domingo, septiembre 02, 2007
El sitio para Arquitectos
El sitio se llama TODO-ARQUITECTURA y allí puedes tomar cursos ON-LINE que se pueden pagar en bolívares y realmente no son caros (Bs. 130 mil a Bs. 230 mil ). Los cursos son: Photoshop, Auto-CAD, Fotografía Digital, MS Project, Curso de Maquetas, etc..
domingo, agosto 26, 2007
Dos nuevas POSADAS
Hoy Domingo 26 Valentina Quintero nos sugiere dos nuevas POSADAS. La primera ubicada en MESA BOLIVAR, Estado Mérida y se puede ver en seguida: POSADA DOÑA CARMEN y
luego la otra posada se ubica en PUNTO FIJO, Península de Paraguná. Estado Falcón y se llama:POSADA MI CAMINO
luego la otra posada se ubica en PUNTO FIJO, Península de Paraguná. Estado Falcón y se llama:
viernes, agosto 24, 2007
Evaluacion de un proyecto hotelero
Si hacen Clic arriba en este enlace pueden conocer en forma breve cómo se hace la evaluación del hotel de tamaño medio.
domingo, agosto 12, 2007
Un Chef Venezolano en Dubai
José Rafael Ochoa un chef formado en Venezuela con la ayuda de Marc Provost, ahora preparaba buenos platos y también tequeños en el restaurante La Parrilla del lujosísimo hotel JUMEIRA BEACH HOTEL EN DUBAI, los Emitatos Arabes Unidos. Arriba pueden ver ese restaurante y el hotel de más de 5 estrellas. Pero una comida cuenta por persona más de 350 dólares...o sea más de 750 mil bolívares !!!
Un hotel lujoso de un Venezolano
El Hotel de 5 estrellas "Le Sereno", ubicado en la Isla Saint Barth, cerca a San Martin, en el caribe isular, fue primero de propiedad de Lino Ventura y un socio francés de apellido Sereno, pero ahora el dueño que lo está remodelando totalmente es el venezolano Luis Felipe Contreras de 39 años, que hace ya tiempo vive en New York y cuenta con dos hospedajes en Miami Beach, compró el hotel en el año 2.002 y ya para el año 2.005 estaba en operación. El arquitecto venezolano Fernando Tábora ha trabajado en la remodelación. vale la pena entrar en el enlace de arriba para conocer este importante hotel venezolano.
También la venezolana Soraida Frontado, abogada de 54 años, se ha decidido a fundar una posada en una zona rural de España y en un pueblo de apenas 1.123 habitantes y cercano a Madrid. La Posada de Fresnedilla la comenzó a operar en febrero del 2.007. Podemos ver esta posada en seguida:
POSADA
También la venezolana Soraida Frontado, abogada de 54 años, se ha decidido a fundar una posada en una zona rural de España y en un pueblo de apenas 1.123 habitantes y cercano a Madrid. La Posada de Fresnedilla la comenzó a operar en febrero del 2.007. Podemos ver esta posada en seguida:
El Hotel Alexandros en Grecia
Al norte de Grecia se ubica este hotel o sea en Halkidki. Es un hotel construído por el venezolano-giego Alexandro Astanidis. Aunque este inversionista nació en Grecia su juventud la oasó en Ocumare del Tuy y al regresar a Grecia construye ese hotel de 5 estrellas con 850 camas ( 425 habitaciones). Cuando vayan a grecia le pueden llevar a Alexandro una porción de harina Pan y de Café Venezolano, él se los agradecerá. O lo pueden llamar par hacer sus reservaciones al: (0030) 23770 / 31424.
jueves, julio 26, 2007
La formulacion y la evaluacion de un hotel
En el enlace de arriba aparece un artículo mio que escribí en MONOGRAFIAS.COM sobre el tema de la formulación y evaluación de un hotel de tamaño promedio. En 10 apartados trato el tema en forma integral y al final unas recomendaciones sobre el asunto.
martes, julio 24, 2007
domingo, julio 22, 2007
Vamos a entender el concepto: punto de equilibrio
Supongamos que el Hotel Cristal tiene 330 habitaciones con capacidad potencial al año de poder vender 240.900 camas o plazas ( 330 x 2 x 365 = 240.900). Pero vamos a suponer que durante el año de 365 días el hotel logra solamente una ocupación media del 65%, es decir, que solamente vende: 330 x 2 x 0,65x 365 =156.585 camas. Vamos a suponer también que los costes fijos representan el 45,9% del total de costes y que se elevan a 210,310.000 unidades monetarias. Este hotel igualmente tiene un coste viariable promedio por cama vendida igual a 1.694 unidades monetarias y en cambio su ingreso promedio por cama vendida es igual a 5.491 unidades monetarias. Pues bien, con estos datos podemos calcular el punto de equilibrio del hotel donde no se obtiene ni péridas ni ganancias:
PE = 210.310.000 / 5.491 - 1.694 = 210.310.000 / 3.797 = 55.388 camas. El resultado nos indica que este hotel si vende al año 55.388 camas entonces no obtiene ni pérdidas ni ganancias. Y esa cantidad de plazas igual a 55.388 representan de su potencial de venta de 240.900, el : 55.388 / 240.900 x 100 = 22,99 % (digamos el 23 % de su potencial).
Este punto de equilibrio es muy optimista porque en este hotel los costes medios variables por cama vendida representan el 38,85% de los ingresos por cama vendida, en efecto : 1,694 / 5.491 x 100 = 30.85%.
Ahora bien, si la capacidda de productiva del hotel como se ha dicho es sólo de 55.374 camas al año en el punto de equilibrio, esas camas multiplicadas por el ingreso medio por cama vendida igual a 5.491, daría : 55.374 x 5.491 = 304.059 millones de unidades monetarias al año. Si los costes fijos como ya se dijo son iguales a : 210.310.000 , entonces los costes variables totales son : 304.059.000 menos 210.310.000 = 93.749.000, por lo que los costes fijos en este caso representan el 69,17% de las ventas totales ( 210,31 / 304,06 = 0,6917 = 69,17 % ) y los costes variables el 38,83% de los ingresos totales ( 93,75 / 304,06=0,3083= 30,83% ). Y esta estructura, en la medida en que el porcentaje de ocupación sea mayor entonces reducirá los costes fijos y su incidencia porcentual sobre ventas.
PE = 210.310.000 / 5.491 - 1.694 = 210.310.000 / 3.797 = 55.388 camas. El resultado nos indica que este hotel si vende al año 55.388 camas entonces no obtiene ni pérdidas ni ganancias. Y esa cantidad de plazas igual a 55.388 representan de su potencial de venta de 240.900, el : 55.388 / 240.900 x 100 = 22,99 % (digamos el 23 % de su potencial).
Este punto de equilibrio es muy optimista porque en este hotel los costes medios variables por cama vendida representan el 38,85% de los ingresos por cama vendida, en efecto : 1,694 / 5.491 x 100 = 30.85%.
Ahora bien, si la capacidda de productiva del hotel como se ha dicho es sólo de 55.374 camas al año en el punto de equilibrio, esas camas multiplicadas por el ingreso medio por cama vendida igual a 5.491, daría : 55.374 x 5.491 = 304.059 millones de unidades monetarias al año. Si los costes fijos como ya se dijo son iguales a : 210.310.000 , entonces los costes variables totales son : 304.059.000 menos 210.310.000 = 93.749.000, por lo que los costes fijos en este caso representan el 69,17% de las ventas totales ( 210,31 / 304,06 = 0,6917 = 69,17 % ) y los costes variables el 38,83% de los ingresos totales ( 93,75 / 304,06=0,3083= 30,83% ). Y esta estructura, en la medida en que el porcentaje de ocupación sea mayor entonces reducirá los costes fijos y su incidencia porcentual sobre ventas.
jueves, julio 12, 2007
Rendimiento social vs. Rendimiento Privado
Supongamos un proyecto hotelero financiado con fondos nacionales en su totalidad y cuyas inversiones en los años 0,1 2 y 3 es como sigue:
| Rubros | Año 0 | Año 1 | Año 2 | Año 3 |
|---|---|---|---|---|
| Infraestructura P | 500 | 0 | 0 | 0 |
| Terrenos (CP) | 3000 | 0 | 0 | 0 |
| Construcción (50% P) | 5000 | 0 | 5000 | 0 |
| Construcción (50% CP) | 0 | 5000 | 5000 | 0 |
| Mobiliario (CP) | 0 | 0 | 3000 | 0 |
| Equipos P | 0 | 0 | 4500 | 0 |
| Vehículos P | 0 | 0 | 0 | 1500 |
| Otras obras (60%-CP) | 0 | 2000 | 1000 | 0 |
| Otras obras (40%-P | 0 | 0 | 2000 | 0 |
| Costo organizar(CP) | 0 | 50 | 600 | 0 |
| Gasto apertura(CP) | 0 | 0 | 150 | 0 |
| Adiestramiento(CP) | 0 | 0 | 200 | 0 |
| Seguros e Imp(CP) | 0 | 0 | 150 | 0 |
| Lencería y Enseres(CP) | 0 | 0 | 50 | 0 |
| Promoción(CP) | 0 | 50 | 50 | 0 |
| Capital TrabajoCP) | 120 | 180 | 220 | 300 |
| Imprevistos (10%)-CP) | 862 | 1223 | 2132 | 180 |
| TOTAL | 9482 | 8503 | 24052 | 1980 |
De esta inversión el total se asigna al PIB es decir: 44.017 unidades monetaria y solamente se asigna a los recursos propios del inversionista privado la inversión en terrenos, el 50% de la inversión en contracción, inversión en mobiliario, el 60% de la inversión en obras adicionales, todos los costos pre-operativos de organización, el capital de trabajo y el 10% de imprevistos, con un valor total igual a : 25.517 unidades monetaria, ya que el préstamo con fondos nacionales es igual a 18.500.
