Precios para posadas o estancias rurales

En el entorno rural siempre existen alojamientos turísticos pequeños que se llaman Posadas, Estancias o Casas de Labranza y en el mundo anglosajón los denominan Bed and Breakfast (Cama y Desayuno); pues bien un problema común que se les presenta a estos negocios pequeños es poder fijar la tarifa o precio de sus habitaciones, la cual les permita lograr una adecuada rentabilidad sobre el capital que han invertido en construir y poner a punto su negocio de alojamiento. La mayoría de etos negocios son de 12 habitaciones en promedio y por lo general la inversión puede ser de US$ 36.000 dólares. Estos negocios ,según cada temporada turística, pueden trabajar bien sea al 80% de sus habitaciones totales (un escenario optimista), al 40% (un escenario pesimista) y en al 65% (un escenario más probable). Si estas previsiones de mercado fuesen ciertas, entonces la venta total de habitaciones en un año y para cada escenario sería como sigue:

Mercado op = 12 hab. x 0,80 x 365 = 9,6 x 365 = 3.504 hab. al año
Mercado p = 12 hab x 0,40 x 365 = 4,8 x 365 = 1.752 hab. al año
Mercado mp = 12 hab. x 0,65 x 365 = 7,8 x 365 =2.847 hab al año

Para determinar las hipótesis de precios según cada escenario, es necesario conocer los costos fijos totales (aquellos que no dependen de vender más o menos) , el costo variable unitario por habitación vendida y el beneficio que se desearía obtener de la inversión realizada. Supongamos estos datos: Costo fijo total al año=Cf = US$ 58.458; Costo variable unitario por habitación vendida=Cv =US$ 8; beneficio porcentual sobre la inversión estimada en US$ 36,000, el 20%, es decir : 0,20 x uS$ 36.000 = US$ 7.200.

Con estos datos estimados podemos establecer que el beneficio de cualquier negocio es igual a la diferencia entre los ingresos y los costos totales: B = I t menos Ct = p x q - (Cv x q + Cf)

donde
B= beneficio
p= precio de la habitación
q= cantidad demandada de los servicios por habitación
Cv=costo variable por habitación
Cf=costos fijos totales

El precio o la tarifa por habitación se obtiene despejando "p" de la expresión anterior, o sea:

p = (Cv x q ) + Cf + B / q

Y para cada uno de los escenarios segùn temporada turística surgen tres precios como sigue:

Pop = (US$ 8 x 3.504 ) + US$ 58.458 + US$ 7.200 / 3.504 = US$ 27

Ppe = (US$ 8 x 1.752) + US$ 58.458 + US$ 7.200 / 1.752 = US$ 45

Pmp = (US$ 8 x 2.847) + US$ 58.458 + US$ 7.200 / 2.847 = US$ US$ 31

Claro que la tarifa media no pesada sería igual a US$ 34 por habitación vendida.

Hoteleria: algunos estimados logicos

Un hotel de tamaño medio tiene un ritmo de producción de habitaciones al año de 18.168. Anualmente, los costos fijos totales represntan US$ 295.505 y los costos variables totales US$ 197.003. Si quisieramos calcular, mediante el método del llamado "full-cost", las variaciones que se producen en el precio de coste, si se consideran por separado un máximo de producción de habitaciones de 20.000 anual y un mínimo de 15.000 anual, entonces los cálculos comenzarían estimando el Coste Unitario Variable y el Coste medio fijo para una producción máxima de habitaciones al año de 18.160 y obtener así el precio de coste, es decir:

El coste unitario variable para la producción de 18.168 habitaciones al año es igual a 197.003 / 18.168 = US$ 11 por habitación. También el coste medio fijo por habitación vendida es igual a : 295.505 / 18.168 = US$ 16,3; entonces en este caso el precio de coste es igual a : 11 + 16,3 = US$ 27,3 por habitación.

Veamos ahora que pasaría en el contexto de una producción máxima de 20.000 habitaciones al año y un producción mínima de 15.000 habitaciones al año.

