Una posada casi siempre comienza con 5 habitaciones con 13 m2 cada habitación y un baño de 2,5 m2. Casi siempre las áreas mínimas de una casa familiar para ser remodelada como posada, consta de:
65,0 m2 para 5 habitaciones, 12,5 m2 para 5 baños. Luego si se desea tener un baño de visitas y una circulación entre áreas entonces se requiere 6,25 m2 adicionales; y también otras áreas como: 5,8 m2 para el mostrador de registro, 8 m2 para una oficina, un baño de empleados de 2,5 m2 y 30 m2 para un área de cocina o sea un total de 46,25 m2. El comedor debe tener una mesa con 5 sillas en un área de más o menos 30 m2.
En resumen las áreas mínimas de una posada de 5 habitaciones es de más o menos : 212 m2 a ser remodelado. Es posible que para hacer esas remodelaciones se deba invertir 2.500 dólares por habitación y otros 2.500 dólares por habitación para compra de muebles y equipos de cocina y tener un capital de trabajo en los bancos.
En total esta inversión de 5.000 dólares por habitación ( o sea 11 millones de bolívares de antes) daría un total de : 5.000 x 5 habitaciones = 25.000 dólares de inversión total; digamos que se utilizaría un financiamiento bancario igual al 60% es decir : 15.000 dólares o sea : 32 millones de bolívares de antes a ser pagado en 10 años a un tipo de interés subsidiado igual al 10% o 12% al año. Si suponemos esas premisas, entonces podemos suponer que la inversión resumen para una posada de 5 habitaciones puede ser igual a:
INVERSIÓN TOTAL 25.000
Crédito 15.000 ( 60% )
Capital propio 10.000 ( 40% )
Para cancelar la deuda bancaria en los 10 años y al 12% de interés anual sobre saldo deudor, entonces el factor de recuperación del capital es igual a 0 ,176984 x 15.000 dólares = 2.655 dólares como cuota o servicio de la deuda a pagar cada año durante 10 años distribuido así : 855 dólares para pagar capital y 1800 dólares de pago de interés para el primer año ; para el segundo año el pago de la cuota es como sigue: 957 para cancelar capital y 1698 para pagar interés; para el tercer año los pagos serán 1072 para pagar capital y 1583 para pagar interés; para el cuarto año 1.200 para pagar capital y
1454 para el pago de interés; para el quinto año, 1345 para pagar capital y 1310 para pagar intereses; para el sexto año, 1507 para pago de capital y 1148 para pagar interés; para el séptimo año, 1687 para pagar capital y 968 para pagar interés; para el octavo año, 1890 para pagar capital y 765 para pagar intereses; para el noveno año, 2117 para pagar capital y 538 para pagar intereses; y para el año décimo o último año, 2371 para pagar capital y 284 para pagar intereses.
Así pues en 10 años cancelamos al banco por concepto de capital 15.000 dólares y por concepto de intereses la suma de las erogaciones anteriores.
Si ahora calculamos las depreciación de la inversión total en un período de vida media de 15 años tenemos 1.667 dólares por año sin valor salvado.
Con estos datos y haciendo un estimado de ventas posible en 10 años y de costos, obtendríamos un Estado de Resultado como sigue;
Ventas estimadas suponiendo que los primeros 5 años se trabaje al 50% de la capacidad y luego 5 años más tarde al 65% de capacidad media entre alta y baja temporada y finalmente 5 años adicionales trabajando al 80% de capacidad. Tendríamos los siguiente:
5 habitaciones x 0,50 x 365 días año = 913 habitaciones año
5 habitaciones x 0,65 x 365 días año = 1186 habitaciones año
Utilizando la tarifa de 30 dólares los primeros 5 años; 45 dólares en los 5 años siguientes y 56 dólares en los últimos 5 años (estimados pesimistas y probables), tendremos las siguientes entradas por venta de habitaciones con desayuno :
913 habitaciones x 30 dólares cada una = 27.900 dólares de venta anual
1186 habitaciones x 45 dólares cada una = 53.370 dólares de venta anual
El RESUMEN DE VENTAS EN LOS 10 AÑOS
27.900
27.900
27.900
27.900
27.900
53.370
53.370
53.370
53.370
53.370
Si ahora aplicamos los costos operativos igual al 25 % de la venta de habitaciones, obtenemos los costos para cada año como sigue :
6975
6975
6975
6975
6975
13343
13343
13343
13343
13343
Ahora podemos restar de las ventas los costos operativos, la depreciación anual y los intereses pagados al banco, para obtener la utilidad que pagaría el 35% del impuesto sobre la renta.
27900 - 6975- 1667 - 1800 = 17.458 menos ISR de 6.110 = 11.348
El primer año se obtiene una utilidad del 41 % sobre ventas sin considerar otros posibles costos generales para mantener, administrar y pagar servicios de luz, teléfono, agua, quizá 4.000 de costes adicionales. Quedarían 7.348 de ganancia neta o sea el 26% de las ventas que es un ratio muy adecuado para el alojamiento turístico.