El proyecto tiene un periodo total de 12 años (sin valor salvado) comenzando en el año operativo 4 ya que los años: 0, 1 , 2 y 3 son años de inversiones.
La estimación de los beneficios en la fase operativa se estiman suponiendo que el proyecto comenzará a trabajar al 40% de capacidad durante el año 4, 40% de capacidad durante el año 5, 60% de capacidad durante el año 6, 65% de capacidad durante el año 7, 75% durante el año 8 y después desde el año 9 hasta el año 12 se estima que trabajará al 75% de capacidad.
Los ingresos totales para este hotel se estiman en 27.000 unidades monetarias y para el año 4 se estiman en 10.800 unidades monetarias al trabajar al 40% de capacidad y de esos ingresos el 60% corresponde al alquiler de habitaciones, el 24% a la venta de alimentos, el 15% a la venta de bebidas y el 0,1% restante a otros servicios menores. Durante los años operativos siguientes se trabajaría al 40%, 60%, 65%, 70%, y 75% hasta el año 12, manteniendo la misma estructura de venta sus servicios a precios constantes.
Los costes operativos durante el año 4 representan el 42% de los ingresos por venta, es decir un total igual estimado en 4536 formado por sueldos y salarios 3285, energía y alumbrado, agua y combustible, materias primas y otros por un valor de 907, y la depreciación de activos fijos y amortización de activos intangibles por valor de 344.
La utilidad bruta estimada para el año 4 es igual a 6264 (58% de los ingresos por ventas). Los gastos de seguros e imprevistos estimados en un 10% de las utilidades brutas o sea 626 daría una utilidad igual 5638 y otro 10% por gastos indirectos y de administración igual a 563, se obtendría una utilidad antes de gastos financieros igual 5075, al deducir el pago de los intereses y principal al banco nacional igual a 4625 quedaría una utilidad operativa muy baja igual a 450 (4% de ventas). Igualmente existen unos impuestos indirectos igual a 18 y otros ingresos igual a 200 , para finalmente llegar a una utilidad antes de impuesto de 632 y al restar el 40% de ISR o sea 253, daría un flujo neto para el inversionista privado igual a 379.
Si al flujo neto de beneficios para el inversionista igual 379 se le agrega la depreciación estimada en 344, daría un ingreso financiero para el capital de riesgo privado igual a : 723. Pero los rubros que se suman según el PIB son : 3285 por concepto de sueldos y salarios, 344 por concepto de depreciación, 4625 por los gastos financieros de principal e intereses, 18 por impuestos indirectos y 379 por concepto del beneficio para el empresario, para dar un total de 8651 ( es decir: el valor agregado o la suma de la remuneración a los factores de la producción).
En resumen para el año 4, el estimado del efectivo para el empresario inversionista es igual a 723, pero para el PIB es igual 8651.
La inversión total asignada al PIB de 44.017 se distribuye en los años desde 0 al año 2 de esta manera:
Año cero =9482
Año 1 = 8503
Año 2 =26032
Esta inversión total igual a 47.017 se lleva a valor presente con la tasa social de descuento del 10%, es decir menor que la tasa mínima atractiva de rendimiento (TMAR) del mercado del 20% (tasa de los Bonos gubernamentales). Se puede realizar un análisis de sensibilidad con la tasa del 12%.
Año Montos Factor Monto actualizado
0 9482 1 9482
1 8503 0, 909091 7730
2 26032 0,826446 21514
TOTAL 38726
Los beneficios que se aplican al PIB por concepto de valores agregados son:
Año Monto Factor Monto actualizado
4 8651 0,751315 6500
5 11126 0,683013 7599
6 13302 0,620921 6908
7 14387 0,564474 8121
8 15474 0,513158 7941
9 16547 0,466507 7719
10 16558 0,424098 7022
11 16557 0,385543 6383
12 16558 0,350494 5803
12 16581 0,318631 5283
TOTAL 69279
Es decir el proyecto produce una inversión total actualizada igual a 38726 y los beneficios relativos al PIB para este proyecto es igual a 69279. En resumen un Valor Actualizado Neto (VAN) positivo igual a : 69279 menos 38726 = 30.553. Podemos estimar también la Tasa Interna de Retorno Social (TIR SOCIAL) interpolando entre un VAN positivo y un VAN negativo.
Si descontamos con una tasa del 25%, entonces el resultados que aparece en seguida nos arroja un VAN negativo : 29698 menos 32944 = - 3246. Así pues la TIR que hace que el VAN sea igual a CERO se encuentra entre la tasa del 10% y la tasa del 25%. El resultado es la tasa del 24% como aparece en seguida:
Año Montos Factor Monto actualizado
0 9482 1 9482
1 8503 0, 800000 6802
2 26032 0,640000 16660
TOTAL 32944
Año Monto Factor Monto actualizado
4 8651 0,512000 4429
5 11126 0,409600 4557
6 13302 0,327680 4359
7 14387 0,262144 3771
8 15474 0,209715 3245
9 16547 0,167772 2776
10 16558 0,134218 2222
11 16557 0,107374 1778
12 16558 0,085899 1422
12 16581 0,068719 1139
TOTAL 29698
Este proyecto es beneficioso desde el punto de vista social debido a que la TIR Social es mayor que la tasa de descuento social del 10%..
La TIR SOCIAL por interpolación es la siguiente:
TIR social = 10 + (25 – 10) x 30553 / 30553 + 3246
TIR social = 10 + (15) x 0,9040
TIR social = 10 + 13,56
TIR social = 23,56 (digamos 24%)
Si ahora evaluamos el proyecto desde el punto de vista del inversionista privado que invierte 25.517 unidades monetarias y que solicita un préstamo nacional igual a 18.500 unidades monetarias, para dar una inversión total igual a : 44.017, con unos flujos de efectivos estimados desde el año 4 hasta el año 12 de esta forma:
Año efectivo
4 723
5 2103
6 3472
7 4025
8 4588
9 5159
10 4826
11 4493
12 4160
12 3947
Y descontamos con la tasa del 20% que pagan los Bonos Gubernamentales y que se considera la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) para el inversionista privado. El resultado aparece como sigue:
Año Montos Factor Monto actualizado
0 3982 1 3982
1 8503 0, 909091 7730
2 13032 0,826446 10770
TOTAL 22482
Los beneficios que se aplican al inversionista privado por concepto de fuente de fondos son:
Año Monto Factor Monto actualizado
4 723 0,751315 543
5 2103 0,683013 1436
6 3472 0,620921 2156
7 4025 0,564474 2272
8 4588 0,513158 2354
9 5159 0,466507 5159
10 4826 0,424098 4826
11 4493 0,385543 1732
12 4160 0,350494 1458
12 3947 0,318631 1257
TOTAL 23193
Es decir el proyecto produce una inversión total actualizada igual a 22482 y los beneficios relativos al inversionista privado para este proyecto es igual a 23193. En resumen un Valor Actualizado Neto (VAN) positivo igual a : 23193 menos 22482 = 711. Podemos estimar también la Tasa Interna de Retorno Social (TIR PRIVADA) interpolando entre un VAN positivo y un VAN negativo.
Si descontamos con una tasa del 21%, entonces el resultados que aparece en seguida nos arroja un VAN negativo : 26740 menos 8647 = - 18093. Así pues la TIR que hace que el VAN sea igual a CERO se encuentra entre la tasa del 20% y la tasa del 21%. El resultado es la tasa del 20,% como aparece en seguida:
Año Montos Factor Monto actualizado
0 3982 1 3982
1 8503 0, 826446 7027
2 23032 0,683013 15731
TOTAL 26740
Año Monto Factor Monto actualizado
4 723 0,564474 408
5 2103 0,466507 981
6 3472 0,385543 1338
7 4025 0,318631 1282
8 4588 0,263331 1208
9 5159 0,217629 1123
10 4826 0,179859 727
11 4493 0,148644 668
12 4160 0,122846 511
12 3947 0,101526 401
TOTAL 8647
La TIR PRIVADA por interpolación es la siguiente:
TIR privada = 20 + (21 – 20) x 711 / 711 + 18093
TIR privada = 20+ (1) x 0,0378
TIR privada = 20 + 0,0378
TIR privada = 20,04 (digamos 20%)
Conclusión:
El proyecto hotelero es aceptable desde el punto de vista social pues la incidencia de los valores agregados del proyecto y descontados con la tasa social de descuento producen una repercusión en el Producto Interno Bruto (PIB) igual a una rentabilidad social del 24% mayor que la tasa de descuento social del 10%.En cuanto a la rentabilidad privada del 20% es exactamente igual al coste de oportunidad del dinero o sea igual a la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) del 20%, por lo que es indiferente para estos inversionistas invertir en Bonos del Estado con riesgo bajo o invertir en el proyecto hotelero pero con elevado riesgo.
