miércoles, septiembre 18, 2013

La Administración Financiera en las PYMES






La administración financiera en las pequeñas y medianas empresas (PYME).

Las personas encuestadas que han señalado que practican la Administración Financiera mostraron ser más propensos a ser cumplidores con sus deberes que los encuestados que no practican la Administración Financiera.

Cumplir con el asunto fiscal está influido por el grado en que la Administración Financiera es practicada por las PYME en África del Sur.

El gobierno debe estar atento para implementar y apoyar los sistemas jurídicos, las políticas fiscales y así garantizar un entorno normativo propicio para la iniciativa empresarial.

Todas las personas deben ser tratadas por igual. Esta opinión es apoyada por Holcombe ( 2007 ), el cual afirma que si algunos grupos de personas se ven favorecidas por la ley, los incentivos para el emprendimiento productivo se ven disminuidos.

El producto de los esfuerzos de una persona se está volviendo vulnerables por la depredación por parte de aquellos que son favorecidos por un sistema legal corrupto ( Holcombe, 2007 ).

Con unos planes financieros bien estructurados le ofrecen al negocio una imagen completa de lo mucho que vale su negocio; cuando los fondos de caja comienzan a entrar en el negocio, ello permite que los fondos se gasten , al estar el dinero disponible, lo cual favorece la posición financiera proyectada del negocio.

Los dueños de negocios deben tener suficiente efectivo en caja para pagar sus facturas cuando se deben pagar. Entonces un control presupuestario adecuado debe llevarse a cabo y esto incluye un control estricto cuando aparecen malos resultados que tienen un impacto negativo en el negocio.

Las cuentas vencidas debido a proveedores con problemas deben ser monitoreadas regularmente para que esas cuentas sean objeto de un seguimiento con prontitud, y también se podrían ofrecer determinados incentivos a los clientes morosos para que realicen sus pagos.

Los costes y gastos fijos se deben mantenerse tan bajo como sea posible y los costos y gastos variables deben estar bien vinculados a los ingresos, para garantizar que esos costos y gastos disminuyan cuando disminuyen los ingresos por ventas.

Los dueños de negocios deben entender el entorno fiscal en el que operan ( el Impuesto sobre la renta) , para que puedan aprovechar al máximo las oportunidades relacionadas con esos impuestos , como deducciones , créditos y ahorros fiscales.

Las decisiones fiscales deben tener en cuenta  el método del manejo de ingresos y gastos, por periodos de tiempo para así pagar los impuestos, incluyendo el tipo de  empresa.

Los empleados de las PYME necesitan entender las operaciones de negocio donde están empleados  y tipo  general de las entradas y salidas de los flujos de efectivo porque esto ayuda a mantener una previsión exacta de las necesidades de la caja de estos negocios.

Un asunto para la formación de los empleados es cómo llevar a cabo la administración financiera y qué registros deben mantenerse al dia.



Los empleados debe darse cuenta del impacto de la administración financiera cuando existen  préstamos y créditos, así como el cumplimiento fiscal y la salud general de una empresa .

La planificación financiera es fundamental para el éxito del negocio y , como sostuvo Melicher ( 2012:20 ),el resultado final de todos los esfuerzos financieros se traduce  en el aumento del valor global de la empresa. .

Unas posibles líneas de investigación para el futuro incluyen la influencia de la gestión y previsión de la tesorería en la PYME y la toma de tomar decisiones.

Otra área de una posible investigación es el establecimiento de las razones por las cuales las empresas no cumplen con los requisitos fiscales.

 Las habilidades y capacitación posterior para los empleados de la PYME podría ser una  investigación , incluida la accesibilidad de la formación, el tiempo dedicado a la formación y la puesta en práctica de la formación integral de un grupo específico de empleado.


domingo, agosto 25, 2013

LA ECONOMETRIA

Una actividad básica de cualquier ciencia es probar una teoría e incluso incluir hechos. La economía en los últimos años se ha dedicado a utilizar la estadística para analizar los problemas más comunes,pero ahora el análisis se ha hecho con la econometría, pues esta es un rama de la economía que se dedica al análisis cuantitativo. Los modelos económicos se expresas en variables relacionadas con otras, por ejemplo si el tipo de interés se eleva entonces la inversión declina, esto se puede expresar de este modo:
I = a - bR

Donde I es el nivel de inversión, R es la tasa de Interés y las constantes o parámetros "a" y "b" son valores positivos.

