lunes, abril 03, 2006

La ampliacion y la decision financiera


El Hotel Cristal vende en la actualidad 51.721 habitaciones al año trabajando en promedio al 65% de su capacidad instalada en habitaciones, pero dentro de 3 años la gerencia tiene el proyecto de hacer una ampliación para cubrir nuevos segmentos del mercado. Entre tanto se han realizado los estudios técnicos y de mercado para analizar esta nueva iniciativa.

El hotel en el momento actual tiene un costo variable igual a US$ 197.003 que entre 51.721 habitaciones al año arroja un costo variable por habitación igual a US$ 3,81 y los costos fijos anuales son US$ 295.505 y además el hotel tiene una depreciación lineal igual a US$ 110.250. En los años que restan antes de su ampliación, el hotel tendrá ventas anuales igual a 51.721 x US$ 80 por habitación = US$ 4.137.680 al año. La política de la empresa es mantener estable sus tarifas o precios de sus habitaciones, incluso para las nuevas habitaciones del proyecto de ampliación.

Se estima que según el nuevo mercado la ampliación será de 82 nuevas habitaciones para llegar a un tamaño ideal de 300 habitaciones. Esta ampliación requerirá de una inversión adicional estimada en US$ 6.150,000, pero permitirá aumentar la venta de habitaciones en 19.454 unidades al año para ser vendidas también a US$ 80 por habitación.

El hotel de 300 habitaciones tendría un costo variable de US$ 5,06 por habitación y los mismos costos fijos de US$ 295.505 anual y además la depreciación lineal, según el nuevo plan de inversión en activos fijos.

El hotel estaría gravado en un 35% para pagar el impuesto sobre la renta (ISR). Suponiendo que los costos se cancelan en el año en que se generan y que los ingresos por venta de habitaciones se cobra de contado, la Gerencia desearía conocer si su proyecto de ampliación es una iniciativa adecuada, suponiendo una Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento del 10% anual.

-HOTEL ACTUAL

Verntas anuales (ingresos) = US$ 80 x 51.721 = US$ 4.137.680
Costos fijos = US$ 295.505
Depreciación lineal = US$ 110.250
Costos variables totales = US$ 3,81 x 51.721 = US$ 197.057
Pago de ISR = 0,35 ( 4.137.680 - 295.505 - 110.250 - 197.057) = US$ 1.237.204
Flujo neto de caja anual = US$4.137.680 - US$295.505 - US$197.057 - US$1.237.204 = US$ 2.407.914
Anualidades descontados = US$ 2.407.914 x 2, 486852 = US$ 5.988.126

- HOTEL AMPLIADO

Ventas anuales (ingresos) = US$ 80 x 71.175 = US$ 5.694.000
Costos fijos = US$ 295.505
Depreciación lineal = US$41.470
Costos variables totales = US$ 71.175 x US$ 5,06 = US$ 360.146
Pago de ISR = 0,35 ( 5.694.000 - 295.505 - 41.470 -360.146) = US$ 1.748.907
Flujo neto de caja anual = US$ 5.694.000 - US$ 295.505 - US$ 360.148 - US$ 1.748.907 = US$ 3.289.440
Anualidades descontadas = US$ 3.289.440 x 2,486852 = US$ 8.180.350

Resumen: siguiendo el criterio del VAN es acertada la decisión de realizar la ampliación.
(Nota : observése que 2,486852 es el valor actual de una anualidad constante al 10% anual y en 3 años).

viernes, marzo 31, 2006

Real Estate Analysis


Los cursos del MIT sobre el análisis de las inversiones inmobiliarias aparece abajo. Hay que hacer clic en MIT Courses:

  • FORO


  • El Software ARGUS que se utiliza para hacer el análisis aparece en seguida:

  • ARGUS SOFTWARE
  • miércoles, marzo 29, 2006

    El costo ponderado de los capitales


    El costo ponderado de los capitales para financiar un proyecto, expresado en %, sirve como tasa de descuento y es una alternativa al costo de oportunidad del dinero. En efecto:

    Supongamos que un proyecto se financia con dos tipos de capital : capital suscrito y débito bancario. Supongamos también que los flujos de rendimientos previstos no presentan crecimientos tendenciales y que las inversiones son homogéneas en relación a los rendimientos. Si una empresa Z tiene la siguiente característica:

    Valor en el mercado de sus fuentes financieras

    B = Valor de las obligaciones o préstamo 5.000
    S = Valor en el mercado de las acciones 5.000
    V = Valor en el mercado de la empresa 10.000

    Flujos de rendimientos

    O = utilidad líquida operativa prevista 1.000
    F = Costo de los intereses pagados al banco 200
    E = Utilidad líquida anual para el capital suscrito 800

    Para esa empresa, debemos establecer las siguientes relaciones:

    V = B + S , es decir: el valor total de la empresa en el mercado es igual al valor de sus obligaciones ( o empréstitos) más el valor en el mercado de sus acciones (capital suscrito). Además, si ignoramos el efecto del impuesto sobre la renta (ISR), entonces tenemos : O = E + F, es decir, la utilidad líquida operativa prevista sirve para pagar los intereses al banco y los dividendos a los accionistas con las cantidades fijas F y E respectivamente.

    Por lo tanto, podemos considerar tres flujos de rentas y de tasas de capitalización ( o tasas de descuento) con valor fijos como sigue:

    B = F / t 1, o sea que t1 = F / B

    S = E / t2, o sea que t2 = E / S

    V = O / t3, o sea que t3 = O / V

    La primera tasa de descuento ( t1) , es simplemente el rendimiento que se cancela al banco por los intereses del préstamo o las obligaciones.

    La tercera tasa de descuento (t3), refleja es el beneficio o lucro operativo en relación a todas las partidas financiadas (a los activos invertidos). Esta tasa t3 será superior a la tasa t1 si existe la probabilidad de que la empresa consiga los volúmenes previstos mayores al pago de los intereses bancarios.

    Finalmente la tasa t2 es la tasa del flujo de utilidad residual que le queda a los accionistas para el pago de dividendos. En una situación donde el financiamiento se haga sólo con capital suscrito (sin préstamos) entonces t2 será igual a t3. Al obtener préstamos bancarios (incurrir en débito) , el flujo residual para pagar dividendos a los accionistas estaría sujeto a lo que se llama la incertidumbre financiera, además de la incertidumbre propia de la empresa.

    Para cualquier empresa, con cualquier estructura de financiamiento con el capital suscrito debemos tener : t2 > t3 > t1. En ejemplo numérico, tenemos:

    t1 = 200 / 5.000 = 0,04 ( 4%)
    t2 = 800 / 5.000 = 0,16 (16%)
    t3 = 1.000 / 10.000 = 0,10 (10%)

    Para cualquier estructura de capital, la relación entre las tres tasas, en cualquier ocasión, viene dada por la fórmula :

    t3 = t2 S + t1 B / B + S = 0,16 x 5.000 + 0,04 x 5.000 / 5.000 + 5.000 = 1.000 / 10.000 = 0,10 = 10%

    La tasa del 10% puede ser también establecida como un promedio ponderado entre las tasas t2 y t1 (tasa para los accionistas y tasa para el banco). Sea el peso o la ponderación p1 = S / ( S+ B ) o sea: p1 = 5.000 / (10.000) = 0,50 (50%) , o sea el peso del valor del capital propio al valor total de todos los activos o valor de la empresa, y el peso p2 = B / (S +B) = 5.000 / ( 5.000 + 5.000) = 0,50 = 50% , o sea el peso del valor de las obligaciones o créditos sobre el valor total de los activos ( la incidencia del débito) , entonces :

    t3 = t2 x p1 + t1 x p2
    t3 = 16% x 0,50 + 4%. x 0,50
    t3 = 0,08 + 0,02
    t3 = 0,10 (10%)

    Esa tasa global o combinada del 10% es el promedio pesado entre el costo del capital propio (16%) y el costo de los recursos proporcionados por el banco o débitos (4%). Y es la tasa para descontar. Si la TIR es mayor que esa tasa del 10%, entonces la inversión es aceptada como conveniente.

    También la tasa de capitalización o de descuento del capital propio, t2 = 0,16 (16%) en términos de la tasa global de descuento, t3 = 0,10 (10%) , se obtiene con un ajuste de la incertidumbre financiera ( relación débito a capital propio) de este modo:

    t2 = t3 + (t2 – t1 ) x B / S

    t2 = 0,10 + (0,10 – 0,04) x 5.000 / 5.000
    t2 = 0,10 + (0,06) = 0,16 (16% )

    Entonces y en resumen: el costo del capital en una combinación de capital propio más capital crédito, depende de la estructura combinada entre esas dos fuentes y sus pesos (ponderaciones) para lograr el financiamiento o estructura de capitalización.
    (Fuente: Ezra Solomon. (1969) .Teoría de la administración financiera. Rio de Janeiro. Zahar Eitores. ).

    No obstante en el año de 1997, es decir casi 10 años después de las sugerencias de Ezra Solomon, el profesor Timothy a. Luehrman del MIT (Sloan School of Management) nos señala que para no correr mucho riesgo con una tasa de descuento es preferible hacer un estimado más conservador y entonces la fórmula sería como sigue:

    Tasa de Descuento = (débito / débito+capital propio) ( % del débito o su costo) ( 1 - TIR ) + (capital propio/ débito + capital propio) ( % del capital propio o su costo).

    El profesor Luehrman nos dice que el costo del bébito y el costo del capital propio con los costos de oportunidad, pero que es necesario hacer un ajuste en esa estructura de capitales añadiendo: 1 - la TIR (siendo TIR la Tasa de Impuesto sobre la Renta corporativa). Este ajuste tiene el efecto de obtener una tasa de descuento más modesta y baja), lo cual daría como resultado un VAN más elevado que el que se obtendría sino hacemos tal ajuste. Es decir:

    t3 = 16% x 0,50 + (4% x 0,50) ( 1 - 0,35)
    t3 = 8% + 1,3%
    t3 = 9,3% (tasa de descuento)

    El resultado en relación a 10% que habíamos obtenido con anterioridad es 0,70 puntos porcentuales menos.
    Recordemos que el factor de Descuento para el primer año y al 10% de interés es 0,909091, pero para el 9% es menor o sea: 0,917431. De manera pues que un valor igual a 100 descontado con el primer factor nos daría : 90,91, pero con el segundo factor su resultado es: 91,74, es decir 0,833 mayor, lo cual significa que al hacer este descuento con 9% el VAN será mejor que si lo hacemos con el 10%.

    (Fuente: T. A. Luehrman, What´s It Worth ? A General Manager´s, Harvard Business Review, May-June, 1997)

    martes, marzo 28, 2006

    La evaluacion de proyectos publicos


  • Un blog con el documento


  • El artículo del chileno Eduardo Contreras (buscarlo en el Blog de arriba en el tema Valor del tiempo del viaje), trata el asunto de la evaluación de inversiones públicas y su posible aplicabilidad a Chile. Nos dice Contreras que en Chile predominaba el análisis llamado Costo/Efectividad para bienes y servicios donde había mercados observables. Indagar otras metodologías era necesario, como la valoración contingente, precios hedonísticos, enfoque distributivo, evaluación de proyectos múltiples.