El problema básico es que en una sociedad existen muchos actores. Cada uno de estos actores debe soportar beneficios y costos relacionados con las políticas de Estado y de las empresas privadas. Si el Estado no conoce los impactos el Estado no puede hacer una revolución con justicia. Los impactos son económicos, sociales, ambientales y políticos.
Suponga que el inversionista privado decide no seguir adelante con su proyecto porque no le es rentable. Que debe hacer el Estado si considera que el proyecto es beneficioso para el lugar donde será implantado ?. Lo primero que tiene que conocer es que en todo proyecto existen muchos actores, como: la sociedad como un todo, los accionistas de la empresa, los consumidores de los servicios de la empresa, los trabajadores de la empresa, las empresas que le suministran insumos al nuevo proyecto, el fisco, etc...El asunto es si el proyecto es beneficioso para el lugar donde operaría porque produce empleo y buenos impactos en el PIB, entonces el Estado tiene que NEGOCIAR con el promotor privado del proyecto para buscar la manera de que se implemente y no se deje de operar. Esto supone varios asuntos: primero si existe inflación en el país de digamos 20% al año entonces la TIR privada del 20% nominal o aparente se transforma en una TIR REAL igual a : 0,20 menos 0,20 de inflación / 1,20 = 0,00 =0%. Es decir, la rentabilidad real, considerando la Inflación sería CERO por ciento. Entonces, el asunto es más complejo aún en ese entorno inflacionario. Para que el proyecto privado sea rentable en ese entorno requería que su TIR APARENTE fuese del 60%, para que su TIR REAL sea igual al 33%.
Ahora bien, cual de los actores debe recibir los impactos? Si son los consumidores de los servicios y el coste nuevo se les traslada a ellos lo que puede suceder es que la demanda baje al no ser ese servicios prioritario (una elasticidad de la demanda que no es in-elástica, sino todo lo contrario). Si el coste se traslada al Estado (a la sociedad) este tiene que subsidiar al proyecto. Si el coste se traslada a los accionistas del proyecto, estos tendrían que medir sus consecuencias.En resumen: se necesita una decisión concertada para trasladar el coste al autor menos débil y que pueda resistir ese coste.
miércoles, julio 11, 2007
ECO-Hoteles
Eco-hotels coming to Canada
A new style of "no-frills-chic" hotels will gradually arrive in cities across Canada, the first expected to open this year. These hotels will be on the cutting edge of energy conservation measures.
These days, the word chic isn't mentioned without implying eco-friendly. The so-called ALT hotels designed by Quebec architect Viateur Michaud and developed by Groupe Germain, will be on the cutting edge of energy conservation measures.
The hotels will use a heating and cooling system generated by the earth's temperature, as well as geothermally heated tiles on the ground floor and energy-efficient light throughout.
Meant to offer comfortable, sleek rooms at bargain prices ($129 per night) and at the same time address environmental concerns with geothermal technology, the hotel developers are hoping to fill a void in the Canadian market.
"The type of hotel we are introducing today reflects a strong trend in hotel accommodation, especially in Europe and Asia," Christiane Germain, CEO of Groupe Germain, said in a statement. "It's been dubbed 'no-frills-chic' and combines design, atmosphere and chic interiors with the best possible price."
Other green-forward features are rooms equipped with one switch to monitor all lighting and a 100-per-cent smoke-free environment.
Travelers staying at these eco-chic hotels won't feel guilty for overspending or for overtaxing the environment.
The first one, being built in Montreal, is set to open in September 2007.
Many Canadian hotels are embracing environmental concerns and coming up with programs to please consumers.
The Hotel Association of Canada has developed the ECOmmodation rating program, to recognize hotels committed to going green. Top picks include Residence Inn by Marriott, Vancouver; Days Inn, Regina; The Fairmont Palliser, Calgary; Ramada Hotel, Edmonton; Monterey Inn Resort & Conference Centre, Ottawa; Citadel, Halifax; Holiday Inn, Montreal.
(Photograph by: Photo courtesy ALT Hotels/Groupe Germain)
lunes, julio 09, 2007
La contabilidad y el flujo de caja o de efectivo
Este flujo de caja es clave para la evaluación de los proyectos de inversión. En el enlace de arriba aparece este enfoque a partir de la contabilidad de una empresa.
Calcular los costes y los precios
Siempre existen unos pasos para estimar los costes y determinar los precios. Aquí se puede leer un ejemplo bastante simple pero ilustrador del asunto.
Como se crea una nueva empresa ?
En el enlace de arriba aparece una descripciòn sobre este asunto. Se trata de proyectar una empresa con su visión, misión, su análisis interno y externo, los objetivos a perseguir , las estrategia alternativas, elegir una estrategia, un plan de marketing, un plan financiero y el resumen ejecutivo.
domingo, julio 08, 2007
WIKI BIZ...es una pagina de NEGOCIOS
Una página WIKI de negocios, y allí me parece que puede ser UTIL lo que aparece en inglés como DECISION MAKING.
Glosario de terminos
A - B
A
Abonar: Anotar en las cuentas las diferentes partidas que corresponden al haber. Una cuenta se abona cuando aumenta el pasivo, cuando aumenta el capital o cuando disminuye el activo.
Acaparamiento: Práctica que consiste en retener o comprar bienes en grandes cantidades antes de que lleguen al mercado de consumo, con el fin de venderlos cuando los precios de los mismos resulten superiores a los actuales. El acaparamiento se basa, por lo tanto, en la previsión de un aumento de la demanda y es una práctica especulativa que en general puede considerarse normal.
Acción: Parte alícuota del capital social de una empresa. Suelen otorgar ciertos derechos a sus propietarios, entre otros, derecho a parte de los beneficios, a una cuota de la liquidación en caso de disolución, a voto en las juntas y derecho preferente de suscripción de acciones nuevas.
Accionista: Es el propietario legal de una o más acciones de capital social (o en acciones) de una compañía.
Accionista mayoritario: Es aquel que posee el mayor paquete de acciones dentro de una compañía. Se puede ser accionista mayoritario con el 20 % de las acciones o cualquier otro porcentaje, no siendo necesario disponer del 51 % del capital.
Acreedor: Toda persona física o moral que en un negocio entrega valores, efectos, mercancías, derechos o bienes de cualquier clase y recibe en cambio una promesa de pago o un crédito que establezca o aumente un saldo a su favor.
Acta constitutiva: Documento o constancia notarial en la que se registran los datos referentes a la formación de una sociedad o agrupación. Se especifican bases, fines, integrantes de la agrupación, funciones específicas de cada uno, firmas autentificadas y demás información fundamental de la sociedad que se constituye.
Actividad económica: Conjunto de acciones que tienen por objeto la producción, distribución y consumo de bienes y servicios generados para satisfacer las necesidades materiales y sociales.
Actividad financiera: Es el conjunto de operaciones que se efectúan en el mercado de oferentes y demandantes de recursos financieros, incluyendo aquellas operaciones que intervienen en la formación del mercado de dinero y de capitales.
Activo: Acreencia que tiene una persona natural o jurídica frente a terceros. Derecho de propiedad sobre cualquier cosa tangible o intangible que tiene valor económico, tales como monedas, billetes, depósitos bancarios, acciones, edificios, bonos, etc. Está formado por todos los valores propiedad de la empresa o institución, cuya fuente de financiamiento originó aumentos en las cuentas pasivas. Conjunto de bienes y derechos reales y personales sobre los que se tiene propiedad.
Activo circulante: Aquellos derechos, bienes materiales o créditos que están destinados a la operación mercantil o procedente de ésta, que se tienen en operación de modo más o menos continuo y que, como operaciones normales de una negociación pueden venderse, transformarse, cederse, trocarse por otros, convertirse en efectivo, darse en pago de cualquier clase de gastos u obligaciones o ser material de otros tratos semejantes y peculiares de toda empresa industrial o comercial.
Activo fijo: Las propiedades, bienes materiales o derechos que en el curso normal de los negocios no están destinados a la venta, sino que representan la inversión de capital o patrimonio de una dependencia o entidad en las cosas usadas o aprovechadas por ella, de modo periodo, permanente o semi-permanente, en la producción o en la fabricación de artículos para venta o la prestación de servicios a la propia entidad, a su clientela o al público en general. El "activo fijo" se clasifica en tres grupos: a) "tangible", que comprende las propiedades o bienes susceptibles de ser tocados, tales como los terrenos, los edificios, la maquinaria, etc.; b) "intangible", que incluye cosas que no pueden ser tocadas materialmente, tales como los derechos de patente, los de vía, el crédito mercantil, el valor de ciertas concesiones, etc.; y c) las inversiones en compañías afiliadas.
