae a confusiones y es necesario tener muy claro lo siguiente:
1. La depreciación no es un proceso de valuación por el que se asigna a gastos el costo del activo de acuerdo con autovalúos realizados al fin de cada período. La depreciación es una asignación del costo del activo a gastos de acuerdo con su costo original.
2. Un activo totalmente depreciado solamente significa que ha alcanzado el final de su vida útil estimada, es decir, que no registra más depreciación para el activo. Esto no quiere decir que el activo sea desechado o que ya no se use; la mayoría de veces, las empresas continúan utilizando los activos totalmente depreciados.
3. La depreciación no significa que el negocio aparte efectivo para reemplazar los activos cuando lleguen a ser totalmente depreciados. La depreciación es simplemente parte del costo del activo que es enviado a gastos y no significa efectivo.
4. La depreciación no implica un movimiento de efectivo pero sí afecta el efectivo de un negocio en el sentido de que constituye un gasto deducible para fines impositivos. Por lo tanto, la depreciación afecta el nivel de utilidades y el pago de impuestos. A un mayor nivel de depreciación, las utilidades son menores, y los impuestos correspondientes, también son menores.
martes, noviembre 06, 2007
La Casa de Maria
En el enlace de arriba aparece un hostal familiar de apenas 8 habitaciones donde me encontraré alojado desde el día 5 de noviembre hasta el día 9 que rgreso a Caracas. La posada es una de las tantas que existe en la Isla de Margarita, Edo.Nueva Esparta. Esta posada cobra Bs. 80.000 diario por una habitación simple, pero la señora María y su hijo Rómulo atienden a su clientela con mucho cariño como si usted estuviese en su propio hogar...y es muy importante para el turista el trato que reciben.. En este momento la posada tiene todas sus habitaciones ocupadas con visitantes europeos o de otros países, como por ejemplo una joven canadiense que se pasará en la isla 7 días de vacaciones y trabaja en Quebec como asistente en un hotel. Dos señoras que vienen de Bélgica, y otros europeos.La gente que visita LA CASA DE MARIA no busca el lujo, pues la casa es modesta, sino una atención agradable y un buen desayuno.Estuve viviendo aquí estos días porque tenía que estar en la Universidad de Oriente atendiendo a un Concurso de Oposición, participando como jurado.
domingo, noviembre 04, 2007
domingo, octubre 21, 2007
El apartehotel o condominio hotel
En el enlace de arriba se puede leer un artículo relativo a esta modalidad de alojamiento.
domingo, septiembre 30, 2007
La Guia de Restaurantes y Locales nocturnos
Es la GUIA preparada para varios países de América Latina por la empresa Johnnie Walker. Esta información es muy útil y complementaria a su alojamiento hotelero.
sábado, septiembre 29, 2007
Intercambio de Viajeros y hospitalidad gratuita
Reseña acerca de una Red Global de intercambio de viajeros.
El desarrollo e incremento de lo que se ha denominado Web 2.0 en Internet es espectacular. El concepto de Web 2.0 es una manera de estimular redes sociales y nació por iniciativa de una empresa editorial nortemaricana cuyo propietario es Tim O´ Reilly.
Los primeros desarrollos nos recuerdan algunos sitios como MySpace y hoy siguen FaceBook, incluso YouTube en el campo de los videos. Pero ahora el incremento vertiginoso ha llegado al área del Turismo, como por ejemplo el Proyecto Couch Surfing, es decir una comunidad global que nació hace tres años y que consiste en una red de “amigos” con la finalidad de intercambiarse servicios de hospitalidad y anfitrionaje en sus propias residencias.
El enlace o link que corresponde a COUCH-SURFING aparece en el enlace de arriba.
Este es un sitio que sigue los mismos criterios de Face-Book al establecer una red de "amigos", en este caso viajeros, donde se conectan entre sí más de 324.000 personas de 220 países y de más de 31.000 ciudades del mundo.
Los usuarios de la red que se conectan ofrecen sus casas para ser huésped de sus visitantes. En resumen se acepta el antiguo concepto de hospitalidad, relación entre amigos y entendimiento intercultural. Los miembros fundadores de esta idea son : Daniel Hoffer, de 29 años y Casey Larkin Fenton de 28 años.
Claro no es una idea nueva pues su antecedente ya existía en la década de los 60 (antes de Internet) cuando algunos viajeros se inscribían el Club de Intercambio de Residencias (una iniciativa de la línea aérea PANAM), lo cual consistía en ponerse de acuerdo dos familias en cualquier lugar del mundo para intercambiar sus residencias durante la época de vacaciones; de ese modo la familia se ahorraba el alojamiento.
Según las estadísticas de esta iniciativa para estimular redes sociales de viajeros, los espacios geográficos que más han recibido visitantes son Europa, Norte América, Oceanía , Asia y Sur América. Los idiomas más comunes en el intercambio son: el inglés, el francés y el español. España y Brasil han recibido en promedio 5.800 viajeros, pero los países más visitados son USA, Francia, Alemania, Canadá Inglaterra, Italia , Australia. y Holanda. El promedio de edad de los huéspedes es 26 años (70%). Los viejitos de más de 50 años representan apenas el 2%.
La misión de esta empresa sin fines de lucro es como sigue:
"CouchSurfing seeks to internationally network people and places, create educational exchanges, raise collective consciousness, spread tolerance, and facilitate cultural understanding."
As a community we strive to do our individual and collective parts to make the world a better place, and we believe that the surfing of couches is a means to accomplish this goal. CouchSurfing isn't about the furniture- it's not just about finding free accommodations around the world- it's about participating in creating a better world. We strive to make a better world by opening our homes, our hearts, and our lives. We open our minds and welcome the knowledge that cultural exchange makes available. We create deep and meaningful connections that cross-oceans, continents and cultures. CouchSurfing wants to change not only the way we travel, but how we relate to the world!"
En resumen: el concepto de hospitalidad ha calado entre los empresarios jóvenes y esto de nuevo estimula los viajes, el intercambio pacífico y la tolerancia intercultural.
jueves, septiembre 27, 2007
El nuevo libro de Alfredo Ascanio
La Editorial Trillas de México ya está terminando el libro : INVERSION HOTELERA : CRITERIOS PARA SU EVALUACION del autor Alfredo Ascanio y se estima que esté vendiendose en el mercado durante el mes de diciembre pròximo en las principales librerías de América Latina. El libro de 200 páginas cubre en su totalidad el tema de evaluación de inversiones hoteleras e incluye tres casos para ilustrar la metodlogía propuesta. Se incluye en el libro todos los parámetros para la evaluación de un hotel promedio de 4 o de 3 estrellas siendo paso a paso la metodología; además, se explica también los criterios para la evaluación social de los proyectos hoteleros. El prólogo del libro es del Maestro Ramón Martínez Gasca, de la Universidad Americana de Acapulco y Presidente del Capítulo México y Vicepresidente de la Zona Norte de la Confederación Paanamericana de Escuelas de Hotelería, Gastronomía y Turismo (CONPEHT).
miércoles, septiembre 19, 2007
Una Guia para Investigar
Yo preparé esa GUIA para informar de los pasos básicos para realizar una investigación.
martes, septiembre 18, 2007
Un Video sobre las herramientas de la web 2.0
El link de arriba se refiere a un video que he preparado en relación a varios links que pueden ser muy útiles de conocer.
domingo, septiembre 16, 2007
Las nuevs tecnologias de la Web 2.0
Hagan clic en el vínculo de arriba para conocer esas tecnologías.
domingo, septiembre 02, 2007
El sitio para Arquitectos
El sitio se llama TODO-ARQUITECTURA y allí puedes tomar cursos ON-LINE que se pueden pagar en bolívares y realmente no son caros (Bs. 130 mil a Bs. 230 mil ). Los cursos son: Photoshop, Auto-CAD, Fotografía Digital, MS Project, Curso de Maquetas, etc..
domingo, agosto 26, 2007
Dos nuevas POSADAS
Hoy Domingo 26 Valentina Quintero nos sugiere dos nuevas POSADAS. La primera ubicada en MESA BOLIVAR, Estado Mérida y se puede ver en seguida: POSADA DOÑA CARMEN y
luego la otra posada se ubica en PUNTO FIJO, Península de Paraguná. Estado Falcón y se llama:POSADA MI CAMINO
luego la otra posada se ubica en PUNTO FIJO, Península de Paraguná. Estado Falcón y se llama:
viernes, agosto 24, 2007
Evaluacion de un proyecto hotelero
Si hacen Clic arriba en este enlace pueden conocer en forma breve cómo se hace la evaluación del hotel de tamaño medio.
domingo, agosto 12, 2007
Un Chef Venezolano en Dubai
José Rafael Ochoa un chef formado en Venezuela con la ayuda de Marc Provost, ahora preparaba buenos platos y también tequeños en el restaurante La Parrilla del lujosísimo hotel JUMEIRA BEACH HOTEL EN DUBAI, los Emitatos Arabes Unidos. Arriba pueden ver ese restaurante y el hotel de más de 5 estrellas. Pero una comida cuenta por persona más de 350 dólares...o sea más de 750 mil bolívares !!!
Un hotel lujoso de un Venezolano
El Hotel de 5 estrellas "Le Sereno", ubicado en la Isla Saint Barth, cerca a San Martin, en el caribe isular, fue primero de propiedad de Lino Ventura y un socio francés de apellido Sereno, pero ahora el dueño que lo está remodelando totalmente es el venezolano Luis Felipe Contreras de 39 años, que hace ya tiempo vive en New York y cuenta con dos hospedajes en Miami Beach, compró el hotel en el año 2.002 y ya para el año 2.005 estaba en operación. El arquitecto venezolano Fernando Tábora ha trabajado en la remodelación. vale la pena entrar en el enlace de arriba para conocer este importante hotel venezolano.
También la venezolana Soraida Frontado, abogada de 54 años, se ha decidido a fundar una posada en una zona rural de España y en un pueblo de apenas 1.123 habitantes y cercano a Madrid. La Posada de Fresnedilla la comenzó a operar en febrero del 2.007. Podemos ver esta posada en seguida:
POSADA
También la venezolana Soraida Frontado, abogada de 54 años, se ha decidido a fundar una posada en una zona rural de España y en un pueblo de apenas 1.123 habitantes y cercano a Madrid. La Posada de Fresnedilla la comenzó a operar en febrero del 2.007. Podemos ver esta posada en seguida:
El Hotel Alexandros en Grecia
Al norte de Grecia se ubica este hotel o sea en Halkidki. Es un hotel construído por el venezolano-giego Alexandro Astanidis. Aunque este inversionista nació en Grecia su juventud la oasó en Ocumare del Tuy y al regresar a Grecia construye ese hotel de 5 estrellas con 850 camas ( 425 habitaciones). Cuando vayan a grecia le pueden llevar a Alexandro una porción de harina Pan y de Café Venezolano, él se los agradecerá. O lo pueden llamar par hacer sus reservaciones al: (0030) 23770 / 31424.
jueves, julio 26, 2007
La formulacion y la evaluacion de un hotel
En el enlace de arriba aparece un artículo mio que escribí en MONOGRAFIAS.COM sobre el tema de la formulación y evaluación de un hotel de tamaño promedio. En 10 apartados trato el tema en forma integral y al final unas recomendaciones sobre el asunto.
martes, julio 24, 2007
domingo, julio 22, 2007
Vamos a entender el concepto: punto de equilibrio
Supongamos que el Hotel Cristal tiene 330 habitaciones con capacidad potencial al año de poder vender 240.900 camas o plazas ( 330 x 2 x 365 = 240.900). Pero vamos a suponer que durante el año de 365 días el hotel logra solamente una ocupación media del 65%, es decir, que solamente vende: 330 x 2 x 0,65x 365 =156.585 camas. Vamos a suponer también que los costes fijos representan el 45,9% del total de costes y que se elevan a 210,310.000 unidades monetarias. Este hotel igualmente tiene un coste viariable promedio por cama vendida igual a 1.694 unidades monetarias y en cambio su ingreso promedio por cama vendida es igual a 5.491 unidades monetarias. Pues bien, con estos datos podemos calcular el punto de equilibrio del hotel donde no se obtiene ni péridas ni ganancias:
PE = 210.310.000 / 5.491 - 1.694 = 210.310.000 / 3.797 = 55.388 camas. El resultado nos indica que este hotel si vende al año 55.388 camas entonces no obtiene ni pérdidas ni ganancias. Y esa cantidad de plazas igual a 55.388 representan de su potencial de venta de 240.900, el : 55.388 / 240.900 x 100 = 22,99 % (digamos el 23 % de su potencial).
Este punto de equilibrio es muy optimista porque en este hotel los costes medios variables por cama vendida representan el 38,85% de los ingresos por cama vendida, en efecto : 1,694 / 5.491 x 100 = 30.85%.
Ahora bien, si la capacidda de productiva del hotel como se ha dicho es sólo de 55.374 camas al año en el punto de equilibrio, esas camas multiplicadas por el ingreso medio por cama vendida igual a 5.491, daría : 55.374 x 5.491 = 304.059 millones de unidades monetarias al año. Si los costes fijos como ya se dijo son iguales a : 210.310.000 , entonces los costes variables totales son : 304.059.000 menos 210.310.000 = 93.749.000, por lo que los costes fijos en este caso representan el 69,17% de las ventas totales ( 210,31 / 304,06 = 0,6917 = 69,17 % ) y los costes variables el 38,83% de los ingresos totales ( 93,75 / 304,06=0,3083= 30,83% ). Y esta estructura, en la medida en que el porcentaje de ocupación sea mayor entonces reducirá los costes fijos y su incidencia porcentual sobre ventas.
PE = 210.310.000 / 5.491 - 1.694 = 210.310.000 / 3.797 = 55.388 camas. El resultado nos indica que este hotel si vende al año 55.388 camas entonces no obtiene ni pérdidas ni ganancias. Y esa cantidad de plazas igual a 55.388 representan de su potencial de venta de 240.900, el : 55.388 / 240.900 x 100 = 22,99 % (digamos el 23 % de su potencial).
Este punto de equilibrio es muy optimista porque en este hotel los costes medios variables por cama vendida representan el 38,85% de los ingresos por cama vendida, en efecto : 1,694 / 5.491 x 100 = 30.85%.
Ahora bien, si la capacidda de productiva del hotel como se ha dicho es sólo de 55.374 camas al año en el punto de equilibrio, esas camas multiplicadas por el ingreso medio por cama vendida igual a 5.491, daría : 55.374 x 5.491 = 304.059 millones de unidades monetarias al año. Si los costes fijos como ya se dijo son iguales a : 210.310.000 , entonces los costes variables totales son : 304.059.000 menos 210.310.000 = 93.749.000, por lo que los costes fijos en este caso representan el 69,17% de las ventas totales ( 210,31 / 304,06 = 0,6917 = 69,17 % ) y los costes variables el 38,83% de los ingresos totales ( 93,75 / 304,06=0,3083= 30,83% ). Y esta estructura, en la medida en que el porcentaje de ocupación sea mayor entonces reducirá los costes fijos y su incidencia porcentual sobre ventas.
jueves, julio 12, 2007
Rendimiento social vs. Rendimiento Privado
Supongamos un proyecto hotelero financiado con fondos nacionales en su totalidad y cuyas inversiones en los años 0,1 2 y 3 es como sigue:
| Rubros | Año 0 | Año 1 | Año 2 | Año 3 |
|---|---|---|---|---|
| Infraestructura P | 500 | 0 | 0 | 0 |
| Terrenos (CP) | 3000 | 0 | 0 | 0 |
| Construcción (50% P) | 5000 | 0 | 5000 | 0 |
| Construcción (50% CP) | 0 | 5000 | 5000 | 0 |
| Mobiliario (CP) | 0 | 0 | 3000 | 0 |
| Equipos P | 0 | 0 | 4500 | 0 |
| Vehículos P | 0 | 0 | 0 | 1500 |
| Otras obras (60%-CP) | 0 | 2000 | 1000 | 0 |
| Otras obras (40%-P | 0 | 0 | 2000 | 0 |
| Costo organizar(CP) | 0 | 50 | 600 | 0 |
| Gasto apertura(CP) | 0 | 0 | 150 | 0 |
| Adiestramiento(CP) | 0 | 0 | 200 | 0 |
| Seguros e Imp(CP) | 0 | 0 | 150 | 0 |
| Lencería y Enseres(CP) | 0 | 0 | 50 | 0 |
| Promoción(CP) | 0 | 50 | 50 | 0 |
| Capital TrabajoCP) | 120 | 180 | 220 | 300 |
| Imprevistos (10%)-CP) | 862 | 1223 | 2132 | 180 |
| TOTAL | 9482 | 8503 | 24052 | 1980 |
De esta inversión el total se asigna al PIB es decir: 44.017 unidades monetaria y solamente se asigna a los recursos propios del inversionista privado la inversión en terrenos, el 50% de la inversión en contracción, inversión en mobiliario, el 60% de la inversión en obras adicionales, todos los costos pre-operativos de organización, el capital de trabajo y el 10% de imprevistos, con un valor total igual a : 25.517 unidades monetaria, ya que el préstamo con fondos nacionales es igual a 18.500.
