Turismo como sistema
El turismo es la ciencia social de los viajes. El turismo es un sistema que relaciona por una parte el espacio geográfico con las empresas que se interesan por añadirle valor, a los fines poner en el mercado paquetes de desplazamientos; paquetes que integran varios servicios, como: el servicio del transporte, del alojamiento y restauración y de la animación y eventos.
Estos paquetes de viajes se colocan en el mercado, a través de una red de distribución (operadores locales, agentes de viajes) y en esos lugares los futuros clientes o visitantes temporales demandan estos servicios.
La segunda variable del sistema tiene que ver con la relación entre el visitante temporal y el lugar visitado. Esta relación esta impregnada de comportamientos y de reacciones (unas positivas y otras negativas). Como el visitante temporal (que se le denomina turista, si pernocta en el lugar seleccionado) es un consumidor del espacio geográfico, él produce cambios, reversibles o no, en el medio natural; y a su vez, como el visitante temporal se inter-relaciona con la comunidad de acogida , esto produce impactos culturales de diversa índole tanto en el visitante como en sus anfitriones (cambios de conducta igualmente positivas o negativas).
En vista de estos posible impactos (en el medio físico como en el medio humano), el Estado y el sector privado deben tomar precauciones para minimizar los costos sociales y elevar los beneficios. Así, surgen las políticas turísticas o normativas para el uso del espacio geográfico (planificación, programas y proyectos, normas de calidad y acreditación); y para la interrelación entre las personas y los negocios locales (códigos de conducta).
Esta relación sistémica entre variables humanas, espaciales, de negocios se reflejan muy bien en la definición de turismo proporcionada por el antropólogo Jafar Jafari (1977) : " turismo es el estudio del hombre que viaja fuera de su residencia habitual, de las empresas que responden a sus necesidades, y de los impactos que ambos (el turista y las empresas) producen en la comunidad de acogida, bien sea en su cultura y hábitos, en su economía y en su ambiente físico".
viernes, julio 18, 2003
viernes, junio 13, 2003
Método contable. Estados financieros hoteleros
El método contable o de los estados financieros es muy simple:
Inversión original US$ 60.000 con una vida útil de 15 años
Utilidad neta después de impuesto, pero antes de deducir la depreciación US$ 10.000
Carga anual por depreciación 60.000 / 15 años = US$ 4.000
Utilidad al restar la depreciación: US$ 10.000 menos US$ 4.000=US$ 6.000
Rendimiento sobre la inversión original : US$ 6.000 / US$ 60.000 = 10%
El método del período de recuperación:
Inversión original con una vida económica de 5 años, US$ 20.000
Utilidad neta anual antes de depreciación e impuestos US$ 9.000
Depreciación: US$ 20.000 / 5 años = US$ 4.000
Utilidad menos depreciación US$ 9.000 – US$ 4.000 = US$ 5.000
Impuesto sobre utilidad (digamos 50% de 5.000) = US$ 2.5000
Utilidad neta después de impuestos US$ 5.000 – US$2.500 = US$ 2.500
Utilidad neta más depreciación : US$ 2.500 + US$ 4.000 = US$ 6.500
Período de recuperación : US$ 20.000 / US$ 6.500 = 3,08 años
El método del valor actual del movimiento de efectivo toma en cuenta:
Los ingresos netos en efectivo que esperados por un proyecto es igual a la utilidad neta después de impuestos + la depreciación durante cada año
Todas las inversiones en activos fijos y activos diferidos durante la vida útil del proyecto
durante los años de inversiones.
Luego se descuentan todos los valores con una tasa de descuento que sea mayor que el costo de oportunidad del dinero. Si se obtiene un Valor Actual Neto positivo, se intenta entonces con una tasa de descuento un poco mayor hasta lograr un Valor Actualizado Neto negativo, para luego por interpolación encontrar la Tasa de Descuento que hace que la inversión descontada sea igual a las entradas netas en efectivo descontadas también.
La tasa que resulte se le denomina Tasa Interna de Rendimiento (TIR), pues ella hace que el VAN (Valor Actualizado Neto) sea igual a cero.