Costos fijo medio =295.505 / 20.000 = US$ 14,8 por habitación
Coste unitario variable =US$ 11 por habitación
Precio de coste = US$ 14,8 + US$ 11 = US$ 25,8 por habitación

Coste fijo medio = 295.000 / 15.000 = US$19,7 por habitación
Coste unitario variable = US$ 11
Precio de coste = US$ 19,7 + US$ 11 = US$ 30,7 por habitación

La economía de escala de la actividad al producir más o menos habitaciones estaría reflejando la diferencia de los precios de coste.

Ahora bien si este hotel solamente produciría al año 18.168 habitaciones y su coste unitario variable por habitación es de US$ 11. ¿Cuál sería el precio o tarifa por habitación recomendable si los dueños del hotel quisieran obtener al menos un 20% de beneficio sobre el precio de coste o coste total unitario?

El precio de coste o coste total unitario sería igual a : 295.505 + US$ 11 x 18.168 / 18.168 = US$ 27,3 por habitación
Precio o tarifa estimada = US$ 27,3 + 0,20 x US$ 27,3 = US$ 32,8 por habitación
Aunque este valor de US$ 33 dólares por habitación sería lo recomendable es posible que para cubrir cualquier eventualidad se sugiera US$ 40 por habitación, es decir un 21% adicional sobre el precio de US$ 33 por habitación. Este ajuste empírico depende del contexto inflacionario en el país respectivo.

Las cuotas de mercado al Norte de America

En el mercado del Norte de las Americas compiten tres productos turísticos en ese espacio geográfico. El sondeo estadístico de la OMT de la llegada de turistas a México, Canadá y USA durante la década de los años 80 y 90 es como sigue:

Miles de llegadas

Década de los 80 (promedio)
México 14.287
Canadá 15.193
USA 33.447
TOTAL 62.927

Incidencia porcentual
México 23%
Canadá 24%
USA 53%

Década de los 90 (promedio)
México con 16.868
Canadá con 15.124
USA con 40.906
TOTAL 72.898

Incidencia porcentual
México 23%
Canadá 21%
USA 56%

SE ESTIMA EN RESUMEN QUE DE CADA 100 TURISTAS DE ESTOS PRODUCTOS DEL NORTE, EN EL AÑO QUE TERMINÓ DE LA DECADA DE LOS 90 23 TURISTAS VIAJARON A LA MARCA MÉXICO, 21 TURISTAS VIAJARON A LA MARCA CANADA Y 56 TURISTAS VIAJARON A LA MARCA USA. SI VEMOS LA INTENCIÓN DE VIAJES ENTRE LA DECADA DE LOS 80 Y DE LOS 90, SE LLEGA A LA CONCLUSIÓN QUE:

-DE CADA 100 TURISTAS QUE ADQUIRIERON LA MARCA MEXICO, EN PROMEDIO 82 (14 / 17) VOLVERAN A MEXICO, 2 SE CAMBIARIAN A CANADA Y 16 SE CAMBIARIAN A USA.

-DE CADA 100 TURISTAS QUE ADQUIRIERN LA MARCA CANADA, EN PROMEDIO 90 VOLVERAN A CANADA, 2 SE CAMBIARIAN A MEXICO Y 8 SE CAMBIARIAN A USA.

-DE CADA 100 TURISTAS QUE ADQUIRIERON LA MARCA USA, EN PROMEDIO 90 VOLVERAN A USA , 9 SE CAMBIARAN A MEXICO y 1 SE CAMBIARA A CANADA

EL AÑO QUE FINALIZÒ DURANTE LA DECADA DE LOS 90 LA CUOTA DE MERCADO DE LA MARCA MEXICO FUE DEL 23%, ,SIENDO DEL 21% LA QUE CORRESPONDIO A LA MARCA CANADA Y EL 56% RESTANTE CORRESPONDIO A LA MARCA USA.