    En un proyecto privado se compara toda la inversión con la sumatoria de los valores agregados del proyecto que formarían parte del PIB. Pero en un proyecto público como se evalua con la herramienta beneficio/costo y precios sombra o precios de cuenta, es diferente la manera de hacerlo, pues los beneficios pueden ser tangibles e intangibles. El asunto es poder conocer los impactos positivos y los impactos negativos de un proyecto público.

    En un proyecto educativo se supone que el beneficio se puede conocer mediante el mercado de trabajo, pues antes de la formación técnica si la persona iba al mercado de trabajo ganaría menos que si estaría mejor preparado. La diferencia de salarios a través de los años es el beneficio debido al adistramiento y ello se descontaría a valor presente con la tasa social de descuento ( 10% o bien 12%) para conocer si esos beneficios desconatdos son mayores o menores que el costo durante años de preparar a esa persona.

    En la evaluación de proyectos públicos pueden haber entradas y salidas de efectivo que a nivel social se anulan, como el pago de un impuesto que es un beneficio para el fisco pero es un costo para la sociedad como un todo. El impuesto es solamente una transferencia de un "bolsillo" a otro. Claro si el enfoque es distributivo es otro asunto.

    lunes, marzo 27, 2006

    Criterios de decision bajo riesgo e Incertidumbre


    Al invertir en un nuevo proyecto tenemos que considerar el RIESGO y también la INCERTIDUMBRE, pues los resultados pueden ser muy diferentes a un una evaluación bajo CERTEZA TOTAL

    Diversos factores internos y externos pueden entonces cambiar la rentabilidad del proyecto. Como en el caso del RIESGO los rendimientos son aleatorios, o sea que el VAN es una variable aleatoria y también la TIR o Tasa Interna de Retorno es una variable aleatoria, es necesario estimar un rendimiento monetario esperado o también una equivalencia de certidumbre o en todo caso una rentabilidad añadiéndole una prima por riesgo. El asunto se simplifica si es posible saber que los rendimientos netos pueden tomar diferentes cuantías y probabilidades de ocurrencia en digamos unos determinados años de duración prevista. El analista después de consultar la historia de los riesgos en proyectos similares, puede establecer por ejemplo que en 3 años los rendimientos netos y sus probabilidades son como sigue:


    • AÑO 1
      Rendimiento neto (millones)
      40 con probabilidad 0,40
      60 con probabilidad 0,60



    • AÑO 2
      Rendimiento neto (millones)
      50 con probabilidad 0,30
      60 con probabilidad 0,40
      70 con probabilidad 0,30



    • AÑO 3
      Rendimiento neto (millones)
      40 con probabilidad 0,20
      60 con probabilidad 0,50
      80 con probabilidad 0,30


    Entonces los rendimientos esperados serían:

    Año 1 = 40 x 0,4 + 60 x 0,6 = 52
    Año 2 = 50 x 0,3 + 60 x 0,4 + 70 x 0,3 = 60
    Año 3 = 40 x 0,2 + 60 x 0,5+ 80x 0,3 = 62

    Para un descuento de digamos i = 20% y para 100 millones de efectivo, el rendimiento monetario esperado sería:

    RME = 52 x 1/1,20 + 60 x 1/1,20 elevado a la dos+ 62 x 1/1,20 elevado a la tres menos 100 = 20,88 millones

    O lo que es lo mismo:

    RME= (52 x 0,8333 + 60 x 0,69444 + 62 x 0,578704) menos 100
    RME = (43,33 + 41,67 + 35,88) menos 100 = 20,88 millones
    Es decir: un VAN positivo pues la suma de los rendimientos esperados es igual a 120,88 mayor que la inversión original igual a 100.

    Ahora bien la La INCERTIDUMBRE es un asunto más complejo porque la persona que va ha tomar la decisión no tiene suficiente información para asignar probabilidades a los posibles rendimientos futuros y lo único que conoce son los llamados ESTADOS DE LA NATURALEZA que podrían presentarse con sus consecuencias. Los criterios de decisión pueden ser;


    • LAPLACE
    • MAXIMIN
    • MAXIMAX
    • CRITERIO DE SAVAGE


    Por ejemplo un proyecto de alojamiento turístico como un HOTEL puede realizarse en tres tamaños en cuanto al número de habitaciones: hotel pequeño (60 habitaciones), hotel mediano (120 habitaciones) o bien hotel grande (300 habitaciones). Por otra parte, se pueden presentar tres niveles distintos de demanda de habitaciones: baja, normal o alta. Entonces los rendimientos en millones de unidades monetarias que se podría esperar sería como sigue:

    Hotel pequeño con demanda baja = 50; con demanda normal = 50 ; y con demanda alta= 50
    Hotel mediano con demanda baja = 20; con demanda normal = 70; y con demanda alta = 70
    Hotel grande con demanda baja = -40; con demanda normal = 40; y con demanda alta = 120

    La pregunta es : ¿Qué proyecto se debe elegir según esos estados de la naturaleza?

    Según el criterio de LAPLACE hay que estimar el valor medio de los rendimientos para cada tamaño de hotel. O sea.

    hotel pequeño : 50+50+50 entre 3 = 50
    hotel mediano : 20 +70+70 entre 3 = 53,33
    hotel grande: -40 + 40+120 entre 3 = 40

    Entonces se elige aquel hotel que presente el máximo rendimiento promedio, o sea el HOTEL MEDIANO con 53,33 millones de unidades monetarias. Esta es pues una elección PRUDENTE

    Con el criterio MAXIMAX se elige la opción con el mayor rendimiento, es decir el HOTEL GRANDE con 120 millones. O sea un a elección con: OPTIMISMO TOTAL:

    Puede también con el criterioMAXIMIN o de Wald, buscar para cada estado o demanda el mayor rendimiento, pero para la situación más crítica, en este caso la situación DE BAJA DEMANDA :

    Demanda baja, tamano pequeño = 50
    Demanda baja, tamaño mediano = 20
    Demanda baja, tamaño grande = -40

    La elección es el Hotel PEQUEÑO por presentar el mayor rendimiento, pero en una situación de demanda crítica. Una elección con OPTIMISMO PARCIAL:

    Con el método de SAVAGE o minimax de pérdidas, se buscan para cada demanda el mayor rendimiento, o sea:

    Para Demanda baja lo máximo en rendimiento es 50 millones
    Para Demanda normal lo máximo en rendimiento es 70 millones
    Para Demanda alta lo máximo en rendimiento es 120 millones

    Con esos datos se construye una matriz de pérdidas donde aparecen las restas para cada estado de esta forma:

    50 menos 50 = 0
    50 menos 20 = 30
    50 + 40 = 90

    50 menos 70 = 20
    70 menos 70 = 0
    70 menos 40 = 30

    120 menos 50 = 70
    120 menos 70 = 50
    120 mnos 120 = 0

    Así pues la matriz sería

    0 20 70
    30 0 50
    90 30 0

    Y ahora se elige, en la MATRIZ, la mayor pérdida que se puede producir o lo máximo que se deja de ganar respecto al mejor resultado.

    Hotel pequeño = máximo rendimiento que se deja de ganar = 70
    Hotel mediano = máximo rendimiento que se deja de ganar = 50
    Hotel grande = máximo rendimiento que se deja de ganar = 90

    Luego se elige el proyecto con la menor pérdida o sea EL HOTEL MEDIANO. Es decir una elección con LA MENOR PERDIDA

    Se observa que la elección del tamaño del hotel es distinta según el criterio que se aplique. Como cada criterio se basa en supuestos iniciales distintos o sea: PRUDENCIA, OPTIMISMO TOTAL, OPTIMISMO PARCIAL y MENOR PERDIDA, entonces será la alta gerencia a quién le tocará, como órgano superior, decidir en consecuencia.

    El costo para una empresa de sus fuentes financieras

    Una empresa casi siempre tiene varias fuentes para lograr el financiamiento para sus proyectos. Se dice en la jerga financiera que cuando se evalua un proyecto de inversión lo lógico es realizar el descuento de los flujos de efectivo, en el FLUJO DE CAJA,utilizando el mismo tipo de interés que hubiesemos descartado como una opción posible. Esto se llama descontar con el Costo de Oportunidad. Algunos analistas señalan que el Costo de Oportunidad es el interés que pagan los Bonos del Estado que son documentos sin riesgo alguno. Pero de nuevo si se obtuviese el costo ponderado de las fuentes para financiar un proyecto, ese costo de capital también puede ser la tasa de descuento. Casi siempre un proyecto se puede financiar recurriendo a las siguientes fuentes:

    • Crédito de proveedor
    • Descuento a papeles comerciales
    • Descuento Financiero
    • El préstamo bancario para amortizar
    • Empréstito por un número X de títulos de Y valor cada uno


    El llamado crédito de proveedor casi siempre se conceden a digamos 60 días, 90 días o bien a 120 días. Si este crédito se paga al contado se obtiene un descuento. El costo de esta fuente financiera se obtiene así: supongamos un crédito de proveedor a 90 días con un descuento del 10% si se paga al contado. El costo entonces se estima de este modo:

    Costo del descuento= 10 x 360 / 90 = 40%
    y su capitalización simple es igual a:
    i = 365 x 0,40 / 365 - 0,40 x 90 = 146/329= 0,44 (44% )

    El llamado descuento de papeles comerciales puede recibir un descuento del banco de digamos el 14% con un vencimiento medio de digamos 90 días, y con los posibles costos y comisiones ( depende cada Banco): Comisión de cobranza digamos un 4% y un timbre fiscal promedio del 3% del valor nominal de los papeles comerciales. Si el valor nominal de los papeles es de digamos 5.000.000, entonces el crédito que se puede obtener del banco es:

    Efectivo que se obtiene = 5.000.000 ( 1 - 0,14 x 90/360 - 0,004-0,003) = 1 - 0,028= 0,972 x 5.000.000= 4.860.000
    y el % de capitalización es :

    i = 0.042/0,958 x 365 / 90 =0,04384 x 4,06 = 0,178 ( 17,8% )

    Si se obtiene un préstamo de digamos 50 millones para amortizarlo mediante anualidades constantes en 6 años y al 12% anual, pero pagando comisión del 0,5, un corretaje del 0,15 sobre la cantidad prestada y otros gastos de administración sobre cada anualidad del 0,10. Entonces las anualidades a pagar por el proyecto 50 millones x el factor de recuperación del capital al 12% durante 6 años:
    A = 50.000.000 x 0,243226 = 12.161.300
    el % aplicable es del 12%

    Finalmente es posible también obtener un préstamo formado por digamos 20.000 titulos de 10.000 unidades monetarias cada uno, amortizables por sorteo mediante anualidades constantes, siendo la duración 8 años y el cupón anual de 1.200, con una prima por emsión del 3% del valor de cada título, así como una prima de amortización del 4% de dicho valor. El grupo de Bancos que se encarga de colocar los títulos en le mercado percibe una comisión del 3,5% del valor del empréstito y además otros gastos iniciales de digamos 5 millones. Los gastos de administración son del 0,20 sobre el pago del cupón y el 0,15 sobre el valor de reembolso.
    Siendo i = 1.200/10.00 = 0,12 (12% )
    Las anualidades a pagar por el préstamo al 12% en 8 años es igual a.
    A = 200.000.000 x 0,201303 = 40.260.600
    Pero si estiamos los costos de la emisión y los gastos a cargo del los bancos emisores entoinces:
    La prima por emisión = 0,03 x 10.000 = 300; así el valor del título es ahora : V = 10.000 - 300 = 9.700
    Además los gastos iniciales son las comisiones y otros gastos:
    C y Varios= 0,035 x 10.000 x 20.000 = 7.000.000 + 5.000.000 = 12.000.000, entonces:
    9.700 (20.000) - 12.000.000 = 41.954.732 y esta anualidad sería al 15%.
    Un resumen de todos los costos de capital de esas fuentes es como sigue:


    • 44%
    • 18%
    • 12%
    • 15%


    El promedio sin ponderar es igual al 22% de costo, pero si ponderamos el valor será mayor o menor depende del peso que se otorgue a cada fuentes.

