Calculadora hipotecaria

En el enlace de arriba aparece una tabla de amortizacion muy completa para hacer los calculos sobre un prestamo bancario a X plazo y tambien a Y tipo de interes.

Wind power (energía de viento)

By
Jeff Siegel

The American Wind Energy Association released its annual industry report yesterday.

According to the report, in 2008, the U.S. surpassed Germany as the country with the largest amount of installed wind power capacity. This, after more than 8,500 megawatts of new wind power increased the nation's cumulative total to more than 25,300 MW - representing a growth of about 50 percent.

Based on this growth rate, and assuming long-term policy support, this puts the U.S. on a trajectory to generate 20 percent of our electricity from wind energy by 2030. This is a massive jump, based on the 1.25 percent that was generated by installed wind projects at the end of 2008 - and a massive opportunity for investors.

This latest report shows GE continuing to run the turbine show, boasting 43 percent of newly installed capacity in 2008. Vestas (CO:VWS) came in second, Siemens (NYSE:SI) in third, and Suzlon (NSE:SUZLON) and Gamesa (MCE:GAM) rounding out fourth and fifth.

As far as developers are concerned, NextEra Energy (which used to be FPL Energy) owns the most wind energy assets, boasting a total of 6,290 MW - or about 25 percent of all installed capacity.

Las Vegas y su nuevo enfoque hotelero

LAS VEGAS - Las Vegas Sands Corp., propietaria de El Palacio de Venecia y el de Las Vegas, se espera que recorte de 200 trabajadores del hotel-casino, para ayudar a la empresa ahorrar 100 millones de dólares anuales. En Nevada los juegos y sus ingresos disminuyó en más de un 22 por ciento en octubre, el mayor descenso mensual en la historia del Estado. Además, en Las Vegas Convention and Visitors las Autoridades informaron de una disminución de 10,2 por ciento en el número de visitantes debido a la economía de EE.UU. que ha seguido cayendo y ha golpeado a la meca del juego en USA.


¿Cómo define usted un hotel verde? Uno que sólo impide la reutilización y sustitución de sus toallas y el cambio de luces incandescentes por luces fluorescentes compactas o hay algo más?

En estos días, se requiere más que un programa de reutilización de toallas y algunas bombillas para calificar como un eco-hotel. El reto, por supuesto, es determinar cuál hotel es realmente verde y que simplemente se mantenga así.

Una forma es buscar una tercera validación de un grupo como Green Building Council, que promueve las prácticas sostenibles a través de su liderazgo en ahorro de Energía y un nuevo Diseño Ambiental (LEED). Que abarca desde el desarrollo de los sitios donde costruír y los procesos de construcción basado en la calidad del aire y del uso de la energía. El programa certifica hoteles y otras propiedades en una de las siguientes cuatro categorías (Certificado, Plata, Oro y Platino).

En este punto, solo 17 hoteles han logrado aparecer en la lista, aunque más de 700 hoteles se han registrado para su examen. En el ínterin, y acercándose el Día de la Tierra con sólo una semana de distancia, los siguientes ocho hoteles ya ofrecen un enfoque de eco-alojamiento; suponiendo que el estilo y la sostenibilidad no son mutuamente excluyentes.

CityFlats Hotel, Holland, Michigan

Con su azotea restaurante, bar y Ultra-lounge y con una tecno-decoración elegante, el Hotel CityFlats definitivamente pone el diseño al estilo verde. Sus 56 habitaciones tienen la característica de tener suelos de corcho y linos de bambú; en los espacios públicos se combinan los colores con materiales reciclados, y la iluminación LED en todo el estilo con mezclas de alto uso de energía baja. El hotel, que obtuvo la certificación de LEED de oro el mes pasado, también alberga Verde Bebidas Holandesas, y un eco-social orientado a un público especial, el primer jueves de cada mes. En la temporada alta las tarifas son de $ 139 a $ 179 por habitación.

Elemento Lexington, Lexington, Mass.

En la inauguración de la propiedad de Starwood para una prolongada estancia, este hotel en Lexington ofrece un ambiente residencial con una LEED-Gold, la eco-chic. Sus 123 habitaciones tienen la característica de Energy Star electrodomésticos, muebles hechos con madera reciclada y ahorro de agua que conservar casi 1 millón de galones de agua por año. Otros eco-atributos incluyen una piscina de agua salada (sin cloro) y un estacionamiento reservados para vehículos híbridos. El hotel está ofreciendo actualmente el 20 por ciento fuera de temporada alta y para estancias de tres noches o más.

La proximidad del Hotel, Greensboro, N.C.

El pasado mes de octubre, este hotel se convirtió en el primero (y en la actualidad solamente ese hotel en los EE.UU) que ha ganado la certificación LEED Platino. Entre sus más de 70 actividades que ofrece: utiliza 100 paneles solares en sus techos (que proporcionan el 60 por ciento de las necesidades de agua caliente), un eficiente uso de su energética con un sistema de filtración de aire (al usar bombas de 60 pies cúbicos de aire por minuto en las habitaciones); y además el uso de luz natural en 97 por ciento de los espacios ocupados (para cortar los costos de iluminación). Incluso los ascensores generan la energía que se alimenta de la red eléctrica del hotel. Sus tarifas por habitación son desde $ 239 por noche.

Hotel Terra, Teton Village Wyo.

Situado en el paso del tranvía de Jackson Hole, el Hotel Terra con sus 72-habitación logró una certificación (LEED plata), pues fue construido con el concepto verde usando acero reciclado, madera recuperada y unas ventanas que permiten la entrada de luz natural sin dejar de pase el calor. El hotel tiene dos restaurantes y un spa en la azotea que se complementan con sus habitaciones y suites que incluyen 100 por ciento colchones rellenos con material natural, productos de baño orgánicos y cafeteras con café comercial pero la cantidad justa. La tarifa en el verano es desde $ 229 por habitación y noche.

El Palacio, Las Vegas, Nevada

¿Puede un hotel de 3.066 habitaciones considerarse como un espacio con medio ambiente? Puede, claro que s¨: el Hotel El Palacio, que obtuvo el certificado de LEED plata el año pasado, utiliza en las habitaciones, instalaciones de bajo flujo de corte de agua en un 37 por ciento; tiene sensores de humedad y un sistema de riego por goteo- lo cual ayuda a reducir las necesidades de riego en un 75 por ciento. En otra parte de la propiedad, las piscinas son calentadas con energía solar que puede ser dirigido al hotel con un sistema de agua caliente durante los meses más cálidos. Las tarifas por noche van desde $ 199 en adelante.

El Ambrosio, Santa Mónica, California

La mayoría de los huéspedes del Hotel El Ambrose provienen de lugares asiáticos, el hotel posee un estilo artesanal en su decoración y posee 77 habitaciones comodidades de alta categoría. De hecho, es posible que los huéspedes no noten el uso de limpiadores naturales, la falta de espuma de poliestireno y de aerosoles o el aparcamiento para los vehículos híbridos. En su condición de LEED plata, el hotel también ofrece transporte local complementarios a través de un servicio de taxi bio-diesel. La tarifa promedio va desde $ 199 la noche.

Orchard Garden Hotel, San Francisco, California

Con su (certificado LEED) Orchard el hotel Garden, los huéspedes tienen la posibilidad para el uso de la eficiencia energética con la utilización de una tarjeta que deslizan en una ranura justo dentro de la puerta de su habitación y de inmediato se activará la iluminación de la habitación y sistema de control de aire acondicionado; al quitarlo a la salida todo se apaga y esto ahorra cerca de un 20 por ciento en los costes de la electricidad. Con una decoración sostenible de madera de arce, el hotel con sus 86 habitaciones y suites posee un control del uso del agua, posee alfombras de materiales orgánicos y amenidades orgánicas en el baño. Las tarifas van desde $ 189 por noche en adelante.

Gaia Napa Valley Hotel and Spa, American Canyon, California

Muchos hoteles hablar de sus esfuerzos en cuanto a la conservación, este hotel con sus 132 habitaciones 132 coloca la información al público a través de pantallas táctiles en su lobby que permite un seguimiento del uso de la propiedad y el ahorro de la electricidad, el ahorro del consumo de agua y la eliminación de las emisiones de CO2.El Hotel posee Paneles solares y además de claraboyas tubulares para disfrutar del abundante sol de la zona; el agua se recicla con el uso de Estanques de alta eficiencia y de HVAC unidades de medio ambiente al usar refrigerantes para mantener la calidad del aire. Estos y otros esfuerzos ayudaron a al Hotel para ganar su certificación LEED Oro en 2007. Actualmente las tarifas por noche van desde $ 129.