P1 (0) = 0,23
P2 (0) = 0,21
P3 (0) = 0,56

Dicho en terminología de cadenas de Markov, el vector de estado de ese promedio de la década de los años 90 fue:

P (0) = [0,23 0,21 0,56 ]

PARA PREVEER LO QUE PUEDA PASAR EN LA PROXIMA DECADA DE LA MARCA MEXICO, BASTA CONSIDERAR QUE DE CADA 100 TURISTAS:

-23 VIAJARON A MEXICO EN LA DECADA DE LOS 90, PERO PARECE QUE EL 82% DE ESA CUOTA DE MERCADO PIENSAN VOLVER A MEXICO. ES DECIR 19 VOLVERAN DE NUEVO A MEXICO.

-21 VIAJARON A CANADA EN LA DECADA DE LOS AÑOS 90, PERO PARECE QUE EL 2% SE CAMBIARÍA A LA MARCA MEXICO, ES DECIR 0,42 VIAJARAN A LA MARCA MEXICO.

-56 VIAJARON A USA EN LA DECADA DE LOS AÑOS 90, PERO PARECE QUE 9% SE CAMBIARÑIA A MEXICO, ES DECIR 5 VIAJARIAN A LA MARCA MEXICO.

EN RESUMEN, DE CADA 100 TURISTAS QUIZÁ : 19+ 0,42+ 5 = 24,42 PRESUMIBLEMENTE VIAJARÍAN A LA MARCA MEXICO, ES DECIR VOLVEMOS A VER QUE LA CUOTA DE MERCADO ES DEL 24% PARA ESTA DECADA DE LOS AÑOS 2.000. DICHO DE OTRO MODO, LA NUEVA CUOTA DE MERCADO SERIA : Q1 (MEXICO) = 0,23*0,82 + 0,21 * 0,02 + 0,56 * 0,09 =
0,1886 + 0,0042 + 0,0504 = 0,19 + 0,42 + 5,04 = 24.4

LO QUE NOS INDICA ESTE ANALISIS RACIONAL ES QUE LA CUOTA MEXICANA DEL TURISMO QUE LLEGA AL NORTE DE LAS AMERICAS SE MANTIENE EN UNA MEDIA DEL 23% AUNQUE HAYA CAMBIADO ENTRE LA DECADA DE LOS 80 Y DE LOS 90 EL NUMERO DE TURISTAS QUE VIAJARON A MEXICO, CANADA Y USA EN MÁS O MENOS 10 MILLONES DE TURISTAS.

DE ESOS NUEVOS 10 MILLONES DE VISITANTES, EL 24% VISITARÍA MEXICO, (2 MILLONES ADICIONALES), ES DECIR PASAR DE UNA MEDIA DE 16 MILLONE A MAS O MENOS 18 MILLONES.

Las practicas del Marketing

Un libro excelente por su enfoque práctico se denomina Prácticas de Marketing de los profesores Agueda Esteban y Eduardo Pérez Gorostegui, de la Universidad Complutense de Madrid.

El libro fue publicado en el año de1991 por la Editorial Ariel, ubicada en Barcelona. ¿ Porqué califico de extraordinario este texto docente ? . Por que además de ser un libro original, existen muy pocos libros en el mercado y en idioma castellano que presenten ejercicios interesantes e incluso resueltos.

La mayoría de los libros sobre el tema del marketing sólo plantean los asuntos referenciales sobre la mezcla relativas al producto, la plaza, el precio y la promoción, pero dejan a un lado la metodología, como sería, por ejemplo, cómo cálcular una función logarítmica de demanda y cómo calcular las elasticidades de esa demanda respecto a tres variables independientes básicas, o sea:el precio, la venta del touroperador y las variables promocionales, incluso tomando variaciones infinitesimales aplicando de una manera práctica con las derivadas parciales.

También el modelo para calcular los niveles de gastos promocionales y de la venta realizada por los tour operadores a fin de maximizar las ventas de paquetes turísticos según los presupuestos anuales establecidos para las variables y aplicando la función lagrangiana, para luego derivar y obtener las ecuaciones.