    UNA ENCUESTA DE CONTROL SOBRE PROYECTOS

    ESTA ENCUESTA SIRVE PARA SU PROPIO CONTROL SOBRE SUS CONOCIMIENTOS ACERCA DE LOS PROYECTOS DE INVERSIÓN. GRACIAS POR RESPONDER.

    Click aquí para responder a la encuesta

    sábado, marzo 25, 2006

    La inversion de capitales (conceptos claves)


    Invertir consiste en adquirir activos que sean capaces de generar rendimientos en el futuro. Una inversión da origen a dos flujos de efectivo: un primer flujo, para hacer desembolsos para adquirir los activos (una salida de efectivo para invertir en activos); y un segundo flujo de efectvos, desde el primer año operativo hasta el año operativo "n" que son ingresos en caja. El rendimiento neto mide la diferencia entre la inversión en el origen (en el año cero) contra las entradas de efectivos netos que aparecen en cada año operativo desde el año 1 al año "n". Esto se denomina flujo de caja, flujo de efectivo y a veces se llama cuasirenta.

    En resumen: un proyecto de inversión frecuentemente cuenta con un desembolso inicial para adquirir todos los activos (activos fijos, activos diferidos y activos circulantes); la suma de estos activos aparecen en el Balance General pro-forma. Luego si se arma un Estado de Resultado para cada año operativo (desde el año 1 al año "n") donde aparecen las ventas, menos todos los costos y gastos, incluyendo las depreciaciones de los activos fijos y las amortizaciones de los activos diferidos (con fines sólo fiscales), e incluso el pago de intereses por préstamos, obtenemos un beneficio sujeto al pago del Impuesto sobre la Renta (ISR); y al restar este impuesto, obtendremos, para cad año operativo, un beneficio neto después de impuestos, para luego volver ahora a sumar las depreciaciones de los activos fijos y la amortización de los diferidos, e incluso en el año "n" añadir el valor salvado de aquellos activos que no se han depreciado totalmente, para luego restar estos resultados netos al monto de inversión inicial. Hay dos maneras de hacer esta resta : 1) de una manera contable sin hacer ningún descuento, y 2) de una manera financiera, descontando todas las entradas netas operativas a valor presente, para que aparezcan homogeneizadas en el año CERO y esa sumatoria se pueda restar de la inversión inicial (también el el año CERO).

    La pregunta clave para el segundo enfoque o sea el financiero, es : ¿ qué tasa o tipo de interés de descuento se debe utilizar para encontrar, para cada año operativo, el FACTOR DE DESCUENTO (que es lo contrario al FACTOR DE CRECIMIENTO) que me sirve para hacer el descuento de cada flujo de efectivo operativo? . Se dice que la tasa de descuento debe ser la llamada TASA MINIMA ATRACTIVA DE RENDIMIENTO (TMAR) o el llamado COSTO DE OPORTNIDAD del capital, que es la mejor tasa que se consigue en un mercado sin riesgo, como pudiera ser la tasa o interés que pagan los Bonos del Estado. Y esto tiene sentido, pues si el dinero que voy a invertir lo deposito en un Banco al comprar esos Bonos del Estado, obtendré cada año una cantidad de dinero por concepto de intereses, que son muy seguros y que sólo cobro cada año sin ningún riesgo; entonces si me decido por otro negocio o alternativa como sería invertir en un alojamiento turístico (un hotel por ejemplo), esperaría obtener rendimientos mayores que la Tasa Mínima Atractiva de bajo riesgo (TMAR) y por esos : esa tasa se llama Tasa Interna de Rendimiento (TIR) , que es aquella tasa que iguala la sumatoria de las salidas de efectivo operativas anuales (descontadas) con la salida o inversión en el año cero. En la jerga profesional se dice que la TIR es la tasa que hace que el Valos actual Neto (VAN) sea igual a cero.

    Esta es pues la teoría o el marco referencial sobre el asunto. Cuando estos criterios y conceptos se operacionalizan: entonces hay que estimar un Balance General pro forma (activos + pasivos y capital propio), los Estados de Pérdidas y Ganancias para cada año, y luego el Flujo de Caja para cada año. Todo esto no es más que hacer estimaciones presupuestarias: presupuesto para inverir, presupuesto para pagar deudas, estimar las depreciaciones, presupuesto de ventas, presupuestos de costso y gastos y los presupuestos de efectivos.

    viernes, marzo 24, 2006

    Como escribir en una Hoja Web


    Cómo escribir en una Hoja Web o bien en un Blog es una técnica que los especialistas recomiendan, al decir: escriba breve. una idea por párrafo y utilice los links para mayor información. Pero en cualquier tipo de escritura se pueden utilizar estos tips, sólo que el redactor en un diario trabaja con una especie de pirámida invertida pues coloca primero las conclusiones o los hallazgos básicos para luego ir a los detalles. En el enlace de arriba paracen los papeles de trabajo y ensayos (en inglés) de Jakob Nielsen donde nos señala una cantidad de sugerencias sobre el tema.

    Se ha comprobado que el lector de una Página Web o un blog nunca lee letra a letra; el lector pasa su vista rápidamente y selecciona aquello que le parece interesante. La lectura es rápida para que sea más productiva, por lo que el lector hace siempre una prueba de lectura. Es importante el uso de palabras claves, para que la lectura sea rápida. Para que lo escrito sea creible no exagere y utilce los enlaces adecuados. Hay que ser conciso, selectivo y objetivo.

    miércoles, marzo 22, 2006

    MI CURSO COMPLETO



  • MI CURSO

  • Este curso lo tengo en un anexo en mi correo de Google.

    Pero los cursos del MIT si están disponibles en:
  • CURSOS OCM-MIT

  • Seguramente al activar la hoja ella va ha señalar que no encuentra lo que buscas, pero entonces tienes que hacer click en MIT OPEN COURSE WARE que aparece arriba y a la izquierda.

    martes, marzo 21, 2006

    Mi Super GLU


    Mi SUPER-GLU es un resumen de todas mis hojas web, blogs y wikis. El lugar es excelente porque hasta cierto punto es mejor que colocar esto en un RSS.

    lunes, marzo 20, 2006

    Negocios : Videos y la practica.




    En el enlace de arriba aparece un conjunto de videos que se pueden ver si trabaja sólo con MODEM o con BANDA ANCHA. Se trata de los cursos de negocios en Bachillerato en Inglaterra.
    Applied Business

    ICT in a business environment.

    These videos show a mixed ability year 10 group learning the practical applications of business in contemporary society. Using a wide range of ICT, including voting devices, interactive whiteboards and a number of applications, students gain a comprehensive knowledge of internet and computer technology, and how it is relevant in the business world.

    Coupled with this, through digital video footage of interviews with members of the commercial sector, the students are given comprehensive ideas of business aims and objectives, and physical examples of business documentation and practice.

    Learning Objectives:
    The main objectives for the lesson are to:

    introduce the concept of formulating and recognising business aims and objectives
    gain an awareness of how big and small businesses work; the differences and similarities
    recognising and utilising ICT that is relevant, not only in school time, but also in the business sphere
    Getting a taste of business practice through taped interviews and accompanying business literature.

    Auto TEST

    Vamos a probar nuestros conocimientos en los cursos de negocios de BBC:


  • CURSO DE NEGOCIOS
  • Un Quiz sobre El Flujo de Efectivo

    Arriba aparece la primera parte del Quiz sobre el Flujo de Efectivo o de Caja. Luego ahora aparecen los otros Quiz sobre este tema , claro se necesita un nombre de usuario y una contrraseña paar entrar en estos Quiz. Yo le proporciono a mis alumnos estos elementos para que puedan activar estos pequeños exámenes de conocimiento básico.

  • SEGUNDA PARTE


  • TERCERA PARTE


  • CUARTA PARTE


  • Existe otro enlace sobre el tema:

  • FLUJO DE EFECTIVO
  • Un Quiz sobre el Estado de Resultado

    Arriba haga click para la primera parte de este Quiz, luego siga con los siguientes:

  • SEGUNDA PARTE


  • TERCERA PARTE


  • CUARTA PARTE


  • QUINTA PARTE
  • viernes, marzo 17, 2006

    El Balance general este es un Quiz

    Esta es la primera parte de este quiz sobre el Balanza General pro-forma. Haga clic arriba, lea con cuidado las preguntas y haga CLICK en el cuadro rojo de la pregunta para hacer su selección, pero que sea rápido, pues todo eso cuenta para la nota final sobre 100%.

    Puede seguir luego con las otras partes del Quiz:

  • PARTE DOS


  • PARTE TRES


  • PARTE CUATRO
  • Una prueba para conocer el Punto de Equilibrio


    En inglés se llama Break-even Analysis. En esta prueba usted tiene que leer (está en inglés) unas pregunats y le dan un tiempo prudencial para responder y al final le proporcionan el resultado sobre 100%.

    Este otro enlace trata el tema en inglés:

  • PUNTO DE EQUILIBRIO


  • PUNTO DE EQUILIBRIO (español)
  • viernes, marzo 03, 2006

    Escribir un Informe Técnico


    En el libro de j Raleigh Nelson, profesor Emeritus de la Universidad de Michigan y titulado Writing the Technical Report, se dice que cuando alguien al escribir describe y motiva está utilizando las emociones; que cuando se argumenta se estaría tratando de convencer al lector de ciertas acciones; y que cuando se hace una EXPOSICION es realmente cuando se comunican ideas de una manera explícita para el lector. Es que la palabra Exposición proviene de la palabra latina Exponere es decir poner algo o proyectar algo presumiblemente para que sea visto y entendido, por lo que se debe colocar las ideas de una manera ordenada y sistemática, con un objetivo expecífico y de acuerdo con un plan preconcebido. Luego se debe interpretar lo que se escribe.

    Es necesario entender que reportar (o escribir un Reporte Técnico) se hace mucho más en forma telegráfica recurriendo a cuadros , tablas y figuras, pues es una manera muy especial de exposición con un sentido práctico. ¿Qué se desea exponer, porqué y cuál es la mejor forma de hacerlo?

