Realación entre el interés del BONO "A" y el interés hipotecario hotelero

En una interesante investigación realizada por John O´Neill y Stephen Rushmore de la Escuela Hotelera de la Universidad Johnson&Wales University han demostrado que existe una relación entre el interés de los Bonos y el interés hipotecario de la hotelería.

Ellos nos dicen que esa relación se encontró al corre una regresión lineal entre ambas variables y también al correo una regresión curvilínea o parabólica entre el interés que pagan los bonos "A" y el interés hipotecario de la hotelería que es su coste financiero.

En efecto la regresión lineal es como sigue: Y = 2,470 + 0,806 (X), donde Y sería la variable dependiente o sea el interés hipotecario de la hotelería y la variable independiente X sería el interés de los bonos soberanos. Si por ejemplo en Chile el BONO paga 5% al año, entonces el interés hipotecario del hotel sería, según esa fórmula : Y = 2,470 + 0,806 (5%), es decir el resultado es : Y = 2,470 + 4,03 = 6,5% (digamos 7%).

Si aplica una regresión curvilínea entonces esa relación viene dada por : Y = 3,421 + 0,625 (X) + o,008 ( X al cuadrado), es decir : Y = 3,421 + 0,625 ( 5) + 0,008 (25) , o sea : Y = 3,421 + 3,125 + 0,20 = 6,746 (digamos 7,5%).

Otra fórmula encontrada para predecir el interés hipotecario de los hoteles con el interés de los BONOS "A" pero suponiendo un desfase temporal del resultado, sería : Y = 4,166 + 0,479 (X) + 0,015 (X al cuadrado), es decir Y = 4,166 + 2,395 + 0,375 = 6,936 (digamos 7,4% ). Si el BONO A produce un interés del 10%, entonces el Interés Hipotecario de un Hotel es igual a:
Y = 4,166 + 4,79 + 1,5 = 10,5%.

Las Ideas de María C. Silva Herrera (CHILE)

El proyecto de transformar una Casona Colonial de 50 años en una HOSTERIA CHILENA es una excelente idea. Como la casona tiene 12 habitaciones, ese es el tamaño ideal para su transformación a costos razonables.

En seguida voy a colocar algunos datos preliminares para hacer un estudio de pre-factibilidad.

1) La inversión total por habitación en este tipo de restauraciones puede estimarse en la mitad para la construcción de una Hostería nueva, Una hostería nueva supone US$ 20.000 por habitación y en una remodelación como la que se haría puede ser US$10.000 por habitación, suponiendo que las tuberías de la casa todavía funcionan bien y no están oxidadas. Si esto fuese así las 12 habitaciones principales, las 3 habitaciones de servicio y los 10 baños (consideramos para la estimación como media habitación cada uno), nos daría un total de: 12 + 3 + 5 = 20 habitaciones x US$ 10.000 = US$ 200.000 dólares de inversión total más un 10% de imprevistos sería US$ 220.000 dólares

2) La distribución de esa inversión es como sigue: (a) Remodelación o construcción civil (50% de la inversión total), (b) Instalaciones especiales (10%), (c) Maquinaria y equipos (16%), (d) Mobiliario y decoración (14%), (e) Material y utillaje (5%) y capital de trabajo (5%).

Por lo general los Bancos acostumbran a financiar de esas partidas el 50% de la construcción civil con garantía hiptecaria de primer grado y las maquinarias y equipos como cocina industrial, aire acondicionado o equipos de calefacción (16%), con reserva de dominio o sea con garantía pignoraticia.

En resumen un Banco quizá estaría dispuesto a dar un crédito o préstamo del 66% de la inversión total del proyecto y exigiría que los socios inversionistas pongan el resto o sea el 34% adicional. En este caso si la inversión total con sus imprevistos fuese igual a US$ 220.000, el banco podría dar un crédito igual a US$ 145.200 dólares para que los inversionistas aporten un capital propio igual a US$ 74.800 dólares.

3) Aunque no conozco los plazos y el tipo de interés anual que acostumbra a dar la Banca Chilena, puedo suponer que seguirían las normas racionales o sea 10 años de plazo al 10% de interés anual. Si esto fuese así, entonces la amortización del un préstamo igual a US$ 145.200 dólares en ese plazo de 10 años y con la tasa de interés anual del 10%, el servicio de la deuda para cancelar al banco anualmente el capital y los intereses sería igual a : 0,162745 x 145.200 = US$ 23.631. Pero esa cantidad se distribuye entre el pago del capital y los intereses de esta manera: Pago del capital para el primer año igual a :

US$ 23.631 x 0,385543 = US$ 9.111 y el pago de los intereses el primer año sería igual a 23.631 menos 9.111 = US$ 14.520.

Un detalle de este pago al Banco sería como sigue:

Año 1 = principal 9.111=interés 14.520
Año 2 = principal 10.022 = interés 13.609
Año 3 = principal 11.024 = interés 12.607
Año 4 = principal 12.126 = interés 11.505
Año 5 = principal 13.339 = interés 10.292
Año 6 = principal 14.673 = interés 8.958
Año 7 = principal 16.140 = interés 7.491
Año 8 = principal 17.754 = interés 5.877
Año 9 = principal 19.530 = interés 4,101
Año 10= principal 21.481 = interés 2.148

TOTAL =pago capital en 10 años= US$ 145.200
TOTAL = pago interés en 10 años = US$ 91.108

Los pagos de interés cada año es el coste financiero que aparece en el Estado de Pérdidas Y Ganancias. Entonces ahora debemos estimar ese Estado de Pérdidas y Ganancias para 10 años, con los siguientes supuestos o sea trabajando en promedio al 60% del total de habitaciones : 12 habitaciones x 0,60 x 365 =2.628 habitaciones al año. Si la tarifa de una hostería fuese (CAMA y DESAYUNO)de US$ 50 por habitación doble, entonces el ingreso del primer año sería igual a : 2.628 habitaciones x US$ 50 = US$ 131.400 de ingresos por venta.Si esta venta anual creciera al 5% por año, entonces la venta en 10 años sería:

Año 1 = 131.400
Año 2 = 137.970
Año 3 = 144.869
Año 4 = 152.112
Año 5 = 159.718
Año 6 = 167.703
Año 7 = 176.088
Año 8 = 184.893
Año 9 = 194.138
Año 10= 203.845

Este es un estimado de ventas año a año durante 10 años conservador dado la crisis mundial que existe en la actualidad.

Si a esas ventas para cada año se les restan los costes operativos de la Hostería igual al 12% de la venta de habitaciones y un 25% para los gastos generales de administración, es decir un estimado de 37% de cada venta anual, entonces los costes operativos y gastos generales sería para cada año.

Año 1 = 48.618
Año 2 = 51.050
Año 3 = 53.601
Año 4 = 56.281
Año 5 = 59.096
Año 6 = 62.050
Año 7 = 65.153
Año 8 = 68.410
Año 9 = 71.831
Año 10= 75.423

En una Hostería el 70% de los costos y gastos son FIJOS y el 30% son costos y gastos variables, porque una hostería tiene que pagar su personal (quizá pueda ser atendida por 5 personas), luz, agua, teléfono, mantenimiento; y los costos operativos variables se refieren a la preparación de los desayunos. Entonces el Punto de Ewuilibrio de este proyecto es como sigue:

Costo Variable: =0,30 x 48.618 = US$ 14.585 entre 2.628 habitaciones /año = US$ 5,5; el costo fijo es US$ 0,70 x 48.618 = US$ US$ 34.033.

Punto de Equilibrio para el primer año : US4 34.033 / US$ 50 - US$ 5,5 = 34033 / 44,5 =768 habitaciones / 2628 = 29% Este punto de equilibrio lo que quiere decir es que la Hostería siempre tiene que trabajar sobre el 29% de su capacidad en habitaciones, es decir siempre tiene que vender 768 habitaciones al año o sea 64 habitaciones al mes o lo que es lo mismo 2 habitaciones en promedio cada día. Si vende menos de 64 habitaciones al mes, entonces la hostería podría producir pérdidas.En baja temporada turística tiene siempre que vender el 29% de sus habitaciones disponibles, o en todo caso en la Alta Tempoarada turística vender casi el total de las 12 habiatciones, o sea trabajar al 80% o al 90% de su capacidad.

La utilidad bruta antes de pago del Impuesto sobre la renta (del 35%) y del coste financiero es decir de los intereses pagados año a año al Banco es como sigue, según estos estimados e hipótesis:

Año 1 = 82.782
Año 2 = 86.920
Año 3 = 91.268
Año 4 = 95.831
Año 5 = 100.622
Año 6 = 105.653
Año 7 = 110.935
Año 8 = 116.483
Año 9 = 122.307
Año 10= 128.422

En seguida voy a realizar un estimado de la depreciación anual de los activos. Recordemos que la construcción civil (remodelar la casona) puede tener un valor de US$110.000 entre 20 años = US$ 5.500 cada año de depreciación sin valor de rescate. La maquinaria,equipos e instalaciones especiales por valor de US$ 57,200 entre 10 años = US$ 5.720 cada año. El mobiliario US$ 30.800 entre 5 años = US$ 6.160, y el material y utillaje US$ 11.000 entre 2 años = US$ 5.500.