Adjudicación: Acto judicial que consiste en la atribución como propio a personas determinadas de una cosa, mueble o inmueble, como consecuencia de una subasta o partición hereditaria.
Administración: Conjunto ordenado y sistematizado de principios, técnicas y prácticas que tiene como finalidad apoyar la consecución de los objetivos de una organización a través de la provisión de los medios necesarios para obtener los resultados con la mayor eficiencia, eficacia y congruencia; así como la óptima coordinación y aprovechamiento del personal y los recursos técnicos, materiales y financieros.
Adquisición: Acto o hecho en virtud del cual una persona obtiene el dominio o propiedades de un bien o servicio o algún derecho real sobre éstos. Puede tener efecto a título oneroso o gratuito; a título singular o universal, por cesión o herencia.
ADR (American Depositary Receipts): Certificados negociables emitidos por un banco de los Estados Unidos de América, que representan propiedad del tenedor de dichos certificados sobre acciones emitidas por sociedades inscritas en otros países.
Ahorro: Aquella parte de la renta que no es gastada en los bienes y servicios que forman parte del consumo corriente. Ahorran las personas o unidades familiares cuando reservan parte de su ingreso neto para realizar inversiones o mantenerlo como fondo ante eventualidades diversas. Se habla también, a veces, del ahorro de las empresas, para hacer referencia a la parte de los beneficios que no es pagada en impuestos ni distribuida como dividendos entre los accionistas.
Amortización: Anotación contable que permite imputar el total de una inversión como gasto durante varios años. Reconoce por tanto la pérdida de valor o depreciación de un activo a lo largo de su vida física o económica.
Anticipo: Dinero entregado o pagado antes de la finalización definitiva de un contrato.
Año fiscal: Año presupuestario y contable para los cuales se presupuestan los ingresos y gastos brutos, y para los que se presentan cuentas, sin incluir ningún periodo complementario durante el cual puedan mantenerse abiertos los libros contables después del comienzo del periodo fiscal siguiente.
Año presupuestario: Periodo para el cual se aprueba las asignaciones, compromisos, aprovisionamientos y pagos destinados para la ejecución de los programas previstos en el Presupuesto de Egresos del Gobierno. Comprende el periodo del año fiscal.
Apreciación: Aumento del precio de la moneda nacional expresado en moneda extranjera. Corresponde a una disminución del tipo de cambio nominal en un régimen de libre cambio.
Aranceles: Impuestos que pagan los bienes que son importados a un país. Los aranceles son derechos de aduana que pueden ser específicos o ad valorem: los primeros obligan al pago de una cantidad determinada por cada unidad del bien importado, por cada unidad de peso o por cada unidad de volumen; los segundos se calculan como un porcentaje del valor de los bienes y son los que más se utilizan en la actualidad. Los aranceles aumentan el precio de los bienes importados.
Área de Libre Comercio de las Américas (ALCA): Tiene como antecedentes la Alianza para el Progreso de John Kennedy y la Iniciativa para las Américas de George Bush. La Declaración de la Cumbre de Miami, en diciembre de 1994, que reunió 34 países del continente, incluyó un Plan de Acción en cuatro áreas concretas, siendo una de ellas la comercial, dentro de la cual se creó el compromiso de negociar un "Área de Libre Comercio de las Américas" para el año 2005, cuya extensión territorial abarcaría desde Alaska hasta Patagonia.
Arrendamiento financiero: Contrato mediante el cual una empresa obtiene determinados bienes o derechos de arrendamiento de una institución financiera que cobra una cuota y ofrece la opción de compra por el valor residual del activo al vencimiento del contrato, dada la naturaleza temporal de éste.
Asiento contable: Registro de una operación real o virtual en el libro correspondiente. Registro de las operaciones financieras y presupuestarias ejercidas que se realiza en los libros autorizados a las dependencias y entidades del Gobierno Federal.
Asociación Latinoamericana de Integración (ALADI): Esta asociación agrupa a las naciones de América Latina, y viene funcionando desde comienzos de los años 60. En la actualidad se limita a servir de marco para la celebración de "acuerdos bilaterales de alcance parcial", mediante los cuales los países adoptan ciertos márgenes de preferencia arancelaria (rebajas porcentuales sobre el arancel para unas listas determinadas de productos). Además, se ha diseñado un esquema que facilita los pagos para el comercio intra-regional (los acuerdos de créditos y pagos recíprocos) y algunos acuerdos de complementación económica.
ATM: Automatic Teller Machine. Denominación en inglés para Cajero automático.
Auditoría: Es el examen objetivo y sistemático de las operaciones financieras y administrativas de una entidad, practicado con posterioridad a su ejecución y para su evaluación. Consiste en la revisión, análisis y examen periódico que se efectúa a los libros de contabilidad, sistemas y mecanismos administrativos, así como a los métodos de control interno de una organización administrativa, con el objeto de determinar opiniones con respecto a su funcionamiento.
Aval: Es una garantía propia de los títulos valores, mediante el cual una persona natural o jurídica responde de las obligaciones cambiarias asumidas por el avalado (persona por quien salió de garante).
B
Balance general: Estado contable de la empresa que refleja su situación patrimonial en un momento dado de tiempo. Tiene dos partidas principales: activo y pasivo, cuyo valor debe ser equivalente.
Balance financiero: Resultado que se obtiene de sumar el balance económico y el resultado del uso de recursos para financiar a los sectores privado y social (déficit o superávit por intermediación financiera).
Balanza comercial: Es el valor de las exportaciones menos el valor de las importaciones.
Balanza de pagos: Registro contable sistemático que refleja todas las transacciones económicas que tienen lugar entre los residentes de un país y los del resto del mundo, durante un período de tiempo determinado.
Banco: Empresa especializada en la intermediación con crédito, cuyo principal objetivo es obtener utilidades provenientes de diferenciales de tasas entre las operaciones de captación y colocación de recursos.
Banco Central: Banco que administra el funcionamiento del sistema financiero de un país. Es el encargado de la emisión de moneda, de la supervisión del sistema, de la emisión deuda pública, de las reservas y de las divisas de un país.
Banco comercial: Es un establecimiento de origen privado o público, debidamente autorizado por la ley, que se encarga de concentrar y regular las operaciones de crédito. En otras palabras, admite dinero en forma de depósito, para poder (conjuntamente con sus recursos) conceder préstamos, descuentos y, en general, todo tipo de operaciones bancarias.
Banco Interamericano de Desarrollo (BID): Fue creado en 1959 por los países latinoamericanos en orden a promover la inversión de capitales públicos y privados en proyectos de desarrollo del hemisferio, y para cooperar con los países miembros a orientar su política hacia una mejor utilización de sus recursos.
Banco Mundial: Organismo financiero multilateral que presta dinero a países para financiar proyectos de fomento del desarrollo económico.
Banco universal: Forma de organización del negocio bancario que se basa en la oferta de todos los productos, servicios y operaciones disponibles hacia todos los clientes potenciales y en todos los mercados de operación.
Beneficiario: El Beneficiario es a favor de quien se debe cumplir la obligación. Es el acreedor ante quien se garantiza la obligación del fiado.
Beneficio por acción: Índice financiero obtenido al dividir el beneficio total de la empresa entre el número de acciones en circulación.
Bien: Todo aquello que puede ser objeto de apropiación, empleado para satisfacer alguna necesidad. Cosas o derechos susceptibles de producir beneficios de carácter patrimonial.
Bien final: Es un bien nuevo que no experimenta ningún proceso posterior antes de ser vendido a los consumidores.
Bolsa: Mercado organizado en el que se negocian fundamentalmente títulos de renta variable. En la mayoría se negocia también renta fija y diversos activos.
Bonos: Instrumento de deuda que representa el compromiso del emisor de devolver el capital originalmente captado entre los inversores, pagando, normalmente, un interés periódico.
Bonos de deuda pública: Son los títulos-valores a mediano y largo plazo emitidos por el Tesoro Público mediante el sistema de subasta. Es la parte alícuota de un préstamo al estado, donde el propietario del bono tiene el carácter de prestamista y por lo tanto tiene derecho a la percepción de unos intereses y al reembolso del capital pagado, según las condiciones de la emisión
Broker: Agente que actúa, a comisión y por cuenta ajena, como intermediario en diferentes mercados financieros, poniendo en contacto a compradores y vendedores.
Bruto: Es el monto total que está sujeto a ciertas deducciones.
Burocracia: Tipo de administración caracterizada por una jerarquía formal de autoridad, reglas definidas para la clasificación y solución de problemas, extendido uso de comisiones y organismos colectivos de decisión y formas escritas de comunicación.
Bursátil: Concerniente a las operaciones de la bolsa y a los valores cotizables. Cuando se usa para calificar un título o valor, se pretende significar su bursatilidad, es decir, la relativa facilidad con la que pueden comprarse o venderse y proporcionar liquidez.
C
Cadena de comercialización: Conjunto de intermediarios que intervienen en la comercialización de un bien, desde el productor hasta el consumidor.