    En resumen: la exposición es un tipo de escritura para comunicar ordenamente las ideas de acuerdo a un objetivo y a un plan preconcebido. El Informe Técnico es un exposición especializada mediante la cual le sirve para determinado lector que busca conocer las características por ejemplo de un nuevo equipo, con sus interpretaciones anexas. Esas ideas que primero serán muy vagas, luego se comienza a ensamblalas y finalmente se detallan algunos aspectos claves. LA CLAVE es la forma de interrelacionar los párrafos para ayudar al lector. Siempre se comienza con una INTRODUCCION donde surge el problema planteado ( x = A + B), luego una introducción al párrafo A ( A= a+b+c+d) y esas 4 unidades de A siguen un orden con su sub-título y la relación de la unidad d con las unidades a, b y c estaría cuidadosamente indicada. Luego surge un párrafo de transición entre A y B; y entonces B sigue igual, con su introducción y formado de las unidades a`, b´, c´y d´. Y claro al final la conclusión (A+ B = x), con el fin de dar respuesta al problema planteado.

    Es decir que siempre existe :
    I. Introducción
    II.Descripción
    III.Caracteristicas (por ejemplo de un equipo técnico en diseño) divido en a, b, c
    IV.Las ventajas y desventajas del diseño con a,b, c
    V Otros asuntos relevantes
    VI Conclusiones

    viernes, febrero 17, 2006

    Una Hoja de calculo lista para ser usada aqui

    Arriba aparece NUM SUM una hoja de cálculos para colocar en las HOJAS WEBS o en los BLOGS. Es útil para nosotros los que tenemos que hacer cálculos fuera del software EXCEL.Igualmente se puede también utilizar la herramienta competido, o sea JOT SPOT:

  • JOT SPOT TRACKER
  • miércoles, febrero 15, 2006

    Una encuesta muy importante...

    Cuál es el tema que más le agrada en este BLOG
    La metodología de evaluación
    Las herramientas sobre marketing
    La información general sobre hotelería
      
    Free polls from Pollhost.com


    Con esta encuesta estoy evaluando los temas que se desarrollan en este Blog.

    sábado, febrero 11, 2006

    Para que sirve este blog?

    En el enlace de arriba aparece el objetivo que me propuesto para presentarles este Blog dedicado a la docencia sobre inversión de proyectos hoteleros.

    viernes, febrero 10, 2006

    Correo de VOZ


  • CORREO DE VOZ

  • Con el enlace de arriba Ud. puede hacer su correo de Voz.

    Ese correo de Voz fue hecho con esta herramienta que usted igualmente puede utilizar,pero con la condición de gravar sólo de 20 a 24 segundos que es el límite del software:

  • WIMBA


  • Pueden utilizar igualmente la herramienta SPTINGDOO, como aparece en seguida en estas pruebas:

  • UNA PRUEBA PROMOCIONAL


  • MI PRUEBA


  • El USO DE SPRINGDOO


  • Este software lo encuentran en:
    Esta posibilidad se encuentra en :
  • HACIENDO CLICK AQUI
  • miércoles, febrero 08, 2006

    Un Blog complementario

    En el Blog EVALUA ustedes encontrarán metodologías de evaluación complementarias a lo que se está escribiendo en este mi Blog. Los temas que puedes encontrar son: Beneficio por ahorro de mantenimiento, beneficio social en turismo, valor del tiempo del viaje. Anímate y conoce este importante BLOG.

  • EVALUA
  • lunes, febrero 06, 2006

    Mercados y localizacion

    Un hotel ubicado en una ciudad intermedia (Ciudad A) entre otras dos que podían ser sus mercados naturale (Ciudad B y Ciudad C ) se preguntaba: ¿ qué porcentajes podría atraer de cada uno de esas dos ciudades-mercado o sea de B y de C con un buen programa de promoción y publicidad ?. Un analista consultado recomendó hacer un análisis preliminar con la Ley de Gravitación del Comercio Minorista de Reilly, la cual señala que dos ciudades B y C atraen las posibles ventas de una localidad intermedia A en proporción directa a la población e inversa a los cuadrados de las distancias. Para poder aplicar esa Ley el analista solicitó la siguiente información:

    Población de la ciudad B = 2 millones de habitantes
    Población de la ciudad C = 1 millón de habitantes
    Distancia en Km de la población B = 350 Km
    Distancia en Km de la población C = 890 Km

    Por lo que al aplicar la fórmula de Reilly,

    VB / VC = 2.000.000 / 1.000.000 x ( 890 / 350) al cuadrado = 2 x 6,466 = 12,93
    Es decir que la ciudad B podría ser un mercado para verder 13 veces lo que se podría vender en el mercado de la ciudad C, si el Hotel estaría ubicado en la ciudad intermedia A. Si se estima los porcentajes de posibles ventas, se obtendría que:

    12,93 / 1 + 12,93 x 100 = 93%

    1 / 1 + 12,93 x 100 = 7%

    Así pues la ciudad B es más prometedora como mercado para este hotel ubicado en la ciudad A, pues del mercado total le correspondería el 93% mientras que para la ciudad C sería el resto o sea el 7%.

    Elasticidad de la demanda


    Supongamos que el Hotel Cristal observó que al elevar el precio o la tarifa de sus habitaciones de US$ 40 a US$ 50 sus ventas mensuales se redujeron de 1.490 a 1.278 habitaciones, sin que exista otra razón para explicar esa baja. ¿Cuál es entonces la elasticidad de la demanda respecto al precio en ese intervalo?

    e = (50+40) / (1278 + 1490) x (1278 - 1490) / (50 - 40) = (90 / 2768) x (- 212/10) =0,689

    Otros temas sobre la oferta y demanda aparecen en seguida:

  • CURVA de DEMANDA

  • CURVA de OFERTA

  • CURVAS D y O

  • PRECIO DE EQUILIBRIO
  • ELASTICIDAD PRECIO

  • DEMANDA y OFERTA
  • viernes, febrero 03, 2006

    Precios para posadas o estancias rurales


    En el entorno rural siempre existen alojamientos turísticos pequeños que se llaman Posadas, Estancias o Casas de Labranza y en el mundo anglosajón los denominan Bed and Breakfast (Cama y Desayuno); pues bien un problema común que se les presenta a estos negocios pequeños es poder fijar la tarifa o precio de sus habitaciones, la cual les permita lograr una adecuada rentabilidad sobre el capital que han invertido en construir y poner a punto su negocio de alojamiento. La mayoría de etos negocios son de 12 habitaciones en promedio y por lo general la inversión puede ser de US$ 36.000 dólares. Estos negocios ,según cada temporada turística, pueden trabajar bien sea al 80% de sus habitaciones totales (un escenario optimista), al 40% (un escenario pesimista) y en al 65% (un escenario más probable). Si estas previsiones de mercado fuesen ciertas, entonces la venta total de habitaciones en un año y para cada escenario sería como sigue:

    Mercado op = 12 hab. x 0,80 x 365 = 9,6 x 365 = 3.504 hab. al año
    Mercado p = 12 hab x 0,40 x 365 = 4,8 x 365 = 1.752 hab. al año
    Mercado mp = 12 hab. x 0,65 x 365 = 7,8 x 365 =2.847 hab al año

    Para determinar las hipótesis de precios según cada escenario, es necesario conocer los costos fijos totales (aquellos que no dependen de vender más o menos) , el costo variable unitario por habitación vendida y el beneficio que se desearía obtener de la inversión realizada. Supongamos estos datos: Costo fijo total al año=Cf = US$ 58.458; Costo variable unitario por habitación vendida=Cv =US$ 8; beneficio porcentual sobre la inversión estimada en US$ 36,000, el 20%, es decir : 0,20 x uS$ 36.000 = US$ 7.200.

    Con estos datos estimados podemos establecer que el beneficio de cualquier negocio es igual a la diferencia entre los ingresos y los costos totales: B = I t menos Ct = p x q - (Cv x q + Cf)

    donde
    B= beneficio
    p= precio de la habitación
    q= cantidad demandada de los servicios por habitación
    Cv=costo variable por habitación
    Cf=costos fijos totales

    El precio o la tarifa por habitación se obtiene despejando "p" de la expresión anterior, o sea:

    p = (Cv x q ) + Cf + B / q

    Y para cada uno de los escenarios segùn temporada turística surgen tres precios como sigue:

    Pop = (US$ 8 x 3.504 ) + US$ 58.458 + US$ 7.200 / 3.504 = US$ 27

    Ppe = (US$ 8 x 1.752) + US$ 58.458 + US$ 7.200 / 1.752 = US$ 45

    Pmp = (US$ 8 x 2.847) + US$ 58.458 + US$ 7.200 / 2.847 = US$ US$ 31

    Claro que la tarifa media no pesada sería igual a US$ 34 por habitación vendida.

    martes, enero 31, 2006

    Hoteleria: algunos estimados logicos


    Un hotel de tamaño medio tiene un ritmo de producción de habitaciones al año de 18.168. Anualmente, los costos fijos totales represntan US$ 295.505 y los costos variables totales US$ 197.003. Si quisieramos calcular, mediante el método del llamado "full-cost", las variaciones que se producen en el precio de coste, si se consideran por separado un máximo de producción de habitaciones de 20.000 anual y un mínimo de 15.000 anual, entonces los cálculos comenzarían estimando el Coste Unitario Variable y el Coste medio fijo para una producción máxima de habitaciones al año de 18.160 y obtener así el precio de coste, es decir:

    El coste unitario variable para la producción de 18.168 habitaciones al año es igual a 197.003 / 18.168 = US$ 11 por habitación. También el coste medio fijo por habitación vendida es igual a : 295.505 / 18.168 = US$ 16,3; entonces en este caso el precio de coste es igual a : 11 + 16,3 = US$ 27,3 por habitación.

    Veamos ahora que pasaría en el contexto de una producción máxima de 20.000 habitaciones al año y un producción mínima de 15.000 habitaciones al año.

    Costos fijo medio =295.505 / 20.000 = US$ 14,8 por habitación
    Coste unitario variable =US$ 11 por habitación
    Precio de coste = US$ 14,8 + US$ 11 = US$ 25,8 por habitación

    Coste fijo medio = 295.000 / 15.000 = US$19,7 por habitación
    Coste unitario variable = US$ 11
    Precio de coste = US$ 19,7 + US$ 11 = US$ 30,7 por habitación

    La economía de escala de la actividad al producir más o menos habitaciones estaría reflejando la diferencia de los precios de coste.

    Ahora bien si este hotel solamente produciría al año 18.168 habitaciones y su coste unitario variable por habitación es de US$ 11. ¿Cuál sería el precio o tarifa por habitación recomendable si los dueños del hotel quisieran obtener al menos un 20% de beneficio sobre el precio de coste o coste total unitario?