Depreciación
Año 1 = US$ 22.880
Año 2 = US$ 22.880
Año 3 = US$ 17.380
Año 4 = US$ 17.380
Año 5 = US$ 17.380
Año 6 = US$ 17.380
Año 7 = US$ 11.220
Año 8 = US$ 11.220
Año 9 = US$ 11.220
Año 10= US$ 11.220

Ahora:

AÑO 1 =ventas totales= 131.400 menos costos 46.618 menos depreciación 22.880 menos gastos financieros 14.520, el primer año una ganancia antes de ISR igual a 47.392, y el ISR 16.587 ,quedando una utilidad neta igual a US$ 30.805 (23% de las ventas).

AÑO 2 = ventas totales = 137.970 menos costos 51.050 menos depreciación 22.880 menos gastos financieros 13.609, la ganancia antes del ISR es de 50.431, y el ISR de 17.651, quedando una utilidad neta igual a 32.780

Año 3 = ventas totales = 144.869 menos costos 53.601 menos depreciación 17.380 menos gastos financieros 12.607, la ganancia antes del ISR es 61.281, y el ISR de 21.448, quedando una utilidad neta igual a 39.833 (27% de las ventas)

Año 4 = ventas totales = 152.112 menos costos 56.281 menos 17.380 menos gastos financieros 11.505, la ganancia antes del ISR es 66.946, y el ISR de 23.431, quedando una utilidad neta igual a 43.515 (29% de las ventas)

Año 5 =ventas totales = 159.718 menos costos 59.096 menos 17.380 menos gastos financieros 10.292, la ganancia antes del ISR es 72.950, y el ISR de 25.533, quedando una utilidad neta igual a 47.417 (30% de las ventas)

Año 6 =ventas totales = 167.718 menos costos 62.050 menos 17.380 menos gastos financieros 8.958, la ganancia antes del ISR es 79.330, y el ISR de 27.766, quedando una utilidad neta igual a 51.564 (31% de las ventas)

Año 7 =ventas totales = 176.088 menos costos 65.153 menos 11.220 menos gastos financieros 7.491, la ganancia antes del ISR es 92.224, y el ISR de 32.278, quedando una utilidad neta igual a 59.946 (34% de las ventas)

Año 8 =ventas totales = 184.893 menos costos 68.410 menos 11.220 menos gastos financieros 5.877, la ganancia antes del ISR es 99.386, y el ISR de 34.785, quedando una utilidad neta igual a 64.601 (35% de las ventas)

Año 9 =ventas totales = 194.138 menos costos 71.831 menos 11.220 menos gastos financieros 4.101, la ganancia antes del ISR es 106.986, y el ISR de 37.445, quedando una utilidad neta igual a 69.541 (36% de las ventas)

Año 10 =ventas totales = 203.845 menos costos 75.423 menos 11.220 menos gastos financieros 2.148, la ganancia antes del ISR es 115.054, y el ISR de 40.269, quedando una utilidad neta igual a 74.785 (37% de las ventas)

Un estimado del Flujo de Caja o de Efectivo consiste en sumar a la utilidad neta la depreciación y restarle el pago del principal o capital al Banco que concedió el préstamo, suponiendo que el capital de trabajo no cambié radicalmente y sea igual.

Veámos esto para cada uno de los 10 años:

Año 1 = 30.805 + 22.880 - 9.111 = US$ 44.574
Año 2 = 32.789 + 22.880 - 10.022= US$ 45.647
Año 3 = 39.833 + 17.380 - 11.024= US$ 46.189
Año 4 = 43.515 + 17.380 - 12.126= US$ 48.769
Año 5 = 47.417 + 17.380 - 13.339= US$ 51.458
Año 6 = 51.564 + 17.380 - 14.673= US$ 54.271
Año 7 = 59.946 + 11.220 - 16.140= US$ 55.026
Año 8 = 64.601 + 11.220 - 17.754= US$ 58.067
Año 9 = 69.541 + 11.220 - 19.530= US$ 61.231
Año 10= 74.785 + 11.220 - 21.483= US$ 64.522

Recordemos que se supone que los accionistas o socios del proyecto aportarían como capital propio para la inversión la cantidad de US$74.800. Si descontamos los flujos de caja anteriores con la tasa de descunto de oportunidad o de menor riesgo del 10% que se supone pagan los Bonos del Estado, entonces el resultado es como sigue:

AÑO CERO = US$ 74.800 x 1,000 = US$ 74.800
AÑO 1 = US$ 44.574 x 0,909091 = US$ 40.522
AÑO 2 = US$ 45.647 x 0,826446 = US$ 37.725
AÑO 3 = US$ 46.189 x 0,751315 = US$ 34.702
AÑO 4 = US$ 48.769 x 0,683013 = US$ 33.310
AÑO 5 = US$ 51.458 x 0,620921 = US$ 31.951
AÑO 6 = US$ 54.271 x 0,564474 = US$ 30.635
AÑO 7 = US$ 55.026 x 0,513158 = US$ 28.237
Año 8 = US$ 58.067 x 0,466507 = US$ 27.089
Año 9 = US$ 61.231 x 0,424098 = US$ 25.968
Año 10= US$ 64.522 x 0,385543 = US$ 24.876

SUMATORIA de los flujos de efectivo descontados desde el año 1 al año 10 US$ 287.926

Estimacion del Valor Acualizado Neto (VAN) : US$ 287.926 menos US$ 74.800 = US$ 213.126

Ahora bien, si el descuento se realiza con una tasa del 50%, como aparece en seguida:

AÑO CERO = US$ 74.800 x 1,000 = US$ 74.800

AÑO 1 = US$ 44.574 x 0,666667 = US$ 29.716
AÑO 2 = US$ 45.647 x 0,444444 = US$ 20.288
AÑO 3 = US$ 46.189 x 0,296296 = US$ 13.686
AÑO 4 = US$ 48.769 x 0,197531 = US$ 9.633
AÑO 5 = US$ 51.458 x 0,131687 = US$ 6.775
AÑO 6 = US$ 54.271 x 0,087791 = US$ 4.765
AÑO 7 = US$ 55.026 x 0,058528 = US$ 3.221
Año 8 = US$ 58.067 x 0,039018 = US$ 2.266
Año 9 = US$ 61.231 x 0,026012 = US$ 1.593
Año 10= US$ 64.522 x 0,017342 = US$ 1.119

la sumatoria de los efectivos sería igual a US$ 93.062 que al ser restado de US$ 74.800 de inversión en el año cero, arroja un Valor Actualizado Neto (VAN) igual US$ US$ 18.262; esto quiere decir que la TIR es mayor del 50%.

Entonces supongamos que la TIR es igual al 50%; esta tasa de rendimiento aparente del 50%, debido a la inflación del 8% anual se transforma en TASA REAL de esta manera: 0,50-0,08/1 + 0,08 = 39% que un rendimiento muy bueno considerando que en Chile el Bono Soberano del Estado paga solamente 5% al año.

Es posible que los parámetros pra realizar este análisis de pre-factibilidad sean algunos muy optimistas o en todo caso algunos costos todavía bajos,pero casi siempre en la hotelería formal la utilidad sobre ingresos por ventas es igual al 25% y la rentabilidad real es entre el 30% al 35%.

En un proyecto de Hostería, que es una unidad de alojamiento más modesta, una rentabilidad nominal buena casi siempre es igual al 20% por año y la TIR real con inflación del 8% sería entonces igual al 11% o 12%, que comparado con lo que pagan los Bonos Soberanos del Estado sigue siendo un RENDIMIENTO atractivo.

EL BLOG de MARIA PILAR (En Chilecito-La Rioja)

El Blog sobre evaluacion de proyectos que me ha enviado Maria del Pilar se ubica en la Universidad de Chilecito en la Rioja - Argentina. Es un buen aporte colocar este importante enlace en mi blog.

El proyecto de Maria Pita (Curazao)

Maria Pita solamente para construír el alojamiento turístico de 75 habitaciones y de lujo (digamos 5 estrellas) la inversión se estima en 200.000 dólares por habitación , es decir sólo el alojamiento de tu proyecto estaría en mas o menos 15 millones de dolares. Pero hagamos el estimado con US$ 17.448.889.

Supongamos que los 75 alojamientos pudieran trabajar al 65% de ocupacion anual en 365,noches para entonces vender 17.794 habitaciones anuales con una tarifa media de 300 dolares por habitacion doble y entonces el ingreso por alojamiento seria igual a US$ 5.338.200 anual, sin contar con otros ingresos por excursiones y por el uso de los espacios recreativos, como un Parque de Agua.