Otra expresión podría ser aquella que señala que el consumo depende del nivel de ingreso disponible, o sea:

C = a + bYd

Donde C es el gasto o consumo, Yd el ingreso disponible, y "a" y "b" son constantes. El parámetro "b" es de crucial importancia, pues es lo que se conoce " la propensión marginal o incremental a consumir".

viernes, agosto 02, 2013

10 PASOS PARA LOGRAR TUS METAS FINACIERAS

De vez en cuando es necesario que revises tus finanzas para que puedas alcanzar con éxitos algunas de tus metas. 

Conoce 10 consejos útiles para organizar tu capital que recomienda el portal informativo La Opinión que podrían mejorar tu calidad de vida. 

1. Invierte en tu futuro. Mantente informado sobre los movimientos de la Bolsa y sus compañías, los fondos mutuos que mejor se desarrollan. Participa en el Mercado de Valores e infórmate sobre cómo funciona y las inversiones que pueden darte mejores ganancias.

2. Establece metas de ahorro. Mensualmente define cuanto dinero necesitas para alcanzar tus proyectos. Realiza recortes de gastos necesarios cada mes para que puedas realizar nuevas inversiones.

3. Contra reloj. Evalúa si el tiempo que falta para lograr tus metas es corto (de 2 a 5 años), intermedio (de 5 a 10 años), o largo (10 años o más). Dependiendo del tiempo para alcanzar tu meta deberás hacer los ajustes de tu bolsillo.

4. Revisa tus ingresos y gastos. Recolecta y preparan tus documentos para realizar tu declaración de impuestos el próximo año.

5. Metas vs necesidades. Determina cómo han cambiado tus metas y necesidad para reajustar tu estrategia de ahorros, o revisa tus inversiones y pólizas de seguros para ajustarlas.

6. Escribe tus planes. No olvides que escribir tus planes te permite ser organizado. Al hacerlo, establece al menos dos metas concretas para cumplir, tratando de ser muy específico.

7. Haz un plan de gastos. Hacer un presupuesto te permitirá evaluar cómo van tus finanzas y si tus metas van por el camino seguro. ¡Elaboralo!

8. ¿Cuánto ganas al mes? Debes determinar cuánto ganas mensualmente, para que luego de calcular tus gastos fijos y apartar el dinero que destinas para tus deudas o ahorros, puedas darte algunos "lujos" de tu preferencia ajustados al dinero restante.

9. Reporte de Crédito. Solicita tu reporte de crédito, tienes derecho a obtener una copia gratuita de él.

10. Pólizas de seguro. Con frecuencia, las personas llenan los formularios del seguro y se olvidan de revisarlos o actualizarlos. Hazlo y mira quiénes son las personas que heredarán tus beneficios. Además, es preciso determinar si la cantidad por la cual estás asegurado será suficiente para tus herederos -tal vez quieras aumentar tu cobertura o cambiar de beneficiarios-.

martes, julio 23, 2013

HOTL BOUTIQUE

Hoteles Boutique

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Blog de Lluis Mesalles
En mi opinión, un hotel boutique es un hotel de pequeña capacidad, en una ubicación de mucho atractivo, discreto, confortable y exclusivo para clientes de trato elegante y selecto, con servicios altamente personalizados. La atención muy directa del propietario o responsable es esencial. Se espera que la oferta gastronómica sea exquisita y de calidad clásica y constante. Me imagino un hotelito en los Campos Eliseos de Paris, en un edificio elegante, atendido por una propietaria inmaculada, impecable, discreta y empática.

 La palabra "boutique" que viene del francés (donde significa tienda, comercio o pequeño negocio), ha dado pié a un epíteto añadido al nombre de los hoteles que intentan distinguirse y atraer al cliente más sofisticado. Esto es por lo menos lo que entiendo yo.

Pero pareciera que cada hotelero esperaría que con el añadido de la palabra "boutique" al nombre de su establecimiento, lograra un lustre, una calidad superior y unas tarifas más elevadas. Porque, seamos conscientes,  un viajero que va a un hotel boutique no espera un hotel económico. Pero, ¿que más  espera el cliente cuando busca alojarse en un hotel boutique?

El cliente más selecto, no siempre de mayor poder económico, busca un alojamiento confortable, céntrico, emblemático, frecuentado por huéspedes de un nivel cultural, social y status similar.

A menudo me preguntan si conozco algún reglamento que pueda aplicarse a la denominación “Hotel Boutique”. Francamente no lo conozco, aunque he oído que en algún país la están intentando crear. La mayoría de los hoteles que yo podría considerar “boutique”, no presumen de ello. Usan la discreción al máximo, y son ejemplos de vocación, profesionalidad y exquisita atención.

