La Evaluacion del Proyecto POSADA

Había señalado con anterioridad que la metodología sugiere, en esta fase, estimar la cuota para el servicio de la deuda bancaria de 310 millones. Un préstamo a 10 años de plazo y al 12% al año. Pues bien la cuota se estima multiplicando la cantidad del préstamo por el Factor de Recuperación del Capital para 12% y para 10 años, que en la Tabla de Interés Compuesto y de Descuento es: 0,176984. Recordemos que el factor de Recuperación del capital es el pago anual que se requiere hacer para cancelar un préstamo de X valor en determinados años de plazo, con interés compuesto sobre el saldo deudor. La fórmula general de este coeficiente es:

i ( 1 + i ) elevado a la n entre ( 1+ i) elevado a la n menos 1.

Si se multplica el factor por 310 millones de préstamo daría la cuota a pagar cada año durante 10 años igual a 54,9 millones.

El pago del capital o principal para los 10 años es como sigue:

17,7
19,8
22,2
24,8
27,8
31,2
34,9
39,1
43,8
48,8

Y el pago de los intereses cada año, sobre saldo deudor, es como sigue:

37,2
35,1
32,7
30,1
27,1
23,8
20,0
15,8
11,1
6,1

La Posada pagará en el horizonte de10 años una cantidad total por concepto de interés igual a 239,0 y por concepto de principal igual a 310, lo cual suma 549 millones.

Una manera rápida y simple de estimar el pago del principal y los intereses, cada año, es como sigue: para el primer año se multiplica la Cuota de 54,9 por el Factor de Descuento del año 10 o sea: 0,321973 y ello arroja el valor de 17,7 , que es el pago del principal para el primer año y luego si se resta de la cuota 54,9 ese valor de 17,7, se obtiene 37,2 que es el pago por concepto de intéres. Para el segundo año se hace el mismo cálculo sólo que ahora se multiplica la cuota de 54,9 por el Factor de Descuento para el año 9 y para el 12%, es decir 0,360610, lo cual nos arroja el valor de 19,8 para el pago del principal y de la cuota de 54,9 se resta 19,8 y ello daría 35,1 para el pago de los intereses para el segundo año, y de esta manera se continúa hasta el año 10.

El estimado de las depreciaciones lineales (sin valor de rescate) es como sigue:

Edificaciones 258 millones entre 20 años = 12,9 millones cada año
Maquinarias y Equipos 103 millones entre 10 años = 10,3 millones
Muebles y enseres 52 millones entre 5 años = 10,4
Vajillas y etc...36 millones entre 3 años = 12 millones
Gastos pre-operativos o diferidos 21 millones entre 5 años = 4,2 millones

Para los pirmeros 3 años el total de depreciación es igual a 12,9 + 10,3 + 10,4 + 12 + 4,2 0 = 49,8
Se supone que si se recuperan los activos ya depreciados, podemos suponer el valor de 49,8 como constante durante el horizonte de 10 años.

Como ya se han estimado las partidas de los intereses a pagar al Banco (costo financiero) y las depreciaones lineales y anuales, ahora se si puede presentar un Estado de Resultado o de Pérdidas y Ganancias, restando de las ventas totales, los costos operativos, los intereses a pagar al Banco, la depreciación anual, para obtener la Utilidad Gravable, como sigue:

73,0
82,1
84,5
87,1
90,0
102,5
106,2
110,4
115,1
120.1

A los montos anteriores se le deduce el 35% por concepto del pago del Impuesto sobre la Renta (ISR) y se obtiene la Utilidad después del pago del ISR, como sigue:

47,5
53,4
54,9
56,6
58,5
66,6
69,0
71,8
74,8
78,1

El paso siguiente en la metodología es hacer un estimado para un FLUJO DE EFECTIVO o FLUJO DE CAJA desde el año cero, donde se hace la in versión, hasta el año 10, que es el final del horizonte del proyecto. Este Flujo de Caja o de Efectivo comienza con la Caja Inicial desde el año 1 en adelante hasta el año 10, o sea: el capital de trabajo igual a 15 millones.
Luego sigue en el año CERO las partidas de entradas en efectivo del capital propio de 206 millones y del capital crédito de 310 millones. Ahora seguiría como entradas en efectivo y desde al año uno en adelante, la Utilidad antes del pago del ISR o sea: la Utilidad Gravable; y finalmente, desde el año uno en adelante la partida de depreciación lineal igual a 49,8 millones.
La sumatoria de todos estos items arrojaría, desde el año cero hasta el año 10, las entradas en efectivo que van a servir para ser usadas para hacer la inversión total en el año cero, para para pagar el Principal al Banco, para pagar el ISR, luego el saldo de caja final o capital de trabajo, desde el año cero hasta el año 9 y por diferencia para cubrir los totales de las entradas en efectivo, el Reparto a los Socios o Inversionistas de la Posada. Estos valores de Reparto a los Socios, desde el año 1 hasta el año 10, es la riqueza que produce el Proyecto durante cada año, RIQUEZA que deben ser DESCONTADAS a VALOR PRESENTE, para poder comparar su sumatoria, con la inversión realizada por el capital propio de 206 millones.

En este momento de la metodología surge un criterio clave para la evaluación: ¿Con que tasa de interés se debe hacer el descuento ?. Al comienzo del ejemplo ya se había señalado que la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) o la rentabilidad alternativa que se pudo haber tenido antes de decir el proyecto era del 25% anual ( interés que pagan los Bonos del Estado, o sea una rentabilidad sin riesgo o Costo de Oportunidad). Esta tasa del 25% sería el tipo de interés para descontar los flujos de dinero en efectivo, que cada año le quedan a los socios. La Tasa de Descuento es el valor recíproco de la Tasa de Crecimiento, o sea: para el primer año si la tasa de crecimiento es igual 1,25, entonces la tasa de descuento es igual a 1 / (1 + i), es decir 1 / 1,25 = 0,800000.

Recordemos los valores de efectivos que se relacionan con los socios inversionistas y que debemos llevar todos a valor presente, cada uno con su Factor de Descuento, como sigue:

Año Cero (206 millones) , una salida de caja para invertir su capital propio o patrimonio
Año uno, + 79,5 que descontado con 0,80000 da el valor igual = 63,6 millones
Año dos + 83,4 x 0,6400000 = 53,4 millones
Año tres + 82,5 x 0,5120000 = 42,2 millones
Año cuatro + 81,6 x 0,40960 = 33,4 millones
Año cinco + 80,5 x 0,327680 = 26,4 millones
Año seis + 85,2 x 0,2621440 = 22,3 millones
Año siete + 83,9 x 0,209715 = 17,6 millones
Año ocho + 82,5 x 0,167772 = 13,8 millones
Año nueve +80,8 x 0,134218= 10,8 millones
Año diez + 94,1 x 0,107374 = 10, 1 millones

Ahora si podemos hacer la sumatoria de las entradas en caja para los socios, porque todos los valores se encuentran temporalmente a Valor Presente. La sumatoria de los valores desde 63,6 hasta el valor 10,1 es igual a:
294 millones. Este valor es 1,43 veces mayor que la inversión en el año cero hecha por los socios de 206 millones. Es decir el proyecto ha producido un Valor Actual Neto (VAN) positivo igual a : 294 menos 206 = 88 millones.

Ahora bien se puede igualmente estimar la TASA INTERNA DE RETORNO del proyecto (TIR) y para ello es necesario hacerlo con interpolación entre un valor del VAN positivo y un valor de un VAN negativo. El VAN negativo se obtiene si los flujos de dineros para los socios se descuentan al 40% de interés, o sea que el factor de descuento para el año uno sería igual a.
1 entre 1,40 = 0,714286, que multiplicado por el primer valor de 79,5 arrojaría 56,8 millones. Si se siguen descontando con la tasa del 40% cada valor de las entradas en efectivo para los socios, la sumatoria total daría igual a 196,6 millones o sea un valor menor que la inversión del año cero de 206 millones. El resultado es un VAN negativo igual a (9,4 millones).
Ahora por interpolación se encontrará la TIR del proyecto:

Recordemos que el VAN descontado con la tasa de oportunidad del 25% fue igual a + 88
Recordemos que el VAN descontado con la tasa más elevada del 40%, fue negativo (9,4)
Entre estos dos valores debemos obtener la TIR, de esta manera:

TIR = 25 + (40 -25 ) x 88 / 88+ 9,4
TIR = 25 + (15 x 88/ 97,4
TIR = 25 + (15 x 0,9035)
TIR = 25 + 13,6
TIR = 38,6 %

Es decir una TIR APARENTE del 38,6% muchos mayor que la Tasa Mínima Tractiva de Rendimiento del 25%. Con este nuevo indicador el proyecto también parece ser aceptable. Pero el problema de la INFLACION del 15% reduce la TIR APARENTE a una TIR REAL igual al 26% (o sea un punto porcentual sobre el costo de oportunidad del 25% ) y ello nos indicaría mujcho riesgo, debido al contexto donde se hace el proyecto. En efecto:

TIR REAL = 0,386 - ( 0,15 / 1,15) = 0,386 - 0,13 = 0,256 = 25,6% (digamos 26% ).

El tema de formular y de evaluar un proyecto

Para que no sea sólo teoría, de inmediato pasemos a establecer los datos para Formular un proyecto de Poasada Turística y luego, con esos datos, armar el proyecto para poderlo evaluar.

Los datos básicos primero:

Año de inicio del proyecto o de la posible inversión : 2.006
Duración de la inversión: 1 año
Años de operación de la posada: 10 años (horizonte para formular y evaluar)
Rentabilidad alternativa o Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) en el contexto del lugar: 25% anual (se le denomina coste de oportunidad, o sea la tasa que corresponde al interés anual de Bonos del Estado).
Inflación prevista en el contexto del lugar donde se localizaría la posada, digamos 15% al año.