Pero digamos que en principio el ingreso seria de 5.338.200 millones de dolares anuales, captando 6.800 turistas anuales (suponiendo 1,9 persona por habitacion y una estadia media de 7 noches) como cuota de mercado. Supongamos que esa venta tenga un crecimiento anual del 5%, que es bastante razonable. Asi la venta en un horizonte temporal de 10 años es como sigue:

1=5.338.200
2=5.605.110
3=5.885.366
4=6.179.634
5=6.488.615
6=6.813.046
7=7.153.698
8=7.511.383
9=7.856.952
10=8.281.299

Ahora vamos a restar a ese ingreso los costes operativos y los de administrar para obtener la utilidad bruta antes del pago del impuesto sobre la renta, en un Estado de Resultado pro-forma.

El coste operativo de una habitacion es más o menos el 12% o el 15% de los ingresos por habitación, porque la habitacion hotelera siempre tiene una elavada utilidad de digamos 86,5% en promedio. Asi pues, de la venta total de habitaciones de 5.338.200 anual el 12% serían los costes operativos, más un 23% de costes de administrar, amntener y promover (marketing), entonces los costes seían del 35% del ingreso por la venta de habitacion, es decir un estimado grueso de mas o menos US$ 1.868.370 para el primer año de ventas ,sin considerar el coste financiero de pagar a un Banco los intereses por un préstamo hipotecario.

Asi, quedaría una utilidad bruta antes de impuestos sobre la renta de US$ 3.469.830 para el primer año operativo. Y para la serie de 10 anos el resultado de esas utilidades brutas sería como sigue:

Primer año = 3.469.830
Segundo año =3.643.322
Tercer año = 3.825.488
Cuarto año = 4.016.762
Quinto año = 4.217.599
Sexto año = 4.428.479
Septimo año =4.649.904
Octavo año = 4.882.399
Noveno año = 5.107.019
Decimo año = 5.382.844

Para estimar las utilidades anuales despues del pago del Impuesto sobre la Renta (ISR) del 35% anual, lo primero que haremos es estimar la inversion para los 4 rubros principales del proyecto (construccion civil, parcela de terreno, maquinarias y equipos, capital de trabajo y activos diferidos), con los siguientes parámetros: 50% de la inversión total para la construccion civil, 20% de la inversión total como costo de la parcela de terreno, el 20% para maquinarias y equipos y el 10% restante para capital de trabajo (5%) y activos diferidos o de puesta en marcha (5%).

Como la inversión total estimada para las 75 habitaciones es de US$ 17.448.889 o sea 75 x US$ 232.652 por habitación, entonces los cuatro rubros de esa inversión son:

Construccion civil = US$ 8.724.444, entre 20 años, con una depreciacion anual igual a US$ 436.222

Suelo o parcela = US$ 3.489.778 sin depreciacion alguna

Mquinaria y equipos = US$ 3.489.778, entre 10 años, con una depreciacion anual igual a US$ 348.978

Activos diferidos = US$ 872.444, entre 5 años, con una depreciacion anual igual a US$ 174.489.

El total de la depreciacion anual sería de: US$ 959.690 anual, que se resta a cada utilidad bruta anual y luego se restan los intereses pagados al Banco (costo financiero) para entonces aplicar el 35% del ISR, como sigue:

Veamosm primero el tema del préstamo Bancario, para obtener el pago del capital y los intereses:

Tenemos que suponer que de la inversión total el Banco podría prestar el 60%, a 10 años de plazo y al 10% de interés anual. O sea que el Banco prestaria US$ 10.469.333 y en ese plazo de 10 años y al 10% al año, el servicio de la deuda a pagar cada año sería igual a US$ 1.703.832, distribuido en pago de capital y pago de interés como sigue:

ano 1 = 656.900 + 1.046.932
ano 2 = 722.591 + 981.241
ano 3 = 794.849 + 908.983
ano 4 = 874.335 + 829.497
ano 5 = 961.769 + 742.063
ano 6 = 1.157.945 + 545.887
ano 7 = 1.163.739 + 540.093
ano 8 = 1.280.114 + 423.718
ano 9 = 1.408.125 + 295.707
ano 10 =1.548.938 + 154.894

En 10 años el pago del principal acumulado es de US$ 10.469.333, y los intereses acumulados en 10 años serían US$ 5.923.128.

Ahora que se conoce el costo financiero de cada año y el pago del principal para cada año en el plazo de 10 años, se debe restar a la Utilidad BRUTA la depreciación y el costo financiero, para obtener la UTILIDAD NETA-NETA del proyecto durante cada año.

Primer año = US$ 3.469.830 menos US$ 959.690 = US$ 2.510.140 menos intereses al Banco de 1.046.932= 1.463.208 x 0,35 = US$ 512.123 pago de ISR

Segundo año = US$ 3.643.322 menos US$ 959.690 = US$ 2.683.632 menos 981.241= 1.722.391 x 0,35 % = US$ 602.837 pago de ISR

Tercer año = US$ 3.825.488 menos US$ 959.690 = US$ 2.865.798 menos 908.983 = 1.956.815 x 0,35% =US$ 684.885 pago de ISR

Cuarto año = US$ 4.016.762 menos US$ 959.690 + US$ 3.057.072 menos 829.497= 2.227.575 x 0,35 = US$ 779.651 pago de ISR

Quinto año = US$ 4.217.599 menos US$ 959.690 = US$ 3.257.909 menos 742.063= 2.515.846 x 0,35 = US$ 880.546 pago de ISR

Sexto año = US$ 4.428.479 menos US$ 959.690 =US$ 3.468.789 menos 545.887= 2.922.902 x 0,35 = US$ 1.023.016 pago de ISR

Séptimo año = US$ 4.649.904 menos US$ 959.690 = US$ 3.690.214 menos 540.093 = 3.150.121 x 0,35 = US$ 1.102.542 pago de ISR

Octavo año = US$ 4.882.399 menos US$ 959.690 = US$ 3.922.709 menos 423.718= 3.498.991 x 0,35 = US$ 1.224.647 pago de ISR

Noveno año = US$ 5.107.019 menos US$ 959.690 = US$ 4.147.329 menos 295.707= 3.851.622 x 0,35 = US$ 1.348.068 pago de ISR

Décimo año = US$ 5.382.844 menos US$ 959.690 = US$ 4.423.154 menos 154.894 = 4.268.260 x 0,35 = US$ 1.493.891 pago de ISR

La utilidad NETA-NETA después de pagar el coste financiero y el Impuesto sobre la renta (ISR) para cada año durante los 10 años es como sigue :

Primer año = US$ 951.085
Segundo año =US$ 1.119.554
Tercer año = US$ 1.271.930
Cuarto año = US$ 2.147.924
Quinto año = US$ 2.435.300
Sexto año = US$ 2.427.505
Séptimo año= US$ 2.047.579
Octavo año = US$ 2.274.344
Noveno año = US$ 2.503.554
Décimo año = US$ 2.774.369

Ahora bien, a esta utilidad neta-neta le agregamos de nuevo la depreciacion anual para obtener la verdadera utilidad o riqueza que produce el proyecto cada año, como aparece en seguida:

Ano 1 = 951.085 + 959.690 =US$ 1.910.775
Ano 2 = 1.119.554 + 959.690 = US$ 2.079.244
Ano 3 = 1.271.930 + 959.690 = US$ 2.231.620
Ano 4 = 2.147.924 + 959.690 = US$ 3.107.614
Ano 5 = 2.435.300 + 959.690 = US$ 3.394.990
Ano 6 = 2.427.505 + 959.690 = US$ 3.387.195
Ano 7 = 2.047.579 + 959.690 = US$ 3.007.269
Ano 8 = 2.274.344 + 959.690 = US$ 3.234.034
Ano 9 = 2.503.554 + 959.690 = US$ 3.463.244
Ano 10 =2.774.369 + 959.690 = US$ 3.734.059

Esas utilidades para cada año se deben descontar a valor presente con la tasa anual del 10% que se supone sería la TASA MINIMA ATRACTIVA de RENDIMIENTO (sin mucho riesgo). Y una vez que se encuentre la sumatoria del Valor Presente de esas utilidades se netas-netas se restan de la inversion que los socios pondrán en el proyecto o sea: la inversion total menos el prétamo bancario, es decir US$ 6.979.556 que seria la inversion patrimonial de los socios en el ano CERO.

Si todas las utilidades llevadas a Valor Presente o sea descontadas con la tasa del 10% por ano y sumadas al ser restadas de la inversion patrimonial de US$ 6.979.556 arroja un VALOR ACTUALIZADO NETO (VAN) POSITIV0, el proyecto es factible.

Igualmente si por interpolacion lineal se logra conseguir la Tasa Interna de Retorno (TIR) y ella es mayor que el 10% anual (tasa de descuento o costo de oportunidad), igualmente es proyecto es confiable, siempre que en Curazao la Inflacion anual no sea elevada.