Lo que nadie puede pretender es que aplicando la denominación “boutique” a cualquier edificio proyectado por un diseñador de moda, consiga la llave del éxito para toda la vida, y pueda constituirse en un faro ejemplar, envidia y modelo para el sector.

De toda la vida sabemos que el éxito de un establecimiento hotelero parte en primer lugar de la demanda del mercado, su ubicación, y la profesionalidad del servicio.

miércoles, abril 24, 2013

INTERESES Y EL CREDIT O HIPOTECAR IO

Conozca las tasas vigentes para créditos hipotecarios

El BCV redujo los intereses para los financiamientos para las compras de viviendas principales entre 0,2 y 0,7 puntos.

EL UNIVERSAL
martes 2 de abril de 2013  03:04 PM
Caracas.- Ahora se pagarán menos intereses por los financiamientos para las compras de viviendas principales, luego de que el Banco Central de Venezuela redujera las tasas entre 0,2 y 0,7 puntos. En la Gaceta Oficial No. 40.136, del 26 de marzo de 2013, apareció la resolución que cambia las tasas de los préstamos hipotecarios que se rigen por la Ley del Régimen de Vivienda (antiguamente la Ley de Política Habitacional) y por la gaveta hipotecaria.

Estas son las tasas de interés:

Para la vivienda principal:

Familias con ingresos de hasta cuatro salarios mínimos (Bs. 8.188): 4,66%.

Familias con ingresos entre cuatro y seis salarios mínimos (Bs. 8.188 y Bs. 12.282): 6,66%.

Familias con ingresos entre seis y ocho salarios mínimos (Bs. 12.282 y Bs. 16.376): 8,66%.

Familias con ingresos superiores a los ocho salarios mínimos (Bs. 16.376): 10,66%.


Para mejoras de viviendas:

Familias con ingresos de hasta cuatro salarios mínimos (Bs. 8.188): 4,66%.

Familias con ingresos de hasta seis salarios mínimos (Bs. 12.282 bolívares): 6,61%.

martes, abril 23, 2013

REGRESION SIMPLE

Existe dos formas de hacer una ecuación de regresión simple: 1) corriendo los datos en un sofware dedicado a eso como aparece al final de esta página : 2) haciendo los cáñculos manualmente como aparece en seguida con los datos de la relación entre el consumo y los ingresos:

1                2             3                       4                           5           6
Consumo   Ingreso   1 - promedio    2 - promedio       3 x 4     (2 - d)x Y prom al cuadrado

325            350            -  105             - 119              12.495        14,161
335            364            -    95             - 105               9.775         11.025
355            385            -    75             -   84               6.300           7.056
375            405            -    55             -   64               3.520           4.096
401            438            -    29             -   31                  899              961
433            473                   3                   4                    12                16
466            512                 36                 43                1.548           1.849
492            547                 62                 78                4.836           6.084
537            590               107               121              12.947         14.641
576            630               146               161              23.506          25.921
_______________________________________________________________________
4.295       4.694                                                       76.038          85.820
430          469

b =76.038 / 85.810 = 0,89

a = 430  - 0,89 ( 469) = 13

C = a + b X

Consumo = 13  +  0,89  X

O sea para un valor de X igual a digamos ingreso de 700, entonces el consumo se estima así:

Consumo = 13 + 0,89 ( 700 )
Consumo = 646

Con un Coeficiente  de Correlación R = 0,99 ( 99%), y un Coeficiente de Determinación de o,98 (98%)

Pero la regresión también se puede hacer con esta herramienta :

http://people.hofstra.edu/stefan_waner/newgraph/regressionframes.html

lunes, abril 08, 2013

LA COMPRA DE UNA FRANQUICIA

¿Si un empresario desea comprar una pequeña empresa de una franquicia, cómo puede saber si el precio de adquisición es demasiado alto o adecuado ?

Veamos este ejemplo, supongamos que el precio de adquisición igual a US$ 10.000 y que esa empresa tiene una vida útil de 10 años. Además, se conoce que el capital de trabajo que necesitaría si usa la franquicia es igual a US$ 1.000. La Tasa Mínima  Atractiva de Rendimiento (TMAR) es del 10%, o sea ese es el costo de oportunidad si invirtiese en Bonos del Estado, como una alternativa.

