Estimados rápidos: un proyecto de posada (renovación de una vivienda existente)

Una posada casi siempre comienza con 5 habitaciones con 13 m2 cada habitación y un baño de 2,5 m2. Casi siempre las áreas mínimas de una casa familiar para ser remodelada como posada, consta de:

65,0 m2 para 5 habitaciones, 12,5 m2 para 5 baños. Luego si se desea tener un baño de visitas y una circulación entre áreas entonces se requiere 6,25 m2 adicionales; y también otras áreas como: 5,8 m2 para el mostrador de registro, 8 m2 para una oficina, un baño de empleados de 2,5 m2 y 30 m2 para un área de cocina o sea un total de 46,25 m2. El comedor debe tener una mesa con 5 sillas en un área de más o menos 30 m2.

En resumen las áreas mínimas de una posada de 5 habitaciones es de más o menos : 212 m2 a ser remodelado. Es posible que para hacer esas remodelaciones se deba invertir 2.500 dólares por habitación y otros 2.500 dólares por habitación para compra de muebles y equipos de cocina y tener un capital de trabajo en los bancos.

En total esta inversión de 5.000 dólares por habitación ( o sea 11 millones de bolívares de antes) daría un total de : 5.000 x 5 habitaciones = 25.000 dólares de inversión total; digamos que se utilizaría un financiamiento bancario igual al 60% es decir : 15.000 dólares o sea : 32 millones de bolívares de antes a ser pagado en 10 años a un tipo de interés subsidiado igual al 10% o 12% al año. Si suponemos esas premisas, entonces podemos suponer que la inversión resumen para una posada de 5 habitaciones puede ser igual a:

INVERSIÓN TOTAL 25.000
Crédito 15.000 ( 60% )
Capital propio 10.000 ( 40% )

Para cancelar la deuda bancaria en los 10 años y al 12% de interés anual sobre saldo deudor, entonces el factor de recuperación del capital es igual a 0 ,176984 x 15.000 dólares = 2.655 dólares como cuota o servicio de la deuda a pagar cada año durante 10 años distribuido así : 855 dólares para pagar capital y 1800 dólares de pago de interés para el primer año ; para el segundo año el pago de la cuota es como sigue: 957 para cancelar capital y 1698 para pagar interés; para el tercer año los pagos serán 1072 para pagar capital y 1583 para pagar interés; para el cuarto año 1.200 para pagar capital y
1454 para el pago de interés; para el quinto año, 1345 para pagar capital y 1310 para pagar intereses; para el sexto año, 1507 para pago de capital y 1148 para pagar interés; para el séptimo año, 1687 para pagar capital y 968 para pagar interés; para el octavo año, 1890 para pagar capital y 765 para pagar intereses; para el noveno año, 2117 para pagar capital y 538 para pagar intereses; y para el año décimo o último año, 2371 para pagar capital y 284 para pagar intereses.

Así pues en 10 años cancelamos al banco por concepto de capital 15.000 dólares y por concepto de intereses la suma de las erogaciones anteriores.

Si ahora calculamos las depreciación de la inversión total en un período de vida media de 15 años tenemos 1.667 dólares por año sin valor salvado.

Con estos datos y haciendo un estimado de ventas posible en 10 años y de costos, obtendríamos un Estado de Resultado como sigue;

Ventas estimadas suponiendo que los primeros 5 años se trabaje al 50% de la capacidad y luego 5 años más tarde al 65% de capacidad media entre alta y baja temporada y finalmente 5 años adicionales trabajando al 80% de capacidad. Tendríamos los siguiente:

5 habitaciones x 0,50 x 365 días año = 913 habitaciones año
5 habitaciones x 0,65 x 365 días año = 1186 habitaciones año

Utilizando la tarifa de 30 dólares los primeros 5 años; 45 dólares en los 5 años siguientes y 56 dólares en los últimos 5 años (estimados pesimistas y probables), tendremos las siguientes entradas por venta de habitaciones con desayuno :

913 habitaciones x 30 dólares cada una = 27.900 dólares de venta anual
1186 habitaciones x 45 dólares cada una = 53.370 dólares de venta anual

El RESUMEN DE VENTAS EN LOS 10 AÑOS

27.900
27.900
27.900
27.900
27.900
53.370
53.370
53.370
53.370
53.370

Si ahora aplicamos los costos operativos igual al 25 % de la venta de habitaciones, obtenemos los costos para cada año como sigue :

6975
6975
6975
6975
6975
13343
13343
13343
13343
13343


Ahora podemos restar de las ventas los costos operativos, la depreciación anual y los intereses pagados al banco, para obtener la utilidad que pagaría el 35% del impuesto sobre la renta.


27900 - 6975- 1667 - 1800 = 17.458 menos ISR de 6.110 = 11.348

El primer año se obtiene una utilidad del 41 % sobre ventas sin considerar otros posibles costos generales para mantener, administrar y pagar servicios de luz, teléfono, agua, quizá 4.000 de costes adicionales. Quedarían 7.348 de ganancia neta o sea el 26% de las ventas que es un ratio muy adecuado para el alojamiento turístico.

El flujo de caja sería igual a la utilidad neta más la depreciación menos el pago del capital al banco , o sea : 7.348 + 1667 - 855 = 8.160 dólares al año, que descontado al 20% sería igual a : 8.160 x 0,83333 = 6.800 para el primer año operativo, o sea el 68% de la inversión del capital propio. Lo que indicaría que si se calcula el flujo de caja completo para los 10 años y se descuentan los valores con la tasa del 20% para comparar el resultado con la inversión propia, la rentabilidad debe ser bastante buena para este pequeño proyecto, sin tomar en cuenta la inflación del 35% anual.

