El concepto del valor actualizado neto resulta útil. Supongamos que a Ud. le recomiendan contruír un hotel de 3 estrellas debido a la escasez que existe en su ciudad de este tipo de inmueble.
Supongamos que el hotel que le sugieren tenga 60 habitaciones, es decir una inversión estimada de más o menos $ 4.200.000 dólares (O sea $ 70.000 dólares por habitación).
El especialista en el mercado de inmuebles le dice que él estima que ese hotel podría costar el año que viene $ 4.275.000, entonces Ud. invertiría ahora $ 4.200.000 con la espectativa de tener dentro de un año un hotel valorado en $ 4.275.600.
El experto financiero le dice que Ud. puede invertir en ese hotel si el EL VALOR ACTUAL de los $ 4.275.600 esperados es mayor que la inversión de $ 4.200.000. Por lo tanto, Ud. quiere estimar el valor actual de $ 4.275.600 que se espera el año que viene, para ver si es mayor o menor que $ 4.200.000.
El VALOR ACTUAL dentro de un año será menor, porque un dolar de hoy (en el año cero) vale más que un dólar en el año 1, pues ese dólar se puede colocar en un banco para ganar intereses.
Entonces, la única manera de actualizar ese valor es preguntarse :¿cuál es la tasa de rendimiento mínima que yo estaría dispuesto a aceptar al hacer esa inversión?. Y si los Bonos gubernamentales de bajo riesgo están cancelando el 12% al año, ud. podría considear como mínima y libre de riesgo esa tasa del 12% por año.
Si descontamos o llevamos a valor presente los $ 4.275.600 que se supone estarían en el año 1, entonces habría que hacer este cálculo: $ 4.275.600 / 1,12 = $ 3.817.500, que sería el valor actualizado al año cero.
Como se vé, el valor $ 3.817.500 es menor que $ 4,200.000 y en este caso no sería recomendable invertir en ese hotel, al menos que nos decidamos por un hotel con un valor menor que $ 3.817.500, quizá un hotel de 35 habitaciones x $ 70.000 la habitación = $2.450.000.
Si el hotel podría valer dentro de un año $ 4.275.600, un inversionista ofrecería pagar por ese inmueble el valor de $ 3.817.500, pues esperaría que al 12% por año el hotel llegaría a valer:
$ 3.817.500 x 1,12 = $ 4.275.600 durante el año uno.
En resumen: el valor actualizado de $ 3.817.500 sería el único valor que satisfacería al vendedor y al comprados, pues sería realmente el VALOR DE MERCADO del inmueble
El asunto de todo esto es que lo más seguro es que no habría CERTEZA> sobre el valor futuro del hotel, pues la cifra de $ 4.275.600 estimada podría, en el futuro, ser o mayor o menor.
Y si consideramos el valor de $ 4.275.600 lo estamos admitiendo bajo RIESGO de equivocarnos. Un dólar seguro y sin mucho riesgo vale más que un dólar riesgoso.
Claro que invertir en el hotel más pequeño de 35 habitaciones o en Bonos del Gobierno parecería que es una inversión con menos riesgo, o sea un poco más segura.Estamos en frente de una teoría del valor que debe tomar en cueta no sólo el tiempo, sino el asunto de la incertidumbre.
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