La Tasa de ISR (Impuesto sobre la renta) es del 50% y la Utilidad Neta se espera que sea de US 1.200 con una  Depreciación Lineal igual a US$ 1.000 ( que sumada a la utilidad daría US$ 2.200 hasta el año 10, pero en el año 10 también se rescata el capital de trabajo igual a US$ 1.000).

Con estos datos se debe obtener el flujo neto de fondos para ser descontado con  la tasa del 10% (que es el costo de oportunidad).

Año Salida de Caja  Entrada en la Caja   Flujo neto de fondos   Flujo de fondo descontado

0       10.000                                                    (10.000)               (10.000)

1        1.000             2.200                                  1.200                 1.091

2                              2.200                                  2.200                 1.817

3                              2.200                                  2.200                 1.652

4                              2.200                                  2.200                  1.503

5                              2.200                                 2.200                  1.366

6                              2.200                                2.200                    1.241

7                             2.200                                 2.200                   1.129

8                             2.200                                 2.200                   1.027

9                            2.200                                  2.200                      933

10                          3.200                                  3.200                    1.235

TOTAL                                                                                         2.994

Nota : el descuento se hace con la tasa del 10% y en la Tabla de Descuento se señala que para el año 1 hay que multiplicar por el factor de descuento igual a  0,909091 y para el año 10 se multiplica por el factor 0,385543.

Como en este caso el Valor Actualizado NETO (VAN) es positivo e igual a  US$ 2.994, ello nos indica que se pudiese considerar un  precio para esa empresa en US$ 10.000 con un rendimiento del 10%,  incluso si el precio fuese US$ 14.500 , el resultado del valor descontado sería CERO, y ello indicaría que ese sería el precio máximo a pagar; pero si el resultado hubiese sido negativo entonces el precio de adquisición de esa Franquicia  sería demasiado elevado.

martes, abril 02, 2013

EVALUAR UN PROYECTO DE EXPANSION

Vamos a Suponer que existe la Empresa BQC que quiere hacer una expansión de su negocio o sea invertir en nuevas instalaciones para incrementar sus ventas. Esta empresa productora de microprocesadores, desea colocar en el mercado de una pequeña computadora para el hogar y el Departamento de Mercadotecnia estima que las ventas anuales puede ubicarse en 2.000 computadoras con un precio de US$ 2.000 para cada uno y las ventas estimadas  sería: 2.000 xUS$ 2.000 = 40 millones, cantidad que se mantendría igual durante 4 años. La empresa necesita para hacer su expansión comprar un nuevo edificio a un valor de US$ 12 millones pagado e instalado en el año 2.009 y depreciable en 33 años de vida (US$ 364 cada año). Igualmente se requiere de un nuevo equipo por valor de US$ 8 millones. incluido el transporte y la instalación y depreciable en 5 años (Bs. 1.600 por año). Se estima que habría que incrementar el capital de trabajo en un valor de US$ 6 millones recuperable al final del año 2.013 conjuntamente con el valor salvado que corresponda a la edificación.
Los costos variables representan el 60% de las ventas y se estiman  los costos fijos en US$ 5 millones para cada año en los próximos 4 años del horizonte del proyecto de expansión. El Impuesto sobre la Renta es igual al 40% sobre utilidades. Además el departamento técnico de la empresa espera descontar el flujo de efectivo con su costo del capital del 12% (su costo  de oportunidad) suponiendo que el riesgo de la operación es muy bajo.

       Flujo neto de caja en millones de US$                      

                                   2.009             2.010          2.011         2.012      2.013

Edificio                   (12.000 )
Equipo                    ( 8.000 )
Capital trabajo         (6.000 )

Ventas                                            40.000       40.000       40.000     40.000
Costos variables                             24.000       24.000       24.000     24.000
Costos fijos                                      5.000         5.000         5.000       5.000
Depre edificio                                    364            364            364          364
Depre equipo                                  1.600          1.600        1.600       1.600

Utilidad antes del ISR                    9.036           9.036        9.036       9.036
ISR (40%)                                      3.614          3.614        3.614        3.614
Ingreso neto                                   5.422          5.422        5.422        5.422
Más la Depreciación                      1.964          1.964        1.964        1.964
Flujo de caja operativo                   7.386         7.386        7.386        7.386
Capital de trabajo                                                                                6.000
Valor salvado neto                                                                            10.540
Flujo neto efectivo      (26.000)      7.386          7.386      7.386        23.926 
VAN      + 6.045 
Período de recuperación 3 años
TIR 22% mayor que el 12% del costo del capital o costo de oportunidad   

El Valor de Salvado Neto o Rescate al final del año 2.013 se obtuvo de esta manera