A
Abonar: Anotar en las cuentas las diferentes partidas que corresponden al haber. Una cuenta se abona cuando aumenta el pasivo, cuando aumenta el capital o cuando disminuye el activo.
Acaparamiento: Práctica que consiste en retener o comprar bienes en grandes cantidades antes de que lleguen al mercado de consumo, con el fin de venderlos cuando los precios de los mismos resulten superiores a los actuales. El acaparamiento se basa, por lo tanto, en la previsión de un aumento de la demanda y es una práctica especulativa que en general puede considerarse normal.
Acción: Parte alícuota del capital social de una empresa. Suelen otorgar ciertos derechos a sus propietarios, entre otros, derecho a parte de los beneficios, a una cuota de la liquidación en caso de disolución, a voto en las juntas y derecho preferente de suscripción de acciones nuevas.
Accionista: Es el propietario legal de una o más acciones de capital social (o en acciones) de una compañía.
Accionista mayoritario: Es aquel que posee el mayor paquete de acciones dentro de una compañía. Se puede ser accionista mayoritario con el 20 % de las acciones o cualquier otro porcentaje, no siendo necesario disponer del 51 % del capital.
Acreedor: Toda persona física o moral que en un negocio entrega valores, efectos, mercancías, derechos o bienes de cualquier clase y recibe en cambio una promesa de pago o un crédito que establezca o aumente un saldo a su favor.
Acta constitutiva: Documento o constancia notarial en la que se registran los datos referentes a la formación de una sociedad o agrupación. Se especifican bases, fines, integrantes de la agrupación, funciones específicas de cada uno, firmas autentificadas y demás información fundamental de la sociedad que se constituye.
Actividad económica: Conjunto de acciones que tienen por objeto la producción, distribución y consumo de bienes y servicios generados para satisfacer las necesidades materiales y sociales.
Actividad financiera: Es el conjunto de operaciones que se efectúan en el mercado de oferentes y demandantes de recursos financieros, incluyendo aquellas operaciones que intervienen en la formación del mercado de dinero y de capitales.
Activo: Acreencia que tiene una persona natural o jurídica frente a terceros. Derecho de propiedad sobre cualquier cosa tangible o intangible que tiene valor económico, tales como monedas, billetes, depósitos bancarios, acciones, edificios, bonos, etc. Está formado por todos los valores propiedad de la empresa o institución, cuya fuente de financiamiento originó aumentos en las cuentas pasivas. Conjunto de bienes y derechos reales y personales sobre los que se tiene propiedad.
Activo circulante: Aquellos derechos, bienes materiales o créditos que están destinados a la operación mercantil o procedente de ésta, que se tienen en operación de modo más o menos continuo y que, como operaciones normales de una negociación pueden venderse, transformarse, cederse, trocarse por otros, convertirse en efectivo, darse en pago de cualquier clase de gastos u obligaciones o ser material de otros tratos semejantes y peculiares de toda empresa industrial o comercial.
Activo fijo: Las propiedades, bienes materiales o derechos que en el curso normal de los negocios no están destinados a la venta, sino que representan la inversión de capital o patrimonio de una dependencia o entidad en las cosas usadas o aprovechadas por ella, de modo periodo, permanente o semi-permanente, en la producción o en la fabricación de artículos para venta o la prestación de servicios a la propia entidad, a su clientela o al público en general. El "activo fijo" se clasifica en tres grupos: a) "tangible", que comprende las propiedades o bienes susceptibles de ser tocados, tales como los terrenos, los edificios, la maquinaria, etc.; b) "intangible", que incluye cosas que no pueden ser tocadas materialmente, tales como los derechos de patente, los de vía, el crédito mercantil, el valor de ciertas concesiones, etc.; y c) las inversiones en compañías afiliadas.
Adjudicación: Acto judicial que consiste en la atribución como propio a personas determinadas de una cosa, mueble o inmueble, como consecuencia de una subasta o partición hereditaria.
Administración: Conjunto ordenado y sistematizado de principios, técnicas y prácticas que tiene como finalidad apoyar la consecución de los objetivos de una organización a través de la provisión de los medios necesarios para obtener los resultados con la mayor eficiencia, eficacia y congruencia; así como la óptima coordinación y aprovechamiento del personal y los recursos técnicos, materiales y financieros.
Adquisición: Acto o hecho en virtud del cual una persona obtiene el dominio o propiedades de un bien o servicio o algún derecho real sobre éstos. Puede tener efecto a título oneroso o gratuito; a título singular o universal, por cesión o herencia.
ADR (American Depositary Receipts): Certificados negociables emitidos por un banco de los Estados Unidos de América, que representan propiedad del tenedor de dichos certificados sobre acciones emitidas por sociedades inscritas en otros países.
Ahorro: Aquella parte de la renta que no es gastada en los bienes y servicios que forman parte del consumo corriente. Ahorran las personas o unidades familiares cuando reservan parte de su ingreso neto para realizar inversiones o mantenerlo como fondo ante eventualidades diversas. Se habla también, a veces, del ahorro de las empresas, para hacer referencia a la parte de los beneficios que no es pagada en impuestos ni distribuida como dividendos entre los accionistas.
Amortización: Anotación contable que permite imputar el total de una inversión como gasto durante varios años. Reconoce por tanto la pérdida de valor o depreciación de un activo a lo largo de su vida física o económica.
Anticipo: Dinero entregado o pagado antes de la finalización definitiva de un contrato.
Año fiscal: Año presupuestario y contable para los cuales se presupuestan los ingresos y gastos brutos, y para los que se presentan cuentas, sin incluir ningún periodo complementario durante el cual puedan mantenerse abiertos los libros contables después del comienzo del periodo fiscal siguiente.
Año presupuestario: Periodo para el cual se aprueba las asignaciones, compromisos, aprovisionamientos y pagos destinados para la ejecución de los programas previstos en el Presupuesto de Egresos del Gobierno. Comprende el periodo del año fiscal.
Apreciación: Aumento del precio de la moneda nacional expresado en moneda extranjera. Corresponde a una disminución del tipo de cambio nominal en un régimen de libre cambio.
Aranceles: Impuestos que pagan los bienes que son importados a un país. Los aranceles son derechos de aduana que pueden ser específicos o ad valorem: los primeros obligan al pago de una cantidad determinada por cada unidad del bien importado, por cada unidad de peso o por cada unidad de volumen; los segundos se calculan como un porcentaje del valor de los bienes y son los que más se utilizan en la actualidad. Los aranceles aumentan el precio de los bienes importados.
Área de Libre Comercio de las Américas (ALCA): Tiene como antecedentes la Alianza para el Progreso de John Kennedy y la Iniciativa para las Américas de George Bush. La Declaración de la Cumbre de Miami, en diciembre de 1994, que reunió 34 países del continente, incluyó un Plan de Acción en cuatro áreas concretas, siendo una de ellas la comercial, dentro de la cual se creó el compromiso de negociar un "Área de Libre Comercio de las Américas" para el año 2005, cuya extensión territorial abarcaría desde Alaska hasta Patagonia.
Arrendamiento financiero: Contrato mediante el cual una empresa obtiene determinados bienes o derechos de arrendamiento de una institución financiera que cobra una cuota y ofrece la opción de compra por el valor residual del activo al vencimiento del contrato, dada la naturaleza temporal de éste.
Asiento contable: Registro de una operación real o virtual en el libro correspondiente. Registro de las operaciones financieras y presupuestarias ejercidas que se realiza en los libros autorizados a las dependencias y entidades del Gobierno Federal.
Asociación Latinoamericana de Integración (ALADI): Esta asociación agrupa a las naciones de América Latina, y viene funcionando desde comienzos de los años 60. En la actualidad se limita a servir de marco para la celebración de "acuerdos bilaterales de alcance parcial", mediante los cuales los países adoptan ciertos márgenes de preferencia arancelaria (rebajas porcentuales sobre el arancel para unas listas determinadas de productos). Además, se ha diseñado un esquema que facilita los pagos para el comercio intra-regional (los acuerdos de créditos y pagos recíprocos) y algunos acuerdos de complementación económica.
ATM: Automatic Teller Machine. Denominación en inglés para Cajero automático.
Auditoría: Es el examen objetivo y sistemático de las operaciones financieras y administrativas de una entidad, practicado con posterioridad a su ejecución y para su evaluación. Consiste en la revisión, análisis y examen periódico que se efectúa a los libros de contabilidad, sistemas y mecanismos administrativos, así como a los métodos de control interno de una organización administrativa, con el objeto de determinar opiniones con respecto a su funcionamiento.
Aval: Es una garantía propia de los títulos valores, mediante el cual una persona natural o jurídica responde de las obligaciones cambiarias asumidas por el avalado (persona por quien salió de garante).
B
Balance general: Estado contable de la empresa que refleja su situación patrimonial en un momento dado de tiempo. Tiene dos partidas principales: activo y pasivo, cuyo valor debe ser equivalente.
Balance financiero: Resultado que se obtiene de sumar el balance económico y el resultado del uso de recursos para financiar a los sectores privado y social (déficit o superávit por intermediación financiera).
Balanza comercial: Es el valor de las exportaciones menos el valor de las importaciones.
