viernes, agosto 18, 2006

Parametros hoteleros

El hotel es un negocio de alta densidad de capital. El 75% de la inversión total corresponde a activos fijos como la edificación (50% de la inversión total ) y las maquinarias y los equipos (25% de la inversión total). Además, el hotel presente casi simepre un punto de equilibrio entre el 35% y el 40% de su capacidad instalada en habitaciones, con el inconveniente que en temporada baja el punto de equilibrio estacional puede ser mayor del 40%. ; esto quiere decir que un hotel tiene siempre que colocar en el mercado al menos el 35% de sus habitaciones totales para no obtener ni pérdidas ni ganancias.

Del área total de un hotel el 70% es área útil rentable (habitaciones, restaurante ,cafeterías, salones para conferencias, etc..) y el 30% restante es un espacio para circulación, para recepción y descanso, o sea espacios que no producen rentas pero que son necesarios mantener.

De la venta total de un hotel el 65% se refiere a la venta de habitaciones, el 23% a la venta de alimentos, el 10% a la venta de bebidas y el 2% a la venta de otros servicios menores.

La utilidad bruta en el departamento de habitacioines en promedio es del 80%, en el departamento de alimentos y bebidas es del 40%. Los gastos generales de administración y venta, e incluso de mantenimiento representan el 25% de la venta total y no son gastos que se puedan distribuir departamentalmente.

La estructura de la hotelería internacional, según la venta departamental, es la siguiente: en el Dpto. de Habitaciones el 13% de su venta corresponde a los gastos de sueldos y salarios, el 11% a otros gastos, quedando entonces un 76% como utilidad departamental. En el Dpto. de Alimentos y Bebidas el costo de comprar los alimentos es del 34% y el costo de comprar las bebidas es del 24%, los sueldos y salarios representan el 28% de la venta de ese departamento y otros gastos son del 8%, quedando una utilidad bruta baja de apenas el 6% de su venta. En los departamentos menores el costo de la compra de insumos representa el 50% de las ventas de ese departamento y el 34% los gastos de sueldos y salarios, y otros gastos el 5% quedando entonces un 11% de utilidad bruta.

En cuanto a los departamentos que tienen que ver con la administración del hotel como el Dpto. de Gerencia, el Dpto. de Mercadeo, el Departamento de Mantenimiento y de suministro de energía, luz y agua, un 22% de la venta o ingresos totales son costes.

La inversión por habitación para la hotelería depende de la categoría de cada hotel. Un hotel de 5 estrellas tiene que invertir más o menos entre 100 mil a 200 mil dólares por haitación. Es decir, un hotel de 5 estrellas de 300 habitaciones tiene que invertir más o menos una media de 45 millones de dólares.

Un hotel de 4 estrellas tiene que invertir entre 50.000 a 90.000 por habitación , o sea la media de inversión de un hotel de 150 habitaciones es de más o menos de 11 millones de dólares, y finalmente un hotel de 3 estrellas que es el más utilizado y quizá el más restable de los hoteles, debería invertir entre 20.000 a 40.000 dólares por habitación, es decir que un hotel de 50 habitaciones tiene entonces que invertir una media de 2 millones de dólares.

Igualmente es probable que el proyecto de inversión de un hotel medio presente estás incidencias porcentuales sobre su inversión final: 10% de suelo y paisajismo, 50% de edificación, 25% de maquinarias y equipos, 8% muebles y decoración, 3% capital de trabajo y un 4% restante para activos de operación y activos diferidos. Claro, si el hotel se ubica en un espacio urbano entonces la incidencia del suelo puede representar el 20% al 30% de la inversión total.

Casi siempre la utilidad neta hotelera es del 20% de las ventas. Igualmente la rentabilidad de la inversión se puede estimar en un 20% por año y a veces menos, dependiendo de las variables externas. La mezcla entre el capital propio y el capital crédito por lo general es 40% y 60% respectivamente y el costo ponderado de ese financiamiento depende del tipo de interés que cobra la banca para otorgar el crédito y de la tasa mínima atractiva de rendimiento (TMAR) que espera el inversionista hotelero.

2 comentarios:

irmajia dijo...

WOW! EXCELENTE INFORMACION, TODO EL BLOG ESTA INCREIBLE>!!

Alfredo dijo...

Gracias Irma estuve en tu blog y las fotos son muy buenas...incluso el hotel debajo del agua para hacerle la competencia al que durante el año 2.007 será inagurado en Dubay (capital de Los Emiratos Arabes Unidos) que estará igualmente en el lecho marino. Lo puedes ver en el enlace que se llama Hydropolis. Además tengo dos blogs adicioanles:
http://ascanio.blogspot.com
http://askain.blogspot.com

Puerto Vallarta...que maravilla. Como mi esposa es Méxicana ( del DF) este año iremos a México y a lo mejor tendremos que ir a conocer ese paraíso tropical. Saludos