Datos de la posible Inversión:
-Suelo (por lo general el 6% al 10% de la inversión total en zona rural o semi-urbana, y en zona urbana el 20% )
-Edificación (por lo general un 50% de la inversión total)
-Maquinarias y equipos (por lo gteneral un 20% de la inversión total)
-Muebles y enseres (por lo general un 10% de la inversión total)
-Vajilla, cubiertería, mantelería, colchones, sábanas, fundas, cubrecamas, toallas, etc.. (por lo general un 7% de la inversión total)
-Activos diferidos o pre-operativos para el pago de profesionales que formulan y evaluan el proyecto (por lo general el 4% de la inversión total) .
-Capital de trabajo (inventarios y cuentas bancarias) por lo general el 3% de la inversión total o para 15 días de operación

Posible Tamaño de la posada:

-Número de habitaciones previstas (casi siempre 8 pero puede llegar hasta 20)
-Número de camas previstas o plazas-camas
-Número de personas o clientes previstos, trabajando a plena capacidad y número promedio de persona por habitación
-Uso probable de la capacidad: en ALTA TEMPORADA de _______días al año , se estima trabajar al ______% de la capacidad
total en habitaciones.
-Uso probable de la capacidad en BAJA TEMPORADA de ______ días al año, se estima trabajar al ______% de la capacidad total de habitaciones.
-Capacidad promedio anual ________% con un promedio de personas por habitación igual a ______
-Estadía promedio de la clientela en ALTA TEMPORADA igual a ______noches
-Estadía promedio de la clientela en BAJA TEMPORADA igual a ______noches
-Estadía media pesada ______noches

Posible mercado o clientes:
Estimación en ALTA TEMPORADA:
Número de habitaciones____ x _____% de capacidad x No. de días de la alta temporada x promedio de personas por habitación ____ =pernoctaciones/año en ALTA TEMPORADA

Estimación en BAJA TEMPORADA:
Número de habitaciones ______ x ____ % de capacidad x No. de días de baja temporada x promedio de personas por habitación_____ = pernoctaciones /año en BAJA TEMPORADA

Estime la estadía promedio en alta temporada y en baja temporada
Estime la posible tarifa competitiva para el alquiler de las habitaciones por pesrona y por noche ( la tarifa puede ser para vender cama y desayuno, o bien cama, desayuno y cena, o bien el paquete completo de todos los servicios)

Posible personal para trabajar en la Posada:
Para el servicio de habitaciones __________personas
Para el servicio de cocina y bar___________personas
Para el servicio de restaurante___________personas
Para el servicio de mantenimiento y otros ________personas

Estime los salarios y prestaciones sociales anuales para el personal a contratar

Estime algunos datos sobre la Alimentación:
Porcentaje de clientes que compran cama y desayuno______%
Porcentaje de clientes que regresan a cenar _________%
Estime el precio medio de una Cena_________________

Financiamiento previsto para la propuesta de Inversión:
De la inversión total qué porcentaje de capital propio ________%
De la inversión total qué porcentaje de capital crédito _______%

De las negociaciones con el Banco: cuáles son los rubros que pueden financiar, con qué tipo de garantía, con qué plazo en año, con qué tipo de interés anual, cuáles serían los años de gracia sólo para el pago de intereses, o en todo caso los años muertos para no pagar, durante unos años, la cuota del servicio de la deuda, cuál es la comisión Flat para administrar el préstamo bancario.

Estime con los datos que le proporcione el Banco una Tabla de Amortización del Préstamo para conocer la cuota o servicio anual de la deuda y año a año el pago del capital y el pago de intereses sobre el saldo deudor.

El tema de las depreciaciones:
haga una tabla de depreciación de los activos fijos, los activos diferidos. Se estima por lo general depreciar la edificación en 20 años, las maquinarias y equipos en 10 años, los muebles y enseres en 5 años, los activos diferidos , para pagar honorarios profesionales en 5 años, los enseres como vajillas, cubietería,etc.. en 3 años

Pongamos un ejemplo para ilustrar el uso de los datos duranet el proceso sistemático de Formular el proyecto:

Consideremos las siguientes hipótesis:

Posada de 8 habitaciones con un promedio de 3 personas por habitación.
Trabajaría en ALTA TEMPORADA durante 200 días, pero sólo al 80% de su capacidad instalada, e decir que en Alta Temporada estime las pernoctaciones/año de esta manera.

8 habitaciones x 0,80 x 200 x 3 = 3.840 pernoctaciones/año

Trabajaría en BAJA TEMPORADA durante 165 días al año, pero sólo al 40% de la capacidad instalada, es decir que en Baja
Temporada las pernoctaciones / año sería:

8 habitaciones x 0,40 x 165 días x 3 = 1.584 pernoctaciones/año

Supongamos que perviendo algunos riesgos se decide una hipótesis para un promedio de temporada anual de esta manera:

8 habitaciones x 0,50 x 200 días x 3 = 2.400 pernoctaciones/año

Se supone que pueda existir una hipótesis de crecimiento del mercado (en base a la experiencia y observación de los negocios similares) de un 5% anual de las pernoctaciones anuales desde el año 1 al año 5 (período infantil del proyecto), y luego del 10% por año desde el año 6 al año 10.

Se parte del supuesto que la venta básica es Cama y Desayuno a una tarifa semilar a la de la competencia, es decir: de Bs. 65.000 (más o menos 30 dólares por personas y noche). Se supone que de las pernoctaciones totales, expresadas en dinero, el 46% de los clientes regresan a la Posada para consumir una cena de Bs. 30.000 (US$ 14 por cena). Así pues, la venta total estimada al año en millones de unidades monetarias sería como sigue:

Pernoctaciones/año (para los 10 años del horizonte del proyecto) y a valores corrientes y sin inflación:

2.400
2.520
2.520
2.520
2.520
2.640
2.640
2.640
2.640
2.640

Estas pernoctaciones al ser multiplicadas por la tarifa media por persona y noche de Bs. 65.000 ( digamos US$ 30) produce los ingresos por venta de habitaciones (y desayuno) en millones de unidades monetarias igual a :

156
164
164
164
164
172
172
172
172
172

El estimado de la venta de la Cena para el 48% de los clientes que la demandan a Bs. 30.000 por cena (US$ 14), sería en millones:
72
76
76
76
76
79
79
79
79
79

Para un estimado de una Venta Total Anual de:

228
240
240
240
240
251
251
251
251
251

Una vez que se ha determinado el posible presupuesto de ventas (Cama y desayuno + cena adicional ), se deben estimar los costos operativos. Aunque estos costos se deben estimar en base a la remuneración anual del personal y según los posible costos de la materia prima para preparar los alimentos y los gastos generales para mantener las habitaciones (incluyendo lavandería) y atender al restaurante y al bar, así como los gastos generales de mantenimiento y administración; en ete ejemplo aplicaremos algunos coeficientes o parámetros conocidos por la experiencia. En efecto, en el departamento de habitaciones los costos operativos por lo general son el 12% de los ingresos por la venta de habiatciones (en este caso Cama+Desayuno). En cuanto a los costos para alimentar a la clientela, corresponde al 60% de los ingresos por alimentación (en este caso sólo los ingresos por Cenas). Un vez estimados los costos totales se puede agregar un 10% de imprevistos. En este ejemplo los costos operativos por la venta de Cama+Desayuno es como sigue en millones de unidades monetarias:

19
20
20
20
20
21
21
21
21
21

Los costos operativos por la venta de las Cenas:

43
46
46
46
46
47
47
47
47
47

Arrojando un costo total operativo departamental con el 10% de imprevistos igual a :

68
73
73
73
73
75
75
75
75
75

Estos costos al restarlos de los ingresos por las ventas totales año a año (durante los 10 años) nos arrojaría una utilidad bruta operativa antes de los costos financieros (intereses al Banco) y antes de las depreciaciones y en millones igual a:

160
167
167
167
167
176
176
176
176
176

Es necesario explicar que en estos estimados se ha hecho una simplificación con los costos operativos totales, ya que no hemos clasifiacado los costos en fijos (que no se relacionan con las ventas) y en costos variables que si se relacionan proporcionalmente a las ventas. Se sabe que según la naturaleza del alojamiento posada: el 70% de los costos son variables y el el 30% adicional son costos fijos (nómina y mantenimiento). Esta distribución es diferente al hotel clásico en el cual el 45% son costos variables y el 55% son costos fijos.

Se podría agregar los costos generales no distribuidos para mantenimiento y administración con un parámetro conocido por experiencia. Pero en este caso sólo consideraremos estos costos operativos de habiatciones y alimentación. Para restarlos del estimado de las posible ventas y obtener la utilidad bruta antes de impuestos y antes de los intereses y la depreciación.

Para una posada de sólo 8 habitaciones es posible que la inversión por habitación sea de US$ 30.000 dólares por habitación, es decir un estimado total de US$ 240.000 dólares (en el caso de la unidad monetaria llamada Bolívar en Venezuela a Bs. 2.150 bolívares por dólar, entonces la inversión total de esta posada de 8 habitaciones se estimaría en 516 millones de bolívares, distribuido de esta manera):

Suelo: el 6% de la inversión total, o sea 31 millones
Construcción o Edificaciones : 50% de la inversión total , o sea 258 millones
Maquinarias y Equipos : el 20% de la inversión total, o sea 103 millones
Muebles y enseres: el 10% de la inversión total, o sea 52 millones
Vajillas, etc... el 7% de la inversión total, o sea 36 millones
Preoperativos para pagar profesionales: el 4% de la inversión total, o sea 21 millones
Capital de trabajo: el 3% de la inversión total, o sea 15 millones

Todo lo cual sumaría la inversión total igual a 516 millones
De esta inversión total el 60% sería financiado con un crédito bancario (310 millones) y el 40% con capital propio (206 millones).

Hasta este momento la metodología sistemática ha cubierto: el problema del Tamaño, del mercado y las posible ventas, los costos operativos (según la venta de habitaciones+desayuno y cenas), así como la posible inversión y sus fuentes de financiamiento. Es posible que el crédito bancario se conceda con un plazo de 10 años, al 12% anual de interés, sin años de gracias y financiando los rubros que tengan garantía hipotecaria de primer grado e incluso algunos equipos con garantía prendaria y alguna garantía colateral. Si este fuese el caso, es necesario entonces estimar una Tabla de Amortización del préstamo bancario de 310 millones, con el fin de conocer la cuota o servicio de la deuda anual, y los pagos del capital y los interes año a año.

Igualmente la metodología exige preparar la Tabla de Depreciaciones de los activos Fijos y los Activos Diferidos, considerando una depreciación anual y lineal de 20 años para la edificación, 10 años para la Maquinaria y los equipos, 5 años para los Muebles y Enseres, 5 años para los Activos Diferidos (para el pago de los servicios profesionales antes de operación), y 3 años para los otros activos de corta vida como: vajillas, cristaería, cubiertería, etc... Esta tabla de depreciación (sin valor salvado) permitirá colocar sus resultados en el Estado de Pérdidas y Ganancias pero sólo con fines fiscales, ya que la deprecaión no es una salida de efectivo, sino sólo se añade como si fuera un costo para poder estimar el pago del impuesto sobre la renta (ISR), por lo general del 35% de la utilidad bruta (ingresos por venta, menos costos operativos, menos intereses pagados al Banco, menos depreciaciones). Veremos que el resultado es una utilidad neta después de pagar el ISR y que se le debe de nuevo añadir la depreciación en el Flujo de Efectivo.

El paso siguiente es entonces preparar la Tabla de Amortización del préstamo, la Tabla de Depreciaciones, el Estado de Resultado y el Flujo de Efectivo, pues con este flujo de fectivo se podrá obtener la cantidad de efectivo que, año a año, le quedará a los inversionistas o socios dueños de la Posada y que produce cantidades que deben ser descontadas a valor presente, con la Tasa o el Interés de una posible rentabilidad alternativa (como lo que pagan los Bonos del Estado).

Hasta aquí la primera parte del ejemplo. En la otra Hoja de este Blog veremos como estimar la cuota del servicio de la deuda, el pago del principal o capital , el pago de intereses al Banco y los estimados de depreciaciones, para poder calcular el Estado de Resultado y el Flujo de Efectivo, que es la herramienta que permitirá obtener los datos para la evaluación del proyecto.