El FLUJO DE CAJA o de Efectivo del proyecto es igual a la utilidad neta-neta como aparece arriba menos el pago del capital o principal al Banco que concede el préstamo, es decir y este Flujo de Efectivo se descuenta con la tasadel 10%:

Ano 1 US$ 1.910.775 menos 656.900 = 1.253.875 x 0,909091 = 1.139.886
Ano 2 US$ 2.079.244 menos 722.591 = 1.356.653 x 0,826446 = 1.121.200
Ano 3 US$ 2.231.620 menos 794.849 = 1.436.771 x 0,751315 = 1.079.468
Ano 4 US$ 3.107.614 menos 874.335 = 2.233.279 x 0,683013 = 1.525.359
Ano 5 US$ 3.394.990 menos 961.769 = 2.433.221 x 0,620921 = 1.510.838
Ano 6 US$ 3.387.195 menos 1.157.945 = 2.229.250 x 0,564474 = 1.258.354
Ano 7 US$ 3.007.269 menos 1.163.739 = 1.843.530 x 0,513158 = 946.022
Ano 8 US$ 3.234.034 menos 1.280.114 = 1.953.920 x 0,466507 = 911.517
Año 9 US$ 3.463.244 menos 1.408.125 = 2.055.119 x 0,424098 = 865.164
Ano 10 US$ 3.734.059 menos 1.548.938 = 2.185.121 x 0,385543 = 842.458

SUMATORIA de las entradas en efectivo = = 11.200.266

US$ 11.200.266 menos US$ 6.979.556 = un VAN igual a: US$ 4.220.710
El proyecto es FACTIBLE.

NOTA : En Curazao los Bancos pueden conceder hasta el 75% del valor del proyecto con garantía hipotecaria de primer grado y con un plazo de 15 años y con una tasa de interes del 8% anual.La inflacion es muy baja entre 1% al 2% anual. El valor de la tierra incide en un 30% sobre la inversión total.

El financiamiento hotelero en USA

Hoy han cambiado las condiciones edel financiamiento en USA debido a la crisis financiera. En general si un banco se decide a otorgar un prestamo, las condiciones ahora son mas faciles de afrontar. El plazo es de 30 anos, el tipo de interes promedio es del 5,66%.

Estas mismas condiones de plazo y de tasa de interes se aplican al financiamiento de una vivienda familiar.Por ejemplo en Houston (Texas) donde la vivienda es la mas baja en todo los Estados Unidos de America, una casa construida con lo basico y que tiene un valor de US$ 105.000, puede tener unas extras para llevar su valor a US$ 115.000.

Un banco entonces puede conceder un prestamo igual al 96% del valor de US$ 115.000, o sea puede ofrecer un prestamo base de US$ 110.975, pero que puede ser igual a US$ 112.917 por otras condiciones espciales. Este prestamo se otorga a 30 anos y con una tasa de interes promedio del 5,66% por anual.

Como el Banco tiene que investigar al solicitante para saber si aplica a ese prestamo, entonces esa investigacion tiene un costo igual al 2,42% del prestamo estimado de US$ 112.917, o sea ese coste es de US$ 2.741. El solicitante tiene que hacer un deposito para reservar la casa que quiere comprar y esa reserva tiene un coste de US$ 879 solo por 3 meses. En seguida existe tambien un coste para preparar el TITULO de propiedad con un valor de US$ 935, y el Banco tiene que considerar un coste para el gobierno loacal de US$ 620.

Al final el que compra tiene que dar una cuota inicial igual al 4% del prestamo que le otorgarian, o sea en este caso US$ 4.025 ,pero ademas de esa cuota inicial tiene que pagar para cerrar la operacion el valor de US$ 3.536 y pagar por reservar la vivienda y otros costes, por valor de US$ 4.078, todo lo cual suma US$ 11.639, o sea que la verdera cuota inicial es igual al 10% del valor del prestamo. Pero estas condciones de la cuota inicial cambia para grupos familiares que tiene un ingreso menor de US$ 40.000 anual.Si este es el caso, entonces la persona puede optar por el prestamo del gobierno federal que se llama FHA y con esa modalidad la cuota inicial baja a US$ 8.697, o sea el 8% del valor del prestamo.

Para esa familia que, por ejemplo, tenga un ingreso familar de digamos US$ 2.460 al mes o se US$ 29.520 anual, el pago de la hipoteca al Banco no deberia ser mayor del 26% de sus ingresos, pero como hay que pagar IMPUESTOS MUNICIPALES que representan el 54% del pago mensual al Banco para cancelar el prestamo hipotecario, entonces el pago al mes se eleva. En el ejemplo anterior el pago mensual para esa familia de bajos ingresos familires seria igual a US$ 976, de los cuales el pago al mes para cancelar el prestamo hipoterio seria de US$ 632 (el 26% del ingreso familiar mensual) y el pago de impuestos municipales es de US$ 344 (14% del ingreso familiar mensual).

Es decir que la familia tiene que tener presente que su pago mensual al Banco para pagar su prestamo y los impuestos municipales representan el 40% de su ingreso familiar. A esa familia le quedan de su ingreso mensual igual a US$ 2.460 solo el 60%para cubir sus otros compromisos familiares o sea le queda US$ 1.476 al mes para pagar mensualmente : luz, telefono, gas por un valor total de US$ 90 (US$ 45, US$ 30, US$ 15), quedando US$ 1.386, para cubrir US$ 100 al mes de mercado, y pagar gasolina al mes por valor de US$ 100 (que es muy elevado)y otros costos extras para recreacion igual a US$ 200, quedando al final US$ 986 para cancelar, el pago al mes de un auto usado igual a US$ 200 mensual. El colegio publico no se paga porque se incluye en el pago de impuesto municipales. El estimado es que la familia puede ahorrar al menso 500 a 400 dolares, o digamos un minimo del 15% de sus ingresos mensuales (para cubrir eventualidades medicas u otos riesgos).

La promocion agresiva en los hoteles en momentos de crisis

Decia Bjorn Hanson,especialista en hoteleria de la Universidad de NEW YORK, que todo cliente es importante y cada nicho de mercado es basico. Y esto tiene relacion con la situacion de hoy muy critica para los hoteles en USA, y quiza en otros lugares del mundo. Desde el 11 de septiembre cuando fueron atacadas las Torres en New York, el turismo no crece como antes al 5% anual sino ahora al 2% anual debido tambien a la crisis financiera mundial.En efecto los ingresos de los hoteles de USA han bajado en un 20% desde la ultima primavera y el 30% en los hoteles de lujo.

En este momento del 2.009 la tasa de ocupacion de los hoteles norteamericanos se ubico debajo del 56%. En el 2.008 esa tasa de ocupacion estuvo en un 60% y en el 2.007 era del 63% en promedio. Todo esto ha hecho que la promocion de los hoteles sea mas agresiva.

En efecto, los hoteles RITZ-CARLTON ofrecen a sus clientes un servicio de SPA con alimentos por un valor de US$ 200. El Hotel FOUR SEASONS de Houston (Texas) ofrece por solo US$ 20 dolares un fin de semana con piscina y agua EVIAN a clientela fuera del hotel. Los hoteles STARWOOD ofrecen una noche adicional a su cliente por un valor,segun los dos ultimos digitos de su ano de nacimiento ( si el cliente nacio en el 1960 le cobran solo US$ 60 por la noche). Los hoteles Kimpton ofrece una habitacion gratis a la clientela que hace su CHECK-IN.

Hay hoteles en Los Angeles y en California ,como los hoteles FAIRMONT y tambien en Chicago, que ofrecen cuartos especiales para clientes que necesitan recuperarse de una operacion ortopedica o de cirugia estetica.

LA HOJA WEB DE CARLOS SLIM

Carlos Slim es uno de los hombres mas rico del planeta. Es un empresario mexicano que ademas hace obras sociales. He colocado arriba su Hoja Web.

Modismos Vnezolanos

En 1964 llega a Venezuela el psicologo y reverendo catolico Joseph Heim; como al llegar al pais no entendia "ni papa" lo que le decian, comenzo a tomar nota de los modismos para luego interpretarlos en Ingles, y la lista que dejo parta la posteridad es la siguinte:

Modismo y su significado

A cada cochino le llega su sabado= Your day will come= Ya tu dia llegara
A pata de mingo= Right next door or close by= Muy cerca
A pepa de ojo= To make a guess/estimate= Calculo aproximado
Arrecho=Tough or angry=Persona molesta
Bajarse de la mula=Pay what you owe=Paga tu deuda
Bochinche=A wild and noise party or gathering=Reunion escandalosa
Bonche=Party=Fiesta
Bululu=A large and dense crowrd=Aglomeracion
Cachivache=Something that no longer serves=Algo inservible
Calentar la oreja=To sweet talk a woman=Susurrarle a una mujer
Cambiarle el agua al canario=Is going to orinate=Orinar
Carajito=Little boy =Muchachito
Chimbo=Something of poor quality=Algo de poca calidad
Chucuto=Someting less than it should be=Menos de lo esperasdo
Cogollo=The top,the older members=La parte mas imoportante
Comer cable=Bad financial situation=Mala situacion economica
Conchupancia=Complicity=Complicidad
Cuando la rana eche pelos=Never=Jamas/Nunca
Echarle un carro=Stand a person Up=Embarcar
Echarle los perros=Enmamoring=Enamorar
Echarse palos=To have few drinks=Tomar licor
Echon=Pure show= Presumido
En dos platos= Few words=En pocas palabras
Gozar un pullero=Have a lot fun=Disfrutar mucho
Jalar mecate=To get on the good side of someone=Procurar estar bien con alguien
Lavativa=Bothersome=Fastidiar
Muergano=You rat!!= Miserable

La Hoteleria segun su copmplejidad

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La Hotelería Pequeña: una visión optimista

por
Alfredo Ascanio

El negocios pequeño ( "artesanal" ) puede competir con los negocios grandes si puede considerar a su clientela muy especial, en un contexto donde ha surgido un turismo de naturaleza y un turismo de aventura. Su posicionamiento estratégico es otro; esta hotelería presenta muchas ventajas al ubicarse en un medio adecuado a las necesidades de un visitante que se interesa por la comunidad receptora como un hecho cultural y por sus valores.