Las otras cuatro ganancia netas de los años 2, 3, 4 y 5 serían como sigue:

27900-6975-1667-1698 = 17.560 -6146= 11414 -4000 = 7413
27900 -6975-1665-1583 = 17675 - 6186 = 11489-4000= 7489
27900 - 6975 - 1665 - 1454 = 17804 - 6231 = 11573 - 4000 = 7573
27900- 6975 -1665 - 1310 = 17.950 - 6283 = 11667 - 4000 = 7667

Luego los cuatro flujos de caja de los años 2 , 3, 4 y 5 descontados son:

7413 + 1667 - 957 =8123 x 0,6944 =5641
7489 + 1667 -1072 =8084 x 0,5787 =4678
7573 + 1667 -1200 =8040 x 0,4823 =3878
7667 + 1667 - 1345 = 7989 x 0,4019 =3211

Vamos a realizar los mismos cálculos para los cinco años que faltan :

53370 - 13343 - 1667- 1148 = 37212- 13024 = 24188 - 4000= 20188
20188 + 1667 -1507 = 20.348 x 0,334898 = 6810

53370 - 13343 - 1667 - 968 = 37392 - 13087 = 24305 - 4000 = 20.305
20305 + 1667 - 1687 = 20285 x 0,279082 = 5661

53370 -13343 - 1667 - 765 = 37595-13158 =24437 - 4000 = 20437
20437 + 1667 - 1890 = 18713 x 0,232568 = 4352

53370 - 13343 -1667 - 538 = 38360 - 13426=24.934 - 4000 = 20934
20934 + 1667 - 2117 = 20484 x 0,193807 = 3970

53370 - 13343 -1667 - 284 = 38076 - 13327 = 24749 -4000 = 20749
20749 +1667 - 2371 = 20045 x 0,161506 = 3237

ASì pues el FLUJO de CAJA TOTAL es como sigue:

- 10.000
+ 6800
+ 5641
+ 4678
+ 3878
+ 3211
+ 6810
+ 5661
+ 4352
+ 3970
+ 3237

La sumatoria de estos valores sería como sigue : 38.058 menos 10.000 =28.058, es decir un Valor Actualizado Neto Positivo. Las entradas en el flujo de caja son 2,8 veces mayor que la inversión patrimonial. Si el flujo de caja se descuenta con una tasa del 50%, todavía el VAN sería igual a 6.507 y esto nos indica que es posible que la TIR sea mucho mayor que el 50% , pero en caso de que fuese igual al 50%, esa TIR APARENTE con una inflación del 35%, se transforma en una TIR Real, como sigue:
0,50 - 0,35/ 1,35 = =0,11 = 11%. Y como esa Tasa Interna de Retorno es menos que la Tasa de descuento o costo de oportunidad del 20%, entonces el proyecto tiene problemas en este entorno inflacionario y también de estanflación en el caso de que el país entre en una aguda recesión.

Otra forma de medir el riesgo y la incertidumbre es calcular los valores esperados de los posibles flujos de caja asignando pesos o ponderaciones a posibles resultados.

Año 1

Resultado 6.800 con un peso de 0,4 = 2.720
5.500 con un peso del 0,3 = 1.650
5.000 con un peso de 0,2 = 1.000
4500 con un peso de 0,1= 450

SUMATORIA : 2720 + 1650 + 1.000 + 450 = 5.820 (este valor es el flujo de caja ESPERADO para el año 1). Si hacemos lo mismo para el flujo de caja del año 2, etc.. y otorgamos posibles pesos o probabilidades de varios escenarios podemos lograr una tabla con todos los FLUJOS ESPERADOS. Luego se estiman las desviación típica y entonces el FLUJO DE CAJA ESPERADO tomará un valor en menos o en más. El cálculo es como sigue:

6.800 menos 5.820 = 980 y al cuadrado = 960.400 x 0,4 = 384.160
5.500 menos 5.820 = -320 y al cuadrado = 102.400 x 0,3= 30.720
5.000 menos 5820 = -820 y al cuadrado = 672.400 x 0,2= 134.480
4.500 menos 5820 = -1.320 y al cuadrado = 1.742.400 x 0,1=174.240

LA SUMA 384.160 + 30.720 + 134.480 + 174.240 = 723,600

Raíz cuadrada de 723.600 = 851

Valor esperado de 5.820 más o menos 851; o sea: que es probable que el flujo de caja esperado para el año uno se ubique entre:4.969 y 6,671.

Si dividimos la desviación típica de 851 entre 5.820 = 0,14, como 0,14 se aleja de CERO , el riesgo es elevado y si el valor se hubiese aproximado a CERO, el riesgo disminuye. El riesgo en este caso es alto, para el Flujo de Caja esperado del año uno y quizá para los otros años debido al entorno inflacionario del país.

RB-TUR una revista de investigación en Turismo

Esta revista recibe artículos académicos en dos idiomas en Portugués y en Español. En el número que he colocado en el LINK de
arriba aparece un artículo mío que trata el tema de la crisis turística de Gran Canaria, pero indagada a través de los comentarios en la prensa local y analizados con la técnica del Análisis de Contenido.

Rendimientos de la Inversión de Capital

Existe tres métodos para medir el rendimiento de la inversión de capital: (1) el método contable o de los estados financieros; (2) el método del período de recuperación (pay-back period), y (3) el método del valor actual del flujo de efectivo (discounted cash flow).

El método contables es como sigue: suponga una inversión de capital de $ 60.000 con una vida útil de 15 años:

La inversión original : $ 60.000
La utilidad neta anual después de impuestos,pero antes de depreciación: $ 10.000
Carga anual por depreciación : 60.000 / 15 = $ 4.000

Utilidad neta : 10.000 - 4.000 = $ 6.000

Rendmiento sobre la inversión original : 6.000/ 60.000 = 10%

Rendimento sobre la inversión promedio ( 6.000 / 2 = 3.000) = 6.000 / 30.000 = 20%

Porqué se calcula el rendimiento sobre la inversión promedio ? por que los resultados son afectado por la importancia relativa de los activos depreciables y los activos no depreciables y especialmente si se están comparando alternativas de inversión. Para observar esto supongan la inversión de capital para dos proyectos, o sea: el proyecto A y el proyecto B:

Inversión inicial en el proyecto A:

Activos depreciables $ 150.000
Activos no depreciables $ 50.000
Total activos : $ 200.000
Valor de rescate :
Activos depreciables : 0
Activos no depreciables: $ 50.000

Inversión promedio:
(200.000 + 50.000 / 2 = $ 125.000

Utilidad neta anual : $ 17.500
Rendimiento anual : $ 17,500 / $ 125.000 = 0,14= 14%

Inversión inicial en el proyecto B:

Activos depreciables $ 50.000
Activos no depreciables $ 150.000
Total activos : $ 200.000
Valor de rescate :
Activos depreciables : 0
Activos no depreciables : $ 150.000

Inversión promedio:
(200.000 + 150.000 / 2 = $ 175.000
Utilidad neta anual: $ 17.500
Rendimiento anual:$17.000 / $ 175.000 = 0,10 = 10%

Este método presenta ciertas limitaciones, como : se ignora el factor tiempo en el movimiento de efectivo.