Inversión original US$ 60.000 con una vida útil de 15 años
Utilidad neta después de impuesto, pero antes de deducir la depreciación US$ 10.000
Carga anual por depreciación 60.000 / 15 años = US$ 4.000
Utilidad al restar la depreciación: US$ 10.000 menos US$ 4.000=US$ 6.000
Rendimiento sobre la inversión original : US$ 6.000 / US$ 60.000 = 10%
El método del período de recuperación:
Inversión original con una vida económica de 5 años, US$ 20.000
Utilidad neta anual antes de depreciación e impuestos US$ 9.000
Depreciación: US$ 20.000 / 5 años = US$ 4.000
Utilidad menos depreciación US$ 9.000 – US$ 4.000 = US$ 5.000
Impuesto sobre utilidad (digamos 50% de 5.000) = US$ 2.5000
Utilidad neta después de impuestos US$ 5.000 – US$2.500 = US$ 2.500
Utilidad neta más depreciación : US$ 2.500 + US$ 4.000 = US$ 6.500
Período de recuperación : US$ 20.000 / US$ 6.500 = 3,08 años
El método del valor actual del movimiento de efectivo toma en cuenta:
Los ingresos netos en efectivo que esperados por un proyecto es igual a la utilidad neta después de impuestos + la depreciación durante cada año
Todas las inversiones en activos fijos y activos diferidos durante la vida útil del proyecto
durante los años de inversiones.
Luego se descuentan todos los valores con una tasa de descuento que sea mayor que el costo de oportunidad del dinero. Si se obtiene un Valor Actual Neto positivo, se intenta entonces con una tasa de descuento un poco mayor hasta lograr un Valor Actualizado Neto negativo, para luego por interpolación encontrar la Tasa de Descuento que hace que la inversión descontada sea igual a las entradas netas en efectivo descontadas también.
La tasa que resulte se le denomina Tasa Interna de Rendimiento (TIR), pues ella hace que el VAN (Valor Actualizado Neto) sea igual a cero.
jueves, junio 12, 2003
Modelos para conocer el rendimiento
Cuando nos referimos al proyecto hotelero nos tenemos que referir también a los métodos más utilizados para medir el rendimiento de una inversión en alojamiento turístico.
Tres de los métodos más usados con: a) el llamado método contable o de los estados financieros, debido a su enfoque no toma en consideración el valor temporal del dinero, sino simplemente la relación estática entre la utilidad neta después del pago del impuesto sobre la renta y después del cargo por depreciación y la inversión original o sobre la inversión promedio;
b) el método del período de recuperación de la inversión (o pay-back period), basado en relacionar la utilidad neta después de depreciación y del impuesto sobre la renta y agregando de nuevo la depreciación para obtener el llamado ingreso neto de efectivo anual, para comparar luego la inversión original entre ese efectivo y obtener de ese modo el número de años y meses en que se podría recuperar la inversión;
y c) el método del valor actual del movimiento de efectivo ( discounted cash flow), que sí toma en consideración el valor temporal del dinero tanto de los ingresos como de los desembolsos. En seguida pondremos los tres ejemplos para ilustrar esos métodos para evaluar el rendimiento de la inversión.
Tres de los métodos más usados con: a) el llamado método contable o de los estados financieros, debido a su enfoque no toma en consideración el valor temporal del dinero, sino simplemente la relación estática entre la utilidad neta después del pago del impuesto sobre la renta y después del cargo por depreciación y la inversión original o sobre la inversión promedio;
b) el método del período de recuperación de la inversión (o pay-back period), basado en relacionar la utilidad neta después de depreciación y del impuesto sobre la renta y agregando de nuevo la depreciación para obtener el llamado ingreso neto de efectivo anual, para comparar luego la inversión original entre ese efectivo y obtener de ese modo el número de años y meses en que se podría recuperar la inversión;
y c) el método del valor actual del movimiento de efectivo ( discounted cash flow), que sí toma en consideración el valor temporal del dinero tanto de los ingresos como de los desembolsos. En seguida pondremos los tres ejemplos para ilustrar esos métodos para evaluar el rendimiento de la inversión.