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Existe una diferencia básica entre la gran hotelería de cadenas y la hotelería familiar. No son sujetos comparables.

La hotelería familia pequeña tiene su propio mercado bien diferenciado y su fortaleza es justamente que sus servicios se parecen mucho más al trato que se recibe en un hogar, porque es personalizado y afable.

La empresa hotelera grande se ubica especialmente en zonas urbanas importantes o en lugares lujosos, pues su mercado es principalmente el visitante de negocios o bien vacacionistas de elevado poder adquisitivo. En esos espacios geográficos puede satisfacer a su clientela.

El negocio familiar pequeño se ubica en el medio geográfico semi-urbano en el medio rural, pues su clientela son grupos familiares o grupos de amigos que viajan con otras motivaciones y necesidades.

La calidad de los servicios de la gran hotelería se basa en inversiones relacionadas con el confort y el lujo de sus espacios, atendidos por personal muy bien calificados. La calidad de los servicios en la pequeña hotelería familiar es más emotivo que racional. Se basa más en el trato familiar y personificado que es justamente su mayor fortaleza.

El negocios pequeño ( "artesanal" ) puede competir con los negocios grandes si puede considerar a su clientela muy especial, en un contexto donde ha surgido un turismo de naturaleza y un turismo de aventura. Su posicionamiento estratégico es otro; esta hotelería presenta muchas ventajas al ubicarse en un medio adecuado a las necesidades de un visitante que se interesa por la comunidad receptora como un hecho cultural y por sus valores. Y en ese contexto donde la experiencia de sus fundadores pareciera ser un elemento clave para su éxito. El conocer el lugar, sus tradiciones, sus costumbre permite lograr un posicionamiento adecuado; posicionamiento que sólo se logra por los muchos años de convivir y conocer un lugar.

La tendencia actual de los negocios turísticos pequeños (el negocio turístico en un 80% es pequeño), es fusionarse en grupos homogéneos para poder bajar costos de promoción, publicidad y de los relacionados con las reservaciones. Se sabe, por ejemplo, que las agencias de viajes se fortalecen al unirse y transformarse en Asesores de Viajes y no sólo en simples vendedores de boletos aéreos, como fue en la década pasada. Las líneas aéreas están reviviendo la nave de turbo-hélice de apenas 40 pasajeros por unidad. La hotelería pequeña se ha fusionado con otros pequeños negocios como restaurantes, casas de artesanías, empresas pequeñas de transporte local, a fin de mejorar su rendimiento.

La empresa grande tiene que tomar sus decisiones recurriendo al análisis financiero (tomar decisiones en base al Valor Actual Neto o bien en base a la Tasa Interna de Retorno).

La empresa pequeña, menos compleja, le es suficiente conocer bien su clientela y trabajar con una contabilidad general que le permita conocer al menos sus costos fijos y variables y su punto de equilibrio como herramienta básica para decidir. Y muchas veces lo logra contratando los servicios de un buen contador con experiencia en mercadeo y costos.

Estoy de acuerdo que ambos negocios deben tener una visión más holística (más integral) y de mayor alcance; y allí si es necesario una mayor formación para sus dueños que son a su vez los principales accionistas.

Referencias Bibliográficas:

Ascanio, A.(2.003).Turismo e Planejamento Hoteleiro: Avaliacao Económica e Ambiental. Campinas SP: Papirus Editora.

A.Anthea ,R. and Phipps, D.(1977). Economics for the Hotel and Catering Industry. London: Barrie & Jenkins.

Barretto, M. (2.002). Turismo e Legado Cultural. Campinas SP, Papirus Editora.

Liu, J. (1980). "The use of loding in tourism". USA: Annals of Tourism Research, VII (3) , pp. 406-427.

Manrique, C. (1988). Lanzarote : Arquitectura Inédita. Arrecife: Cabildo Insular de Lanzarote.

Medlil. S. (1989). The Business of Hotels. London: Heinemann Professional Publishing.

Pires, M.J. (2.001). Lazer e Turismo Cultural. Baruiri SP: Editora Manole.

HERMANN PARK -HOUSTON

Este bello Parque Urbano se Ubica en la ciudad de Houston (TEXAS). Pueden hacer click en el enlace de arriba para ver esta maravilla de parque.

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Arturo Valenzuela: para America Latina

Un Latino será secretário de Obama para região
Arturo Valenzuela, que trabalhou no governo Clinton, substituirá Thomas Shannon, nomeado ainda no governo Bush

Nomeação abre espaço para flexibilização nas relações com região, deixando para trás divisão entre inimigos e amigos dos EUA, diz analista

By
ANDREA MURTA
New York

O presidente dos EUA, Barack Obama, nomeou ontem o acadêmico de origem chilena Arturo Valenzuela como novo número 1 do Departamento de Estado para a América Latina. Ele substitui Thomas Shannon, atual secretário-assistente do órgão para o Hemisfério Ocidental. A expectativa é que Valenzuela ajude Obama a reposicionar as relações com a região, obtendo diálogo mais aberto.

A indicação ainda precisa ser referendada pelo Senado. Se aprovado, Valenzuela será mais um nome da Casa Branca que integrou a equipe de Bill Clinton (1993-2001).
Ele foi assistente especial do ex-presidente, diretor sênior para assuntos interamericanos do Conselho de Segurança Nacional e vice-secretário-assistente do Departamento de Estado para a região.

Na época, sua principal responsabilidade foi a política externa dos EUA em relação ao México,uma das prioridades do novo governo.


Valenzuela dirige o centro de estudos latino-americanos da Universidade Georgetown. Especializado em origens e consolidação de democracias, é membro do think tank Council on Foreign Relations e participou da ONG La Raza, destacada organização de defesa da comunidade latina nos EUA.

As contribuições diplomáticas às relações com a América Latino renderam a Valenzuela, entre outras honrarias, a comenda da Ordem Nacional do Cruzeiro do Sul, conferida pelo governo do Brasil.

Peter Hakim, presidente do think tank Diálogo Interamericano, afirma que a nomeação reflete o desejo de mudanças do governo atual nas relações com o continente.
Para ele, será crucial a flexibilização para aceitar a grande variedade des lideranças atuais entre os governos latinos, "deixando para trás a divisão entre "amigos" e "inimigos" dos EUA".

"Arturo não é alguém que manterá as políticas atuais", afirmou Hakim à Folha. "Ele se moverá rapidamente para a nova direção, com uma maior abertura em relação a Cuba, aumento da cooperação de segurança com o México e possivelmente uma política diferente na luta antidrogas."

A demora na escolha do novo nome para o cargo havia rendido à Casa Branca críticas de analistas, que a viam como obstáculo para a evolução da mudança sinalizada por Obama nas relações interamericanas.

Shannon está cotado agora para assumir uma embaixada dos EUA na região, possivelmente a do Brasil. Indicado ao cargo em 2005, ele tem avaliação positiva de vários governos latinos, e é creditado por melhorar as políticas iniciais do ex-presidente George W. Bush (2001-2009) para a região.

"Shannon fez um trabalho excelente sob circunstâncias muito difíceis", avaliou Hakim. "Ele mudou a forma como Bush lidou com a Venezuela e os países bolivarianos, evitando confrontos e tentando gerenciar relações mais suaves. Não tentou impor a outros governos a necessidade de pressionar a Venezuela."
Apesar das mudanças, não é esperado um grande foco do atual governo sobre a América Latina, já que Washington está mais voltada para as dificuldades da crise econômica e luta duas guerras no exterior.

Um dos sinais disso é que até agora não se falou do enviado especial à América Latina, projeto que Obama defendeu na campanha presidencial, para mudar as relação com a região.

Hillary no Brasil
A secretária de Estado americana, Hillary Clinton, poderá visitar o Brasil entre os dias 27 e 28 deste mês. A viagem estava sendo negociada ontem entre os dois governos, mas não havia confirmação oficial até o fechamento desta edição.

Venezuela's oil industry

Venezuela's oil industry
May 14th 2009 | CARACAS
From
The Economist print edition

UNTIL a few weeks ago, the Venezuelan government was encouraging private investment in oil services. But in a sudden about-turn, President Hugo Chávez changed the law to make the whole industry a preserve of the state. On May 8th the National Guard began to occupy dozens of drilling rigs, docks and boats operated by private contractors, both local and foreign, hired by PDVSA, the state oil company.