El método del período de recuperación

Este método indica el período de tiempo requerido para recuperar el dinero invertido en un proyecto.Un ejemplo:
Inversión Original : $ 20.000
Vida económica del proyecto : 5 años
Valor residual : cero
Utilidad neta antes de la depreciación e ISR sobre utilidades: $ 9.000

Utilidad anual : $ 9.000
Menos depreciación (20.000/ 5) : $ 4.000
Resultado : $ 5.000
ISR sobre utilidades: (35%) : $ 1.750
Utilidad neta: $ 5.000 menos $ 1.750 = $ 3.250
Más la depreciación: $ 3.250 + $ 4.000 = $ 7.250
Período de recuperación : $ 20.000 / $ 7.250 = 2,76 años

Este método falla en 3 aspectos: (1) exagera la importancia de la liquidez; (2) Ignora la merma de capital y no toma en cuenta la vida económica probable de la inversión; (3) no toma en cuenta los ingresos una vez que la inversión inicial es recuperada.

El método del valor actual del movimiento del efectivo

Este método que es el más utilizado por que toma el cuenta el factor tiempo y porque se utiliza una tasa de descuento mínima o costo de oportunidad como alternativa de inversión. Con este método lo que estamos comparando es todas las utilidades netas+ depreciaciones, que serían las entradas de efectivo en un proyecto sin préstamo bancario. Supongamos que se invierten $ 1.000 en el año CERO y que luego durante un período de 20 años obtenemos las siguientes utilidades + depreciación: 220,220,220,220,170, 170, 170, 170, 170, 170, 170, 170,170, 150, 110,70,70,70,60, 60.

Ahora supongamos que se sabe que los BONOS del Estado de muy bajo riesgo producen una rentabilidad del 15% y que esta es la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) y que con esa tasa vamos a DESCONTAR a valor presente ( o sea hasta el año CERO), todos los flujos de efectivos en esos 20 años: es decir que tendremos que buscar en la TABLA DE DESCUENTO los factores de descuento para el 15% y para los años 1 hasta el año 20, o sea: 0,870, 0,756, 0,658, 0,572,0,497,0,432,0,376, 0,327, 0,284, 0,247, 0,215, 0,187, 0,163, 0,141, 0,123, 0,107, 0,093, 0,081, 0,070, 0,061. Cada uno de estos factores multiplicados por los flujos de efectivos desde el año 1 hasta el año 20, nos darían la serie de datos como sigue: 191,166,145,126,84,73,64,56,48,42,37,32,28,21,14,7,7,6,4,4. Y todas esas cifras sumadas nos daría: $ 1.155, es decir $ 155 más que la inversión que fue igual a $ 1.000. Esto indica que existe UN VALOR ACTUAL POSITIVO; ahora bien, cuál es la TASA INERNA DE RETORNO o rendimiento, osea la Tasa que hace que el VAN sea igual a CER0. Para saberlo debemos descontar con un tipo de interés mayor del 15%, digamos que descontamos ahora con la tasa del 20%. Esto nos produce un VAN NEGATIVO igual a (67) y ahora tenemos que interpolar entre el Van positivo de 155 y el negativo de (67) para encontrar la TIR que hace que el VAN sea cero:

TIR = 15% + (20% - 15% ) x 155 / 155 + 67
TIR = 15% + ( 20% - 15% ) x 0,698
TIR = 15% + ( 5% ) x 0,698
TIR = 15% + 3,49%
TIR = 18,49% (digamos 18,5%

Otra manera de hacerla interpolación es como sigue:

X = 155 x 5 / 222 = 3,49
X = 15% + 3,49% = 18,49%

El resultado es una TIR APARENTE, porque depende de la inflación que existe en el país para que se calcule la TIR REAL. En ete caso si la inflación es del 30% por año, entonces de TIR REAL es como sigue:

0,18 - 0,30 / 1,30 = (0,09 % )

Es decir una TIR negativa igual al 9%. O sea, que en este contexto inflacionario el proyecto es negativo. Claro si la inflación fuese del de digamos el 2% por año, el resultado sería una TIR REAL del 16%, que aunque todavía es una TIR baja en relación a la TMAR del 20% (costo de oportunidad) se podría tomar una decisión de seguir con el proyecto con todas las implicaciones que pueden surgir en el futuro ( o sea previendo la incertidumbre).

EL GRAN WIKI DE ASKAIN

En este WIKI es posible encontrar muchos enlaces interesantes...

Y salió a la venta mi libro !! (EDITORIAL TRILLAS)

Hoy recibí de la Editorial Trillas de México el ejemplar de mi libro que se ha terminado y dentro de poco ya estará para la venta en las principales librerías de América Latina y España.

El libro tiene 200 páginas y cubre por completo la evaluación del proyecto hotelero privado y explica igualmente la evaluación desde el punto de vista social de la colectividad como un todo.

El libro tiene 14 capítulos y todos los conceptos se explican con casos de la experiencia real, haciendo los estimados correspondientes y las evaluaciones del flujo de efectivo.

El libro ha sido prologado por el Maestro mexicano Ramón Enrique Martínez Gasca, Vicepresidente para Norteamérica y Presidente del Capítulo México, de la Confederación Panamericana de Escuelas de Hotelería, Gastronomía y Turismo (CONPEHT). El Maestro Martínez es también Director de la Escuela de Turismo de la Universidad Intercontinental en la ciudad de México.