    El precio de coste o coste total unitario sería igual a : 295.505 + US$ 11 x 18.168 / 18.168 = US$ 27,3 por habitación
    Precio o tarifa estimada = US$ 27,3 + 0,20 x US$ 27,3 = US$ 32,8 por habitación
    Aunque este valor de US$ 33 dólares por habitación sería lo recomendable es posible que para cubrir cualquier eventualidad se sugiera US$ 40 por habitación, es decir un 21% adicional sobre el precio de US$ 33 por habitación. Este ajuste empírico depende del contexto inflacionario en el país respectivo.

    domingo, enero 29, 2006

    Las cuotas de mercado al Norte de America

    En el mercado del Norte de las Americas compiten tres productos turísticos en ese espacio geográfico. El sondeo estadístico de la OMT de la llegada de turistas a México, Canadá y USA durante la década de los años 80 y 90 es como sigue:

    Miles de llegadas

    Década de los 80 (promedio)
    México 14.287
    Canadá 15.193
    USA 33.447
    TOTAL 62.927

    Incidencia porcentual
    México 23%
    Canadá 24%
    USA 53%

    Década de los 90 (promedio)
    México con 16.868
    Canadá con 15.124
    USA con 40.906
    TOTAL 72.898

    Incidencia porcentual
    México 23%
    Canadá 21%
    USA 56%

    SE ESTIMA EN RESUMEN QUE DE CADA 100 TURISTAS DE ESTOS PRODUCTOS DEL NORTE, EN EL AÑO QUE TERMINÓ DE LA DECADA DE LOS 90 23 TURISTAS VIAJARON A LA MARCA MÉXICO, 21 TURISTAS VIAJARON A LA MARCA CANADA Y 56 TURISTAS VIAJARON A LA MARCA USA. SI VEMOS LA INTENCIÓN DE VIAJES ENTRE LA DECADA DE LOS 80 Y DE LOS 90, SE LLEGA A LA CONCLUSIÓN QUE:

    -DE CADA 100 TURISTAS QUE ADQUIRIERON LA MARCA MEXICO, EN PROMEDIO 82 (14 / 17) VOLVERAN A MEXICO, 2 SE CAMBIARIAN A CANADA Y 16 SE CAMBIARIAN A USA.

    -DE CADA 100 TURISTAS QUE ADQUIRIERN LA MARCA CANADA, EN PROMEDIO 90 VOLVERAN A CANADA, 2 SE CAMBIARIAN A MEXICO Y 8 SE CAMBIARIAN A USA.

    -DE CADA 100 TURISTAS QUE ADQUIRIERON LA MARCA USA, EN PROMEDIO 90 VOLVERAN A USA , 9 SE CAMBIARAN A MEXICO y 1 SE CAMBIARA A CANADA

    EL AÑO QUE FINALIZÒ DURANTE LA DECADA DE LOS 90 LA CUOTA DE MERCADO DE LA MARCA MEXICO FUE DEL 23%, ,SIENDO DEL 21% LA QUE CORRESPONDIO A LA MARCA CANADA Y EL 56% RESTANTE CORRESPONDIO A LA MARCA USA.

    P1 (0) = 0,23
    P2 (0) = 0,21
    P3 (0) = 0,56

    Dicho en terminología de cadenas de Markov, el vector de estado de ese promedio de la década de los años 90 fue:

    P (0) = [0,23 0,21 0,56 ]

    PARA PREVEER LO QUE PUEDA PASAR EN LA PROXIMA DECADA DE LA MARCA MEXICO, BASTA CONSIDERAR QUE DE CADA 100 TURISTAS:

    -23 VIAJARON A MEXICO EN LA DECADA DE LOS 90, PERO PARECE QUE EL 82% DE ESA CUOTA DE MERCADO PIENSAN VOLVER A MEXICO. ES DECIR 19 VOLVERAN DE NUEVO A MEXICO.

    -21 VIAJARON A CANADA EN LA DECADA DE LOS AÑOS 90, PERO PARECE QUE EL 2% SE CAMBIARÍA A LA MARCA MEXICO, ES DECIR 0,42 VIAJARAN A LA MARCA MEXICO.

    -56 VIAJARON A USA EN LA DECADA DE LOS AÑOS 90, PERO PARECE QUE 9% SE CAMBIARÑIA A MEXICO, ES DECIR 5 VIAJARIAN A LA MARCA MEXICO.

    EN RESUMEN, DE CADA 100 TURISTAS QUIZÁ : 19+ 0,42+ 5 = 24,42 PRESUMIBLEMENTE VIAJARÍAN A LA MARCA MEXICO, ES DECIR VOLVEMOS A VER QUE LA CUOTA DE MERCADO ES DEL 24% PARA ESTA DECADA DE LOS AÑOS 2.000. DICHO DE OTRO MODO, LA NUEVA CUOTA DE MERCADO SERIA : Q1 (MEXICO) = 0,23*0,82 + 0,21 * 0,02 + 0,56 * 0,09 =
    0,1886 + 0,0042 + 0,0504 = 0,19 + 0,42 + 5,04 = 24.4

    LO QUE NOS INDICA ESTE ANALISIS RACIONAL ES QUE LA CUOTA MEXICANA DEL TURISMO QUE LLEGA AL NORTE DE LAS AMERICAS SE MANTIENE EN UNA MEDIA DEL 23% AUNQUE HAYA CAMBIADO ENTRE LA DECADA DE LOS 80 Y DE LOS 90 EL NUMERO DE TURISTAS QUE VIAJARON A MEXICO, CANADA Y USA EN MÁS O MENOS 10 MILLONES DE TURISTAS.

    DE ESOS NUEVOS 10 MILLONES DE VISITANTES, EL 24% VISITARÍA MEXICO, (2 MILLONES ADICIONALES), ES DECIR PASAR DE UNA MEDIA DE 16 MILLONE A MAS O MENOS 18 MILLONES.

    sábado, enero 28, 2006

    Las practicas del Marketing

    Un libro excelente por su enfoque práctico se denomina Prácticas de Marketing de los profesores Agueda Esteban y Eduardo Pérez Gorostegui, de la Universidad Complutense de Madrid.

    El libro fue publicado en el año de1991 por la Editorial Ariel, ubicada en Barcelona. ¿ Porqué califico de extraordinario este texto docente ? . Por que además de ser un libro original, existen muy pocos libros en el mercado y en idioma castellano que presenten ejercicios interesantes e incluso resueltos.

    La mayoría de los libros sobre el tema del marketing sólo plantean los asuntos referenciales sobre la mezcla relativas al producto, la plaza, el precio y la promoción, pero dejan a un lado la metodología, como sería, por ejemplo, cómo cálcular una función logarítmica de demanda y cómo calcular las elasticidades de esa demanda respecto a tres variables independientes básicas, o sea:el precio, la venta del touroperador y las variables promocionales, incluso tomando variaciones infinitesimales aplicando de una manera práctica con las derivadas parciales.

    También el modelo para calcular los niveles de gastos promocionales y de la venta realizada por los tour operadores a fin de maximizar las ventas de paquetes turísticos según los presupuestos anuales establecidos para las variables y aplicando la función lagrangiana, para luego derivar y obtener las ecuaciones.

    Igualmente sucede con los cálculos de cuotas de mercado. Hoy en un mundo competitivo de un turismo sesgado hacia apenas 16 países privilegiados con relación a 180 países, es necesario conocer porqué se adquiren determinados paquetes turísticos y no otros y las intenciones de compra de los visitantes-turistas, si se cambiarán de paquete o no. Con el modelo de cadenas de Markov se puede solucionar en parte el asunto.

    Investigar la respuesta del mercado ante el lanzamiento de un nuevo producto turístico según la demanda potencial y su ecuación de crecimiento en función del tiempo (medido en años), así como las posible tasas de penetración para determinados precios y según márgenes de posibles beneficios. Aquí se puede utilizar el Modelo Fout y Woodlock, incluso cuál es el precio que puede maximizar el beneficio actualizado según un flujo de caja y una determinada tasa de actualización.

    Estimar el posible crecimiento de las ventas en los próximos años, según investigación Delfi y los intervalos de ventas posibles según una ley beta y para un nivel de confianza del 95%, según escenarios pesimista, probable y optimista.

    Igualmente los temas sobre investigación de mercados para lanzar un nuevo producto turístico y el posible beneficio esperado de este lanzamiento. Los estudios para decidir sobre la conveniencia del desarrollo de nuevos productos, aplicando el Modelo mutuplicativo de Bridgeman. Igualmente la determinación de precios según los costes variables y fijos y la demanda anual. El análisis de campañas promocionales y gastos publicitados. El tamaño de la fuerza de venta. La distribución según costos del transporte. Optimizar la mezcla de marketing. Y otros problemas prácticos.

    Varios temas muy general acerca del marketing aparecen en seguida:

  • MARKETING MIX


  • MARKETING EN POWER-POINT


  • MARKETING and BUSINESS


  • MARKETING-POWER


  • INVESTIGAR EL MERCADO


  • SEGMENTOS


  • MARKETING MIX
  • Aqui pueden ver mi enfoque docente sobre el tema



    Hagan Click en el título de arriba para ver la metodología de formular y evaluar proyectos de inversión, la cual se identifica con el sistema contable, económico y financiero de un poyecto, en este caso hotelero. Les sugiero estudiarlo con detalle.

    Después que vean este WebQuest, pueden ratificar la metodología en una evaluación real que yo mismo realice con los datos de un hotel promedio.

    El enlace se encuentra en la Hoja Web de la Universidad de Málaga y fue publicado en el mes de Febrero del año 2.005. Búsquelo, por favor, en este mismo Blog en el tema: Las páginas olvidadas en EUMED, y allí encontrará el artículo con la aplicación práctica del Sistema para formular y evaluar un hotel de tamaño medio.

    miércoles, enero 25, 2006

    Estas son las mejores posadas de Venezuela

    Al hacer click en el título de arriba podrán ver las 6 mejores posadas de Venezuela las cuales forman el Cicuito de La Excelencia.. Se llaman : Momentos, el Encanto, Hato Cristero, Xinia y Peter, La Húerfana y el Solar de la luna.

    Claro también hay que decir que la Posada Don Elicio, ubicada en la Colonia Tovar, es de excelente calidad como se puede apreciar en seguida:
  • POSADA DON ELICIO


  • Y en el Archiliélago de Los Roques igualmente podemos apreciar las 35 principales Posadas my agradables:
  • ROQUES POSADAS
  • jueves, diciembre 29, 2005

    FOR LESSONS of WISE TRAINER (aprenda en linea)

    Es un lugar para activar algunos cursos on-line. El curso que nos puede interesar es sobre finanzas. Pero mientras tanto podemos ver una Hoja Web que se llama Turismo y Mercadeo. En esa Hoja aparece también la Red de Investigadores en Turismo llamada RIATUR que se formó en el mes de Noviembre del 2.005 en el Congres sosbre Turismo realizado en Rosario-Argentina.

  • TURISMO Y MERCADEO
  • miércoles, diciembre 21, 2005

    La inflacion en la evaluacion de proyectos


    No debemos sorprendernos si observamos en las evaluaciones financieras cuando existe inflación, la utilización de una tasa de descuento mayor que la tasa convencional o Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (el costo de oprotunidad). Lo que pasa es que cuando se descuenta con una tasa mayor que la tasa convencional de descuento, se está asumiendo lo siguiente:

    1) que todos los elementos que componen el flujo de caja operativo (los ingreso y los costos) se han aumentado cada año por efecto de la inflación. La tasa de inflación puede variar para cada item, o sea que los ingresos por venta y cada item de los costos: materias primas, pago a la mano de obra, gastos generales, etc...tendrían su propia inflación específica, diferente a la inflación general

    2) que el flujo de caja en el futuro tendrá un valor real menor, debido al efecto de la inflación individual que se aplica a cada elemento del flujo de caja desde el año operativo 1 hasta el año operativo "n".

    3) que la tasa de descuento sin la inflación, seguiría siendo la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (o costo de oportunidad).