                                                         EDIFICIO           EQUIPO
Costo inicial                                   US$ 12.000          US$ 8.000
Valor salvado en el mercado                    7.500                  2.000
Valor en libro al 2013                            10.740                  1.360
Total (valor mercado menos en libro)     (3.240)                   640
ISR (40%)                                              (1.296)                   256
Valor Salvado Neto:  7.500 - (- 1296)=   8.796                 1.744   
Flujo efectivo valor salvado                     8.798 + 1744 = 10.540

El proyecto de Expansión es aceptable siempre que el costo de oportunidad sea del 12%

domingo, marzo 31, 2013

AMORTIZAR UN PRESTAMO

Vamos a suponer que un Banco concede un préstamo de US$ 1,000 para que sea amortizado en 3 años a la tasa de interés del 6% anual. 
La cancelación o amortización  de ese préstamo en muy fácil de realizar a través de estos pasos:

Se multiplica el valor de US$1.000 por el llamado Factor de Recuperación del Capital, que se encuentra en las TABLAS FINANCIERA. En este caso se busca el 6% y para el año 3, lo cual nos dice que ese Factor es igual a 0,374110. 

Ahora se multiplica el préstamo de US$ 1.000 por ese factor , o sea : US$ 1.000 x 0,374110 = 374,11. O sea que para los años 1, 2 y 3 debemos cancelar al Banco el valor estimado de US$ 374,11. 

Otra forma de hacer este cálculo es buscar en la TABLA FINANCIERA  el Valor Actual de una Anualidad Constante para el 6% y para el año 3. Ese valor es igual a : 2,673012 y en seguida dividimos US$ 1.000 / 2,673012 = 374,11. Entonces ya hemos comprobado que es necesario pagar al Banco el Servicio de la Deuda o Cuota igual a US$ 374,11 durante los años 1, 2 y 3. 

Pero como tenemos que saber la cantidad de Interés que debemos pagar y también el Pago del Principal, ya que el Interés + el pago del Principal es igual a US$ 374,11, entonces para el año 1 que el monto inicial es US$ 1.000 de préstamo, el interés sería igual a : US$ 1.000 x 0,06 = US$ 60, y el pago del Principal la diferencia, que es igual a US$ 374,11 - US$ 60 = US$ 314,11, y al hacer ese pago al Banco nos queda un saldo por pagar  igual a : US$ 1.000 - 314,11 = US$ 685,89. El interés sobre ese saldo es igual a: US$ 685,89 x 0,06 = US$ 41,15, como el pago al Banco es de $ 374,11 si restamos US$ 41,15 = US$ 332,96 que es el pago del principal para quedar ahora un saldo igual a : US$ 685,89 - US$ 332,96 = US$ 352,93, que corresponde al saldo restante por pagar, y el pago ahora del interés del 6% sobre ese saldo es igual a : US$ 352,93 x 0,06 = US$ 21,18, y el pago del Principal es igual a: US$ 374,11 - 21,18 = US$ 352,93.

Recapitulando, hemos cancelado al Banco 3 cuotas de US$ 374,11, o sea un total de US$ 1.122,33. Hemos cancelado también los intereses así : US$ 60,0 + US$ 41,15 + US$ 21,18 = US$ 122,33; además hemos reembolsado la Banco el pago del Principal o Servicio de la deuda igual a
US$ 314,11 + US$ 332,96 + US$ 352,93 = US$ 1.000. Veamos esto en una Tabla: 

Año         Monto         Pago            Interés       Pago Principal   Saldo por pagar

1             US$ 1.000    US$ 374,11   US$ 60         US$ 314,11      US$ 685,89
2             US$ 685,89  US$ 374,11   US$ 41,15    US$ 332,96      US$ 352,93
3             US$ 352,93  US$ 374,11   US$ 21,18    US$ 352,93      US$ 0,0

TOTAL                     US$ 1122,33   US$ 122,33   US$ 1.000


El Apalancamiento en las Empresas

El apalancamiento es la relación que existe entre la deuda y el capital propio o capital contable. La pregunta para lograr un apalancamiento óptimo o más adecuada depende varios factores. La relación entre deuda bancaria y capital propio no debe hacer que el valor de las acciones caiga y se deteriore. Si se usa mucha deuda en relación al capital propio más riesgosa será esa deuda y más elevado será el tipo de interés que el banco quiera colocar.