Elementos claves para formular y evaluar un proyecto

La evaluación de un proyecto hotelero se realiza encadenando de una forma sistemática un conjunto de presupuestos que van desde el presupuesto de un posible mercado de clientes y las posibles ventas, pasando luego por un presupuesto de inversión en activos circulantes, activos diferidos y activos fijos, con sus correspondientes formas de financiamiento (capital propio y capital crédito), un presupuesto relativo a las depreciaciones de los activos  diferidos y los activos fijos, el presupuesto para el pago de la deuda en pago de intereses y pago del capital, el presupuesto de costos operativos variables y fijos, el presupuesto de los gastos generales no distribuidos.

Con estos presupuesto el analista primero estima un Balance General pro-forma donde debe definir el plan de inversión total y por rubros, así como los rubros que serían financiados por el crédito bancario y los rubros a ser financiado por el capital propio o patrimonio. Luego estima un posible Estado de Resultado o de Pérdidas y Ganancias, para lo cual se apoya en los estimados de ventas posibles tanto de habitaciones, así como de otros de los servicios hoteleros, vale decir: alimentos, bebidas y servicios menores. Esta venta tiene que ser proyectada en el tiempo con una determinada tasa de incremento según los estudios del mercado; esta proyección se acostumbra ha hacerla para un horizonte temporal de 10 años. De esos estimados de ventas anuales se deben deducir los costos variables (relacionados con el incremento o el decremento de las ventas), los costos fijos que permanecen más o menos iguales en el tiempo, así como los gastos generales no distribuidos que casi siempre forman un determinado porcentaje de la venta total. Se obtiene entonces una utilidad bruta si se restan las ventas estimadas de esos costos y gastos y de esa utilidad bruta se deduce el pago del impuesto sobre la renta (ISR), para obtener la utilidad neta después de pagar el ISR.

Veremos que esta utilidad neta temporal más los valores asignados a las depreciaciones forman la riqueza general de la empresa, lo cual permitiría hacer un Flujo de Caja o de Efectivo, que es el presupuesto clave para poder evaluar el proyecto hotelero en base a criterios financieros.

En cada uno de estos pasos sistemáticos existen parámetros que se pueden aplicar según la experiencia y existen partidas que se deben considerar para que el proceso de formulación sea el adecuado, como el tratamiento de la partida depreciación, de la partida intereses para el pago de la deuda, de lo que se denomina valor de rescate o valor salvado. Igualmente la comparación temporal entre las salidas del efectivo y las entradas de efectivo en un Flujo de Caja se debe hacer con la herramienta financiera de los valores descontados utilizando una adecuada tasa de descuento que es un elemento clave para una correcta evaluación.

Una explicación sencilla acerca del retorno de su inversión (ROI) lo encuentra COLOCANDO EN EL BUSCADOR : ROI VIDEO:

LOS VIDEOS DE ZDNET

El envio de archivos grandes

En el enlace de arriba aparece lo que se llama TURBO UPLOAD (Beta), un lugar donde ud. puede enviar sus archivos grandes y pesados sin problema. Los archivos máximos de 70 MB se van por este sistema sin problema alguno. Es muy útil para profesores que necesitamos mandar archivos completos a los alumnos o a otros profesores. No hay duda que esto facilita el asunto.

La ampliacion y la decision financiera

El Hotel Cristal vende en la actualidad 51.721 habitaciones al año trabajando en promedio al 65% de su capacidad instalada en habitaciones, pero dentro de 3 años la gerencia tiene el proyecto de hacer una ampliación para cubrir nuevos segmentos del mercado. Entre tanto se han realizado los estudios técnicos y de mercado para analizar esta nueva iniciativa.

El hotel en el momento actual tiene un costo variable igual a US$ 197.003 que entre 51.721 habitaciones al año arroja un costo variable por habitación igual a US$ 3,81 y los costos fijos anuales son US$ 295.505 y además el hotel tiene una depreciación lineal igual a US$ 110.250. En los años que restan antes de su ampliación, el hotel tendrá ventas anuales igual a 51.721 x US$ 80 por habitación = US$ 4.137.680 al año. La política de la empresa es mantener estable sus tarifas o precios de sus habitaciones, incluso para las nuevas habitaciones del proyecto de ampliación.

Se estima que según el nuevo mercado la ampliación será de 82 nuevas habitaciones para llegar a un tamaño ideal de 300 habitaciones. Esta ampliación requerirá de una inversión adicional estimada en US$ 6.150,000, pero permitirá aumentar la venta de habitaciones en 19.454 unidades al año para ser vendidas también a US$ 80 por habitación.

El hotel de 300 habitaciones tendría un costo variable de US$ 5,06 por habitación y los mismos costos fijos de US$ 295.505 anual y además la depreciación lineal, según el nuevo plan de inversión en activos fijos.

El hotel estaría gravado en un 35% para pagar el impuesto sobre la renta (ISR). Suponiendo que los costos se cancelan en el año en que se generan y que los ingresos por venta de habitaciones se cobra de contado, la Gerencia desearía conocer si su proyecto de ampliación es una iniciativa adecuada, suponiendo una Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento del 10% anual.

-HOTEL ACTUAL

Verntas anuales (ingresos) = US$ 80 x 51.721 = US$ 4.137.680
Costos fijos = US$ 295.505
Depreciación lineal = US$ 110.250
Costos variables totales = US$ 3,81 x 51.721 = US$ 197.057
Pago de ISR = 0,35 ( 4.137.680 - 295.505 - 110.250 - 197.057) = US$ 1.237.204
Flujo neto de caja anual = US$4.137.680 - US$295.505 - US$197.057 - US$1.237.204 = US$ 2.407.914
Anualidades descontados = US$ 2.407.914 x 2, 486852 = US$ 5.988.126

- HOTEL AMPLIADO

Ventas anuales (ingresos) = US$ 80 x 71.175 = US$ 5.694.000
Costos fijos = US$ 295.505
Depreciación lineal = US$41.470
Costos variables totales = US$ 71.175 x US$ 5,06 = US$ 360.146
Pago de ISR = 0,35 ( 5.694.000 - 295.505 - 41.470 -360.146) = US$ 1.748.907
Flujo neto de caja anual = US$ 5.694.000 - US$ 295.505 - US$ 360.148 - US$ 1.748.907 = US$ 3.289.440
Anualidades descontadas = US$ 3.289.440 x 2,486852 = US$ 8.180.350

Resumen: siguiendo el criterio del VAN es acertada la decisión de realizar la ampliación.
(Nota : observése que 2,486852 es el valor actual de una anualidad constante al 10% anual y en 3 años).

Real Estate Analysis

Los cursos del MIT sobre el análisis de las inversiones inmobiliarias aparece abajo. Hay que hacer clic en MIT Courses:

FORO

El Software ARGUS que se utiliza para hacer el análisis aparece en seguida:

ARGUS SOFTWARE

El costo ponderado de los capitales

El costo ponderado de los capitales para financiar un proyecto, expresado en %, sirve como tasa de descuento y es una alternativa al costo de oportunidad del dinero. En efecto:

Supongamos que un proyecto se financia con dos tipos de capital : capital suscrito y débito bancario. Supongamos también que los flujos de rendimientos previstos no presentan crecimientos tendenciales y que las inversiones son homogéneas en relación a los rendimientos. Si una empresa Z tiene la siguiente característica:

Valor en el mercado de sus fuentes financieras

B = Valor de las obligaciones o préstamo 5.000
S = Valor en el mercado de las acciones 5.000
V = Valor en el mercado de la empresa 10.000

Flujos de rendimientos

O = utilidad líquida operativa prevista 1.000
F = Costo de los intereses pagados al banco 200
E = Utilidad líquida anual para el capital suscrito 800

Para esa empresa, debemos establecer las siguientes relaciones:

V = B + S , es decir: el valor total de la empresa en el mercado es igual al valor de sus obligaciones ( o empréstitos) más el valor en el mercado de sus acciones (capital suscrito). Además, si ignoramos el efecto del impuesto sobre la renta (ISR), entonces tenemos : O = E + F, es decir, la utilidad líquida operativa prevista sirve para pagar los intereses al banco y los dividendos a los accionistas con las cantidades fijas F y E respectivamente.

Por lo tanto, podemos considerar tres flujos de rentas y de tasas de capitalización ( o tasas de descuento) con valor fijos como sigue:

B = F / t 1, o sea que t1 = F / B

S = E / t2, o sea que t2 = E / S

V = O / t3, o sea que t3 = O / V

La primera tasa de descuento ( t1) , es simplemente el rendimiento que se cancela al banco por los intereses del préstamo o las obligaciones.

La tercera tasa de descuento (t3), refleja es el beneficio o lucro operativo en relación a todas las partidas financiadas (a los activos invertidos). Esta tasa t3 será superior a la tasa t1 si existe la probabilidad de que la empresa consiga los volúmenes previstos mayores al pago de los intereses bancarios.

Finalmente la tasa t2 es la tasa del flujo de utilidad residual que le queda a los accionistas para el pago de dividendos. En una situación donde el financiamiento se haga sólo con capital suscrito (sin préstamos) entonces t2 será igual a t3. Al obtener préstamos bancarios (incurrir en débito) , el flujo residual para pagar dividendos a los accionistas estaría sujeto a lo que se llama la incertidumbre financiera, además de la incertidumbre propia de la empresa.

Para cualquier empresa, con cualquier estructura de financiamiento con el capital suscrito debemos tener : t2 > t3 > t1. En ejemplo numérico, tenemos:

t1 = 200 / 5.000 = 0,04 ( 4%)
t2 = 800 / 5.000 = 0,16 (16%)
t3 = 1.000 / 10.000 = 0,10 (10%)

Para cualquier estructura de capital, la relación entre las tres tasas, en cualquier ocasión, viene dada por la fórmula :

t3 = t2 S + t1 B / B + S = 0,16 x 5.000 + 0,04 x 5.000 / 5.000 + 5.000 = 1.000 / 10.000 = 0,10 = 10%

La tasa del 10% puede ser también establecida como un promedio ponderado entre las tasas t2 y t1 (tasa para los accionistas y tasa para el banco). Sea el peso o la ponderación p1 = S / ( S+ B ) o sea: p1 = 5.000 / (10.000) = 0,50 (50%) , o sea el peso del valor del capital propio al valor total de todos los activos o valor de la empresa, y el peso p2 = B / (S +B) = 5.000 / ( 5.000 + 5.000) = 0,50 = 50% , o sea el peso del valor de las obligaciones o créditos sobre el valor total de los activos ( la incidencia del débito) , entonces :

t3 = t2 x p1 + t1 x p2
t3 = 16% x 0,50 + 4%. x 0,50
t3 = 0,08 + 0,02
t3 = 0,10 (10%)

Esa tasa global o combinada del 10% es el promedio pesado entre el costo del capital propio (16%) y el costo de los recursos proporcionados por el banco o débitos (4%). Y es la tasa para descontar. Si la TIR es mayor que esa tasa del 10%, entonces la inversión es aceptada como conveniente.

También la tasa de capitalización o de descuento del capital propio, t2 = 0,16 (16%) en términos de la tasa global de descuento, t3 = 0,10 (10%) , se obtiene con un ajuste de la incertidumbre financiera ( relación débito a capital propio) de este modo:

t2 = t3 + (t2 – t1 ) x B / S

t2 = 0,10 + (0,10 – 0,04) x 5.000 / 5.000
t2 = 0,10 + (0,06) = 0,16 (16% )

Entonces y en resumen: el costo del capital en una combinación de capital propio más capital crédito, depende de la estructura combinada entre esas dos fuentes y sus pesos (ponderaciones) para lograr el financiamiento o estructura de capitalización.
(Fuente: Ezra Solomon. (1969) .Teoría de la administración financiera. Rio de Janeiro. Zahar Eitores. ).