LEVERAGE en Finanzas

Leverage in finance refers to use of an element or source has fixed cost in business. Operating leverage measures the degree of business risk and arises due to fixed cost component in operations. Financial leverage refers to use of debt or borrowed capital. Financial leverage measures the financial risk.

Parque Tecnológico de la USB

Arriba aparece el enlace del Parque Tecnológico de la Universidad Simón Bolívar donde se les da asistencia técnica a pequeñas empresas. Ello denominan ese proceso INCUBAR EMPRESAS.

VIDEO-Marketing

Es un aporte de Francesco LUNA desde Barcelona (España). Después que lo vea con mayor detalle me voy a suscribir de inmediato.

La red de Internet está cambiando la forma de comunicar y de hacer negocios. Más de 1.800 millones de persona conectan a Internet cada día, y el 10% de estos lo hacen en castellano. Quien quiera estar presente en los mercados hispanos, lo ha de hacer por este medio, sin duda.

Evaluación de selección de sitios para construir

Un alumno de la Universidad de Oriente (Isla de Margarita) me preguntaba si era posible evaluar entre dos sitios A y B las posible inversiones de un hotel con datos diferentes según sus localizaciones. En seguida voy a colocar un ejemplo que puede ilustrar este asunto:

Las Diferencias entre dos sitios para construir el hotel

1) Sitios A:

Capacidad anual de la producción de habitaciones:68.438 habitaciones (250 x 0,75 x 365)

Inversión del hotel en el año 1 = US$ 45,5 millones ( 250 x US$ 170.000)

Costo por habitación en el año 2 = 68.438 x U$ 100 = venta año US$ 6.843.800 x 0,12 = U$$ 821.256 costo total / 68.438 =US$ 12

Otros costos generales por habitación en el año 2 = US$ 6.843.800 x 0,25 = US$ 1.710.950, o sea US$ 25 por habitación. Costo total por habitación US$ 12+ US$ 25 = US$ 37

Crédito impositivo para la construcción = 5%

Reventa del hotel después de 5 años= US$ 31,9 millones

2) SITIO B:

Capacidad anual de la producción de habitaciones:82.125 habitaciones (250 x 0,90 x 365)

Inversión del hotel en el año 1 = US$ 65,5 millones ( 250 x US$ 262.000)

Costo por habitación en el año 2 = 82.125 x U$ 120 = venta año US$ 9.855.000 x 0,12 = U$$ 1.182.600 costo total / 82.125 =US$ 14,4

Otros costos generales por habitación en el año 2 = US$ 9.855.000 x 0,25 = US$ 2.463.750, o sea por habitación US$ 30 + US$ 14,4 = US$ 44,4 costo total por habitación

Crédito impositivo para la construcción = 10%

Reventa del hotel después de 5 años= US$ 37,2 millones

Condiciones comunes para ambos sitios

Retorno después de IRS que obtiene el hotel sobre una inversión alternativa= 12% o TASA DE DESCUENTO
Tiempo requerido para la construcción= 1 año
Precio por habitación pagado por un Operador en el año 2 = US$ 80,0 o sea 20% de descuento sobre precio por hab.
Vida productiva del hotel 10 años
Inflación estimada en el país que afecta a costos y precios= 7% anual
ISR para las utilidades hoteles= 35%
______
NOTA: el hotel espera maximizar su utilidad, el primero del año 6. Las inversiones, los costos,la venta y los impuestos se hacen el primer día de cada año al producirse los servicios.

LOS EFECTOS INMEDIATOS

En el sitio A la planta tiene que invertir US$ 45,5 millones. El ISR del 35% sobre ese monto invertido es igual a US$ 15,9 que obtiene como reducción de impuesto el hotel. Los impuesto (ISR) como crédito impositivo del 5% sobre la inversión es igual a US$2,28, que es una reducción impositiva o crédito fiscal debido a la inversión. La diferencia es igual a: (45,5) + 15,9 + 2,28 = (27,32) que es su salida neta de efectivo por hecho de invertir al final del año uno.

En el sitio B la planta tiene que invertir US$ 65,5 millones. El ISR del 35% sobre ese monto invertido es igual a US$ 22,9 que obtiene como reducción de impuesto el hotel. Los impuesto (ISR) como crédito impositivo del 10% sobre la inversión es igual a US$6,55, que es una reducción impositiva o crédito fiscal debido a la inversión.La diferencia es igual a : (65,5) + 22,9 + 6,55 =(36,05). que es su salida neta de efectivo por el hecho de invertir en el año uno.

Veamos los resultados

En el Sitio A

El Hotel tiene una salida de efectivo igual a su inversión estimada en US$ 45,5
El hotel tiene una entrada en efectivo al obtener reducción impositiva del 35% sobre la construcción igual a US$15,9 y el hotel obtiene un crédito fiscal o entrada de efectivo igual a US$ 2,28. El impacto inmediato es igual a : (45,5) + 15,9 + 2,28 = (45,5) + 18,18 = (27,32) o inversión neta en el año uno.

En el Sitio B

El Hotel tiene una salida de efectivo igual a su inversión estimada en US$ 65,5
El hotel tiene una entrada en efectivo al obtener reducción impositiva del 35% sobre la construcción igual a US$22,9 y el hotel obtiene un crédito fiscal o entrada de efectivo igual a US$ 6,55. El impacto inmediato es igual a : (65,5) + 22,9 + 6,55 = (65,5) + 29,45 = (36,05) o inversión neta en el año uno.

CALCULO de las UTILIDADES SOLO POR VENTA de HABITACIONES

La utilidad hotelera en el año 2 y en el SITIO A es igual a: precio estimado que paga por habitación el Operador US$80,0 menos costos totales por habitación igual a US$37, la diferencia es igual a : US$ 43.Con una producción de habitaciones en el año 2 igual a: 68.438 habitaciones, la utilidad antes del pago impositivo (ISR) es igual a: 68.438 x 43 = US$ 2.942.834, y después del pago del ISR del 35% la utilidad es igual a US$ 1.912.842 Si esa utilidad se re-invierte en 4 años adicionales su valor futuro será igual a : (1.912.842) (1,12) elevado a la cuatro = (1.912.842) x (1,573519) = US$ 3.009.893.

La utilidad hotelera en el año 2 y en el SITIO B es igual a: precio estimado que paga por habitación el Operador US$80,0 menos costos totales por habitación igual a US$44,4, la diferencia es igual a : US$ 35,6.Con una producción de habitaciones en el año 2 igual a: 82.125 habitaciones, la utilidad antes del pago impositivo (ISR) es igual a: 82.125 x 35,6 = US$ 2.923.650, y después del pago del ISR del 35% la utilidad es igual a US$ 1.900.373 Si esa utilidad se re-invierte en 4 años adicionales su valor futuro será igual a : (1.900.373) (1,12) elevado a la cuatro = (1.900.373) x (1,573519) = US$ 2.990.273 millones.

Tomando en cuenta la INFLACION del 7% anual, la utilidad REAL para el Sitio A al final del año uno (valor futuro) sería igual a : (1.912.842 ) x (1,0700) = 2.046.741; al final del año dos : (1.912.842) x 1,1449) = 2.190.013, y para final del año tres:(1.912.842) x (1,2250) = 2.343.231.

Tomando en cuenta la INFLACION del 7% anual, la utilidad REAL para el Sitio B al final del año uno (valor futuro) sería igual a :(1.900.373 ) x (1,0700) = 2.033.399; al final del año dos : (1.900.373) x 1,1449) = 2.175.737, y para final del año tres:(1.900.373) x (1,2250) = 2.327.957.

RESUMEN

El mejor sitio para ubicar el Hotel es el SITIO A. Para hacer un flujo de caja completo se necesita obtener las utilidades por la venta de Alimentos y Bebidas y por la venta de otros servicios menores. Pero con esos estimados breves sólo considerando la venta de habitaciones, ya se puede seleccionar el mejor lugar para ubicar el hotel.

Descripción de la Clase

Evaluacion de Proyectos Hoteleros by Askain

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4 Situaciones para evaluar posibles inversiones

Decisión para reemplazar equipos

Una empresa utiliza en la actualidad tres equipos o maquinarias con un costo de US$ 10.000 cada uno y el 70% ya ha sido depreciado. La empresa desea reemplazar un equipo con uno que tiene un costo de US$ 20.000. Se espera que el nuevo equipo pueda ahorrar US$ 40.000 al año por concepto de costos de mano de obra, mantenimiento y otros y por un período de 5 años. Debería ser reemplazada la unidad o maquinaria?.