sábado, junio 07, 2003
El mercado y la clientela turística
En cuanto al mercado, lo primero que se debe considerar es la posibilidad de captar una clientela que estaria dispuesta a pagar la tarifa hotelera para recibir los servicios. La tarifa no puede ser mayor que la establecida por los hoteles de la misma categoria que ya estan operando y que ofertan los mismos servicios que ofertaria el nuevo proyecto. Una manera practica de conocer como trabaja la competencia en relacion a su clientela, seria conocer su capacidad media anual de trabajo (supongamos que es del 65%), el numero de habitaciones, la tarifa media por cuarto noche , asi como el numero promedio de personas que se alojan por cuarto noche, y por supuesto la estadia media promedio (supongamos: 120 habitaciones, con una tarifa de US$ 40 por habitacion, una media de 1,8 personas por habitacion y una estadia promedio de al menos 5 noches. En caso de que esos sean los parametros que rescatamos, entonces los siguientes calculos nos ayudarian a obtener alguna de la informacion necesaria para nuestro futuro proyecto; en efecto para ese hotel que ya opera, lo que sabemos ahora es lo siguiente:
120 habitaciones x 65%x 365 noches =28.470 cuartos noches
28.470 x US$40 = US$ 1.138.800 ingreso bruto anual
28.470 x 1,8 personas por cuarto-noche= 51.246 visitantes-noches
51.246 / 5 noches de estancia = 10.240 visitantes
Asi pues, si este hotel que es casi parecido al proyecto y ya opera captando anualmente 10.240 turistas o visitantes, podriamos partir de una hipotesis muy preliminar, de que durante los dos primeros periodos anuales de nuestro proyecto, solo podriamos trabajar con una media del 50% anual y quiza con la misma tarifa de US$ 40 por cuarto-noche, y digamos con 1,5 personas por cuarto-noche, los cuales tendrian una estadia media de al menos 3 noches; entonces si el proyecto tendria 150 habitaciones, los estimados bajo esas premisas son como sigue,
150 x 50% x 365= 27.375 cuartos noches
27.375 x US$ 40 = US$ 1.095.000
27.375 x 1,5 personas cuarto-noche= 41.063 visitantes-noches
41,063 / 3 noches = 13.688 visitantes
Asi pues, hemos llegado a estimar una posible clientela anual de turistas o visitantes para el nuevo proyecto. Como se estima que esa cantidad de clientes podrian ser captados durante los dos primeros periodos anuales operativos, desde ese momento en adelante se tendria que tener una posible hipotesis de crecimiento medio anual de esa clientela, para poder hacer proyecciones al menos para un horizonte de 10 periodos anuales. Esa tasa de crecimiento se puede estimar a partir de la tasa de crecimiento medio del turismo en el pais, pero haciendo algunas consideraciones y ajustes para por lo menos tres escenarios (pesimista, optimista y el mas probable).
120 habitaciones x 65%x 365 noches =28.470 cuartos noches
28.470 x US$40 = US$ 1.138.800 ingreso bruto anual
28.470 x 1,8 personas por cuarto-noche= 51.246 visitantes-noches
51.246 / 5 noches de estancia = 10.240 visitantes
Asi pues, si este hotel que es casi parecido al proyecto y ya opera captando anualmente 10.240 turistas o visitantes, podriamos partir de una hipotesis muy preliminar, de que durante los dos primeros periodos anuales de nuestro proyecto, solo podriamos trabajar con una media del 50% anual y quiza con la misma tarifa de US$ 40 por cuarto-noche, y digamos con 1,5 personas por cuarto-noche, los cuales tendrian una estadia media de al menos 3 noches; entonces si el proyecto tendria 150 habitaciones, los estimados bajo esas premisas son como sigue,
150 x 50% x 365= 27.375 cuartos noches
27.375 x US$ 40 = US$ 1.095.000
27.375 x 1,5 personas cuarto-noche= 41.063 visitantes-noches
41,063 / 3 noches = 13.688 visitantes
Asi pues, hemos llegado a estimar una posible clientela anual de turistas o visitantes para el nuevo proyecto. Como se estima que esa cantidad de clientes podrian ser captados durante los dos primeros periodos anuales operativos, desde ese momento en adelante se tendria que tener una posible hipotesis de crecimiento medio anual de esa clientela, para poder hacer proyecciones al menos para un horizonte de 10 periodos anuales. Esa tasa de crecimiento se puede estimar a partir de la tasa de crecimiento medio del turismo en el pais, pero haciendo algunas consideraciones y ajustes para por lo menos tres escenarios (pesimista, optimista y el mas probable).
Paradigma para evaluar un hotel
La evaluación de un proyecto de inversión cubre varios aspectos, como el mercado, el tamaño, la localización, los aspectos técnicos-arquitectónicos, los aspectos financieros relacionados con el Balance General pro-forma, los aspectos económicos relacionados con las ventas, los costos operativos, y finalmente con el flujo de caja,es decir entradas y salidas del efectivo.
Veamos entonces cada uno de esto asuntos en los apartados que siguen en este BLOG.
Veamos entonces cada uno de esto asuntos en los apartados que siguen en este BLOG.
martes, mayo 27, 2003
El Hotel
El hotel como todo alojamiento turístico es una empresa auxiliar de turismo que forma parte de los paquetes de viajes o planes de desplazamientos que elaboran los Tour Operadores.
Además de los hoteles clasificados en estrellas y que se ubican preferentemente en el medio urbano, existen las posadas,casas de labranzas, hostales que se ubican en el medio rural; pero también existen las segundas viviendas, los tiempos compartidos en instalaciones o edificaciones que ofrecen alojamientos, incluso apartamentos turísticos.
Además de los hoteles clasificados en estrellas y que se ubican preferentemente en el medio urbano, existen las posadas,casas de labranzas, hostales que se ubican en el medio rural; pero también existen las segundas viviendas, los tiempos compartidos en instalaciones o edificaciones que ofrecen alojamientos, incluso apartamentos turísticos.
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