Por ejemplo, una razón de deuda a los activos de una empresa será del 10% si se pide un préstamo de digamos US$ 20.000, y el tipo de interés sería del 8%, pero si vamos al otro extremos o sea que la relación entre la deuda y los activos sea del 60% y se pide un préstamo alto de US$ 120.000, el tipo de interés sería del 15%. 

Lo ideal sería solicitar un préstamo promedio de US$ 50.000 que produzca una relación deuda a los activos  en promedio del 25%, para que la tasa de interés sobre la deuda sea en promedio del 8,6%.

Usar más deudas aumenta el riesgo de las utilidades de la empresa y disminuye el precio de las acciones pero también es verdad que con más deudas en relación al capital propio ello conduce a una mayor tasa de rendimiento esperado.

Entonces, la relación deuda a capital propio óptimo es aquella que produzca un equilibrio entre el riesgo y el rendimiento, con el objetivo de maximizar el precio de las acciones. Por eso es que se dice que los factores a considerar en esa relación deuda a capital propio son: 1) el riesgo del negocio, 2) el impuesto sobre la renta, ya que el interés es deducible al pagar ese impuesto,  y 3) un Balance General fuerte.
Otros factores a considerar son: 

1) la estabilidad de las ventas, por ejemplo un hotel que depende de las fluctuaciones temporales no tendría una estabilidad de las ventas y por ello no deben recurrir a una relación elevada entre deuda a  capital propio, 

2) la estructura de los activos, pues en un hotel el costo de la edificación en cuanto  a la inversión total (50% del total) pueden dar ese activo como garantía hipotecaria al usar un préstamo. Por eso se ha dicho que las empresas de bienes raíces como el hotel  se encuentran altamente apalancadas, usando digamos 60% de deudas a 40% de capital propio, 

3) las empresas de rápido crecimiento tienden a usar más deuda en relación al capital propio, 

4) Las empresas con un rendimiento ( una TIR) alto usan menos deudas en relación al capital propio, un hotel que sólo logra una TIR del 25% sobre la inversión, si tienen que recurrir a una relación de deuda a capital propio mayor (60% vs. 40%), 

5) Si la  tasa del Impuesto sobre la Renta es elevada, mayor será la ventaja de utilizar más deuda en relación al capital patrimonial.

RENDIMIENTO PONDERADO Y ESPERADO

La Tasa esperada de rendimiento de una empresa depende del estado de la economía, suponga que el estado de la economía puede ser de : 
                                                                        Tasa de rendimiento si ocurre el Estado de la Economía

AUGE con una probabilidad que ocurra del  0,3................ 100%............... 30%

NORMAL con una probabilidad de que ocurra del 0,4.....    15%................. 6%

RE$CESION con una probabilidad que ocurra del 0,3...... (70%)..............(21%)

LA SUMA DE LOS TRES HALLAZGOS PONDERADOS  ES IGUAL A :  30% + 6% + (215) = 15% que es la tasa esperada de rendimiento: en resumen

TER =  0,3 (100%) + 0,4 (15%) + 0,3 ( - 70%) = 15%

Si se quiere medir el riesgo de lograr ese rendimiento esperado entonces estadísticamente se requiere calcular la desviación estándar como se hace en seguid:

100% - 15% = 85%, 85% elevado al cuadrado es igual a 7,225 que se multiplica por el factor auge de 0,3, para dar (7,225 ) x (0,3) = 2,1675.

15% - 15% = 0%, 0% elevado al cuadrado es igual a 0% que se multiplica por el factor normal de 0,4, para dar = 0%.

(-70%) - 15 = (-85),  - 85% elevado al cuadrado es igual a  - 0,7225% que se multiplica por el factor recesión de 0,3, para dar -0,7225 x (0,3) = - 0, 21675.

Así pues, 2,1675 + 0 + ( 0,21675)  = 1,95 que es la varianza y la raíz  cuadrada de ese valor es igual a : 1,396 que es la desviación estándar. Como el resultado es bajo no existe mucho riesgo que se logre el rendimiento ponderado y esperado.

viernes, marzo 29, 2013

INVERSION

SEGUNDA PARTE sobre las inversiones de un hotel de 400 habitaciones:

Si el hotel es de 5 estrellas la inversión por habitación es igual a US$ 150.000, en este caso como son 400 habitaciones, la inversión total estimada es igual a : 400 x US$ 150.000 = 60 millones de US$.  

Es posible que de esa cantidad un Banco pueda financiar el 70% de activos que respondan a una primera hipoteca como la edificación y algunas maquinarias con reserva de dominio. El 30% restante sería un aporte de capital propio de los socios. 