No obstante en el año de 1997, es decir casi 10 años después de las sugerencias de Ezra Solomon, el profesor Timothy a. Luehrman del MIT (Sloan School of Management) nos señala que para no correr mucho riesgo con una tasa de descuento es preferible hacer un estimado más conservador y entonces la fórmula sería como sigue:

Tasa de Descuento = (débito / débito+capital propio) ( % del débito o su costo) ( 1 - TIR ) + (capital propio/ débito + capital propio) ( % del capital propio o su costo).

El profesor Luehrman nos dice que el costo del bébito y el costo del capital propio con los costos de oportunidad, pero que es necesario hacer un ajuste en esa estructura de capitales añadiendo: 1 - la TIR (siendo TIR la Tasa de Impuesto sobre la Renta corporativa). Este ajuste tiene el efecto de obtener una tasa de descuento más modesta y baja), lo cual daría como resultado un VAN más elevado que el que se obtendría sino hacemos tal ajuste. Es decir:

t3 = 16% x 0,50 + (4% x 0,50) ( 1 - 0,35)
t3 = 8% + 1,3%
t3 = 9,3% (tasa de descuento)

El resultado en relación a 10% que habíamos obtenido con anterioridad es 0,70 puntos porcentuales menos.
Recordemos que el factor de Descuento para el primer año y al 10% de interés es 0,909091, pero para el 9% es menor o sea: 0,917431. De manera pues que un valor igual a 100 descontado con el primer factor nos daría : 90,91, pero con el segundo factor su resultado es: 91,74, es decir 0,833 mayor, lo cual significa que al hacer este descuento con 9% el VAN será mejor que si lo hacemos con el 10%.

(Fuente: T. A. Luehrman, What´s It Worth ? A General Manager´s, Harvard Business Review, May-June, 1997)

La evaluacion de proyectos publicos

Un blog con el documento

El artículo del chileno Eduardo Contreras (buscarlo en el Blog de arriba en el tema Valor del tiempo del viaje), trata el asunto de la evaluación de inversiones públicas y su posible aplicabilidad a Chile. Nos dice Contreras que en Chile predominaba el análisis llamado Costo/Efectividad para bienes y servicios donde había mercados observables. Indagar otras metodologías era necesario, como la valoración contingente, precios hedonísticos, enfoque distributivo, evaluación de proyectos múltiples.

En un proyecto privado se compara toda la inversión con la sumatoria de los valores agregados del proyecto que formarían parte del PIB. Pero en un proyecto público como se evalua con la herramienta beneficio/costo y precios sombra o precios de cuenta, es diferente la manera de hacerlo, pues los beneficios pueden ser tangibles e intangibles. El asunto es poder conocer los impactos positivos y los impactos negativos de un proyecto público.

En un proyecto educativo se supone que el beneficio se puede conocer mediante el mercado de trabajo, pues antes de la formación técnica si la persona iba al mercado de trabajo ganaría menos que si estaría mejor preparado. La diferencia de salarios a través de los años es el beneficio debido al adistramiento y ello se descontaría a valor presente con la tasa social de descuento ( 10% o bien 12%) para conocer si esos beneficios desconatdos son mayores o menores que el costo durante años de preparar a esa persona.

En la evaluación de proyectos públicos pueden haber entradas y salidas de efectivo que a nivel social se anulan, como el pago de un impuesto que es un beneficio para el fisco pero es un costo para la sociedad como un todo. El impuesto es solamente una transferencia de un "bolsillo" a otro. Claro si el enfoque es distributivo es otro asunto.

Criterios de decision bajo riesgo e Incertidumbre

Al invertir en un nuevo proyecto tenemos que considerar el RIESGO y también la INCERTIDUMBRE, pues los resultados pueden ser muy diferentes a un una evaluación bajo CERTEZA TOTAL

Diversos factores internos y externos pueden entonces cambiar la rentabilidad del proyecto. Como en el caso del RIESGO los rendimientos son aleatorios, o sea que el VAN es una variable aleatoria y también la TIR o Tasa Interna de Retorno es una variable aleatoria, es necesario estimar un rendimiento monetario esperado o también una equivalencia de certidumbre o en todo caso una rentabilidad añadiéndole una prima por riesgo. El asunto se simplifica si es posible saber que los rendimientos netos pueden tomar diferentes cuantías y probabilidades de ocurrencia en digamos unos determinados años de duración prevista. El analista después de consultar la historia de los riesgos en proyectos similares, puede establecer por ejemplo que en 3 años los rendimientos netos y sus probabilidades son como sigue:

• AÑO 1
  Rendimiento neto (millones)
  40 con probabilidad 0,40
  60 con probabilidad 0,60
  

• AÑO 2
  Rendimiento neto (millones)
  50 con probabilidad 0,30
  60 con probabilidad 0,40
  70 con probabilidad 0,30
  

• AÑO 3
  Rendimiento neto (millones)
  40 con probabilidad 0,20
  60 con probabilidad 0,50
  80 con probabilidad 0,30
  

Entonces los rendimientos esperados serían:

Año 1 = 40 x 0,4 + 60 x 0,6 = 52
Año 2 = 50 x 0,3 + 60 x 0,4 + 70 x 0,3 = 60
Año 3 = 40 x 0,2 + 60 x 0,5+ 80x 0,3 = 62

Para un descuento de digamos i = 20% y para 100 millones de efectivo, el rendimiento monetario esperado sería:

RME = 52 x 1/1,20 + 60 x 1/1,20 elevado a la dos+ 62 x 1/1,20 elevado a la tres menos 100 = 20,88 millones

O lo que es lo mismo:

RME= (52 x 0,8333 + 60 x 0,69444 + 62 x 0,578704) menos 100
RME = (43,33 + 41,67 + 35,88) menos 100 = 20,88 millones
Es decir: un VAN positivo pues la suma de los rendimientos esperados es igual a 120,88 mayor que la inversión original igual a 100.

Ahora bien la La INCERTIDUMBRE es un asunto más complejo porque la persona que va ha tomar la decisión no tiene suficiente información para asignar probabilidades a los posibles rendimientos futuros y lo único que conoce son los llamados ESTADOS DE LA NATURALEZA que podrían presentarse con sus consecuencias. Los criterios de decisión pueden ser;

• LAPLACE
  
• MAXIMIN
  
• MAXIMAX
  
• CRITERIO DE SAVAGE
  

Por ejemplo un proyecto de alojamiento turístico como un HOTEL puede realizarse en tres tamaños en cuanto al número de habitaciones: hotel pequeño (60 habitaciones), hotel mediano (120 habitaciones) o bien hotel grande (300 habitaciones). Por otra parte, se pueden presentar tres niveles distintos de demanda de habitaciones: baja, normal o alta. Entonces los rendimientos en millones de unidades monetarias que se podría esperar sería como sigue:

Hotel pequeño con demanda baja = 50; con demanda normal = 50 ; y con demanda alta= 50
Hotel mediano con demanda baja = 20; con demanda normal = 70; y con demanda alta = 70
Hotel grande con demanda baja = -40; con demanda normal = 40; y con demanda alta = 120

La pregunta es : ¿Qué proyecto se debe elegir según esos estados de la naturaleza?

Según el criterio de LAPLACE hay que estimar el valor medio de los rendimientos para cada tamaño de hotel. O sea.

hotel pequeño : 50+50+50 entre 3 = 50
hotel mediano : 20 +70+70 entre 3 = 53,33
hotel grande: -40 + 40+120 entre 3 = 40

Entonces se elige aquel hotel que presente el máximo rendimiento promedio, o sea el HOTEL MEDIANO con 53,33 millones de unidades monetarias. Esta es pues una elección PRUDENTE

Con el criterio MAXIMAX se elige la opción con el mayor rendimiento, es decir el HOTEL GRANDE con 120 millones. O sea un a elección con: OPTIMISMO TOTAL:

Puede también con el criterioMAXIMIN o de Wald, buscar para cada estado o demanda el mayor rendimiento, pero para la situación más crítica, en este caso la situación DE BAJA DEMANDA :

Demanda baja, tamano pequeño = 50
Demanda baja, tamaño mediano = 20
Demanda baja, tamaño grande = -40

La elección es el Hotel PEQUEÑO por presentar el mayor rendimiento, pero en una situación de demanda crítica. Una elección con OPTIMISMO PARCIAL:

Con el método de SAVAGE o minimax de pérdidas, se buscan para cada demanda el mayor rendimiento, o sea:

Para Demanda baja lo máximo en rendimiento es 50 millones
Para Demanda normal lo máximo en rendimiento es 70 millones
Para Demanda alta lo máximo en rendimiento es 120 millones

Con esos datos se construye una matriz de pérdidas donde aparecen las restas para cada estado de esta forma:

50 menos 50 = 0
50 menos 20 = 30
50 + 40 = 90

50 menos 70 = 20
70 menos 70 = 0
70 menos 40 = 30

120 menos 50 = 70
120 menos 70 = 50
120 mnos 120 = 0

Así pues la matriz sería

0 20 70
30 0 50
90 30 0

Y ahora se elige, en la MATRIZ, la mayor pérdida que se puede producir o lo máximo que se deja de ganar respecto al mejor resultado.

Hotel pequeño = máximo rendimiento que se deja de ganar = 70
Hotel mediano = máximo rendimiento que se deja de ganar = 50
Hotel grande = máximo rendimiento que se deja de ganar = 90

Luego se elige el proyecto con la menor pérdida o sea EL HOTEL MEDIANO. Es decir una elección con LA MENOR PERDIDA

Se observa que la elección del tamaño del hotel es distinta según el criterio que se aplique. Como cada criterio se basa en supuestos iniciales distintos o sea: PRUDENCIA, OPTIMISMO TOTAL, OPTIMISMO PARCIAL y MENOR PERDIDA, entonces será la alta gerencia a quién le tocará, como órgano superior, decidir en consecuencia.