Igualmente sucede con los cálculos de cuotas de mercado. Hoy en un mundo competitivo de un turismo sesgado hacia apenas 16 países privilegiados con relación a 180 países, es necesario conocer porqué se adquiren determinados paquetes turísticos y no otros y las intenciones de compra de los visitantes-turistas, si se cambiarán de paquete o no. Con el modelo de cadenas de Markov se puede solucionar en parte el asunto.

Investigar la respuesta del mercado ante el lanzamiento de un nuevo producto turístico según la demanda potencial y su ecuación de crecimiento en función del tiempo (medido en años), así como las posible tasas de penetración para determinados precios y según márgenes de posibles beneficios. Aquí se puede utilizar el Modelo Fout y Woodlock, incluso cuál es el precio que puede maximizar el beneficio actualizado según un flujo de caja y una determinada tasa de actualización.

Estimar el posible crecimiento de las ventas en los próximos años, según investigación Delfi y los intervalos de ventas posibles según una ley beta y para un nivel de confianza del 95%, según escenarios pesimista, probable y optimista.

Igualmente los temas sobre investigación de mercados para lanzar un nuevo producto turístico y el posible beneficio esperado de este lanzamiento. Los estudios para decidir sobre la conveniencia del desarrollo de nuevos productos, aplicando el Modelo mutuplicativo de Bridgeman. Igualmente la determinación de precios según los costes variables y fijos y la demanda anual. El análisis de campañas promocionales y gastos publicitados. El tamaño de la fuerza de venta. La distribución según costos del transporte. Optimizar la mezcla de marketing. Y otros problemas prácticos.

Varios temas muy general acerca del marketing aparecen en seguida:

MARKETING MIX

MARKETING EN POWER-POINT

MARKETING and BUSINESS

MARKETING-POWER

INVESTIGAR EL MERCADO

SEGMENTOS

MARKETING MIX

Aqui pueden ver mi enfoque docente sobre el tema

Hagan Click en el título de arriba para ver la metodología de formular y evaluar proyectos de inversión, la cual se identifica con el sistema contable, económico y financiero de un poyecto, en este caso hotelero. Les sugiero estudiarlo con detalle.

Después que vean este WebQuest, pueden ratificar la metodología en una evaluación real que yo mismo realice con los datos de un hotel promedio.

El enlace se encuentra en la Hoja Web de la Universidad de Málaga y fue publicado en el mes de Febrero del año 2.005. Búsquelo, por favor, en este mismo Blog en el tema: Las páginas olvidadas en EUMED, y allí encontrará el artículo con la aplicación práctica del Sistema para formular y evaluar un hotel de tamaño medio.

Este es un buscador ROLLYO

Search in...The World of the Blog

Estas son las mejores posadas de Venezuela

Al hacer click en el título de arriba podrán ver las 6 mejores posadas de Venezuela las cuales forman el Cicuito de La Excelencia.. Se llaman : Momentos, el Encanto, Hato Cristero, Xinia y Peter, La Húerfana y el Solar de la luna.

Claro también hay que decir que la Posada Don Elicio, ubicada en la Colonia Tovar, es de excelente calidad como se puede apreciar en seguida:

POSADA DON ELICIO

Y en el Archiliélago de Los Roques igualmente podemos apreciar las 35 principales Posadas my agradables:

ROQUES POSADAS

FOR LESSONS of WISE TRAINER (aprenda en linea)

Es un lugar para activar algunos cursos on-line. El curso que nos puede interesar es sobre finanzas. Pero mientras tanto podemos ver una Hoja Web que se llama Turismo y Mercadeo. En esa Hoja aparece también la Red de Investigadores en Turismo llamada RIATUR que se formó en el mes de Noviembre del 2.005 en el Congres sosbre Turismo realizado en Rosario-Argentina.