Tamaño de una planta

Una empresa tiene dos alternativas para comprar un equipo. O compra un equipo pequeño cuya inversión sería US$ 1.000.000 o se decide por un equipo más grande cuya inversión es de US$ 1.500.000. La planta pequeña podría dar un retorno del 20% al año y la planta más grande un 17% al año. Cuál planta o equipo debería comprar?

Alquilar o comprar

Una empresa podría COMPRAR un equipo o en todo caso ARRENDARLO. El costo del equipo es de US$ 300.000 y su alquiler es de US$ 10.000 al mes. Y se estima que el equipo en 5 años ya sería obsoleto. Debería la empresa comprar o alquilar el equipo?

Refinanciar una deuda

Una empresa tiene en la actualidad 10 millones de dólares de deuda pendiente, respaldado con un cupón al 10% de interés. La deuda emitido se hizo con un descuento, pero todavía falta por amortizar US$ 500.000. La empresa puede emitir bonos al 9%. El costo para emitir los nuevos bonos es de US$ 200.000 y habrá un prima de los antiguos bonos de US$ 300.000. Los viejos bonos tienen 20 años restante ante su vencimiento. Debe la empresa de refinanciar la deuda?

Lo primero que e necesario conocer para poder tomar decisiones de inversión es el VALOR TEMPORAL DEL DINERO,

¿Qué supone este importante concepto? Este concepto lo que quiere decir es que un dinero que en el año 3 vale 5.000, si se lleva a valor presente (al año cero) ese dinero valdrá menos, dependiendo del tipo de interés anual que se utilice para llevar ese dinero al presente, o sea al año cero. Claro un dinero que ya se ubica temporalmente en el año CERO no necesita que se aplique una tasa de descuento, esto sólo se hará con los dineros que aparece en los años sucesivos o sea año 1,2 y 3, etc...

Asuma este ejemplo:

Una inversión o salida de caja de 12.337 y luego 2 entradas netas positivas. Algunas personas creen que para saber el resultado neto final se deben sumar los valores positivo ( 10.000 + 5.000 ) y luego restarlo del valor negativo de US$ 12.337. Y haciendo este cálculo dirían que el resultado neto es igual a : 15.000 menos 12.337 = 2.663. Pero ese calculo no es el correcto, porque los valores de 10.000 en el año 1 y de 5.000 en el año 2, al llevarlos al AÑO CERO son mucho menores y en el año CERO es donde se debe hacer el cálculo o sumatoria total.

Ahora bien, y ¿cómo se llevan esos valores al año CERO? Pues DESCONTANDO esos valores con una tasa de interés. Pero: ¿ con cuál tasa de interés?. Con la tasa mínima alternativa que sea la más segura. Y : ¿cuál es la Tasa Mínima Atractiva (TMA) que es la más segura para no correr riesgos? , pues es la tasa que pagaría un BONO del ESTADO. Si suponemos que los BONOS del Estado están pagando un 5% al año, esa tasa del cinco por ciento anual sería la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento y que sirve para descontar el flujo de esos tres números.

Año Cero US$ ( 12.337)
Año 1 +US$ 10.000
Año 2 + US$ 5.000

Vamos entonces a descontar las tres cifras con el 5% al año. En una TABLA DE DESCUENTO buscamos la Tabla del 5% y los factores para descontar son: para el año CERO 1,0000; para el año UNO el factor es 0,9524; y, para el año DOS el factor es 0,9070.

Entonces la SUMATORIA es igual a: : (12.337 ) x 1,0000 + 10.000 x 0,9524 + 5.000 x 0,9070 = US$ 1.722

Este resultado de un VALOR ACTUAL NETO (VAN) es lógico porque el descuento del valor del año cero es igual a (12.337) y el descuento de 10.000 es igual a ese valor multiplicado por 0,9524 o sea: 9.524 y el descuento de 5.000 es ese valor multiplicado por 0,9070 o sea: 4.535. La suma de 9.524 + 4.535 es igual a : + 14.059 y si a ese valor positivo se le resta el valor negativo ( o sea la inversión) de 12.337, el resultado final es : +1.722 que es una ganancia neta positiva.. En efecto, si el valor de 9.524 al estar ubicado en el año CERO, y pasa un año completo entonces al 5% por año, ese valor se transforma en : 9.524 x 0,05= 476 de pago de interés más los 9.524 es igual a: US$ 10.000.

El crecimiento del dinero en un 5% al año al estar ubicado en el año cero con valor de 9.524, al pasar un año ese dinero vale 10.000, por que ganó un interés del 5% anual; y al contrario, el valor de 10.000 ubicado en el año uno, al DECRECERLO al año CERO, con la tasa de descuento del 5% , se transforma en 9.524.

Este es el concepto del VALOR TEMPORAL DEL DINERO. Ahora bien, si esa serie de los 3 datos se descuenta NO con la tasa del 5% al año, SINO con la tasa del 16% al año, lo que sucedería sería es que ahora los factores de descuentos que encontramos en la TABLA FINANCIERA son: para el año CERO es 1,0000, para el año 2 es igual a : 0,8621, y para el año 3 el valor es igual a O,7432. Entonces : Los descuentos totales o sumatoria es como sigue: ( 12.337 ) x 1,0000 + 10.000 x 0,8621 + 5.000 x 0,7432 = a CERO. O sea, el punto de equilibrio donde el resultado final NETO no es ni NEGATIVO ni POSITIVO se logra descontando con la tasa del 16% anual, que se llama la TIR, o sea la TASA INTERNA DE RETORNO de invertir 12.337 en tres años. Y si se descuenta con una tasa mayor o sea del 20%, entonces el resultado final si es NEGATIVO para la empresa, o sea: ( 12.337 ) x 1,0000 + 10.000 x 0,8333 + 5.000 x 0,6944 = ( 532).

Todo estos cálculos se han hecho asumiendo CERTEZA total, pues si surge algún problema en el contexto (algún riesgo) como por ejemplo una fuerte INFLACION, entonces el resultado será otro.

Otros dos cálculos útiles son : (1) lo que se llama el Valor Equivalente anual o VALOR PRESENTE de una anualidad constante, y (2) el COSTO EQUIVALENTE ANUAL.

Si yo coloco o invierto en un Banco la cantidad de US$10.000 y después de 20 años me decido a retirar todo lo ganado al 5% al año, entonces de acuerdo a la Tabla del Valor Presente para una anualidad constante de 10.000 que permaneció en el Banco por 20 años, su valor es igual a : US$ 10.000 x 12,4622 = US$124.622.

El Costo Equivalente Anual, es el pago o la CUOTA ANUAL a cancelar por un préstamo bancario, formado por el pago del capital y de los intereses sobre saldo deudor.

Si yo pido prestado a un BANCO o a mi propia empresa para invertir : digamos US$ 12.337 y ese préstamo me lo dan por 2 años al 5% anual, entonces según la tabla EL FACTOR DE RECUPERACION DEL CAPITAL es de :0,537805, que al multiplicarlo por US$12.337 nos da el valor de US$ 6.635, valor que debo pagar durante dos años al banco. El primer año pagaré los intereses del 5% sobre el valor del préstamo o sea US$ 617, más el pago del capital o principal igual a US$$ 6.018; y el segundo año mi saldo deudor es igual a : US$ 12.337 menos mi pago de US$ 6.018 = US$ 6.319 y para ese saldo deudor pagaré un interés del 5% o sea igual a : US$ 316, pues 6.319 + 316 = US$ 6.635 que es la cuota anual. En resumen:le he pagado al Banco intereses por valor de 617 + 316 = US$ 933 y además el capital que me prestó igual a : US$ 12.337 ( o sea que el banco rescato la cantidad total de US$ 13.270).

Otra manera de lograr el valor igual a US$6.635 es dividiendo el préstamo de US$12.337 entre el valor actual de una anualidad constante para el año 1 y al 5% , es decir el factor : 1,8594; entonces: 12.337 / 1,8594 = US$ 6.635. Este valor es el costo equivalente anual de la inversión que he hecho con el préstamo de US$ 12.337.