El proyecto tiene un periodo total de 12 años (sin valor salvado) comenzando en el año operativo 4 ya que los años: 0, 1 , 2 y 3 son años de inversiones.
La estimación de los beneficios en la fase operativa se estiman suponiendo que el proyecto comenzará a trabajar al 40% de capacidad durante el año 4, 40% de capacidad durante el año 5, 60% de capacidad durante el año 6, 65% de capacidad durante el año 7, 75% durante el año 8 y después desde el año 9 hasta el año 12 se estima que trabajará al 75% de capacidad.
Los ingresos totales para este hotel se estiman en 27.000 unidades monetarias y para el año 4 se estiman en 10.800 unidades monetarias al trabajar al 40% de capacidad y de esos ingresos el 60% corresponde al alquiler de habitaciones, el 24% a la venta de alimentos, el 15% a la venta de bebidas y el 0,1% restante a otros servicios menores. Durante los años operativos siguientes se trabajaría al 40%, 60%, 65%, 70%, y 75% hasta el año 12, manteniendo la misma estructura de venta sus servicios a precios constantes.
Los costes operativos durante el año 4 representan el 42% de los ingresos por venta, es decir un total igual estimado en 4536 formado por sueldos y salarios 3285, energía y alumbrado, agua y combustible, materias primas y otros por un valor de 907, y la depreciación de activos fijos y amortización de activos intangibles por valor de 344.
La utilidad bruta estimada para el año 4 es igual a 6264 (58% de los ingresos por ventas). Los gastos de seguros e imprevistos estimados en un 10% de las utilidades brutas o sea 626 daría una utilidad igual 5638 y otro 10% por gastos indirectos y de administración igual a 563, se obtendría una utilidad antes de gastos financieros igual 5075, al deducir el pago de los intereses y principal al banco nacional igual a 4625 quedaría una utilidad operativa muy baja igual a 450 (4% de ventas). Igualmente existen unos impuestos indirectos igual a 18 y otros ingresos igual a 200 , para finalmente llegar a una utilidad antes de impuesto de 632 y al restar el 40% de ISR o sea 253, daría un flujo neto para el inversionista privado igual a 379.
Si al flujo neto de beneficios para el inversionista igual 379 se le agrega la depreciación estimada en 344, daría un ingreso financiero para el capital de riesgo privado igual a : 723. Pero los rubros que se suman según el PIB son : 3285 por concepto de sueldos y salarios, 344 por concepto de depreciación, 4625 por los gastos financieros de principal e intereses, 18 por impuestos indirectos y 379 por concepto del beneficio para el empresario, para dar un total de 8651 ( es decir: el valor agregado o la suma de la remuneración a los factores de la producción).
En resumen para el año 4, el estimado del efectivo para el empresario inversionista es igual a 723, pero para el PIB es igual 8651.
La inversión total asignada al PIB de 44.017 se distribuye en los años desde 0 al año 2 de esta manera:
Año cero =9482
Año 1 = 8503
Año 2 =26032
Esta inversión total igual a 47.017 se lleva a valor presente con la tasa social de descuento del 10%, es decir menor que la tasa mínima atractiva de rendimiento (TMAR) del mercado del 20% (tasa de los Bonos gubernamentales). Se puede realizar un análisis de sensibilidad con la tasa del 12%.
Año Montos Factor Monto actualizado
0 9482 1 9482
1 8503 0, 909091 7730
2 26032 0,826446 21514
TOTAL 38726
Los beneficios que se aplican al PIB por concepto de valores agregados son:
Año Monto Factor Monto actualizado
4 8651 0,751315 6500
5 11126 0,683013 7599
6 13302 0,620921 6908
7 14387 0,564474 8121
8 15474 0,513158 7941
9 16547 0,466507 7719
10 16558 0,424098 7022
11 16557 0,385543 6383
12 16558 0,350494 5803
12 16581 0,318631 5283
TOTAL 69279
Es decir el proyecto produce una inversión total actualizada igual a 38726 y los beneficios relativos al PIB para este proyecto es igual a 69279. En resumen un Valor Actualizado Neto (VAN) positivo igual a : 69279 menos 38726 = 30.553. Podemos estimar también la Tasa Interna de Retorno Social (TIR SOCIAL) interpolando entre un VAN positivo y un VAN negativo.
Si descontamos con una tasa del 25%, entonces el resultados que aparece en seguida nos arroja un VAN negativo : 29698 menos 32944 = - 3246. Así pues la TIR que hace que el VAN sea igual a CERO se encuentra entre la tasa del 10% y la tasa del 25%. El resultado es la tasa del 24% como aparece en seguida:
Año Montos Factor Monto actualizado
0 9482 1 9482
1 8503 0, 800000 6802
2 26032 0,640000 16660
TOTAL 32944
Año Monto Factor Monto actualizado
4 8651 0,512000 4429
5 11126 0,409600 4557
6 13302 0,327680 4359
7 14387 0,262144 3771
8 15474 0,209715 3245
9 16547 0,167772 2776
10 16558 0,134218 2222
11 16557 0,107374 1778
12 16558 0,085899 1422
12 16581 0,068719 1139
TOTAL 29698
Este proyecto es beneficioso desde el punto de vista social debido a que la TIR Social es mayor que la tasa de descuento social del 10%..
La TIR SOCIAL por interpolación es la siguiente:
TIR social = 10 + (25 – 10) x 30553 / 30553 + 3246
TIR social = 10 + (15) x 0,9040
TIR social = 10 + 13,56
TIR social = 23,56 (digamos 24%)
Si ahora evaluamos el proyecto desde el punto de vista del inversionista privado que invierte 25.517 unidades monetarias y que solicita un préstamo nacional igual a 18.500 unidades monetarias, para dar una inversión total igual a : 44.017, con unos flujos de efectivos estimados desde el año 4 hasta el año 12 de esta forma:
Año efectivo
4 723
5 2103
6 3472
7 4025
8 4588
9 5159
10 4826
11 4493
12 4160
12 3947
Y descontamos con la tasa del 20% que pagan los Bonos Gubernamentales y que se considera la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) para el inversionista privado. El resultado aparece como sigue:
Año Montos Factor Monto actualizado
0 3982 1 3982
1 8503 0, 909091 7730
2 13032 0,826446 10770
TOTAL 22482
Los beneficios que se aplican al inversionista privado por concepto de fuente de fondos son:
Año Monto Factor Monto actualizado
4 723 0,751315 543
5 2103 0,683013 1436
6 3472 0,620921 2156
7 4025 0,564474 2272
8 4588 0,513158 2354
9 5159 0,466507 5159
10 4826 0,424098 4826
11 4493 0,385543 1732
12 4160 0,350494 1458
12 3947 0,318631 1257
TOTAL 23193
Es decir el proyecto produce una inversión total actualizada igual a 22482 y los beneficios relativos al inversionista privado para este proyecto es igual a 23193. En resumen un Valor Actualizado Neto (VAN) positivo igual a : 23193 menos 22482 = 711. Podemos estimar también la Tasa Interna de Retorno Social (TIR PRIVADA) interpolando entre un VAN positivo y un VAN negativo.
Si descontamos con una tasa del 21%, entonces el resultados que aparece en seguida nos arroja un VAN negativo : 26740 menos 8647 = - 18093. Así pues la TIR que hace que el VAN sea igual a CERO se encuentra entre la tasa del 20% y la tasa del 21%. El resultado es la tasa del 20,% como aparece en seguida:
Año Montos Factor Monto actualizado
0 3982 1 3982
1 8503 0, 826446 7027
2 23032 0,683013 15731
TOTAL 26740
Año Monto Factor Monto actualizado
4 723 0,564474 408
5 2103 0,466507 981
6 3472 0,385543 1338
7 4025 0,318631 1282
8 4588 0,263331 1208
9 5159 0,217629 1123
10 4826 0,179859 727
11 4493 0,148644 668
12 4160 0,122846 511
12 3947 0,101526 401
TOTAL 8647
La TIR PRIVADA por interpolación es la siguiente:
TIR privada = 20 + (21 – 20) x 711 / 711 + 18093
TIR privada = 20+ (1) x 0,0378
TIR privada = 20 + 0,0378
TIR privada = 20,04 (digamos 20%)
Conclusión:
El proyecto hotelero es aceptable desde el punto de vista social pues la incidencia de los valores agregados del proyecto y descontados con la tasa social de descuento producen una repercusión en el Producto Interno Bruto (PIB) igual a una rentabilidad social del 24% mayor que la tasa de descuento social del 10%.En cuanto a la rentabilidad privada del 20% es exactamente igual al coste de oportunidad del dinero o sea igual a la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) del 20%, por lo que es indiferente para estos inversionistas invertir en Bonos del Estado con riesgo bajo o invertir en el proyecto hotelero pero con elevado riesgo.
El problema básico es que en una sociedad existen muchos actores. Cada uno de estos actores debe soportar beneficios y costos relacionados con las políticas de Estado y de las empresas privadas. Si el Estado no conoce los impactos el Estado no puede hacer una revolución con justicia. Los impactos son económicos, sociales, ambientales y políticos.
Suponga que el inversionista privado decide no seguir adelante con su proyecto porque no le es rentable. Que debe hacer el Estado si considera que el proyecto es beneficioso para el lugar donde será implantado ?. Lo primero que tiene que conocer es que en todo proyecto existen muchos actores, como: la sociedad como un todo, los accionistas de la empresa, los consumidores de los servicios de la empresa, los trabajadores de la empresa, las empresas que le suministran insumos al nuevo proyecto, el fisco, etc...El asunto es si el proyecto es beneficioso para el lugar donde operaría porque produce empleo y buenos impactos en el PIB, entonces el Estado tiene que NEGOCIAR con el promotor privado del proyecto para buscar la manera de que se implemente y no se deje de operar. Esto supone varios asuntos: primero si existe inflación en el país de digamos 20% al año entonces la TIR privada del 20% nominal o aparente se transforma en una TIR REAL igual a : 0,20 menos 0,20 de inflación / 1,20 = 0,00 =0%. Es decir, la rentabilidad real, considerando la Inflación sería CERO por ciento. Entonces, el asunto es más complejo aún en ese entorno inflacionario. Para que el proyecto privado sea rentable en ese entorno requería que su TIR APARENTE fuese del 60%, para que su TIR REAL sea igual al 33%.
Ahora bien, cual de los actores debe recibir los impactos? Si son los consumidores de los servicios y el coste nuevo se les traslada a ellos lo que puede suceder es que la demanda baje al no ser ese servicios prioritario (una elasticidad de la demanda que no es in-elástica, sino todo lo contrario). Si el coste se traslada al Estado (a la sociedad) este tiene que subsidiar al proyecto. Si el coste se traslada a los accionistas del proyecto, estos tendrían que medir sus consecuencias.En resumen: se necesita una decisión concertada para trasladar el coste al autor menos débil y que pueda resistir ese coste.
miércoles, julio 11, 2007
ECO-Hoteles
Eco-hotels coming to Canada
A new style of "no-frills-chic" hotels will gradually arrive in cities across Canada, the first expected to open this year. These hotels will be on the cutting edge of energy conservation measures.
These days, the word chic isn't mentioned without implying eco-friendly. The so-called ALT hotels designed by Quebec architect Viateur Michaud and developed by Groupe Germain, will be on the cutting edge of energy conservation measures.
The hotels will use a heating and cooling system generated by the earth's temperature, as well as geothermally heated tiles on the ground floor and energy-efficient light throughout.
Meant to offer comfortable, sleek rooms at bargain prices ($129 per night) and at the same time address environmental concerns with geothermal technology, the hotel developers are hoping to fill a void in the Canadian market.
"The type of hotel we are introducing today reflects a strong trend in hotel accommodation, especially in Europe and Asia," Christiane Germain, CEO of Groupe Germain, said in a statement. "It's been dubbed 'no-frills-chic' and combines design, atmosphere and chic interiors with the best possible price."
Other green-forward features are rooms equipped with one switch to monitor all lighting and a 100-per-cent smoke-free environment.
Travelers staying at these eco-chic hotels won't feel guilty for overspending or for overtaxing the environment.
The first one, being built in Montreal, is set to open in September 2007.
Many Canadian hotels are embracing environmental concerns and coming up with programs to please consumers.
The Hotel Association of Canada has developed the ECOmmodation rating program, to recognize hotels committed to going green. Top picks include Residence Inn by Marriott, Vancouver; Days Inn, Regina; The Fairmont Palliser, Calgary; Ramada Hotel, Edmonton; Monterey Inn Resort & Conference Centre, Ottawa; Citadel, Halifax; Holiday Inn, Montreal.
(Photograph by: Photo courtesy ALT Hotels/Groupe Germain)
lunes, julio 09, 2007
La contabilidad y el flujo de caja o de efectivo
Este flujo de caja es clave para la evaluación de los proyectos de inversión. En el enlace de arriba aparece este enfoque a partir de la contabilidad de una empresa.
Calcular los costes y los precios
Siempre existen unos pasos para estimar los costes y determinar los precios. Aquí se puede leer un ejemplo bastante simple pero ilustrador del asunto.
Como se crea una nueva empresa ?
En el enlace de arriba aparece una descripciòn sobre este asunto. Se trata de proyectar una empresa con su visión, misión, su análisis interno y externo, los objetivos a perseguir , las estrategia alternativas, elegir una estrategia, un plan de marketing, un plan financiero y el resumen ejecutivo.
domingo, julio 08, 2007
WIKI BIZ...es una pagina de NEGOCIOS
Una página WIKI de negocios, y allí me parece que puede ser UTIL lo que aparece en inglés como DECISION MAKING.
Glosario de terminos
A - B
A
Abonar: Anotar en las cuentas las diferentes partidas que corresponden al haber. Una cuenta se abona cuando aumenta el pasivo, cuando aumenta el capital o cuando disminuye el activo.
Acaparamiento: Práctica que consiste en retener o comprar bienes en grandes cantidades antes de que lleguen al mercado de consumo, con el fin de venderlos cuando los precios de los mismos resulten superiores a los actuales. El acaparamiento se basa, por lo tanto, en la previsión de un aumento de la demanda y es una práctica especulativa que en general puede considerarse normal.
Acción: Parte alícuota del capital social de una empresa. Suelen otorgar ciertos derechos a sus propietarios, entre otros, derecho a parte de los beneficios, a una cuota de la liquidación en caso de disolución, a voto en las juntas y derecho preferente de suscripción de acciones nuevas.
Accionista: Es el propietario legal de una o más acciones de capital social (o en acciones) de una compañía.
Accionista mayoritario: Es aquel que posee el mayor paquete de acciones dentro de una compañía. Se puede ser accionista mayoritario con el 20 % de las acciones o cualquier otro porcentaje, no siendo necesario disponer del 51 % del capital.
Acreedor: Toda persona física o moral que en un negocio entrega valores, efectos, mercancías, derechos o bienes de cualquier clase y recibe en cambio una promesa de pago o un crédito que establezca o aumente un saldo a su favor.
Acta constitutiva: Documento o constancia notarial en la que se registran los datos referentes a la formación de una sociedad o agrupación. Se especifican bases, fines, integrantes de la agrupación, funciones específicas de cada uno, firmas autentificadas y demás información fundamental de la sociedad que se constituye.
Actividad económica: Conjunto de acciones que tienen por objeto la producción, distribución y consumo de bienes y servicios generados para satisfacer las necesidades materiales y sociales.
Actividad financiera: Es el conjunto de operaciones que se efectúan en el mercado de oferentes y demandantes de recursos financieros, incluyendo aquellas operaciones que intervienen en la formación del mercado de dinero y de capitales.
Activo: Acreencia que tiene una persona natural o jurídica frente a terceros. Derecho de propiedad sobre cualquier cosa tangible o intangible que tiene valor económico, tales como monedas, billetes, depósitos bancarios, acciones, edificios, bonos, etc. Está formado por todos los valores propiedad de la empresa o institución, cuya fuente de financiamiento originó aumentos en las cuentas pasivas. Conjunto de bienes y derechos reales y personales sobre los que se tiene propiedad.
Activo circulante: Aquellos derechos, bienes materiales o créditos que están destinados a la operación mercantil o procedente de ésta, que se tienen en operación de modo más o menos continuo y que, como operaciones normales de una negociación pueden venderse, transformarse, cederse, trocarse por otros, convertirse en efectivo, darse en pago de cualquier clase de gastos u obligaciones o ser material de otros tratos semejantes y peculiares de toda empresa industrial o comercial.
Activo fijo: Las propiedades, bienes materiales o derechos que en el curso normal de los negocios no están destinados a la venta, sino que representan la inversión de capital o patrimonio de una dependencia o entidad en las cosas usadas o aprovechadas por ella, de modo periodo, permanente o semi-permanente, en la producción o en la fabricación de artículos para venta o la prestación de servicios a la propia entidad, a su clientela o al público en general. El "activo fijo" se clasifica en tres grupos: a) "tangible", que comprende las propiedades o bienes susceptibles de ser tocados, tales como los terrenos, los edificios, la maquinaria, etc.; b) "intangible", que incluye cosas que no pueden ser tocadas materialmente, tales como los derechos de patente, los de vía, el crédito mercantil, el valor de ciertas concesiones, etc.; y c) las inversiones en compañías afiliadas.