El costo para una empresa de sus fuentes financieras

Una empresa casi siempre tiene varias fuentes para lograr el financiamiento para sus proyectos. Se dice en la jerga financiera que cuando se evalua un proyecto de inversión lo lógico es realizar el descuento de los flujos de efectivo, en el FLUJO DE CAJA,utilizando el mismo tipo de interés que hubiesemos descartado como una opción posible. Esto se llama descontar con el Costo de Oportunidad. Algunos analistas señalan que el Costo de Oportunidad es el interés que pagan los Bonos del Estado que son documentos sin riesgo alguno. Pero de nuevo si se obtuviese el costo ponderado de las fuentes para financiar un proyecto, ese costo de capital también puede ser la tasa de descuento. Casi siempre un proyecto se puede financiar recurriendo a las siguientes fuentes:

• Crédito de proveedor
  
• Descuento a papeles comerciales
  
• Descuento Financiero
  
• El préstamo bancario para amortizar
  
• Empréstito por un número X de títulos de Y valor cada uno
  

El llamado crédito de proveedor casi siempre se conceden a digamos 60 días, 90 días o bien a 120 días. Si este crédito se paga al contado se obtiene un descuento. El costo de esta fuente financiera se obtiene así: supongamos un crédito de proveedor a 90 días con un descuento del 10% si se paga al contado. El costo entonces se estima de este modo:

Costo del descuento= 10 x 360 / 90 = 40%
y su capitalización simple es igual a:
i = 365 x 0,40 / 365 - 0,40 x 90 = 146/329= 0,44 (44% )

El llamado descuento de papeles comerciales puede recibir un descuento del banco de digamos el 14% con un vencimiento medio de digamos 90 días, y con los posibles costos y comisiones ( depende cada Banco): Comisión de cobranza digamos un 4% y un timbre fiscal promedio del 3% del valor nominal de los papeles comerciales. Si el valor nominal de los papeles es de digamos 5.000.000, entonces el crédito que se puede obtener del banco es:

Efectivo que se obtiene = 5.000.000 ( 1 - 0,14 x 90/360 - 0,004-0,003) = 1 - 0,028= 0,972 x 5.000.000= 4.860.000
y el % de capitalización es :

i = 0.042/0,958 x 365 / 90 =0,04384 x 4,06 = 0,178 ( 17,8% )

Si se obtiene un préstamo de digamos 50 millones para amortizarlo mediante anualidades constantes en 6 años y al 12% anual, pero pagando comisión del 0,5, un corretaje del 0,15 sobre la cantidad prestada y otros gastos de administración sobre cada anualidad del 0,10. Entonces las anualidades a pagar por el proyecto 50 millones x el factor de recuperación del capital al 12% durante 6 años:
A = 50.000.000 x 0,243226 = 12.161.300
el % aplicable es del 12%

Finalmente es posible también obtener un préstamo formado por digamos 20.000 titulos de 10.000 unidades monetarias cada uno, amortizables por sorteo mediante anualidades constantes, siendo la duración 8 años y el cupón anual de 1.200, con una prima por emsión del 3% del valor de cada título, así como una prima de amortización del 4% de dicho valor. El grupo de Bancos que se encarga de colocar los títulos en le mercado percibe una comisión del 3,5% del valor del empréstito y además otros gastos iniciales de digamos 5 millones. Los gastos de administración son del 0,20 sobre el pago del cupón y el 0,15 sobre el valor de reembolso.
Siendo i = 1.200/10.00 = 0,12 (12% )
Las anualidades a pagar por el préstamo al 12% en 8 años es igual a.
A = 200.000.000 x 0,201303 = 40.260.600
Pero si estiamos los costos de la emisión y los gastos a cargo del los bancos emisores entoinces:
La prima por emisión = 0,03 x 10.000 = 300; así el valor del título es ahora : V = 10.000 - 300 = 9.700
Además los gastos iniciales son las comisiones y otros gastos:
C y Varios= 0,035 x 10.000 x 20.000 = 7.000.000 + 5.000.000 = 12.000.000, entonces:
9.700 (20.000) - 12.000.000 = 41.954.732 y esta anualidad sería al 15%.
Un resumen de todos los costos de capital de esas fuentes es como sigue:

• 44%
  
• 18%
  
• 12%
  
• 15%
  

El promedio sin ponderar es igual al 22% de costo, pero si ponderamos el valor será mayor o menor depende del peso que se otorgue a cada fuentes.

UNA ENCUESTA DE CONTROL SOBRE PROYECTOS

ESTA ENCUESTA SIRVE PARA SU PROPIO CONTROL SOBRE SUS CONOCIMIENTOS ACERCA DE LOS PROYECTOS DE INVERSIÓN. GRACIAS POR RESPONDER.

Click aquí para responder a la encuesta

La inversion de capitales (conceptos claves)

Invertir consiste en adquirir activos que sean capaces de generar rendimientos en el futuro. Una inversión da origen a dos flujos de efectivo: un primer flujo, para hacer desembolsos para adquirir los activos (una salida de efectivo para invertir en activos); y un segundo flujo de efectvos, desde el primer año operativo hasta el año operativo "n" que son ingresos en caja. El rendimiento neto mide la diferencia entre la inversión en el origen (en el año cero) contra las entradas de efectivos netos que aparecen en cada año operativo desde el año 1 al año "n". Esto se denomina flujo de caja, flujo de efectivo y a veces se llama cuasirenta.

En resumen: un proyecto de inversión frecuentemente cuenta con un desembolso inicial para adquirir todos los activos (activos fijos, activos diferidos y activos circulantes); la suma de estos activos aparecen en el Balance General pro-forma. Luego si se arma un Estado de Resultado para cada año operativo (desde el año 1 al año "n") donde aparecen las ventas, menos todos los costos y gastos, incluyendo las depreciaciones de los activos fijos y las amortizaciones de los activos diferidos (con fines sólo fiscales), e incluso el pago de intereses por préstamos, obtenemos un beneficio sujeto al pago del Impuesto sobre la Renta (ISR); y al restar este impuesto, obtendremos, para cad año operativo, un beneficio neto después de impuestos, para luego volver ahora a sumar las depreciaciones de los activos fijos y la amortización de los diferidos, e incluso en el año "n" añadir el valor salvado de aquellos activos que no se han depreciado totalmente, para luego restar estos resultados netos al monto de inversión inicial. Hay dos maneras de hacer esta resta : 1) de una manera contable sin hacer ningún descuento, y 2) de una manera financiera, descontando todas las entradas netas operativas a valor presente, para que aparezcan homogeneizadas en el año CERO y esa sumatoria se pueda restar de la inversión inicial (también el el año CERO).

La pregunta clave para el segundo enfoque o sea el financiero, es : ¿ qué tasa o tipo de interés de descuento se debe utilizar para encontrar, para cada año operativo, el FACTOR DE DESCUENTO (que es lo contrario al FACTOR DE CRECIMIENTO) que me sirve para hacer el descuento de cada flujo de efectivo operativo? . Se dice que la tasa de descuento debe ser la llamada TASA MINIMA ATRACTIVA DE RENDIMIENTO (TMAR) o el llamado COSTO DE OPORTNIDAD del capital, que es la mejor tasa que se consigue en un mercado sin riesgo, como pudiera ser la tasa o interés que pagan los Bonos del Estado. Y esto tiene sentido, pues si el dinero que voy a invertir lo deposito en un Banco al comprar esos Bonos del Estado, obtendré cada año una cantidad de dinero por concepto de intereses, que son muy seguros y que sólo cobro cada año sin ningún riesgo; entonces si me decido por otro negocio o alternativa como sería invertir en un alojamiento turístico (un hotel por ejemplo), esperaría obtener rendimientos mayores que la Tasa Mínima Atractiva de bajo riesgo (TMAR) y por esos : esa tasa se llama Tasa Interna de Rendimiento (TIR) , que es aquella tasa que iguala la sumatoria de las salidas de efectivo operativas anuales (descontadas) con la salida o inversión en el año cero. En la jerga profesional se dice que la TIR es la tasa que hace que el Valos actual Neto (VAN) sea igual a cero.

Esta es pues la teoría o el marco referencial sobre el asunto. Cuando estos criterios y conceptos se operacionalizan: entonces hay que estimar un Balance General pro forma (activos + pasivos y capital propio), los Estados de Pérdidas y Ganancias para cada año, y luego el Flujo de Caja para cada año. Todo esto no es más que hacer estimaciones presupuestarias: presupuesto para inverir, presupuesto para pagar deudas, estimar las depreciaciones, presupuesto de ventas, presupuestos de costso y gastos y los presupuestos de efectivos.

Como escribir en una Hoja Web

Cómo escribir en una Hoja Web o bien en un Blog es una técnica que los especialistas recomiendan, al decir: escriba breve. una idea por párrafo y utilice los links para mayor información. Pero en cualquier tipo de escritura se pueden utilizar estos tips, sólo que el redactor en un diario trabaja con una especie de pirámida invertida pues coloca primero las conclusiones o los hallazgos básicos para luego ir a los detalles. En el enlace de arriba paracen los papeles de trabajo y ensayos (en inglés) de Jakob Nielsen donde nos señala una cantidad de sugerencias sobre el tema.

Se ha comprobado que el lector de una Página Web o un blog nunca lee letra a letra; el lector pasa su vista rápidamente y selecciona aquello que le parece interesante. La lectura es rápida para que sea más productiva, por lo que el lector hace siempre una prueba de lectura. Es importante el uso de palabras claves, para que la lectura sea rápida. Para que lo escrito sea creible no exagere y utilce los enlaces adecuados. Hay que ser conciso, selectivo y objetivo.

MI CURSO COMPLETO

MI CURSO

Este curso lo tengo en un anexo en mi correo de Google.

Pero los cursos del MIT si están disponibles en:

CURSOS OCM-MIT

Seguramente al activar la hoja ella va ha señalar que no encuentra lo que buscas, pero entonces tienes que hacer click en MIT OPEN COURSE WARE que aparece arriba y a la izquierda.

Mi Super GLU

Mi SUPER-GLU es un resumen de todas mis hojas web, blogs y wikis. El lugar es excelente porque hasta cierto punto es mejor que colocar esto en un RSS.

Negocios : Videos y la practica.

En el enlace de arriba aparece un conjunto de videos que se pueden ver si trabaja sólo con MODEM o con BANDA ANCHA. Se trata de los cursos de negocios en Bachillerato en Inglaterra.
Applied Business

ICT in a business environment.

These videos show a mixed ability year 10 group learning the practical applications of business in contemporary society. Using a wide range of ICT, including voting devices, interactive whiteboards and a number of applications, students gain a comprehensive knowledge of internet and computer technology, and how it is relevant in the business world.

Coupled with this, through digital video footage of interviews with members of the commercial sector, the students are given comprehensive ideas of business aims and objectives, and physical examples of business documentation and practice.

Learning Objectives:
The main objectives for the lesson are to:

introduce the concept of formulating and recognising business aims and objectives
gain an awareness of how big and small businesses work; the differences and similarities
recognising and utilising ICT that is relevant, not only in school time, but also in the business sphere
Getting a taste of business practice through taped interviews and accompanying business literature.

Auto TEST

Vamos a probar nuestros conocimientos en los cursos de negocios de BBC:

CURSO DE NEGOCIOS

Un Quiz sobre El Flujo de Efectivo

Arriba aparece la primera parte del Quiz sobre el Flujo de Efectivo o de Caja. Luego ahora aparecen los otros Quiz sobre este tema , claro se necesita un nombre de usuario y una contrraseña paar entrar en estos Quiz. Yo le proporciono a mis alumnos estos elementos para que puedan activar estos pequeños exámenes de conocimiento básico.

SEGUNDA PARTE

TERCERA PARTE

CUARTA PARTE

Existe otro enlace sobre el tema:

FLUJO DE EFECTIVO

Un Quiz sobre el Estado de Resultado

Arriba haga click para la primera parte de este Quiz, luego siga con los siguientes:

SEGUNDA PARTE

TERCERA PARTE

CUARTA PARTE

QUINTA PARTE

El Balance general este es un Quiz

Esta es la primera parte de este quiz sobre el Balanza General pro-forma. Haga clic arriba, lea con cuidado las preguntas y haga CLICK en el cuadro rojo de la pregunta para hacer su selección, pero que sea rápido, pues todo eso cuenta para la nota final sobre 100%.