El flujo de caja sería igual a la utilidad neta más la depreciación menos el pago del capital al banco , o sea : 7.348 + 1667 - 855 = 8.160 dólares al año, que descontado al 20% sería igual a : 8.160 x 0,83333 = 6.800 para el primer año operativo, o sea el 68% de la inversión del capital propio. Lo que indicaría que si se calcula el flujo de caja completo para los 10 años y se descuentan los valores con la tasa del 20% para comparar el resultado con la inversión propia, la rentabilidad debe ser bastante buena para este pequeño proyecto, sin tomar en cuenta la inflación del 35% anual.
Las otras cuatro ganancia netas de los años 2, 3, 4 y 5 serían como sigue:
27900-6975-1667-1698 = 17.560 -6146= 11414 -4000 = 7413
27900 -6975-1665-1583 = 17675 - 6186 = 11489-4000= 7489
27900 - 6975 - 1665 - 1454 = 17804 - 6231 = 11573 - 4000 = 7573
27900- 6975 -1665 - 1310 = 17.950 - 6283 = 11667 - 4000 = 7667
Luego los cuatro flujos de caja de los años 2 , 3, 4 y 5 descontados son:
7413 + 1667 - 957 =8123 x 0,6944 =5641
7489 + 1667 -1072 =8084 x 0,5787 =4678
7573 + 1667 -1200 =8040 x 0,4823 =3878
7667 + 1667 - 1345 = 7989 x 0,4019 =3211
Vamos a realizar los mismos cálculos para los cinco años que faltan :
53370 - 13343 - 1667- 1148 = 37212- 13024 = 24188 - 4000= 20188
20188 + 1667 -1507 = 20.348 x 0,334898 = 6810
53370 - 13343 - 1667 - 968 = 37392 - 13087 = 24305 - 4000 = 20.305
20305 + 1667 - 1687 = 20285 x 0,279082 = 5661
53370 -13343 - 1667 - 765 = 37595-13158 =24437 - 4000 = 20437
20437 + 1667 - 1890 = 18713 x 0,232568 = 4352
53370 - 13343 -1667 - 538 = 38360 - 13426=24.934 - 4000 = 20934
20934 + 1667 - 2117 = 20484 x 0,193807 = 3970
53370 - 13343 -1667 - 284 = 38076 - 13327 = 24749 -4000 = 20749
20749 +1667 - 2371 = 20045 x 0,161506 = 3237
ASì pues el FLUJO de CAJA TOTAL es como sigue:
- 10.000
+ 6800
+ 5641
+ 4678
+ 3878
+ 3211
+ 6810
+ 5661
+ 4352
+ 3970
+ 3237
La sumatoria de estos valores sería como sigue : 38.058 menos 10.000 =28.058, es decir un Valor Actualizado Neto Positivo. Las entradas en el flujo de caja son 2,8 veces mayor que la inversión patrimonial. Si el flujo de caja se descuenta con una tasa del 50%, todavía el VAN sería igual a 6.507 y esto nos indica que es posible que la TIR sea mucho mayor que el 50% , pero en caso de que fuese igual al 50%, esa TIR APARENTE con una inflación del 35%, se transforma en una TIR Real, como sigue:
0,50 - 0,35/ 1,35 = =0,11 = 11%. Y como esa Tasa Interna de Retorno es menos que la Tasa de descuento o costo de oportunidad del 20%, entonces el proyecto tiene problemas en este entorno inflacionario y también de estanflación en el caso de que el país entre en una aguda recesión.
Otra forma de medir el riesgo y la incertidumbre es calcular los valores esperados de los posibles flujos de caja asignando pesos o ponderaciones a posibles resultados.
Año 1
Resultado 6.800 con un peso de 0,4 = 2.720
5.500 con un peso del 0,3 = 1.650
5.000 con un peso de 0,2 = 1.000
4500 con un peso de 0,1= 450
SUMATORIA : 2720 + 1650 + 1.000 + 450 = 5.820 (este valor es el flujo de caja ESPERADO para el año 1). Si hacemos lo mismo para el flujo de caja del año 2, etc.. y otorgamos posibles pesos o probabilidades de varios escenarios podemos lograr una tabla con todos los FLUJOS ESPERADOS. Luego se estiman las desviación típica y entonces el FLUJO DE CAJA ESPERADO tomará un valor en menos o en más. El cálculo es como sigue:
6.800 menos 5.820 = 980 y al cuadrado = 960.400 x 0,4 = 384.160
5.500 menos 5.820 = -320 y al cuadrado = 102.400 x 0,3= 30.720
5.000 menos 5820 = -820 y al cuadrado = 672.400 x 0,2= 134.480
4.500 menos 5820 = -1.320 y al cuadrado = 1.742.400 x 0,1=174.240
LA SUMA 384.160 + 30.720 + 134.480 + 174.240 = 723,600
Raíz cuadrada de 723.600 = 851
Valor esperado de 5.820 más o menos 851; o sea: que es probable que el flujo de caja esperado para el año uno se ubique entre:4.969 y 6,671.
Si dividimos la desviación típica de 851 entre 5.820 = 0,14, como 0,14 se aleja de CERO , el riesgo es elevado y si el valor se hubiese aproximado a CERO, el riesgo disminuye. El riesgo en este caso es alto, para el Flujo de Caja esperado del año uno y quizá para los otros años debido al entorno inflacionario del país.
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