Adjudicación: Acto judicial que consiste en la atribución como propio a personas determinadas de una cosa, mueble o inmueble, como consecuencia de una subasta o partición hereditaria.
Administración: Conjunto ordenado y sistematizado de principios, técnicas y prácticas que tiene como finalidad apoyar la consecución de los objetivos de una organización a través de la provisión de los medios necesarios para obtener los resultados con la mayor eficiencia, eficacia y congruencia; así como la óptima coordinación y aprovechamiento del personal y los recursos técnicos, materiales y financieros.
Adquisición: Acto o hecho en virtud del cual una persona obtiene el dominio o propiedades de un bien o servicio o algún derecho real sobre éstos. Puede tener efecto a título oneroso o gratuito; a título singular o universal, por cesión o herencia.
ADR (American Depositary Receipts): Certificados negociables emitidos por un banco de los Estados Unidos de América, que representan propiedad del tenedor de dichos certificados sobre acciones emitidas por sociedades inscritas en otros países.
Ahorro: Aquella parte de la renta que no es gastada en los bienes y servicios que forman parte del consumo corriente. Ahorran las personas o unidades familiares cuando reservan parte de su ingreso neto para realizar inversiones o mantenerlo como fondo ante eventualidades diversas. Se habla también, a veces, del ahorro de las empresas, para hacer referencia a la parte de los beneficios que no es pagada en impuestos ni distribuida como dividendos entre los accionistas.
Amortización: Anotación contable que permite imputar el total de una inversión como gasto durante varios años. Reconoce por tanto la pérdida de valor o depreciación de un activo a lo largo de su vida física o económica.
Anticipo: Dinero entregado o pagado antes de la finalización definitiva de un contrato.
Año fiscal: Año presupuestario y contable para los cuales se presupuestan los ingresos y gastos brutos, y para los que se presentan cuentas, sin incluir ningún periodo complementario durante el cual puedan mantenerse abiertos los libros contables después del comienzo del periodo fiscal siguiente.
Año presupuestario: Periodo para el cual se aprueba las asignaciones, compromisos, aprovisionamientos y pagos destinados para la ejecución de los programas previstos en el Presupuesto de Egresos del Gobierno. Comprende el periodo del año fiscal.
Apreciación: Aumento del precio de la moneda nacional expresado en moneda extranjera. Corresponde a una disminución del tipo de cambio nominal en un régimen de libre cambio.
Aranceles: Impuestos que pagan los bienes que son importados a un país. Los aranceles son derechos de aduana que pueden ser específicos o ad valorem: los primeros obligan al pago de una cantidad determinada por cada unidad del bien importado, por cada unidad de peso o por cada unidad de volumen; los segundos se calculan como un porcentaje del valor de los bienes y son los que más se utilizan en la actualidad. Los aranceles aumentan el precio de los bienes importados.
Área de Libre Comercio de las Américas (ALCA): Tiene como antecedentes la Alianza para el Progreso de John Kennedy y la Iniciativa para las Américas de George Bush. La Declaración de la Cumbre de Miami, en diciembre de 1994, que reunió 34 países del continente, incluyó un Plan de Acción en cuatro áreas concretas, siendo una de ellas la comercial, dentro de la cual se creó el compromiso de negociar un "Área de Libre Comercio de las Américas" para el año 2005, cuya extensión territorial abarcaría desde Alaska hasta Patagonia.
Arrendamiento financiero: Contrato mediante el cual una empresa obtiene determinados bienes o derechos de arrendamiento de una institución financiera que cobra una cuota y ofrece la opción de compra por el valor residual del activo al vencimiento del contrato, dada la naturaleza temporal de éste.
Asiento contable: Registro de una operación real o virtual en el libro correspondiente. Registro de las operaciones financieras y presupuestarias ejercidas que se realiza en los libros autorizados a las dependencias y entidades del Gobierno Federal.
Asociación Latinoamericana de Integración (ALADI): Esta asociación agrupa a las naciones de América Latina, y viene funcionando desde comienzos de los años 60. En la actualidad se limita a servir de marco para la celebración de "acuerdos bilaterales de alcance parcial", mediante los cuales los países adoptan ciertos márgenes de preferencia arancelaria (rebajas porcentuales sobre el arancel para unas listas determinadas de productos). Además, se ha diseñado un esquema que facilita los pagos para el comercio intra-regional (los acuerdos de créditos y pagos recíprocos) y algunos acuerdos de complementación económica.
ATM: Automatic Teller Machine. Denominación en inglés para Cajero automático.
Auditoría: Es el examen objetivo y sistemático de las operaciones financieras y administrativas de una entidad, practicado con posterioridad a su ejecución y para su evaluación. Consiste en la revisión, análisis y examen periódico que se efectúa a los libros de contabilidad, sistemas y mecanismos administrativos, así como a los métodos de control interno de una organización administrativa, con el objeto de determinar opiniones con respecto a su funcionamiento.
Aval: Es una garantía propia de los títulos valores, mediante el cual una persona natural o jurídica responde de las obligaciones cambiarias asumidas por el avalado (persona por quien salió de garante).
B
Balance general: Estado contable de la empresa que refleja su situación patrimonial en un momento dado de tiempo. Tiene dos partidas principales: activo y pasivo, cuyo valor debe ser equivalente.
Balance financiero: Resultado que se obtiene de sumar el balance económico y el resultado del uso de recursos para financiar a los sectores privado y social (déficit o superávit por intermediación financiera).
Balanza comercial: Es el valor de las exportaciones menos el valor de las importaciones.
Balanza de pagos: Registro contable sistemático que refleja todas las transacciones económicas que tienen lugar entre los residentes de un país y los del resto del mundo, durante un período de tiempo determinado.
Banco: Empresa especializada en la intermediación con crédito, cuyo principal objetivo es obtener utilidades provenientes de diferenciales de tasas entre las operaciones de captación y colocación de recursos.
Banco Central: Banco que administra el funcionamiento del sistema financiero de un país. Es el encargado de la emisión de moneda, de la supervisión del sistema, de la emisión deuda pública, de las reservas y de las divisas de un país.
Banco comercial: Es un establecimiento de origen privado o público, debidamente autorizado por la ley, que se encarga de concentrar y regular las operaciones de crédito. En otras palabras, admite dinero en forma de depósito, para poder (conjuntamente con sus recursos) conceder préstamos, descuentos y, en general, todo tipo de operaciones bancarias.
Banco Interamericano de Desarrollo (BID): Fue creado en 1959 por los países latinoamericanos en orden a promover la inversión de capitales públicos y privados en proyectos de desarrollo del hemisferio, y para cooperar con los países miembros a orientar su política hacia una mejor utilización de sus recursos.
Banco Mundial: Organismo financiero multilateral que presta dinero a países para financiar proyectos de fomento del desarrollo económico.
Banco universal: Forma de organización del negocio bancario que se basa en la oferta de todos los productos, servicios y operaciones disponibles hacia todos los clientes potenciales y en todos los mercados de operación.
Beneficiario: El Beneficiario es a favor de quien se debe cumplir la obligación. Es el acreedor ante quien se garantiza la obligación del fiado.
Beneficio por acción: Índice financiero obtenido al dividir el beneficio total de la empresa entre el número de acciones en circulación.
Bien: Todo aquello que puede ser objeto de apropiación, empleado para satisfacer alguna necesidad. Cosas o derechos susceptibles de producir beneficios de carácter patrimonial.
Bien final: Es un bien nuevo que no experimenta ningún proceso posterior antes de ser vendido a los consumidores.
Bolsa: Mercado organizado en el que se negocian fundamentalmente títulos de renta variable. En la mayoría se negocia también renta fija y diversos activos.
Bonos: Instrumento de deuda que representa el compromiso del emisor de devolver el capital originalmente captado entre los inversores, pagando, normalmente, un interés periódico.
Bonos de deuda pública: Son los títulos-valores a mediano y largo plazo emitidos por el Tesoro Público mediante el sistema de subasta. Es la parte alícuota de un préstamo al estado, donde el propietario del bono tiene el carácter de prestamista y por lo tanto tiene derecho a la percepción de unos intereses y al reembolso del capital pagado, según las condiciones de la emisión
Broker: Agente que actúa, a comisión y por cuenta ajena, como intermediario en diferentes mercados financieros, poniendo en contacto a compradores y vendedores.
Bruto: Es el monto total que está sujeto a ciertas deducciones.
Burocracia: Tipo de administración caracterizada por una jerarquía formal de autoridad, reglas definidas para la clasificación y solución de problemas, extendido uso de comisiones y organismos colectivos de decisión y formas escritas de comunicación.
Bursátil: Concerniente a las operaciones de la bolsa y a los valores cotizables. Cuando se usa para calificar un título o valor, se pretende significar su bursatilidad, es decir, la relativa facilidad con la que pueden comprarse o venderse y proporcionar liquidez.
C
Cadena de comercialización: Conjunto de intermediarios que intervienen en la comercialización de un bien, desde el productor hasta el consumidor.
A
Abonar: Anotar en las cuentas las diferentes partidas que corresponden al haber. Una cuenta se abona cuando aumenta el pasivo, cuando aumenta el capital o cuando disminuye el activo.
Acaparamiento: Práctica que consiste en retener o comprar bienes en grandes cantidades antes de que lleguen al mercado de consumo, con el fin de venderlos cuando los precios de los mismos resulten superiores a los actuales. El acaparamiento se basa, por lo tanto, en la previsión de un aumento de la demanda y es una práctica especulativa que en general puede considerarse normal.
Acción: Parte alícuota del capital social de una empresa. Suelen otorgar ciertos derechos a sus propietarios, entre otros, derecho a parte de los beneficios, a una cuota de la liquidación en caso de disolución, a voto en las juntas y derecho preferente de suscripción de acciones nuevas.
Accionista: Es el propietario legal de una o más acciones de capital social (o en acciones) de una compañía.
Accionista mayoritario: Es aquel que posee el mayor paquete de acciones dentro de una compañía. Se puede ser accionista mayoritario con el 20 % de las acciones o cualquier otro porcentaje, no siendo necesario disponer del 51 % del capital.
Acreedor: Toda persona física o moral que en un negocio entrega valores, efectos, mercancías, derechos o bienes de cualquier clase y recibe en cambio una promesa de pago o un crédito que establezca o aumente un saldo a su favor.
Acta constitutiva: Documento o constancia notarial en la que se registran los datos referentes a la formación de una sociedad o agrupación. Se especifican bases, fines, integrantes de la agrupación, funciones específicas de cada uno, firmas autentificadas y demás información fundamental de la sociedad que se constituye.
Actividad económica: Conjunto de acciones que tienen por objeto la producción, distribución y consumo de bienes y servicios generados para satisfacer las necesidades materiales y sociales.
Actividad financiera: Es el conjunto de operaciones que se efectúan en el mercado de oferentes y demandantes de recursos financieros, incluyendo aquellas operaciones que intervienen en la formación del mercado de dinero y de capitales.
Activo: Acreencia que tiene una persona natural o jurídica frente a terceros. Derecho de propiedad sobre cualquier cosa tangible o intangible que tiene valor económico, tales como monedas, billetes, depósitos bancarios, acciones, edificios, bonos, etc. Está formado por todos los valores propiedad de la empresa o institución, cuya fuente de financiamiento originó aumentos en las cuentas pasivas. Conjunto de bienes y derechos reales y personales sobre los que se tiene propiedad.
Activo circulante: Aquellos derechos, bienes materiales o créditos que están destinados a la operación mercantil o procedente de ésta, que se tienen en operación de modo más o menos continuo y que, como operaciones normales de una negociación pueden venderse, transformarse, cederse, trocarse por otros, convertirse en efectivo, darse en pago de cualquier clase de gastos u obligaciones o ser material de otros tratos semejantes y peculiares de toda empresa industrial o comercial.
Activo fijo: Las propiedades, bienes materiales o derechos que en el curso normal de los negocios no están destinados a la venta, sino que representan la inversión de capital o patrimonio de una dependencia o entidad en las cosas usadas o aprovechadas por ella, de modo periodo, permanente o semi-permanente, en la producción o en la fabricación de artículos para venta o la prestación de servicios a la propia entidad, a su clientela o al público en general. El "activo fijo" se clasifica en tres grupos: a) "tangible", que comprende las propiedades o bienes susceptibles de ser tocados, tales como los terrenos, los edificios, la maquinaria, etc.; b) "intangible", que incluye cosas que no pueden ser tocadas materialmente, tales como los derechos de patente, los de vía, el crédito mercantil, el valor de ciertas concesiones, etc.; y c) las inversiones en compañías afiliadas.
Adjudicación: Acto judicial que consiste en la atribución como propio a personas determinadas de una cosa, mueble o inmueble, como consecuencia de una subasta o partición hereditaria.
Administración: Conjunto ordenado y sistematizado de principios, técnicas y prácticas que tiene como finalidad apoyar la consecución de los objetivos de una organización a través de la provisión de los medios necesarios para obtener los resultados con la mayor eficiencia, eficacia y congruencia; así como la óptima coordinación y aprovechamiento del personal y los recursos técnicos, materiales y financieros.
Adquisición: Acto o hecho en virtud del cual una persona obtiene el dominio o propiedades de un bien o servicio o algún derecho real sobre éstos. Puede tener efecto a título oneroso o gratuito; a título singular o universal, por cesión o herencia.
ADR (American Depositary Receipts): Certificados negociables emitidos por un banco de los Estados Unidos de América, que representan propiedad del tenedor de dichos certificados sobre acciones emitidas por sociedades inscritas en otros países.
Ahorro: Aquella parte de la renta que no es gastada en los bienes y servicios que forman parte del consumo corriente. Ahorran las personas o unidades familiares cuando reservan parte de su ingreso neto para realizar inversiones o mantenerlo como fondo ante eventualidades diversas. Se habla también, a veces, del ahorro de las empresas, para hacer referencia a la parte de los beneficios que no es pagada en impuestos ni distribuida como dividendos entre los accionistas.
Amortización: Anotación contable que permite imputar el total de una inversión como gasto durante varios años. Reconoce por tanto la pérdida de valor o depreciación de un activo a lo largo de su vida física o económica.
Anticipo: Dinero entregado o pagado antes de la finalización definitiva de un contrato.
Año fiscal: Año presupuestario y contable para los cuales se presupuestan los ingresos y gastos brutos, y para los que se presentan cuentas, sin incluir ningún periodo complementario durante el cual puedan mantenerse abiertos los libros contables después del comienzo del periodo fiscal siguiente.
Año presupuestario: Periodo para el cual se aprueba las asignaciones, compromisos, aprovisionamientos y pagos destinados para la ejecución de los programas previstos en el Presupuesto de Egresos del Gobierno. Comprende el periodo del año fiscal.
Apreciación: Aumento del precio de la moneda nacional expresado en moneda extranjera. Corresponde a una disminución del tipo de cambio nominal en un régimen de libre cambio.
Aranceles: Impuestos que pagan los bienes que son importados a un país. Los aranceles son derechos de aduana que pueden ser específicos o ad valorem: los primeros obligan al pago de una cantidad determinada por cada unidad del bien importado, por cada unidad de peso o por cada unidad de volumen; los segundos se calculan como un porcentaje del valor de los bienes y son los que más se utilizan en la actualidad. Los aranceles aumentan el precio de los bienes importados.
Área de Libre Comercio de las Américas (ALCA): Tiene como antecedentes la Alianza para el Progreso de John Kennedy y la Iniciativa para las Américas de George Bush. La Declaración de la Cumbre de Miami, en diciembre de 1994, que reunió 34 países del continente, incluyó un Plan de Acción en cuatro áreas concretas, siendo una de ellas la comercial, dentro de la cual se creó el compromiso de negociar un "Área de Libre Comercio de las Américas" para el año 2005, cuya extensión territorial abarcaría desde Alaska hasta Patagonia.
Arrendamiento financiero: Contrato mediante el cual una empresa obtiene determinados bienes o derechos de arrendamiento de una institución financiera que cobra una cuota y ofrece la opción de compra por el valor residual del activo al vencimiento del contrato, dada la naturaleza temporal de éste.
Asiento contable: Registro de una operación real o virtual en el libro correspondiente. Registro de las operaciones financieras y presupuestarias ejercidas que se realiza en los libros autorizados a las dependencias y entidades del Gobierno Federal.
Asociación Latinoamericana de Integración (ALADI): Esta asociación agrupa a las naciones de América Latina, y viene funcionando desde comienzos de los años 60. En la actualidad se limita a servir de marco para la celebración de "acuerdos bilaterales de alcance parcial", mediante los cuales los países adoptan ciertos márgenes de preferencia arancelaria (rebajas porcentuales sobre el arancel para unas listas determinadas de productos). Además, se ha diseñado un esquema que facilita los pagos para el comercio intra-regional (los acuerdos de créditos y pagos recíprocos) y algunos acuerdos de complementación económica.