TURISMO Y MERCADEO

La inflacion en la evaluacion de proyectos

No debemos sorprendernos si observamos en las evaluaciones financieras cuando existe inflación, la utilización de una tasa de descuento mayor que la tasa convencional o Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (el costo de oprotunidad). Lo que pasa es que cuando se descuenta con una tasa mayor que la tasa convencional de descuento, se está asumiendo lo siguiente:

1) que todos los elementos que componen el flujo de caja operativo (los ingreso y los costos) se han aumentado cada año por efecto de la inflación. La tasa de inflación puede variar para cada item, o sea que los ingresos por venta y cada item de los costos: materias primas, pago a la mano de obra, gastos generales, etc...tendrían su propia inflación específica, diferente a la inflación general

2) que el flujo de caja en el futuro tendrá un valor real menor, debido al efecto de la inflación individual que se aplica a cada elemento del flujo de caja desde el año operativo 1 hasta el año operativo "n".

3) que la tasa de descuento sin la inflación, seguiría siendo la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (o costo de oportunidad).

En resumen, supongamos que la tasa de descuento que se utiliza para llevar a valor presente un flujo de caja sea igual al 15% por año (suponiendo que esta tasa es la que se cancelaría para adquirir Bonos del Estado de bajo riesgo). Si la inflación general es igual al 10% por año, uno estaría tentado entonces a descontar el flujo de caja no con la tasa del 15%, sino con una tasa ajustada por la inflación igual a : 15% + 10% ( 1 + 15%/100) = 26,5%. Esto es verdad, siempre que la INFLACION ESPECIFICA para cada item del flujo de caja (ingresos y cada costo) sea diferente a la INFLACION GENERAL que reporta el Banco Central de un país.

Si la Inflación específica para cada item operativo del flujo de caja es igual a la Inflación general del país entonces no hace falta aumentar las cifras, porque en la jerga de los evaluadores se dice que en esa situación la la inflación relativa es igual a CERO.

Para una información más completa sobre el asunto los invito a leer:

La Evaluación y la Inflación

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La Escuela Hotelera de CORNELL

Vamos a ver que nos dicen esta prestigiosa escuela hotelera sobre los aspectos que tienen que ver con la distribución, la inversión y el financiamiento hotelero.

FELIZ NAVIDAD Y PROSPERO AÑO NUEVO

A todos las personas que siempre se acercan a ver este Blog les deseo una feliz navidad y un año nuevo muy próspero.

Merry Christmas and a Prosperous New Year for all the persons who visit this blog.

Una nota sobre hoteleria

En el enlace aparece tres artículos que había publicado hace dos años: el primero se refiere a los elementos empíricos de la hotelería venezolana, el segundo a un ensayo sobre La Ciencia Social de los Viajes y el tercero trata el tema sobre el Impacto Económico del Turismo a Nivel Local: el caso del Paseo de Las Canteras en la Isla de Palma de Gran Canaria.

Economia y Turismo

Una discusión, en idioma portugués, sobre el asunto y haciendo referencia a la tesis del Economista español Francisco Muñoz de Escalona, que fue premiada en la Universidad Complutense de Madrid.

Paginas olvidadas en EUMED

Al hacer Click arriba (en el título) aparecen los artículos publicados en EUMED (Universidad de Málaga) y uno de ellos es la evaluación de un hotel promedio de A. Ascanio.

Fue un aporte para esa página de la Universidad de Málaga que ya había olvidado y que la rescate de GOOGLE (el gran espía del ciberespacio).

El traductor FREETRANSLATION

Este es el traductor de Alta Vista. Si quiere hacer un comentario en otro idioma puede usarlo. Claro, la traducción robótica no es perfecta, hay que ayudarla...pero siempre es útil.This it is a translator so that do his comments in this Blog.