De la inversión total es posible que el 15% corresponda al suelo o parcela de tierra; la inversión en construcción el 50%; un 20% para maquinaria y equipos y un 15% restante para cubrir el capital de trabajo y algunos activos diferidos (como los estudios de factibilidad). Así pues la inversión  de los 60 millones repartida en esos rubros sería :

Suelo US$ 9.000.000
Edificación US$ 30.000.000
Maquinarias y equipos US$ 12.000.000
Capital de trabajo y diferidos US$ 9.000.000

De los US$ 60 millones el Banco financiaría US$ 42 millones, o sea la edificación y las maquinarias y equipos. El capital de los socios sería igual a US$  18.000.000.

Las condiciones del banco para conceder un préstamo depende de cada país, y lo ideal es que sea un préstamo a 20 años de plazo con 2 años de gracia y un tipo de interés al menos del 12% sobre saldo deudor. Si eso fuese así, entonces hay que estimar, año a año, la cancelación del préstamo en capital + intereses. 

Si se tiene a la mano una Tabla Financiera el estimado es más facil de estimar, pues con 12% y 20 años de plazo  el factor de recuperación del capital sería igual a : 0,133879 x US$ 42 millones = US$ 5.622.918, como servicio de la deuda, que habría que distribuir en los 20 años en el pago del principal y los intereses, es decir armar una tabla de amortización.

ESTIMADOS POARA UN PROYECTO HOTELERO

Veamos estos estimados para un Hotel según SERGIO DUPLAN en su libro publicado en la Editorial Trillas de México:  http://www.etrillas.com.mx
PRIMERA PARTE : LOS ESTIMADOS SE REFIEREN A INGRESOS Y COSTOS OPERATIVOS, pues con esos datos se puede hacer un Estado de Resultado o de Pérdidas y Ganancias para cada año operativo.

Departamento de habitaciones, ingresos por habitación con una tarifa igual a US$ 94:

Venta por habitaciones = US$ 94 x 0,76 x 400 x 365 = US$ 10.430.240

Es decir la tarifa por una posible ocupación del 76% por 400 habitaciones que tendría el hotel por 365 días al año. Esa venta total por habitaciones si divide  entre 400 habitaciones entonces obtenemos la cantidad de venta por habitación disponible o sea US$ 26.076.

Los gastos relativos por concepto de la  nómina se establece aplicando el 16,5% a la venta total de habitaciones para obtener US$ 10.,430.240 x 16,5% =  US$ 1.720.990 entre 400 habitaciones = US$  4.302,47 por habitación disponible. Y podemos considerar que el 65% serán costs fijos y el 35% restante costos variables.

Imprevistos igual al 7,6% de esta forma:  Venta ed habitaciones US$ 10.430.240 x 7,6% = US$ 792.698 entre 400 habitaciones = US$ 1.981,75 de imprevistos por habitación disponible y suponiendo un 30% de costo fijo y un 70% de costos variable.

Departamento de Alimentos y Bebidas

Se estima un 35,8% de las ventas de habitaciones como ingresos por alimentos :

US$ 10.430.240 x 0,358031 = US$ 3.734.390  / 400 habitaciones = US$ 9.338 por habitación disponible. Es posible que un 40% sean fijos y un 60% variable.

Se estima que un hombre de negocios demanda del total de alimentos y bebidas un 35% en la Cafetería, un 60% en el Restaurante y un 5% restante en servicios a la habitación. Igual par los turistas y en cambio los comensales locales solamente gastan el 50% en el restaurante.

Los ingresos por bebidas se estima como un 32% de la venta de alimentos o sea US$ 3.734.349 x 0,32 = US4 1.194.992 / 400 habitaciones = US$ 2.987 por habitación disponible.

La venta total de Alimentos y Bebidas se estima así: US$ 3.734.349 + 1.194.992 = US$ 4.929.341 que representa el 47,26% de la venta total de habitaciones

El costo de los alimentos se estima en un 33% de la venta de alimentos, o sea 0,33 x US$ 3.734.349 = US$ 1.232.335 / 400 habitaciones = US$ 3.080,84 por habitación disponible. Este costo es 100% variable. El costo de las bebidas es igual a 22% del total de ingresos por bebidas o sea 0,22 x 1.194.992 =  US$ 262.898 / 400 habitaciones = US4 857,25 por habitación disponible.

Los hoteles que poseen salones para eventos los alquilan con un 3% de la venta de alimentos y bebidas, o sea, 0,03 x US4 4.929.341 = US$ 147.880 / 400 habitaciones = US4 369,70 ingreso por alquiler de salones  por habitación disponible.