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COL. APATLACO
09439 MEXICO, D.F.

LA TIR APARENTE y LA TIR REAL (Sexta y última parte)

Es interesante conocer cómo se calcula la Tasa Interna de Rendimiento (TIR) de un proyecto y cómo el resultado de una TIR aparente se ajusta con la inflación para obtener una TIR real.

Un ejemplo aclarará este asunto:

Supongamos que el flujo de caja para los inversionistas al ser descontado a valor presente con una tasa del 20% arroja el valor igual a Bs. 1.593 y que ese valor descontado es mayor que la inversión que los socios hicieron en el año cero igual a Bs. 1.260. O sea que el Valor Actualizado Neto (VAN) es POSITIVO pues:
1.593 menos 1.260 = + 333

Ahora bien la TIR aparente se estima por interpolación lineal y esto se consigue si el flujo de caja se descuenta con una tasa mayor digamos se descuenta con una tasa del 50% y no del 20%. Claro al descontar con el 50% el VAN que resultará será NEGATIVO. Y justamente la TIR se obtiene interpolando entre esos dos hallazgos. Al descontar con la tasa del 50% los valores que se obtiene no será de Bs. 1.593, sino de Bs. 590, y el Van ahora es igual a : menos 670 o sea NEGATIVO. Ahora para obtener la TIR se hace una interpolación de este modo:

TIR = 20% + (50% - 20%) x 333/ 333 + 670
TIR = 20% + ( 30%) x 333/ 1.003
TIR = 20% + 30% x 0,33
TIR = 20% + 9,9
TIR = 29,9 (digamos 30%)

El resultado de una TIR aparente del 30% mayor que la tasa de descuento del 20% indicaría, si no hubiese una elevada inflación, que esa TIR es una rentabilidad aceptable. Pero si la inflación es del 20% al año, entonces la TIR real o ajustada según esa inflación sería como sigue:

0,30 – 0,20 / 1,20 = 0,08 = 8% de rentabilidad ajustada y así el proyecto no sería rentable pues el 8% es muchísimo menor que el 20%. Es decir, que al inversionista le hubiese convenido más invertir en Bonos del Estado que pagan el 20% y no en este proyecto con una rentabilidad real del 8%. Es decir, que la alta inflación hace que el proyecto sea muy arriesgado en ese contexto.

El FLUJO de EFECTIVO y la EVALUACION (quinta parte)

Después que se ha terminado de estimar la inversión del proyecto para una posada y la manera de financiar ese plan de inversión; y después de estimar las depreciaciones de los activos fijos y del activo diferido, se hacen los estimados de las posibles ventas durante cada año y de los costos y gastos a los fines de conocer la utilidad que produciría el proyecto. Claro en el Estado de Pérdidas y Ganancias deben aparecer los estimados de las ventas año a año y de los costos y gastos operativos pero también debe aparecer el costo financiero o sea los intereses durante cada año que se pagaría al Banco e igualmente como un escudo fiscal las depreciaciones cada año. Así se obtiene la diferencia entre las ventas y todos los costos y gastos para obtener la utilidad y aplicar el 35% de impuesto sobre la renta y entonces obtener finalmente la utilidad neta del proyecto.

El paso siguiente es hacer los cálculos para el Estado de Efectivo o Flujo de Caja. Para ello lo más practico es sumar a la UTILIDAD NETA después del pago de Impuesto sobre la Renta (ISR), sumarle de nuevo las DEPRECIACIONES, pero restar el PAGO DEL PRINCIPAL o capital al Banco que haya hecho el préstamo. Es importante señalar que las DEPRECIACIONES se suman a la UTILIDAD NETA porque las depreciaciones no es una salida de efectivo y sólo se colocaron el en Estado de Pérdidas y Ganancias con fines fiscales o sea para pagar menos impuestos al fisco.

En resumen para cada año el FLUJO DE EFECTIVO será : la suma de la UTILIDAD NETA + LA SUMA de las DEPRECIACIONES pero menos EL PAGO DEL PRINCIPAL AL BANCO. Y ese será el FLUJO DE CAJA para los socios del negocio o sea el FLUJO DE CAJA NETO DE LOS INVERSIONISTAS, pues le FLUJO DE CAJA DEL BANCO son los pagos del PRINCIPAL que reciben del proyecto después de conceder el préstamo.

Por ejemplo, para el primer año ambos flujos de efectivo serían como sigue :

Ventas totales = 555.130
Costos y gastos operativos =348.871
Costo financiero =18.576
Depreciación total =15.480
Suma de costos y depreciación = 382.927
Utilidad sujeta al pago del ISR = 555.130 menos 382.927 o sea : 172.203
Pago del ISR =35% de 172.203 = 60.271
Utilidad Neta del proyecto = 172.203 menos 60.271 = 111.932
Más Depreciaciones =15.480
Menos Pago del principal =8.821
Flujo de Caja para los inversionistas = 111.932 + 15.480 menos 8.821 = 118.591

O sea en la Hoja Excel debe aparecer el valor de 118.591 bolívares fuertes durante el primer año como el Flujo de Caja neto para los Inversionistas. Y el mismo estimado se hace para cada uno de los años que faltan o sea desde el año 2 al año 10.

El Flujo de Caja para el pago del principal al BANCO durante el primer año es igual a 8.821 bolívares fuerte; y este es el flujo de caja de la entidad Bancaria para el primer año.

Los datos estimados anteriores, o sea los flujos de caja de los INVERSIONISTA año a año se llevan a valor presente con una tasa de descuento que se llama la TASA MINIMA de RENDIMIENTO esperada en una alternativa sin riesgo, o sea por ejemplo lo que pagaría un Bono del Estado, digamos que pagaría el 20% de rendimiento, pues entonces los Flujos de Caja Neto para los inversionistas se descuentan a VALOR PRESENTE con la tasa de descuento del 20%, o sea los flujos de caja de cada año se multiplican por los factores descuentos siguientes:

0,833333
0,694444
0,578704
0,482253
0,401878
0,334898
0,279082
0,232568
0,193807
0,161506

Incluso el valor de rescate de la depreciación acumulada en 10 años de la construcción civil igual a 64.500 se debe descontar con el factor de descuento de 0,161506, o sea : 64.500 x 0,161506 = 10.417 y este valor se agrega a los descuentos anteriores de los flujos de caja para los inversionistas.