Puede seguir luego con las otras partes del Quiz:

PARTE DOS

PARTE TRES

PARTE CUATRO

Una prueba para conocer el Punto de Equilibrio

En inglés se llama Break-even Analysis. En esta prueba usted tiene que leer (está en inglés) unas pregunats y le dan un tiempo prudencial para responder y al final le proporcionan el resultado sobre 100%.

Este otro enlace trata el tema en inglés:

PUNTO DE EQUILIBRIO

PUNTO DE EQUILIBRIO (español)

Escribir un Informe Técnico

En el libro de j Raleigh Nelson, profesor Emeritus de la Universidad de Michigan y titulado Writing the Technical Report, se dice que cuando alguien al escribir describe y motiva está utilizando las emociones; que cuando se argumenta se estaría tratando de convencer al lector de ciertas acciones; y que cuando se hace una EXPOSICION es realmente cuando se comunican ideas de una manera explícita para el lector. Es que la palabra Exposición proviene de la palabra latina Exponere es decir poner algo o proyectar algo presumiblemente para que sea visto y entendido, por lo que se debe colocar las ideas de una manera ordenada y sistemática, con un objetivo expecífico y de acuerdo con un plan preconcebido. Luego se debe interpretar lo que se escribe.

Es necesario entender que reportar (o escribir un Reporte Técnico) se hace mucho más en forma telegráfica recurriendo a cuadros , tablas y figuras, pues es una manera muy especial de exposición con un sentido práctico. ¿Qué se desea exponer, porqué y cuál es la mejor forma de hacerlo?

En resumen: la exposición es un tipo de escritura para comunicar ordenamente las ideas de acuerdo a un objetivo y a un plan preconcebido. El Informe Técnico es un exposición especializada mediante la cual le sirve para determinado lector que busca conocer las características por ejemplo de un nuevo equipo, con sus interpretaciones anexas. Esas ideas que primero serán muy vagas, luego se comienza a ensamblalas y finalmente se detallan algunos aspectos claves. LA CLAVE es la forma de interrelacionar los párrafos para ayudar al lector. Siempre se comienza con una INTRODUCCION donde surge el problema planteado ( x = A + B), luego una introducción al párrafo A ( A= a+b+c+d) y esas 4 unidades de A siguen un orden con su sub-título y la relación de la unidad d con las unidades a, b y c estaría cuidadosamente indicada. Luego surge un párrafo de transición entre A y B; y entonces B sigue igual, con su introducción y formado de las unidades a`, b´, c´y d´. Y claro al final la conclusión (A+ B = x), con el fin de dar respuesta al problema planteado.

Es decir que siempre existe :
I. Introducción
II.Descripción
III.Caracteristicas (por ejemplo de un equipo técnico en diseño) divido en a, b, c
IV.Las ventajas y desventajas del diseño con a,b, c
V Otros asuntos relevantes
VI Conclusiones

Una Hoja de calculo lista para ser usada aqui

Arriba aparece NUM SUM una hoja de cálculos para colocar en las HOJAS WEBS o en los BLOGS. Es útil para nosotros los que tenemos que hacer cálculos fuera del software EXCEL.Igualmente se puede también utilizar la herramienta competido, o sea JOT SPOT:

JOT SPOT TRACKER

Una encuesta muy importante...

Cuál es el tema que más le agrada en este BLOG La metodología de evaluación Las herramientas sobre marketing La información general sobre hotelería    Free polls from Pollhost.com

Con esta encuesta estoy evaluando los temas que se desarrollan en este Blog.

Para que sirve este blog?

En el enlace de arriba aparece el objetivo que me propuesto para presentarles este Blog dedicado a la docencia sobre inversión de proyectos hoteleros.

Correo de VOZ

CORREO DE VOZ

Con el enlace de arriba Ud. puede hacer su correo de Voz.

Ese correo de Voz fue hecho con esta herramienta que usted igualmente puede utilizar,pero con la condición de gravar sólo de 20 a 24 segundos que es el límite del software:

WIMBA

Pueden utilizar igualmente la herramienta SPTINGDOO, como aparece en seguida en estas pruebas:

UNA PRUEBA PROMOCIONAL

MI PRUEBA

El USO DE SPRINGDOO

Este software lo encuentran en:
Esta posibilidad se encuentra en :

HACIENDO CLICK AQUI

Un Blog complementario

En el Blog EVALUA ustedes encontrarán metodologías de evaluación complementarias a lo que se está escribiendo en este mi Blog. Los temas que puedes encontrar son: Beneficio por ahorro de mantenimiento, beneficio social en turismo, valor del tiempo del viaje. Anímate y conoce este importante BLOG.

EVALUA

Mercados y localizacion

Un hotel ubicado en una ciudad intermedia (Ciudad A) entre otras dos que podían ser sus mercados naturale (Ciudad B y Ciudad C ) se preguntaba: ¿ qué porcentajes podría atraer de cada uno de esas dos ciudades-mercado o sea de B y de C con un buen programa de promoción y publicidad ?. Un analista consultado recomendó hacer un análisis preliminar con la Ley de Gravitación del Comercio Minorista de Reilly, la cual señala que dos ciudades B y C atraen las posibles ventas de una localidad intermedia A en proporción directa a la población e inversa a los cuadrados de las distancias. Para poder aplicar esa Ley el analista solicitó la siguiente información:

Población de la ciudad B = 2 millones de habitantes
Población de la ciudad C = 1 millón de habitantes
Distancia en Km de la población B = 350 Km
Distancia en Km de la población C = 890 Km

Por lo que al aplicar la fórmula de Reilly,

VB / VC = 2.000.000 / 1.000.000 x ( 890 / 350) al cuadrado = 2 x 6,466 = 12,93
Es decir que la ciudad B podría ser un mercado para verder 13 veces lo que se podría vender en el mercado de la ciudad C, si el Hotel estaría ubicado en la ciudad intermedia A. Si se estima los porcentajes de posibles ventas, se obtendría que:

12,93 / 1 + 12,93 x 100 = 93%

1 / 1 + 12,93 x 100 = 7%

Así pues la ciudad B es más prometedora como mercado para este hotel ubicado en la ciudad A, pues del mercado total le correspondería el 93% mientras que para la ciudad C sería el resto o sea el 7%.

Elasticidad de la demanda

Supongamos que el Hotel Cristal observó que al elevar el precio o la tarifa de sus habitaciones de US$ 40 a US$ 50 sus ventas mensuales se redujeron de 1.490 a 1.278 habitaciones, sin que exista otra razón para explicar esa baja. ¿Cuál es entonces la elasticidad de la demanda respecto al precio en ese intervalo?

e = (50+40) / (1278 + 1490) x (1278 - 1490) / (50 - 40) = (90 / 2768) x (- 212/10) =0,689

Otros temas sobre la oferta y demanda aparecen en seguida:

CURVA de DEMANDA

CURVA de OFERTA

CURVAS D y O

PRECIO DE EQUILIBRIO

ELASTICIDAD PRECIO

DEMANDA y OFERTA

Precios para posadas o estancias rurales

En el entorno rural siempre existen alojamientos turísticos pequeños que se llaman Posadas, Estancias o Casas de Labranza y en el mundo anglosajón los denominan Bed and Breakfast (Cama y Desayuno); pues bien un problema común que se les presenta a estos negocios pequeños es poder fijar la tarifa o precio de sus habitaciones, la cual les permita lograr una adecuada rentabilidad sobre el capital que han invertido en construir y poner a punto su negocio de alojamiento. La mayoría de etos negocios son de 12 habitaciones en promedio y por lo general la inversión puede ser de US$ 36.000 dólares. Estos negocios ,según cada temporada turística, pueden trabajar bien sea al 80% de sus habitaciones totales (un escenario optimista), al 40% (un escenario pesimista) y en al 65% (un escenario más probable). Si estas previsiones de mercado fuesen ciertas, entonces la venta total de habitaciones en un año y para cada escenario sería como sigue:

Mercado op = 12 hab. x 0,80 x 365 = 9,6 x 365 = 3.504 hab. al año
Mercado p = 12 hab x 0,40 x 365 = 4,8 x 365 = 1.752 hab. al año
Mercado mp = 12 hab. x 0,65 x 365 = 7,8 x 365 =2.847 hab al año

Para determinar las hipótesis de precios según cada escenario, es necesario conocer los costos fijos totales (aquellos que no dependen de vender más o menos) , el costo variable unitario por habitación vendida y el beneficio que se desearía obtener de la inversión realizada. Supongamos estos datos: Costo fijo total al año=Cf = US$ 58.458; Costo variable unitario por habitación vendida=Cv =US$ 8; beneficio porcentual sobre la inversión estimada en US$ 36,000, el 20%, es decir : 0,20 x uS$ 36.000 = US$ 7.200.

Con estos datos estimados podemos establecer que el beneficio de cualquier negocio es igual a la diferencia entre los ingresos y los costos totales: B = I t menos Ct = p x q - (Cv x q + Cf)

donde
B= beneficio
p= precio de la habitación
q= cantidad demandada de los servicios por habitación
Cv=costo variable por habitación
Cf=costos fijos totales

El precio o la tarifa por habitación se obtiene despejando "p" de la expresión anterior, o sea:

p = (Cv x q ) + Cf + B / q

Y para cada uno de los escenarios segùn temporada turística surgen tres precios como sigue:

Pop = (US$ 8 x 3.504 ) + US$ 58.458 + US$ 7.200 / 3.504 = US$ 27

Ppe = (US$ 8 x 1.752) + US$ 58.458 + US$ 7.200 / 1.752 = US$ 45

Pmp = (US$ 8 x 2.847) + US$ 58.458 + US$ 7.200 / 2.847 = US$ US$ 31

Claro que la tarifa media no pesada sería igual a US$ 34 por habitación vendida.

Hoteleria: algunos estimados logicos

Un hotel de tamaño medio tiene un ritmo de producción de habitaciones al año de 18.168. Anualmente, los costos fijos totales represntan US$ 295.505 y los costos variables totales US$ 197.003. Si quisieramos calcular, mediante el método del llamado "full-cost", las variaciones que se producen en el precio de coste, si se consideran por separado un máximo de producción de habitaciones de 20.000 anual y un mínimo de 15.000 anual, entonces los cálculos comenzarían estimando el Coste Unitario Variable y el Coste medio fijo para una producción máxima de habitaciones al año de 18.160 y obtener así el precio de coste, es decir:

El coste unitario variable para la producción de 18.168 habitaciones al año es igual a 197.003 / 18.168 = US$ 11 por habitación. También el coste medio fijo por habitación vendida es igual a : 295.505 / 18.168 = US$ 16,3; entonces en este caso el precio de coste es igual a : 11 + 16,3 = US$ 27,3 por habitación.

Veamos ahora que pasaría en el contexto de una producción máxima de 20.000 habitaciones al año y un producción mínima de 15.000 habitaciones al año.