Si suponemos que de una inversión obtenemos los ingresos en caja igual a US$10.000 en el primer año y US$ 5.000 en el año dos, entonces los valores presentes de esas dos cifras al 5% al año son: 10.000 x 0,9524 = US$9.524; y 5.000 x 0,9070 = US$ 4.534, o sea un total de US$ 14.058. El valor equivalente anual de ese último valor es : US$ 14.058 / 1,8594 = US$ 7.561. Si ahora restamos de US$ 7.561 el costo equivalente de la inversión calculada arriba y que daba US4 6.635, nos arroja una utilidad equivalente anual igual a US$ 926 por año. Otra manera de calcular este valor es dividiendo el flujo de caja descontado de la inversión original de (US$ 12.337) con los ingresos de 10.000 en el año uno y 5.000 en el año dos, que nos dio el valor de US$ 1.722 (ver más arriba), entre el factor 1,8594, y esto nos daría : US$ 1722 / 1,8594 = US$ 926.

EL BOLETIN TURISTICO

Este boletín es interesante para todos nosotros interesados en el turismo.

El costo de oportunidad

Cuál debe ser el nivel de ganancias que requieren los negocios en caso de existir una relación entre el crecimiento y prosperidad de las empresas y los objetivos nacionales?

Cuál es la mejor prueba para saber si el nivel de ganancias es el adecuado?

Aunque existe mucha incertidumbre y confusión en relación a estos dos asuntos, en seguida trataremos desarrollar un punto de vista al señalar que la guía no será la posible ganancia por cada acción de una empresa o quizá el costo del capital, sino que lo que hay que considerar es el concepto del costo de oportunidad.Es decir, la empresa debe compara su nivel de utilidad con los niveles que obtienen empresas similares en tamaño y en volumen de negocios.

TURISMO SOLIDARIO Y SOSTENIBLE en AFRICA

Es una Iniciativa de BANESCO que vale la pena conocer. Se parece mucho a lo que nosotros realizamos en Venezuela con el programa denominado de POSADAS TURISTICAS (en el año de 1970). Este programa venezolano surgió con el apoyo de los ministerios españoles que había desarrollado su programa de CASAS de LABRANZA. Y cuando terminamos de promover las primeras posadas en los Estados Lara y Trujillo, después 1.500 familias se decidieron por sus propios medios transformar sus viviendas rurales en posadas turísticas, bien sea remodelando esas viviendas o haciendo anexos para recibir al visitante.

Los tres tipos de depreciaciones

Existen tres tipos de depreciaciones de los activos fijos. Si bien en USA se acepta según su LEY del ISR aplicar cualquier tipo según la persona que administre en cada empresa ese asunto, en otros países no se acepta sino un tipo específico de depreciación y casi siempre es la DEPRECIACION LINEAL. Pero también existe la DEPRECIACION de los SALDOS DECRECIENTES y la depreciación con LA SUMA DE LOS DIGITOS: Se ha comprobado que entre los 3 tipos de depreciaciones la que conviene más, para tener mayor ahorro del Impuesto sobre la renta , o sea para lograr pagar menos impuestos es la depreciación de LOS SALDOS DECRECIENTES. Y en seguida veremos por que esto es así.

La DEPRECIACION LINEAL o en linea recta es muy sencilla pues lo que se hace es restar del valor del capital (del activo fijo a depreciar) su valor salvado y luego dividir entre los años de vida útil de ese activo. Por ejemplo una edificación con vida útil (n) de 20 años y que al cabo de un proyecto con un horizonte de 10 años, le quedan aún 10 años de depreciación o sea que tiene un valor salvado o valor de desecho, y que se estima el valor de esa edificación de digamos : US$ 2.000.000, el cálculo de su depreciación lineal es como sigue: si no existiera valor salvado porque el horizonte del proyecto es de 20 años, entonces la depreciación lineal sería igual a : D = US$ 2.000.000/20 años = US$ 100.000 por año. ( o sea 1/20 = 0,05 = 5% de depreciación al año). Pero si el horizonte del proyecto se estima sólo en 10 años entonces habrá un valor salvado igual a US$ 1.000.000 y la depreciación se calcula de este modo:

D = US$ 2.000.000 - US$ 1.000.000 / 20 años
D = US$ 1.000.000 / 20 años
D = US$ 50.000 por año

Claro el valor salvado de US$ 1.000.000 no puede ser ignorado y ese valor aparecerá al final de un flujo de caja para ser descontado a valor presente.

El otro método de depreciar es el llamado de SALDOS DECRECIENTES, que consiste en aplicar un porcentaje constante al valor en libro del activo al principio del año, pero el porcentaje será el DOBLE del que corresponda según la depreciación en linea recta que para una edificación con vida de 20 años es igual al 5%, entonces se aplicará el doble , o sea 10%. Pero después de un número dado de años es necesario cambiar al método de linea recta para que al final el valor en libro del activo quede en cero.

En el caso de una edificación con valor de US$ 2.000.000 y que se depreciaría en 20 años sin valor salvado, su depreciación anual sería así, para el primer año : D = 2 / n x C ; o sea: D = 2 /20 x US$ 2.000.000 = 0,10 x US$ 2.000.000 = US$ 200.000 para ese primer año. Ahora queda un valor en libro del activo igual a : Valor en libro =: US$ 2.000.000 menos la depreciación del primer año o sea US$200.000 = US$ 1.800.000. Sobre este valor en libro se aplica para el segundo año el mismo porcentaje de 2 / 20 = 0,10 = 10%. , es decir D = 0,10 x 1.800.000 = US$ 180.000. Y ahora el valor en libro es igual a :
Valor en libro = US$2.000.000 ( 1- 2 / 20 ) elevado a la dos
Valor en libro = US$ 2.000.000 x 0,90 elevado a la dos
Valor en libro = US$ 2.000.000 x 0,81 = US$ 1.620.000

Y sobre ese valor en libro de US$ 1.620.000 se aplica el 0,10 (el 10%) = US$ 162.000 y esta es la depreciación para el tercer año. Y de este mismo modo se sigue haciendo el cálculo para los otros años, pero para uno de los últimos años se vuelve a aplicar la depreciación lineal para que el valor en libro quede en CERO.

El tercer método de depreciar se llama la SUMA DE LOS DIGITOS. Si el edificio tiene una vida de 20 años sin valor salvado, entonces: se hace esta suma: 1 + 2+ 3 + 4 + 5 + 6 + 7+ 8 + 9 +10 + 11+12+13 + 14 + 15 + 16 + 17 + 18 + 19 n+ 20 = 210.

Y la depreciación para el primer año es igual a : 20/210=0,0952 = 9,5% del valor del activo en este caso de US$ 2.000.000, o sea : 0,0952 x US$ 2.00.000 = U$ 190.400. Claro para el segundo año entonces se estima 19 / 210 = 0,090, o sea el 9%: y para el tercer año se aplica : 18 / 210 = 0,086 o sea el 8,6% de depreciación y así se siguen buscando los porcentajes hasta el año final 20 que el porcentaje que se aplica corresponde a : 1/210 = 0,005 = 0,5% de US$ 2.000.000 = 0,005 x US$10.000=US$ 10.000.

El el método de la depreciación por la linea recta el monto siempre es igual : US$2.000.000 / 20 años = US$ 100.000 por año (suponiendo que no hay valor salvado). Pero en el métodos de los Saldos Decrecientes y de los dígitos los valores más elevados aparecen al comienzo y al final de los años los valores menores , y eso ayuda a pagar menos impuestos durante los primeros años "infantiles" de la empresa, pues al aparecer en el Estado de Resultado la depreciación como una erogación, entonces el % de ISR que se aplique sobre la utilidad bruta produce para la empresa un ahorro fiscal.

Turismo y su evolución

Internacional de Turismo impugnada por el deterioro de la Economía Mundial


* En 2008, las llegadas de turistas internacionales produjo 924 millones de euros, 16 millones de euros más que en el año 2007, lo que representó un crecimiento del 2%.
* La demanda de Turismo disminuyó considerablemente a lo largo del año 2008 bajo la influencia de una economía mundial extremadamente volátil; es decir: crisis financiera, precios elevados del petróleo y los aumentos de precios en general, así como las fluctuaciones del tipo de cambio. Los consumidores socavaron la confianza en las empresas y se tradujo en la actual recesión económica mundial.

* La segunda mitad de 2008 vio el crecimiento llegadas hasta tal punto que el número de llegadas internacionales disminuyó ligeramente - una tendencia que se espera que continúe en el año 2009.

El debilitamiento de la demanda global

El crecimiento global del 2% en el turismo internacional para 2008 se basa en los excelentes resultados de la primera parte del año antes del colapso de los mercados financieros.

