Agustin todo Plan de Negocios debe contar con : (1) un estudio del mercado, (2) los asuntos de localización y tamaño, (3) los aspectos del plan de inversión, (4) los aspectos relacionados con los costos y gastos, (5) los aspectos del financiamiento y (6) las proyecciones en un horizonte de 10 AÑOS, TANTO DEL ESTADO DE RESULTADO COMO DEL FLUJO DE EFECTIVO.
El asunto del mercado ( y las ventas probables): para no tener que hacer un estudio del mercado interrogando a los consumidores potenciales, lo que se hace es lo siguiente, supongamos un hotel de 3 estrellas que es el mas comercial de los hoteles y que por lo general tienen un tamaño de 60 habitaciones, estos hoteles por lo general trabajan en temporada alta al 75% de su capacidad total de habitaciones y en temporada media al 60% y en la temporada baja al 45% de su capacidad, entonces el promedio anual de su capacidad utilizada es del 60% (75 + 60 + 40 entre 3). Asi pues el mercado posible es igual a : 60 habitaciones x 0,60 de capacidad x 365 noches = 13.140 habitaciones al año. Hoy los hoteles tienen habitaciones dobles y casi no tienen simples y en esas habitaciones dobles el promedio de personas que las usan es de 1.90, entonces las perrnoctaciones totales son : 13.140 x 1.90 = 24.966 (personas año) y si suponemos que esos usuarios en promedio viajan sólo por 7 noches entonces: 24.966 turistas noches entre 7 noches de estadia media = 3.567 turistas al año que sería el mercado probable para ese hotel de 3 estrellas. Por lo genral la tarifa de estos hoteles es de 60 dólares por habitación, así pues la posible venta anual de este hotel y solo en habitaciones es de : 13.140 habitaciones año por US$60 = US$ 788.400 al año.
El asunto de la localización se relaciona con el coste medio de un m2 de parcela que en las zonas semi-rurales tiene una incidencia del 10% sobre la inversión total y en las zonas urbanas del 20%. Si la localización es en zona semirural tiene que buscarse un lugar con vistas y un paisajismo muy agradable. Si es en zona urbana un sitio donde circule peatones y cercanos a los centros de buses o cercano a otros atractivos y centros de negocios.
Vamos a suponer que ese hotel de 60 habitaciones se localizaría en una zona urbana atractiva, entonces ahora que ya conocemos el mercado, el tamaño y las ventas posibles para el primer año, tienes que estimar el plan de inversiones, la forma de financiarlo y el Balance General pro-forma. Los criterios son: (1) un hotel de 3 estrellas invierte en promedio en total US$ 70.000 por habitación, en este caso: 60 habitaciones x US$ 70.000 = US$ 4.200.000 de inversión total.
De esa inversion total el 50% es construcción civil, 20% maquinarias y equipos, 20% el coste de la parcela de tierra, y el 10% para capital de trabajo y activos diferidos (o gastos de puesta en marcha). En resumen este hotel invierte : US$ 2.100.000 en construcción civil, US$ 840.000 en maquinarias y equipos, US$ 840.000 en compra de la tierra o parcela, y US$ 420.000 en capital de trabajo y gastos diferidos (50% y 50%).
Ahora bien cómo financiar esa inversión?. En hotelería se acostumbra como practica aportar el 40% de la inversión como patrimonio o capital propio y el 60% como prestamo bancario.(Claro eso depende del plazo que otorgue el Banco y del tipo de interes anual sobre saldo deudor, pero casi siempre el plazo es de 10 años y el interes del 12% al año).
Los socios de este proyecto deben estar dispuestos a invertir US$ 1.680.000 y pedir un prestamo de U$ 2,520.000 (para lo cual hay que calcular una tabla de amortización de ese prestamo). En este BLOG existe un enlace donde se puede calcular una amortizacion de un prestamo.
Una vez que tenemos el Balance General pro-forma de activos, pasivos y capital aportado. Tenemos que hacer una Tabla de Depreciación de los activos.O sea la construcci'on civil dividido en 20 años ( 105.000 por año sin valor salvado) ; las maquinarias y equipos entre 10 años ( 84.000 por año); y los activos diferidos entre 5 años (42.000 por año).