El ejemplo para el PRIMER AÑO sería descontar el flujo de caja igual a 118.591 x 0,833333 = 98.825 bolívares fuertes que estaría colocado entonces en el año CERO, donde también los inversionistas o socios han INVERTIDO Bs. 103.200 , pues el Banco ha invertido el resto o sea Bs. 154.800, ya que la inversión total para la posada de 12 habitaciones fue igual a : Bs. 258.000.

Solamente al observar el primer valor descontado igual a 98.825, ya se sospecha que este proyecto presentará un VAN positivo y una TIR estimada atractiva, aunque la TIR real ajustada por la elevada inflación que existe en Venezuela del 20% al año, puede no ser tan atractiva.

Estimar los costos y gastos (parte cuatro)

Como ya tenemos las ventas de habitaciones y de comidas durante 10 años, ahora tenemos que estimar los costos y gastos. Esto no es difícil si se conocen algunas premisas. Como ya tenemos la venta total de habitaciones igual a Bs.256.230 durante el primer año, el 12% de ese valor serían los costos operativos del departamento de habitaciones, es decir : 256.230 x 0,12 = Bs. 30.748.

También ya conocemos la venta total de alimentos para el primer año igual a :Bs. 298.900 y a esa cantidad le estimaos el 60% para estimar sus costos operativos, es decir : 298.900 x 0,60 = Bs. 179.340. La suma de estos dos costos operativos es como sigue : 30.748 + 179.340 = 210.088.

Pero faltaría agregar los costos no distribuidos o que no pertenecen ni a la venta de habitaciones, ni a la venta de comidas, sino son gastos de administración, mantenimiento, marketing, gastos de luz, agua y energía eléctrica (incluso teléfono). Para hacer este cálculo entonces obtenemos el 25% de la venta total de la posada que para el primer año ya sabemos que es : 555.130 x 0,25= Bs. 138.783.

En resumen los costos operativos y gastos totales para el primer año es igual a la suma de : 30.748 + 179.340 + 138.783 = Bs. 348.871 y habría que agregar los intereses pagados al banco en el primer año como gasto de capital que habíamos estimado Bs. 18.576. Así pues, los costos totales ahora serían igual a: Bs. 348.871 + 18.576 = Bs. 367.447.

Podemos con esta misma metodología estimar los costos y gastos para los 9 años que faltan para tener todos los costos y gastos año a año durante los 10 años del proyecto.

Por lo menos ya sabemos que si durante el primer año la posada la posada vende Bs. 555.130 y los costos y gastos estimados para el primer año son iguales a Bs. 367.447, entonces la posada tendrá una utilidad igual a Bs. 187.683, es decir el 34% de utilidad sobre ventas.

El Estimado de las Ventas en la Posada (parte tres)

En un estudio de factibilidad hay que estimar las ventas, pero en el caso de un proyecto de posada no es necesario hacer encuesta a los posibles compradores de habitaciones y otros servicios, pues con la siguiente fórmula se sabrá las posibilidades de la venta, el asunto se calcula así:

12 cuartos x 0,65 x 365 noches = 2.847 cuartos –noches
2.847 x Bs.90 = 256.230 bolívares fuertes como ingreso probable anual
2.847 x 3 personas por cuarto y noche = 8.541 visitantes-noche o pernoctaciones
8.541/ 7 noches de estadía promedio = 1.220 visitantes al año

Estos estimados parten de la premisa que la posada comienza a trabajar al 65% de su capacidad total (o sea que si tiene 12 cuartos al multiplicar por 0,65 obtenemos que puede colocar en promedio al año 8 habitaciones y no el total. En temporada alta puede ser que coloque el total de 12 habitaciones , y trabaje al 100% de su capacidad, pero en temporada baja sólo colocaría 30%,y el promedio entre 100% y 30% es justamente 65%).

El resultado nos dice que es muy probable que esa posada capte al año 1.220 visitantes ( y 8.541 pernoctaciones); y como se vende las 2.847 cuartos – noches quizá a Bs. 90 bolívares fuerte por habitación ocupada, esta posada vendería al año Bs. 256.230 bolívares fuertes. Y es posible que es venta se incremente año a año en 10%, o sea que la venta posible de esta posada es: 256.230 durante el primer año y luego para el segundo año: 256.230 x 1,10 = 281.853, y se seguimos estimando los otros años multiplicando los valores por 1,10, obtendremos las ventas siguientes para los 10 años del proyecto: 256.230, 281.853, 310.038, 341.042, 375.146, 412.661, 453.927, 499.320, 549.252 y 604.177.

Y esa es la entrada sólo por la venta de habitaciones, pero la posada vende también comidas (casi siempre desayuno y cena ; y pocas veces almuerzo). Como en la posada pernoctan 8.541 personas y todas se desayunan y cenan, entonces tenemos que suponer que un desayuno americano se vende en Bs. 10 bolívares fuertes, y una cena en Bs. 25 bolívares fuertes. ( o sea Bs 35 por los dos platos y para 7 días de estadía cada persona paga 245 Bs. por desayuno y cena en sus vacaciones de 7 días; pero son 1.220 personas al año).

Entonces: 1.220 x Bs. 245 = Bs. 298.900 por la venta de desayunos y cenas. Y si crecen también al 10% al año, entonces esta venta será: 298.900 ,328.790, 361.669, 397.836, 437.619, 481.381 , 529.519 , 582.471, 640.718 y 704.790.
Ahora sumamos la venta de habitaciones + la venta de comidas y tenemos la venta total de la posada año a año:
555.130 , 610.643 , 671.707 , 738.878, 812.765, 894.042, 983.446, 1.081.791, 1.189.970, 1.308.967.
Estos son los valores de venta que se colocan en la hoja Excel desde el año 1 al año 10.