La segunda mitad del año mostró un brusco cambio de tendencia con las llegadas de turistas internacionales mostrando un crecimiento negativo en cada uno de los últimos seis meses de 2008. En general, el crecimiento del 5% entre enero y junio ha dado lugar a una disminución del 1% en el segundo semestre del año. Aunque ciertamente el turismo no es inmune a las dificultades económicas, el turismo se ha resistido inicialmente a la crisis económica mejor que otros sectores económicos, tales como la industria de la construcción, de los bienes raíces o la fabricación de automóviles.

Con problemas como el actual escenario económico se espera que continúe así en el año 2009 y probablemente más allá, las previsiones iniciales de la OMT para este año son de un rendimiento aún más modesto. Según los datos para enero del año 2009 el Barómetro OMT del Turismo Mundial, indica que el turismo internacional tiende a estancarse o incluso a disminuir ligeramente durante el año. Sin embargo, todavía hay un alto grado de incertidumbre y mucho dependerá de la evolución de las condiciones económicas.

Si la economía empieza a mostrar signos de una recuperación, el turismo internacional podría crecer ligeramente en 2009, pero, si la economía se deteriora aún más la previsión actual podría sería ver un turismo a la baja.

Habida cuenta de la incertidumbre mundial y con las previsiones económicas que siguen experimentando revisiones a la baja, la OMT tendrá que seguir de cerca la evolución para proporcionar un análisis más preciso posible.

Mezcla de resultados por Regiones en el 2008

Para el conjunto del año, todas las regiones turísticas tuvieron comportamientos positivos, excepto Europa que sufrió un estancamiento en las llegadas de turismo receptivo. Los mejores resultados se registraron en el Oriente Medio (+11%), África (5%) y las Américas (4%) -y en el caso de las Américas, debido a la fuerza de tráfico turístico en los EE.UU. hasta el mes de agosto y el desempeño favorable de la mayoría de los países de América Central y del Sur.

El crecimiento fue negativo en los últimos seis meses de 2008 en Europa (-3%) y Asia (-3%). La caída fue aún más importante en Asia, debido a que había tenido un crecimiento de dos dígitos en el 2007 y luego en la primera mitad del 2008 (+6%). Por otra parte, las Américas (+1%), África (4%) y Oriente Medio (5%), con resultados positivos aún en la segunda mitad del año, aunque con una desaceleración significativa en comparación con el período comprendido entre enero y junio.

A pesar de la desaceleración, varios destinos en todo el mundo mostró resultados para el 2008 muy positivos en todas las regiones del mundo, - sobre todo en: Honduras, Nicaragua, Panamá, Uruguay, la República de Corea, Macao (China), Indonesia, India, Egipto, Líbano, Jordania , Marruecos y Turquía.

Estos resultados reflejan sólo las llegadas de turistas internacionales, para lo cual se completa los datos actualmente disponibles. Para el turismo interno o domestico, que es muy importante para muchos destinos del mundo, la OMT espera que se muestren más o menos similar a la tendencia hacia la desaceleración. Los resultados de los ingresos del turismo internacional se presentará en una etapa posterior. Sin embargo, la experiencia de los últimos años sugiere que el crecimiento o decremento de los ingresos tiende a seguir muy de cerca al crecimiento o decremento de las llegadas.

2009: vinculados a los resultados económicos globales

La desaceleración de las economías avanzadas, que se enfrentan a una contracción del Producto Interno Bruto (PIB) por primera vez desde la Segunda Guerra Mundial, ya se está extendiendo a los grandes mercados emergentes como China, India y Brasil.

La OMT espera que para el año 2009 el turismo internacional podría presentar una disminución entre 0% a un 2% . Junto con las Américas, Europa será la región más afectada en términos de resultados globales del turismo, ya que la mayoría de sus mercados de origen ya están en recesión. En Asia y el Pacífico se espera que los resultados sean positivos, aunque el crecimiento seguirá siendo mucho más lento en comparación con el rendimiento de la región en los últimos años; lo mismo se aplica al África y al Oriente Medio.

A pesar de esta evaluación, la OMT pone de relieve el hecho de que el reblandecimiento del crecimiento del turismo internacional sigue cuatro años históricamente fuertes:

* 7% anual en promedio entre los años 2004 y 2007, o muy por encima de 4% de la tendencia a largo plazo;

* 2008, con un incremento del 2% sobre la base de un fuerte primer semestre de rendimiento.

la respuesta de la OMT

La historia demuestra que las crisis también pueden proporcionar oportunidades porque convocatoria de importantes esfuerzos de solidaridad de la actividad turística. Además, el en caso de las crisis de corto plazo pueden estar alineados con la eliminación de la pobreza mundial a más largo plazo y las necesidades del cambio climático, y así la estructura del turismo se puede ver fortalecido.

En este contexto, la OMT está aumentando sus esfuerzos para proporcionar la respuesta del sector, y sus miembros en particular, con el apoyo necesario para ayudarles a soportar estas difíciles temporales. Por ejemplo la UNWTO se centrará en tres iniciativas:

* Apoyo a la respuesta inmediata del sector a través de su recientemente creado Comité de Turismo para fortalecer la capacidad de inteligencia de mercado y las mejores prácticas.
* Promover el turismo mediante la prioridad de medidas de estímulo económico.
* Promover el turismo verde o sustentable como un recurso que puede ofrecer un crecimiento oportuno, así como la infraestructura relacionada con la energía limpia y el incremento de puestos de trabajo.

Nuestro mensaje seguirá siendo que se trata de un sector altamente resistente a las crisis y que regresará con un fuerte crecimiento cuando los problemas económicos se resuelvan ; y que el turismo pueden contribuir más que otro sectores a la reducción de la pobreza, a la mejora del ambiente y a lo que se ha llamado: un New Deal ecológico.

El proyecto de Xavier de Honduras

1) Ell hotel de 48 habitaciones tendría un estimado de inversión total igual a US$ 50.000 x 48 hab = US$ 2.400.000. De esa inversión total yo estimo que si el hotel estaría fuera de zona urbana, las incidencias de la inversión serían así : 10% terreno, 50% construcción, 20% maquinarias y equipos, 10% muebles y 10% capital de trabajo. Si el hotel se ubica en una zona urbana entonces las incidencias son: 20% terreno, 50% construcción, 20% maquinarias y equipos y 10% para cubrir muebles y capital de trabajo.

2) De la capacidad instalada de 48 habitaciones en promedio se trabajaría al año con un 65% de esa capacidad, o sea: 48 x 0,65 x 365 noches = 11.388 habitaciones al año de venta. Yo supongo una tarifa de US$ 50 dólares al ser un hotel pequeño de 2 a 3 estrellas, o sea que la venta de 11.388 habitaciones al año podría arrojar US$ 569.400 de venta de habitaciones al año (US$ 11.863 por hab) y esa venta representa el 63% de la venta total, por lo que la venta tota anual del hotell podría ser igual a US$ 903.809, o sea la venta de habitaciones por el coeficiente 1,5873 ( y daría US$ 18.829 por hab).

3) La venta de otros departamentos sería igual a : US$ 334.409 (US$ 6.967 por hab) y se podría repartir así : el 65% de 334.409 sería para Alimentos, o sea:US$ 217.366 ( US$ 4.528 por hab); el 13% de para cafetería y bar, o sea: US$ 43.473 (US$ 906 por hab); 14% para telecomunicaciones, o sea US$ 46.817 al año (US$ 975 por hab); y 8% para otros servicios menores como lavandería, estacionamiento, o sea US$ 26.753 (US$ 557 por hab).

4) De la venta de habitaciones al año de US$ 569.400 el 15% son costos departamentales; pero en Alimentos de su venta estimada en US$ 217.366 al año el 60% son costos departamentales; en telecomunicaciones con venta de US$ 46.817 al año el 80% son costos departamentales; y de los ingresos por concepto de otros servicios menores como lavandería y estacionamiento de US$ 26.753 de venta al año el 50% son costos. También no hay que olvidar que existirán unos gastos Administrativos y de luz, agua,mantenimiento igual al 25% de la venta total del hotel.

5) Inventarios: pueden ser 20 días del costo de venta de alimentos y bebidas. O bien :10% de la venta total para inventario de materias primas de Alimentos y Bebidas, o bien el 17% de la venta de Alimentos y Bebidas (US$ 260.839 x 0,17 = US$ 44.343).