El paso siguiente es estimar el Estado de Perdidas y Ganancias o Estado de Resultado para el primer año. Y sabemos que las ventas anuales del Departamento de Habitaciones es igual a : 13.140 habitaciones al año por US$ 60 cada habitación = US$ 788.400. Pero si multiplicas esa cantidad por 1,6 , tienes la venta total de todos los departamentos de ese hotel o sea US$ 1.261.140. Pero el Departamento de Habitaciones aporta el 62% de la venta total (o sea: US$ 781.907), y el Departamento de Alimentos y Bebidas aporta el 35% de la venta total o sea que su venta es igual a US$ 441.399 al año y los otros departamentos menores (TELEFONIA, SERVICIO DE PISCINA Y ESTACIONAMIENTO DEL AUTO, CAMBIO DE MONEDA) el resto o sea: US$ 31.341.
SI CONOCES LA VENTA DE CADA DEPARTAMENTO, entonces puedes aplicar unos ratios para estimar los costos operativos departamentales. El 12% de la venta del Deparatemnto de Habitaciones son sus costes operativos, pues este departamento arroja una utilidad bruta del 88%. El 35% de la venta del Deparatemnto de Alimentos y Bebidas son costes operativos, pues la utilidad bruta de ese departamento es del 65%, y finalmente los departamentos menores tienen una utilidad bruta igual al 70% y sus costes operativos son del 30%. Con esos ratios puedes estimar o calcular los costes totales operastivos o departamentales al año, osea : 93.829 + 154.490 + 9.402 = US$ 257.721 al año.
Hay que agregar tambien los gatos generales no distribuidos o se el 25% de la venta total al año que es igual a 0,25 x US$ 1. 261.140 = US$ 315.285. Entonces los costes y gastos del primer año son : US$ 257.721 + US$ 315.285 = US$ 573.006 y como la venta probable del primer año es igual a : US$ 1.261.140 quedaría una utilidad antes del impuesto sobre la renta igual a US$ 688.134 al año, o sea: el 54% ; pero hay otros costes del 9% sobre ventas totales que corresponde a luz, telefono, agua, mantenimiento, y quedaria un 45% de utilidad antes del ISR y antes de los costes financieros (intereses a pagar al BANCO).
El asunto ahora es saber cómo crecerian las ventas cada año, a fin de proyectar esas venta en un horizonte de 10 años, y eso se sabe conociendo el crecimiento de las ventas medias de los hoteles de 3 estrellas ubicados en Santa Fe; y no tomar ese crecimiento sino sólo un % de ese crecimiento que parezca razonable para un hotel que comienza a penetrar un mercado. Con ese dato proyectas las ventas en el plazo de 10 años y estimas los costes con los ratios de arriba y asi tienes ya una parte del Estado de Resultado para agregar luego el coste financiero o sea el pago anual de interes al Banco y agregar tambien la depreciación anual de cada año y deducir el pago del Impuesto sobre la Renya (ISR) para obtener ahora la utilidad neta-neta del hotel para cada año.
El paso final es calcular el FLUJO DE CAJA o FLUJO DE EFECTIVO PARA LOS SOCIOS o para el capital propio. Es muy facil: se suma la utilidad neta-neta a la depreciaon anual y se resta el pago del principal o capital que se debe al Banco (que aparece en la tabla de amortizacion), y ese seria el flujo de caja para cada año (suponiendo que no existe crecimiento del capital de trabajo).
Ese flujo de caja de cada año se lleva a VALOR PRESENTE descontando con la tasa del coste de oportunidad (que casi siempre es el interes anual que pagan los Bonos del Estado) y al llevarlo a Valor Presente se compara con la inversión patrimonial de los socios que en este caso es igual a : US$ 1.680.000 , para saber si el Valor Actual Neto (VAN) es positivo y luego estimar por interpolación la Tasa Interna de Retorno (TIR) que deber'ia ser mayor que la Tasa que se utilizó para descontar el flujo de efectivo ( es decir el interes anual que pagan los bonos del Estado). Esto se puede calcular con la herramienta EXCEL.
Por ahora ese es mi resumen general del plan de negocio de un hotel. Espero que sea de utilidad. Si hay preguntas no hay problema para responderlas.
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