Balanza de pagos: Registro contable sistemático que refleja todas las transacciones económicas que tienen lugar entre los residentes de un país y los del resto del mundo, durante un período de tiempo determinado.
Banco: Empresa especializada en la intermediación con crédito, cuyo principal objetivo es obtener utilidades provenientes de diferenciales de tasas entre las operaciones de captación y colocación de recursos.
Banco Central: Banco que administra el funcionamiento del sistema financiero de un país. Es el encargado de la emisión de moneda, de la supervisión del sistema, de la emisión deuda pública, de las reservas y de las divisas de un país.
Banco comercial: Es un establecimiento de origen privado o público, debidamente autorizado por la ley, que se encarga de concentrar y regular las operaciones de crédito. En otras palabras, admite dinero en forma de depósito, para poder (conjuntamente con sus recursos) conceder préstamos, descuentos y, en general, todo tipo de operaciones bancarias.
Banco Interamericano de Desarrollo (BID): Fue creado en 1959 por los países latinoamericanos en orden a promover la inversión de capitales públicos y privados en proyectos de desarrollo del hemisferio, y para cooperar con los países miembros a orientar su política hacia una mejor utilización de sus recursos.
Banco Mundial: Organismo financiero multilateral que presta dinero a países para financiar proyectos de fomento del desarrollo económico.
Banco universal: Forma de organización del negocio bancario que se basa en la oferta de todos los productos, servicios y operaciones disponibles hacia todos los clientes potenciales y en todos los mercados de operación.
Beneficiario: El Beneficiario es a favor de quien se debe cumplir la obligación. Es el acreedor ante quien se garantiza la obligación del fiado.
Beneficio por acción: Índice financiero obtenido al dividir el beneficio total de la empresa entre el número de acciones en circulación.
Bien: Todo aquello que puede ser objeto de apropiación, empleado para satisfacer alguna necesidad. Cosas o derechos susceptibles de producir beneficios de carácter patrimonial.
Bien final: Es un bien nuevo que no experimenta ningún proceso posterior antes de ser vendido a los consumidores.
Bolsa: Mercado organizado en el que se negocian fundamentalmente títulos de renta variable. En la mayoría se negocia también renta fija y diversos activos.
Bonos: Instrumento de deuda que representa el compromiso del emisor de devolver el capital originalmente captado entre los inversores, pagando, normalmente, un interés periódico.
Bonos de deuda pública: Son los títulos-valores a mediano y largo plazo emitidos por el Tesoro Público mediante el sistema de subasta. Es la parte alícuota de un préstamo al estado, donde el propietario del bono tiene el carácter de prestamista y por lo tanto tiene derecho a la percepción de unos intereses y al reembolso del capital pagado, según las condiciones de la emisión
Broker: Agente que actúa, a comisión y por cuenta ajena, como intermediario en diferentes mercados financieros, poniendo en contacto a compradores y vendedores.
Bruto: Es el monto total que está sujeto a ciertas deducciones.
Burocracia: Tipo de administración caracterizada por una jerarquía formal de autoridad, reglas definidas para la clasificación y solución de problemas, extendido uso de comisiones y organismos colectivos de decisión y formas escritas de comunicación.
Bursátil: Concerniente a las operaciones de la bolsa y a los valores cotizables. Cuando se usa para calificar un título o valor, se pretende significar su bursatilidad, es decir, la relativa facilidad con la que pueden comprarse o venderse y proporcionar liquidez.
C
Cadena de comercialización: Conjunto de intermediarios que intervienen en la comercialización de un bien, desde el productor hasta el consumidor.
viernes, julio 06, 2007
Modelo para la evaluacion de un Hotel (quinta parte)
Dijimos que para estimar los imputs intermedios del hotel es decir el coste de ventas podríamos aplicar un parámetro general igual al 36% sobre ventas. En el ejemplo que estamos tratando el estimado sería igual a : 0,36 x 2.081,4 = 749.3 millones. En cuanto al coste del personal (salarios y prestaciones sociales) se puede aplicar al número total de trabajadores o sea 243 (0,80 por 304 habitaciones), el coste medio anual por empleado digamos de 2.716.049, para obtener 660 millones de unidades monetarias. Otros analistas estiman el 25,1% del valor de ventas para obtener este dato, o sea: 0,251 x 2.081.4 = 522,4. Así pues el coste total de explotación se estima en : 749,3 + 660,00 = 1.409,3 millones. que restado de los ingresos totales de 2.081,4 daría un excedente igual a : 672,1 millones ( 32% de ventas ).
Se estima que de los costes y gastos generales igual a 1.409,3 millones el 53% son costes fijos (747 millones) y el 47% son costes variables ( 662 millones). Si restamos de los ingresos los costes variables no queda un margen de contribución y si dividimos los costes fijos entre ese margen obtenemos el punto de equilibrio que sería para el primer años operativo (año 2.010) igual a: 747 / (2.081.4 - 662) = 53% (este punto de equilibrio es muy elevado para el primer año operativo, pero para dentro de 5 años después del "período infantil" de un proyecto este punto de equilibrio debería ser igual al menos del 41% ó 39 %. En 5 años los incrementos promedio de la ocupación podría ser de pasar del 65% al año al 75% al año, o sea que al pasar del primer año operativo al segundo año el incremento de la capacidad podría ser del 5% (de 65% a 68,3%), y del año dos operativo al año tercero un incremento del 4% (68,3% a 71,03) y los años cuarto y quinto un incremento medio del 2,5% en cada año para pasar de 72,8 % al 75%. Estos incrementos de la ocupación permiten hacer una proyección temporal de los ingresos por ventas en términos corrientes: desde 2.081,4 hasta 2.387.
Los costes y gastos totales representan más o menos el 64% de los ingresos totales, de tal manera que el 64% de 2.387 es igual a 1.578 que sería el coste para dentro de 5 años ( 836 de coste fijos 742 de costes variables).
Los beneficios brutos se proyectan para los 5 años y a esos beneficios brutos se resta la depreciación y el coste pagado a la empresa operadora, así como el Impuesto sobre la renta para obtener los beneficios netos.
Si queremos obtener el flujo de efectivo año a año entonces a los beneficios netos le sumamos las depreciaciones. Esto es importante pues ese flujo de efectivo será descontado a valor presente al igual que las inversiones realizadas con el capital propio (2.309,34) pero repartida en dos años ya que durante el primer año antes de operaciones se invertirá 1.241,20 y en el año siguiente antes de operaciones 1.068,14.
Al hacer los descuentos de la serie de datos primero con la tasa del 15% (coste de oportunidad) daría un VAN positivo y luego al descontar con una tasa mayor del 28% daría un VAN negativo, pero entre esos dos VAN existe una tasa de equilibrio o TIR (Tasa Interna de Retorno) que por interpolación sería igual a 27,81%, pues esta tasa hace que el VAN sea igual a CERO. Como la TIR es mayor que la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) del 15%, entonces el proyecto es factible de realizar desde el punto de vista de la inversión con capital propio.
Se estima que de los costes y gastos generales igual a 1.409,3 millones el 53% son costes fijos (747 millones) y el 47% son costes variables ( 662 millones). Si restamos de los ingresos los costes variables no queda un margen de contribución y si dividimos los costes fijos entre ese margen obtenemos el punto de equilibrio que sería para el primer años operativo (año 2.010) igual a: 747 / (2.081.4 - 662) = 53% (este punto de equilibrio es muy elevado para el primer año operativo, pero para dentro de 5 años después del "período infantil" de un proyecto este punto de equilibrio debería ser igual al menos del 41% ó 39 %. En 5 años los incrementos promedio de la ocupación podría ser de pasar del 65% al año al 75% al año, o sea que al pasar del primer año operativo al segundo año el incremento de la capacidad podría ser del 5% (de 65% a 68,3%), y del año dos operativo al año tercero un incremento del 4% (68,3% a 71,03) y los años cuarto y quinto un incremento medio del 2,5% en cada año para pasar de 72,8 % al 75%. Estos incrementos de la ocupación permiten hacer una proyección temporal de los ingresos por ventas en términos corrientes: desde 2.081,4 hasta 2.387.
Los costes y gastos totales representan más o menos el 64% de los ingresos totales, de tal manera que el 64% de 2.387 es igual a 1.578 que sería el coste para dentro de 5 años ( 836 de coste fijos 742 de costes variables).
Los beneficios brutos se proyectan para los 5 años y a esos beneficios brutos se resta la depreciación y el coste pagado a la empresa operadora, así como el Impuesto sobre la renta para obtener los beneficios netos.
Si queremos obtener el flujo de efectivo año a año entonces a los beneficios netos le sumamos las depreciaciones. Esto es importante pues ese flujo de efectivo será descontado a valor presente al igual que las inversiones realizadas con el capital propio (2.309,34) pero repartida en dos años ya que durante el primer año antes de operaciones se invertirá 1.241,20 y en el año siguiente antes de operaciones 1.068,14.