Costos fijo medio =295.505 / 20.000 = US$ 14,8 por habitación
Coste unitario variable =US$ 11 por habitación
Precio de coste = US$ 14,8 + US$ 11 = US$ 25,8 por habitación

Coste fijo medio = 295.000 / 15.000 = US$19,7 por habitación
Coste unitario variable = US$ 11
Precio de coste = US$ 19,7 + US$ 11 = US$ 30,7 por habitación

La economía de escala de la actividad al producir más o menos habitaciones estaría reflejando la diferencia de los precios de coste.

Ahora bien si este hotel solamente produciría al año 18.168 habitaciones y su coste unitario variable por habitación es de US$ 11. ¿Cuál sería el precio o tarifa por habitación recomendable si los dueños del hotel quisieran obtener al menos un 20% de beneficio sobre el precio de coste o coste total unitario?

El precio de coste o coste total unitario sería igual a : 295.505 + US$ 11 x 18.168 / 18.168 = US$ 27,3 por habitación
Precio o tarifa estimada = US$ 27,3 + 0,20 x US$ 27,3 = US$ 32,8 por habitación
Aunque este valor de US$ 33 dólares por habitación sería lo recomendable es posible que para cubrir cualquier eventualidad se sugiera US$ 40 por habitación, es decir un 21% adicional sobre el precio de US$ 33 por habitación. Este ajuste empírico depende del contexto inflacionario en el país respectivo.

Las cuotas de mercado al Norte de America

En el mercado del Norte de las Americas compiten tres productos turísticos en ese espacio geográfico. El sondeo estadístico de la OMT de la llegada de turistas a México, Canadá y USA durante la década de los años 80 y 90 es como sigue:

Miles de llegadas

Década de los 80 (promedio)
México 14.287
Canadá 15.193
USA 33.447
TOTAL 62.927

Incidencia porcentual
México 23%
Canadá 24%
USA 53%

Década de los 90 (promedio)
México con 16.868
Canadá con 15.124
USA con 40.906
TOTAL 72.898

Incidencia porcentual
México 23%
Canadá 21%
USA 56%

SE ESTIMA EN RESUMEN QUE DE CADA 100 TURISTAS DE ESTOS PRODUCTOS DEL NORTE, EN EL AÑO QUE TERMINÓ DE LA DECADA DE LOS 90 23 TURISTAS VIAJARON A LA MARCA MÉXICO, 21 TURISTAS VIAJARON A LA MARCA CANADA Y 56 TURISTAS VIAJARON A LA MARCA USA. SI VEMOS LA INTENCIÓN DE VIAJES ENTRE LA DECADA DE LOS 80 Y DE LOS 90, SE LLEGA A LA CONCLUSIÓN QUE:

-DE CADA 100 TURISTAS QUE ADQUIRIERON LA MARCA MEXICO, EN PROMEDIO 82 (14 / 17) VOLVERAN A MEXICO, 2 SE CAMBIARIAN A CANADA Y 16 SE CAMBIARIAN A USA.

-DE CADA 100 TURISTAS QUE ADQUIRIERN LA MARCA CANADA, EN PROMEDIO 90 VOLVERAN A CANADA, 2 SE CAMBIARIAN A MEXICO Y 8 SE CAMBIARIAN A USA.

-DE CADA 100 TURISTAS QUE ADQUIRIERON LA MARCA USA, EN PROMEDIO 90 VOLVERAN A USA , 9 SE CAMBIARAN A MEXICO y 1 SE CAMBIARA A CANADA

EL AÑO QUE FINALIZÒ DURANTE LA DECADA DE LOS 90 LA CUOTA DE MERCADO DE LA MARCA MEXICO FUE DEL 23%, ,SIENDO DEL 21% LA QUE CORRESPONDIO A LA MARCA CANADA Y EL 56% RESTANTE CORRESPONDIO A LA MARCA USA.

P1 (0) = 0,23
P2 (0) = 0,21
P3 (0) = 0,56

Dicho en terminología de cadenas de Markov, el vector de estado de ese promedio de la década de los años 90 fue:

P (0) = [0,23 0,21 0,56 ]

PARA PREVEER LO QUE PUEDA PASAR EN LA PROXIMA DECADA DE LA MARCA MEXICO, BASTA CONSIDERAR QUE DE CADA 100 TURISTAS:

-23 VIAJARON A MEXICO EN LA DECADA DE LOS 90, PERO PARECE QUE EL 82% DE ESA CUOTA DE MERCADO PIENSAN VOLVER A MEXICO. ES DECIR 19 VOLVERAN DE NUEVO A MEXICO.

-21 VIAJARON A CANADA EN LA DECADA DE LOS AÑOS 90, PERO PARECE QUE EL 2% SE CAMBIARÍA A LA MARCA MEXICO, ES DECIR 0,42 VIAJARAN A LA MARCA MEXICO.

-56 VIAJARON A USA EN LA DECADA DE LOS AÑOS 90, PERO PARECE QUE 9% SE CAMBIARÑIA A MEXICO, ES DECIR 5 VIAJARIAN A LA MARCA MEXICO.

EN RESUMEN, DE CADA 100 TURISTAS QUIZÁ : 19+ 0,42+ 5 = 24,42 PRESUMIBLEMENTE VIAJARÍAN A LA MARCA MEXICO, ES DECIR VOLVEMOS A VER QUE LA CUOTA DE MERCADO ES DEL 24% PARA ESTA DECADA DE LOS AÑOS 2.000. DICHO DE OTRO MODO, LA NUEVA CUOTA DE MERCADO SERIA : Q1 (MEXICO) = 0,23*0,82 + 0,21 * 0,02 + 0,56 * 0,09 =
0,1886 + 0,0042 + 0,0504 = 0,19 + 0,42 + 5,04 = 24.4

LO QUE NOS INDICA ESTE ANALISIS RACIONAL ES QUE LA CUOTA MEXICANA DEL TURISMO QUE LLEGA AL NORTE DE LAS AMERICAS SE MANTIENE EN UNA MEDIA DEL 23% AUNQUE HAYA CAMBIADO ENTRE LA DECADA DE LOS 80 Y DE LOS 90 EL NUMERO DE TURISTAS QUE VIAJARON A MEXICO, CANADA Y USA EN MÁS O MENOS 10 MILLONES DE TURISTAS.

DE ESOS NUEVOS 10 MILLONES DE VISITANTES, EL 24% VISITARÍA MEXICO, (2 MILLONES ADICIONALES), ES DECIR PASAR DE UNA MEDIA DE 16 MILLONE A MAS O MENOS 18 MILLONES.

Las practicas del Marketing

Un libro excelente por su enfoque práctico se denomina Prácticas de Marketing de los profesores Agueda Esteban y Eduardo Pérez Gorostegui, de la Universidad Complutense de Madrid.

El libro fue publicado en el año de1991 por la Editorial Ariel, ubicada en Barcelona. ¿ Porqué califico de extraordinario este texto docente ? . Por que además de ser un libro original, existen muy pocos libros en el mercado y en idioma castellano que presenten ejercicios interesantes e incluso resueltos.

La mayoría de los libros sobre el tema del marketing sólo plantean los asuntos referenciales sobre la mezcla relativas al producto, la plaza, el precio y la promoción, pero dejan a un lado la metodología, como sería, por ejemplo, cómo cálcular una función logarítmica de demanda y cómo calcular las elasticidades de esa demanda respecto a tres variables independientes básicas, o sea:el precio, la venta del touroperador y las variables promocionales, incluso tomando variaciones infinitesimales aplicando de una manera práctica con las derivadas parciales.

También el modelo para calcular los niveles de gastos promocionales y de la venta realizada por los tour operadores a fin de maximizar las ventas de paquetes turísticos según los presupuestos anuales establecidos para las variables y aplicando la función lagrangiana, para luego derivar y obtener las ecuaciones.

Igualmente sucede con los cálculos de cuotas de mercado. Hoy en un mundo competitivo de un turismo sesgado hacia apenas 16 países privilegiados con relación a 180 países, es necesario conocer porqué se adquiren determinados paquetes turísticos y no otros y las intenciones de compra de los visitantes-turistas, si se cambiarán de paquete o no. Con el modelo de cadenas de Markov se puede solucionar en parte el asunto.

Investigar la respuesta del mercado ante el lanzamiento de un nuevo producto turístico según la demanda potencial y su ecuación de crecimiento en función del tiempo (medido en años), así como las posible tasas de penetración para determinados precios y según márgenes de posibles beneficios. Aquí se puede utilizar el Modelo Fout y Woodlock, incluso cuál es el precio que puede maximizar el beneficio actualizado según un flujo de caja y una determinada tasa de actualización.

Estimar el posible crecimiento de las ventas en los próximos años, según investigación Delfi y los intervalos de ventas posibles según una ley beta y para un nivel de confianza del 95%, según escenarios pesimista, probable y optimista.

Igualmente los temas sobre investigación de mercados para lanzar un nuevo producto turístico y el posible beneficio esperado de este lanzamiento. Los estudios para decidir sobre la conveniencia del desarrollo de nuevos productos, aplicando el Modelo mutuplicativo de Bridgeman. Igualmente la determinación de precios según los costes variables y fijos y la demanda anual. El análisis de campañas promocionales y gastos publicitados. El tamaño de la fuerza de venta. La distribución según costos del transporte. Optimizar la mezcla de marketing. Y otros problemas prácticos.

Varios temas muy general acerca del marketing aparecen en seguida:

MARKETING MIX

MARKETING EN POWER-POINT

MARKETING and BUSINESS

MARKETING-POWER

INVESTIGAR EL MERCADO

SEGMENTOS

MARKETING MIX

Aqui pueden ver mi enfoque docente sobre el tema

Hagan Click en el título de arriba para ver la metodología de formular y evaluar proyectos de inversión, la cual se identifica con el sistema contable, económico y financiero de un poyecto, en este caso hotelero. Les sugiero estudiarlo con detalle.

Después que vean este WebQuest, pueden ratificar la metodología en una evaluación real que yo mismo realice con los datos de un hotel promedio.

El enlace se encuentra en la Hoja Web de la Universidad de Málaga y fue publicado en el mes de Febrero del año 2.005. Búsquelo, por favor, en este mismo Blog en el tema: Las páginas olvidadas en EUMED, y allí encontrará el artículo con la aplicación práctica del Sistema para formular y evaluar un hotel de tamaño medio.

Este es un buscador ROLLYO

Search in...The World of the Blog

Estas son las mejores posadas de Venezuela

Al hacer click en el título de arriba podrán ver las 6 mejores posadas de Venezuela las cuales forman el Cicuito de La Excelencia.. Se llaman : Momentos, el Encanto, Hato Cristero, Xinia y Peter, La Húerfana y el Solar de la luna.

Claro también hay que decir que la Posada Don Elicio, ubicada en la Colonia Tovar, es de excelente calidad como se puede apreciar en seguida:

POSADA DON ELICIO

Y en el Archiliélago de Los Roques igualmente podemos apreciar las 35 principales Posadas my agradables:

ROQUES POSADAS

FOR LESSONS of WISE TRAINER (aprenda en linea)

Es un lugar para activar algunos cursos on-line. El curso que nos puede interesar es sobre finanzas. Pero mientras tanto podemos ver una Hoja Web que se llama Turismo y Mercadeo. En esa Hoja aparece también la Red de Investigadores en Turismo llamada RIATUR que se formó en el mes de Noviembre del 2.005 en el Congres sosbre Turismo realizado en Rosario-Argentina.