La nómina de alimentos y bebidas es igual al 38% de las ventas totales de alimentos y bebidas, o sea el 0,38 x US$ 4.929.341 = US$ 1.873.149 / 400 habitaciones = US$ 4.683 por habitación disponible, o sea en un 60% sería un costo fijo y un 40% costo variable.

Los imprevistos como costo de alimentos y bebidas es igual al 10%  de las ventas totales de alimentos y bebidas. US$ 4.929.341 x 0,10 = US$ 492.934 / 400 habitaciones = US$ 1.232 por habitación disponible.

Los llamados departamentos menores o sea los ingresos por servicio de teléfono que es el más importante corresponde a un 5% por la venta de habitaciones, o sea US$ 10.430.240 x 0,05 = US$ 521.512 / 400 habitaciones = US$ 1.304 por habitación disponible, y es un costo 100% variable.

El costo del servicio de teléfono puede estimarse en un 95% de la venta del servicio telefónico, o sea 0,95 x US$ 521.512 = US$ 495.436 / 400 habitaciones = US4 1.239 por habitación disponible y ese costo puede ser un 30% costo fijo y un 70% costo variable.

Otros ingresos serían por servicio de lavandería o sea el 2% de la venta total  de habitaciones, con un estimado igual a US$ 208.605 / 400 habitaciones = US$ 521 por habitación disponible.

Otros gastos del hotel son los gastos no distribuidos de la administración general, los gastos por mercadeo y publicidad, los honorarios pagados al operador del hotel, el costo de energía y los costos de mantenimiento y conservación.Digamos 5%de las ventas total para cada item. Si la venta total estimada es : US$ 16.310.590  el 5% de ese monto es igual a : US$ 815.529  como gastos no distribuidos, y dos partidas m[as iguales para el costo de mercadeo y publicidad y la cancelación al operador hotelero. Un total estimado de 815.529 x 3 = US$ 2.446.588.

El costo de la energía se estima como un 4% de las ventas totales o sea 0,04 x  US$ 16.310.590 = US$ 652.412 o lo que ed lo mismo US4 US$ 1.631 por habitación disponible. Y para terminar con los costos y gastos el de mantenimiento sería igual al 5% de la venta total o sea 0,05 x US$ 16.310.560 = US$ 815.529 y por habitación disponible US$ 2038.

Existen los costos del seguro, de impuestos  y una reserva para un posible reemplazo de los activos fijos. Seguros 22% del valor de la edificación o sea US$ 51.840, los impuestos US$ 336.960 y un estimado del 2% de ventas totales para reserva para reemplazos, estimado en 0,02 x US4 16.310.560 = US$ 326.205 en promedio por año operativo desde el 3er año operativo.

Nos dec[ia Sergio Duplan que:

Durante  décadas,  la  industria  hotelera  se  dedicó  a  buscar  sitios  céntricos  o  destinos  de  playa  para  instalarse;  sin  embargo,  la  creciente  demanda,  los  cambios  en  los  intereses  de  los  turistas  y  la  necesidad  de  nuevos  productos  y  servicios  para  atraer  visitantes  de  todo  tipo  de  lugares,  ha  obligado  a  este  sector  a  buscar  nuevas  opciones  para  desarrollar  proyectos  de  gran  magnitud.
Conocer  la  viabilidad  de  un  proyecto  hotelero  requiere  de  estudios  ambientales,  de  suelo,  mercado  y  principalmente  de  factibilidad;  es  decir,  para  tener  éxito  se  deben  identificar  las  fuerzas  y  debilidades  del  proyecto,  calcular  sus  resultados  financieros  y  operaciones  a  futuro.
Sergio  Duplan  presenta  los  funamentos  teóricos,  procedimientos  y  técnicas  de  análisis  para  evaluar  un  estudio  de  factibilidad  hotelera,  y  desarrolla  un  ejemplo  práctico.  Ello  convierte  a  este  libro  en  una  herramienta  de  estudio  y  consulta  para  estudiantes  y  profesores  de  las  escuelas  y  universidades  que  incluyen  materias  relacionadas  con  la  hotelería  en  sus  planes  de  estudio,  para  inversionistas,  propietarios,  constructores,  desarrolladores,  compañias  operadoras  o  de  franquicias,  instituciones  de  crédito  y,  en  general,  para  las  personas  y  empresas  relacionadas  con  el  desarrollo  de  la  actividad  hotelera.