Asesorando en un proyecto de POSADA (parte dos)

Buenos dias Sailet , lo pirmero es comprender todos los pasos de la
metodología de preparación de un proyecto y luego de evaluación del
mismo. La metodología comienza con el estimado de la INVERSION, la
forma de financiar esa inversión (con capital propio y crédito
bancario), luego el estimado del las DEPRECIACIONES, se sigue con el
estimado de VENTAS y de COSTOS y GASTOS operativos, para hacer un Estado
de Pérdidas y Gannacias y obtener la utilidad antes del pago del
Impuesto sobre la renta (ISR) y finalmente la forma de hacer el FLUJO
DE CAJA o de EFECTIVO. Y con el Flujo de Caja enttonces se evalua el
proyecto para obtener el Valor Actual Neto (VAN) y la tasa Interna de
Retorno (TIR).

En mi correo de anoche yo comencé a explicar la primera parte de la
metodología, o sea la estimación o cálculo de la posible INVERSION
para una posada de 12 habitaciones, la forma de FINANCIAR esa
INVERSION (con crédito bancario y capital propio); luego, lo que hay
que pagar al banco si concede un crédito del 60% de la inversión,
para 10 años de plazo y con un interés del 12% anual; y las
depreciaciones de los activos fijos (construcción, mauinarias y
equipos) y de los activos diferidos ( pagos a profesionales,etcc..).

Hoy en la tarde, le explicaré cómo se calculan las ventas para esa
posada de 12 habitaciones según algunas premisas y luego cómo se
calculan los costos y gastos operativos y generales, todo esto para
estimar un ESTADO DE PERDIDAS y GANANCIAS. Eso de las estadísticas lo
explicaré luego, pero quiero seguir con los pasos de la METODOLOGIA.

Saludos
Prof. A. Ascanio

Asesorando para un proyecto de POSADA

Sailet estuve viendo la plantilla de excel. Aunque es un resumen;
para llegar a ese resumen se necesita una plantilla más completa.Yo
les voy a explicar en seguida las premisas básicas para evaluar una
Posada Turística de 12 habitaciones de modo que con esas premisas
ustedes puedan hacer su Paln de Negocio y colocar los datos en una
plantilla excel más completa.

La primera premisa tiene que ver con la INVERSION TOTAL y es que en
una posada la inversión por habitación es 10 mil dólares ( al cambio
oficial de 2,15 bolívares fuertes por dolar , entonces la inversión
por cada habitación sería igual a 21.500 bolívares fuerte). Ahora bien
si multiplican 12 habitaciones por 21.500 obtienen 258.000 bolívares
fuertes de inversión total para una posada de 12 habitaciones.

De esa inversión total el 10% sería inversión en tierra (parcela ya
lista para construir sobre ella), o sea : 25.800 bolívares fuertes; el
50% es para la construcción civil de la posada, o sea: 129.000
bolívares fuertes para la edificación; el 25% sería para invertir en
maquinariasy equipos, o sea 64.500 bolívares fuertes; el 10% sería
para el capital de trabajo, o sea 25.800 bolívares fuerte : y
finalmente el 5% restante sería para cubrir los activos diferidos o
pre-operativos ( o sea para pagar servicios profesionales) es decir
12.900 bolívares fuertes.Así pues la suma de todas esas partidas de
inversiones es igual a los 258.000 bolívares fuertes que es necesario
invertir para el proyecto POSADA de 12 habitaciones.

De la inversión total casi siempre los bancos pueden conceder un
préstamo igual al 60%. O sea en este caso sería el 60% de 258.000 que
es igual a un préstamo de 154.800 bolívares fuerte. Esa cantidad de
préstamo los bancos lo conceden así: plazo, a 10 años; tipo de interés
sobre saldo deudor del 12% sin años de gracia o años muertos.

Si el Banco concede 154.800 bolívares fuertes como préstamo, los
socios inversionistas tienen que aportar como capital propio o
patrimonio la diferencia o , sea: 258.000 menos 154.800 = o sea
103.200 bolívares fuerte que tienen los socios que invertir de su
patrimonio.

Ahora bien como el Banco concede 154.800 bolívares fuertes a 10 años
y al 12% de interés, entonces tenemos que estimar la cuota anual o
servicion de la deuda para cada año durante los 10 años (servicio de
la deuda formado por capital + intereses). Para conocer esa cuota o
servicio anual de principal+ interés, ustedes multiplican el valor del
préstamo de 258.000 por el Factor de Recuperación del Capital que
aparece en las tablas financieras igual a 0,176984 (para el 12% y para
10 años). Entonces, el servicio de la deuda o CUOTA cada año será
igual a:

154.800 x 0,176984 = 27.397 bolívares fuertes cada año durante 10
años. Y de esa cuota, una parte es CAPITAL o PRINCIPAL y otra parte
es INTERESES. Para saber que parte es principal e intereses se hace
una tabla de amortización para los 10 años.

Pero la forma más fácil de hacerlo es como sigue: para el primer año
se multiplica la CUOTA igual a 27.397 por el factor 0,321973 ( que es
el factor de descuento para el año 10 y al 12%) y esto da = 8.821 para
pagar ese primer año el capital o principal; y el interés sería la
diferencia entre la CUOTA de 27.397 menos 8.821 = 18.576 para pagar
interés. Y eso es para el primer año del proyecto . Claro en cada año
la cuota o servicio de la deuda sigue siendo 27.397, y esa cuota
estaría formada para el PRIMER AÑO así : 8.821 + 18.576 = 27.397.

Ahora veremos que para el segundo años el principal debe subir de
valor y los intereses deben bajar. Y esto se hace así :

el valor de la cuota de 27.397 ahora se multiplica por el factor
0,360610 (factor de descuento para el año 9 al 12%), y esto da el
valor de 9.880 (redondeado, o sea el pago del principal ha subido en
el segundo año, pero el interés será ahora más bajo o sea : 27.397
menos 9.880 =17.517 bolívares fuertes de pago de interés para ese
segundo año. Y así seguimos para el tercer año, para el cuarto
año...etc.. hasta llegar al año 10. Es decir, la cuota de 27.397 se
multiplica por los factores siguientes:
0,403883 ; 0,452349 ; 0,506631 ; 0,567425; 0,635518; 0,711780,
0,797194 y finalmente le factor descuento para 12% y para el año final
igual a : 0,892857.