6) La posible distribución de la inversión total estimada en US$ 50.000 x 48 habitaciones = US$ 2.400.000: sería como sigue : si la ubicación es en un entorno semiurbano: 10% de terreno, 50% de construcción, 20% maquinarias y equipos, 10% muebles y 10% capital de trabajo. Si la ubicación es en un entorno urbano entonces el terreno incide en un 20% del total de inversión.

7) Créditos : de provevedores para el capital de trabajo, en el rubro inventario, sería el 10% al 15% de la venta total. Y el crédito bancario para la inversión total del hotel de más o menos US$ 2.400.000 se estimaría en el 60% de ese monto en activos con garantía hipotecaria de primer grado o maquinarias con reserva de dominio ; y el 40% sería inversión de patrimonio de los socios. Claro esta combinación depende de la incidencia del coste financiero (pago de intereses al Banco) en el Estado de Pérdidas y Ganancias.

Xavier aprovecho para informate que la EDITORIAL TRILLAS de México ya me publicó mi libro Titulado: INVERSION HOTELERA : ELEMENTOS para SU EVALUACION. Sería bueno que una librería en Honduras lo pueda solicitar pues el libro tiene un ISBN 978-968-24-8339-4 . Ya en México se vende en US$ 15 dólares el ejemplar y en España en US$ 25.

El Proyecto Hotelero del Estudiante Holguer de Ecuador

Holguer las pautas para realizar un informe de evaluación de un proyecto hotelero es como sigue:

1) Primero se supone que se realiza un estudio del mercado para saber si hay todavía posibilidad de que entre al mercado un nuevo hotel bien sea de 3, 4 o 5 estrellas. Digamos que se va a hacer un proyecto para un Hotel de 3 estrella que es el más buscado por la clientela de visitantes o turistas, entonces se hace una lista de los hoteles de tres estrellas digamos que existen en Quito, si el hotel se localizaría allí, y se suman las habitaciones que tienen ese número de hoteles y se supone que trabajan como promedio al 65% de capciad intalada en habitaciones o sea que del total de habitaciones el 65% son las que se venden al año en promedio (según las temporadas baja, media y alta) y luego se transforma ese número de habitaciones, trabajando al 65%, en número de turistas con un promedio de estadía (de digamos 10 días de estancia en Quito) y así se obtiene el número de turistas que captan esos hoteles existentes.

Un ejemplo: suponga que en Quito hay 10 principales hoteles de 3 estrellas y que en total suman 600 habitaciones ( 60 cada uno) y que trabajan al 65% de capacidad promedio, o sea : 600 x 0,65 x 365 noches al año = 142.350 habitaciones al año, y supongámos una tarifa medio de esos 10 hoteles igual a US$ 40 dólares por habitación, entonces el ingreso total por venta de habitación sería igual a : 142.350 x US$ 40 = US$ 5.694.000.

También puedes suponer que en cada habitación se alojan 1,9 personas como promedio para estimar los visitantes por noche, o sea : 142.350 x 1,9 visitante noche = 270.465 visitantes en esas noches; y si se sabe que en promedio permanecen en Quito 10 días, entonces : 270.465 / 10 = 27.047 turistas o visitantes que esos 10 hoteles captan en un año. Y si a la ciudad llegan digamos 50.000 turistas que solicitan alojamiento en hoteles de 3 estrellas, entonces : 50.000 menos 27.047 = hay 22.953 turistas todavía para favorecer a otro grupo de hoteles de 3 estrellas y se supone que un proyecto de esa naturaleza tendría un buen mercado.

2) Si se supone que un grupo de inversionistas locales desean construir un hotel de 3 estrellas de 60 habitaciones y que estiman que trabajarían al comenzar al 45% de capacidad y luego después de 5 años al 70% de capacidad, entonces eso quiere decir que los primeros 5 años trabajarían así : 60 hab x 0,45 x 365 noches = 9.855 habitaciones a vender con una tarifa media de US$ 40 dólares la habitación. O sea : una venta durante 5 años de : US$ 394.200 cada año:y que en el año sexto el hotel trabajaría el hotel al 70% de capacidad o sea: 60 hab x 0,70 x 365 =15.330 habitaciones al año a US$ 40 dólares cada una o sea: US$ 613.200 durante 4 años más. En resumen la venta sólo de habitaciones sería como sigue:

Período "infantil" de la empresa:

año 1 =394.200
año 2 = 394.200
año 3 = 394.200
año 4 = 394.200
año 5 = 394.200

Período "maduro" de la empresa:

año 6 = 613.200
año 7 = 613.200
año 8 = 613.200
año 9 = 613.200
año 10 = 613.200

Entonces Holguer una vez que ya tienes la supuesta y probable venta en 10 años de habitaciones, hay que estimar la venta total del hotel en esos 10 años, pues el hotel vende otros servicios en su restaurante, en su cafetería y en el bar. Y ello se sabe porque la venta se habitacioes se multiplicad por 1,6 para lograr la venta total del hotel, o sea que la venta de US$ 394.200 dólares al primer año de habitaciones sería igual a : 1,6 x 394.200 = US$ 630.720 dólares al año desde le año 1 hasta el año 5; y la venta de US$ 613.200 x 1,6 = US$ 981.120 cada año desde el año 8 en adelante.

3) Ya tienes la venta total en los 10 años. Ahora tiene que estimar el Plan de Inversión y luego los costos y gastos para cada año, y obtener el Estado de Pérdidas y Ganancias, para desde allí hacer un Flujo de Caja o de Efectivo.

El Plan de Invesrión es como sigue: para un hotel de 60 habitaciones y de 3 estrellas se sabe que invierte más o menos 70.000 dólares por habitación , o sea que la invesrión necesaria para ese proyecto es igual a US$ 70.000 x 60 habitaciones = US$ 4.200.000 de dólares. De estos dóalres el 50% es construcción civil, el 25% es para comprar maquinarias y equipos, el 20% para pagar una parcela de tierra y acondicionarla, y el 5% restante para capital de trabajo.

De esa cantidad a invertir es probable que un banco quiera dar un préstamo del 60% a 10 años de plazo y al 10% de interés sobre saldo deudor. O sea que el banco financiaría con garantía hipotecaria más o menos : 0,60 x 4.200.000 = US$ 2.520.000 ( o sea que financiaría 2.100.000 de la construcción civil con garantía hipotecaria, y además la financiaría también 420.000 como parte de la maquinaria y con garantía prendaria).

El resto sería el aporte patrimonial de los socios en ese negocio o sea US$ 4.200.000 menos 2.520.000 del Banco = US$ 1.680.000 como capital popio.quizá aportado en acciones. En resumen ya se sabe que para el proyecto se invirte US$ 4.200.000 y que se reparte así : 1.680.000 como capital propio o patrimonio y 2.520.000 como crédito bancario.

4) El siguinete paso es estimar una Tabla de Depreciaciones de los Activos Fijos, o sea del 50% de la construcción igual a US$ 2.100.000 entre 20 años (sin valor salvado), o sea se deprecia a : US$ 105.000 por año. Y las maquinarias y equipos igual al 25% de la inversión o sea US$ 1.050.000 entre 5 años , o sea : US$ 210.000 de depreciación. o sea durante 5 años la depreciación total sería igual a : 105.000 + 210.000 = 315.000. Y duarnte los años restante será sólo de 105.000, de la deprecaión de la edificación.

5) Los costos y gastos son los otros estimados pues como ya tienes el estimado venta durante cada año, hay que restar los costos y gastos para obtener la utilidad que pagará impuestos sobre la renta (ISR) según la ley de Ecuador (En Venezuela se paga el 35% de la utilidad bruta).

Los costos son los del departamento de HABITACIONES que son iguales al 12% de la venta de habitaciones; los costos del departamento de Alimentos y Bebidas que es igual al 60% de la venta de ese departamento, y el para los otros departamentos menores (telefocomunicaciones y lavandería) los costos es igual al 50% de la venta de esos departamentos menores. Digamos que los costos medio para otros deparatemntos diferentes al de habitaciones es del 55% de costos oiperativos sobre la venta de esos departamentos.

Recordemos que la venta de habitaciones fue igual a : US$ 394.200 para el año No. 1, y sus costos operativos de ese departamento de habitaciones es como sigue : 0,12 x 394.200 = US$ 47.304 y la utlidad de ese departamento es igual a : US$ 394.200 menos US$ 47.304 = US$ 346.896 en el primer año.