ATM: Automatic Teller Machine. Denominación en inglés para Cajero automático.
Auditoría: Es el examen objetivo y sistemático de las operaciones financieras y administrativas de una entidad, practicado con posterioridad a su ejecución y para su evaluación. Consiste en la revisión, análisis y examen periódico que se efectúa a los libros de contabilidad, sistemas y mecanismos administrativos, así como a los métodos de control interno de una organización administrativa, con el objeto de determinar opiniones con respecto a su funcionamiento.
Aval: Es una garantía propia de los títulos valores, mediante el cual una persona natural o jurídica responde de las obligaciones cambiarias asumidas por el avalado (persona por quien salió de garante).
B
Balance general: Estado contable de la empresa que refleja su situación patrimonial en un momento dado de tiempo. Tiene dos partidas principales: activo y pasivo, cuyo valor debe ser equivalente.
Balance financiero: Resultado que se obtiene de sumar el balance económico y el resultado del uso de recursos para financiar a los sectores privado y social (déficit o superávit por intermediación financiera).
Balanza comercial: Es el valor de las exportaciones menos el valor de las importaciones.
Balanza de pagos: Registro contable sistemático que refleja todas las transacciones económicas que tienen lugar entre los residentes de un país y los del resto del mundo, durante un período de tiempo determinado.
Banco: Empresa especializada en la intermediación con crédito, cuyo principal objetivo es obtener utilidades provenientes de diferenciales de tasas entre las operaciones de captación y colocación de recursos.
Banco Central: Banco que administra el funcionamiento del sistema financiero de un país. Es el encargado de la emisión de moneda, de la supervisión del sistema, de la emisión deuda pública, de las reservas y de las divisas de un país.
Banco comercial: Es un establecimiento de origen privado o público, debidamente autorizado por la ley, que se encarga de concentrar y regular las operaciones de crédito. En otras palabras, admite dinero en forma de depósito, para poder (conjuntamente con sus recursos) conceder préstamos, descuentos y, en general, todo tipo de operaciones bancarias.
Banco Interamericano de Desarrollo (BID): Fue creado en 1959 por los países latinoamericanos en orden a promover la inversión de capitales públicos y privados en proyectos de desarrollo del hemisferio, y para cooperar con los países miembros a orientar su política hacia una mejor utilización de sus recursos.
Banco Mundial: Organismo financiero multilateral que presta dinero a países para financiar proyectos de fomento del desarrollo económico.
Banco universal: Forma de organización del negocio bancario que se basa en la oferta de todos los productos, servicios y operaciones disponibles hacia todos los clientes potenciales y en todos los mercados de operación.
Beneficiario: El Beneficiario es a favor de quien se debe cumplir la obligación. Es el acreedor ante quien se garantiza la obligación del fiado.
Beneficio por acción: Índice financiero obtenido al dividir el beneficio total de la empresa entre el número de acciones en circulación.
Bien: Todo aquello que puede ser objeto de apropiación, empleado para satisfacer alguna necesidad. Cosas o derechos susceptibles de producir beneficios de carácter patrimonial.
Bien final: Es un bien nuevo que no experimenta ningún proceso posterior antes de ser vendido a los consumidores.
Bolsa: Mercado organizado en el que se negocian fundamentalmente títulos de renta variable. En la mayoría se negocia también renta fija y diversos activos.
Bonos: Instrumento de deuda que representa el compromiso del emisor de devolver el capital originalmente captado entre los inversores, pagando, normalmente, un interés periódico.
Bonos de deuda pública: Son los títulos-valores a mediano y largo plazo emitidos por el Tesoro Público mediante el sistema de subasta. Es la parte alícuota de un préstamo al estado, donde el propietario del bono tiene el carácter de prestamista y por lo tanto tiene derecho a la percepción de unos intereses y al reembolso del capital pagado, según las condiciones de la emisión
Broker: Agente que actúa, a comisión y por cuenta ajena, como intermediario en diferentes mercados financieros, poniendo en contacto a compradores y vendedores.
Bruto: Es el monto total que está sujeto a ciertas deducciones.
Burocracia: Tipo de administración caracterizada por una jerarquía formal de autoridad, reglas definidas para la clasificación y solución de problemas, extendido uso de comisiones y organismos colectivos de decisión y formas escritas de comunicación.
Bursátil: Concerniente a las operaciones de la bolsa y a los valores cotizables. Cuando se usa para calificar un título o valor, se pretende significar su bursatilidad, es decir, la relativa facilidad con la que pueden comprarse o venderse y proporcionar liquidez.
C
Cadena de comercialización: Conjunto de intermediarios que intervienen en la comercialización de un bien, desde el productor hasta el consumidor.
viernes, julio 06, 2007
Modelo para la evaluacion de un Hotel (quinta parte)
Dijimos que para estimar los imputs intermedios del hotel es decir el coste de ventas podríamos aplicar un parámetro general igual al 36% sobre ventas. En el ejemplo que estamos tratando el estimado sería igual a : 0,36 x 2.081,4 = 749.3 millones. En cuanto al coste del personal (salarios y prestaciones sociales) se puede aplicar al número total de trabajadores o sea 243 (0,80 por 304 habitaciones), el coste medio anual por empleado digamos de 2.716.049, para obtener 660 millones de unidades monetarias. Otros analistas estiman el 25,1% del valor de ventas para obtener este dato, o sea: 0,251 x 2.081.4 = 522,4. Así pues el coste total de explotación se estima en : 749,3 + 660,00 = 1.409,3 millones. que restado de los ingresos totales de 2.081,4 daría un excedente igual a : 672,1 millones ( 32% de ventas ).
Se estima que de los costes y gastos generales igual a 1.409,3 millones el 53% son costes fijos (747 millones) y el 47% son costes variables ( 662 millones). Si restamos de los ingresos los costes variables no queda un margen de contribución y si dividimos los costes fijos entre ese margen obtenemos el punto de equilibrio que sería para el primer años operativo (año 2.010) igual a: 747 / (2.081.4 - 662) = 53% (este punto de equilibrio es muy elevado para el primer año operativo, pero para dentro de 5 años después del "período infantil" de un proyecto este punto de equilibrio debería ser igual al menos del 41% ó 39 %. En 5 años los incrementos promedio de la ocupación podría ser de pasar del 65% al año al 75% al año, o sea que al pasar del primer año operativo al segundo año el incremento de la capacidad podría ser del 5% (de 65% a 68,3%), y del año dos operativo al año tercero un incremento del 4% (68,3% a 71,03) y los años cuarto y quinto un incremento medio del 2,5% en cada año para pasar de 72,8 % al 75%. Estos incrementos de la ocupación permiten hacer una proyección temporal de los ingresos por ventas en términos corrientes: desde 2.081,4 hasta 2.387.
Los costes y gastos totales representan más o menos el 64% de los ingresos totales, de tal manera que el 64% de 2.387 es igual a 1.578 que sería el coste para dentro de 5 años ( 836 de coste fijos 742 de costes variables).
Los beneficios brutos se proyectan para los 5 años y a esos beneficios brutos se resta la depreciación y el coste pagado a la empresa operadora, así como el Impuesto sobre la renta para obtener los beneficios netos.
Si queremos obtener el flujo de efectivo año a año entonces a los beneficios netos le sumamos las depreciaciones. Esto es importante pues ese flujo de efectivo será descontado a valor presente al igual que las inversiones realizadas con el capital propio (2.309,34) pero repartida en dos años ya que durante el primer año antes de operaciones se invertirá 1.241,20 y en el año siguiente antes de operaciones 1.068,14.
Al hacer los descuentos de la serie de datos primero con la tasa del 15% (coste de oportunidad) daría un VAN positivo y luego al descontar con una tasa mayor del 28% daría un VAN negativo, pero entre esos dos VAN existe una tasa de equilibrio o TIR (Tasa Interna de Retorno) que por interpolación sería igual a 27,81%, pues esta tasa hace que el VAN sea igual a CERO. Como la TIR es mayor que la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) del 15%, entonces el proyecto es factible de realizar desde el punto de vista de la inversión con capital propio.
Se estima que de los costes y gastos generales igual a 1.409,3 millones el 53% son costes fijos (747 millones) y el 47% son costes variables ( 662 millones). Si restamos de los ingresos los costes variables no queda un margen de contribución y si dividimos los costes fijos entre ese margen obtenemos el punto de equilibrio que sería para el primer años operativo (año 2.010) igual a: 747 / (2.081.4 - 662) = 53% (este punto de equilibrio es muy elevado para el primer año operativo, pero para dentro de 5 años después del "período infantil" de un proyecto este punto de equilibrio debería ser igual al menos del 41% ó 39 %. En 5 años los incrementos promedio de la ocupación podría ser de pasar del 65% al año al 75% al año, o sea que al pasar del primer año operativo al segundo año el incremento de la capacidad podría ser del 5% (de 65% a 68,3%), y del año dos operativo al año tercero un incremento del 4% (68,3% a 71,03) y los años cuarto y quinto un incremento medio del 2,5% en cada año para pasar de 72,8 % al 75%. Estos incrementos de la ocupación permiten hacer una proyección temporal de los ingresos por ventas en términos corrientes: desde 2.081,4 hasta 2.387.
Los costes y gastos totales representan más o menos el 64% de los ingresos totales, de tal manera que el 64% de 2.387 es igual a 1.578 que sería el coste para dentro de 5 años ( 836 de coste fijos 742 de costes variables).
Los beneficios brutos se proyectan para los 5 años y a esos beneficios brutos se resta la depreciación y el coste pagado a la empresa operadora, así como el Impuesto sobre la renta para obtener los beneficios netos.
Si queremos obtener el flujo de efectivo año a año entonces a los beneficios netos le sumamos las depreciaciones. Esto es importante pues ese flujo de efectivo será descontado a valor presente al igual que las inversiones realizadas con el capital propio (2.309,34) pero repartida en dos años ya que durante el primer año antes de operaciones se invertirá 1.241,20 y en el año siguiente antes de operaciones 1.068,14.
Al hacer los descuentos de la serie de datos primero con la tasa del 15% (coste de oportunidad) daría un VAN positivo y luego al descontar con una tasa mayor del 28% daría un VAN negativo, pero entre esos dos VAN existe una tasa de equilibrio o TIR (Tasa Interna de Retorno) que por interpolación sería igual a 27,81%, pues esta tasa hace que el VAN sea igual a CERO. Como la TIR es mayor que la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) del 15%, entonces el proyecto es factible de realizar desde el punto de vista de la inversión con capital propio.
Modelo para la evaluacion de un Hotel (cuarta parte)
Igualmente el hotel tiene que "producir" los platos para la alimentación y también las bebidas para sus clientes, así como estos mismos servicios para los clientes que no están alojados en el hotel o que asisten a seminarios y convenciones.
Otros servicios es la discoteca y otros ingresos por alquiler de salones o espacios para tiendas, así como cambio de moneda, uso de los teléfonos, la lavandería y el uso del mini-bar. Veremos ahora cómo se hacen estos estimados.
Para llegar al cálculo de los ingresos correspondientes al rubro de alimentación veremos en primer lugar los índices que para Sudamérica señala Laventhol & Horwth en su resumen anual de su publicación mensual, “Trend of Busines in the Londging Industry” (Tendencias de los negocios en la industria del hospedaje); es decir, que el 94.8% de las personas alojadas en un hotel desayunan en él, el 80.7% almuerzan y el 73% cenan.
Estos índices los ajustamos a la realidad de la ciudad de que nos interese analizar y la forma en que recibe a los turistas. Por ejemplo, otra forma de obtener esos servicios sería suponer que los clientes también antes del viaje pueden comprar "paquetes" de viajes con pensión completra o media pensión.
Supongamos para ser más conservadores que el 90% de los clientes alojados en el hotel desayunan, el 70% es un cliente para media pensión y el 20% para pensión completa. Para cada una de estas opciones hay que tener un precio promedio y estimar en seguida el 90%, el 70% y el 20% del número de plazas/camas a ser vendidas (o estancias o pernoctaciones). En este ejemplo, de 121.248 de plazas/camas a ser vendidas: el 90%, el 70% y el 20% respectivamente que es igual a 109.123, 84.874 y 24.250 serían cubiertos ha ser vendidos que se deben multiplicar por el precio medio digamos 600 el desayuno, 2.500 la media pensión y 4.000 la pensión completa, para arrojar los valores siguientes: 65,5 millones de unidades monetarias, 212,2 millones y 97,0 millones, dando un total de 374,7. La suma de los cubiertos de la media pensión de (84,9) y la pensión completa de (24,3) es igual a 109.2 cubiertos vendidos para esos dos conceptos y el 40% de ese dato es igual a 43,7 cubiertos vendidos pero para los que no están alojados en el hotel pero almuerzan o cenan en él y que a lo mejor pagan 3.000 , para dar como resultado el valor de 131,0 millones de unidades monetarias.
Los ingresos en actos sociales como seminarios y convenciones se obtiene al suponer que al año el hotel pueda realizar 70 eventos con un promedio de 150 personas, es decir que 10.500 personas al año que pagarían un estimado de 4.000 por cubierto para dar un valor monetario de 42 millones de unidades monetarias.
En cuanto al servicio de Bar y Cafeterías es necesario hacer el supuesto de que se puedan ofertar 3 servicios a los 121.248 clientes anuales para dar 363.744 servicios a la clientela interna que pagaría 400 por cada servicio, es decir un valor de 145,5 millones de unidades monetarias. Y del total de servicios a la clientela interna a lo mejor el 70% serían servicios para la clientela externa al hotel o sea 254.621 servicios por el mismo valor de 400 cada uno, lo cual es igual a 101,9 millones; y todo ello daría un gran total de 274,4 millones de unidades monetarias.
En cuanto al alquiler de salones ello depende de la capacidad del salón para los eventos que según el arquitecto lo había establecido en 1.000 m2 que si se alquilan en un año sería 1.000 x 365 = 365.000 m2 de alquiler pero que sólo se utilizaría el 20% de esa cantidad, es decir : 0,20 x 365.000 = 73.000 m2 x 250 valor de alquiler diario = 18,25 millones de unidades monetarias. La Discoteca la pueden usar 100 cliente al día para pagar 1.200 por cliente lo cual arroja 120.000 unidades monterías al día y 43,8 millones de unidades monetarias al año.
El alquiler de tiendas para un espacio de 262.800 m2 al precio de 100, daría un valor de 26,28 millones de unidades monetarias. Los servicios de uso del teléfono, lavandería y minibar, se puede suponer que su uso es de 3 servicios al día para 121.248 clientes al año, o sea: 3 x 121.248 = 363.744 servicios al año por su valor del servicio de 600 cada uno, es igual a 218,25 millones de unidades monetarias.
Ahora con todos los datos estimados de INGRESOS por venta de habitaciones, de alimentos y bebidas, de alquileres y otros servicios menores daría un gran total en millones de unidades monetarias igual a:
Alojamiento= 934,45
Desayunos= 65.5
Restauración interna= 309,2
Restauración externa = 131,0
Restauración actos sociales= 42,00
Servicios bares y cafeterías=274,4
Alquiler de salones=18,25
Discote/Sala de Fiestas =62,1
Alquiler Tiendas= 26,28
Teléfono, lavandería, minibar= 218,25
TOTAL INGRESOS= 2.081,4
En resumen el 45% es venta de habitaciones , el 46% venta de alimentos y bebidas y el 9% restante la venta de otros servicios.
Después de este estimado de ingresos para el hotel en proyecto, se deben estimar los llamados IMPUTS INTERMEDIOS o COSTES de VENTA con porcentajes sobre las ventas. Estos parámetros porcentuales nacen de la experiencia de la hotelería en operación.
En la quinta parte de este modelo haremos estos cálculos de los COSTES DE EXPLOTACION incluyendo el pago por nómina a los empleados ( en este caso 243 empleados, o sea 0.80 por habitación) que en muchos hoteles corresponde al 25% del valor total de ventas, e igualmente el valor de otros costes generales estimados con el 39% de las ventas generales, así como la sumatoria de las depreciaciones, el coste para remunerar a la empresa operadora (el 10% de los costes generales), todo lo cual nos debe arrojar un coste total para ser restado de los ingresos totales y obtener un rendimiento o utilidad antes del pago de los impuestos obre la renta (ISR) estimado en 35% y al final obtener el RENDIMIENTO O UTILIDAD NETA del proyecto hotelero.
Otros servicios es la discoteca y otros ingresos por alquiler de salones o espacios para tiendas, así como cambio de moneda, uso de los teléfonos, la lavandería y el uso del mini-bar. Veremos ahora cómo se hacen estos estimados.
Para llegar al cálculo de los ingresos correspondientes al rubro de alimentación veremos en primer lugar los índices que para Sudamérica señala Laventhol & Horwth en su resumen anual de su publicación mensual, “Trend of Busines in the Londging Industry” (Tendencias de los negocios en la industria del hospedaje); es decir, que el 94.8% de las personas alojadas en un hotel desayunan en él, el 80.7% almuerzan y el 73% cenan.