    En resumen, supongamos que la tasa de descuento que se utiliza para llevar a valor presente un flujo de caja sea igual al 15% por año (suponiendo que esta tasa es la que se cancelaría para adquirir Bonos del Estado de bajo riesgo). Si la inflación general es igual al 10% por año, uno estaría tentado entonces a descontar el flujo de caja no con la tasa del 15%, sino con una tasa ajustada por la inflación igual a : 15% + 10% ( 1 + 15%/100) = 26,5%. Esto es verdad, siempre que la INFLACION ESPECIFICA para cada item del flujo de caja (ingresos y cada costo) sea diferente a la INFLACION GENERAL que reporta el Banco Central de un país.

    Si la Inflación específica para cada item operativo del flujo de caja es igual a la Inflación general del país entonces no hace falta aumentar las cifras, porque en la jerga de los evaluadores se dice que en esa situación la la inflación relativa es igual a CERO.

    Para una información más completa sobre el asunto los invito a leer:

    La Evaluación y la Inflación

    martes, diciembre 20, 2005

    Este es mi ROLLYO...!

    ROLLYO es un lugar donde se almacena información que se busca en Internet y que le agrada a cada persona. Para una mayor información,por favor lean esto:

    Rollyo is the fast, easy way to create personal search engines using only the sources you trust.
    Are you tired of wading though thousands of irrelevant search results to get to the information you want? Ever wish you could narrow your search to sites you already know and trust? With Rollyo, you can easily create your own custom search engines, and explore and save those created by others.

    WHY ROLLYO?
    Rollyo puts the power of Yahoo! Search in your hands, by giving you the tools to create your own personal search engines - with no programming required. All you have to do is pick the sites you want to search, and we'll create a custom search engine for you.

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    lunes, diciembre 19, 2005

    La Escuela Hotelera de CORNELL

    Vamos a ver que nos dicen esta prestigiosa escuela hotelera sobre los aspectos que tienen que ver con la distribución, la inversión y el financiamiento hotelero.

    FELIZ NAVIDAD Y PROSPERO AÑO NUEVO






    A todos las personas que siempre se acercan a ver este Blog les deseo una feliz navidad y un año nuevo muy próspero.

    Merry Christmas and a Prosperous New Year for all the persons who visit this blog.

    domingo, diciembre 18, 2005

    Una nota sobre hoteleria

    En el enlace aparece tres artículos que había publicado hace dos años: el primero se refiere a los elementos empíricos de la hotelería venezolana, el segundo a un ensayo sobre La Ciencia Social de los Viajes y el tercero trata el tema sobre el Impacto Económico del Turismo a Nivel Local: el caso del Paseo de Las Canteras en la Isla de Palma de Gran Canaria.

    Economia y Turismo

    Una discusión, en idioma portugués, sobre el asunto y haciendo referencia a la tesis del Economista español Francisco Muñoz de Escalona, que fue premiada en la Universidad Complutense de Madrid.

    Paginas olvidadas en EUMED

    Al hacer Click arriba (en el título) aparecen los artículos publicados en EUMED (Universidad de Málaga) y uno de ellos es la evaluación de un hotel promedio de A. Ascanio.

    Fue un aporte para esa página de la Universidad de Málaga que ya había olvidado y que la rescate de GOOGLE (el gran espía del ciberespacio).

    miércoles, diciembre 14, 2005

    El traductor FREETRANSLATION

    Este es el traductor de Alta Vista. Si quiere hacer un comentario en otro idioma puede usarlo. Claro, la traducción robótica no es perfecta, hay que ayudarla...pero siempre es útil.This it is a translator so that do his comments in this Blog.


  • TRADUCTOR
  • martes, diciembre 13, 2005

    Libro de A. Ascanio






    Esta es la carátula de mi libro sobre hotelería y planificación del turismo. Es un libro traducido al portugués y publicado en Brasil por Editora Papirus ubicada en Campinas Sao Paulo. El libro se vende en más o menos 34,90 reales o sea más o emnos 16 dólares y se puede adquirir en:

    PAPIRUS EDITORA

    Aprovechen de adquirirlo ahora, pues su precio no es elevado para una obra de casi 200 páginas que cubre los principios de la economía hotelera, una introducción a la evaluación financiera de proyectos hoteleros,el hotel dentro del ámbito de la planificación integral del turismo y una introducción a la evaluación social del poyecto hotelero, además de dos ejemplos de evaluación y un amplio glosario de términos.

    El LIBRO en PAPIRUS

    domingo, diciembre 11, 2005

    Los 16 cuadros para formular y evaluar

    Por lo general cuando se realiza una formulación y evaluación de un proyecto hotelero es necesario desarrollar al menos 14 cuadros, como los siguientes:

    1) Capacidad instalada en número de habitaciones y capacidad utilizada durante los años de proyección; y costo de la venta de habitaciones;

    2) lo datos sobre la inversión discriminados en : suelo urbanizado, obra civil, maquinarias y equipos, muebles, enseres, activos diferidos, capital de trabajo e imprevistos;

    3) la depreciación de los activos fijos y la amortización de los activos diferidos, incluyendo el costo financiero del crédito durante el período de construcción y las comisiones de apertura del crédito (1,75 % de su monto) y la comisión de compromiso (0,75% sobre el saldo pendiente de entrega durante la construcción);

    4) el financiamiento de terceros, durante la fase de construcción (porcentajes de desembolsos y montos entregados, con su costo financiero) y durante la fase de operación (tabla de amortización del crédito);

    5) el detalle de la nómina según su número, salario básico y prestaciones sociales (25% del costo total mensual o anual), y cualquier bono por concepto de productividad;

    6) un cuadro de los costos de la nómina en costos fijos y costos variables;

    7) venta de otros departamentos diferentes al departamento de habitaciones;

    8) costos operativos para el departamento de habitaciones y para los otros departamentos, y los costos no distribuidos (25% de la venta general de todos los departamentos);

    9) el Estado de Resultado (valores totales y valores unitarios);

    10) la tabla del cálculo del Impuesto sobre la renta (ISR) incluyendo la base impositiva, la tasa a pagar y los deducibles según el valor de la unidad tributaria;

    11) el cuadro de la distribución del valor de la producción en total de insumos y en total del valor agregado, incluyendo al valor de la producción la suma de los valores de la depreciación de los activos fijos y la amortización de los activos diferidos;

    12) un cuadro sobre el punto de equilibrio;

    13) un cuadro para calcular el capital de trabajo:

    14) el cuadro del flujo de efectivo para obtener el saldo para los promotores:

    15) el cuadro de la rentabilidad de la inversión, para obtener la rentabilidad del promotor o capital propio (Van y la TIR), y la rentabilidad de la inversión total.:

    16) el análisis de sensibilidad para crear un escenario pesimista mediante el cambio de parámetros sensible y que producen riego. Y finalmente con todos los hallazgos, la Presentación Formal del Estudio a los actores interesados.

    Estos cuadros forman parte de lo que se denomina en Inglés: Business Plan

  • BUSINESS PLAN

  • CREAR UN BUSINESS PLAN


  • Otros Tracks lo podré buscar en mi TRACKSTAR:
  • MI TRACKSTAR
  • El Analisis de Sensibilidad

    El objetivo del análisis de sensibilidad es crear escenarios pesimistas en relación al escenario promedio que aparece a lo largo de un proceso de evaluación. Es decir, para asegurar la bondad de un proyecto o para prevenir sobre aspectos que puedan hacer cambiar la rentabilidad, se deben cambiar los parámetros que el evaluador considere que pueden afectar al proyecto . Muchas veces se cambia el indicador de inflación, o las posibilidades de venta, los posibles costos y gastos, de manera que se prevean otros escenarios, alterando estos valores. Es común establecer tres tipos de escenarios: el normal que es el escenario según las hipótesis que han servido para hacer el estudio; el escenario optimista, donde se suponen mejores parámetros; y el pesimista, que puede impactar la factibilidad del proyecto.

    El escenario pesimista es el más utilizado, pues pueden surgir causas atípicas que afecten la rentabilidad del proyecto. Se incrementan en valores porcentuales por ejemplo la depreciación de la unidad monetaria, pues ella por la inflación se deprecia año a año; si la tarifa hotelera ha permanecido fija durante los años y se supone que se está alterando, entonces se aplica el posible incremento porcentual que pueda sufrir; si la tasa de interés del préstamo bancario se supone será mayor, se aplicará el posible incremento porcentual de esa tasa de interés. Castigar con incrementos estos parámetros hará que el VAN y la TIR se modifiquen. Si la TIR se modifica o baja más allá del 10% menos, entonces la afectación se considera incisiva o de un nivel de riesgo alto.

    La idea central es descubrir cuáles son los parámetros más sensibles y que cambia la TIR del proyecto, de una TIR normal a una TIR no conveniente. Por ejemplo si surge una elevada inflación en relación a la inflación del país desde donde se importan bienes (equipos, maquinarias, etc.. ) entonces se necesitan más monedas local para adquirir el bien. Si la inflación en USA es del 5% y en otro país es del 15%, la moneda de ese país se deprecia frente al dólar de USA en un 10% (15% menos 5%), esto significa que sería necesarios 1.10 unidades monetarias local para adquirir 1 dólar o lo que es lo mismo 0,90 de dólar para adquirir una unidad monetaria local. O sea, si ese es el caso se pagarían más monedas locales para adquirir la maquinaria importada lo que encarecería el proyecto.

    Como consecuencia de la inflación puede subir la tasa de interés nominal activa, e incluso los costos operativos del proyecto.

    Se puede bajar en un determinado porcentaje el precio de venta y también la capacidad utilizada del proyecto en base al año de arranque del mismo. O disminuir el incremento interanual de la capacidad utilizada año a año. Puede surgir un incremento de la Tasa Impositiva o del Impuesto sobre la renta, o un aumento de las prestaciones sociales de los trabajadores debido a una nueva legislación del Estado.

    Cada parámetro de eleva en forma individual para ver su efecto en la TIR del proyecto y para saber cuál o cuales son los más sensibles.

    Si los cambios de los parámetros hace que la TIR disminuya a CERO, eso indica que el proyecto sólo recupera el valor nominal de la inversión original.

    Una vez que son detectados X número de parámetros peligrosos si cambian individualmente en X valor porcentual, entonces se procede a realizar un análisis acumulativo de esos parámetros sensibles uno a uno, o sea se van añadiendo cada uno al otro en forma acumulativa para conocer cuando se vuelve negativa la TIR.

    Todo esto es necesario hacerlo en una Hoja de Cálculo en Excel.

    También se dice que el análisis del punto de equilibrio es un análisis de sensibilidad pues se pueden cambiar los costos fijos, el porcentaje de los variables sobre ventas e incluso el precio de venta, y observar como se modifica el punto de equilibrio, como aparece en seguida:
  • Hacer CLIC aquí
  • viernes, diciembre 09, 2005

    Financiamiento de proyectos

    El enlace de arriba se refiere a utilizar la titularización de activos inmobiliarios como fuente de financiamiento. El ejemplo que aparece en seguida es un análisis del uso de este recurso en la ciudad de Bogotá-Colombia. Es un trabajo de Rosalba Méndez Parra de la Universidad de La Salle, División de Formación Avanzada, especialización Gerencia Financiera.