Pero hay que estimar la venta de los otros departamentos que es igual a US$ 236.520 y le aplicamos una media de coste igual al 55% y obtenemos: 0,55 x 236.520 =US$ 131.186 que son los otros costos departamentales de OTROS ( total costos operativos para el año No. 1 es : US$ 131.186 + US$ 47.304 = US$ 178.490 para el primer año.

6) Ahora la venta total de hotel US$ 630.720 para el primer año y menos US$ 178.490 = US$ 452.230. Pero a esta cantidad todavía le debes restar la depreciación anual de US$ 315.000 para el primer año y le restas también los intereses que se le pagaría al banco durante el primer año.

O sea: quedaría un remanente igual a US$ 137.230 antes de restar el interés al banco. El préstamo bancario es de US$ 2.520.000 que se multiplica por 0,162745 = US$ 410.117 para el pago anual o cuota al Banco por la deuda (distribuida así para el primer año : US$158.117 de pago de principal y US$ 252.000 de pgo de interés).

Si al remannente anterior de US$ 137.230 se le resta US$ 252.000 de pago de interés al Banco, entonces durante el primer año se arroja un valor negativo o sea hay péridas por valor de US$ 114.770. Entonces hay que pedir menos préstamo al Banco y poner más Capital Propio si no se quiere tener esa pérdida en el primer año operativo del proyecto.

Después hay que hacer el Estado de Pérdidas y Ganancias para los 10 años y luego un Flujo de Efectivo para estimar el Valor Actual Neto (VAN) y la Tasa interna de Retorno (TIR) a valores descontados.Pero eso será en otro correo.

El Punto de EQUILIBRIO para administrar las utilidades

El punto de equilibrio es una herramienta muy fácil de aplicar siempre que los costos y gastos se hayan distribuido en forma adecuada entre FIJOS y VARIABLES, o sea: los fijos son aquellos que no dependen del incremento de las ventas, como el pago de un sueldo a un Gerente (pues es un pago contratado y hay que hacerlo bien sea que suba o bajen las ventas); o el pago de un alquiler.Los costos variables, como la compra de materia prima como alimentos o vinos, ya que estos si dependen del aumento de ventas, pues en la medida en que se vende más hay que comprar más materias primas o en licores o hay que gastar más energía o gas en la cocina.

Claro pueden haber algunos costos y gastos con una parte fija y una paret variable y la única manera de separarlos sería realizando una correlación simple entre las ventas y los gastos ( y = a + b x) para saber la parte variable y la fija ( o sea a la variable ( "b" ) en relacióna las ventas X y el valor ("a") o sea fijos ).Una vez que todos los costos y gastos del hotel se hayan cklasificado en Fijos y Variables, entonces el cálculo o los pasos para el cálculo es como sigue:

1) Obtenga la lista completa de costos operativos y gastos generales
2) Clasifíquelos en fijos y variables
3) Exprese los variables como un % de los costos totales
4) Con esos datos se pondría la siguiente fórmula preliminar : V = US$ fijos + % de V ( para poder despejar V)
5) Un ejemplo :

Costo total US$ 1.120.000; costos variables US$ 720.000 y costos Fijos US$ 400.000; o sea que los ciostos variables corresponden al 60% de los costos totales. Entoences:

V= 400.000 + 0,60V
10V = 4.000.000 - 6V
10V - 6V = 4.000.000
4V = 4.000.000
V = 1.000.000

O sea: en ese ejemplo la venta en el Punto de Equilibrio es igual a US$ 1.000.000. Y este resultado se comprueba de este modo: el 60% de 1.000.000 es US$ 600.000, entonces:

1.000.000 menos 600.000 es igual a 400.000 y al restar los fijos o sea 400.000 el resultado es CERO. O sea, que esa empresa al vender US$ 1.000.000 no tendrá ni ganancia ni pérdidas (y esa es la definición del punto de equilibrio).

Esta herramienta al ser una manera de hacer Análisis de Sensibilidad ayuda a mejorar los costos para obtener un buen punto de equilibrio o sea un punto de equilibrio adecuado al tipo de negocio.

En ocasiones es necesario obtener el Punto de equilibrio por unidad física a ser vendidas y no en valores monetarios. Para ello hay que dividir los costos variable entre las unidades vendidas y obtener el costos unitario por un cantidad vendida.

Supongamos que la empresa muy pequeña del ejemplo (una posada) al trabajar al 65% de capacidad vendía 60.000 camas al año por una tarifa de US$ 20 dólares, o sea tenía una venta de US$ 1.200.000 al año. Entonces al dividir los variables igual a 720.000 entre 60.000 camas vendidas al año nos da: US$ 12 de costo variable por cada cama vendida y el estimado del punto de euilibrio expresado en el número de camasa sería:

V = US$ 400.000 / US$ 20 menos US$ 12
V= US$ 400.000 / US$ 8
V= 50.000 camas

O sea que esa unidad de alojamiento tendría que vender mínimo 50.000 camas al año para no tener ni péridas ni ganancias. O sea un punto de vista bien elevado igual a 50.000 / 60.000 = 0,83 = 83%. En la hotelería formal ese valor no puede ser tan alto nii mayor de 35% al 40% porque habría problemas en el futuro.

Un Modelo de Evaluación

Hoy estuvo revisando el excelente libro del autor Michel Schlosser que se llama CORPORATE FINANCE ( A model-building approach ).

En esta obra se trata el tema de la evlaaución de inversiones utilizando un MODELO. El libro señala primero los fundamentos del Modelo; luego, con ejemplos de varios casos pasa a desarrollar los fundamentos del Flujo de Efectivo en el Modelo, así como su uso en la planificación de estrategias y el análisis del riesgo.También aparece la forma de seleccionar la tasa de descuento y el presupuesto de capital.

Claro el MODELO es bien conocido pues comienza con las condiciones del MERCADO y la posible selección de una cuota de mercado y su posible crecimiento, para entonces establecer LAS VENTAS y su proyección a 10 años. Sigue el análisis de los COSTES y GASTOS, incluyendo los costes del financiamiento (intereses) y la DEPRECIACION, así como su relación porcentual con las ventas, para pasar a la UTILIDAD antes y después de Impuestos, para finalmente conformar el FLUJO DE EFECTIVO.

La tasa de descuento para evaluar el VAN y la TIR puede obtenerse al conocer la tasa de interés que producen los bonos del Estado, o las acciones corporativas de una empresa similar, bien sea añadiendo una prima por concepto de Riesgo y también la tasa de descuento en un entorno inflacionario.

Modelo Bussery (segunda parte)

Como todos sabemos el Estado de Resultado en todo proyectote inversión consiste en colocar cada año comenzando desde el año operativo : (1) las ventas; (2) los costos y gastos incluyendo el pago de intereses al banco (gasto financiero) y las depreciaciones (que aunque no son salidas de efectivo sirven como escudo fiscal para pagar menos impuestos al Estado, pues la legislación lo acepta). La resta de los costos en relación a las ventas nos proporciona la utilidad antes del pago de impuestos y al restar el impuesto sobre la renta (ISR) lo que resta es la utilidad neta durante cada año en el horizonte de vida del proyecto que en este caso es de 20 años.

Luego el Estado del Efectivo o Flujo de Caja resume los recursos que entran en la caja y luego el total de pagos en efectivo año en año para luego obtener el excedente de los recursos menos los pagos; así como la caja del proyecto al 1 de enero y la caja del proyecto al 31 de diciembre, ya que la suma de esa caja debe aparecer al final del horizonte del proyecto en la cuenta de PAGOS o salida de efectivo ya que se supone que los fondos en caja al terminar el proyecto en el año 22 puede recuperarse íntegramente y existe el supuesto de que todo los activos han sido depreciados y no habrá valor salvado.

Con los datos del flujo de caja se actualizan o se llevan a valor presente al menos con 3 tasas de descuento según el contexto de la época ( en este caso del año 1973 el coste de oportunidad para descontar era del 10% ,pero se hace sensibilidad con las tasas : 7% y 15%). La metodología sugiere descontar los valores desde el punto de vista de los socios o accionistas, la actualización del saldo de caja de la empresa, descontar las utilidades totales según las condiciones de la financiación, actualizar los préstamos y las cuotas de reembolso y finalmente las utilidades sin tener en cuenta las condiciones del financiamiento.

Las Tasas Internas de Rentabilidad (TIR) serán tres tasas para cada escenario según los tres precios de venta: la TIR para los accionistas, la TIR para el proyecto en su totalidad según las condiciones de su financiamiento y la TIR del proyecto en su totalidad sin tener en cuenta las condiciones para financiarlo.