Mr Chávez invoked national security. PDVSA complains that the oil-services firms did not cut their prices when the oil price plummeted last year. But the real reason seems to be that PDVSA has run out of cash. At the end of last year it owed contractors $14 billion, according to a report to the National Assembly.

Mr Chávez says that PDVSA will save $700m a year by ending the outsourcing of activities ranging from docks to maintenance and to the pressurised gas and water injection that many Venezuelan oil wells require. But there will be a cost, and not just in lost technology.

The constitution sets prior judicial review and “fair compensation” as conditions for expropriation. But the oil-service firms will get only the book value of their assets, paid in government bonds and with deductions for any labour or environmental liabilities the government adduces. Many of the service contracts allow for international arbitration, so PDVSA is likely to face expensive lawsuits. And other service contractors not yet taken over may scale back their investment in Venezuela.

Despite years of record oil revenues, PDVSA accumulated liabilities of almost $70 billion by last September, up from less than $30 billion in 2006, according to the company’s financial reports. The company is itself owed more than $24 billion, mostly by Cuba and other neighbours to whom Mr Chávez supplies oil on easy terms.

PDVSA’s decline stems in part from the fact that Mr Chávez has turned what was an efficient oil company into an all-purpose vehicle for implementing “21st-century socialism”. PDVSA, whose workforce has more than doubled since 2003, now builds houses, imports food, runs farms and pays for adult-education projects.

The government insists that Venezuela continues to produce over 3m barrels per day (b/d) of oil. Independent sources put the figure at around 2.2m b/d. The government’s main hope of boosting output lies in the Orinoco heavy-oil belt. It has been seeking foreign partners for the big long-term investment required. Already the adjudication of seven new blocks has twice been postponed. “PDVSA is demanding bidders renounce arbitration rights,” says Pedro Palma, an economist. “Given what has happened, that could be suicidal.”

The cash crunch in the oil industry has a wider impact. “We don’t supply PDVSA directly,” says the owner of a small office-supplies company in the eastern city of Maturín. “But most of our clients do. We’re owed 120,000 bolívares [about $56,000 at the official exchange rate] in overdue payments, and we’re down to 12,000 bolívares in the bank.” So goes Venezuela.

Un resumen de un Plan de Negocios para Agustin

Agustin todo Plan de Negocios debe contar con : (1) un estudio del mercado, (2) los asuntos de localización y tamaño, (3) los aspectos del plan de inversión, (4) los aspectos relacionados con los costos y gastos, (5) los aspectos del financiamiento y (6) las proyecciones en un horizonte de 10 AÑOS, TANTO DEL ESTADO DE RESULTADO COMO DEL FLUJO DE EFECTIVO.

El asunto del mercado ( y las ventas probables): para no tener que hacer un estudio del mercado interrogando a los consumidores potenciales, lo que se hace es lo siguiente, supongamos un hotel de 3 estrellas que es el mas comercial de los hoteles y que por lo general tienen un tamaño de 60 habitaciones, estos hoteles por lo general trabajan en temporada alta al 75% de su capacidad total de habitaciones y en temporada media al 60% y en la temporada baja al 45% de su capacidad, entonces el promedio anual de su capacidad utilizada es del 60% (75 + 60 + 40 entre 3). Asi pues el mercado posible es igual a : 60 habitaciones x 0,60 de capacidad x 365 noches = 13.140 habitaciones al año. Hoy los hoteles tienen habitaciones dobles y casi no tienen simples y en esas habitaciones dobles el promedio de personas que las usan es de 1.90, entonces las perrnoctaciones totales son : 13.140 x 1.90 = 24.966 (personas año) y si suponemos que esos usuarios en promedio viajan sólo por 7 noches entonces: 24.966 turistas noches entre 7 noches de estadia media = 3.567 turistas al año que sería el mercado probable para ese hotel de 3 estrellas. Por lo genral la tarifa de estos hoteles es de 60 dólares por habitación, así pues la posible venta anual de este hotel y solo en habitaciones es de : 13.140 habitaciones año por US$60 = US$ 788.400 al año.

El asunto de la localización se relaciona con el coste medio de un m2 de parcela que en las zonas semi-rurales tiene una incidencia del 10% sobre la inversión total y en las zonas urbanas del 20%. Si la localización es en zona semirural tiene que buscarse un lugar con vistas y un paisajismo muy agradable. Si es en zona urbana un sitio donde circule peatones y cercanos a los centros de buses o cercano a otros atractivos y centros de negocios.

Vamos a suponer que ese hotel de 60 habitaciones se localizaría en una zona urbana atractiva, entonces ahora que ya conocemos el mercado, el tamaño y las ventas posibles para el primer año, tienes que estimar el plan de inversiones, la forma de financiarlo y el Balance General pro-forma. Los criterios son: (1) un hotel de 3 estrellas invierte en promedio en total US$ 70.000 por habitación, en este caso: 60 habitaciones x US$ 70.000 = US$ 4.200.000 de inversión total.

De esa inversion total el 50% es construcción civil, 20% maquinarias y equipos, 20% el coste de la parcela de tierra, y el 10% para capital de trabajo y activos diferidos (o gastos de puesta en marcha). En resumen este hotel invierte : US$ 2.100.000 en construcción civil, US$ 840.000 en maquinarias y equipos, US$ 840.000 en compra de la tierra o parcela, y US$ 420.000 en capital de trabajo y gastos diferidos (50% y 50%).

Ahora bien cómo financiar esa inversión?. En hotelería se acostumbra como practica aportar el 40% de la inversión como patrimonio o capital propio y el 60% como prestamo bancario.(Claro eso depende del plazo que otorgue el Banco y del tipo de interes anual sobre saldo deudor, pero casi siempre el plazo es de 10 años y el interes del 12% al año).

Los socios de este proyecto deben estar dispuestos a invertir US$ 1.680.000 y pedir un prestamo de U$ 2,520.000 (para lo cual hay que calcular una tabla de amortización de ese prestamo). En este BLOG existe un enlace donde se puede calcular una amortizacion de un prestamo.

Una vez que tenemos el Balance General pro-forma de activos, pasivos y capital aportado. Tenemos que hacer una Tabla de Depreciación de los activos.O sea la construcci'on civil dividido en 20 años ( 105.000 por año sin valor salvado) ; las maquinarias y equipos entre 10 años ( 84.000 por año); y los activos diferidos entre 5 años (42.000 por año).

El paso siguiente es estimar el Estado de Perdidas y Ganancias o Estado de Resultado para el primer año. Y sabemos que las ventas anuales del Departamento de Habitaciones es igual a : 13.140 habitaciones al año por US$ 60 cada habitación = US$ 788.400. Pero si multiplicas esa cantidad por 1,6 , tienes la venta total de todos los departamentos de ese hotel o sea US$ 1.261.140. Pero el Departamento de Habitaciones aporta el 62% de la venta total (o sea: US$ 781.907), y el Departamento de Alimentos y Bebidas aporta el 35% de la venta total o sea que su venta es igual a US$ 441.399 al año y los otros departamentos menores (TELEFONIA, SERVICIO DE PISCINA Y ESTACIONAMIENTO DEL AUTO, CAMBIO DE MONEDA) el resto o sea: US$ 31.341.

SI CONOCES LA VENTA DE CADA DEPARTAMENTO, entonces puedes aplicar unos ratios para estimar los costos operativos departamentales. El 12% de la venta del Deparatemnto de Habitaciones son sus costes operativos, pues este departamento arroja una utilidad bruta del 88%. El 35% de la venta del Deparatemnto de Alimentos y Bebidas son costes operativos, pues la utilidad bruta de ese departamento es del 65%, y finalmente los departamentos menores tienen una utilidad bruta igual al 70% y sus costes operativos son del 30%. Con esos ratios puedes estimar o calcular los costes totales operastivos o departamentales al año, osea : 93.829 + 154.490 + 9.402 = US$ 257.721 al año.

Hay que agregar tambien los gatos generales no distribuidos o se el 25% de la venta total al año que es igual a 0,25 x US$ 1. 261.140 = US$ 315.285. Entonces los costes y gastos del primer año son : US$ 257.721 + US$ 315.285 = US$ 573.006 y como la venta probable del primer año es igual a : US$ 1.261.140 quedaría una utilidad antes del impuesto sobre la renta igual a US$ 688.134 al año, o sea: el 54% ; pero hay otros costes del 9% sobre ventas totales que corresponde a luz, telefono, agua, mantenimiento, y quedaria un 45% de utilidad antes del ISR y antes de los costes financieros (intereses a pagar al BANCO).

El asunto ahora es saber cómo crecerian las ventas cada año, a fin de proyectar esas venta en un horizonte de 10 años, y eso se sabe conociendo el crecimiento de las ventas medias de los hoteles de 3 estrellas ubicados en Santa Fe; y no tomar ese crecimiento sino sólo un % de ese crecimiento que parezca razonable para un hotel que comienza a penetrar un mercado. Con ese dato proyectas las ventas en el plazo de 10 años y estimas los costes con los ratios de arriba y asi tienes ya una parte del Estado de Resultado para agregar luego el coste financiero o sea el pago anual de interes al Banco y agregar tambien la depreciación anual de cada año y deducir el pago del Impuesto sobre la Renya (ISR) para obtener ahora la utilidad neta-neta del hotel para cada año.