Al hacer los descuentos de la serie de datos primero con la tasa del 15% (coste de oportunidad) daría un VAN positivo y luego al descontar con una tasa mayor del 28% daría un VAN negativo, pero entre esos dos VAN existe una tasa de equilibrio o TIR (Tasa Interna de Retorno) que por interpolación sería igual a 27,81%, pues esta tasa hace que el VAN sea igual a CERO. Como la TIR es mayor que la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) del 15%, entonces el proyecto es factible de realizar desde el punto de vista de la inversión con capital propio.
Modelo para la evaluacion de un Hotel (cuarta parte)
Igualmente el hotel tiene que "producir" los platos para la alimentación y también las bebidas para sus clientes, así como estos mismos servicios para los clientes que no están alojados en el hotel o que asisten a seminarios y convenciones.
Otros servicios es la discoteca y otros ingresos por alquiler de salones o espacios para tiendas, así como cambio de moneda, uso de los teléfonos, la lavandería y el uso del mini-bar. Veremos ahora cómo se hacen estos estimados.
Para llegar al cálculo de los ingresos correspondientes al rubro de alimentación veremos en primer lugar los índices que para Sudamérica señala Laventhol & Horwth en su resumen anual de su publicación mensual, “Trend of Busines in the Londging Industry” (Tendencias de los negocios en la industria del hospedaje); es decir, que el 94.8% de las personas alojadas en un hotel desayunan en él, el 80.7% almuerzan y el 73% cenan.
Estos índices los ajustamos a la realidad de la ciudad de que nos interese analizar y la forma en que recibe a los turistas. Por ejemplo, otra forma de obtener esos servicios sería suponer que los clientes también antes del viaje pueden comprar "paquetes" de viajes con pensión completra o media pensión.
Supongamos para ser más conservadores que el 90% de los clientes alojados en el hotel desayunan, el 70% es un cliente para media pensión y el 20% para pensión completa. Para cada una de estas opciones hay que tener un precio promedio y estimar en seguida el 90%, el 70% y el 20% del número de plazas/camas a ser vendidas (o estancias o pernoctaciones). En este ejemplo, de 121.248 de plazas/camas a ser vendidas: el 90%, el 70% y el 20% respectivamente que es igual a 109.123, 84.874 y 24.250 serían cubiertos ha ser vendidos que se deben multiplicar por el precio medio digamos 600 el desayuno, 2.500 la media pensión y 4.000 la pensión completa, para arrojar los valores siguientes: 65,5 millones de unidades monetarias, 212,2 millones y 97,0 millones, dando un total de 374,7. La suma de los cubiertos de la media pensión de (84,9) y la pensión completa de (24,3) es igual a 109.2 cubiertos vendidos para esos dos conceptos y el 40% de ese dato es igual a 43,7 cubiertos vendidos pero para los que no están alojados en el hotel pero almuerzan o cenan en él y que a lo mejor pagan 3.000 , para dar como resultado el valor de 131,0 millones de unidades monetarias.
Los ingresos en actos sociales como seminarios y convenciones se obtiene al suponer que al año el hotel pueda realizar 70 eventos con un promedio de 150 personas, es decir que 10.500 personas al año que pagarían un estimado de 4.000 por cubierto para dar un valor monetario de 42 millones de unidades monetarias.
En cuanto al servicio de Bar y Cafeterías es necesario hacer el supuesto de que se puedan ofertar 3 servicios a los 121.248 clientes anuales para dar 363.744 servicios a la clientela interna que pagaría 400 por cada servicio, es decir un valor de 145,5 millones de unidades monetarias. Y del total de servicios a la clientela interna a lo mejor el 70% serían servicios para la clientela externa al hotel o sea 254.621 servicios por el mismo valor de 400 cada uno, lo cual es igual a 101,9 millones; y todo ello daría un gran total de 274,4 millones de unidades monetarias.
En cuanto al alquiler de salones ello depende de la capacidad del salón para los eventos que según el arquitecto lo había establecido en 1.000 m2 que si se alquilan en un año sería 1.000 x 365 = 365.000 m2 de alquiler pero que sólo se utilizaría el 20% de esa cantidad, es decir : 0,20 x 365.000 = 73.000 m2 x 250 valor de alquiler diario = 18,25 millones de unidades monetarias. La Discoteca la pueden usar 100 cliente al día para pagar 1.200 por cliente lo cual arroja 120.000 unidades monterías al día y 43,8 millones de unidades monetarias al año.
El alquiler de tiendas para un espacio de 262.800 m2 al precio de 100, daría un valor de 26,28 millones de unidades monetarias. Los servicios de uso del teléfono, lavandería y minibar, se puede suponer que su uso es de 3 servicios al día para 121.248 clientes al año, o sea: 3 x 121.248 = 363.744 servicios al año por su valor del servicio de 600 cada uno, es igual a 218,25 millones de unidades monetarias.
Ahora con todos los datos estimados de INGRESOS por venta de habitaciones, de alimentos y bebidas, de alquileres y otros servicios menores daría un gran total en millones de unidades monetarias igual a:
Alojamiento= 934,45
Desayunos= 65.5
Restauración interna= 309,2
Restauración externa = 131,0
Restauración actos sociales= 42,00
Servicios bares y cafeterías=274,4
Alquiler de salones=18,25
Discote/Sala de Fiestas =62,1
Alquiler Tiendas= 26,28
Teléfono, lavandería, minibar= 218,25
TOTAL INGRESOS= 2.081,4
En resumen el 45% es venta de habitaciones , el 46% venta de alimentos y bebidas y el 9% restante la venta de otros servicios.
Después de este estimado de ingresos para el hotel en proyecto, se deben estimar los llamados IMPUTS INTERMEDIOS o COSTES de VENTA con porcentajes sobre las ventas. Estos parámetros porcentuales nacen de la experiencia de la hotelería en operación.
En la quinta parte de este modelo haremos estos cálculos de los COSTES DE EXPLOTACION incluyendo el pago por nómina a los empleados ( en este caso 243 empleados, o sea 0.80 por habitación) que en muchos hoteles corresponde al 25% del valor total de ventas, e igualmente el valor de otros costes generales estimados con el 39% de las ventas generales, así como la sumatoria de las depreciaciones, el coste para remunerar a la empresa operadora (el 10% de los costes generales), todo lo cual nos debe arrojar un coste total para ser restado de los ingresos totales y obtener un rendimiento o utilidad antes del pago de los impuestos obre la renta (ISR) estimado en 35% y al final obtener el RENDIMIENTO O UTILIDAD NETA del proyecto hotelero.
Otros servicios es la discoteca y otros ingresos por alquiler de salones o espacios para tiendas, así como cambio de moneda, uso de los teléfonos, la lavandería y el uso del mini-bar. Veremos ahora cómo se hacen estos estimados.
Para llegar al cálculo de los ingresos correspondientes al rubro de alimentación veremos en primer lugar los índices que para Sudamérica señala Laventhol & Horwth en su resumen anual de su publicación mensual, “Trend of Busines in the Londging Industry” (Tendencias de los negocios en la industria del hospedaje); es decir, que el 94.8% de las personas alojadas en un hotel desayunan en él, el 80.7% almuerzan y el 73% cenan.
Estos índices los ajustamos a la realidad de la ciudad de que nos interese analizar y la forma en que recibe a los turistas. Por ejemplo, otra forma de obtener esos servicios sería suponer que los clientes también antes del viaje pueden comprar "paquetes" de viajes con pensión completra o media pensión.
Supongamos para ser más conservadores que el 90% de los clientes alojados en el hotel desayunan, el 70% es un cliente para media pensión y el 20% para pensión completa. Para cada una de estas opciones hay que tener un precio promedio y estimar en seguida el 90%, el 70% y el 20% del número de plazas/camas a ser vendidas (o estancias o pernoctaciones). En este ejemplo, de 121.248 de plazas/camas a ser vendidas: el 90%, el 70% y el 20% respectivamente que es igual a 109.123, 84.874 y 24.250 serían cubiertos ha ser vendidos que se deben multiplicar por el precio medio digamos 600 el desayuno, 2.500 la media pensión y 4.000 la pensión completa, para arrojar los valores siguientes: 65,5 millones de unidades monetarias, 212,2 millones y 97,0 millones, dando un total de 374,7. La suma de los cubiertos de la media pensión de (84,9) y la pensión completa de (24,3) es igual a 109.2 cubiertos vendidos para esos dos conceptos y el 40% de ese dato es igual a 43,7 cubiertos vendidos pero para los que no están alojados en el hotel pero almuerzan o cenan en él y que a lo mejor pagan 3.000 , para dar como resultado el valor de 131,0 millones de unidades monetarias.
Los ingresos en actos sociales como seminarios y convenciones se obtiene al suponer que al año el hotel pueda realizar 70 eventos con un promedio de 150 personas, es decir que 10.500 personas al año que pagarían un estimado de 4.000 por cubierto para dar un valor monetario de 42 millones de unidades monetarias.