Si se desea conocer las repercusiones económicas del proyecto en relación a las empresas que le suministran insumos o que construirían la fábrica, como: la empresas de la construcción, la empresa nacional de electricidad, la empresa que produce combustible, y el Estado que tiene que realizar algunos trabajos de mejora en sus infraestructuras como carreteras si se piensa montar la planta en el sitio seleccionado, entonces es necesario recabar otros datos de esos entes de la economía, como su capacidad de producción. Si tienen que hacer nuevas inversiones o contratar nuevo personal al suministrar insumos al nuevo proyecto siderúrgico, o si tienen que hacer nuevas inversiones para cumplir sus compromisos de suministro

Se supone que el tipo de cambio en ese año reflejaba el valor relativo de la moneda nacional en relación al dólar.
La forma de evaluar los impactos del proyecto de la siderúrgica consiste en estimar los efectos directos e indirectos que ejerce este proyecto sobre los diferentes agentes económicos, como los efectos que el proyecto tiene en la industria de la construcción, de la central eléctrica, de la refineríaa que le sumistra combustible, la incidencia en el Banco nacional que concede uno de los préstamos, los compradores de varillas o cabillas , los comerciantes de chatarra, los efectos sobre el Estado y sobre las unidades familiares, o sea sobre actores que están relacionados con el proyecto.

Cada empresa que le suministra insumos o que tiene que vender algo al nuevo proyecto de la siderúrgica , obtendrá ingresos adicionales y gastos adicionales y por ende utilidad adicional netas después de pagar impuestos, y son esas utilidades después de impuestos de esas empresas que sirven al nuevo proyecto las que se descuentan con la tasa de oportunidad del 10%, y las otras dos tasas del 7% y del 15%.

Como el banco nacional presta una cantidad de dinero al proyecto en el año 1, reembolsable en 5 años a la tasa del 7%, al actualizar su préstamo y sus recuperaciones al 7% el resultado es CERO, pero a la tasa del 10% y del15%, obtendrá un VAN negativo en ambos casos.

La repercusión en la tesorería del Estado tiene que ver que en este caso el Estado tiene que hacer inversiones adicionales en carretera, pero obtiene impuestos del proyecto siderúrgico y otros impuesto adicionales relativos a la empresa de la construcción, de la central eléctrica, de la refinería que suministra combustible al proyecto, la remuneración que obtiene al ser socio del proyecto, pero deja de recibir derechos de importación porque ahora no se importará cabillas o varillas ya que se van a producir en el país, y son todas esas entradas y salidas que dan un valor neto que son los valores que serán descontados a valor presente.

Las unidades familiares relacionadas con los salarios que paga la siderúrgica a su personal y los salarios adicionales de las empresas que suministran insumos al proyecto, todos esos ingresos adicionales que benefician a las unidades familiares también se descuentan.

Lo que queremos indicar con esta metodología es que se estarían realizando dos tipos de evaluaciones : (1) la evaluación desde el punto de vista privado del proyecto en sí mismo que produce una TIR mayor que la tasa de descuento del 10% cuando el precio de venta es de US$ 160 ó US$ 176 por tonelada, pero una TIR baja y menor que el 10% de descuento con el precio de US$ 144 la tonelada. (2) La otra evaluación tiene que ver con el impacto económico del proyecto en relación a las empresas que le suministran insumos y servicios, al Estado como socio y como recaudador de impuestos y la repercusión en la unidades familiares según los empleados que reciben salarios, e incluso el impacto en el banco nacional que concede un préstamo.

Es decir, con la metodología lo que se trata de averiguar es si el proyecto además de ser aceptable para los inversionistas, es también aceptable según sus repercusiones sociales al considerar los actores que se relacionan con el proyecto.

Como la teoría de la evaluación social de proyectos sugiere trabajar con precios de cuenta o de referencia y esa manera de proceder es más teórica y complicada, aquí se soluciona en parte con este método de estimar las repercusiones de valores descontados en las empresas que se sirven al proyecto nuevo al suministrarle insumos u otros servicios como el servicio bancario o el servicios del Estado haciendo inversiones nuevas necesarias y captando impuestos o pediendo impuestos.

Lo que sería ideal es que el proyecto presentara una TIR mayor que la tasa de oportunidad de descuento (en este caso 10%), pero que sus repercusiones económicas con los actores o agentes económicos más cercanos a ese proyecto sea también positivo. Pero puede darse el caso que la evaluación privada para los socios del proyecto sea positiva ,pero desde el punto de vista social o sea las repercusiones a los otros actores no sean positivas sino negativas y esto permite tomar otras decisiones a tiempo.

Evaluacion de proyectos: modelo de Andre Bussery (primera parte)

En el año 1973 Andre Bussry, un experto de Naciones Unidas, había desarrollado un modelo de evaluación muy diferente a los modelos conocidos. Y como todo buen docente ilustró su metodología con un caso concreto. El objetivo fue ilustrar con el caso los impactos económicos de un proyecto. El caso se refería a la evaluación de una planta siderúrgica de 30.000 toneladas anuales, basada en un horno eléctrico para chatarra y una laminadora para fabricar varillas o cabillas de hormigón. Para evaluar el proyecto se disponía del estudio del mercado nacional, un estudio técnico detallado, así como los estimados de la inversión necesaria y los costes de fabricación, así como el esquema de financiación bancaria.

El esudio del mercado determinó que la planta podría fabricar más o menos 20.000 toneladas anuales de varilla y que probablemente que ese mercado crecería anualmente en un 6% al menos en unos 10 años. Entonces el programa de producción en toneladas sería como sigue (a ser vendido a un precio estimado de 160 dólares la tonelada y en otros escenarios a 176 dólares la tonelada o bien a 144 dólares la tonelada):

Año 2 10.000
Año 3 15.000
Año 4 a 10 20.000
Año 11 a 15 25.000
Año 16 a 21 30.000

Se estimó que la elaboración de una tonelada de producto terminado exigía 1,2 toneladas de chatarra.. El mercado nacional de chatarra sólo podía cubrir un 33% de la demanda de la planta proyectada, o sea: 400 kilogramos de chatarra para 1 tonelada de producto terminado con un precio puesto en fábrica de US$ 20 por tenelada., que era el mismo precio f.o.b de la chatarra exportada. Pero entonces para ese proyecto fue necesario importar 800 kg. por tonelada a precio c.i.f de US$ 40 la tonelada, el doble del precio local.

La inversión

Adquirir un horno eléctrico de arco, con capacidad de 10 teneladas por colada (10 coladas cada 24 horas). Adquirie una laminadora clásica para lingotes de pequeña dimensión. Se estimó una inversión total de US$ 4 millones de dólares con este detalle:

Infraestructura, depreciable en 20 años US$ 300.000 (15.000 depreciación)
Edificaciones, depreciable en 20 años US$ 900.000 ( 45.000 depreciación)
Materiales renovables cada 10 años US$ 1.500.000 (150.000 para renovar)
Material renovable cada 5 años US$ 200.000 (40.000 para renovar)

Depreciación total a partir del año 2 igual a US$ 250.000

Gastos iniciales preoperativos activos diferidos depreciaciable en 3 años US$ 10.000 (33.000 depreciación) , lo que daría una depreciación total para los tres primeros años de operación igual a US$ 283.000.

Capital de trabajo inicial US$ 600.000 para existencias y US$ 400.000 en caja para gastos corrientes.

La inversión será financiada de esta manera: capital patrimonial de 1,5 milllones de dólares repartido así : 60% el Estado (0,90) y el 40% empresarios o socios (0,40).Un préstamo bancario de largo plazo de un Banco Extranjero por 10 años de 1,5 millones de dólares al 8% anual de interés sobre saldo deudor y reembolsable en cuotas anuales fijas y a partir del año 6. Un préstamo de mediano plazo o sea 5 años de 1,0 millónde dólares al 7% de inetrés anual y reembolsable en cuotas anuales fijas, otorgado por un banco nacional. El importe de los préstamos estará disponible en el año 1, y el reembolso y el pago de intereses comenzarán en el año 2.

Como hay tres escenarios de precios de venta o sea 160 dólares la tonelada, 176 dólares la tonelada y 144 dólares la tonelada, entonce habrán tres estimados para el Estado de Pérdidas y Ganancias y tres estimados para el FLUJO DE EFECTIVO o FLUJO DE CAJA del proyecto. En la próxima entrega haremos un resumen de esos estados.