Estos índices los ajustamos a la realidad de la ciudad de que nos interese analizar y la forma en que recibe a los turistas. Por ejemplo, otra forma de obtener esos servicios sería suponer que los clientes también antes del viaje pueden comprar "paquetes" de viajes con pensión completra o media pensión.
Supongamos para ser más conservadores que el 90% de los clientes alojados en el hotel desayunan, el 70% es un cliente para media pensión y el 20% para pensión completa. Para cada una de estas opciones hay que tener un precio promedio y estimar en seguida el 90%, el 70% y el 20% del número de plazas/camas a ser vendidas (o estancias o pernoctaciones). En este ejemplo, de 121.248 de plazas/camas a ser vendidas: el 90%, el 70% y el 20% respectivamente que es igual a 109.123, 84.874 y 24.250 serían cubiertos ha ser vendidos que se deben multiplicar por el precio medio digamos 600 el desayuno, 2.500 la media pensión y 4.000 la pensión completa, para arrojar los valores siguientes: 65,5 millones de unidades monetarias, 212,2 millones y 97,0 millones, dando un total de 374,7. La suma de los cubiertos de la media pensión de (84,9) y la pensión completa de (24,3) es igual a 109.2 cubiertos vendidos para esos dos conceptos y el 40% de ese dato es igual a 43,7 cubiertos vendidos pero para los que no están alojados en el hotel pero almuerzan o cenan en él y que a lo mejor pagan 3.000 , para dar como resultado el valor de 131,0 millones de unidades monetarias.
Los ingresos en actos sociales como seminarios y convenciones se obtiene al suponer que al año el hotel pueda realizar 70 eventos con un promedio de 150 personas, es decir que 10.500 personas al año que pagarían un estimado de 4.000 por cubierto para dar un valor monetario de 42 millones de unidades monetarias.
En cuanto al servicio de Bar y Cafeterías es necesario hacer el supuesto de que se puedan ofertar 3 servicios a los 121.248 clientes anuales para dar 363.744 servicios a la clientela interna que pagaría 400 por cada servicio, es decir un valor de 145,5 millones de unidades monetarias. Y del total de servicios a la clientela interna a lo mejor el 70% serían servicios para la clientela externa al hotel o sea 254.621 servicios por el mismo valor de 400 cada uno, lo cual es igual a 101,9 millones; y todo ello daría un gran total de 274,4 millones de unidades monetarias.
En cuanto al alquiler de salones ello depende de la capacidad del salón para los eventos que según el arquitecto lo había establecido en 1.000 m2 que si se alquilan en un año sería 1.000 x 365 = 365.000 m2 de alquiler pero que sólo se utilizaría el 20% de esa cantidad, es decir : 0,20 x 365.000 = 73.000 m2 x 250 valor de alquiler diario = 18,25 millones de unidades monetarias. La Discoteca la pueden usar 100 cliente al día para pagar 1.200 por cliente lo cual arroja 120.000 unidades monterías al día y 43,8 millones de unidades monetarias al año.
El alquiler de tiendas para un espacio de 262.800 m2 al precio de 100, daría un valor de 26,28 millones de unidades monetarias. Los servicios de uso del teléfono, lavandería y minibar, se puede suponer que su uso es de 3 servicios al día para 121.248 clientes al año, o sea: 3 x 121.248 = 363.744 servicios al año por su valor del servicio de 600 cada uno, es igual a 218,25 millones de unidades monetarias.
Ahora con todos los datos estimados de INGRESOS por venta de habitaciones, de alimentos y bebidas, de alquileres y otros servicios menores daría un gran total en millones de unidades monetarias igual a:
Alojamiento= 934,45
Desayunos= 65.5
Restauración interna= 309,2
Restauración externa = 131,0
Restauración actos sociales= 42,00
Servicios bares y cafeterías=274,4
Alquiler de salones=18,25
Discote/Sala de Fiestas =62,1
Alquiler Tiendas= 26,28
Teléfono, lavandería, minibar= 218,25
TOTAL INGRESOS= 2.081,4
En resumen el 45% es venta de habitaciones , el 46% venta de alimentos y bebidas y el 9% restante la venta de otros servicios.
Después de este estimado de ingresos para el hotel en proyecto, se deben estimar los llamados IMPUTS INTERMEDIOS o COSTES de VENTA con porcentajes sobre las ventas. Estos parámetros porcentuales nacen de la experiencia de la hotelería en operación.
En la quinta parte de este modelo haremos estos cálculos de los COSTES DE EXPLOTACION incluyendo el pago por nómina a los empleados ( en este caso 243 empleados, o sea 0.80 por habitación) que en muchos hoteles corresponde al 25% del valor total de ventas, e igualmente el valor de otros costes generales estimados con el 39% de las ventas generales, así como la sumatoria de las depreciaciones, el coste para remunerar a la empresa operadora (el 10% de los costes generales), todo lo cual nos debe arrojar un coste total para ser restado de los ingresos totales y obtener un rendimiento o utilidad antes del pago de los impuestos obre la renta (ISR) estimado en 35% y al final obtener el RENDIMIENTO O UTILIDAD NETA del proyecto hotelero.
jueves, julio 05, 2007
Modelo para la evaluacion de un Hotel (tercera parte)
La tercera parte del proyecto se refiere al ESTUDIO DE LA DEMANDA disponible y posible, es decir el número de visitantes o turistas a captar ( distribuidos en nacionales y extranjeros) , así como la estancia media pesada de estos visitantes.
Igualmente es conveniente conocer o estimar el número de visitantes para cada uno de los meses del año ( la estacionalidad en un año), así como la posible distribución del número de visitantes durante los 7 días de la semana ( la estacionalidad diaria).
Se supone que el estudio de la demanda de visitantes se estima a partir del conocimiento de la oferta actual de habitaciones y camas/plazas ya operando en el mercado y de la capacidad media utilizada por la hotelería similar, durante un año, así como el análisis de número de visitantes que en la actualidad no se pueden alojar con la oferta existente.
En este ejemplo, se estimó para este proyecto un número total de visitantes para finales del primer año igual a 17.321 ( es decir : 304 habitaciones x 0,65 de uso promedio anual x 365 días al año = 72.124 habitaciones año, con un estimado de 1,68 persona por habitación, es decir una capacidad anual estimada en : 72.124 x 1,6811 = 121.248 camas/plazas al año entre 7 noches promedio = 17,321 turistas /año, según se estimó con anterioridad la capacidad de alojamiento.
Se estima que del total de visitantes el 60% sean nacionales y el 40% restante sean extranjeros, con una estadía media de 7 noches.
Este estimado de la demanda permite hacer las estimaciones para "la producción" del número de habitaciones con posibilidad de ser vendidas al año e igualmente el número de plazas / camas de posible venta al año. Claro, se parte de los supuesto de que durante el primer año operativo se trabajaría a una capacidad media anual del 65% tanto para habitaciones como para camas/plazas y suponiendo un ratio de estancia por habitación de 1,68 personas.
Del total de plazas/ camas igual a 221.920 anuales ( al 100% de capacidad) se puede estimar que un 55% sean vendidas en promedio o sea 121.248 plazas/camas; de las cuales, el 4,6% serían ocupadas en suites y el 95,4% en habitaciones dobles. Es decir se venderían 5.577 plazas-camas en suites y 115.671 plazas-camas en habitaciones dobles; por lo que se venderían entonces 5.577 habitaciones suites (suponiendo usada por 1 persona) y 57.836 habitaciones dobles ( o sea 115.671 plazas-camas entre 2 personas). En resumen se venderían 63.413 habitaciones durante el primer año. En seguida hay que estimar el precio medio de la venta de estas habitaciones para obtener los ingresos totales por la venta de habitaciones y el promedio ponderado de ingreso por habitación vendida.
Esto en cuanto a la "producción y venta" de habitaciones según el estudio de la demanda de visitantes, Ahora será necesario suponer con una determinada tarifa (casi siempre el 1 por mil de la inversión por habitación) para un posible ingreso estimado en 934,454 millones de unidades monetarias.
Observemos que la posible venta de habitaciones representa el 24% de la posible inversión total y el 41% de la inversión en contracción civil y que el promedio simple no pesado del valor de la habitación vendida de 14.736 unidades monetarias, equivale más o menos a la tarifa media a cobrar por habitación.
Igualmente es conveniente conocer o estimar el número de visitantes para cada uno de los meses del año ( la estacionalidad en un año), así como la posible distribución del número de visitantes durante los 7 días de la semana ( la estacionalidad diaria).
Se supone que el estudio de la demanda de visitantes se estima a partir del conocimiento de la oferta actual de habitaciones y camas/plazas ya operando en el mercado y de la capacidad media utilizada por la hotelería similar, durante un año, así como el análisis de número de visitantes que en la actualidad no se pueden alojar con la oferta existente.
En este ejemplo, se estimó para este proyecto un número total de visitantes para finales del primer año igual a 17.321 ( es decir : 304 habitaciones x 0,65 de uso promedio anual x 365 días al año = 72.124 habitaciones año, con un estimado de 1,68 persona por habitación, es decir una capacidad anual estimada en : 72.124 x 1,6811 = 121.248 camas/plazas al año entre 7 noches promedio = 17,321 turistas /año, según se estimó con anterioridad la capacidad de alojamiento.
Se estima que del total de visitantes el 60% sean nacionales y el 40% restante sean extranjeros, con una estadía media de 7 noches.
Este estimado de la demanda permite hacer las estimaciones para "la producción" del número de habitaciones con posibilidad de ser vendidas al año e igualmente el número de plazas / camas de posible venta al año. Claro, se parte de los supuesto de que durante el primer año operativo se trabajaría a una capacidad media anual del 65% tanto para habitaciones como para camas/plazas y suponiendo un ratio de estancia por habitación de 1,68 personas.
Del total de plazas/ camas igual a 221.920 anuales ( al 100% de capacidad) se puede estimar que un 55% sean vendidas en promedio o sea 121.248 plazas/camas; de las cuales, el 4,6% serían ocupadas en suites y el 95,4% en habitaciones dobles. Es decir se venderían 5.577 plazas-camas en suites y 115.671 plazas-camas en habitaciones dobles; por lo que se venderían entonces 5.577 habitaciones suites (suponiendo usada por 1 persona) y 57.836 habitaciones dobles ( o sea 115.671 plazas-camas entre 2 personas). En resumen se venderían 63.413 habitaciones durante el primer año. En seguida hay que estimar el precio medio de la venta de estas habitaciones para obtener los ingresos totales por la venta de habitaciones y el promedio ponderado de ingreso por habitación vendida.
Esto en cuanto a la "producción y venta" de habitaciones según el estudio de la demanda de visitantes, Ahora será necesario suponer con una determinada tarifa (casi siempre el 1 por mil de la inversión por habitación) para un posible ingreso estimado en 934,454 millones de unidades monetarias.
Observemos que la posible venta de habitaciones representa el 24% de la posible inversión total y el 41% de la inversión en contracción civil y que el promedio simple no pesado del valor de la habitación vendida de 14.736 unidades monetarias, equivale más o menos a la tarifa media a cobrar por habitación.
Modelo para la evaluacion de un Hotel (segunda parte)
Una vez que se tiene la información del proyecto hotelero por parte del arquitecto en cuanto a los metros cuadrados por planta, así como los volúmenes de construcción en un suelo previsto y el resumen de la INVERSION TOTAL por RUBROS, se debe comenzar a estudiar el PLAN DE FINANCIAMIENTO, en el supuesto ideal que el aporte propio sea del 60% y el aporte crediticio es del 40% restante para financiar los rubros que proporcionen garantía real ( hipotecara de primer grado y pignoraticia, además de otras garantías colaterales ). Si se parte de esa premisa entonces el 60% de financiación propia sería igual a ; 0,60 x 3.848,9 = 2.309,34 y el financiamiento bancario del 40% sería igual a: 0,40 x 3.848,9 = 1.539,56
Como se estima que el proyecto puede durar para su construcción y dotación DOS AÑOS y antes de que comience a operar, entonces es necesario prever para los años 2.008 y 2.009 los rubros a financiar por el capital propio, es decir para el año 2.008 el financiamiento del suelo, y una parte de la construcción, así como una parte del equipamiento y una parte también del valor de los proyectos y la dirección-ejecución.
Es posible que del valor para el financiamiento propio de 2.309,34 más o menos el 54% se haga en el año 2.008 y el resto o sea el 46% en el año 2.009.
En cambio, la financiación bancaria podría financiar rubros como: una parte del valor de la construcción, una parte del valor del equipamiento, también del área deportiva y quizá una parte de los diferidos, siempre que se pidan garantías colaterales además de las garantías reales.
Después de este supuesto de la manera de financiar la inversión, se debe estimar una Tabla de Depreciación de los activos fijos y de amortización de los activos diferidos o pre-operativos, partiendo del valor del suelo que no se deprecia, pero suponiendo que la legislación fiscal del país acepte la depreciación lineal de la Construcción en un 5% por año, el equipamiento en un 10% por año y los activos diferidos (como el valor de los proyectos , así como la dirección y ejecución) en un 20% al año. Esto daría un valor total por estos conceptos igual a 275,55 millones de unidades monetarias ( o sea el 7,16% de la inversión total).
Esta resultados sería en este caso como sigue ( en millones de unidades monterías)
Suelo = 0,00
Construcción = 113,35
Equipamiento = 99
Zona deportiva = 1,2
Proyectos = 20
Dirección y ejecución = 42
Como se estima que el proyecto puede durar para su construcción y dotación DOS AÑOS y antes de que comience a operar, entonces es necesario prever para los años 2.008 y 2.009 los rubros a financiar por el capital propio, es decir para el año 2.008 el financiamiento del suelo, y una parte de la construcción, así como una parte del equipamiento y una parte también del valor de los proyectos y la dirección-ejecución.
Es posible que del valor para el financiamiento propio de 2.309,34 más o menos el 54% se haga en el año 2.008 y el resto o sea el 46% en el año 2.009.
En cambio, la financiación bancaria podría financiar rubros como: una parte del valor de la construcción, una parte del valor del equipamiento, también del área deportiva y quizá una parte de los diferidos, siempre que se pidan garantías colaterales además de las garantías reales.
Después de este supuesto de la manera de financiar la inversión, se debe estimar una Tabla de Depreciación de los activos fijos y de amortización de los activos diferidos o pre-operativos, partiendo del valor del suelo que no se deprecia, pero suponiendo que la legislación fiscal del país acepte la depreciación lineal de la Construcción en un 5% por año, el equipamiento en un 10% por año y los activos diferidos (como el valor de los proyectos , así como la dirección y ejecución) en un 20% al año. Esto daría un valor total por estos conceptos igual a 275,55 millones de unidades monetarias ( o sea el 7,16% de la inversión total).
Esta resultados sería en este caso como sigue ( en millones de unidades monterías)
Suelo = 0,00
Construcción = 113,35
Equipamiento = 99
Zona deportiva = 1,2
Proyectos = 20
Dirección y ejecución = 42
Modelo para la evaluacion de un Hotel (primera parte)
Supongamos un proyecto para un hotel de 5 estrellas, con el nombre siguiente: Hotel Cristal. Este proyecto consiste en 304 habitaciones de las cuales 278 son habitaciones dobles y 26 suites.
El número de plazas/camas sería igual a 608 ( 221.920 plazas-camas anual, trabajando al 100% de capacidad y suponiendo 2 personas por habitación).El proyecto comenzaría a operar en el año 2.010.
El modelo debe calcular la capacidad del proyecto hotelero según sus diferentes plantas, como la planta piso donde se ubicarían las habitaciones, las oficinas, los cuartos de almacén, guardarropa y despachos, los salón sociales para dar los servicios de Internet y servicios secretariales y otras oficinas generales, para el departamento-de-contabilidad-administración.
Supongamos entonces que de acuerdo con los estimados del arquitecto esta PLANTA DE PISO es de una superficie total de 17.530 metros cuadrados. Aquí es necesario suponer que las habitaciones dobles son de 30 metros cuadrados cada una y que las suites son de 70 metros cuadrados cada una, e igualmente que las oficinas son de 100 metros cuadrados cada una y que los salones sociales son de 83 metros cuadrados cada uno. En el estimado además aparecen los metros cuadrados para los huecos de las escaleras, de los ascensores y los corredores de distribución.
La PLANTA BAJA Y TECNICA con 7.210 metros cuadrados aloja la Recepción, las cafeterías y restaurantes, el baal oficinas, baños públicos, salón social y de convenciones, la zona de tiendas y la llamada zona de equipos. Un hotel de 5 estrellas por lo general tendría 3 cafeterías/restaurantes, 2 recepciones, 1 bar, 12 tiendas y 1 salón de convenciones de 1.000 metros cuadrados. Supongamos que este PISO de 7.210 metros cuadrados, corresponde al 41% de la superficie corresponde a la Planta Piso de habitaciones y otros espacios.
La PLANTA SOTANO por lo general aloja las cocinas, los cuartos de máquinas, depósitos, despensa y bodega, área para el personal, lavandería, cuarto de basura, gimnasio, discoteca y áreas de mantenimiento. Este planta se estima en 4.930 metros cuadrados ( o sea el 28% del espacio PLANTA PISO que es el más importante en espacios).