TRADUCTOR

Libro de A. Ascanio

Esta es la carátula de mi libro sobre hotelería y planificación del turismo. Es un libro traducido al portugués y publicado en Brasil por Editora Papirus ubicada en Campinas Sao Paulo. El libro se vende en más o menos 34,90 reales o sea más o emnos 16 dólares y se puede adquirir en:

PAPIRUS EDITORA

Aprovechen de adquirirlo ahora, pues su precio no es elevado para una obra de casi 200 páginas que cubre los principios de la economía hotelera, una introducción a la evaluación financiera de proyectos hoteleros,el hotel dentro del ámbito de la planificación integral del turismo y una introducción a la evaluación social del poyecto hotelero, además de dos ejemplos de evaluación y un amplio glosario de términos.

El LIBRO en PAPIRUS

Los 16 cuadros para formular y evaluar

Por lo general cuando se realiza una formulación y evaluación de un proyecto hotelero es necesario desarrollar al menos 14 cuadros, como los siguientes:

1) Capacidad instalada en número de habitaciones y capacidad utilizada durante los años de proyección; y costo de la venta de habitaciones;

2) lo datos sobre la inversión discriminados en : suelo urbanizado, obra civil, maquinarias y equipos, muebles, enseres, activos diferidos, capital de trabajo e imprevistos;

3) la depreciación de los activos fijos y la amortización de los activos diferidos, incluyendo el costo financiero del crédito durante el período de construcción y las comisiones de apertura del crédito (1,75 % de su monto) y la comisión de compromiso (0,75% sobre el saldo pendiente de entrega durante la construcción);

4) el financiamiento de terceros, durante la fase de construcción (porcentajes de desembolsos y montos entregados, con su costo financiero) y durante la fase de operación (tabla de amortización del crédito);

5) el detalle de la nómina según su número, salario básico y prestaciones sociales (25% del costo total mensual o anual), y cualquier bono por concepto de productividad;

6) un cuadro de los costos de la nómina en costos fijos y costos variables;

7) venta de otros departamentos diferentes al departamento de habitaciones;

8) costos operativos para el departamento de habitaciones y para los otros departamentos, y los costos no distribuidos (25% de la venta general de todos los departamentos);

9) el Estado de Resultado (valores totales y valores unitarios);

10) la tabla del cálculo del Impuesto sobre la renta (ISR) incluyendo la base impositiva, la tasa a pagar y los deducibles según el valor de la unidad tributaria;

11) el cuadro de la distribución del valor de la producción en total de insumos y en total del valor agregado, incluyendo al valor de la producción la suma de los valores de la depreciación de los activos fijos y la amortización de los activos diferidos;

12) un cuadro sobre el punto de equilibrio;

13) un cuadro para calcular el capital de trabajo:

14) el cuadro del flujo de efectivo para obtener el saldo para los promotores:

15) el cuadro de la rentabilidad de la inversión, para obtener la rentabilidad del promotor o capital propio (Van y la TIR), y la rentabilidad de la inversión total.:

16) el análisis de sensibilidad para crear un escenario pesimista mediante el cambio de parámetros sensible y que producen riego. Y finalmente con todos los hallazgos, la Presentación Formal del Estudio a los actores interesados.

Estos cuadros forman parte de lo que se denomina en Inglés: Business Plan

BUSINESS PLAN

CREAR UN BUSINESS PLAN

Otros Tracks lo podré buscar en mi TRACKSTAR:

MI TRACKSTAR

El Analisis de Sensibilidad

El objetivo del análisis de sensibilidad es crear escenarios pesimistas en relación al escenario promedio que aparece a lo largo de un proceso de evaluación. Es decir, para asegurar la bondad de un proyecto o para prevenir sobre aspectos que puedan hacer cambiar la rentabilidad, se deben cambiar los parámetros que el evaluador considere que pueden afectar al proyecto . Muchas veces se cambia el indicador de inflación, o las posibilidades de venta, los posibles costos y gastos, de manera que se prevean otros escenarios, alterando estos valores. Es común establecer tres tipos de escenarios: el normal que es el escenario según las hipótesis que han servido para hacer el estudio; el escenario optimista, donde se suponen mejores parámetros; y el pesimista, que puede impactar la factibilidad del proyecto.