    Parece que el tema amerita un análisis más profundo y cuidadoso en lo que se refiere a las alternativas de financiamiento de proyectos inmobiliarios.

    Así como es importante el asunto del financiamiento de los bienes inmobiliarios, también es su control durante la fase de construcción. La idea es eliminar las actividades que no agreguen valor, reducir el tiempo de construcción de la obra y realizar una nueva planificación de la obra diferente a la tradicional. En seguida se estudia, desde Chile, la aplicación de lo que se llama el LEAN CONSTRUCCION que puede mejorar la productividad y eficiencia durante la construcción de un inmueble.

    Raúl Rojas Vera, hace un análisis completo del asunto, en :

  • LEAN CONSTRUCCION
  • miércoles, diciembre 07, 2005

    Un debate sobre la ECONOMIA

    En el vínculo aparece un debate sobre política económica y en especial el problema de la economía y la pobreza. ¿La Inversión en Proyectos puede ayudar a solucionar en parte el asunto espinoso de la pobreza?.

  • ECONOMIA
  • martes, diciembre 06, 2005

    La Industria petrolera Venezolana como proyecto

    En seguida voy a colocar dos enlaces referidos a la industria petrolera venezolana. El primer enlace trata de demostrar la rentabilidad del negocio en su totalidad y la rentabilidad para los operadores internacionales.

    El segundo enlace es un análisis de la demanda de petróleo, para demostrar que las variables económicas no tienen una elevada influencia en la demanda, sino que ella depende mucho más de decisiones políticas de los Estados soberanos.

    Veámos el primer enlace:

  • La Rentabilidad de la Industria Petrolera


  • Veámos en segundo enlace:

  • La demanda petrolera
  • viernes, diciembre 02, 2005

    Mi entrada a Universia

    En Universia estoy comenzando a desarrollar algunos criterios complementación sobre la evaluación de proyectos hoteleros. Si tienen curiosidad para conocer este nuevo recurso, vayan al Link de arriba.

    jueves, diciembre 01, 2005

    VALOR ECONOMICO AGREGADO (EVA)

    Para un proyecto determinado es posible estimar el llamado Valor Económico Agregado (EVA) especialmente para ver cómo evolucionaría en el hirizonte temporal y bajo las premisas aceptadas.

    El EVA se obtiene de la siguiente manera : se busca la tasa del costo de oportunidad del dinero, esta tasa se multiplica por el capital invertido en el proyecto y a ese resultado se le resta la utilidad que produce el proyecto, después de pagar el Impuesto sobre la Renta (ISR).

    En resumen : lo que se ha estimado ha sido la diferencia entre la ganancia que se hubiese tenido libre de riesgo y la ganancia que se obtendría en el proyecto considerando el riesgo. Se esperaría que el EVA sea positivo y que evolucione favorablemente a través del tiempo y en la medida en que la empresa se fortalece.

    No obstante para hacer estos estimados es necesario, para cada una de las variables de la fórmula, hacer algunos ajustes:

    EVA = UN - (COP * CAP)

    donde :
    EVA = Valor Económico Agregado
    UN = Utilidad neta después de ISR
    COP = Costo de oportunidad o costo medio ponderado del capita del la empresa o del proyecto
    CAP = Capital invertido total

    Ajustes para cada variable:

    Ajustes para la Utilidad Neta después de ISR: 1) eliminar todos los intereses tanto ganados como perdidos; 2) eliminar la amotización de los activos diferidos o intangibles; 3) sólo tomar un 10% de las ventas para los costos de investigación y desarrollo, en el caso de que sea considerado ese costo ; 4) eliminar cualquier utilidad que no pertenezca a la operación genuina del negocio (por ejemplo las utilidadees por arrendamiento de espacios en el hotel); 5) eliminar cualquier resultado o utilidad considerada extraodinaria; 6) elimninar todos costo debido a cuentas incobrarbles e incluso toda previsión por obsolescencia.

    Estimación del costo de oportunidad o costo medio ponderado del capital del proyecto. 1) Se entiende por costo de oportunidad, aquella tasa o retorno esperado de una inversión de bajo riesgo, como por ejemplo el interés medio pesado que produciría invertir en títulos de la deuda pública o bonos del Estado. Sería así una tasa de referencia para tomar decisiones a nivel del proyecto de inversión y comparar la TIR o Tasa Interna de Retorno con ese costo de oportunidad o Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR).

    Ajustes para el Capital invertido : 1) Se considera todo el capital invertido tanto en activos fijos (tangible e Intangible) como en activos correintes o capital de trabajo; 2) El capital de trabajo, es la diferencia entre los activos corrientes y los pasivos corrientes, pero hay pasivos corrientes relacionados con pagarés de proveedores o créditos a corto plazo, los cuales poducen pasivos financieros que en este caso no se toman en cuenta; 3) En los activos fijos se puede incorporar las inversiones para investigación y desarrollo mayores del 10% de las ventas y se debe eliminar cualquier activo que no esté generando en ese momento utilidades, si el proyecto ya es una empresa en operación (como cualquier construcción en curso y no terminada); incluir cualquier activo sometido al arrendamiento financiero o leasing e incluir cualquier provisión que se haga para cubrir deudas incobrables o provisiones para obsolescencia (pérdida de eficiencia en los activos, por cambios de la tecnología).

    No obstante en el horizonte temporal todo producto tiene su ciclo de vida, como aparece en seguida:
  • CICLO DE VIDA
  • martes, noviembre 29, 2005

    Los cursos academicos MIT Sloan Management

    MIT OpenCourseWare

    MIT took a bold step in 2002 when it began making MIT course material available on the Internet through its OpenCourseWare (OCW) Initiative. OCW is a free and open educational resource for faculty, students, and self-learners around the world. It represents a new concept in the distribution of academic courseware and is consistent with MIT Sloan's goal of advancing innovation and leadership at MIT Sloan and worldwide.

    Course material from the following MIT Sloan courses is available. Estos cusos están en inglés y tratan sobre finanzas, marketing, comunicación, estrategia, recursos humanos, tecnología, investigación de operaciones, organización, etc... Algunos cursos te ofrecen sus Lectures Notes en formato PDF, o sea las notas proporcionadas por el profesor.

    domingo, noviembre 27, 2005

    La Hoja : ECONOMISTA

    La Hoja que se encuentra en el vínculo de arriba se llama ECONOMISTA y está dedicada a esta ciencia y a disciplinas afines.

    miércoles, noviembre 23, 2005

    Este es un curso sobre proyecto hotelero.






    Puede navegar en este blog para tener acceso directo al curso sobre proyecto hotelero. El propósito de este blog es inspirar tanto a los estudiantes como los inversionistas prácticos en las varias técnicas especialmente si existe un interés en la evaluación de proyectos hoteleros y asegurar un mejor entendimiento de su propio proceso mental y los procedimientos empíricos que se relacionan con la preparación de un bien organizado proyecto.

    The purpose of this blog is to inspire in both students and practitioners in various technical fields a keener and more intelligent interest in evaluation hotel project and to give them grater assurance based on a better understanding of their own mental processes and of the practical procedures involved in the preparation of a well/organized project.

    domingo, noviembre 13, 2005

    Free Translator y otros enlaces o Links.

    Si quieres colocar en los comentarios tus ideas lo puedes hacer en tu idioma pero primero lo traduces al español con el LINK de arriba.

    Please, If you want to communicate something in the place of commentaries, you can do it in your own language but before you can translate it to the Spanish in the Link of above.

    Existen otros enlaces very cool:

    Whois

    MOOVEES

    CLOWNS

    ANIMATON Library

    VPAD-BlogWare

    WEB Discuss

    36 Scripts

    iKOBO-Receive and sent money

    Si quieren energia solar para su posada

  • ENERGIA


  • Si quieren colocar en su posada turística o en su pequeño hotel la tecnología de las planchas solares para lograr una energía limpia y más barata, pueden ir al enlace que aparece arriba y bajar un libro gratuito que viene en 14 capítulos con sus anexos y que está preparado por la Asociación de Energía Solar de El PASO-TEXAS. En libro viene en plataforma PDF y es escrito por el Ing. Héctor L. Gasquet.

    viernes, noviembre 11, 2005

    La evaluacion economica y social

    Un proyecto hotelero privado se puede evaluar desde dos puntos de vista:

    1) desde el punto de vista del inversionista privado que privilegia la obtención de un VAN positivo y de una TIR mayor que el costo de oportunidad o mayor que una tasa mínima de rendimiento (TMAR);

    y 2) desde el punto de vista de la economía como un colectivo, tomando en cuenta los verdaderos precios de los recursos que se utilizan en el proyecto. Estos verdaderos precios son los llamados precios de cuenta o económicos (precios sombra). Por ejemplo, en los países donde existe desempleo, una mano de obra desempleada a la cual se le cancela en el proyecto el salario mínimo, realmente como en la economía nacional ese recurso estaba desempleado entonces no aportaba nada a la economía, así pues su verdadero precio puede ser cero. Pero digamos que al menos en las economías emergentes el precio sombra de la mano de obra no calificada puede ser 0,50 a 0,70 de su precio de mercado. En cambio para un recurso muy escaso como son las divisas, allí es todo lo contrario su precio sombra o de cuenta es mayor que el precio del mercado en al menos 1,21 a 1,25. En el caso de la inversión con recursos importados, su precio sombra sería 1,30 mayor que el precio de mercado.

    El otro asunto es que cuando se descuentan los flujos de caja en la evaluación privada se realiza con una tasa de descuento que es igual a la tasa de oportunidad (digamos la tasa que pagan los bonos gubernamentales de bajo riesgo), pero la tasa social de descuento para descontar los flujos económicos, calculados a precios de cuenta, por convención se sitúa entre el 12% y el 14%. EN USA y para la década de los años 60 esa tasa social fue del 10% para descontar proyectos de inversión pública.

    Así pues, el flujo de caja privado tiene que ajustarse a los fines de su evaluación económica-social. Para ello las ventas las tenemos que segmentar en ventas en el mercado interno y ventas para exportación (o mercado externo), ya que estas últimas ventas al ser cotizadas en divisas se deben multiplicar por digamos 1,25. Igualmente sucede con las inversiones en caso de que una parte sea en moneda nacional y otra en moneda divisa. La parte de la inversión en bienes y servicios importados y cancelados en divisas se debe multiplicar por digamos 1,30. Y cuando revisamos los costos de producción pueden haber costos de insumos importados los cuales igualmente habría que multiplicarlo por 1,25 y puede haber una mano de obra no calificada ( recursos abundante) que habría que multiplicarlo digamosa por 0,60 (una media entre 0,50 y 0,70).

    Esta es una manera sencilla y rápida para evaluar de nuevo el proyecto, pero desde otro punto de vista (el social), siendo los beneficios o riqueza que produce el proyecto la sumatoria de los Valores Agregados. Luego, es conveniente conocer la distribución de la riqueza que produce ese proyecto. Por lo general, la política de un Estado es utilizar los impuestos y subsidios para lograr ese aspecto distributivo;pero, también es conveniente que la remuneracióna al factor capital (la utilidad neta despues del pago de impuesto) y la remuneración al factor trabajo guarden un equilibrio dentro del proyecto mismo y según su productividad.