Si se suman todos los metros cuadrados para obtener el volumen total a ser construido se llega a la suma de 29.670 metros cuadrados, lo cual requiere un suelo previsto tanto para el área edificable (digamos 30.000 m2) , para la zona de jardinería (digamos 50.000 m2) , para la zona de estacionamiento de vehículos (digamos 25.000 m2) y el área deportiva (digamos 30..000 m2, si el hotel tiene un campo de golf). O sea: un total de suelo previsto de 135.000 metros cuadrados. Este suelo estimado tendrá un valor monetario y como este valor depende de las negociaciones que se hagan con el vendedor de la parcela, aquí sólo y para fines metodológicos supondremos un valor supuesto de 2.000 por m2, para dar un valor total de suelo de 270.000 millones de unidades monetarias.
Es necesario igualmente estimar el valor de la construcción del hotel según los metros cuadrados y los valores por m2. Supongamos que el volumen constructivo interno de 30.000 m2 tenga un valor estimado de 2.076,90 millones de unidades monetarias y que la construcción externa y jardinería montan a 190 millones de unidades monetarias, para dar un gran total de 2.266,90 millones de unidades monetarias.
También se debe estimar el valor del equipamiento de las 304 habitaciones y de otras áreas y entonces podemos suponer un estimado de 990 millones de unidades monetarias (44% del valor de la construcción del hotel).
Otros estimados como el valor de la zona deportiva con una pista de tenis y piscinas por 12 millones de unidades monetarias y finalmente el valor del proyecto (arquitectónico, de viabilidad financiera y otros) por 100 millones de unidades monetarias , así como el valor monetario de la dirección y ejecución del proyecto en 210 millones, para arrojar un total de INVERSION de 3.848,9 millones de unidades monetarias donde el suelo ubicado en una zona no urbana incide en un 7% del total, la construcción del hotel en un 59% del total, el equipamiento de habitaciones y otras áreas incidiendo en un 26% del total, para dejar un 8% para cubrir los rubros de inversiones para la zona deportiva, los proyectos así como la dirección y ejecución del proyecto.
En cuanto a la inversión se estima casi 13 millones de unidades monetarias por habitación proyectada. En valor en dólares es más o menos entre 108 a 110 millones por habitación proyectada, dependiendo de los valores negociados para comprar el suelo, y para hacer la construcción, así como el valor de los proyectos (casi siempre 2,6% de la inversión total) y el valor para dirigir y ejecutar el proyecto (casi siempre igual al 5,5% de la inversión total). Este valor de la inversión en dólares por habitación puede llegar a un máximo de US$ 200.000 para un hotel clasificado como SUPERIOR o de LUJO
El número de plazas/camas sería igual a 608 ( 221.920 plazas-camas anual, trabajando al 100% de capacidad y suponiendo 2 personas por habitación).El proyecto comenzaría a operar en el año 2.010.
El modelo debe calcular la capacidad del proyecto hotelero según sus diferentes plantas, como la planta piso donde se ubicarían las habitaciones, las oficinas, los cuartos de almacén, guardarropa y despachos, los salón sociales para dar los servicios de Internet y servicios secretariales y otras oficinas generales, para el departamento-de-contabilidad-administración.
Supongamos entonces que de acuerdo con los estimados del arquitecto esta PLANTA DE PISO es de una superficie total de 17.530 metros cuadrados. Aquí es necesario suponer que las habitaciones dobles son de 30 metros cuadrados cada una y que las suites son de 70 metros cuadrados cada una, e igualmente que las oficinas son de 100 metros cuadrados cada una y que los salones sociales son de 83 metros cuadrados cada uno. En el estimado además aparecen los metros cuadrados para los huecos de las escaleras, de los ascensores y los corredores de distribución.
La PLANTA BAJA Y TECNICA con 7.210 metros cuadrados aloja la Recepción, las cafeterías y restaurantes, el baal oficinas, baños públicos, salón social y de convenciones, la zona de tiendas y la llamada zona de equipos. Un hotel de 5 estrellas por lo general tendría 3 cafeterías/restaurantes, 2 recepciones, 1 bar, 12 tiendas y 1 salón de convenciones de 1.000 metros cuadrados. Supongamos que este PISO de 7.210 metros cuadrados, corresponde al 41% de la superficie corresponde a la Planta Piso de habitaciones y otros espacios.
La PLANTA SOTANO por lo general aloja las cocinas, los cuartos de máquinas, depósitos, despensa y bodega, área para el personal, lavandería, cuarto de basura, gimnasio, discoteca y áreas de mantenimiento. Este planta se estima en 4.930 metros cuadrados ( o sea el 28% del espacio PLANTA PISO que es el más importante en espacios).
Si se suman todos los metros cuadrados para obtener el volumen total a ser construido se llega a la suma de 29.670 metros cuadrados, lo cual requiere un suelo previsto tanto para el área edificable (digamos 30.000 m2) , para la zona de jardinería (digamos 50.000 m2) , para la zona de estacionamiento de vehículos (digamos 25.000 m2) y el área deportiva (digamos 30..000 m2, si el hotel tiene un campo de golf). O sea: un total de suelo previsto de 135.000 metros cuadrados. Este suelo estimado tendrá un valor monetario y como este valor depende de las negociaciones que se hagan con el vendedor de la parcela, aquí sólo y para fines metodológicos supondremos un valor supuesto de 2.000 por m2, para dar un valor total de suelo de 270.000 millones de unidades monetarias.
Es necesario igualmente estimar el valor de la construcción del hotel según los metros cuadrados y los valores por m2. Supongamos que el volumen constructivo interno de 30.000 m2 tenga un valor estimado de 2.076,90 millones de unidades monetarias y que la construcción externa y jardinería montan a 190 millones de unidades monetarias, para dar un gran total de 2.266,90 millones de unidades monetarias.
También se debe estimar el valor del equipamiento de las 304 habitaciones y de otras áreas y entonces podemos suponer un estimado de 990 millones de unidades monetarias (44% del valor de la construcción del hotel).
Otros estimados como el valor de la zona deportiva con una pista de tenis y piscinas por 12 millones de unidades monetarias y finalmente el valor del proyecto (arquitectónico, de viabilidad financiera y otros) por 100 millones de unidades monetarias , así como el valor monetario de la dirección y ejecución del proyecto en 210 millones, para arrojar un total de INVERSION de 3.848,9 millones de unidades monetarias donde el suelo ubicado en una zona no urbana incide en un 7% del total, la construcción del hotel en un 59% del total, el equipamiento de habitaciones y otras áreas incidiendo en un 26% del total, para dejar un 8% para cubrir los rubros de inversiones para la zona deportiva, los proyectos así como la dirección y ejecución del proyecto.
En cuanto a la inversión se estima casi 13 millones de unidades monetarias por habitación proyectada. En valor en dólares es más o menos entre 108 a 110 millones por habitación proyectada, dependiendo de los valores negociados para comprar el suelo, y para hacer la construcción, así como el valor de los proyectos (casi siempre 2,6% de la inversión total) y el valor para dirigir y ejecutar el proyecto (casi siempre igual al 5,5% de la inversión total). Este valor de la inversión en dólares por habitación puede llegar a un máximo de US$ 200.000 para un hotel clasificado como SUPERIOR o de LUJO
domingo, julio 01, 2007
La alimentacion en la Hoteleria
Para llegar al cálculo de los ingresos correspondientes al rubro de alimentación veremos en primer lugar los índices que para Sudamérica señala Laventhol & Horwth en su resumen anual de su publicación mensual, “Trend of Busines in the Londging Industry” (Tendencias de los negocios en la industria del hospedaje); es decir, que el 94.8% de las personas alojadas en un hotel desayunan en él, el 80.7% almuerzan y el 73% cenan. Estos índices los ajustamos a la realidad de la ciudad de que nos interese en función de las siguientes consideraciones:
1) En lo que se refiere al desayuno, la mayoría de los que se hospedan desayunan en el hotel, esto por que los tours programados incluyen el desayuno y además porque las visitas de turismo a las diferentes zonas turísticas obligan al turista a salir temprano, hora en la que no podría encontrar desayuno en otro lugar, por lo que es obligatorio prácticamente el desayunar en el hotel. Es por ello que se considera un índice de 95% del total de hospedados que tomarán desayuno en el hotel.
2) En cuanto al índice de almuerzo que indica Horwath, o sea un promedio del 80.7% que almuerzan en el hotel, en este caso es bueno hacer una consulta con encuesta a los guías de las agencias de turismo, gerentes y administradores de hoteles; lo que se ha constatado en algunos casos es que : un promedio del 30% de los turistas salen de visita a los principales lugares turísticos de la ciudad o población más cercana y es por ello se considera que es posible que un 70% de los alojados solamente harán uso del comedor a la hora del almuerzo.
3 ) De igual modo para la cena en el hotel, de acuerdo a las consultas hechas a los guías de agencias de turismo, administradores y gerentes de hoteles, el 90% de los hospedados es posible que cenen en el hotel, y el resto prefieren salir a las calles y hacer uso de cafeterías y restaurantes. Es por ello que para la cena, se considera que entre un 80% y un 90% de los hospedados cenen en el hotel.
1) En lo que se refiere al desayuno, la mayoría de los que se hospedan desayunan en el hotel, esto por que los tours programados incluyen el desayuno y además porque las visitas de turismo a las diferentes zonas turísticas obligan al turista a salir temprano, hora en la que no podría encontrar desayuno en otro lugar, por lo que es obligatorio prácticamente el desayunar en el hotel. Es por ello que se considera un índice de 95% del total de hospedados que tomarán desayuno en el hotel.
2) En cuanto al índice de almuerzo que indica Horwath, o sea un promedio del 80.7% que almuerzan en el hotel, en este caso es bueno hacer una consulta con encuesta a los guías de las agencias de turismo, gerentes y administradores de hoteles; lo que se ha constatado en algunos casos es que : un promedio del 30% de los turistas salen de visita a los principales lugares turísticos de la ciudad o población más cercana y es por ello se considera que es posible que un 70% de los alojados solamente harán uso del comedor a la hora del almuerzo.
3 ) De igual modo para la cena en el hotel, de acuerdo a las consultas hechas a los guías de agencias de turismo, administradores y gerentes de hoteles, el 90% de los hospedados es posible que cenen en el hotel, y el resto prefieren salir a las calles y hacer uso de cafeterías y restaurantes. Es por ello que para la cena, se considera que entre un 80% y un 90% de los hospedados cenen en el hotel.
sábado, junio 23, 2007
RATIOS FINANCIEROS
1- Ratios de Liquidez: diagnostican la posibilidad de poder hacer frente a las obligaciones a corto plazo. Su falta supone la imposibilidad de aprovechar las ventajas derivadas de los descuentos por pronto pago o las posibles oportunidades comerciales. Puede significar también incapacidad de la empresa para hacer frente al pago de sus obligaciones vencidas, y puede conducir a la venta forzosa de las inversiones y del activo a largo plazo, y en el peor de los casos a la insolvencia y la quiebra. En este sentido, la falta de liquidez implica falta de libertad de elección, así como una limitación a la libertad de movimientos, por parte de la dirección.
a) Razón de Liquidez General: mide el grado en que los activos circulantes cubren los pasivos circulantes.
RLG = Activo Circulante / Pasivo Circulante a corto plazo
Algunos autores como Demestre (2002) consideran este ratio aceptable cuando oscila sobre 2 veces. Oriol Amat (1998) lo sitúa entre 1.5 y 2 veces. Kennedy (1999) por su parte añade: "puesto que el tamaño de la razón del circulante depende de muchos factores, no puede designarse una razón estándar o común del circulante como apropiada para todos los negocios. Así una razón del 200% debe usarse solamente como punto de partida para una investigación posterior".
Si este ratio es muy superior a 2 puede significar que se tiene activos circulantes ociosos, y por tanto, se pierde rentabilidad sobre los mismos. Así mismo Demestre apunta que cuando el ratio no rebasa la unidad la empresa se encuentra en una situación de suspensión de pagos.
b) Ratio de Liquidez Inmediata: en este ratio se intenta restringir los activos a considerar como los más líquidos dentro del activo corriente para hacer frente a la totalidad del pasivo corriente. Romaro (2005) señala que un valor superior a 1 es muy bueno pues en él, solo se consideran los activos de más rápida realización. Tanto Demestre (2002) como Kennedy (1999) indican también un valor aceptable del 100%, aunque este último considera debe seguirse una ulterior investigación, ya que las cuentas por cobrar pudieran en ciertos casos, ser relativamente no liquidables y podría necesitarse efectivo de inmediato para pagar gastos de operación.
Debe señalarse que algunos autores como Kennedy, Demestre y Weston (1994) denominan también esta razón como prueba ácida, mientras otros como Oriol Amat prefieren el calificativo para la siguiente razón. Aquí se prefiere la segunda variante.
RLI = Realizable + Disponible / Pasivo a corto plazo
- Realizable: agrupa todos los derechos de cobros con vencimiento igual o inferior a un año.
- Disponible: dinero en caja y en las cuentas corrientes bancarias de libre disposición.
Por último debe tenerse en cuenta que la empresa puede tener un ratio liquidez general igual a 2 veces, pero si el ratio de inmediata es 0,3, entonces la empresa puede hacer suspensión de pagos por tener exceso de existencias y faltarle realizable y disponible.
c) Ratio de Disponibilidad: refleja la capacidad para atender las deudas a corto plazo, contando solamente para pagar con el disponible.
RD = Disponible / Pasivo a corto plazo
Demestre (2002) acepta un valor de este ratio alrededor de 0.5 veces. Otro entendido como Amat (1998) lo ubican alrededor de 0.3. Un valor bajo del ratio indica que se pueden tener problemas para atender los pagos y si es muy alto, entonces pueden existir disponibles ociosos y por tanto perderse rentabilidad sobre los mismos. Continua Amat señalando que: "al disponible podría añadírsele también aquellas inversiones financieras temporales que la empresa podría convertir en dinero en uno o dos días".
2- Ratios de Apalancamiento: para diagnosticar la cantidad y calidad de la deuda, así como para comprobar hasta que punto se obtiene el beneficio suficiente para soportar la carga financiera del endeudamiento.
Los ratios de Apalancamiento, según Weston (1994) "primeramente acaparan especial atención en los acreedores, quienes se interesan en el capital contable (…) Si los propietarios han proporcionado tan solo una pequeña proporción del financiamiento total, los riesgos de la empresa recaen principalmente en sus acreedores. Segundo, al obtener fondos mediante deudas, los propietarios obtienen los beneficios que surgen al mantener el control con una inversión limitada. Tercero, si la empresa gana sobre los fondos prestados más de lo que paga en interés, el rendimiento para los propietarios aumenta, (…) por lo el apalancamiento es favorable." En este último aspecto, de ocurrir lo contrario, el apalancamiento sería desfavorable.
Las empresas con razones pequeñas de apalancamiento, trabajan con estructuras de capital de tipo conservadoras, ya que basan su estrategia de financiamiento en la utilización fundamentalmente de capitales propios, no así la empresas que operan con mayores niveles de endeudamiento, las cuales a su vez, obtienen mayores rendimientos, pero con mayor riesgo.
Razón de Endeudamiento: mide la participación de los propietarios y terceros en la financiación de la inversión total de la empresa. Romaro (2005) señala que "este ratio permite evaluar la estructura de capital, poniendo de relieve el grado de dependencia a la financiación externa y el aporte de los propietarios para cubrir el riesgo empresarial. Cuando el endeudamiento se extiende a niveles máximos, la empresa enfrenta limitaciones de acceso a las fuentes externas, sea por decisión propia de racionamiento o por mayores costos marginales. Los acreedores elevan las tasas de interés e imponen garantías adicionales para protegerse del riesgo incremental que supone el crédito a una empresa altamente endeudada. En tales circunstancias la elevada carga fija de interés afecta la magnitud de las utilidades, reduciendo la rentabilidad del capital propio. A su vez la tensión financiera y económica restringe y otorga rigidez a las políticas de comercialización y producción, que disminuyen las posibilidades de la empresa frente al empuje y flexibilidad que debería ser característico en condiciones normales. Se erosiona la solidez de la empresa, se rompe el equilibrio financiero, pues la empresa se aleja cada vez más de prácticas sanas de endeudamiento y operatividad".
RE = Deudas Totales / Activos Totales
Amat (1998) ubica el valor óptimo de este ratio entre 0,4 y 0,6, añadiendo que en caso de ser inferior a 0,4 indica un exceso de capitales propios, y que un valor superior a 0,6 indica que la empresa pierde autonomía financiera ante terceros.
También se puede calcular dividiendo el Total de Deudas entre el Capital Propio, pero lógicamente la proporción ideal no será entonces la expresada anteriormente.
De la razón de endeudamiento puede inferirse el Grado de Autonomía Financiera que ostenta la empresa.
Grado de autonomía = ( 1 - razón de endeudamiento ) x 100
b) Indice de Solvencia: mide la capacidad de la empresa para solventar todas sus deudas, tanto a corto como a largo plazo con sus activos reales.