En cuanto al servicio de Bar y Cafeterías es necesario hacer el supuesto de que se puedan ofertar 3 servicios a los 121.248 clientes anuales para dar 363.744 servicios a la clientela interna que pagaría 400 por cada servicio, es decir un valor de 145,5 millones de unidades monetarias. Y del total de servicios a la clientela interna a lo mejor el 70% serían servicios para la clientela externa al hotel o sea 254.621 servicios por el mismo valor de 400 cada uno, lo cual es igual a 101,9 millones; y todo ello daría un gran total de 274,4 millones de unidades monetarias.
En cuanto al alquiler de salones ello depende de la capacidad del salón para los eventos que según el arquitecto lo había establecido en 1.000 m2 que si se alquilan en un año sería 1.000 x 365 = 365.000 m2 de alquiler pero que sólo se utilizaría el 20% de esa cantidad, es decir : 0,20 x 365.000 = 73.000 m2 x 250 valor de alquiler diario = 18,25 millones de unidades monetarias. La Discoteca la pueden usar 100 cliente al día para pagar 1.200 por cliente lo cual arroja 120.000 unidades monterías al día y 43,8 millones de unidades monetarias al año.
El alquiler de tiendas para un espacio de 262.800 m2 al precio de 100, daría un valor de 26,28 millones de unidades monetarias. Los servicios de uso del teléfono, lavandería y minibar, se puede suponer que su uso es de 3 servicios al día para 121.248 clientes al año, o sea: 3 x 121.248 = 363.744 servicios al año por su valor del servicio de 600 cada uno, es igual a 218,25 millones de unidades monetarias.
Ahora con todos los datos estimados de INGRESOS por venta de habitaciones, de alimentos y bebidas, de alquileres y otros servicios menores daría un gran total en millones de unidades monetarias igual a:
Alojamiento= 934,45
Desayunos= 65.5
Restauración interna= 309,2
Restauración externa = 131,0
Restauración actos sociales= 42,00
Servicios bares y cafeterías=274,4
Alquiler de salones=18,25
Discote/Sala de Fiestas =62,1
Alquiler Tiendas= 26,28
Teléfono, lavandería, minibar= 218,25
TOTAL INGRESOS= 2.081,4
En resumen el 45% es venta de habitaciones , el 46% venta de alimentos y bebidas y el 9% restante la venta de otros servicios.
Después de este estimado de ingresos para el hotel en proyecto, se deben estimar los llamados IMPUTS INTERMEDIOS o COSTES de VENTA con porcentajes sobre las ventas. Estos parámetros porcentuales nacen de la experiencia de la hotelería en operación.
En la quinta parte de este modelo haremos estos cálculos de los COSTES DE EXPLOTACION incluyendo el pago por nómina a los empleados ( en este caso 243 empleados, o sea 0.80 por habitación) que en muchos hoteles corresponde al 25% del valor total de ventas, e igualmente el valor de otros costes generales estimados con el 39% de las ventas generales, así como la sumatoria de las depreciaciones, el coste para remunerar a la empresa operadora (el 10% de los costes generales), todo lo cual nos debe arrojar un coste total para ser restado de los ingresos totales y obtener un rendimiento o utilidad antes del pago de los impuestos obre la renta (ISR) estimado en 35% y al final obtener el RENDIMIENTO O UTILIDAD NETA del proyecto hotelero.
jueves, julio 05, 2007
Modelo para la evaluacion de un Hotel (tercera parte)
La tercera parte del proyecto se refiere al ESTUDIO DE LA DEMANDA disponible y posible, es decir el número de visitantes o turistas a captar ( distribuidos en nacionales y extranjeros) , así como la estancia media pesada de estos visitantes.
Igualmente es conveniente conocer o estimar el número de visitantes para cada uno de los meses del año ( la estacionalidad en un año), así como la posible distribución del número de visitantes durante los 7 días de la semana ( la estacionalidad diaria).
Se supone que el estudio de la demanda de visitantes se estima a partir del conocimiento de la oferta actual de habitaciones y camas/plazas ya operando en el mercado y de la capacidad media utilizada por la hotelería similar, durante un año, así como el análisis de número de visitantes que en la actualidad no se pueden alojar con la oferta existente.
En este ejemplo, se estimó para este proyecto un número total de visitantes para finales del primer año igual a 17.321 ( es decir : 304 habitaciones x 0,65 de uso promedio anual x 365 días al año = 72.124 habitaciones año, con un estimado de 1,68 persona por habitación, es decir una capacidad anual estimada en : 72.124 x 1,6811 = 121.248 camas/plazas al año entre 7 noches promedio = 17,321 turistas /año, según se estimó con anterioridad la capacidad de alojamiento.
Se estima que del total de visitantes el 60% sean nacionales y el 40% restante sean extranjeros, con una estadía media de 7 noches.
Este estimado de la demanda permite hacer las estimaciones para "la producción" del número de habitaciones con posibilidad de ser vendidas al año e igualmente el número de plazas / camas de posible venta al año. Claro, se parte de los supuesto de que durante el primer año operativo se trabajaría a una capacidad media anual del 65% tanto para habitaciones como para camas/plazas y suponiendo un ratio de estancia por habitación de 1,68 personas.
Del total de plazas/ camas igual a 221.920 anuales ( al 100% de capacidad) se puede estimar que un 55% sean vendidas en promedio o sea 121.248 plazas/camas; de las cuales, el 4,6% serían ocupadas en suites y el 95,4% en habitaciones dobles. Es decir se venderían 5.577 plazas-camas en suites y 115.671 plazas-camas en habitaciones dobles; por lo que se venderían entonces 5.577 habitaciones suites (suponiendo usada por 1 persona) y 57.836 habitaciones dobles ( o sea 115.671 plazas-camas entre 2 personas). En resumen se venderían 63.413 habitaciones durante el primer año. En seguida hay que estimar el precio medio de la venta de estas habitaciones para obtener los ingresos totales por la venta de habitaciones y el promedio ponderado de ingreso por habitación vendida.
Esto en cuanto a la "producción y venta" de habitaciones según el estudio de la demanda de visitantes, Ahora será necesario suponer con una determinada tarifa (casi siempre el 1 por mil de la inversión por habitación) para un posible ingreso estimado en 934,454 millones de unidades monetarias.
Observemos que la posible venta de habitaciones representa el 24% de la posible inversión total y el 41% de la inversión en contracción civil y que el promedio simple no pesado del valor de la habitación vendida de 14.736 unidades monetarias, equivale más o menos a la tarifa media a cobrar por habitación.
Igualmente es conveniente conocer o estimar el número de visitantes para cada uno de los meses del año ( la estacionalidad en un año), así como la posible distribución del número de visitantes durante los 7 días de la semana ( la estacionalidad diaria).
Se supone que el estudio de la demanda de visitantes se estima a partir del conocimiento de la oferta actual de habitaciones y camas/plazas ya operando en el mercado y de la capacidad media utilizada por la hotelería similar, durante un año, así como el análisis de número de visitantes que en la actualidad no se pueden alojar con la oferta existente.
En este ejemplo, se estimó para este proyecto un número total de visitantes para finales del primer año igual a 17.321 ( es decir : 304 habitaciones x 0,65 de uso promedio anual x 365 días al año = 72.124 habitaciones año, con un estimado de 1,68 persona por habitación, es decir una capacidad anual estimada en : 72.124 x 1,6811 = 121.248 camas/plazas al año entre 7 noches promedio = 17,321 turistas /año, según se estimó con anterioridad la capacidad de alojamiento.
Se estima que del total de visitantes el 60% sean nacionales y el 40% restante sean extranjeros, con una estadía media de 7 noches.
Este estimado de la demanda permite hacer las estimaciones para "la producción" del número de habitaciones con posibilidad de ser vendidas al año e igualmente el número de plazas / camas de posible venta al año. Claro, se parte de los supuesto de que durante el primer año operativo se trabajaría a una capacidad media anual del 65% tanto para habitaciones como para camas/plazas y suponiendo un ratio de estancia por habitación de 1,68 personas.
Del total de plazas/ camas igual a 221.920 anuales ( al 100% de capacidad) se puede estimar que un 55% sean vendidas en promedio o sea 121.248 plazas/camas; de las cuales, el 4,6% serían ocupadas en suites y el 95,4% en habitaciones dobles. Es decir se venderían 5.577 plazas-camas en suites y 115.671 plazas-camas en habitaciones dobles; por lo que se venderían entonces 5.577 habitaciones suites (suponiendo usada por 1 persona) y 57.836 habitaciones dobles ( o sea 115.671 plazas-camas entre 2 personas). En resumen se venderían 63.413 habitaciones durante el primer año. En seguida hay que estimar el precio medio de la venta de estas habitaciones para obtener los ingresos totales por la venta de habitaciones y el promedio ponderado de ingreso por habitación vendida.
Esto en cuanto a la "producción y venta" de habitaciones según el estudio de la demanda de visitantes, Ahora será necesario suponer con una determinada tarifa (casi siempre el 1 por mil de la inversión por habitación) para un posible ingreso estimado en 934,454 millones de unidades monetarias.
Observemos que la posible venta de habitaciones representa el 24% de la posible inversión total y el 41% de la inversión en contracción civil y que el promedio simple no pesado del valor de la habitación vendida de 14.736 unidades monetarias, equivale más o menos a la tarifa media a cobrar por habitación.
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