    Otro asunto importante es la evaluación ambiental del proyecto, es decir las externalidades o impactos negativos o positivos del proyecto y que tienen que ver con el agua, el aire, la biodiversidad, la estética del paisaje, como consecuencia de la emisión de las aguas residuales del proyecto, o los procesos degenerativo del suelo , de la comunidad receptora, etc.. Las preguntas claves aquí son algunas como las siguientes: ¿Cuánto vale el estar dispuesto a pagar para evitar esos posibles daños?. ¿Porqué no introducir el reciclaje en los desechos sólidos ? ¿Cómo aumentar la calidad del uso del espacio y de la cultura de la comunidad ?

    En el campo de la recreción y el turismo se puede utilizar el método del costo del viaje o bien el llamado la valoración contiengente. En ambos métodos se utiliza el recurso encuenta estratificada, para saber : el estar dispuesto a pagar por parte de los usuarios por determinado bien o servicio que se debe preservar y no dañar.

    jueves, noviembre 10, 2005

    Optimizacion de las areas rentables

    En un hotel es posible optimizar las áreas rentables mediante una propuesta como la siguiente:

    Recepción/Lobby
    5,50%

    Cafetería
    1,02%

    Restaurante principal
    1,57%

    Bar
    2,26%

    Night-Club
    2,26%

    Oficinas administrativas
    3,24%

    Servicios generales
    9,37%

    Habitaciones
    64,71%

    Zona comercial
    1,83%

    Salones de banquetes
    6,85%

    Lavandería
    1,39%

    Se ha dicho que el costo de construcción de un hotel de 200 habitaciones, de siete pisos y de 4 estrellas, en una ubicación urbana, con los servicios estándares de estos hoteles puede representar el 50% de la inversión total estimada en US$ 20 millones de dólares. O sea, que el costo de construcción sería igual a US$ 10 millones. De esa cantidad las incidencias porcentuales podrían ser: para suelo urbanizado 14%, estructura 30%, instalaciones sanitarias y eléctricas 18%, cerramientos 3%, revestimientos y acabados 29%, paisajismo,estacionamientos y vias externas 6%.

    domingo, octubre 30, 2005

    Muchas veces necesitamos una tabla de amortizacion

    Muchas veces cuando elaboramos un proyecto necesitamos hacer cáculos financieros o bien preparar una Tabla de Amortización, pues bien en seguida aparece una herramienta para hacerlo. Aunque realmente una tabla de amortización se prepara de una manera rápida con los siguientes pasos: 1) Se calcula la cuota o servicio de la deuda con el factor de recuperación del capital (FRC) si conocemos el monto del crédito, los años de plazo y la tasa de interés, 2) luego que se calcula la cuota o servicio anual de la deuda, se lleva ese valor de esa cuota a valor presente (con el plazo en años y el tipo de interés) para estimar la parte del principal o capital del préstamo, y 3) Ahora que se tiene calculado el principal, ese valor se resta de la cuota para obtener el pago por concepto de interés.

    Es muy fácil, si el préstamo es igual a digamos US$ 840.000 dólares , el plazo 10 años y el tipo de interés es del 12% al año, entonces en una Tabla de Interés Compuesto y de Descuento buscamos el FRC que para ese plazo y para ese interés es igual a:0,176984. Si ahora multiplicamos US$ 840.000 x 0,176984 obtenemos US$ 148.667 como cuota o servicio anual para pagar durante diez años la deuda. Si esa cuota igual y para cada año de US$ 148.667 la llevamos a valor presente multiplicándola por : 0,321973 (factor de descuento del 12% para el primer año), nos arroja : US$ 47.867 que sería el pago del capital o principal al final del primer año; y los intereses, sería la diferencia entre la cuota de US$ 148.667 y US$ 47.867, o sea : US$ 100.800. Y luego se continua el estimado del pago del principal y de los intereses para los 9 años que faltan, hasta que la sumatoria de los pagos de capital sea igual a US$ 840.000 dólares y luego la sumatoria total de los intereses.

    En resumen durante el primer año se pagaría US$ 47.867 de principal o capital y US$ 100.800 por concepto de interés (que ambos suman la cuota igual a US$ 148.667). Y en esa misma forma se sigue calculando para los 9 años restante. Para el segundo año, ya se ha pagado del préstamo US$ 47.867, por lo que quedaría un saldo por pagar del préstamo igual a US$ 840.000 menos US$ 47.867 = US$ 792.133, que multiplicado por 0,12 daría, para el segundo año por concepto de interés la cantidad de US$ 95.056 y esto restado de la cuota, daría US$ 53.611 como principal para el segundo año y nos quedaría el saldo por pagar de US$ 738.522, que multiplicado por 0,12 daría el interés para el tercer año de US$ 88.623, y así se seguiría hasta el final del año 10. De todos modos podemos calcular una tabla de amortización con la herramienta que aparece en el vínculo de arriba. Otra manera de estimarlo es multiplicar la cuota de 148.667 por la tasa de descuento del año 9, o sea 0,360610 y ello arrojaría el valor de 53.611 (principal o capital) y luego la diferencia con la cuota o sea 148.667 menos 53.611 = 95.056.

    Por supuesto que el estimado con la herramienta del vínculo se hará para una tabla de amortización de 120 meses y no para 10 años, y no con el tipo de interés no anual del 12%, sino mensual del 1%, y suponiendo una cuota inicial, que en nuestro caso sería igual a cero. De todos modos, pueden buscar la manera de hacer la tabla anualmente, o hacer el estimado para un sólo año de 12 meses para hacer una primera comprobación.

    También si hacen click en el enlace de arriba pueden estimar el valor futuro incluso de una anualidad constante y también hacer el cáculo del interés compuesto ganado por una inversión o por un ahorro.

    Que les aproveche...

    jueves, octubre 27, 2005

    Turismo Rural (alojamientos especiales)

    En el vínculo aparece una información sobre turismo rural ,especialmente en España.El turismo rural aparece para competir con el turismo urbano y especialmente para atender al turismo doméstico o nacional.

    miércoles, octubre 26, 2005

    EPN (The Education Podcast Network)

    En este vínculo podemos ver varios PODCAST relacionados con el Turismo.El podcast como sabemos es una herramienta multimedia que termite gravar.

    viernes, octubre 21, 2005

    Quiere alojarse gratis en el mundo?

    En el vínculo de arriba aparece TEJO que es la organización que le otorga alojameinto gratis a las personas que aprenden y hablan el idioma internacional ESPERANTO. Quiere aprender el idioma, para tener cuarto internacional de gratis, pues vea un curso básico ahora:

  • CURSO BASICO
  • Los softwares sobre administracion de negocios

    En el enlace aparecen algunos sofwares para administrar los negocios. Software para administrar, para gerenciar las utilidades, para gerenciar la nómina y la contabilidad.Son herramientas muy útiles para los gerentes hoteleros.

    Que es una empresa turistica del tercer tipo?

    Es una empresa que se debe humanizar, que debe lograr una sinergia social y económica, que debe innovar sin sacrificar el empleo, que debe lograr un nuevo liderazgo gerencial, que debe ser empresa pro-activas suavizando la flexibilidad, que debe privilegiar el adiestramiento de su personal y que saber movilizar su mejor recurso: su personal. Según sus valores socioculturales.

    Es una empresa de proyecto compartido que tiene que reaccionar frente a su contexto para formar una sinergia de talentos.
    Es una empresa que primero establece su meta a largo plazo (futuros posibles) o sea: un programa de 10 años , luego un plan de tres años (lo que se desea ser) y finalmente un sistema de inteligencia para monitorear día a día su ambiente y en especial su mercado actual y potencial. Escudriñar los entornos con banco de datos, conociendo lo que están haciendo otras empresas exitosas, tendencias de los turistas; es decir un sistema de monitoreo para conocer los riesgos y las oportunidades.

    Es una empresa que debe reinventar en su empresa lo que otros negocios ya han inventado, inventar nuevos servicios con la colaboración y las ideas de todo el personal y conociendo las necesidades de la clientela.

    La empresa además de asegurar su éxito económico, debe establecer criterios para mejorar su personal, debe estar siempre a la vanguardia técnica para asegurar un servicio de calidad, asegurar una buena utilidad para poder re-invertir y mejorar hasta llegar a ser empresa líder en su campo.

    Hoy la actividad de la gerencia se basa en estar reaccionando con rapidez al conocer nuevas necesidades de los clientes y satisfacerlas.

    Un objetivo inteligente consiste en buscar: cero averías, cero demoras, cero defectos, cero existencias y cero papeleo. O sea: eliminar los trabajos inútiles.

    Estas empresas no quieren distanciamientos entre la jefatura y los empleados, sino más bien trabajo en equipo; son empresas que respetan al ser humano manteniéndolos informados

    Los principales principios son: reaccionan a tiempo frente a los cambios, estar en estrecho contacto con la clientela, favorecer las innovaciones, conceder importancia a los individuos, saber que su principal objetivo es alcanzar el éxito, saber que lo más importante es sus servicios y su mercado, bajos niveles jerárquicos y organigramas sencillos y realistas, centralizar un mínimo de actividades claves y descentralizar todo lo demás, motivar pero movilizar a su personal aprovechando las ideas de todos teniendo en cuenta sus valores socioculturales, un proyecto de empresa compartida, vínculos de progreso entre varias empresas similares (asociaciones estratégicas)

    miércoles, octubre 19, 2005

    MIs documentos y articulos en mi MALETIN

    En mi maletín de Yahoo tengo una información muy útil. Es un lugar de Yahoo para guardar allí documentos que pueden ser valiosos para compartir.

    jueves, octubre 06, 2005

    El Proyecto en la version M. Solomon

    De nuevo estoy revisando la obra de Morris J. Solomon relativa al Análisis de Proyectos, Este trabajo surge en el año de 1961. El método trata de combinar en una sola metodología la evaluación privada y la evaluación social de proyectos de inversión.

    La metodología combina la evaluación de la llamada ingeniería económica y el análisis de los economistas los cuales utilizan precios sombra para las divisas y para la mano de obra, dos recursos importantes.

    El autor parte del principio de que el desarrollo económico de un país se nutre de la sumatoria de los proyectos de inversión, ya que un proyecto es la unidad más pequeña que puede planificarse en forma independiente a fin de poder obtener alternativas promisorias según las metas propuestas. La primera pregunta que un planificador se hace es : ¿ cuáles son las líneas de acción que son más prometedoras? , es decir : ¿cuáles son las oportunidades más destacadas y prioritarias según los recursos disponibles y la demanda actual y potencial y las metas que se quieran logar?

    El proyecto es poner en acción una actividad específica que debe formar parte de la economía, es decir: es un elemento de un sistema. Se puede considerar a la economía de un país con todos sus recursos como una planta nacional y las empresas individuales, que surgen de los proyectos, como departamentos de esa planta colectiva. Los proyectos son intentos de crear nuevos departamentos los cuales deberían encajar en la planta existente con el objetivo de elevar la productividad.

    domingo, octubre 02, 2005

    Un curso de varias semanas

    En el LINK o ENLACE de arriba aparece un Curso de varias semanas para aprender los elementos básicos de excel, word, power point y otras herramientas útiles.