IS = Activo real / Deudas Totales
Activo real: Se obtiene restando al total del activo los denominados activos ficticios (gastos amortizables, acciones propias y accionistas capital pendiente de desembolsar).
Activo ficticio: se deducen para obtener el activo que puede utilizarse para afrontar las deudas. (Gastos diferidos, pérdidas)
Tanto Amat (1998) como Demestre (2002) toman como patrón aceptable un valor que se encuentre alrededor de 2 veces. Si el valor de la razón es menor que 1, la empresa esta en quiebra técnica. De igual manera – señalan ambos- el ratio no debe ser superior a las 2 veces, ya que los activos podrían encontrarse inmovilizados o existir poco financiamiento ajeno, lo que disminuye el rendimiento del capital propio.
c) Ratio de Calidad de la Deuda: este ratio permite medir con mayor precisión el riesgo.
RCD = Deudas a corto plazo / Deudas totales
Demestre (2002) apunta que mientras más se aproxime a uno el valor de este ratio, mayor es el peligro de no poder cumplir con el pago al término del vencimiento de las deudas.
d) Ratio de Cobertura de los Gastos Financieros: mide el grado en que gastos financieros son cubiertos por los beneficios antes de intereses e impuestos. Puede definirse a su vez como el rendimiento extraído del financiamiento ajeno.
CGF = Utilidad antes de interés e impuestos / gastos financieros
Lo ideal es que este ratio sea lo mas alto posible y por descontado >1 para evitar las pérdidas, según Amat (1998). Por lo general este criterio es unánime, pero Demestre (2002) añade algo interesante: "(…) debemos alertar sobre su incremento a expensas de la disminución de los niveles de endeudamiento, mas allá de los límites que resultan óptimos para la estructura de financiamiento de la entidad, que (…) debe obedecer a una política financiera inteligente, que propicie la potenciación de los capitales aportados por los propietarios." Los impuestos sobre utilidades se calculan después que los gastos por intereses han sido deducidos, por lo que la capacidad de pagar el interés por la deuda que se contrae no se ve afectada por los impuestos sobre ingresos o utilidades.
3- Ratios de Rotación: las razones de rotación pueden trabajarse relacionando las ventas netas o el costo total con diferentes partidas de activos incluso con los tipos de financiamientos empleados por la empresa y con otros factores de interés para el análisis.
a) Rotación de Capitales Ajenos: relaciona las ventas netas con los capitales ajenos, es por eso que resulta significativo en empresas fuertemente financiadas mediante deudas. Un aumento de la rotación es favorable, ya que mostraría mayores niveles ventas por el capital ajeno que utiliza la entidad.
RCA = Ventas / Capitales ajenos promedio
b) Rotación de Capital Propio: expresan la magnitud en que varían las ventas netas en relación con la variación de los capitales aportados por los propietarios. En empresas con alto nivel de autonomía adquiere más interés su análisis.
RCP = Ventas / Capitales propios promedio
En general el aumento de las razones de rotación indica una mejoría, pero lo más conveniente es indagar posteriormente en las causas que provocan este comportamiento, con el objetivo de alcanzar una exacta percepción del motivo de cada variación. Con el aumento de dichos ratios, cada vez se precisará una inversión menor en activos para el desarrollo de la actividad. Por tanto al tener menos activos, existirán menos pasivos y menos capitales propios en función de la actividad, y más eficiente podrá ser la empresa.
Ratios de Gestión de Cobros y Pagos: Sirven para comprobar la evolución de la política de cobro y pago de clientes y a proveedores.
a) Ciclo de Cobro:
Cíclo de cobro = Cuentas por cobrar /Ventas a crédito del período x Días del período
Cuanto menor sea este ratio indica que se cobra antes a los clientes.
b) Ciclo de Pago: refleja el número promedio de días que se tarda en pagar a los proveedores. Las cuentas y efectos por pagar deben promediarse para este cálculo con el objetivo de dinamizar tales partidas sus saldos.
Ciclo de pago = compras a crédito a proveedores / Compras a crédito del período x Días del período
Cuanto más se tarda en pagar a los proveedores se obtiene una mayor financiación y por lo tanto es positivo. No obstante Amat (1998) comenta – y aquí se coincide totalmente- que el retraso en el pago de lo convenido con los proveedores es totalmente negativo por la informalidad que refleja.
5-Razones de Rentabilidad: permiten conocer los efectos alcanzados con las ventas efectuadas.
a) Margen de Utilidad: a través de este ratio se conoce el porcentaje de utilidades alcanzado con relación al importe de las ventas netas; señalando Demestre (2002) que su calculo puede efectuarse a partir de cualquier nivel de resultados, pero es más recomendable hacerlo con la utilidad antes de intereses e impuestos, por reflejar esta, la utilidad que la empresa ha sido capaz de extraer a la gestión de sus activos. Es recomendable para profundizar en su análisis la utilización del Método de sustitución en cadena.
M de utilidad = Utilidad neta / Ventas
Este ratio expresa la porción que se obtiene de utilidad por cada peso de venta. Weston (1994) considera aceptable un valor en torno al 5 %.
b) Rendimiento Económico de la Inversión o Capacidad básica de generación de Utilidades: conocida también como el retorno de la inversión, esta razón logra resumir, en buena medida, el efecto de las utilidades generadas por el negocio sobre la totalidad de la inversión empleada por la empresa durante un período. Weston (1994) indica como aceptable un valor alrededor del 17 %, dependiendo de contexto y del coste de oportunidad.
Rendimiento económico de la inversión = utilidades antes de intereses e impuestos / Activos totales promedio
Rendimiento sobre el Capital Contable: muestra el rendimiento extraído a los capitales propios, o sea los capitales aportados por los propietarios. Weston (1994) considera un valor aceptable, el que ronda el 15%, dependiendo del contexto y del coste de oportunidad.
R sobre capital contable = Utilidad neta / Capital contable
Estos ratios dependen muchas veces del método de depreciación utilizado, del método de valorar los inventarios (FIFO o LIFO); de la estacionalidad y de la inflación.
(Resumen del trabajo de Efrén Domínguez Gómez)
a) Razón de Liquidez General: mide el grado en que los activos circulantes cubren los pasivos circulantes.
RLG = Activo Circulante / Pasivo Circulante a corto plazo
Algunos autores como Demestre (2002) consideran este ratio aceptable cuando oscila sobre 2 veces. Oriol Amat (1998) lo sitúa entre 1.5 y 2 veces. Kennedy (1999) por su parte añade: "puesto que el tamaño de la razón del circulante depende de muchos factores, no puede designarse una razón estándar o común del circulante como apropiada para todos los negocios. Así una razón del 200% debe usarse solamente como punto de partida para una investigación posterior".
Si este ratio es muy superior a 2 puede significar que se tiene activos circulantes ociosos, y por tanto, se pierde rentabilidad sobre los mismos. Así mismo Demestre apunta que cuando el ratio no rebasa la unidad la empresa se encuentra en una situación de suspensión de pagos.
b) Ratio de Liquidez Inmediata: en este ratio se intenta restringir los activos a considerar como los más líquidos dentro del activo corriente para hacer frente a la totalidad del pasivo corriente. Romaro (2005) señala que un valor superior a 1 es muy bueno pues en él, solo se consideran los activos de más rápida realización. Tanto Demestre (2002) como Kennedy (1999) indican también un valor aceptable del 100%, aunque este último considera debe seguirse una ulterior investigación, ya que las cuentas por cobrar pudieran en ciertos casos, ser relativamente no liquidables y podría necesitarse efectivo de inmediato para pagar gastos de operación.
Debe señalarse que algunos autores como Kennedy, Demestre y Weston (1994) denominan también esta razón como prueba ácida, mientras otros como Oriol Amat prefieren el calificativo para la siguiente razón. Aquí se prefiere la segunda variante.
RLI = Realizable + Disponible / Pasivo a corto plazo
- Realizable: agrupa todos los derechos de cobros con vencimiento igual o inferior a un año.
- Disponible: dinero en caja y en las cuentas corrientes bancarias de libre disposición.
Por último debe tenerse en cuenta que la empresa puede tener un ratio liquidez general igual a 2 veces, pero si el ratio de inmediata es 0,3, entonces la empresa puede hacer suspensión de pagos por tener exceso de existencias y faltarle realizable y disponible.
c) Ratio de Disponibilidad: refleja la capacidad para atender las deudas a corto plazo, contando solamente para pagar con el disponible.
RD = Disponible / Pasivo a corto plazo
Demestre (2002) acepta un valor de este ratio alrededor de 0.5 veces. Otro entendido como Amat (1998) lo ubican alrededor de 0.3. Un valor bajo del ratio indica que se pueden tener problemas para atender los pagos y si es muy alto, entonces pueden existir disponibles ociosos y por tanto perderse rentabilidad sobre los mismos. Continua Amat señalando que: "al disponible podría añadírsele también aquellas inversiones financieras temporales que la empresa podría convertir en dinero en uno o dos días".
2- Ratios de Apalancamiento: para diagnosticar la cantidad y calidad de la deuda, así como para comprobar hasta que punto se obtiene el beneficio suficiente para soportar la carga financiera del endeudamiento.
Los ratios de Apalancamiento, según Weston (1994) "primeramente acaparan especial atención en los acreedores, quienes se interesan en el capital contable (…) Si los propietarios han proporcionado tan solo una pequeña proporción del financiamiento total, los riesgos de la empresa recaen principalmente en sus acreedores. Segundo, al obtener fondos mediante deudas, los propietarios obtienen los beneficios que surgen al mantener el control con una inversión limitada. Tercero, si la empresa gana sobre los fondos prestados más de lo que paga en interés, el rendimiento para los propietarios aumenta, (…) por lo el apalancamiento es favorable." En este último aspecto, de ocurrir lo contrario, el apalancamiento sería desfavorable.
Las empresas con razones pequeñas de apalancamiento, trabajan con estructuras de capital de tipo conservadoras, ya que basan su estrategia de financiamiento en la utilización fundamentalmente de capitales propios, no así la empresas que operan con mayores niveles de endeudamiento, las cuales a su vez, obtienen mayores rendimientos, pero con mayor riesgo.
Razón de Endeudamiento: mide la participación de los propietarios y terceros en la financiación de la inversión total de la empresa. Romaro (2005) señala que "este ratio permite evaluar la estructura de capital, poniendo de relieve el grado de dependencia a la financiación externa y el aporte de los propietarios para cubrir el riesgo empresarial. Cuando el endeudamiento se extiende a niveles máximos, la empresa enfrenta limitaciones de acceso a las fuentes externas, sea por decisión propia de racionamiento o por mayores costos marginales. Los acreedores elevan las tasas de interés e imponen garantías adicionales para protegerse del riesgo incremental que supone el crédito a una empresa altamente endeudada. En tales circunstancias la elevada carga fija de interés afecta la magnitud de las utilidades, reduciendo la rentabilidad del capital propio. A su vez la tensión financiera y económica restringe y otorga rigidez a las políticas de comercialización y producción, que disminuyen las posibilidades de la empresa frente al empuje y flexibilidad que debería ser característico en condiciones normales. Se erosiona la solidez de la empresa, se rompe el equilibrio financiero, pues la empresa se aleja cada vez más de prácticas sanas de endeudamiento y operatividad".
RE = Deudas Totales / Activos Totales
Amat (1998) ubica el valor óptimo de este ratio entre 0,4 y 0,6, añadiendo que en caso de ser inferior a 0,4 indica un exceso de capitales propios, y que un valor superior a 0,6 indica que la empresa pierde autonomía financiera ante terceros.
También se puede calcular dividiendo el Total de Deudas entre el Capital Propio, pero lógicamente la proporción ideal no será entonces la expresada anteriormente.
De la razón de endeudamiento puede inferirse el Grado de Autonomía Financiera que ostenta la empresa.
Grado de autonomía = ( 1 - razón de endeudamiento ) x 100
b) Indice de Solvencia: mide la capacidad de la empresa para solventar todas sus deudas, tanto a corto como a largo plazo con sus activos reales.
IS = Activo real / Deudas Totales
Activo real: Se obtiene restando al total del activo los denominados activos ficticios (gastos amortizables, acciones propias y accionistas capital pendiente de desembolsar).
Activo ficticio: se deducen para obtener el activo que puede utilizarse para afrontar las deudas. (Gastos diferidos, pérdidas)
Tanto Amat (1998) como Demestre (2002) toman como patrón aceptable un valor que se encuentre alrededor de 2 veces. Si el valor de la razón es menor que 1, la empresa esta en quiebra técnica. De igual manera – señalan ambos- el ratio no debe ser superior a las 2 veces, ya que los activos podrían encontrarse inmovilizados o existir poco financiamiento ajeno, lo que disminuye el rendimiento del capital propio.
c) Ratio de Calidad de la Deuda: este ratio permite medir con mayor precisión el riesgo.
RCD = Deudas a corto plazo / Deudas totales
Demestre (2002) apunta que mientras más se aproxime a uno el valor de este ratio, mayor es el peligro de no poder cumplir con el pago al término del vencimiento de las deudas.
d) Ratio de Cobertura de los Gastos Financieros: mide el grado en que gastos financieros son cubiertos por los beneficios antes de intereses e impuestos. Puede definirse a su vez como el rendimiento extraído del financiamiento ajeno.
CGF = Utilidad antes de interés e impuestos / gastos financieros
Lo ideal es que este ratio sea lo mas alto posible y por descontado >1 para evitar las pérdidas, según Amat (1998). Por lo general este criterio es unánime, pero Demestre (2002) añade algo interesante: "(…) debemos alertar sobre su incremento a expensas de la disminución de los niveles de endeudamiento, mas allá de los límites que resultan óptimos para la estructura de financiamiento de la entidad, que (…) debe obedecer a una política financiera inteligente, que propicie la potenciación de los capitales aportados por los propietarios." Los impuestos sobre utilidades se calculan después que los gastos por intereses han sido deducidos, por lo que la capacidad de pagar el interés por la deuda que se contrae no se ve afectada por los impuestos sobre ingresos o utilidades.
3- Ratios de Rotación: las razones de rotación pueden trabajarse relacionando las ventas netas o el costo total con diferentes partidas de activos incluso con los tipos de financiamientos empleados por la empresa y con otros factores de interés para el análisis.
a) Rotación de Capitales Ajenos: relaciona las ventas netas con los capitales ajenos, es por eso que resulta significativo en empresas fuertemente financiadas mediante deudas. Un aumento de la rotación es favorable, ya que mostraría mayores niveles ventas por el capital ajeno que utiliza la entidad.
RCA = Ventas / Capitales ajenos promedio
b) Rotación de Capital Propio: expresan la magnitud en que varían las ventas netas en relación con la variación de los capitales aportados por los propietarios. En empresas con alto nivel de autonomía adquiere más interés su análisis.
RCP = Ventas / Capitales propios promedio
En general el aumento de las razones de rotación indica una mejoría, pero lo más conveniente es indagar posteriormente en las causas que provocan este comportamiento, con el objetivo de alcanzar una exacta percepción del motivo de cada variación. Con el aumento de dichos ratios, cada vez se precisará una inversión menor en activos para el desarrollo de la actividad. Por tanto al tener menos activos, existirán menos pasivos y menos capitales propios en función de la actividad, y más eficiente podrá ser la empresa.
Ratios de Gestión de Cobros y Pagos: Sirven para comprobar la evolución de la política de cobro y pago de clientes y a proveedores.
a) Ciclo de Cobro:
Cíclo de cobro = Cuentas por cobrar /Ventas a crédito del período x Días del período
Cuanto menor sea este ratio indica que se cobra antes a los clientes.
b) Ciclo de Pago: refleja el número promedio de días que se tarda en pagar a los proveedores. Las cuentas y efectos por pagar deben promediarse para este cálculo con el objetivo de dinamizar tales partidas sus saldos.
Ciclo de pago = compras a crédito a proveedores / Compras a crédito del período x Días del período
Cuanto más se tarda en pagar a los proveedores se obtiene una mayor financiación y por lo tanto es positivo. No obstante Amat (1998) comenta – y aquí se coincide totalmente- que el retraso en el pago de lo convenido con los proveedores es totalmente negativo por la informalidad que refleja.
5-Razones de Rentabilidad: permiten conocer los efectos alcanzados con las ventas efectuadas.
a) Margen de Utilidad: a través de este ratio se conoce el porcentaje de utilidades alcanzado con relación al importe de las ventas netas; señalando Demestre (2002) que su calculo puede efectuarse a partir de cualquier nivel de resultados, pero es más recomendable hacerlo con la utilidad antes de intereses e impuestos, por reflejar esta, la utilidad que la empresa ha sido capaz de extraer a la gestión de sus activos. Es recomendable para profundizar en su análisis la utilización del Método de sustitución en cadena.
M de utilidad = Utilidad neta / Ventas
Este ratio expresa la porción que se obtiene de utilidad por cada peso de venta. Weston (1994) considera aceptable un valor en torno al 5 %.
b) Rendimiento Económico de la Inversión o Capacidad básica de generación de Utilidades: conocida también como el retorno de la inversión, esta razón logra resumir, en buena medida, el efecto de las utilidades generadas por el negocio sobre la totalidad de la inversión empleada por la empresa durante un período. Weston (1994) indica como aceptable un valor alrededor del 17 %, dependiendo de contexto y del coste de oportunidad.