O sea que el valor del la cuota igual a : 27.397 se debe multiplicar
por cada uno de los factores de descuento anteriores para poder
obtener el pago del capital o principal al banco para los años
tercero, cuarto, quinto, sexto, séptimo, octavo, noveno y décimo.

O sea : 27.397 x 0,403883 = 11.065 para pagar el principal al banco en
el año tercero, y el interés en ese año tercero será igual a : 27.397
menos 11.065 = 16.332 de inetrés. Y para el año cuarto el estimado es
: 27.397 x 0,452349 = 12.393 para pagar el principal, y luego para
pagar el interés: 27.397 menos 12.393 = 15.004. Para el año quinto el
cálculo es como sigue: 27.397 x 0,506631 = 13.880 para pagar el
principal y el interés : 27.397 menos 13.880 = 13.517 para pagar el
interés. Para el año sexto el estimado es igual a: 27.397 x 0,567425 =
15.546 para pagar el principal y ; 27.397 menos 15.546 =11.851 para
pagar interés. En el año séptimo : 27.397 x 0,635518 = 17.411 para
pagar el principal, y para pagar el interés : 27.397 menos 17.411 =
9.986 para pagar interés. Para el año octavo el estimado es : 27.397 x
0,711780 = 19.501 , y el interés : 27.397 meno 19.501 = 7.896 para
pagar interés. Para el año noveno el cálculo es así: 27.397 x 0,797194
= 21.841 para pagar capital o principal al banco , y el interés :
27.397 menos 21.841 = 5.556 para pagar interés al banco en el año
nueve: y finalmente en el año décimo: 27.397 x 0,892857 = 24.462 para
pagar el capital o proncipal al banco, y el interés :27.397 menos
24.462 = 2.935.

Al terminar esos cálculos pagaríamos el capital al banco, o sea:
8.821 + 9.880 + 11.065 + 12.393 + 13.880 + 15.546 + 17.411 + 19.501
+ 21.841 + 24.462 = 154.800 o sea el
Banco recobró lo que présto a los proyectistas de la posada; pero en
los 10 años obtuvo interéses por valor de : 18.576 + 17.517 + 16.332 +
15.004 + 13.517 + 11.851 + 9.986 + 7.896 + 5.556 + 2.935 = 119.170
que es el total de interés que rescata el banco en ese período de 10
años al12% de interés compuesto o sea interés sobresaldo deudor.

Así pues, hemos terminado la primera parte de la evaluación , pero
sólo relativo a la Inversión total de 258.000 bolívares fuertes de los
cuales se obtendría un préstamo del 60% o sea : 154.800 bolívares
fuertes a un plazode 10 años y al 12% de interés sobre saldos por
pagar. Y hemos estimado lo que se paga cada año por concepto de
principal o capital al banco, y hemso estimado también para cada año
lo que se paga por concepto de interés al banco.

Hay que recordar que el pago del interés cada año es un gasto de
capital que debe aparecer luego como un gasto fianciero en el Estado
de Pérdidas Y Ganancias o Estado de Resultado. También aparecerá cada
año la partida de depreciación permitido por la Ley del Impuesto
sobrebla Renta (ISR) que es lo que el Estado capta on sea el 35% de
impuesto sobre utilidad después que al ingreso por ventas se restan
los costos y gastos operativos y generales, los intereses pagados al
banco y la deprecaición y sobre esa utlidad hay que pagar el 35% al
Estado.

Pero entoncés hay que hacer una Tabla de Deprecaiciones, y esto es muy
fácil: la inversión en construcción civil igual a 129.000 se divide
entre 20 años que es su período de vida útil de una edificación y eso
da cada año 6.450 por concepto de depreciación cada año durante 20
años. En cambio el valor de las maquinrias y equipos de 64.500 se
divide entre 10 años que es su período de vida util y eso daría 6.450
cada año durante10 años. Y los activos diferidos con valor estimado
de 12.900 se dividen entre 5 años para arrojar una depreciación cada
año igual a : 2.580 bolívares fuertes.

Cada año tendremos deprecaiciones así : primer año : 6.450 + 6.450 +
2.580 = 15.480; y para los años hasta el año 5 sería igual : 15.450.
Claro para el año sexto sólo la suma de : 6450 + 6450 = 12.900 de
depreciación e igual cantidad para los años que siguen ahasta el año
10. Incluso al final del año 10 habrá un valor salvado o de rescate
pues la edifiacción todavía tiene 10 años más dec depreciación a 6.450
cada año on sea : 6.450 x 10 = 64.500, que no se había depreciado en
el horizonte de 10 años del proyecto. Los evaluadores deben toman en
cuenta ese valor al final del año 10 (en este caso 64.500 que luego
se desuentan al año primero cuando se hace la evaluación financiera
para obtener el VAN y la TIR. Pero bueno, eso se explicará luego.
Hasta ahora, ustedes con los cálculos anteriores han estimado la
INVERSION TOTAL para la poosada de12 habitaciones con la premisa de
que cada habitación tiene una inversión estimadade 10.000 dólares ( de
21.500 bolívares fuertes que se multiplica por 12 habitaciones, para
estimar la inversión total igual a 258.000).

Han estimado cuánto de esa inversión se puede pedir prestado a un
Banco y la premisa es el 60%, o sea : 154.800. Y el resto es
inversión de los socios con su patrimonio o sea igual a : 104.000
bolívares fuertes.

Al conocer el préstamo bancario ustedes han estimado para cada año
cuanto se le paga e Banco por concepto de capital o principal y
también para cada año el pago de interés. Y también han estimado la
depreciación para cada año e incluso el valor de rescate o sea la
deprecaión que faltaba a la Construcción Civil, pues una edificación
dura 20 años y en este proyecto los calculos se hacen sólo para 10
años ( que es el horizonte operativo del proyecto).