TURISMO Y MERCADEO

La inflacion en la evaluacion de proyectos

No debemos sorprendernos si observamos en las evaluaciones financieras cuando existe inflación, la utilización de una tasa de descuento mayor que la tasa convencional o Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (el costo de oprotunidad). Lo que pasa es que cuando se descuenta con una tasa mayor que la tasa convencional de descuento, se está asumiendo lo siguiente:

1) que todos los elementos que componen el flujo de caja operativo (los ingreso y los costos) se han aumentado cada año por efecto de la inflación. La tasa de inflación puede variar para cada item, o sea que los ingresos por venta y cada item de los costos: materias primas, pago a la mano de obra, gastos generales, etc...tendrían su propia inflación específica, diferente a la inflación general

2) que el flujo de caja en el futuro tendrá un valor real menor, debido al efecto de la inflación individual que se aplica a cada elemento del flujo de caja desde el año operativo 1 hasta el año operativo "n".

3) que la tasa de descuento sin la inflación, seguiría siendo la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (o costo de oportunidad).

En resumen, supongamos que la tasa de descuento que se utiliza para llevar a valor presente un flujo de caja sea igual al 15% por año (suponiendo que esta tasa es la que se cancelaría para adquirir Bonos del Estado de bajo riesgo). Si la inflación general es igual al 10% por año, uno estaría tentado entonces a descontar el flujo de caja no con la tasa del 15%, sino con una tasa ajustada por la inflación igual a : 15% + 10% ( 1 + 15%/100) = 26,5%. Esto es verdad, siempre que la INFLACION ESPECIFICA para cada item del flujo de caja (ingresos y cada costo) sea diferente a la INFLACION GENERAL que reporta el Banco Central de un país.

Si la Inflación específica para cada item operativo del flujo de caja es igual a la Inflación general del país entonces no hace falta aumentar las cifras, porque en la jerga de los evaluadores se dice que en esa situación la la inflación relativa es igual a CERO.

Para una información más completa sobre el asunto los invito a leer:

La Evaluación y la Inflación

Este es mi ROLLYO...!

ROLLYO es un lugar donde se almacena información que se busca en Internet y que le agrada a cada persona. Para una mayor información,por favor lean esto:

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La Escuela Hotelera de CORNELL

Vamos a ver que nos dicen esta prestigiosa escuela hotelera sobre los aspectos que tienen que ver con la distribución, la inversión y el financiamiento hotelero.

FELIZ NAVIDAD Y PROSPERO AÑO NUEVO

A todos las personas que siempre se acercan a ver este Blog les deseo una feliz navidad y un año nuevo muy próspero.

Merry Christmas and a Prosperous New Year for all the persons who visit this blog.

Una nota sobre hoteleria

En el enlace aparece tres artículos que había publicado hace dos años: el primero se refiere a los elementos empíricos de la hotelería venezolana, el segundo a un ensayo sobre La Ciencia Social de los Viajes y el tercero trata el tema sobre el Impacto Económico del Turismo a Nivel Local: el caso del Paseo de Las Canteras en la Isla de Palma de Gran Canaria.

Economia y Turismo

Una discusión, en idioma portugués, sobre el asunto y haciendo referencia a la tesis del Economista español Francisco Muñoz de Escalona, que fue premiada en la Universidad Complutense de Madrid.

Paginas olvidadas en EUMED

Al hacer Click arriba (en el título) aparecen los artículos publicados en EUMED (Universidad de Málaga) y uno de ellos es la evaluación de un hotel promedio de A. Ascanio.

Fue un aporte para esa página de la Universidad de Málaga que ya había olvidado y que la rescate de GOOGLE (el gran espía del ciberespacio).

El traductor FREETRANSLATION

Este es el traductor de Alta Vista. Si quiere hacer un comentario en otro idioma puede usarlo. Claro, la traducción robótica no es perfecta, hay que ayudarla...pero siempre es útil.This it is a translator so that do his comments in this Blog.

TRADUCTOR

Libro de A. Ascanio

Esta es la carátula de mi libro sobre hotelería y planificación del turismo. Es un libro traducido al portugués y publicado en Brasil por Editora Papirus ubicada en Campinas Sao Paulo. El libro se vende en más o menos 34,90 reales o sea más o emnos 16 dólares y se puede adquirir en:

PAPIRUS EDITORA

Aprovechen de adquirirlo ahora, pues su precio no es elevado para una obra de casi 200 páginas que cubre los principios de la economía hotelera, una introducción a la evaluación financiera de proyectos hoteleros,el hotel dentro del ámbito de la planificación integral del turismo y una introducción a la evaluación social del poyecto hotelero, además de dos ejemplos de evaluación y un amplio glosario de términos.

El LIBRO en PAPIRUS

Los 16 cuadros para formular y evaluar

Por lo general cuando se realiza una formulación y evaluación de un proyecto hotelero es necesario desarrollar al menos 14 cuadros, como los siguientes:

1) Capacidad instalada en número de habitaciones y capacidad utilizada durante los años de proyección; y costo de la venta de habitaciones;

2) lo datos sobre la inversión discriminados en : suelo urbanizado, obra civil, maquinarias y equipos, muebles, enseres, activos diferidos, capital de trabajo e imprevistos;

3) la depreciación de los activos fijos y la amortización de los activos diferidos, incluyendo el costo financiero del crédito durante el período de construcción y las comisiones de apertura del crédito (1,75 % de su monto) y la comisión de compromiso (0,75% sobre el saldo pendiente de entrega durante la construcción);

4) el financiamiento de terceros, durante la fase de construcción (porcentajes de desembolsos y montos entregados, con su costo financiero) y durante la fase de operación (tabla de amortización del crédito);

5) el detalle de la nómina según su número, salario básico y prestaciones sociales (25% del costo total mensual o anual), y cualquier bono por concepto de productividad;

6) un cuadro de los costos de la nómina en costos fijos y costos variables;

7) venta de otros departamentos diferentes al departamento de habitaciones;

8) costos operativos para el departamento de habitaciones y para los otros departamentos, y los costos no distribuidos (25% de la venta general de todos los departamentos);

9) el Estado de Resultado (valores totales y valores unitarios);

10) la tabla del cálculo del Impuesto sobre la renta (ISR) incluyendo la base impositiva, la tasa a pagar y los deducibles según el valor de la unidad tributaria;

11) el cuadro de la distribución del valor de la producción en total de insumos y en total del valor agregado, incluyendo al valor de la producción la suma de los valores de la depreciación de los activos fijos y la amortización de los activos diferidos;

12) un cuadro sobre el punto de equilibrio;

13) un cuadro para calcular el capital de trabajo:

14) el cuadro del flujo de efectivo para obtener el saldo para los promotores:

15) el cuadro de la rentabilidad de la inversión, para obtener la rentabilidad del promotor o capital propio (Van y la TIR), y la rentabilidad de la inversión total.:

16) el análisis de sensibilidad para crear un escenario pesimista mediante el cambio de parámetros sensible y que producen riego. Y finalmente con todos los hallazgos, la Presentación Formal del Estudio a los actores interesados.

Estos cuadros forman parte de lo que se denomina en Inglés: Business Plan

BUSINESS PLAN

CREAR UN BUSINESS PLAN

Otros Tracks lo podré buscar en mi TRACKSTAR:

MI TRACKSTAR

El Analisis de Sensibilidad

El objetivo del análisis de sensibilidad es crear escenarios pesimistas en relación al escenario promedio que aparece a lo largo de un proceso de evaluación. Es decir, para asegurar la bondad de un proyecto o para prevenir sobre aspectos que puedan hacer cambiar la rentabilidad, se deben cambiar los parámetros que el evaluador considere que pueden afectar al proyecto . Muchas veces se cambia el indicador de inflación, o las posibilidades de venta, los posibles costos y gastos, de manera que se prevean otros escenarios, alterando estos valores. Es común establecer tres tipos de escenarios: el normal que es el escenario según las hipótesis que han servido para hacer el estudio; el escenario optimista, donde se suponen mejores parámetros; y el pesimista, que puede impactar la factibilidad del proyecto.

El escenario pesimista es el más utilizado, pues pueden surgir causas atípicas que afecten la rentabilidad del proyecto. Se incrementan en valores porcentuales por ejemplo la depreciación de la unidad monetaria, pues ella por la inflación se deprecia año a año; si la tarifa hotelera ha permanecido fija durante los años y se supone que se está alterando, entonces se aplica el posible incremento porcentual que pueda sufrir; si la tasa de interés del préstamo bancario se supone será mayor, se aplicará el posible incremento porcentual de esa tasa de interés. Castigar con incrementos estos parámetros hará que el VAN y la TIR se modifiquen. Si la TIR se modifica o baja más allá del 10% menos, entonces la afectación se considera incisiva o de un nivel de riesgo alto.

La idea central es descubrir cuáles son los parámetros más sensibles y que cambia la TIR del proyecto, de una TIR normal a una TIR no conveniente. Por ejemplo si surge una elevada inflación en relación a la inflación del país desde donde se importan bienes (equipos, maquinarias, etc.. ) entonces se necesitan más monedas local para adquirir el bien. Si la inflación en USA es del 5% y en otro país es del 15%, la moneda de ese país se deprecia frente al dólar de USA en un 10% (15% menos 5%), esto significa que sería necesarios 1.10 unidades monetarias local para adquirir 1 dólar o lo que es lo mismo 0,90 de dólar para adquirir una unidad monetaria local. O sea, si ese es el caso se pagarían más monedas locales para adquirir la maquinaria importada lo que encarecería el proyecto.

Como consecuencia de la inflación puede subir la tasa de interés nominal activa, e incluso los costos operativos del proyecto.

Se puede bajar en un determinado porcentaje el precio de venta y también la capacidad utilizada del proyecto en base al año de arranque del mismo. O disminuir el incremento interanual de la capacidad utilizada año a año. Puede surgir un incremento de la Tasa Impositiva o del Impuesto sobre la renta, o un aumento de las prestaciones sociales de los trabajadores debido a una nueva legislación del Estado.

Cada parámetro de eleva en forma individual para ver su efecto en la TIR del proyecto y para saber cuál o cuales son los más sensibles.

Si los cambios de los parámetros hace que la TIR disminuya a CERO, eso indica que el proyecto sólo recupera el valor nominal de la inversión original.

Una vez que son detectados X número de parámetros peligrosos si cambian individualmente en X valor porcentual, entonces se procede a realizar un análisis acumulativo de esos parámetros sensibles uno a uno, o sea se van añadiendo cada uno al otro en forma acumulativa para conocer cuando se vuelve negativa la TIR.

Todo esto es necesario hacerlo en una Hoja de Cálculo en Excel.

También se dice que el análisis del punto de equilibrio es un análisis de sensibilidad pues se pueden cambiar los costos fijos, el porcentaje de los variables sobre ventas e incluso el precio de venta, y observar como se modifica el punto de equilibrio, como aparece en seguida:

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