Rendimiento económico de la inversión = utilidades antes de intereses e impuestos / Activos totales promedio
Rendimiento sobre el Capital Contable: muestra el rendimiento extraído a los capitales propios, o sea los capitales aportados por los propietarios. Weston (1994) considera un valor aceptable, el que ronda el 15%, dependiendo del contexto y del coste de oportunidad.
R sobre capital contable = Utilidad neta / Capital contable
Estos ratios dependen muchas veces del método de depreciación utilizado, del método de valorar los inventarios (FIFO o LIFO); de la estacionalidad y de la inflación.
(Resumen del trabajo de Efrén Domínguez Gómez)
El coste del capital : de una deuda y del capital propio
Coste de la deuda
El coste de una fuente de financiación externa específica se define según Amat (1998) como "el coste medio anual del endeudamiento"; y "será aquella tasa ( i ) que satisface la ecuación" siguiente:
+ FCR - FC1 / (1+i) elavo a la 1 menos FC2/ ( 1-i) elevado a la 2 menos FC3 / (1+i) elevado a la n = 0
Donde:
FCR es el flujo de caja que entra en la empresa debido a la deuda. (principal del préstamo)
FC1, FC2,…FCn son los flujos de dinero que entran y salen de la empresa como consecuencia de la deuda en los períodos 1,2…n o sea dineros para pagar el principal y pagar los intereses
En una financiación el primer flujo es positivo (importe recibido en préstamo) y los restantes son negativos (devolución de prestamos y pago de intereses). La TIR de una financiación es el coste medio por periodo. El coste de la deuda es la tasa o TIR que iguala la salida y entrada de dinero (VAN = cero). Un ejemplo: suponga un recurso monetario de 1.000 que pueden prestarle y que entra en su flujo de caja y que luego salen para repagar esa deuda : 100, 120 y 500 en los años 1, 2 y 3. Suponga que se desea descontar ese flujo de dinero con la tasa del 10% y que se obtiene como se verá luego una cantidad positiva igual a 80; veremos también que si se descuenta con una tasa o interés mayor, digamos del 20%, entonces el resultado sera negativo en 157. No hay duda que entre la tasa del 10% y la del 20% debe haber una tasa que arroje un resultado ni pocitivo ni negativo , sino cero; entonces, esa Tasa Interna de Retorno (TIR) que permite llegar a CERO, es el coste de ese capital prestado de 1.000. En efecto:
Primero, veremos el resultado con un interés del 10% anual:
= 1.000 - 100 / (1,10) elevado a la 1 menos 120 / (1,10) elevado a la 2 menos 500 / (1,10) elevado a la tres
= 1.000 - 100 / 0,9090 menos 120 / 0,82645 menos 500 / 0,751315
= 1.000 - 110 - 145 - 665
= + 80
Segundo, veremos el resultado con un interés del 20% anual:
= 1.000 - 100 / (1,20) elevado a la 1 menos 120 / (1,20) elevado a la 2 menos 500 / (1,20) elevado a la tres
= 1.000 - 100 / 0,8333 menos 120 / 0,6944 menos 500 / 0,5787
= 1.000 - 120 - 173 - 864
= -157
No hay duda que entre una tasa del 10% que produce un valor positivo (+) y una tasa del 20% que produce un valor negativo (-) tiene que existir una tasa de equilibro que al interpolar produzca un valor neutral de CER0 (ni positivo ni negativo), Vamos a buscar esa tasa de equilibrio interpolando entre 10% y 20% :
= 10% + (20% - 10% ) x 80 / 80 + 157
= 10% + ( 10 % ) x 80 / 237
= 10% + (10%) x 0,3376
= 10% + 3,376
= 13,38 %
Así pues, el coste del capital prestado de 1.000 es igual al 13,38%
Aunque de modo diferente, otros autores definen lo que se denomina el costo de una fuente de financiación en particular, al decir que es : "la tasa de descuento que iguala el valor actual de los fondos recibidos por la empresa netos de todo gasto, con el valor actual de las salidas de fondo esperadas:" Lo que es lo mismo a lo que acabamos de plantear en el ejemplo.
Coste de capital propio
El coste de capital propio, "viene dado por el coste de oportunidad de los accionistas. Se calcula a partir de la tasa de rentabilidad de las inversiones sin riesgo". Se trata de la "rentabilidad mínima o Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) que esperan los accionistas obtener, para ser recompensados al invertir en otras alternativas de inversión". En tanto otros autores) llama a este coste: el Costo de los Beneficios Retenidos y lo define igualmente como "el menor dividendo que el accionista ordinario recibe como consecuencia de la retención de sus beneficios", lo que en realidad quieren decir es que existe un Coste de Oportunidad de menor riesgo que sirve de criterio de comparación (como el interés que producen los Bonos del Estado libres de Riesgo).
Cálculo del costo medio del pasivo o costo de capital
El costo promedio de capital, se encuentra ponderando el costo de cada tipo específico de capital por las proporciones históricas o marginales de cada tipo de capital que se utilice. Las ponderaciones históricas se basan en la estructura de capital existente de la empresa, en tanto que las ponderaciones marginales consideran las proporciones reales de cada tipo de financiamiento que se espera al financiar un proyecto dado (por ejemplo 60% de crédito y 40% de capital propio). Entonces si el coste del crédito es digamos el 13% y el coste del capital propio es digamos del 20%, entonces el coste promedio pesado de estas dos fuentes es igual a : 0,13 x 0,60 + 0,20 x 0,40 = 0,078 + 0,08 = 0,158 = digamos el 16%.
(Resumen del trabajo de Efrén Domínguez Gómez)
El coste de una fuente de financiación externa específica se define según Amat (1998) como "el coste medio anual del endeudamiento"; y "será aquella tasa ( i ) que satisface la ecuación" siguiente:
+ FCR - FC1 / (1+i) elavo a la 1 menos FC2/ ( 1-i) elevado a la 2 menos FC3 / (1+i) elevado a la n = 0
Donde:
FCR es el flujo de caja que entra en la empresa debido a la deuda. (principal del préstamo)
FC1, FC2,…FCn son los flujos de dinero que entran y salen de la empresa como consecuencia de la deuda en los períodos 1,2…n o sea dineros para pagar el principal y pagar los intereses
En una financiación el primer flujo es positivo (importe recibido en préstamo) y los restantes son negativos (devolución de prestamos y pago de intereses). La TIR de una financiación es el coste medio por periodo. El coste de la deuda es la tasa o TIR que iguala la salida y entrada de dinero (VAN = cero). Un ejemplo: suponga un recurso monetario de 1.000 que pueden prestarle y que entra en su flujo de caja y que luego salen para repagar esa deuda : 100, 120 y 500 en los años 1, 2 y 3. Suponga que se desea descontar ese flujo de dinero con la tasa del 10% y que se obtiene como se verá luego una cantidad positiva igual a 80; veremos también que si se descuenta con una tasa o interés mayor, digamos del 20%, entonces el resultado sera negativo en 157. No hay duda que entre la tasa del 10% y la del 20% debe haber una tasa que arroje un resultado ni pocitivo ni negativo , sino cero; entonces, esa Tasa Interna de Retorno (TIR) que permite llegar a CERO, es el coste de ese capital prestado de 1.000. En efecto:
Primero, veremos el resultado con un interés del 10% anual:
= 1.000 - 100 / (1,10) elevado a la 1 menos 120 / (1,10) elevado a la 2 menos 500 / (1,10) elevado a la tres
= 1.000 - 100 / 0,9090 menos 120 / 0,82645 menos 500 / 0,751315
= 1.000 - 110 - 145 - 665
= + 80
Segundo, veremos el resultado con un interés del 20% anual:
= 1.000 - 100 / (1,20) elevado a la 1 menos 120 / (1,20) elevado a la 2 menos 500 / (1,20) elevado a la tres
= 1.000 - 100 / 0,8333 menos 120 / 0,6944 menos 500 / 0,5787
= 1.000 - 120 - 173 - 864
= -157
No hay duda que entre una tasa del 10% que produce un valor positivo (+) y una tasa del 20% que produce un valor negativo (-) tiene que existir una tasa de equilibro que al interpolar produzca un valor neutral de CER0 (ni positivo ni negativo), Vamos a buscar esa tasa de equilibrio interpolando entre 10% y 20% :
= 10% + (20% - 10% ) x 80 / 80 + 157
= 10% + ( 10 % ) x 80 / 237
= 10% + (10%) x 0,3376
= 10% + 3,376
= 13,38 %
Así pues, el coste del capital prestado de 1.000 es igual al 13,38%
Aunque de modo diferente, otros autores definen lo que se denomina el costo de una fuente de financiación en particular, al decir que es : "la tasa de descuento que iguala el valor actual de los fondos recibidos por la empresa netos de todo gasto, con el valor actual de las salidas de fondo esperadas:" Lo que es lo mismo a lo que acabamos de plantear en el ejemplo.
Coste de capital propio
El coste de capital propio, "viene dado por el coste de oportunidad de los accionistas. Se calcula a partir de la tasa de rentabilidad de las inversiones sin riesgo". Se trata de la "rentabilidad mínima o Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) que esperan los accionistas obtener, para ser recompensados al invertir en otras alternativas de inversión". En tanto otros autores) llama a este coste: el Costo de los Beneficios Retenidos y lo define igualmente como "el menor dividendo que el accionista ordinario recibe como consecuencia de la retención de sus beneficios", lo que en realidad quieren decir es que existe un Coste de Oportunidad de menor riesgo que sirve de criterio de comparación (como el interés que producen los Bonos del Estado libres de Riesgo).
Cálculo del costo medio del pasivo o costo de capital
El costo promedio de capital, se encuentra ponderando el costo de cada tipo específico de capital por las proporciones históricas o marginales de cada tipo de capital que se utilice. Las ponderaciones históricas se basan en la estructura de capital existente de la empresa, en tanto que las ponderaciones marginales consideran las proporciones reales de cada tipo de financiamiento que se espera al financiar un proyecto dado (por ejemplo 60% de crédito y 40% de capital propio). Entonces si el coste del crédito es digamos el 13% y el coste del capital propio es digamos del 20%, entonces el coste promedio pesado de estas dos fuentes es igual a : 0,13 x 0,60 + 0,20 x 0,40 = 0,078 + 0,08 = 0,158 = digamos el 16%.
(Resumen del trabajo de Efrén Domínguez Gómez)
jueves, junio 21, 2007
Puedes ahora hacer un buen PLAN DE NEGOCIO
En el enlace de arriba aparece un lugar para bajar de GRATIS al menos CUATRO PLAN DE NEGOCIOS (o Modelos), lo cuales son:
1) Un sistema para crear un Plan de Negocio
2) Modelos ya redactados para copiar o adaptar
3)Guines y platillsa para escribir el Plan de Negocios
4)El llamado Plan Financiero o sea un conjunto de Hojas Excel para hacerlo para varios años.
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lunes, junio 11, 2007
Tesis de Maestria y Doctorado en e-tesis
En el enlace de arriba aparece una hoja denominada E-Tesis con una buena colección de tesis de Maestría y de Doctorado. La mayoría están en inglés o en francés, pero si ustede tiene un resumen en Word de su tesis de Maestría o de Doctorado la puede subir allí para que sea publicada. Saludos
The objective of our project is to bring theses (both master and PhD) online. These theses are the result of a considerable period of hard work by students and young scholars, but that result often ends up in the vaults of the academic world.
By publishing those theses online, we not only give them a wider, and well deserved, audience, but we also build a valuable scientific database for our students, and for the rest of the world.
The objective of our project is to bring theses (both master and PhD) online. These theses are the result of a considerable period of hard work by students and young scholars, but that result often ends up in the vaults of the academic world.
By publishing those theses online, we not only give them a wider, and well deserved, audience, but we also build a valuable scientific database for our students, and for the rest of the world.
domingo, junio 10, 2007
Dos enlaces utiles sobre ESTADISTICA
Vale la pena que los estudiantes de Evaluación de Proyectos y de gerencia Turística estudien esos dos LINKS.
viernes, junio 08, 2007
El asunto de la ganancia en economías socialistas
El Presidente Chávez repite a cada momento que las empresas no deben ganar dinero porque esa es la forma capitalista de administrar las empresas. Pero resulta que si leemos el libro titulado "Planificación de la Economía Socialista", preparado por la Facultad de Economía de la Universidad de Moscú en la época del comunismo en ese país, allí se dice muy claramente lo siguiente:
Pag. 86 : "la solución sería el minimax" es decir elevar la eficacia de la producción logrando un gasto mínimo de recursos materiales, mano de obra y capital (y se infiere entoncés que si se trata de bajar costes es para elevar la ganacia vía mayor productividad).
Pág.50 : "Los criterios para la optimización consiste en lograr el mínimo de gastos para un volumen determinado de proiducción final o sea maximizar la productividad"; y en la pag. 266 se dice que el índicador clave es : Valor de la producción menos costos reducidos entre la inversión.
Pág.105 : "el crecimieto de la eficacia de la producción es imposible sin la correcta planificación de las ganancias,de la rentabilidad, de la rebaja de los gastos de producción y comercialización e incluso sin el perfeccionamiento de los estímulos económicos para producir"
Pág.91 : " Los resortes económicos o estímulos son: la ganancia, el precio, las primas, el crédito y el interés" (Esto lo llamaban los soviéticos las relaciones monetario-mercantiles, para elevar la eficacia de la producción planificada)
Incluso si esos criterios se lo aplicamos al Turismo habría que aplicar varios indicadores:
1) Tasa de crecimiento de los productos turísticos que se puedan vender
2) Indice de la producción física con énfasis en el turismo doméstico y en el turismo receptivo (exportación in-situ). Indice de calidad. Crecimiento de la productividad del trabajo. Indice de inversiones turísticas en relación a sus ganancias. Todo ello con el fundamento de lograr una mejor calidad de vida en las zonas de acogida o comunidad receptora de turistas.
Pag. 86 : "la solución sería el minimax" es decir elevar la eficacia de la producción logrando un gasto mínimo de recursos materiales, mano de obra y capital (y se infiere entoncés que si se trata de bajar costes es para elevar la ganacia vía mayor productividad).
Pág.50 : "Los criterios para la optimización consiste en lograr el mínimo de gastos para un volumen determinado de proiducción final o sea maximizar la productividad"; y en la pag. 266 se dice que el índicador clave es : Valor de la producción menos costos reducidos entre la inversión.
Pág.105 : "el crecimieto de la eficacia de la producción es imposible sin la correcta planificación de las ganancias,de la rentabilidad, de la rebaja de los gastos de producción y comercialización e incluso sin el perfeccionamiento de los estímulos económicos para producir"
Pág.91 : " Los resortes económicos o estímulos son: la ganancia, el precio, las primas, el crédito y el interés" (Esto lo llamaban los soviéticos las relaciones monetario-mercantiles, para elevar la eficacia de la producción planificada)
Incluso si esos criterios se lo aplicamos al Turismo habría que aplicar varios indicadores:
1) Tasa de crecimiento de los productos turísticos que se puedan vender
2) Indice de la producción física con énfasis en el turismo doméstico y en el turismo receptivo (exportación in-situ). Indice de calidad. Crecimiento de la productividad del trabajo. Indice de inversiones turísticas en relación a sus ganancias. Todo ello con el fundamento de lograr una mejor calidad de vida en las zonas de acogida o comunidad receptora de turistas.
viernes, mayo 25, 2007
Los anuncios del Presidente
El Presidente Chávez anunció la creación de 11 nuevas universidades especializadas y otro tanto no especializadas pero si cubriendo algunos Estados del terriorio nacional. El problema es que al mismo tiempo que se crean universidades para la enseñanza en campos específicos se requiere contar con profesores especializado. Hubiese sido coherente la propuesta si se huebiese anunciado la creación de un Centro Pedagógico de Alto Nivel para la formación de profesores e investigadores, pero no fue así. El otro anuncio relativo al pago de las prestaciones sociales atrasadas, que legalmente hay que pagarlas,fue bien venido y el ajuste salarial para homologarlo en el tiempo será en promedio 30% adicional (en escalas desde el obrero o trabajador un % mayor hasta el profesor titular un porcentaje menor), pero aquí aparece otro problema: LA INFLACION, el Presidente se dió cuenta de ese detalle y cuando fue a tocarlo alguien le debe haber hecho una seña que ni se le ocurra hablar del tema. Es que el tema lo que nos avierte es que si el incremento salarial NOMINALes en promedio del 30%, pero el verdadero aumento REAL o sea tomando en cuenta el 20% de inflación ( la más elevada de América Latina), será sólo del 8%, pues el cálculo es como sigue:
0,30% - 0,20% / 1,20 = 0,0833 = 8,33%
Los números nunca fallan....
0,30% - 0,20% / 1,20 = 0,0833 = 8,33%
Los números nunca fallan....
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