Parametros hoteleros

El hotel es un negocio de alta densidad de capital. El 75% de la inversión total corresponde a activos fijos como la edificación (50% de la inversión total ) y las maquinarias y los equipos (25% de la inversión total). Además, el hotel presente casi simepre un punto de equilibrio entre el 35% y el 40% de su capacidad instalada en habitaciones, con el inconveniente que en temporada baja el punto de equilibrio estacional puede ser mayor del 40%. ; esto quiere decir que un hotel tiene siempre que colocar en el mercado al menos el 35% de sus habitaciones totales para no obtener ni pérdidas ni ganancias.

Del área total de un hotel el 70% es área útil rentable (habitaciones, restaurante ,cafeterías, salones para conferencias, etc..) y el 30% restante es un espacio para circulación, para recepción y descanso, o sea espacios que no producen rentas pero que son necesarios mantener.

De la venta total de un hotel el 65% se refiere a la venta de habitaciones, el 23% a la venta de alimentos, el 10% a la venta de bebidas y el 2% a la venta de otros servicios menores.

La utilidad bruta en el departamento de habitacioines en promedio es del 80%, en el departamento de alimentos y bebidas es del 40%. Los gastos generales de administración y venta, e incluso de mantenimiento representan el 25% de la venta total y no son gastos que se puedan distribuir departamentalmente.

La estructura de la hotelería internacional, según la venta departamental, es la siguiente: en el Dpto. de Habitaciones el 13% de su venta corresponde a los gastos de sueldos y salarios, el 11% a otros gastos, quedando entonces un 76% como utilidad departamental. En el Dpto. de Alimentos y Bebidas el costo de comprar los alimentos es del 34% y el costo de comprar las bebidas es del 24%, los sueldos y salarios representan el 28% de la venta de ese departamento y otros gastos son del 8%, quedando una utilidad bruta baja de apenas el 6% de su venta. En los departamentos menores el costo de la compra de insumos representa el 50% de las ventas de ese departamento y el 34% los gastos de sueldos y salarios, y otros gastos el 5% quedando entonces un 11% de utilidad bruta.

En cuanto a los departamentos que tienen que ver con la administración del hotel como el Dpto. de Gerencia, el Dpto. de Mercadeo, el Departamento de Mantenimiento y de suministro de energía, luz y agua, un 22% de la venta o ingresos totales son costes.

La inversión por habitación para la hotelería depende de la categoría de cada hotel. Un hotel de 5 estrellas tiene que invertir más o menos entre 100 mil a 200 mil dólares por haitación. Es decir, un hotel de 5 estrellas de 300 habitaciones tiene que invertir más o menos una media de 45 millones de dólares.

Un hotel de 4 estrellas tiene que invertir entre 50.000 a 90.000 por habitación , o sea la media de inversión de un hotel de 150 habitaciones es de más o menos de 11 millones de dólares, y finalmente un hotel de 3 estrellas que es el más utilizado y quizá el más restable de los hoteles, debería invertir entre 20.000 a 40.000 dólares por habitación, es decir que un hotel de 50 habitaciones tiene entonces que invertir una media de 2 millones de dólares.

Igualmente es probable que el proyecto de inversión de un hotel medio presente estás incidencias porcentuales sobre su inversión final: 10% de suelo y paisajismo, 50% de edificación, 25% de maquinarias y equipos, 8% muebles y decoración, 3% capital de trabajo y un 4% restante para activos de operación y activos diferidos. Claro, si el hotel se ubica en un espacio urbano entonces la incidencia del suelo puede representar el 20% al 30% de la inversión total.

Casi siempre la utilidad neta hotelera es del 20% de las ventas. Igualmente la rentabilidad de la inversión se puede estimar en un 20% por año y a veces menos, dependiendo de las variables externas. La mezcla entre el capital propio y el capital crédito por lo general es 40% y 60% respectivamente y el costo ponderado de ese financiamiento depende del tipo de interés que cobra la banca para otorgar el crédito y de la tasa mínima atractiva de rendimiento (TMAR) que espera el inversionista hotelero.