El escenario pesimista es el más utilizado, pues pueden surgir causas atípicas que afecten la rentabilidad del proyecto. Se incrementan en valores porcentuales por ejemplo la depreciación de la unidad monetaria, pues ella por la inflación se deprecia año a año; si la tarifa hotelera ha permanecido fija durante los años y se supone que se está alterando, entonces se aplica el posible incremento porcentual que pueda sufrir; si la tasa de interés del préstamo bancario se supone será mayor, se aplicará el posible incremento porcentual de esa tasa de interés. Castigar con incrementos estos parámetros hará que el VAN y la TIR se modifiquen. Si la TIR se modifica o baja más allá del 10% menos, entonces la afectación se considera incisiva o de un nivel de riesgo alto.

La idea central es descubrir cuáles son los parámetros más sensibles y que cambia la TIR del proyecto, de una TIR normal a una TIR no conveniente. Por ejemplo si surge una elevada inflación en relación a la inflación del país desde donde se importan bienes (equipos, maquinarias, etc.. ) entonces se necesitan más monedas local para adquirir el bien. Si la inflación en USA es del 5% y en otro país es del 15%, la moneda de ese país se deprecia frente al dólar de USA en un 10% (15% menos 5%), esto significa que sería necesarios 1.10 unidades monetarias local para adquirir 1 dólar o lo que es lo mismo 0,90 de dólar para adquirir una unidad monetaria local. O sea, si ese es el caso se pagarían más monedas locales para adquirir la maquinaria importada lo que encarecería el proyecto.

Como consecuencia de la inflación puede subir la tasa de interés nominal activa, e incluso los costos operativos del proyecto.

Se puede bajar en un determinado porcentaje el precio de venta y también la capacidad utilizada del proyecto en base al año de arranque del mismo. O disminuir el incremento interanual de la capacidad utilizada año a año. Puede surgir un incremento de la Tasa Impositiva o del Impuesto sobre la renta, o un aumento de las prestaciones sociales de los trabajadores debido a una nueva legislación del Estado.

Cada parámetro de eleva en forma individual para ver su efecto en la TIR del proyecto y para saber cuál o cuales son los más sensibles.

Si los cambios de los parámetros hace que la TIR disminuya a CERO, eso indica que el proyecto sólo recupera el valor nominal de la inversión original.

Una vez que son detectados X número de parámetros peligrosos si cambian individualmente en X valor porcentual, entonces se procede a realizar un análisis acumulativo de esos parámetros sensibles uno a uno, o sea se van añadiendo cada uno al otro en forma acumulativa para conocer cuando se vuelve negativa la TIR.

Todo esto es necesario hacerlo en una Hoja de Cálculo en Excel.

También se dice que el análisis del punto de equilibrio es un análisis de sensibilidad pues se pueden cambiar los costos fijos, el porcentaje de los variables sobre ventas e incluso el precio de venta, y observar como se modifica el punto de equilibrio, como aparece en seguida:

Hacer CLIC aquí

Financiamiento de proyectos

El enlace de arriba se refiere a utilizar la titularización de activos inmobiliarios como fuente de financiamiento. El ejemplo que aparece en seguida es un análisis del uso de este recurso en la ciudad de Bogotá-Colombia. Es un trabajo de Rosalba Méndez Parra de la Universidad de La Salle, División de Formación Avanzada, especialización Gerencia Financiera.

Parece que el tema amerita un análisis más profundo y cuidadoso en lo que se refiere a las alternativas de financiamiento de proyectos inmobiliarios.

Así como es importante el asunto del financiamiento de los bienes inmobiliarios, también es su control durante la fase de construcción. La idea es eliminar las actividades que no agreguen valor, reducir el tiempo de construcción de la obra y realizar una nueva planificación de la obra diferente a la tradicional. En seguida se estudia, desde Chile, la aplicación de lo que se llama el LEAN CONSTRUCCION que puede mejorar la productividad y eficiencia durante la construcción de un inmueble.

Raúl Rojas Vera, hace un análisis completo del asunto, en :

LEAN CONSTRUCCION