El paso final es calcular el FLUJO DE CAJA o FLUJO DE EFECTIVO PARA LOS SOCIOS o para el capital propio. Es muy facil: se suma la utilidad neta-neta a la depreciaon anual y se resta el pago del principal o capital que se debe al Banco (que aparece en la tabla de amortizacion), y ese seria el flujo de caja para cada año (suponiendo que no existe crecimiento del capital de trabajo).

Ese flujo de caja de cada año se lleva a VALOR PRESENTE descontando con la tasa del coste de oportunidad (que casi siempre es el interes anual que pagan los Bonos del Estado) y al llevarlo a Valor Presente se compara con la inversión patrimonial de los socios que en este caso es igual a : US$ 1.680.000 , para saber si el Valor Actual Neto (VAN) es positivo y luego estimar por interpolación la Tasa Interna de Retorno (TIR) que deber'ia ser mayor que la Tasa que se utilizó para descontar el flujo de efectivo ( es decir el interes anual que pagan los bonos del Estado). Esto se puede calcular con la herramienta EXCEL.

Por ahora ese es mi resumen general del plan de negocio de un hotel. Espero que sea de utilidad. Si hay preguntas no hay problema para responderlas.

Calculadora hipotecaria

En el enlace de arriba aparece una tabla de amortizacion muy completa para hacer los calculos sobre un prestamo bancario a X plazo y tambien a Y tipo de interes.

Wind power (energía de viento)

By
Jeff Siegel

The American Wind Energy Association released its annual industry report yesterday.

According to the report, in 2008, the U.S. surpassed Germany as the country with the largest amount of installed wind power capacity. This, after more than 8,500 megawatts of new wind power increased the nation's cumulative total to more than 25,300 MW - representing a growth of about 50 percent.

Based on this growth rate, and assuming long-term policy support, this puts the U.S. on a trajectory to generate 20 percent of our electricity from wind energy by 2030. This is a massive jump, based on the 1.25 percent that was generated by installed wind projects at the end of 2008 - and a massive opportunity for investors.

This latest report shows GE continuing to run the turbine show, boasting 43 percent of newly installed capacity in 2008. Vestas (CO:VWS) came in second, Siemens (NYSE:SI) in third, and Suzlon (NSE:SUZLON) and Gamesa (MCE:GAM) rounding out fourth and fifth.

As far as developers are concerned, NextEra Energy (which used to be FPL Energy) owns the most wind energy assets, boasting a total of 6,290 MW - or about 25 percent of all installed capacity.

Las Vegas y su nuevo enfoque hotelero

LAS VEGAS - Las Vegas Sands Corp., propietaria de El Palacio de Venecia y el de Las Vegas, se espera que recorte de 200 trabajadores del hotel-casino, para ayudar a la empresa ahorrar 100 millones de dólares anuales. En Nevada los juegos y sus ingresos disminuyó en más de un 22 por ciento en octubre, el mayor descenso mensual en la historia del Estado. Además, en Las Vegas Convention and Visitors las Autoridades informaron de una disminución de 10,2 por ciento en el número de visitantes debido a la economía de EE.UU. que ha seguido cayendo y ha golpeado a la meca del juego en USA.


¿Cómo define usted un hotel verde? Uno que sólo impide la reutilización y sustitución de sus toallas y el cambio de luces incandescentes por luces fluorescentes compactas o hay algo más?

En estos días, se requiere más que un programa de reutilización de toallas y algunas bombillas para calificar como un eco-hotel. El reto, por supuesto, es determinar cuál hotel es realmente verde y que simplemente se mantenga así.

Una forma es buscar una tercera validación de un grupo como Green Building Council, que promueve las prácticas sostenibles a través de su liderazgo en ahorro de Energía y un nuevo Diseño Ambiental (LEED). Que abarca desde el desarrollo de los sitios donde costruír y los procesos de construcción basado en la calidad del aire y del uso de la energía. El programa certifica hoteles y otras propiedades en una de las siguientes cuatro categorías (Certificado, Plata, Oro y Platino).

En este punto, solo 17 hoteles han logrado aparecer en la lista, aunque más de 700 hoteles se han registrado para su examen. En el ínterin, y acercándose el Día de la Tierra con sólo una semana de distancia, los siguientes ocho hoteles ya ofrecen un enfoque de eco-alojamiento; suponiendo que el estilo y la sostenibilidad no son mutuamente excluyentes.

CityFlats Hotel, Holland, Michigan

Con su azotea restaurante, bar y Ultra-lounge y con una tecno-decoración elegante, el Hotel CityFlats definitivamente pone el diseño al estilo verde. Sus 56 habitaciones tienen la característica de tener suelos de corcho y linos de bambú; en los espacios públicos se combinan los colores con materiales reciclados, y la iluminación LED en todo el estilo con mezclas de alto uso de energía baja. El hotel, que obtuvo la certificación de LEED de oro el mes pasado, también alberga Verde Bebidas Holandesas, y un eco-social orientado a un público especial, el primer jueves de cada mes. En la temporada alta las tarifas son de $ 139 a $ 179 por habitación.

Elemento Lexington, Lexington, Mass.

En la inauguración de la propiedad de Starwood para una prolongada estancia, este hotel en Lexington ofrece un ambiente residencial con una LEED-Gold, la eco-chic. Sus 123 habitaciones tienen la característica de Energy Star electrodomésticos, muebles hechos con madera reciclada y ahorro de agua que conservar casi 1 millón de galones de agua por año. Otros eco-atributos incluyen una piscina de agua salada (sin cloro) y un estacionamiento reservados para vehículos híbridos. El hotel está ofreciendo actualmente el 20 por ciento fuera de temporada alta y para estancias de tres noches o más.

La proximidad del Hotel, Greensboro, N.C.

El pasado mes de octubre, este hotel se convirtió en el primero (y en la actualidad solamente ese hotel en los EE.UU) que ha ganado la certificación LEED Platino. Entre sus más de 70 actividades que ofrece: utiliza 100 paneles solares en sus techos (que proporcionan el 60 por ciento de las necesidades de agua caliente), un eficiente uso de su energética con un sistema de filtración de aire (al usar bombas de 60 pies cúbicos de aire por minuto en las habitaciones); y además el uso de luz natural en 97 por ciento de los espacios ocupados (para cortar los costos de iluminación). Incluso los ascensores generan la energía que se alimenta de la red eléctrica del hotel. Sus tarifas por habitación son desde $ 239 por noche.

Hotel Terra, Teton Village Wyo.

Situado en el paso del tranvía de Jackson Hole, el Hotel Terra con sus 72-habitación logró una certificación (LEED plata), pues fue construido con el concepto verde usando acero reciclado, madera recuperada y unas ventanas que permiten la entrada de luz natural sin dejar de pase el calor. El hotel tiene dos restaurantes y un spa en la azotea que se complementan con sus habitaciones y suites que incluyen 100 por ciento colchones rellenos con material natural, productos de baño orgánicos y cafeteras con café comercial pero la cantidad justa. La tarifa en el verano es desde $ 229 por habitación y noche.

El Palacio, Las Vegas, Nevada

¿Puede un hotel de 3.066 habitaciones considerarse como un espacio con medio ambiente? Puede, claro que s¨: el Hotel El Palacio, que obtuvo el certificado de LEED plata el año pasado, utiliza en las habitaciones, instalaciones de bajo flujo de corte de agua en un 37 por ciento; tiene sensores de humedad y un sistema de riego por goteo- lo cual ayuda a reducir las necesidades de riego en un 75 por ciento. En otra parte de la propiedad, las piscinas son calentadas con energía solar que puede ser dirigido al hotel con un sistema de agua caliente durante los meses más cálidos. Las tarifas por noche van desde $ 199 en adelante.

El Ambrosio, Santa Mónica, California

La mayoría de los huéspedes del Hotel El Ambrose provienen de lugares asiáticos, el hotel posee un estilo artesanal en su decoración y posee 77 habitaciones comodidades de alta categoría. De hecho, es posible que los huéspedes no noten el uso de limpiadores naturales, la falta de espuma de poliestireno y de aerosoles o el aparcamiento para los vehículos híbridos. En su condición de LEED plata, el hotel también ofrece transporte local complementarios a través de un servicio de taxi bio-diesel. La tarifa promedio va desde $ 199 la noche.

Orchard Garden Hotel, San Francisco, California

Con su (certificado LEED) Orchard el hotel Garden, los huéspedes tienen la posibilidad para el uso de la eficiencia energética con la utilización de una tarjeta que deslizan en una ranura justo dentro de la puerta de su habitación y de inmediato se activará la iluminación de la habitación y sistema de control de aire acondicionado; al quitarlo a la salida todo se apaga y esto ahorra cerca de un 20 por ciento en los costes de la electricidad. Con una decoración sostenible de madera de arce, el hotel con sus 86 habitaciones y suites posee un control del uso del agua, posee alfombras de materiales orgánicos y amenidades orgánicas en el baño. Las tarifas van desde $ 189 por noche en adelante.