En otro COREO les explicaré el tema del Estado de Pérdidas y
Gannacias, o sea la estimación de las posibles ventas cada año y los
costos y gastos operativos y generales.

Esto lo pueden copiar y pegar en una Hoja Word mientras tanto para no
perderlo y estudiarlo con más calma: y después y al final hacer una
Hoja Excel. Pero por ahora sólo deben renerlo en una Hoja WORD y
estudiarlo para entenderlo bien.Así no lo pierden si desaparece ete
correo.

Saludos
Prof. Alfredo Ascanio

El Marketig del Siglo XXI

Arriba en el enlace existe un libro completo formado por 14 capítulos para leer en linea. Los temas son: marketing estratégico,investigación de mercado,producto y precio, distribución, mercado y clientes,organización comercia t equipos de venta, manual del vendedor, técnicas de venta y comunicación comercial, comunicación integral y marketing, marketing directo, plan de marketing, auditoría de marketing, marketing en internet y las nuevas tecnologías y marketing internacional.

Varios Hojas Web de Ascanio

He recuperado una colección de hojas web que había usado hace muchos años y ahora de nuevo la coloco aquí.

HOTELES ONLINE

Donde encuentras todo acerca de los hoteles, recordando que el hotel es un lugar clave en la actividad turística porque el turistas es el visitante que pernocta.

Posadas Internacionales

Las posadas en Europa se llaman Bed and Breakfast (cama y desayuno)... Es bueno conocer estas oportunidades si vas a viajar y no quieres llegar a un hotel tradicional.

Ver este VIDEO donde se analizan las nuevas leyes venezolanas

Hola amigos, me parece bien interesante compartir con ustedes este video que analiza en forma contundente las reformas políticas venezolanas. Y aunqnue no es un tema directamente relacionado con el TURISMO y la HOTELERIA , esas reformas constitucionales y de política centralista si tendrán un impacto muy importante en la actividad turística nacional. El que realiza el análisis es el profesor de derecho constitucional Gerardo Fernandez con el apoyo de la Organización SUMATE. Un abrazo.

HACER CLICK AQUI

La Rentabilidad de un negocio y la estrategia global

La rentabilidad es una relación (una tasa expresada en %) que compara la utilidad neta bien sea con las ventas netas, con el activo total o rentabilidad económica, con el patrimonio o capital propio o con la inversión.

La rentabilidad sobre ventas se denomina internacionalmente R.O.S (return on sales). La rentabilidad económica del activo total se denomina R.O.A ( return on assets).La rentabilidad patrimonial o financiera se denomina R.O.E (return on equity) y la rentabilidad de la inversión es R.O.I (return on investment), o sea es la R.O.A pero a nivel de un PROYECTO.

Al gerente de ventas le interesa la rentabilidad sobre ventas (R.O.S), pero el Gerente General le interesa la rentabilidad global expresa por la R:O.A y el jefe de un proyecto basará su rentabilidad en la R.O.I

Cada rentabilidad tiene su propia estrategia . La rentabilidad es sobre ventas (ROS) tratará de segmentar el producto y diferenciarlo o se puede cambiar el precio o bien disminuir el costo promedio. La rentabilidad económica (ROA) tratará de disminuir el capital de trabajo mejorando el manejo de los inventarios o mejorar el efectivo o las cuentas por cobrar. O también puede reducir los activos fijos mediante franquicias o subcontratando la producción o mejorando la productividad. La rentabilidad financiera (ROE) buscara un aumento del crédito bancario, un mejor endeudamiento con proveedores o en todo caso disminuir el patrimonio distribuyendo más dividendos o comprar sus propias acciones.La rentabilidad de una inverión o de un proyecto (ROI) tratará de que el FLUJO DE EFECTIVO (utilidad neta+ depreciación - pago del capital prestado de un banco)resulte en un Valor Actual Neto (VAN) o en una Tasa Interna de Retorno (TIR)bien sea positiva o en todo caso una tasa de rentabilidad mayor que la Tasa Mínima de Rendimiento (TMAR) que es el costo de oportunidad del dinero.

Todo esto claro está suponiendo que se trata de la rentabilidad REAL y no de la rentabilidad APARENTE, es decir aquella rentabilidad donde se toma en cuenta el entorno inflacionario y que siempre es menor que la rentabilidad aparente.

Mi libro en idioma portugués

Turismo e Planejamento Hoteleiro

Autor: Alfredo Ascanio

Resumo: Os estudantes de turismo, em geral, devem aprender os critérios para a formulação e a avaliação de projetos hoteleiros. O melhor enfoque para entender o tema consiste em estudá-lo de modo abrangente.

Essa obra apresenta uma sistematização de todo o processo para a tomada de decisões, quando há necessidade de formular e avaliar um projeto de investimento no campo da hotelaria, sem perder a visão planificadora do setor.

Os principais aspectos desenvolvidos na obra são: os princípios básicos da microeconomia hoteleira, uma introdução à avaliação financeira do projeto hoteleiro, o alojamento como parte da planificação integral do turismo e a avaliação social do projeto. Ao final encontram-se ainda um glossário, dois exemplos para ilustrar a avaliação social – o método do custo da viagem e o método denominado de avaliação contingente –, além de vasta bibliografia sobre o assunto.

LA EDITORIAL-Haga CLICK

Ed.Papirus. 1a.ed. 2004. 192 pags. 235g. Brochura
Precio 36 reales brasileros.

Mi reflexión sobre las posadas vs. hoteles

Arriba en ese enlace pueden conocer mis reflexiones sobre el tema de las posadas como nuevos alojamientos que están y seguirán compitiendo con los hoteles formales por lo menos para un segmento de mercado. Lo he confirmado en el lugar digital que se llama BIG+THINK.

Para completar su evaluación

En el enlace de arriba aparece una nueva lista de enlaces que estamos seguros van a servir para ayudar a realizar la evaluación de inversiones.