Gaia Napa Valley Hotel and Spa, American Canyon, California

Muchos hoteles hablar de sus esfuerzos en cuanto a la conservación, este hotel con sus 132 habitaciones 132 coloca la información al público a través de pantallas táctiles en su lobby que permite un seguimiento del uso de la propiedad y el ahorro de la electricidad, el ahorro del consumo de agua y la eliminación de las emisiones de CO2.El Hotel posee Paneles solares y además de claraboyas tubulares para disfrutar del abundante sol de la zona; el agua se recicla con el uso de Estanques de alta eficiencia y de HVAC unidades de medio ambiente al usar refrigerantes para mantener la calidad del aire. Estos y otros esfuerzos ayudaron a al Hotel para ganar su certificación LEED Oro en 2007. Actualmente las tarifas por noche van desde $ 129.

LEVERAGE en Finanzas

Leverage in finance refers to use of an element or source has fixed cost in business. Operating leverage measures the degree of business risk and arises due to fixed cost component in operations. Financial leverage refers to use of debt or borrowed capital. Financial leverage measures the financial risk.

Parque Tecnológico de la USB

Arriba aparece el enlace del Parque Tecnológico de la Universidad Simón Bolívar donde se les da asistencia técnica a pequeñas empresas. Ello denominan ese proceso INCUBAR EMPRESAS.

VIDEO-Marketing

Es un aporte de Francesco LUNA desde Barcelona (España). Después que lo vea con mayor detalle me voy a suscribir de inmediato.

La red de Internet está cambiando la forma de comunicar y de hacer negocios. Más de 1.800 millones de persona conectan a Internet cada día, y el 10% de estos lo hacen en castellano. Quien quiera estar presente en los mercados hispanos, lo ha de hacer por este medio, sin duda.

Evaluación de selección de sitios para construir

Un alumno de la Universidad de Oriente (Isla de Margarita) me preguntaba si era posible evaluar entre dos sitios A y B las posible inversiones de un hotel con datos diferentes según sus localizaciones. En seguida voy a colocar un ejemplo que puede ilustrar este asunto:

Las Diferencias entre dos sitios para construir el hotel

1) Sitios A:

Capacidad anual de la producción de habitaciones:68.438 habitaciones (250 x 0,75 x 365)

Inversión del hotel en el año 1 = US$ 45,5 millones ( 250 x US$ 170.000)

Costo por habitación en el año 2 = 68.438 x U$ 100 = venta año US$ 6.843.800 x 0,12 = U$$ 821.256 costo total / 68.438 =US$ 12

Otros costos generales por habitación en el año 2 = US$ 6.843.800 x 0,25 = US$ 1.710.950, o sea US$ 25 por habitación. Costo total por habitación US$ 12+ US$ 25 = US$ 37

Crédito impositivo para la construcción = 5%

Reventa del hotel después de 5 años= US$ 31,9 millones

2) SITIO B:

Capacidad anual de la producción de habitaciones:82.125 habitaciones (250 x 0,90 x 365)

Inversión del hotel en el año 1 = US$ 65,5 millones ( 250 x US$ 262.000)

Costo por habitación en el año 2 = 82.125 x U$ 120 = venta año US$ 9.855.000 x 0,12 = U$$ 1.182.600 costo total / 82.125 =US$ 14,4

Otros costos generales por habitación en el año 2 = US$ 9.855.000 x 0,25 = US$ 2.463.750, o sea por habitación US$ 30 + US$ 14,4 = US$ 44,4 costo total por habitación

Crédito impositivo para la construcción = 10%

Reventa del hotel después de 5 años= US$ 37,2 millones

Condiciones comunes para ambos sitios

Retorno después de IRS que obtiene el hotel sobre una inversión alternativa= 12% o TASA DE DESCUENTO
Tiempo requerido para la construcción= 1 año
Precio por habitación pagado por un Operador en el año 2 = US$ 80,0 o sea 20% de descuento sobre precio por hab.
Vida productiva del hotel 10 años
Inflación estimada en el país que afecta a costos y precios= 7% anual
ISR para las utilidades hoteles= 35%
______
NOTA: el hotel espera maximizar su utilidad, el primero del año 6. Las inversiones, los costos,la venta y los impuestos se hacen el primer día de cada año al producirse los servicios.

LOS EFECTOS INMEDIATOS

En el sitio A la planta tiene que invertir US$ 45,5 millones. El ISR del 35% sobre ese monto invertido es igual a US$ 15,9 que obtiene como reducción de impuesto el hotel. Los impuesto (ISR) como crédito impositivo del 5% sobre la inversión es igual a US$2,28, que es una reducción impositiva o crédito fiscal debido a la inversión. La diferencia es igual a: (45,5) + 15,9 + 2,28 = (27,32) que es su salida neta de efectivo por hecho de invertir al final del año uno.

En el sitio B la planta tiene que invertir US$ 65,5 millones. El ISR del 35% sobre ese monto invertido es igual a US$ 22,9 que obtiene como reducción de impuesto el hotel. Los impuesto (ISR) como crédito impositivo del 10% sobre la inversión es igual a US$6,55, que es una reducción impositiva o crédito fiscal debido a la inversión.La diferencia es igual a : (65,5) + 22,9 + 6,55 =(36,05). que es su salida neta de efectivo por el hecho de invertir en el año uno.

Veamos los resultados

En el Sitio A

El Hotel tiene una salida de efectivo igual a su inversión estimada en US$ 45,5
El hotel tiene una entrada en efectivo al obtener reducción impositiva del 35% sobre la construcción igual a US$15,9 y el hotel obtiene un crédito fiscal o entrada de efectivo igual a US$ 2,28. El impacto inmediato es igual a : (45,5) + 15,9 + 2,28 = (45,5) + 18,18 = (27,32) o inversión neta en el año uno.

En el Sitio B

El Hotel tiene una salida de efectivo igual a su inversión estimada en US$ 65,5
El hotel tiene una entrada en efectivo al obtener reducción impositiva del 35% sobre la construcción igual a US$22,9 y el hotel obtiene un crédito fiscal o entrada de efectivo igual a US$ 6,55. El impacto inmediato es igual a : (65,5) + 22,9 + 6,55 = (65,5) + 29,45 = (36,05) o inversión neta en el año uno.

CALCULO de las UTILIDADES SOLO POR VENTA de HABITACIONES

La utilidad hotelera en el año 2 y en el SITIO A es igual a: precio estimado que paga por habitación el Operador US$80,0 menos costos totales por habitación igual a US$37, la diferencia es igual a : US$ 43.Con una producción de habitaciones en el año 2 igual a: 68.438 habitaciones, la utilidad antes del pago impositivo (ISR) es igual a: 68.438 x 43 = US$ 2.942.834, y después del pago del ISR del 35% la utilidad es igual a US$ 1.912.842 Si esa utilidad se re-invierte en 4 años adicionales su valor futuro será igual a : (1.912.842) (1,12) elevado a la cuatro = (1.912.842) x (1,573519) = US$ 3.009.893.

La utilidad hotelera en el año 2 y en el SITIO B es igual a: precio estimado que paga por habitación el Operador US$80,0 menos costos totales por habitación igual a US$44,4, la diferencia es igual a : US$ 35,6.Con una producción de habitaciones en el año 2 igual a: 82.125 habitaciones, la utilidad antes del pago impositivo (ISR) es igual a: 82.125 x 35,6 = US$ 2.923.650, y después del pago del ISR del 35% la utilidad es igual a US$ 1.900.373 Si esa utilidad se re-invierte en 4 años adicionales su valor futuro será igual a : (1.900.373) (1,12) elevado a la cuatro = (1.900.373) x (1,573519) = US$ 2.990.273 millones.

Tomando en cuenta la INFLACION del 7% anual, la utilidad REAL para el Sitio A al final del año uno (valor futuro) sería igual a : (1.912.842 ) x (1,0700) = 2.046.741; al final del año dos : (1.912.842) x 1,1449) = 2.190.013, y para final del año tres:(1.912.842) x (1,2250) = 2.343.231.

Tomando en cuenta la INFLACION del 7% anual, la utilidad REAL para el Sitio B al final del año uno (valor futuro) sería igual a :(1.900.373 ) x (1,0700) = 2.033.399; al final del año dos : (1.900.373) x 1,1449) = 2.175.737, y para final del año tres:(1.900.373) x (1,2250) = 2.327.957.

RESUMEN

El mejor sitio para ubicar el Hotel es el SITIO A. Para hacer un flujo de caja completo se necesita obtener las utilidades por la venta de Alimentos y Bebidas y por la venta de otros servicios menores. Pero con esos estimados breves sólo considerando la venta de habitaciones, ya se puede seleccionar el mejor lugar para ubicar el hotel.